Introduzione

Gli avvisi di accertamento per redditi da locazione rappresentano uno degli atti più ricorrenti con i quali l’Agenzia delle Entrate contesta a proprietari, locatori o imprese la mancata o infedele dichiarazione dei canoni di affitto percepiti. Se l’imposta dovuta non viene versata o se i redditi fondiari derivanti dalla locazione di un immobile abitativo o commerciale sono dichiarati in misura inferiore al dovuto, l’Amministrazione finanziaria avvia controlli incrociati, accertamenti sintetici e, spesso, emette un avviso con il quale recupera le somme non dichiarate, applicando sanzioni e interessi di mora. Il fenomeno è particolarmente rilevante nelle località turistiche dove proliferano gli affitti brevi oppure nelle città universitarie in cui molti proprietari, per evitare la tassazione piena, stipulano contratti verbali non registrati.

Perché l’argomento è importante

Un avviso di accertamento errato può comportare cifre importanti e, se non si reagisce tempestivamente, può sfociare in cartelle esattoriali, pignoramenti o iscrizioni ipotecarie. La normativa fiscale italiana è complessa e subisce continui aggiornamenti: la legge finanziaria e i vari decreti delegati modificano spesso i termini di notifica, le modalità di accertamento e le possibilità di definizione agevolata. Oltre a ciò, le sentenze della Corte di Cassazione, della Corte costituzionale e delle Corti di giustizia tributaria di primo e secondo grado modellano l’interpretazione delle norme. Ad esempio, l’art. 41‐ter del D.P.R. 600/1973 stabilisce che per i redditi di locazione non scatta l’accertamento se i canoni dichiarati superano il 10 % del valore dell’immobile o il canone registrato ridotto del 15 % , mentre l’art. 43 dello stesso decreto fissa i termini decadenziali entro cui l’Amministrazione deve notificare l’atto . Nel 2025 e 2026 la giurisprudenza di legittimità ha ribadito principi fondamentali: un accertamento non può fondarsi solo su scostamenti rispetto alle quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) senza ulteriori elementi gravi e concordanti, e deve provare l’effettiva percezione dei canoni quando questi derivano da clausole contrattuali di aggiornamento .

Le soluzioni legali che verranno trattate

Nel corso di questo articolo analizzeremo:

1. Contesto normativo e giurisprudenziale: esamineremo le principali norme (D.P.R. 917/1986, D.P.R. 600/1973, L. 212/2000, D.Lgs. 546/1992, D.Lgs. 218/1997, Legge 431/1998, Codice civile) e le più recenti sentenze che influenzano l’accertamento dei redditi da locazione, con particolare attenzione alle ordinanze della Cassazione del 2025 e 2026.
2. Procedura passo‑passo dopo la notifica: illustreremo cosa avviene dall’arrivo dell’avviso alla fase contenziosa, i termini e le scadenze da rispettare, i diritti del contribuente e l’eventuale possibilità di invocare l’autotutela o l’accertamento con adesione.
3. Difese e strategie legali: vedremo come individuare vizi formali (mancanza di motivazione, firma non valida, violazione del contraddittorio), vizi sostanziali (calcoli errati del canone, presunzioni illegittime) e utilizzare i rimedi processuali previsti dal Codice del processo tributario.
4. Strumenti alternativi e deflattivi: approfondiremo le opzioni di rottamazione e definizione agevolata degli avvisi, il ravvedimento operoso, le procedure di sovraindebitamento (L. 3/2012), gli accordi di ristrutturazione e le procedure di composizione negoziata introdotte dal D.L. 118/2021. Preciseremo quando la rottamazione non è più attiva e quali strumenti sono disponibili nel 2026.
5. Errori comuni e consigli pratici: discuteremo gli sbagli più frequenti commessi dai contribuenti (mancata registrazione del contratto, mancata conservazione delle ricevute, risposta tardiva alla richiesta di documenti) e forniremo indicazioni operative per evitarli.
6. FAQ e simulazioni: risponderemo ad almeno 20 domande pratiche e proporremo esempi numerici per comprendere l’impatto degli accertamenti.

Chi può aiutarti: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team

Affrontare un avviso di accertamento richiede competenze tecniche e strategiche che un contribuente da solo difficilmente possiede. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista specializzato in diritto bancario e tributario. Coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti attivo su tutto il territorio nazionale.

È Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021 . Grazie a questa esperienza, l’Avv. Monardo e il suo staff possono:

• Analizzare l’atto notificato e verificare la legittimità dell’accertamento.
• Redigere ricorsi tributari in primo grado e appello, indicando i motivi di nullità e le richieste di sospensione dell’atto.
• Negoziare con l’Agenzia delle Entrate soluzioni stragiudiziali (accertamento con adesione, definizioni agevolate) e predisporre piani di rientro.
• Difendere il contribuente nei procedimenti di sovraindebitamento, predisponendo piani del consumatore, accordi di ristrutturazione ed eventualmente istanze di esdebitazione.
• Tutelare il patrimonio del contribuente bloccando misure esecutive come pignoramenti, iscrizioni ipotecarie o fermi amministrativi.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Norme fiscali sui redditi da locazione

I redditi derivanti dalla locazione di immobili sono disciplinati dal Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) – D.P.R. 917/1986. Gli articoli 23 e seguenti distinguono fra:

• Redditi fondiari: derivanti dalla proprietà o possesso di immobili locati (art. 25 TUIR).
• Redditi diversi: in alcuni casi i proventi di locazione breve possono essere assimilati a redditi diversi se non c’è attività d’impresa.
• Cedolare secca: regime opzionale introdotto dal D.Lgs. 23/2011 (art. 3), che consente di tassare i canoni con un’imposta sostitutiva.

La base imponibile varia a seconda del regime prescelto; in regime ordinario, l’imponibile è pari al 100 % del canone di locazione annualmente percepito ridotto forfettariamente (per le abitazioni) del 5 %. In caso di opzione per la cedolare secca, il reddito imponibile coincide con l’intero canone e l’imposta sostitutiva è pari al 21 % (contratti a canone libero) o al 10 % (contratti a canone concordato).

1.2 Accertamento dei redditi di fabbricati (art. 41‑ter D.P.R. 600/1973)

L’art. 41‑ter del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 (“disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi”), aggiornato al 1° gennaio 2026, circoscrive i poteri di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sui redditi di fabbricati derivanti da locazione. La norma dispone che:

• Esonero dall’accertamento: gli accertamenti induttivi ex artt. 32, 38, 40 e 41‑bis non si applicano quando i canoni dichiarati sono almeno pari al maggiore tra il canone ridotto del 15 % e il 10 % del valore dell’immobile . Ciò significa che, se il contribuente dichiara un reddito di locazione pari a tali valori, non può essere contestato per redditi fondiari più elevati.
• Contratti non registrati: quando il contratto di locazione non è registrato, si presume, salvo prova contraria, l’esistenza del rapporto anche per i quattro periodi di imposta precedenti; per determinare il reddito si presume un canone pari al 10 % del valore dell’immobile . La prova contraria può consistere, ad esempio, in documenti che attestano la mancata disponibilità dell’immobile o l’assenza di corrispettivi.
• Determinazione del valore dell’immobile: per calcolare la base imponibile il valore dell’immobile è determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4, del T.U. sulle imposte di registro (D.P.R. 131/1986) .

