Introduzione

Il nuovo modello di avviso di accertamento esecutivo consente all’Agenzia delle Entrate di contestare e riscuotere contemporaneamente imposte, sanzioni e interessi. Con la riforma introdotta dall’articolo 29 del decreto‑legge 78/2010 e successivamente estesa dall’articolo 1, commi 792 e seguenti della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di bilancio 2020), un unico atto racchiude l’accertamento tributario, il titolo esecutivo e la diffida ad adempiere.

Dal 1° gennaio 2020 questo strumento è utilizzato per i tributi comunali; con i decreti attuativi della delega fiscale 2023 – d.lgs. 110/2024 e 87/2024 – l’avviso esecutivo è stato esteso a molte altre entrate statali, regionali e locali, rendendo immediata l’esecutività dell’atto decorsi 60 giorni dalla notifica. Per i contribuenti ciò significa che, se non si impugna l’avviso entro il termine, inizia subito la riscossione coattiva (pignoramento, ipoteca, fermo) senza ulteriori comunicazioni.

La materia è particolarmente delicata quando l’accertamento riguarda redditi da locazione errati o non dichiarati. La gestione fiscale dei canoni di locazione è complessa: l’articolo 26 del Testo Unico delle imposte sui redditi (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione; tuttavia per i contratti di locazione abitativa i canoni non percepiti “non concorrono a formare il reddito” se la mancata percezione è provata da un’intimazione di sfratto o un’ingiunzione di pagamento . Per i contratti commerciali la regola è diversa: la Corte di cassazione, con ordinanza 27451/2025, ha affermato che i canoni pattuiti concorrono a formare il reddito anche se non incassati e che la risoluzione del contratto per morosità non ha effetto retroattivo . La confluenza di queste norme genera spesso errori nella dichiarazione dei redditi (730 o modello Redditi) e di conseguenza avvisi di accertamento per redditi da locazione errati.

Perché l’argomento è urgente

Ricevere un avviso di accertamento esecutivo per redditi da locazione errati comporta rischi elevati:

• Decorsi 60 giorni dalla notifica, l’atto diventa titolo esecutivo e l’Agenzia delle Entrate Riscossione può avviare pignoramenti su stipendio, conto corrente, abitazione o veicoli.
• In caso di mancata impugnazione, le sanzioni per infedele dichiarazione e omesso versamento aumentano notevolmente (fino al 30 % dell’imposta evasa, oltre interessi e accessori).
• Gli errori sui canoni di locazione possono essere contestati anche in assenza di dolo: ad esempio per aver indicato i canoni lordi anziché netti, per aver tassato canoni non riscossi o per aver omesso di aggiornare la risoluzione del contratto. Gli avvisi derivano dal confronto tra le dichiarazioni del contribuente e le comunicazioni obbligatorie (RLI, registrazione del contratto, dati dei pagamenti ricevuti tramite banche) e vengono emessi automaticamente.

Comprendere la disciplina e conoscere le difese legali è essenziale per evitare l’aggressione del patrimonio. Rivolgersi immediatamente ad un avvocato esperto consente di valutare la legittimità dell’atto, attivare sospensioni, impugnazioni e negoziare piani di pagamento.

Lo Studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista e coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti con competenze in diritto tributario, bancario e della crisi d’impresa. È Gestore della crisi da sovraindebitamento (legge 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del d.l. 118/2021.

Lo studio offre assistenza immediata nella:

• analisi tecnica dell’avviso di accertamento e dei relativi atti presupposti;
• presentazione di ricorsi tributari (reclamo/mediazione e giudizio dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di primo grado);
• predisposizione di istanze di autotutela e di accertamento con adesione;
• sospensione dell’esecutività e del pignoramento tramite istanza cautelare;
• negoziazione di piani di rientro o rateizzazioni con l’agente della riscossione;
• definizioni agevolate (rottamazione‑quater, saldo e stralcio, definizione degli avvisi di accertamento) quando attive;
• procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, ristrutturazione dei debiti, esdebitazione) per proteggere il patrimonio e azzerare i debiti.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Origine dell’avviso di accertamento esecutivo

Per comprendere la natura dell’avviso di accertamento esecutivo occorre ripercorrere l’evoluzione normativa.

1.1.1 Decreto‑legge 78/2010 (art. 29)

Il primo accertamento “impo‑esattivo” è stato introdotto dall’art. 29 del d.l. 78/2010 (conv. in legge 122/2010). La norma ha previsto che gli avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate in materia di imposte sui redditi, Iva e Irap contengano anche l’intimazione a pagare entro il termine di proposizione del ricorso (60 giorni). Decorso inutilmente tale termine, l’atto diventa esecutivo, senza necessità di iscrizione a ruolo o notifica della cartella di pagamento. L’agenzia trasmette il carico all’agente della riscossione trascorsi altri 30 giorni.

1.1.2 Legge 160/2019 – articolo 1, commi 792‑814

La legge di bilancio 2020 ha esteso l’avviso esecutivo ai tributi locali. L’articolo 1, comma 792, dispone che le attività di riscossione relative agli atti degli enti locali sono potenziate accorpando in un unico atto accertamento, titolo esecutivo e precetto; l’atto è stato definito impo‑esattivo . Il potenziamento consiste nell’accorciamento dei tempi e degli adempimenti da notificare al debitore . A decorrere dal 1° gennaio 2020, l’accertamento esecutivo si applica agli avvisi di accertamento e agli atti di recupero delle entrate tributarie e patrimoniali dei comuni . Il comma 792 prevede che l’atto diventa titolo esecutivo trascorsi 60 giorni dalla notificazione e si applica per importi superiori a 10 euro . Inoltre, l’atto deve indicare la data di affidamento del carico all’agente della riscossione e i tempi per la rateizzazione.

1.1.3 Decreti attuativi della delega fiscale 2023

La legge 111/2023 (delega per la riforma fiscale) ha autorizzato il Governo a riorganizzare il sistema della riscossione. Con il d.lgs. 110/2024, emanato il 29 luglio 2024, l’avviso di accertamento esecutivo è stato esteso a numerosi atti impositivi statali: avvisi di recupero crediti d’imposta, atti di irrogazione sanzioni, liquidazioni di imposte indirette, ecc. L’articolo 14 dispone che tutti questi atti, se notificati regolarmente, diventano esecutivi decorsi 60 giorni dalla notifica. Trascorsi ulteriori 30 giorni dal termine di pagamento, il carico è affidato all’agente della riscossione. Il d.lgs. 87/2024 ha introdotto analoghe regole per i tributi regionali.

1.1.4 Nuove regole di rateizzazione

Sempre il d.lgs. 110/2024 ha rivisto la disciplina delle rateizzazioni. L’articolo 13 consente ai contribuenti di ottenere piani di dilazione fino a 120 rate mensili per importi elevati, ma in caso di inadempimento anche di una sola rata l’intero debito torna immediatamente esigibile. La riforma ha inoltre eliminato l’aggio di riscossione, sostituito da un interesse di mora calcolato dall’affidamento del carico .

1.2 Disciplina dei redditi da locazione

La tassazione dei canoni di locazione dipende dal tipo di contratto (abitativo o commerciale) e dalla modalità di percezione dei canoni.

1.2.1 Articolo 26 TUIR – redditi fondiari e canoni non percepiti

L’articolo 26 del Testo Unico delle imposte sui redditi (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione . Per i contratti di locazione a uso abitativo, tuttavia, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito quando la mancata percezione è comprovata da un’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento . La norma prevede inoltre un credito d’imposta di pari ammontare per le imposte già versate sui canoni non riscossi . La disposizione è stata modificata nel 2019 (Decreto crescita) anticipando l’esclusione dalla tassazione al momento dell’intimazione di sfratto, senza attendere la conclusione della procedura. Pertanto, chi non ha incassato i canoni può non dichiararli e recuperare l’imposta pagata tramite credito d’imposta.

Per le locazioni commerciali, invece, la regola generale resta l’imputazione dei canoni indipendentemente dall’incasso. La normativa non estende la detassazione ai contratti non abitativi, sebbene parte della dottrina ritenga possibile un’interpretazione costituzionalmente orientata .