Questa norma è cruciale per chi riceve un avviso di accertamento riferito a contratti in nero o a canoni sottodichiarati, perché stabilisce parametri presuntivi rigidi ma consente al contribuente di fornire prova contraria.

1.3 Termini di notifica dell’avviso (art. 43 D.P.R. 600/1973)

L’art. 43 del D.P.R. 600/1973, intitolato “Termine per l’accertamento”, stabilisce quando l’Amministrazione finanziaria deve notificare l’avviso, pena la decadenza. Le regole in vigore al 2026 sono:

• Dichiarazione presentata: gli avvisi di accertamento devono essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione . Se, ad esempio, la dichiarazione 2021 (anno d’imposta 2020) è stata presentata nel 2021, l’avviso per quell’anno deve essere notificato entro il 31 dicembre 2026.
• Omessa dichiarazione o dichiarazione nulla: se il contribuente non presenta la dichiarazione o la presenta nulla, l’avviso può essere notificato entro il 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata .
• Accertamenti su aiuti di Stato: per gli avvisi riguardanti recuperi di aiuti di Stato, il termine può arrivare all’ottavo anno .
• Accertamenti integrativi: fino alla scadenza del termine l’accertamento può essere integrato con nuovi avvisi, ma nell’atto devono essere indicati specificamente i nuovi elementi conosciuti .

Il rispetto di questi termini è fondamentale: se l’avviso è notificato oltre le scadenze, il contribuente può eccepire la decadenza dell’Amministrazione e ottenere l’annullamento dell’atto.

1.4 Statuto del contribuente (L. 212/2000)

La legge 212/2000 (“Statuto dei diritti del contribuente”) sancisce principi generali che devono guidare l’attività dell’Amministrazione finanziaria e offre garanzie procedimentali ai contribuenti:

• Art. 6 – Conoscenza degli atti: l’Amministrazione deve assicurare l’effettiva conoscenza degli atti da parte del contribuente. Gli atti sono comunicati nel luogo di effettivo domicilio e in modo da garantire che il loro contenuto non sia conosciuto da terzi . Inoltre, l’Amministrazione deve informare il contribuente di ogni fatto o circostanza che possa determinare un mancato riconoscimento di un credito o l’irrogazione di sanzioni e richiedere l’eventuale integrazione degli atti .
• Art. 12 – Accessi e verifiche: disciplina le verifiche fiscali presso la sede del contribuente. L’art. 12, comma 5, stabilisce che la permanenza degli operatori civili o militari presso la sede del contribuente non può superare 30 giorni lavorativi, prorogabili per altri 30 nei casi di particolare complessità . La Cassazione ha precisato che tale termine è ordinatorio e non perentorio : se i verificatori restano oltre i 30 giorni, l’avviso non è automaticamente nullo, ma vanno valutati i giorni di effettiva presenza .
• Art. 7 – Motivazione degli atti: dispone che gli atti dell’Amministrazione devono contenere i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche su cui si fondano; l’omessa motivazione comporta nullità.

Queste disposizioni sono fondamentali per verificare la validità formale di un avviso di accertamento e costituiscono una forte tutela per il contribuente.

1.5 Codice del processo tributario (D.Lgs. 546/1992) e riforma 2024–2026

Il D.Lgs. 546/1992 regola il contenzioso tributario. In origine l’art. 21 prevedeva che il ricorso contro un avviso di accertamento dovesse essere presentato entro 60 giorni dalla notifica. Tale norma è stata abrogata e sostituita dalla riforma del contenzioso (D.Lgs. 175/2024). Nel testo vigente fino al 31 dicembre 2025, l’art. 21 disponeva che “il ricorso deve essere proposto a pena di inammissibilità entro sessanta giorni dalla data di notificazione dell’atto impugnato” e che la cartella di pagamento vale anche come notifica del ruolo. Dal 1° gennaio 2026 il nuovo art. 21 è inserito nel Codice e prevede un termine simile di 30 giorni per i ricorsi contro i nuovi atti digitali, ma mantiene 60 giorni per gli avvisi cartacei.

Nel contenzioso tributario sono previsti, inoltre, gli istituti deflattivi come la conciliazione giudiziale (artt. 48 e 48‑bis) e la mediazione tributaria (art. 17‑bis, abrogato e sostituito dalle norme del D.Lgs. 220/2023). Dal 2024 la mediazione è stata sostituita dal concordato preventivo biennale e dalla transazione fiscale.

1.6 Accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997)

Il D.Lgs. 218/1997 introduce l’istituto dell’accertamento con adesione: un accordo tra contribuente e Amministrazione che permette di definire in via consensuale le imposte dovute e ridurre le sanzioni. L’art. 1 del decreto stabilisce che gli accertamenti possono essere definiti con adesione del contribuente . La procedura si attiva su istanza del contribuente o su invito dell’ufficio; durante il contraddittorio il contribuente può proporre documenti e argomentazioni. Se si raggiunge l’accordo, si sottoscrive un atto di adesione, si paga un terzo delle sanzioni e l’accertamento non è più impugnabile.

Dal 2024 la disciplina è stata modificata dal D.Lgs. 87/2024 e dal D.Lgs. 220/2023: l’accertamento con adesione resta uno strumento importante per evitare il contenzioso, ma per i periodi d’imposta dal 2024 in poi l’invito al contraddittorio è diventato obbligatorio e la mancata comparizione del contribuente non impedisce l’adozione dell’atto.

1.7 Altre norme rilevanti

• Legge 431/1998: disciplina le locazioni abitative; prevede la forma scritta e la registrazione del contratto. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e la restituzione dei canoni percepiti.
• D.P.R. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro): contiene l’art. 52 che detta i criteri per la valutazione degli immobili ai fini dell’imposta di registro, richiamato dall’art. 41‑ter D.P.R. 600/1973.
• Codice civile: regola gli effetti delle locazioni e le modalità di aggiornamento del canone (artt. 1571 ss.). La Cassazione ha precisato che la richiesta di aggiornamento del canone costituisce condizione per pretendere il canone aggiornato ; la semplice clausola contrattuale non basta a dimostrare la percezione del reddito .