1.2.2 Ordinanza della Cassazione n. 27451/2025 – canoni commerciali non percepiti

Con l’ordinanza 27451 del 14 ottobre 2025 la Corte di cassazione ha affrontato il tema della tassazione dei canoni commerciali non percepiti. La Corte ha affermato che nei contratti di locazione a uso commerciale i canoni pattuiti concorrono a formare il reddito anche se non sono stati incassati, perché l’articolo 26 TUIR prevede l’eccezione solo per le locazioni abitative . La risoluzione del contratto per morosità non produce effetto retroattivo: l’art. 1458 del codice civile stabilisce che la risoluzione per inadempimento ha effetto retroattivo salvo i contratti ad esecuzione periodica; per questi ultimi l’effetto non si estende alle prestazioni già eseguite . Ne deriva che il locatore è comunque tenuto a dichiarare le mensilità maturate prima della risoluzione anche se non le ha riscosse .

1.3 Giurisprudenza di merito sulle locazioni non percepite

La giurisprudenza di merito non è univoca. La Commissione tributaria provinciale di Lecce, con la sentenza n. 1104/2020, ha accolto il ricorso di un proprietario che aveva omesso di dichiarare i canoni commerciali non riscossi. Secondo il Tribunale:

• l’intimazione di sfratto per morosità costituisce un’azione costitutiva che risolve il contratto con effetto retroattivo dal momento della morosità;
• nei contratti ad esecuzione continuata la risoluzione retroagisce al momento dell’inadempimento, quindi non sussiste il presupposto per la tassazione dei canoni successivamente non percepiti ;
• la detassazione prevista per le locazioni abitative dovrebbe estendersi anche alle locazioni commerciali per principi costituzionali di uguaglianza e capacità contributiva .

Questa pronuncia contrasta con la successiva ordinanza della Cassazione del 2025. I contribuenti devono quindi verificare caso per caso e valutare se impugnare l’avviso sulla base dei principi civilistici e costituzionali.

1.4 Statuto dei diritti del contribuente

La legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente) garantisce una serie di diritti procedimentali nei confronti dell’Amministrazione finanziaria. In particolare:

• l’art. 6-bis (introdotto nel 2022) prevede l’obbligo del contraddittorio preventivo per gli accertamenti “impo‑esattivi”, salvo i casi di particolare urgenza. L’Ufficio deve invitare il contribuente a comparire, consentendogli di fornire osservazioni e documenti. La mancata instaurazione del contraddittorio può comportare la nullità dell’avviso;
• l’art. 7 stabilisce che gli atti dell’Amministrazione devono essere motivati, recare l’indicazione dell’ufficio che li emette, del responsabile del procedimento e delle norme violate. Se l’avviso di accertamento non riporta i presupposti di fatto e di diritto, è nullo;
• l’art. 12, comma 7 prevede un termine dilatorio di 60 giorni tra il verbale di accesso e l’emissione dell’atto di accertamento, salvo casi di particolare urgenza.

Le violazioni di queste garanzie possono essere sollevate nei ricorsi contro l’avviso di accertamento esecutivo.

1.5 Reati tributari

Nei casi più gravi, la rettifica dei redditi da locazione può determinare il superamento delle soglie penali. Il d.lgs. 74/2000 punisce il delitto di dichiarazione infedele (art. 4) e di omessa dichiarazione (art. 5), quando l’imposta evasa supera determinate soglie. Per gli affitti “in nero” la sanzione penale scatta se l’evasione supera 50.000 euro per periodo d’imposta. In tal caso, l’avviso di accertamento può essere utilizzato come prova nei processi penali. È pertanto fondamentale regolarizzare spontaneamente gli errori prima della notifica degli atti.

1.6 Nuove regole 2026 per affitti brevi e locazioni turistiche

La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) ha riscritto la disciplina delle locazioni brevi. Fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di imprenditorialità scattava al quinto immobile; dal 1° gennaio 2026 bastano tre unità immobiliari destinate a contratti turistici di durata inferiore a 30 giorni per far presumere l’esercizio di attività d’impresa . La nuova architettura si articola in tre fasce:

• Primo immobile: la cedolare secca resta al 21 % e il regime resta privatistico ;
• Secondo immobile: l’aliquota sale al 26 %, sempre in regime privato ;
• Dal terzo immobile in poi: opera una presunzione assoluta di impresa con obbligo di aprire la partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese, versare contributi INPS e rispettare gli adempimenti di sicurezza .

L’abbassamento della soglia ha effetti immediati: la presunzione è assoluta, non ammette prova contraria e prescinde dal volume d’affari o dalla presenza di servizi accessori . Per il calcolo conta l’unità immobiliare e rientrano solo gli immobili destinati a locazioni di durata inferiore a 30 giorni; le locazioni di lunga durata non incidono . Chi resta entro la soglia dei due appartamenti continua a beneficiare della cedolare secca, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo . Ogni anno il contribuente può scegliere quale immobile assoggettare all’aliquota ridotta del 21 % .

La riforma si innesta sull’art. 55 TUIR, che qualifica come reddito d’impresa l’attività esercitata per professione abituale . In precedenza la giurisprudenza valutava caso per caso la presenza di un’organizzazione di mezzi (numero di immobili, servizi accessori, utilizzo di piattaforme), ma dal 2026 la presunzione opera automaticamente . Ciò obbliga i proprietari con più di due immobili destinati agli affitti brevi a prendere decisioni strategiche: ridurre il numero di unità, destinare alcuni immobili alle locazioni tradizionali oppure trasformarsi in imprenditori aderendo al regime forfettario o ordinario. Le piattaforme continueranno ad applicare la ritenuta del 21 % come acconto della cedolare secca ; tuttavia per chi supera la soglia la ritenuta non esaurisce più l’imposta e i ricavi devono essere dichiarati come reddito d’impresa.

Queste novità potranno generare nuovi avvisi di accertamento esecutivo per locazioni brevi: l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare la mancata apertura della partita IVA o l’applicazione errata dell’aliquota del 21 %/26 % su più immobili. Le difese si baseranno sulla corretta individuazione della soglia, sull’interpretazione della nuova presunzione e sulla tutela dell’affidamento dei contribuenti. È quindi essenziale monitorare il numero di unità destinate agli affitti brevi e farsi assistere da professionisti esperti per evitare errori nella dichiarazione e nelle comunicazioni.

2. Procedura dopo la notifica dell’avviso di accertamento esecutivo

Quando il contribuente riceve un avviso di accertamento esecutivo relativo a redditi da locazione errati, occorre agire tempestivamente secondo i termini di legge. In questa sezione si illustrano i passi da seguire dalla ricezione dell’atto fino alla riscossione coattiva.

2.1 Notifica dell’avviso e suo contenuto

L’avviso di accertamento esecutivo deve essere notificato all’indirizzo di residenza, tramite posta raccomandata con avviso di ricevimento o mediante posta elettronica certificata (PEC). Il documento deve contenere:

1. L’intimazione a pagare le somme dovute (imposta, sanzioni, interessi) entro il termine per proporre ricorso (60 giorni). L’intimazione deve indicare il termine esatto e le modalità di pagamento (F24, conto corrente dedicato, ecc.).
2. La motivazione: l’ufficio deve indicare in modo chiaro i motivi dell’accertamento (ad es. omessa dichiarazione di canoni, errata indicazione dell’importo, mancato aggiornamento della risoluzione del contratto) e le norme violate.
3. Il titolo esecutivo: nell’atto deve essere specificata la formula “il presente avviso costituisce titolo esecutivo idoneo ad attivare procedure esecutive” con l’indicazione del soggetto incaricato della riscossione e del termine di affidamento del carico.
4. Le indicazioni sul contraddittorio: se l’accertamento è scaturito da un controllo, l’atto deve indicare se è stato instaurato il contraddittorio e se sono state valutate le osservazioni del contribuente.

In mancanza di uno di questi elementi, l’avviso può essere considerato nullo per violazione dell’art. 7 della legge 212/2000.

2.2 Termine per impugnare: 60 giorni

Dal giorno successivo alla notifica decorre il termine di 60 giorni per:

• presentare ricorso dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di primo grado (ex Commissione Tributaria Provinciale);
• chiedere l’accertamento con adesione (mediante istanza di adesione) o aderire all’acquiescenza;
• proporre istanza di autotutela all’Ufficio per la correzione degli errori manifesti;
• rateizzare l’imposta se non si intende impugnare.

Durante questo termine l’avviso non è ancora esecutivo; il pagamento può essere effettuato senza aggio né interessi di mora. È consigliabile contattare immediatamente un professionista per analizzare la legittimità dell’avviso e scegliere la strategia più adeguata.