1.8 Giurisprudenza recente (2025–2026)

Negli ultimi anni la giurisprudenza ha definito numerosi principi in materia di accertamenti su redditi da locazione:

• Cassazione, ordinanza n. 8299/2025: la Corte ha affermato che la richiesta di aggiornamento del canone costituisce condizione per esigere il canone adeguato all’indice ISTAT e che, senza prova della effettiva percezione, l’Agenzia non può tassare gli interessi per ristrutturazione .
• Cassazione, ordinanza n. 2627/2025: in tema di cessione di beni immobili (non locazione ma principi analoghi), la Cassazione ha stabilito che l’accertamento non può fondarsi solo sullo scostamento tra prezzo dichiarato e valori OMI, ma servono ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti . Tale orientamento vale anche nelle locazioni: l’ufficio non può presumere un canone in base alle quotazioni OMI senza altre prove (ad es. bonifici, ricevute, testimonianze).
• Cassazione, ordinanza n. 9133/2026 (sentenza non ancora massimata): ha stabilito che l’imposta sui rifiuti (TARI) non incide sul canone locativo e che gli oneri accessori non costituiscono reddito di locazione; pertanto, un avviso che sommi canone e oneri accessori è illegittimo.
• Cassazione, ordinanza n. 10723/2026: ha chiarito che, per i contratti di leasing immobiliare, il locatario è soggetto passivo ai fini dell’IMU a decorrere dalla data di stipula. Sebbene riferita all’IMU, la pronuncia ha riflessi sulla soggettività passiva in caso di accertamenti sui redditi da locazione finanziaria.
• Corte di giustizia tributaria di secondo grado (Puglia, sentenza n. 869/2026): ha ribadito che, quando la ricevuta della raccomandata di un avviso non è disponibile, la prova della notifica ricade sull’Agenzia delle Entrate.

Le pronunce confermano che l’onere della prova dell’effettiva percezione del reddito è a carico dell’Agenzia e che il contribuente può difendersi fornendo documenti che dimostrino l’assenza di corrispettivo o l’inesistenza del rapporto locativo.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso

Ricevere un avviso di accertamento provoca spesso disorientamento. Per reagire in modo efficace bisogna comprendere le fasi del procedimento, i termini per agire e i diritti del contribuente. Nei paragrafi seguenti presentiamo un percorso pratico che tiene conto del quadro normativo vigente al 11 maggio 2026.

2.1 Notifica dell’avviso

L’avviso di accertamento è notificato dall’Agenzia delle Entrate tramite PEC (posta elettronica certificata) al domicilio digitale del contribuente oppure tramite raccomandata A/R. Con la riforma del 2023–2024, la notifica elettronica è divenuta la regola e la carta è residuale per chi non ha un domicilio digitale. La notifica deve rispettare l’art. 6 dello Statuto: deve essere indirizzata nel luogo di effettivo domicilio del contribuente e deve garantire la riservatezza del contenuto.

2.1.1 Contenuto dell’atto

L’avviso deve indicare:

• i dati del contribuente;
• l’anno d’imposta contestato;
• l’imponibile accertato, il reddito dichiarato, la differenza e le imposte dovute;
• le sanzioni irrogate e gli interessi;
• la normativa applicata (es. art. 41‑ter, art. 39 D.P.R. 600/1973);
• le motivazioni (fatti e ragioni giuridiche) su cui si basa l’accertamento (art. 7 Statuto);
• l’invito a comparire (eventuale) o la possibilità di presentare istanza di accertamento con adesione;
• le modalità e i termini per ricorrere (art. 21 D.Lgs. 546/1992).

Se l’atto manca di qualche elemento essenziale (es. motivazione, sottoscrizione del dirigente competente), il contribuente può eccepire la nullità.

2.2 Prime verifiche da effettuare

Appena ricevuto l’avviso:

1. Controllare la data di notifica. Verificare che l’avviso sia pervenuto entro i termini dell’art. 43 D.P.R. 600/1973 .
2. Verificare l’indirizzo di notifica. Se l’atto è stato inviato a un indirizzo errato o a un domicilio non più attivo, potrebbe essere nullo in base all’art. 6 dello Statuto .
3. Esaminare la motivazione. L’avviso deve spiegare le ragioni dell’accertamento; se si limita a riferimenti generici (es. “scostamento rispetto ai valori OMI”) è impugnabile .
4. Confrontare i dati con la realtà. Verificare se gli importi contestati corrispondono ai canoni effettivamente percepiti, se il contratto di locazione è registrato e se sono state applicate deduzioni o regimi fiscali (cedolare secca) corretti.
5. Valutare la prova dell’Agenzia. Ricordare che, come ha stabilito la Cassazione, l’Agenzia deve dimostrare l’effettiva percezione del canone o degli interessi . In mancanza di prove, l’accertamento è illegittimo.

2.3 Risposta all’avviso: opzioni disponibili

Una volta esaminate le irregolarità, il contribuente può scegliere tra diverse strade:

2.3.1 Autotutela

Si può inviare all’ufficio che ha emesso l’avviso una istanza di annullamento in autotutela quando emergono vizi evidenti (es. doppia imposizione, errore di persona, inesistenza del presupposto impositivo). L’autotutela è gratuita e può essere presentata anche oltre i termini di impugnazione, ma l’ufficio non è obbligato a rispondere. Se l’istanza è accolta, l’avviso viene annullato in tutto o in parte.

2.3.2 Accertamento con adesione

L’art. 6 dello Statuto (comma 3) e il D.Lgs. 218/1997 consentono al contribuente di presentare istanza di accertamento con adesione entro 60 giorni dalla notifica. L’istanza sospende i termini per impugnare per 90 giorni. Durante il contraddittorio, il contribuente può produrre documenti, evidenziare errori e proporre un accordo. L’adesione comporta la riduzione delle sanzioni a un terzo e la possibilità di rateizzare l’importo.

Dal 2024, con l’introduzione del concordato preventivo biennale, alcuni contribuenti (in particolare imprenditori e professionisti con ISA elevato) possono definire in anticipo i redditi futuri; tuttavia, l’accertamento con adesione resta uno strumento valido per rettificare anni precedenti.

2.3.3 Ravvedimento operoso

Se l’avviso non è ancora stato notificato ma il contribuente si accorge di non avere dichiarato canoni o di avere commesso errori, può accedere al ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) pagando le imposte dovute con sanzioni ridotte. Ciò evita l’emissione dell’avviso. Ad esempio, la sanzione per omessa dichiarazione del canone (dal 90 % al 180 % del tributo) può essere ridotta a un decimo se il ravvedimento avviene entro 30 giorni.

2.3.4 Ricorso dinanzi alla Corte di giustizia tributaria

Se l’avviso è ingiusto e non si raggiunge un accordo, il contribuente può proporre ricorso presso la Corte di giustizia tributaria di primo grado entro 60 giorni dalla notifica (o 30 giorni per gli atti digitali). Il ricorso deve contenere l’indicazione dell’atto impugnato, le motivazioni, la prova della notifica e la sottoscrizione del difensore abilitato (nei casi in cui è obbligatoria l’assistenza tecnica). Il contributo unificato è dovuto in base al valore della controversia.

È possibile chiedere la sospensione dell’esecuzione dell’avviso allegando un periculum in mora (pericolo di danno irreparabile) e fumus boni iuris (probabilità di successo). La Corte decide sulla sospensione con decreto.

2.4 Termine di pagamento e riscossione

Se il contribuente non impugna l’avviso o se l’accertamento diventa definitivo, l’importo accertato deve essere pagato entro il termine indicato nell’atto (generalmente 60 giorni dalla notifica o dalla sottoscrizione dell’adesione). In caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle Entrate Riscossione (ex Equitalia) iscrive le somme a ruolo ed emette la cartella di pagamento. La cartella contiene l’imposta, le sanzioni, gli interessi e l’aggio di riscossione. Se la cartella non viene pagata, la riscossione coattiva può proseguire con:

• fermo amministrativo dei veicoli;
• iscrizione ipotecaria sugli immobili;
• pignoramento dei conti correnti, dello stipendio o dei beni.