2.3 Impugnazione del provvedimento

Se l’avviso presenta vizi di legittimità o di merito, il contribuente può impugnarlo mediante ricorso tributario. Il ricorso deve essere depositato entro 60 giorni presso la segreteria della Corte di giustizia tributaria competente, con le seguenti modalità:

1. Contenuto del ricorso: devono essere indicati i motivi di illegittimità (violazione di legge, difetto di motivazione, violazione del contraddittorio, errata applicazione di norme civilistiche o fiscali), le prove documentali (contratti, ricevute, intimazioni di sfratto, ingiunzioni) e i calcoli delle imposte dovute.
2. Istanza cautelare: contestualmente al ricorso è possibile chiedere la sospensione dell’esecutività dell’atto. La Corte di giustizia può disporre la sospensione se sussiste danno grave e irreparabile; ciò impedisce all’agente della riscossione di avviare procedure esecutive in attesa della decisione.
3. Reclamo e mediazione: per gli atti di valore fino a 50.000 euro è obbligatorio presentare un reclamo; l’Ufficio ha 90 giorni per rispondere. In mancanza di risposta, il reclamo si intende respinto e il ricorso è trasmesso al giudice.

2.4 Accertamento con adesione e acquiescenza

In alternativa al contenzioso, è possibile definire l’accertamento tramite adesione (art. 6 del d.lgs. 218/1997): il contribuente presenta istanza entro 60 giorni e chiede di instaurare un contraddittorio con l’ufficio. Se si raggiunge un accordo, le sanzioni sono ridotte a un terzo del minimo e il pagamento può essere rateizzato. L’adesione blocca i termini di impugnazione.

L’acquiescenza (art. 15 del d.lgs. 218/1997) consente di riconoscere integralmente la pretesa entro 60 giorni con riduzione delle sanzioni a un terzo; occorre versare l’intero importo o la prima rata entro 60 giorni.

2.5 Istanza di autotutela

Quando l’avviso è manifestamente errato (ad esempio perché riporta importi sbagliati, canoni già dichiarati, contratti inesistenti o doppie imposizioni), si può presentare una istanza di autotutela all’ufficio che lo ha emesso, chiedendo l’annullamento o la rettifica. L’autotutela non sospende i termini per ricorrere; pertanto è prudente affiancarla al ricorso o all’adesione.

2.6 Il momento dell’esecutività e l’affidamento al riscossore

Se il contribuente non paga o non impugna l’avviso entro 60 giorni, l’atto diventa esecutivo e l’ufficio affida il carico all’Agenzia Entrate Riscossione trascorsi ulteriori 30 giorni. L’agente della riscossione notifica quindi la comunicazione di presa in carico (mero avviso informativo) e, decorsi 30 giorni, può avviare procedure di:

• pignoramento presso terzi (stipendi, pensioni, conti correnti);
• iscrizione di ipoteca sugli immobili;
• fermo amministrativo sui veicoli;
• espropriazione immobiliare.

Se nel frattempo viene presentato un ricorso con istanza cautelare e la Corte lo accoglie, l’esecutività viene sospesa. Anche la presentazione di un’istanza di rateizzazione impedisce l’adozione immediata di misure esecutive, a condizione che le rate siano pagate regolarmente.

2.7 Decadenza e prescrizione

L’avviso di accertamento deve essere notificato entro i termini di decadenza previsti per le singole imposte (generalmente entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione). Decorso questo termine l’accertamento è nullo. Una volta diventato esecutivo, il credito si prescrive in 10 anni (termini di prescrizione ordinaria) se il titolo è un atto dell’Agenzia delle Entrate; se affidato all’ente locale, la prescrizione può essere quinquennale.

2.8 Errori sui redditi da locazione: casistiche ricorrenti

Gli errori più frequenti che generano avvisi di accertamento esecutivo su canoni di locazione sono:

1. Mancata dichiarazione dei canoni: quando si omette di indicare un contratto di locazione nella dichiarazione dei redditi. L’Agenzia incrocia i dati delle registrazioni RLI e delle transazioni bancarie e rileva la discrepanza.
2. Indicazione di importi errati: spesso si dichiarano canoni lordi invece dei canoni effettivamente incassati (al netto delle spese condominiali), oppure si dimenticano gli adeguamenti Istat.
3. Canoni non incassati: per i contratti abitativi, il contribuente potrebbe aver tassato canoni non riscossi, mentre la legge consente di non dichiararli dal momento dell’intimazione di sfratto . Per i contratti commerciali, invece, l’errore consiste nel non dichiarare canoni non percepiti, credendo erroneamente di poter applicare la stessa regola.
4. Risoluzione del contratto: la mancata comunicazione all’Agenzia della risoluzione (tramite modello RLI) comporta l’inclusione dei canoni nel precompilato; l’ufficio notifica un avviso per canoni che in realtà non sono più dovuti.
5. Cedolare secca: chi opta per la cedolare secca deve indicare l’opzione nel modello RLI e nella dichiarazione. L’omissione determina l’applicazione dell’Irpef ordinaria e delle sanzioni.
6. Affitti brevi e piattaforme online: dal 2021 gli intermediari (Airbnb, Booking, ecc.) devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei canoni. Se il proprietario non li dichiara correttamente, riceve un avviso di accertamento.

3. Difese e strategie legali

3.1 Analisi preliminare dell’atto

La prima azione consiste nel far analizzare l’avviso da un professionista esperto, verificando:

• Legittimità della notifica: l’avviso deve essere notificato entro i termini di decadenza e con le modalità previste (raccomandata, PEC). Notifiche tardive o a soggetti diversi dal contribuente possono determinare la nullità.
• Motivazione sufficiente: l’atto deve indicare le ragioni specifiche della pretesa e i riferimenti normativi. La motivazione “per relationem” a documenti non allegati è illegittima.
• Presenza del contraddittorio preventivo: in assenza di invito al contraddittorio, l’atto può essere impugnato per violazione dell’art. 6-bis della legge 212/2000.
• Calcolo delle imposte e delle sanzioni: è necessario ricontrollare i conteggi, verificando che l’Ufficio abbia correttamente determinato l’imposta e applicato le sanzioni previste (ad es. infedele dichiarazione 90‑180 % della maggiore imposta, omessa dichiarazione 120‑240 %).

3.2 Vizi procedurali

Tra i vizi che possono determinare l’annullamento dell’avviso vi sono:

1. Violazione del contraddittorio preventivo: se l’Ufficio non ha invitato il contribuente a fornire osservazioni, l’avviso è nullo salvo i casi di urgenza.
2. Mancanza di motivazione: l’omessa indicazione delle norme violate o dei fatti accertati viola l’art. 7 dello Statuto dei diritti del contribuente.
3. Vizio dell’atto presupposto: se l’accertamento si basa su un atto precedente (ad es. PVC) viziato, l’avviso è a sua volta nullo.
4. Violazione della parità di trattamento: nel caso di locazioni commerciali non percepite, si può invocare la violazione dell’art. 3 Cost. e dell’art. 53 Cost. se la norma è applicata in modo irragionevole .

3.3 Difese nel merito per redditi da locazione errati

Le strategie variano a seconda del tipo di errore:

3.3.1 Contratti abitativi: canoni non percepiti

Se il locatore ha erroneamente dichiarato canoni non incassati o l’Ufficio pretende l’imposizione sui canoni non percepiti, occorre dimostrare che:

• è stato notificato un sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento;
• la mancata percezione del canone è comprovata dalla documentazione (copie dell’intimazione, raccomandate, decreto di convalida);
• il contratto è a uso abitativo;
• il canone non è stato effettivamente incassato.

In tal caso l’avviso è illegittimo perché viola l’art. 26 TUIR e può essere annullato o ridotto. Se il contribuente aveva pagato l’imposta, può richiedere un credito d’imposta.

3.3.2 Contratti commerciali: canoni non percepiti

Per le locazioni a uso diverso dall’abitativo, l’ordinanza della Cassazione n. 27451/2025 stabilisce che i canoni vanno tassati anche se non riscossi . Tuttavia, in sede di contenzioso si possono sollevare alcune eccezioni:

• Effetto retroattivo della risoluzione: sostenendo la tesi della Commissione tributaria di Lecce, si può argomentare che la risoluzione del contratto per morosità produce effetti retroattivi anche per i contratti commerciali .
• Principi costituzionali di uguaglianza e capacità contributiva: la mancata estensione dell’esenzione potrebbe violare gli artt. 3 e 53 Cost. .
• Prova dell’effettiva impossibilità di percepire i canoni: ad esempio, se il locatore ha intrapreso tutte le azioni legali per recuperare il credito ed è rimasto insoddisfatto, si può sostenere che manca il presupposto dell’imposizione.

La strategia deve essere calibrata sulla giurisprudenza più recente e sull’orientamento della Corte di cassazione.

3.3.3 Errori di registrazione e risoluzione

Se l’avviso è stato emesso perché il contratto non risulta registrato o risolto, è possibile depositare copia del contratto registrato, del modello RLI di risoluzione e delle ricevute di pagamento. In caso di errore dell’ufficio (ad es. mancata acquisizione della comunicazione), l’avviso va annullato.

3.3.4 Cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale con aliquota sostitutiva. Se l’avviso contesta la mancata opzione o la tardiva comunicazione, il contribuente può dimostrare di aver esercitato l’opzione nel contratto e di aver versato l’imposta sostitutiva. Eventuali errori formali possono essere sanati con la remissione in bonis.

3.3.5 Affitti brevi e piattaforme online

Per gli affitti brevi, i dati dei canoni sono trasmessi dagli intermediari digitali. Il contribuente deve dimostrare eventuali discrepanze (ad es. annullamenti, rimborsi, importi già tassati come redditi diversi). È possibile chiedere l’annullamento delle somme non dovute.

3.4 Sospensione e rateizzazione

3.4.1 Sospensione in pendenza di ricorso

La sospensione dell’esecutività può essere concessa:

• dalla Corte di giustizia tributaria su istanza cautelare, se l’esecuzione dell’atto può causare danno grave e irreparabile;
• dall’Agenzia Entrate Riscossione quando è presentata un’istanza di rateizzazione e non sono ancora iniziate le procedure esecutive.

3.4.2 Rateizzazione ordinaria

Il d.p.r. 602/1973 consente di rateizzare il debito con l’agente della riscossione in un massimo di 72 rate mensili (piani ordinari) o 120 rate (piani straordinari) in presenza di gravi difficoltà economiche. Il d.lgs. 110/2024 ha prorogato fino a 120 rate anche per importi più elevati e ha previsto la sospensione automatica delle procedure esecutive durante la rateizzazione. È necessario presentare domanda all’Agenzia Entrate Riscossione e allegare il modello ISEE o la documentazione reddituale.

3.4.3 Definizioni agevolate

Nel 2024 il Governo ha introdotto la rottamazione‑quater (Legge 197/2022) che consente di pagare i carichi affidati all’Agente della riscossione (fino al 30 giugno 2022) senza sanzioni e interessi di mora. Le scadenze sono state prorogate più volte; per il 2026 la rata va versata entro il 31 maggio per non decadere.

Con la legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) è stata poi introdotta la rottamazione quinquies, ossia la nuova definizione agevolata dei carichi affidati all’Agenzia Entrate Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. Essa consente di estinguere i debiti pagando solo l’imposta e le spese di notifica, mentre sanzioni, interessi e aggio sono annullati . Le domande di adesione andavano presentate tra il 20 gennaio e il 30 aprile 2026 ; entro il 30 giugno l’Agenzia comunicherà l’esito e il piano dei pagamenti . I pagamenti potranno essere effettuati in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in un massimo di 54 rate bimestrali con interessi al 3 % . La decadenza dal beneficio si verifica in caso di mancato pagamento dell’unica rata o di due rate anche non consecutive .

Restano inoltre attive:

• il saldo e stralcio dei debiti per contribuenti in difficoltà economica (ISEE fino a 20.000 €);
• la definizione agevolata degli avvisi di accertamento (ex art. 1, commi 179‑185, legge 197/2022), che consente di chiudere le liti pendenti con riduzioni delle sanzioni.

Occorre verificare le norme vigenti al momento della ricezione dell’avviso per valutare le opportunità di definizione. Chi non è riuscito ad aderire alla rottamazione quinquies può comunque richiedere la rateizzazione ordinaria, il saldo e stralcio o avvalersi delle procedure di sovraindebitamento illustrate più avanti.

3.5 Strumenti di protezione del patrimonio

Quando il contribuente non è in grado di pagare l’imposta e si trova in una situazione di sovraindebitamento, può ricorrere agli strumenti previsti dalla legge 3/2012 (ora confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, d.lgs. 14/2019). Gli strumenti sono:

• Piano del consumatore: per le persone fisiche non imprenditori; consente di ristrutturare i debiti con un piano approvato dal giudice. L’accesso è possibile se il debitore è meritevole, cioè non ha determinato la propria insolvenza colposamente.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: per i professionisti e le piccole imprese; richiede il voto favorevole della maggioranza dei creditori e l’omologazione del tribunale.
• Liquidazione controllata: per chi non può proporre un piano; prevede la vendita dei beni sotto la supervisione di un liquidatore e l’esdebitazione finale.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, può assistere il debitore nell’accesso a queste procedure, sospendendo le azioni esecutive e ottenendo l’esdebitazione.

4. Strumenti alternativi e soluzioni agevolate

4.1 Accertamento con adesione e definizione degli avvisi

Oltre alla rateizzazione, la normativa prevede strumenti per definire agevolmente gli accertamenti:

• Accertamento con adesione: consente di definire l’imposta con riduzione delle sanzioni a un terzo. È utile quando l’errore sui canoni di locazione è oggettivo (ad esempio, mancata registrazione del contratto o errato importo) e si vuole evitare il contenzioso.
• Definizione agevolata degli avvisi di accertamento: la legge 197/2022 ha previsto la possibilità di definire gli avvisi non impugnati pagando le imposte, gli interessi e le sanzioni ridotte. Le scadenze sono state prorogate e occorre consultare la normativa vigente.
• Conciliazione giudiziale: durante il giudizio è possibile raggiungere un accordo con l’Agenzia, con riduzione delle sanzioni (al 40 % o 50 % a seconda dello stato del processo).
• Mediazione tributaria: per importi inferiori a 50.000 € si può presentare reclamo; se l’Ufficio accoglie parzialmente il reclamo, le sanzioni sono ridotte.

4.2 Rottamazione‑quater e saldo e stralcio

La rottamazione‑quater (o definizione agevolata 2023) consente di estinguere i debiti affidati all’Agenzia Entrate Riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 30 giugno 2022 pagando solo l’imposta e le somme affidate, senza interessi di mora, sanzioni e aggio. È possibile pagare in unica soluzione o in rate fino a 18 scadenze. Le rate del 2026 scadono il 31 maggio, 30 novembre e 30 novembre 2027; il mancato pagamento comporta la decadenza.

Il saldo e stralcio è riservato ai contribuenti con indicatori di reddito bassi (ISEE fino a 20.000 €) e permette di pagare una percentuale ridotta del debito (16 %, 20 % o 35 %) in base alla situazione economica. Le scadenze sono fissate nei provvedimenti attuativi.

4.3 Ravvedimento operoso

Se l’avviso non è ancora stato notificato, il contribuente può correggere gli errori sui canoni di locazione mediante dichiarazione integrativa e ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 472/1997), beneficiando di sanzioni ridotte. Il ravvedimento è particolarmente utile per gli affitti brevi e per le omissioni di modesta entità, perché consente di evitare l’avviso e le sanzioni elevate.

4.4 Procedure di composizione della crisi e sovraindebitamento

Gli strumenti previsti dalla legge 3/2012 sono un’alternativa quando il contribuente non riesce a far fronte ai debiti fiscali:

• Piano del consumatore: consente di pagare i debiti in base alla capacità reddituale. I debiti fiscali possono essere falcidiati se l’Agenzia vota favorevolmente o se il giudice ne riconosce l’utilità.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: richiede l’assenso dei creditori rappresentanti il 60 % dei crediti; la parte dell’Agenzia Entrate può essere determinante.
• Liquidazione controllata: prevede la vendita dei beni e l’estinzione dei debiti residui. È utile per chi non ha redditi sufficienti.

Queste procedure sospendono i pignoramenti e consentono di bloccare le azioni esecutive. L’Avv. Monardo, come gestore della crisi, può valutare la procedura più adatta.