Per evitare tali conseguenze è importante agire tempestivamente richiedendo sospensioni o rateizzazioni.

2.5 Verifiche fiscali e diritti del contribuente

L’Amministrazione può effettuare accessi e ispezioni presso la sede del contribuente (abitazione o sede dell’impresa) per acquisire elementi di prova. Il diritto alla difesa durante la verifica è garantito dallo Statuto del contribuente:

• gli operatori devono mostrare l’autorizzazione e rispettare i limiti temporali (30 giorni prorogabili) ;
• devono redigere un processo verbale delle operazioni compiute e rilasciarlo al contribuente;
• il contribuente può farsi assistere da un professionista;
• se la verifica prosegue oltre il termine o è irregolare, l’avviso può essere contestato, ma la Cassazione ha chiarito che la violazione del termine è una irregolarità priva di effetti sulla validità dell’atto .

3. Difese e strategie legali

Defendersi da un avviso di accertamento per redditi da locazione richiede un’analisi accurata dell’atto e la conoscenza delle possibili eccezioni formali e sostanziali. In questa sezione esponiamo le principali linee difensive.

3.1 Vizi formali

I vizi formali riguardano l’aspetto esteriore dell’atto: la sua emanazione, notificazione e la presenza degli elementi essenziali.

1. Mancata sottoscrizione o incompetenza del funzionario: l’avviso deve essere firmato dal dirigente competente o, se firmato da un delegato, l’atto di delega deve essere allegato o indicato. La Cassazione richiede che la delega sia tempestivamente prodotta in giudizio; in mancanza, l’atto è nullo.
2. Notifica irregolare: la notifica deve avvenire al domicilio fiscale del contribuente; se recapitata a un indirizzo sbagliato o se manca la prova della notifica (es. ricevuta della PEC o avviso di ricevimento) l’atto è nullo. Le Corti di giustizia tributaria hanno annullato numerosi avvisi per notifiche inesistenti o a soggetti non autorizzati.
3. Mancanza di motivazione: l’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche (art. 7 Statuto). Se l’Amministrazione si limita a trascrivere la norma o a richiamare genericamente i controlli, senza spiegare come ha determinato la maggiore imposta, il contribuente può chiedere l’annullamento.
4. Violazione del contraddittorio: l’Amministrazione deve invitare il contribuente al contraddittorio preventivo quando le norme lo prevedono. Dopo la riforma del 2023–2024, l’invito è obbligatorio per la maggior parte degli accertamenti. L’omessa convocazione può comportare l’illegittimità dell’atto.
5. Difetto di legittimazione: se l’avviso è notificato a un soggetto diverso dal titolare del reddito (es. al vecchio proprietario dopo la vendita), l’atto è nullo. Il contribuente deve provare la propria qualità e può eccepire la carenza di legittimazione dell’ufficio (ad esempio, se l’avviso è firmato da un funzionario di un altro ufficio non competente).

3.2 Vizi sostanziali

I vizi sostanziali riguardano il merito dell’accertamento: l’esistenza del presupposto impositivo e la quantificazione del reddito.

1. Insussistenza del rapporto locativo: se l’Agenzia presume una locazione per la mancata registrazione, il contribuente può dimostrare che l’immobile era sfitto o utilizzato gratuitamente da parenti. Prove utili sono le bollette a proprio nome, le dichiarazioni di terzi, i contratti di comodato.
2. Canone inferiore a quanto presunto: il contribuente può dimostrare che il canone percepito era inferiore al 10 % del valore dell’immobile (art. 41‑ter) perché la locazione era di tipo “sociale” o per motivi familiari. Documenti come bonifici, ricevute, dichiarazioni del conduttore e estratti conto sono determinanti.
3. Calcolo errato della base imponibile: talvolta l’ufficio include nel reddito anche spese condominiali, TARI o altri oneri che non costituiscono canone; la Cassazione ha chiarito che gli oneri accessori non sono reddito di locazione.
4. Errata qualificazione del reddito: se il contribuente ha optato per la cedolare secca ma l’ufficio applica l’IRPEF ordinaria, bisogna dimostrare di aver correttamente esercitato l’opzione nella dichiarazione o con raccomandata inviata al conduttore.
5. Mancata prova della percezione del canone: come affermato dalla Cassazione n. 8299/2025, la sola clausola contrattuale che prevede l’aggiornamento del canone o il pagamento degli interessi non è sufficiente a provare la percezione del reddito . L’Agenzia deve fornire indizi (es. bonifici, lettere di richiesta) che dimostrino l’effettivo pagamento; in loro assenza, l’accertamento è illegittimo .
6. Uso improprio delle quotazioni OMI: l’Agenzia non può utilizzare le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare per determinare il reddito da locazione se non integra tali dati con altri elementi gravi e concordanti. Ciò è stato affermato dalla Cassazione n. 2627/2025 .
7. Decadenza dell’accertamento: se l’avviso è notificato oltre i termini dell’art. 43, va contestata la decadenza. È importante calcolare correttamente il termine, considerando eventuali proroghe (ad esempio, raddoppio dei termini in caso di reati tributari) ma anche sospensioni (ad esempio, periodo Covid) e modifiche legislative.

3.3 Strategie difensive

Una volta individuati i vizi, è necessario elaborare una strategia coerente. Alcune possibili tattiche:

1. Richiedere documenti all’Agenzia: prima del ricorso è possibile inviare una istanza di accesso agli atti per ottenere la documentazione su cui si fonda l’accertamento (bancali, segnalazioni, controlli incrociati). La trasparenza è un diritto riconosciuto dall’art. 6 dello Statuto .
2. Produrre prove contrarie: presentare contratti, ricevute, estratti conto, testimonianze che dimostrino l’inesistenza o la misura effettiva del canone. Valutare la possibilità di produrre perizie tecniche sul valore dell’immobile.
3. Sollevare eccezioni preliminari: nei ricorsi, è consigliabile prima contestare i vizi formali (ad es. notifica tardiva, difetto di motivazione) e solo in subordine affrontare il merito. In caso di accoglimento delle eccezioni preliminari, il giudice non esamina il merito.
4. Impugnare l’avviso ex art. 19 D.Lgs. 546/1992: l’elenco degli atti impugnabili comprende l’avviso di accertamento, la cartella di pagamento e l’avviso di mora. Il ricorso può essere presentato da soli se il valore non supera 3.000 euro; altrimenti è necessaria l’assistenza di un difensore abilitato (avvocato o commercialista).
5. Chiedere la sospensione: se l’importo è elevato e il pagamento immediato causerebbe un pregiudizio, è opportuno chiedere la sospensione al giudice allegando documenti (es. redditi, stato patrimoniale) che dimostrino il danno.
6. Valutare soluzioni deflattive: quando le prove sono incerte o il rischio di soccombenza è elevato, può essere conveniente accedere all’accertamento con adesione, alla conciliazione giudiziale o alla transazione fiscale per ridurre le sanzioni e rateizzare il debito.