5. Errori comuni e consigli pratici

1. Omettere la registrazione e la comunicazione della risoluzione: registrare sempre il contratto e le sue modifiche (proroga, risoluzione, cessione) tramite il modello RLI. La mancata comunicazione comporta l’inclusione automatica dei canoni nelle banche dati e genera accertamenti.
2. Non conservare la documentazione: conservare tutti i documenti relativi al contratto (registrazione, ricevute di pagamento, corrispondenza con l’inquilino, intimazioni). Sono fondamentali per dimostrare la mancata percezione del canone.
3. Dichiarare i canoni lordi: indicare sempre i canoni al netto delle spese condominiali addebitate all’inquilino, altrimenti si rischia la rettifica.
4. Errata compilazione del 730 precompilato: controllare attentamente i dati precompilati; se non corretti, modificarli inserendo i canoni effettivi e segnalare gli anni di risoluzione del contratto.
5. Sottovalutare l’importanza del contraddittorio: rispondere sempre agli inviti dell’Agenzia e fornire la documentazione richiesta. Il dialogo preventivo evita l’emissione di avvisi.
6. Ignorare i termini: ricordare che i 60 giorni decorrono dalla notifica. Anche un giorno di ritardo rende l’avviso esecutivo. Occorre organizzarsi per depositare il ricorso entro la scadenza.
7. Trascurare le definizioni agevolate: verificare ogni anno le normative su rottamazioni e definizioni per regolarizzare i debiti a condizioni vantaggiose.

Suggerimenti operativi

• Consultare un professionista: la materia è complessa e in continua evoluzione; un avvocato e un commercialista possono evitare errori.
• Utilizzare strumenti di controllo incrociato: confrontare i canoni incassati con i dati inviati all’Agenzia (RLI, piattaforme, banche) per individuare discrepanze prima della dichiarazione.
• Aderire al ravvedimento: se ci si accorge dell’errore prima dell’avviso, presentare subito una dichiarazione integrativa e pagare le imposte con sanzioni ridotte.
• Monitorare le scadenze delle rottamazioni: rispettare le rate per non decadere dai benefici e non accumulare nuovi debiti.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme di riferimento per redditi da locazione

Norma o provvedimento	Contenuto essenziale	Ambito
Art. 26 TUIR (DPR 917/1986)	I redditi fondiari concorrono al reddito indipendentemente dalla percezione; per le locazioni abitative i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito se vi è intimazione di sfratto o ingiunzione di pagamento; è riconosciuto un credito d’imposta per le imposte versate sui canoni non riscossi.	Imposta sul reddito delle persone fisiche – locazioni abitative
Art. 1458 codice civile	La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo i contratti ad esecuzione continuata o periodica, per i quali l’effetto non si estende alle prestazioni già eseguite.	Contratti di locazione e altri contratti a esecuzione periodica
Art. 29 d.l. 78/2010	Introduce l’avviso di accertamento esecutivo per le imposte sui redditi, IVA e IRAP, con intimazione a pagare entro 60 giorni; l’atto diventa titolo esecutivo senza cartella di pagamento.	Accertamento fiscale statale
Art. 1, commi 792‑814, legge 160/2019	Estende l’avviso esecutivo ai tributi locali; un unico atto integra accertamento, titolo esecutivo e precetto; decorso 60 giorni diventa esecutivo; applicabile dal 1° gennaio 2020.	Tributi locali e patrimoniali
Art. 14 d.lgs. 110/2024	Estende l’avviso esecutivo ad altri atti impositivi statali (recupero crediti d’imposta, sanzioni, imposte indirette, bollo, ecc.); l’atto diventa esecutivo decorsi 60 giorni dalla notifica; affidamento del carico all’agente della riscossione dopo 30 giorni.	Tributi statali, crediti d’imposta, sanzioni
Art. 8-9 d.lgs. 87/2024	Introduce analoghe regole per i tributi regionali, prevedendo avvisi esecutivi per addizionali IRPEF, tributi ambientali, ecc.	Tributi regionali
Legge 212/2000 (Statuto del contribuente)	Stabilisce i diritti del contribuente: motivazione degli atti (art. 7), contraddittorio preventivo (art. 6-bis), termine dilatorio dopo l’accesso (art. 12).	Tutti gli atti tributari
Ordinanza Cass. 27451/2025	Nei contratti di locazione commerciale i canoni vanno dichiarati anche se non riscossi; la risoluzione del contratto per morosità non ha effetto retroattivo; la detassazione dei canoni non percepiti si applica solo ai contratti abitativi.	Locazioni commerciali

6.2 Termini e scadenze

Fase	Termine	Riferimento
Presentazione del ricorso	60 giorni dalla notifica dell’avviso	Art. 21 d.lgs. 546/1992
Istanza di accertamento con adesione	Entro 60 giorni dalla notifica; sospende il termine per il ricorso	Art. 6 d.lgs. 218/1997
Acquiescenza	Entro 60 giorni con pagamento integrale o prima rata	Art. 15 d.lgs. 218/1997
Affidamento del carico all’agente della riscossione	30 giorni dopo la scadenza del termine di 60 giorni	Art. 14 d.lgs. 110/2024
Richiesta rateizzazione ordinaria	In qualsiasi momento dopo l’esecutività; sospende le procedure se accolta	Art. 19 d.p.r. 602/1973 (modificato)
Rottamazione‑quater – rata 2026	31 maggio 2026; 30 novembre 2026; 30 novembre 2027	Legge 197/2022 e successive proroghe
Prescrizione del credito	10 anni per atti dell’Agenzia delle Entrate; 5 anni per tributi locali	Codice civile