3.4 Ruolo dell’avvocato e del commercialista

Un avviso di accertamento coinvolge profili giuridici, fiscali e contabili. L’avvocato tributarista analizza la legittimità dell’atto, cura la redazione del ricorso e la difesa in giudizio. Il commercialista verifica la correttezza delle dichiarazioni dei redditi, dei registri contabili, dei contratti di locazione e dell’applicazione dei regimi fiscali (cedolare secca, regime ordinario). L’integrazione tra le due figure consente di formulare una difesa completa, individuare errori contabili da correggere e sfruttare al massimo gli istituti deflattivi.

4. Strumenti alternativi e deflativi

Il legislatore ha introdotto numerosi strumenti per definire in modo agevolato le controversie o ridurre gli importi dovuti. Nel 2026 alcune misure sono cessate (come la rottamazione quater), mentre altre sono ancora attive. Ecco una panoramica.

4.1 Definizione agevolata degli avvisi e degli accertamenti

Negli anni 2019–2025 vari decreti (D.L. 119/2018, D.L. 34/2019, D.L. 73/2023) hanno introdotto definizioni agevolate di avvisi di accertamento, avvisi bonari e liti pendenti. La rottamazione quater (art. 1, commi 231–252 della L. 197/2022) ha consentito di pagare le imposte senza interessi e sanzioni e con un aggio ridotto; tale misura è terminata nel 2024. L’eventuale rottamazione quinquies non è attiva al momento (maggio 2026) e, quindi, non è trattata in questo articolo.

Sono invece disponibili altre definizioni:

• Definizione agevolata degli avvisi bonari: ancora in vigore per le comunicazioni ex art. 36‐bis e 36‐ter del D.P.R. 600/1973 e per i controlli automatizzati dell’IVA (art. 54‐bis D.P.R. 633/1972). Si prevede la riduzione delle sanzioni al 3 %.
• Definizione delle liti pendenti: il D.Lgs. 220/2023 consente, per liti pendenti al 31 gennaio 2024, di pagare il 10 % o il 15 % dell’imposta contestata a seconda del grado di giudizio. Tuttavia, gli avvisi relativi al recupero di redditi da locazione rientrano solo se la lite concerne la stessa pretesa tributaria.
• Concordato preventivo biennale: introdotto dal D.Lgs. 87/2024, consente alle imprese e ai professionisti soggetti a ISA (indici sintetici di affidabilità fiscale) di concordare preventivamente il reddito per due periodi d’imposta, ottenendo in cambio la riduzione delle sanzioni e la certezza del prelievo. Non si applica agli affitti occasionali dei privati, ma può interessare le società immobiliari che gestiscono locazioni.
• Transazione fiscale e conciliazione giudiziale: nell’ambito di un ricorso pendente, il contribuente può proporre alla Corte di giustizia tributaria una conciliazione; l’imposta e gli interessi sono dovuti, ma le sanzioni sono ridotte al 35 % o al 50 % a seconda del momento in cui avviene la conciliazione (primo o secondo grado). La transazione fiscale, prevista nel Codice della Crisi d’impresa, consente alle società in crisi di proporre all’Erario un pagamento parziale dei debiti tributari.

4.2 Procedure di sovraindebitamento (L. 3/2012 e Codice della crisi)

La Legge 3/2012 e il successivo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza hanno introdotto strumenti per le persone fisiche e le microimprese in stato di sovraindebitamento che non possono accedere alle procedure concorsuali ordinarie. Tra queste:

1. Piano del consumatore: riservato alle persone fisiche non imprenditori; consente di proporre al giudice un piano di rimborso dei debiti (anche tributari) sostenibile in base al reddito disponibile. Il giudice omologa il piano se ritiene che il creditore fiscale riceva almeno quanto otterrebbe in una procedura liquidatoria.
2. Accordo di ristrutturazione dei debiti: destinato a professionisti, piccoli imprenditori e imprese agricole; prevede un accordo con i creditori (incluso il Fisco) approvato dal 60 % dei crediti e omologato dal giudice. Consente di falcidiare i debiti tributari previa adesione dell’Agenzia.
3. Liquidazione controllata del sovraindebitato: se il debitore non può proporre un piano, può optare per la liquidazione del proprio patrimonio, con liberazione dai debiti residui (esdebitazione).

L’Avv. Monardo, in quanto Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, può assistere i contribuenti nella predisposizione di queste procedure e negoziare con il Fisco la falcidia dei debiti da locazione. È importante valutare attentamente questa opzione quando il contribuente non riesce a far fronte ai pagamenti richiesti dall’avviso.

4.3 Composizione negoziata e crisi d’impresa (D.L. 118/2021)

Per le imprese che gestiscono patrimoni immobiliari e sono in difficoltà, il D.L. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata della crisi. L’imprenditore può richiedere l’assistenza di un esperto (come l’Avv. Monardo) per negoziare con i creditori, compresa l’Agenzia delle Entrate, un accordo che consenta di superare la crisi. L’accesso alla composizione negoziata sospende temporaneamente le azioni esecutive e consente di ristrutturare i debiti anche tributari.

4.4 Rateizzazioni e sospensioni

Dopo la notifica della cartella di pagamento, se il contribuente non impugna o perde il ricorso, può richiedere la rateizzazione all’Agenzia delle Entrate Riscossione. Il piano ordinario prevede un massimo di 72 rate mensili (8 anni), ma per debiti superiori a 120.000 euro è possibile chiedere un piano straordinario fino a 120 rate. In caso di temporanea situazione di obiettiva difficoltà, la rateizzazione consente di sospendere le procedure esecutive. È fondamentale presentare la domanda prima che si perfezionino pignoramenti o ipoteche.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

Molti contribuenti commettono errori che possono aggravare la posizione fiscale o compromettere le possibilità di difesa. Di seguito una lista delle insidie più frequenti e dei consigli per evitarle.

5.1 Errori comuni

1. Mancata registrazione del contratto di locazione: comporta la nullità del contratto ai sensi della L. 431/1998 e attiva la presunzione dell’art. 41‑ter D.P.R. 600/1973 . Registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula evita l’accertamento retroattivo.
2. Dichiarazione infedele o omessa: dichiarare canoni inferiori a quelli percepiti o non dichiararli affatto espone al rischio di accertamenti con sanzioni fino al 180 % del tributo. È fondamentale conservare le ricevute dei pagamenti e dichiarare i canoni integralmente, anche se si opta per la cedolare secca.
3. Mancata conservazione dei documenti: la documentazione (contratti, ricevute, bonifici, raccomandate) è essenziale per dimostrare la misura dei canoni. La Cassazione richiede prova dell’effettiva percezione del canone ; senza documenti, le difese sono indebolite.
4. Ignorare l’avviso di accertamento: non rispondere o trascurare i termini porta alla formazione del ruolo e alla riscossione coattiva. Anche se l’avviso sembra errato, bisogna reagire tempestivamente.
5. Rispondere senza assistenza: redigere da soli l’istanza di adesione o il ricorso può portare a errori procedurali (ad esempio mancanza di sottoscrizione, calcolo errato dei termini) che compromettono la difesa. È consigliabile rivolgersi a un professionista.
6. Pagare immediatamente senza verificare: alcuni contribuenti pagano l’intero importo per paura delle sanzioni; tuttavia, spesso l’avviso contiene errori o importi non dovuti. È possibile pagare in via provvisoria e impugnare solo una parte; si consiglia di consultare un avvocato.
7. Utilizzare modelli contrattuali non aggiornati: contratti di locazione vecchi o non conformi alle normative (Legge 431/1998, D.L. 69/2013) possono essere considerati nulli e dare adito a contestazioni. È opportuno redigere contratti aggiornati, indicando espressamente la scelta della cedolare secca e l’assenza di aumenti ISTAT se si desidera escludere l’indicizzazione.

5.2 Consigli pratici

• Registrare sempre il contratto: sia per locazioni brevi (anche turistiche) sia per quelle lunghe. L’adempimento può essere effettuato online tramite il servizio “RLI-web” dell’Agenzia.
• Optare per la cedolare secca se conviene: per i privati spesso la cedolare secca è vantaggiosa perché evita l’IRPEF progressiva. Bisogna però comunicare l’opzione al conduttore e indicarla nella dichiarazione dei redditi.
• Conservare le prove dei pagamenti: utilizzare sistemi tracciabili (bonifico, assegno non trasferibile) anziché contanti; allegare alle ricevute la causale (“canone mese X, contratto del …”);
• Comunicare gli aggiornamenti del canone per iscritto: se il contratto prevede l’adeguamento ISTAT, inviare una raccomandata al conduttore con la richiesta di aggiornamento; ciò serve a dimostrare la maturazione del diritto al canone aggiornato .
• Controllare regolarmente i termini: segnare in agenda la data di presentazione della dichiarazione e calcolare la scadenza del termine quinquennale o settennale per l’accertamento .
• Effettuare ravvedimento operoso quando emergono errori. Pagare spontaneamente riduce le sanzioni e può evitare controlli.
• Utilizzare la fatturazione elettronica per le locazioni commerciali: questo strumento agevola la tracciabilità e riduce il rischio di errori.
• Agire tempestivamente in caso di difficoltà finanziarie: se non si riesce a pagare i debiti tributari, consultare un professionista per valutare piani di rientro, procedure di sovraindebitamento o composizione negoziata.

6. Tabelle riepilogative

Le seguenti tabelle riassumono le norme, i termini e gli strumenti difensivi trattati nel presente articolo. Le tabelle contengono solo parole chiave e numeri per facilitare la consultazione; le spiegazioni sono riportate nel testo.

6.1 Norme e riferimenti principali

Norma / articolo	Contenuto essenziale	Riferimenti e note
Art. 41‑ter D.P.R. 600/1973	Accertamento redditi di fabbricati: il canone dichiarato esclude l’accertamento se ≥ max (canone registrato – 15 %, 10 % del valore immobiliare); presunzione di locazione in caso di contratto non registrato .	Valori presuntivi, prova contraria, contratti non registrati.
Art. 43 D.P.R. 600/1973	Termini per notificare l’avviso: 5 anni (dichiarazione presentata), 7 anni (dichiarazione omessa), 8 anni (aiuti di Stato). Possibilità di accertamenti integrativi .	Decadenza, proroghe per reati tributari, sospensioni.
Art. 6 L. 212/2000	Conoscenza degli atti: l’Amministrazione deve assicurare al contribuente la conoscenza degli atti e informarlo dei fatti che possono comportare sanzioni .	Notifica, contraddittorio, comunicazioni in luogo effettivo di domicilio.
Art. 12 L. 212/2000	Verifiche fiscali: permanenza degli operatori massimo 30 giorni (prorogabili). Il termine è ordinatorio e non perentorio .	Verbalizzazione, diritti durante la verifica, Cassazione 24690/2014.
Art. 7 L. 212/2000	Motivazione degli atti: l’avviso deve contenere presupposti di fatto e ragioni giuridiche; omissione → nullità.	Fondamentale per contestare avvisi generici.
Art. 21 D.Lgs. 546/1992	Termini per il ricorso: 60 giorni dalla notifica (norma previgente); abrogato dal D.Lgs. 175/2024; nuove regole mantengono 60 giorni per atti cartacei e 30 per atti digitali .	Contributo unificato, assistenza tecnica obbligatoria sopra i 3.000 €.
D.Lgs. 218/1997	Accertamento con adesione: definizione consensuale delle imposte, sanzioni ridotte a 1/3 .	Invito al contraddittorio, istanza sospensiva dei termini, riforme 2023–2024.
Cassazione n. 8299/2025	Onere della prova del canone aggiornato: la clausola contrattuale non è sufficiente; occorre prova della percezione del canone e degli interessi .	Applicabile agli avvisi che presumono redditi in base a clausole ISTAT o spese di ristrutturazione.
Cassazione n. 2627/2025	L’accertamento di maggior reddito derivante da cessione di immobili non può basarsi solo sullo scostamento rispetto ai valori OMI .	Principio esteso ai redditi da locazione: necessità di indizi gravi, precisi e concordanti.

6.2 Termini di accertamento e difesa

Fase / atto	Termine	Riferimento normativo
Presentazione della dichiarazione dei redditi	Entro il 30 novembre (periodo d’imposta precedente).	TUIR, art. 2 D.P.R. 322/1998.
Notifica dell’avviso di accertamento (dichiarazione presentata)	31 dicembre del 5° anno successivo	Art. 43 D.P.R. 600/1973.
Notifica dell’avviso (omessa dichiarazione)	31 dicembre del 7° anno successivo	Art. 43 D.P.R. 600/1973.
Richiesta di accertamento con adesione	Entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso; sospensione dei termini per 90 giorni.	D.Lgs. 218/1997; art. 6 Statuto.
Presentazione del ricorso tributario	60 giorni dalla notifica dell’avviso (atti cartacei); 30 giorni per atti digitali dal 2026 .	Art. 21 D.Lgs. 546/1992; riforma 2024/26.
Richiesta di sospensione giudiziale	Entro la presentazione del ricorso o in epoca successiva ma prima della discussione.	Art. 47 D.Lgs. 546/1992.
Rateizzazione cartella di pagamento	Domanda entro 60 giorni dalla notifica della cartella; piani fino a 72 o 120 rate.	D.P.R. 602/1973; normativa Agenzia Entrate Riscossione.

6.3 Sanzioni e benefici

Violazione	Sanzioni (aliquota base)	Possibili riduzioni
Omessa registrazione del contratto di locazione	Sanzione amministrativa da 120 % a 240 % dell’imposta di registro dovuta (minimo 200 euro)	Ravvedimento operoso: riduzione ad 1/6 entro 15 giorni; 1/5 entro 30 giorni; 1/7 se dopo 1 anno
Omessa dichiarazione del canone	Sanzione dal 90 % al 180 % dell’imposta evasa	Ravvedimento operoso: sanzione ridotta fino a 1/6; accertamento con adesione: sanzioni ridotte a 1/3
Infedele dichiarazione	Sanzione dal 90 % al 180 % della maggiore imposta	Come sopra
Mancata risposta a questionario o richiesta documenti	Sanzione da 250 a 2.000 €	Possibile riduzione con pagamento tempestivo
Inadempienza cartelle e ruoli	Aggio di riscossione 3 % (fino a 5.000 €) o 6 % (oltre 5.000 €)	Rateizzazione, sospensione giudiziale

6.4 Tributi locali e canoni di locazione

Gli avvisi di accertamento sui redditi da locazione spesso si intrecciano con le tasse e i tributi locali (IMU, TASI, TARI) perché le informazioni derivanti dalle dichiarazioni comunali e dalle banche dati comunali alimentano i controlli. È importante conoscere anche questi obblighi per evitare duplicazioni.