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Cosa succede se non impugno l’avviso di accertamento esecutivo entro 60 giorni?
   Se non presenti ricorso o non versi le somme dovute entro 60 giorni dalla notifica, l’avviso diventa titolo esecutivo. Trascorsi ulteriori 30 giorni, l’Agenzia Entrate Riscossione avvia la riscossione coattiva (pignoramenti, ipoteche, fermi). È quindi fondamentale rispettare i termini.
2. È possibile chiedere la sospensione dell’esecutività?
   Sì. Presentando un ricorso con istanza cautelare alla Corte di giustizia tributaria, si può ottenere la sospensione se sussiste un danno grave e irreparabile. Inoltre la rateizzazione ordinaria o l’adesione possono sospendere l’esecutività.
3. Posso non dichiarare i canoni di locazione abitativa non percepiti?
   Sì, se hai notificato all’inquilino un’intimazione di sfratto per morosità o un’ingiunzione di pagamento. In questo caso, l’art. 26 TUIR prevede che i canoni non percepiti non concorrono al reddito e riconosce un credito d’imposta . Devi conservare la documentazione e indicare il codice specifico nella dichiarazione.
4. Per le locazioni commerciali i canoni non percepiti sono tassati?
   Secondo l’ordinanza 27451/2025 della Cassazione, sì: i canoni pattuiti concorrono al reddito anche se non incassati . Puoi tuttavia tentare di far valere l’effetto retroattivo della risoluzione e i principi costituzionali in sede contenziosa.
5. Cosa devo fare se ho indicato un importo errato nella dichiarazione dei redditi?
   Se l’errore è stato commesso prima della notifica dell’avviso, puoi presentare una dichiarazione integrativa e ravvederti con sanzioni ridotte. Se hai già ricevuto l’avviso, valuta l’adesione o impugna per correggere l’errore.
6. Come funziona l’accertamento con adesione?
   Presenti una richiesta all’Ufficio entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso. Segue un contraddittorio con l’Agenzia; se si raggiunge un accordo, paghi l’imposta con sanzioni ridotte a un terzo e puoi rateizzare. L’adesione sospende i termini del ricorso.
7. L’avviso di presa in carico notificato dall’agente della riscossione è impugnabile?
   No. La comunicazione di presa in carico è un atto meramente informativo che non ha contenuto impositivo. Puoi impugnare solo l’avviso di accertamento o gli atti successivi (pignoramento, fermo) se viziati.
8. Posso richiedere la rateizzazione prima della scadenza dei 60 giorni?
   Sì. La rateizzazione ordinaria può essere richiesta anche prima che l’avviso diventi esecutivo; in tal caso, accettando il piano, rinunci all’impugnazione. Valuta attentamente con il tuo avvocato.
9. Cosa succede se perdo una rata della rateizzazione?
   La decadenza comporta la perdita del beneficio e la ripresa delle procedure esecutive. Nel caso della rottamazione‑quater, la decadenza fa perdere tutti i benefici e l’intero debito torna dovuto con sanzioni e interessi. Assicurati di rispettare tutte le scadenze.
10. L’avviso esecutivo può essere emesso per importi inferiori a 10 euro?
    No. L’art. 1, comma 792 della legge 160/2019 prevede che l’atto non può acquisire efficacia di titolo esecutivo quando è emesso per somme inferiori a 10 € .
11. Devo pagare l’IMU e la TARI anche se l’inquilino non paga l’affitto?
    Sì. Le imposte patrimoniali come l’IMU e la TARI sono dovute dal proprietario indipendentemente dall’incasso del canone; l’esenzione riguarda solo l’imposizione sul reddito.
12. Posso aderire alla rottamazione‑quater per debiti derivanti da avvisi di accertamento esecutivo?
    Sì, se le somme sono state affidate all’agente della riscossione entro il 30 giugno 2022 e rientrano nell’ambito della definizione agevolata. Devi però attendere che l’avviso diventi esecutivo e che il carico sia iscritto a ruolo.
13. Che differenza c’è tra rateizzazione ordinaria e straordinaria?
    La rateizzazione ordinaria prevede fino a 72 rate mensili senza particolari requisiti; la rateizzazione straordinaria fino a 120 rate richiede la dimostrazione dello stato di difficoltà economica (ISEE basso o rapporto rata/reddito). L’interesse di rateizzazione è fissato dalla legge e aggiornato annualmente.
14. È ancora attiva la rottamazione quinquies?
    Sì. La rottamazione quinquies, introdotta dalla legge di bilancio 2026, è pienamente operativa. Consente di estinguere i debiti affidati all’agente della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023 pagando solo le imposte e le spese di notifica, senza interessi di mora, sanzioni e aggio . Le domande dovevano essere presentate tra il 20 gennaio e il 30 aprile 2026 ; entro il 30 giugno l’Agenzia invia il piano con l’importo dovuto . Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2026 o in 54 rate bimestrali con interessi al 3 % . Chi non paga due rate consecutive decade dal beneficio . La definizione non si applica agli avvisi di accertamento non ancora affidati o a debiti per aiuti di Stato, condanne della Corte dei conti e sanzioni penali .
15. Cosa fare se l’inquilino paga in ritardo e il pagamento avviene dopo la scadenza dell’anno?
    I canoni incassati in ritardo vanno tassati nell’anno in cui sono percepiti (criterio di cassa). Occorre quindi presentare la dichiarazione integrativa e versare la differenza d’imposta con ravvedimento.
16. Posso compensare i debiti risultanti dall’avviso con crediti d’imposta?
    Sì, il modello F24 consente la compensazione con crediti d’imposta (ad esempio, crediti da ristrutturazione, bonus Renzi, ecc.). È importante verificare la spettanza del credito e la sua utilizzabilità, perché compensazioni indebite possono generare ulteriori avvisi di recupero.
17. Cosa succede se l’immobile è cointestato?
    Ciascun comproprietario deve dichiarare la propria quota di reddito fondiario. Se l’avviso è stato emesso per l’intero canone a un solo comproprietario, è possibile contestare l’errata imputazione e chiedere la riduzione proporzionale.
18. I canoni sono tassati anche se percepiti all’estero?
    Sì, i redditi da locazione percepiti all’estero sono soggetti a tassazione in Italia. È possibile dedurre l’imposta estera mediante credito d’imposta. Bisogna compilare il quadro RL del modello Redditi.
19. Come si dimostra la mancata percezione del canone in assenza di sfratto?
    Se non è stato ancora intimato lo sfratto, non è possibile non dichiarare il canone, salvo poter dimostrare l’insolvenza tramite ingiunzione di pagamento. È consigliabile attivare subito la procedura di sfratto per beneficiare dell’esenzione.
20. Le piattaforme di affitti brevi comunicano i canoni all’Agenzia?
    Sì. Dal 2021 gli intermediari digitali sono tenuti a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei canoni e a operare la ritenuta del 21 % se il locatore sceglie la cedolare secca. Se l’avviso contesta importi già tassati tramite la ritenuta, è possibile chiedere lo sgravio.
21. Quali sono le principali novità per gli affitti brevi dal 2026?
    La legge 199/2025 ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti che è possibile locare in forma breve (meno di 30 giorni) senza essere considerati imprenditori. Dal terzo immobile scatta una presunzione assoluta di attività d’impresa: bisogna aprire la partita IVA, iscriversi al Registro delle imprese e versare contributi Inps . Per i primi due immobili resta la cedolare secca ma l’aliquota passa al 26 % sul secondo, mentre si può scegliere l’aliquota ridotta del 21 % per uno solo . Contano le unità abitative e non il numero di contratti . Chi gestisce più di due appartamenti deve riconsiderare l’inquadramento e adeguarsi alle nuove regole per evitare accertamenti.
22. Se affitto tre appartamenti per brevi periodi devo aprire la partita IVA?
    Sì. Dal 2026 l’articolo 55 del TUIR, come modificato dalla legge 199/2025, prevede che la locazione di tre o più unità per meno di 30 giorni costituisce attività imprenditoriale a prescindere dai servizi offerti . Questa presunzione è assoluta e non può essere superata dimostrando una gestione minimale . Di conseguenza dovrai aprire partita IVA, registrarti in camera di commercio, presentare dichiarazione Iva e Irpef come reddito d’impresa, conservare contabilità e versare i contributi previdenziali. Per i primi due immobili, invece, resta possibile applicare la cedolare secca con aliquote 21 % o 26 %.
23. Come faccio a sapere se una cartella è inclusa nella rottamazione quinquies?
    Puoi richiedere all’Agenzia delle Entrate Riscossione il prospetto informativo che elenca tutti i carichi affidati tra il 2000 e il 2023 e indica quelli ammissibili alla definizione agevolata . La domanda va presentata online nella sezione dedicata; il prospetto riporta capitale, interessi e spese, consentendoti di valutare il risparmio. Ricorda che sono escluse le cartelle relative a avvisi di accertamento non affidati, aiuti di Stato, multe penali e tributi locali non riscossi .
24. Non ho presentato la domanda di rottamazione quinquies entro il 30 aprile 2026: cosa posso fare?
    Se hai perso i termini, non potrai usufruire della definizione agevolata e dovrai pagare i debiti per intero. Tuttavia puoi richiedere la rateizzazione ordinaria fino a 72 rate o la straordinaria fino a 120 rate se dimostri difficoltà economica; puoi anche valutare la procedura di sovraindebitamento o il piano del consumatore per ridurre il carico . In ogni caso, è consigliabile consultare un professionista per analizzare alternative come la compensazione con crediti fiscali, l’autotutela o l’accertamento con adesione.
25. La definizione agevolata si applica agli avvisi di accertamento esecutivo sui redditi da locazione?
    No. La rottamazione quinquies riguarda esclusivamente i carichi già iscritti a ruolo e affidati all’agente della riscossione. Un avviso di accertamento esecutivo, per diventare definibile, deve prima essere notificato, scadere il termine di impugnazione ed essere affidato. Solo a quel punto potrà rientrare nella definizione se il carico rientra nel periodo 2000‑2023 e non è escluso per legge . Prima di allora è possibile utilizzare altri strumenti, come l’adesione, l’autotutela o la rateizzazione, per ridurre l’importo.

8. Simulazioni pratiche e casi esemplificativi

Caso 1 – Locazione abitativa con canoni non percepiti e sfratto

Scenario: la signora Anna, proprietaria di un appartamento locato a uso abitativo a 700 € mensili, non riceve i pagamenti da marzo 2024. A luglio 2024 notifica un’intimazione di sfratto per morosità e il conduttore lascia l’immobile a settembre 2024. Nella dichiarazione dei redditi 2025 (periodo d’imposta 2024) la signora Anna decide di non dichiarare i canoni non percepiti da marzo a settembre.

Analisi: l’art. 26 TUIR consente di non assoggettare a Irpef i canoni non percepiti dal momento dell’intimazione di sfratto . La signora Anna deve quindi indicare nella dichiarazione la rendita catastale rivalutata e i canoni percepiti da gennaio a febbraio 2024; per i canoni non riscossi può beneficiare del credito d’imposta per le somme eventualmente versate in acconto. Se l’Agenzia dovesse emettere un avviso di accertamento esecutivo imputando i canoni non percepiti, la signora potrà impugnarlo allegando l’atto di intimazione e il decreto di convalida.

Risultato: l’avviso dovrebbe essere annullato; la signora paga solo le imposte dovute sui canoni incassati e sulla rendita catastale.