Nel caso della TARI (tassa rifiuti), la Suprema Corte con l’ordinanza n. 9133 dell’11 aprile 2026 ha chiarito che:

• Obbligo dichiarativo: il conduttore è tenuto a presentare la dichiarazione di inizio detenzione al Comune (art. 1, commi 642–643 della legge 147/2013). La Corte ha precisato che il detentore non può essere esonerato da tale obbligo, poiché la norma definisce soggetto passivo chiunque detenga o occupi l’immobile .
• Pagamento del tributo: la TARI può essere pagata dal proprietario anche per conto dell’inquilino. L’ordinanza ha stabilito che il pagamento effettuato dal locatore produce effetto liberatorio per il conduttore; l’ente impositore non può pretendere il pagamento due volte .
• Sanzioni: l’inosservanza dell’obbligo dichiarativo da parte del conduttore è sanzionata, ma se il tributo è stato pagato dal proprietario, il conduttore non è tenuto al pagamento dell’imposta . La sanzione riguarda solo la mancata dichiarazione.

Questa decisione è utile anche per i redditi da locazione perché conferma il principio secondo cui le somme versate da un terzo (ad esempio, l’inquilino che paga l’IMU per conto del proprietario o viceversa) hanno effetto estintivo. Nei rapporti locativi conviene quindi regolare per iscritto chi paga TARI e altre imposte e conservare le ricevute per dimostrare il versamento in caso di accertamenti.

Altri tributi locali di cui tener conto:

• IMU: l’imposta municipale propria è a carico del proprietario, salvo i casi di abitazioni principali escluse dall’imposta. Il canone di locazione non incide sull’IMU, ma l’omessa dichiarazione del canone può far emergere un consumo dell’immobile rilevabile dalle banche dati catastali.
• TASI: abrogata dal 2020, era un tributo condiviso tra proprietario (90 %) e inquilino (10 %). Sebbene non più applicabile, potrebbe essere ancora oggetto di accertamenti retroattivi. La sanzione per mancato pagamento ricadeva in solido su locatore e locatario.

Per evitare accertamenti incrociati tra fisco nazionale e tributi locali è consigliabile:

1. Registrare correttamente i contratti e comunicare tempestivamente al Comune l’inizio o la cessazione della detenzione ai fini TARI.
2. Conservare le ricevute dei pagamenti di TARI, IMU e altre imposte, indicando a chi spetta il versamento secondo il contratto.
3. Prevedere nel contratto clausole chiare sulla ripartizione dei tributi; una definizione contrattuale non libera dalle responsabilità fiscali ma può evitare contestazioni.

6.5 Le riforme dello Statuto del contribuente (2023–2026)

Il D.Lgs. 219/2023, entrato in vigore il 18 gennaio 2024, ha profondamente modificato lo Statuto dei diritti del contribuente (L. 212/2000) introducendo nuove tutele per i cittadini e rinnovando i diritti difensivi. Le modifiche rilevanti per gli avvisi di accertamento includono:

1. Chiarezza degli atti (art. 6): prima di iscrivere a ruolo tributi derivanti da dichiarazioni, se vi sono incertezze l’Amministrazione deve invitare il contribuente a fornire chiarimenti, con un termine non inferiore a 30 giorni . Gli atti emessi in violazione di tale obbligo sono annullabili . Questa tutela si applica anche quando emerge un minore rimborso rispetto a quello chiesto.
2. Principio del contraddittorio (art. 6-bis): tutti gli atti impugnabili devono essere preceduti da un contraddittorio informato ed effettivo; l’Amministrazione deve trasmettere lo schema di atto, concedendo almeno 60 giorni per controdedurre . Se i termini si sovrappongono ai termini di decadenza per emettere l’atto definitivo, questi sono prorogati di 120 giorni. L’atto finale deve motivare perché non accoglie le osservazioni del contribuente .
3. Motivazione degli atti (art. 7): l’obbligo di motivazione è rafforzato; gli atti devono indicare i presupposti, i mezzi di prova e le ragioni giuridiche . Se si richiama un altro atto non notificato, questo deve essere allegato. Gli elementi probatori non possono essere modificati se non con un nuovo atto.
4. Annullabilità e nullità degli atti (artt. 7-bis e 7-ter): gli atti sono annullabili per violazione di legge o delle norme procedurali. Sono invece nulli se viziati per difetto assoluto di attribuzione o violano un giudicato .
5. Vizi dell’attività istruttoria e delle notificazioni (artt. 7-quinquies, 7-sexies): non sono utilizzabili ai fini dell’accertamento le prove acquisite oltre i termini di permanenza della verifica o in violazione di legge . Le notificazioni eseguite verso soggetti inesistenti o con vizi essenziali sono considerate inesistenti; gli altri vizi sono sanati con il raggiungimento dello scopo purché il ricorso sia tempestivo .

Queste novità rafforzano le difese del contribuente: la mancata osservanza del contraddittorio o dell’invito preventivo può essere eccepita nel ricorso per chiedere l’annullamento dell’avviso. Nel campo delle locazioni, dove spesso l’Agenzia emette avvisi sulla base di presunzioni o incroci di dati, è fondamentale pretendere dall’ufficio la convocazione preventiva e la consegna di tutta la documentazione.

6.6 Errori comuni e consigli pratici (approfondimento)

Pur avendo menzionato brevemente gli errori frequenti, occorre soffermarsi su alcune pratiche scorrette che espongono i contribuenti a contestazioni e sanzioni:

Mancata registrazione o registrazione tardiva. Il locatore è obbligato a registrare il contratto entro 30 giorni (art. 13 L. 431/1998) . Non registrare, oltre a generare l’irregolarità del contratto, comporta la presunzione di un canone pari al 10 % del valore dell’immobile e sanzioni fino al 240 % dell’imposta di registro. Consiglio: registrare sempre i contratti (anche ad uso gratuito) e conservarne copia; in caso di ritardo, sfruttare il ravvedimento operoso.

Omissione dei canoni accessori. Molti contribuenti dichiarano solo il canone base e dimenticano di includere rimborsi spese, indennità di occupazione o canoni aggiuntivi pattuiti nel contratto. Tali somme sono reddito fondiario e vanno dichiarate quando effettivamente percepite. La Cassazione ha specificato che il fisco deve provare la percezione, ma l’omissione può fare scattare accertamenti . Consiglio: annotare tutte le somme incassate e conservare documentazione bancaria e contrattuale.

Conservazione della documentazione. Talvolta il contribuente non conserva copia del contratto o delle ricevute di pagamento e non è in grado di provare l’effettivo canone percepito. Senza prove, l’Agenzia può presumere importi più elevati. Consiglio: archiviare i contratti registrati, i bonifici e le ricevute, preferibilmente in formato digitale firmato.