Caso 2 – Locazione commerciale con risoluzione per morosità

Scenario: la società Alfa concede in locazione un negozio con canone annuo di 12.000 €; l’inquilino paga regolarmente fino a settembre 2023, poi smette. La società Alfa notifica lo sfratto e ottiene il rilascio del locale a gennaio 2024. Nella dichiarazione dei redditi 2025 non dichiara i canoni non riscossi di ottobre–dicembre 2023.

Analisi: secondo l’ordinanza della Cassazione n. 27451/2025 i canoni commerciali vanno comunque dichiarati anche se non percepiti . Pertanto l’Agenzia emette un avviso di accertamento esecutivo per omessa dichiarazione di 3.000 € di reddito. La società può impugnare l’avviso sostenendo la tesi dell’effetto retroattivo della risoluzione (sentenza CTP Lecce 1104/2020) , ma deve essere consapevole che la Cassazione ha orientamento contrario. In alternativa può definire l’avviso con adesione o acquiescenza, ottenendo la riduzione delle sanzioni.

Simulazione numerica: l’imposta dovuta sull’omesso reddito (ipotesi IRES 24 %) è 720 €, le sanzioni per omessa dichiarazione variano dal 120 % al 240 % (864–1.728 €) più interessi. Con l’accertamento con adesione la sanzione è ridotta a un terzo (288 €) e l’importo totale da pagare è 1.008 € più interessi. In caso di adesione, la società può rateizzare l’importo in 8 rate trimestrali.

Caso 3 – Errore nel 730 precompilato

Scenario: il signor Marco possiede un appartamento locato con cedolare secca. Il contratto è stato risolto a giugno 2025 ma la comunicazione RLI è stata inviata in ritardo. Il modello 730 precompilato 2026 riporta canoni per tutto l’anno. Marco non corregge il precompilato e invia la dichiarazione. Nel 2027 riceve un avviso di accertamento esecutivo che ridetermina il reddito imponibile per i canoni non dovuti.

Analisi: Marco ha commesso un errore nel 730; tuttavia può dimostrare che il contratto è stato risolto e che non ha percepito i canoni. Potrà presentare ricorso allegando il modello RLI di risoluzione e le ricevute di pagamento per la parte incassata. Essendo un errore dichiarativo, può valutare la definizione agevolata con adesione o l’autotutela.

Simulazione numerica: se l’importo contestato è 4.200 € e l’Irpef marginale è 23 %, l’imposta evasa è 966 €; la sanzione per infedele dichiarazione (90–180 %) varia da 869 € a 1.739 €. Con l’adesione la sanzione si riduce a un terzo (290 €) e l’importo totale è circa 1.256 € oltre interessi.

Caso 4 – Affitti brevi tramite piattaforma

Scenario: la signora Lucia affitta un appartamento tramite una piattaforma online con cedolare secca. Nel 2024 incassa 10.000 €; la piattaforma opera la ritenuta del 21 % (2.100 €) e invia i dati all’Agenzia. Lucia dichiara correttamente i redditi ma la piattaforma comunica erroneamente 15.000 €. L’Agenzia emette un avviso di accertamento esecutivo per redditi non dichiarati.

Analisi: Lucia deve impugnare l’avviso allegando le ricevute di pagamento e l’estratto conto della piattaforma. È possibile chiedere l’autotutela o l’annullamento in autotutela del dato erroneo. In mancanza di risposta, si impugna l’avviso chiedendo la verifica della documentazione.

Simulazione numerica: l’imposta supplementare richiesta dall’Agenzia (su 5.000 €) è 1.150 € (cedolare secca 23 %); le sanzioni per infedele dichiarazione (90 % del tributo) sono 1.035 €. In caso di annullamento totale l’avviso verrà annullato.

Caso 5 – Sovraindebitamento e piano del consumatore

Scenario: il signor Luigi, artigiano, possiede diversi immobili locati e ha accumulato debiti fiscali per 150.000 €, di cui 50.000 € derivanti da accertamenti su canoni non dichiarati. Luigi è in difficoltà economica e riceve pignoramenti sui conti e sugli immobili.

Analisi: Luigi può accedere alla procedura di piano del consumatore in base alla legge 3/2012. Con l’assistenza dell’Avv. Monardo, Luigi presenta un piano che prevede il pagamento di 60.000 € in 5 anni, con falcidia del restante. Il tribunale approva il piano; le procedure esecutive sono sospese e, a fine piano, Luigi ottiene l’esdebitazione.

Risultato: Luigi salva la casa principale e rientra gradualmente dei debiti; gli accertamenti esecutivi vengono ricompresi nel piano.

Caso 6 – Locazione turistica con tre appartamenti e presunzione d’impresa

Scenario: la signora Chiara possiede tre appartamenti nel centro storico di Firenze. Dal 2026 li affitta in modo saltuario a turisti per periodi inferiori a 30 giorni attraverso piattaforme online, applicando la cedolare secca al 21 % su tutti gli immobili. Il regime precedente consentiva la locazione breve fino a quattro immobili senza obbligo di partita IVA. Nel 2027 l’Agenzia delle Entrate le notifica un avviso di accertamento esecutivo contestando redditi da locazione errati per non avere aperto la partita IVA e per avere applicato la cedolare su tutte le unità. Alla diffida seguono il pignoramento dei conti e l’iscrizione di ipoteca.

Analisi normativa: la legge 199/2025 ha rivoluzionato il regime delle locazioni brevi riducendo da quattro a due il numero di immobili che possono essere locati senza attività imprenditoriale. Dal terzo immobile si presume l’esercizio di impresa; è necessario aprire la partita IVA, iscriversi al registro delle imprese e gestire contabilità e contributi Inps . Contano le unità abitative e non i singoli contratti . È inoltre prevista una differenziazione di aliquote: sulla prima unità è possibile applicare la cedolare secca del 21 % e sulla seconda del 26 % . In presenza di tre o più immobili l’intero reddito è considerato reddito d’impresa e soggetto a Iva, Irpef con aliquota progressiva e contributi previdenziali.

Difesa e contestazioni: Chiara può eccepire che le regole sono entrate in vigore a gennaio 2026 e che fino al 2025 la normativa consentiva la locazione breve fino a quattro unità. Può invocare il principio di irretroattività e sostenere che i contratti stipulati prima del 2026 non devono essere qualificati come attività d’impresa. Dovrà tuttavia dimostrare che per il 2026 non ha superato i due immobili o che ha risolto i contratti in tempo. In caso contrario, la presunzione di attività imprenditoriale è assoluta e non ammette prova contraria . Chiara potrà presentare un ricorso contestando l’applicazione retroattiva della norma e chiedere la riduzione delle sanzioni attraverso l’adesione o la definizione agevolata.

Simulazione numerica: ipotizziamo che Chiara abbia incassato 50.000 € nel 2026 dalla locazione dei tre immobili (20.000 €, 15.000 € e 15.000 €). Applicando erroneamente la cedolare secca al 21 %, ha versato 10.500 €. Secondo la nuova normativa, dalla terza unità il reddito è d’impresa: presupponendo un’aliquota Irpef media del 38 % e contributi Inps artigiani per circa 25 %, l’imposta e i contributi dovuti potrebbero superare 25.000 €. L’avviso di accertamento richiederà la differenza (circa 14.500 €) oltre a sanzioni del 90 % e interessi. A ciò si sommano eventuali sanzioni per omessa apertura di partita IVA. Con l’accertamento con adesione, la sanzione può essere ridotta a un terzo (4.000 €) e, con un piano di rateizzazione, Chiara potrà dilazionare l’onere su più anni. In mancanza di ricorso, la riscossione coattiva potrebbe comportare ipoteca sugli immobili o fermo dei conti.

Strategie: la signora dovrà innanzitutto verificare se può limitare l’operatività dell’attività a due immobili, scegliendo quale mantenere in regime di locazione breve e quale destinare a locazione abitativa ordinaria. Può poi adeguarsi alle nuove regole aprendo la partita IVA e regolarizzando la posizione con un ravvedimento operoso per l’annualità 2026, versando la differenza d’imposta con sanzioni ridotte. In sede contenziosa è consigliabile far valere la buona fede e la carenza di istruzioni chiare, chiedendo la riduzione delle sanzioni. È infine possibile valutare la cessione di uno degli immobili o l’affidamento a un property manager professionale che gestisca l’attività d’impresa.

Come può aiutarti l’Avv. Monardo: lo Studio potrà analizzare i contratti, verificare la corretta classificazione e predisporre un ricorso fondato sui principi di tutela del contribuente. Potrà assistere Chiara nell’apertura della partita IVA e nella definizione di un piano di rientro, oltre che nella gestione dei rapporti con l’Agenzia e con le piattaforme digitali. In alcuni casi, l’adesione o il ravvedimento operoso possono evitare la fase giudiziale, riducendo tempi e costi.

Caso 7 – Rottamazione quinquies: calcolo e strategie

Scenario: il signor Paolo è titolare di un negozio e ha accumulato nel tempo diverse cartelle esattoriali relative a Irpef, Irap e contributi previdenziali per un importo complessivo di 80.000 €. Nel 2026 apprende dell’introduzione della rottamazione quinquies, che permette di estinguere i debiti senza pagare interessi e sanzioni . Paolo è incerto sulla procedura e sui risparmi che può ottenere. Si rivolge allo Studio Monardo per verificare la convenienza e presentare la domanda entro il 30 aprile.

Analisi normativa: la rottamazione quinquies riguarda i carichi affidati all’agente della riscossione tra il 2000 e il 2023. La domanda va presentata online tra il 20 gennaio e il 30 aprile 2026 . L’Agenzia invia entro il 30 giugno il prospetto con il debito residuo; il pagamento può essere unico entro il 31 luglio o dilazionato in 54 rate bimestrali con interessi al 3 % . Sono esclusi i debiti da avvisi di accertamento non ancora affidati, i recuperi di aiuti di Stato e le sanzioni penali .

Simulazione di calcolo: supponiamo che il debito di 80.000 € sia composto da 55.000 € di tributi e contributi, 15.000 € di interessi di mora e 10.000 € di sanzioni. Con la rottamazione quinquies, Paolo dovrà pagare solo il capitale di 55.000 € e le spese di notifica (ad esempio 5.000 €) per un totale di 60.000 €. Optando per il pagamento dilazionato, l’importo verrà diviso in 54 rate bimestrali: la rata base sarà 60.000 €/54 ≈ 1.111 €. A questa si aggiunge l’interesse al 3 % annuo; ipotizzando un piano di 4 anni e mezzo (54 mesi), l’onere complessivo aumenterà di circa 3.600 €, portando la rata a circa 1.178 €. Qualora Paolo salti due rate consecutive, perderà il beneficio e dovrà pagare l’intero importo originario più interessi e sanzioni .

Strategie e alternative: prima di aderire, Paolo dovrà richiedere il prospetto informativo per verificare quali cartelle sono definibili . Potrà quindi valutare se pagare in un’unica soluzione – risparmiando gli interessi – oppure dilazionare per preservare la liquidità. Se non rientra nella rottamazione o se non presenta la domanda in tempo, potrà ricorrere alla rateizzazione ordinaria o straordinaria, al piano del consumatore o alla composizione negoziata della crisi. Con l’assistenza legale potrà anche impugnare eventuali vizi delle cartelle (nullità della notifica, prescrizione), chiedere la compensazione con crediti d’imposta e avviare trattative con l’Agenzia.

Assistenza dello Studio Monardo: l’avvocato potrà predisporre l’istanza di rottamazione, calcolare con precisione il risparmio e assistere Paolo nella scelta tra pagamento integrale e rateizzazione. In caso di esclusione o decadenza, lo Studio potrà proporre soluzioni alternative come la procedura di sovraindebitamento o l’accordo di ristrutturazione, verificando la compatibilità con le attività commerciali. L’analisi tempestiva dei termini e dei requisiti è decisiva per sfruttare al meglio la rottamazione quinquies e tutelare il patrimonio del contribuente.

Caso 8 – Locazione commerciale e risoluzione tardiva

Scenario: la signora Silvia è proprietaria di un locale commerciale affittato a un imprenditore di abbigliamento. A causa della crisi, l’inquilino smette di pagare il canone a metà 2023 e Silvia, convinta che i canoni non percepiti non siano tassabili, smette di dichiararli. Nel 2025 ottiene una sentenza di sfratto per morosità e nel 2026 riceve un avviso di accertamento esecutivo che recupera i canoni 2023‑2024 non dichiarati con sanzioni e interessi. Il pignoramento dei conti le crea gravi problemi di liquidità.

Analisi normativa e difesa: per le locazioni commerciali la Cassazione (ordinanza 27451/2025) ha stabilito che i canoni pattuiti concorrono al reddito anche se non incassati e che la risoluzione del contratto per morosità non ha effetto retroattivo . Ne consegue che Silvia avrebbe dovuto dichiarare i canoni fino alla risoluzione del contratto. Alcune sentenze di merito hanno riconosciuto la detassazione sulla base dell’articolo 1458 c.c. e dei principi di capacità contributiva , ma la posizione della Cassazione è attualmente contraria. Silvia può però contestare l’avviso eccependo l’assenza di dolo, l’incertezza normativa e la violazione del principio di affidamento; può anche chiedere l’applicazione della non punibilità per particolare tenuità qualora dimostri la buona fede. La difesa dovrà allegare la sentenza di sfratto, i solleciti di pagamento, la documentazione bancaria e qualsiasi prova che evidenzi l’inadempimento dell’inquilino.

Simulazione e strategie: supponiamo che Silvia abbia pattuito 24.000 € annui e abbia omesso di dichiarare 36.000 € in due anni. L’avviso determina un’imposta evasa di circa 8.640 € (aliquota media 24 %) e applica sanzioni del 90 % (7.776 €) oltre interessi. Con l’accertamento con adesione, la sanzione si riduce a un terzo (2.592 €); l’importo complessivo si attesta sui 11.232 €. Silvia può chiedere la rateizzazione, l’autotutela parziale per l’incertezza normativa e valutare la definizione agevolata nel caso in cui il carico venga successivamente affidato all’agente della riscossione. È fondamentale che la contribuente, dopo la sentenza di sfratto, comunichi tempestivamente la risoluzione del contratto tramite modello RLI e adegui la dichiarazione per evitare ulteriori contestazioni.

Conclusione

L’avviso di accertamento esecutivo per redditi da locazione errati è uno strumento potente che unifica accertamento, titolo esecutivo e precetto. Accanto alle regole “classiche” (art. 26 Tuir, disciplina delle locazioni commerciali e abitative), il legislatore ha introdotto importanti novità nel biennio 2025‑2026: la riduzione a due immobili del limite per le locazioni brevi con cedolare secca e la presunzione d’impresa dal terzo appartamento ; l’innalzamento al 26 % dell’aliquota sulla seconda unità ; e la rottamazione quinquies che consente di cancellare sanzioni e interessi per i carichi affidati fino al 2023 . In questo contesto, un errore nel 730 o la mancata apertura di partita IVA possono generare avvisi immediatamente esecutivi: se non impugni entro 60 giorni, l’Agenzia avvia pignoramenti, ipoteche e fermi.

In questa guida abbiamo illustrato con taglio pratico il contesto normativo e giurisprudenziale, le procedure da seguire dopo la notifica dell’atto, le strategie difensive (eccezioni processuali, contestazioni di merito, impugnazioni, adesioni, autotutele), gli strumenti alternativi (rateizzazioni ordinarie e straordinarie, ravvedimento, definizione agevolata, rottamazione‑quater e quinquies, piani del consumatore, sovraindebitamento), gli errori più comuni e numerosi casi pratici. Abbiamo analizzato le nuove regole per gli affitti brevi e offerto simulazioni numeriche sull’impatto fiscale; abbiamo spiegato come calcolare il risparmio con la rottamazione quinquies, quali cartelle sono incluse e quali restano escluse . Il filo rosso è che non esiste una soluzione universale: ogni avviso va esaminato nel dettaglio valutando i termini, la tipologia di locazione, la documentazione disponibile e le nuove normative in vigore.

Agire tempestivamente è la chiave per evitare la riscossione coattiva. Con l’assistenza dello Studio Monardo, potrai analizzare l’atto, verificare i vizi formali, predisporre il ricorso, chiedere la sospensione in via cautelare e valutare l’opportunità di aderire o di accedere alla rottamazione. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti che operano su tutto il territorio nazionale. Potranno assisterti nell’apertura della partita IVA, nell’adesione alla definizione agevolata, nella predisposizione di piani del consumatore, nel concordato minore o nella procedura di sovraindebitamento, nonché nella difesa contro ipoteche, fermi e pignoramenti.

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