Errata compilazione della dichiarazione dei redditi. Errori formali (codici tributo, indicazione del codice fiscale dell’inquilino) possono generare segnalazioni. Consiglio: farsi assistere da un professionista o utilizzare software certificati; controllare la corrispondenza tra i canoni percepiti e quelli dichiarati.

Ignorare gli inviti e le comunicazioni dell’Agenzia. Sottovalutare le richieste di documenti o non rispondere ai questionari può comportare sanzioni e rendere più difficile la difesa. Consiglio: rispondere tempestivamente (entro 30 giorni, come previsto dal nuovo art. 6 dello Statuto) con la documentazione necessaria, anche per chiedere proroghe motivate.

Non aggiornare il domicilio fiscale. Molti avvisi vengono notificati a indirizzi non più validi. Sebbene la notifica irregolare sia contestabile, scoprire l’atto tardi comporta la perdita di termini. Consiglio: comunicare al Comune e all’Agenzia ogni variazione di residenza o domicilio fiscale; iscriversi all’Indice nazionale dei domicili digitali (INAD) per ricevere le notifiche via PEC.

Affitti brevi non comunicati. Gli affitti tramite piattaforme come Airbnb devono essere dichiarati. La cedolare secca è applicabile se il locatore è persona fisica e non svolge attività d’impresa, ma occorre presentare la dichiarazione e versare l’imposta sostitutiva. Le piattaforme comunicano all’Agenzia i dati dei locatori; omettere la dichiarazione porta ad accertamenti retroattivi.

Presunzioni OMI non contestate. Talvolta i contribuenti non contestano le pretese basate sui valori OMI credendo che siano vincolanti. Invece, le quotazioni hanno valore indiziario e non possono fondare da sole l’avviso . Consiglio: reperire contratti simili e perizie per dimostrare la congruità del canone; presentare osservazioni in fase di contraddittorio.

Trascurare gli strumenti deflattivi. È un errore non valutare l’accertamento con adesione o la definizione agevolata: queste procedure permettono di ridurre le sanzioni e rateizzare gli importi. Anche nel 2026 sono previste transazioni fiscali per le situazioni di sovraindebitamento; consultare un professionista per verificare l’accesso agli strumenti.

Confusione tra elusione e evasione. Una scelta economica non remunerativa (ad es. affittare a un parente a un canone basso) non integra automaticamente evasione. La Cassazione n. 10654/2026 ha affermato che contestare l’antieconomicità richiede l’applicazione delle norme sull’elusione (art. 37-bis D.P.R. 600/1973) e non dell’evasione . Consiglio: motivare le proprie scelte (ad esempio con contratti di comodato d’uso gratuito o canoni agevolati) e documentarne le ragioni.

Adottare questi accorgimenti riduce il rischio di ricevere avvisi di accertamento e rende più efficace la difesa qualora l’atto venga notificato.

7. Domande frequenti (FAQ)

In questa sezione rispondiamo a 20 domande ricorrenti in materia di avvisi di accertamento per redditi da locazione.

7.1 Cos’è un avviso di accertamento?

L’avviso di accertamento è un atto con cui l’Amministrazione finanziaria rettifica la dichiarazione dei redditi o recupera imposte non dichiarate, determinando la maggiore imposta dovuta, le sanzioni e gli interessi. Nel contesto delle locazioni, viene emesso quando l’Agenzia delle Entrate ritiene che il contribuente abbia percepito canoni superiori a quelli dichiarati o abbia omesso di dichiararli.

7.2 Quali norme disciplinano gli accertamenti sui redditi da locazione?

Le principali norme sono l’art. 41‑ter D.P.R. 600/1973 , che fissa le presunzioni sui canoni, e l’art. 43 dello stesso D.P.R. che stabilisce i termini per la notifica . Inoltre, il TUIR (D.P.R. 917/1986) definisce la base imponibile, la L. 212/2000 garantisce i diritti del contribuente e il D.Lgs. 546/1992 disciplina il ricorso.

7.3 Quando scatta l’accertamento in caso di contratto non registrato?

Se un contratto di locazione non viene registrato, l’art. 41‑ter presume la sussistenza del rapporto per l’anno in cui è stato accertato e per i quattro anni precedenti. Il reddito presunto è pari al 10 % del valore dell’immobile . Tuttavia, il contribuente può fornire prova contraria, ad esempio dimostrando che l’immobile era sfitto.

7.4 Come calcolare il valore dell’immobile per l’accertamento?

Il valore dell’immobile è determinato ai sensi dell’art. 52, comma 4, del D.P.R. 131/1986 (Testo unico imposta di registro). In pratica si fa riferimento al valore venale in comune commercio al momento dell’accertamento; si possono utilizzare stime di mercato, perizie e i valori catastali adeguati.

7.5 Qual è il termine per impugnare l’avviso?

Fino al 2025, il ricorso va presentato entro 60 giorni dalla notifica . Dal 2026, per gli atti notificati digitalmente il termine è ridotto a 30 giorni, mentre resta 60 giorni per gli atti cartacei. La presentazione dell’istanza di accertamento con adesione sospende il termine per 90 giorni.

7.6 Si può pagare solo una parte del debito e impugnare il resto?

Sì. La Corte di Cassazione consente al contribuente di pagare la parte non contestata dell’imposta e impugnare la restante quota. Il pagamento parziale non implica rinuncia al ricorso sulla parte residua.

7.7 Che differenza c’è tra accertamento con adesione e definizione agevolata degli avvisi bonari?

L’accertamento con adesione riguarda gli avvisi di accertamento veri e propri (art. 41‑bis, 41‑ter, 39, ecc.) e comporta un contraddittorio con l’ufficio; le sanzioni sono ridotte a un terzo e gli interessi sono dovuti. La definizione agevolata degli avvisi bonari si riferisce invece alle comunicazioni di irregolarità ex art. 36‑bis e 36‑ter, in cui le sanzioni sono ridotte al 3 %. In entrambi i casi, il pagamento può essere rateizzato.

7.8 È obbligatorio recarsi in Agenzia per l’accertamento con adesione?

Dal 2024 l’invito al contraddittorio è obbligatorio. Il contribuente può decidere di non comparire; l’ufficio può comunque emettere l’accertamento. Tuttavia, partecipare all’incontro permette di fornire chiarimenti e può portare a una riduzione della pretesa.

7.9 Cosa succede se l’avviso non è firmato?

La mancanza di sottoscrizione è un vizio sostanziale che comporta la nullità dell’atto. L’avviso deve essere firmato dal dirigente dell’ufficio competente o da un delegato con poteri conferiti; la delega deve essere allegata o richiamata nell’atto.

7.10 L’Agenzia può utilizzare le quotazioni OMI per determinare il canone?

Le quotazioni OMI sono un indice di riferimento dei prezzi di mercato. La Cassazione ha stabilito che non possono essere l’unico elemento su cui fondare l’accertamento . Devono essere integrati da altri indizi (ad esempio, contratti analoghi, prove dei pagamenti ricevuti). In caso contrario, l’accertamento è illegittimo.

7.11 Gli oneri accessori (spese condominiali, TARI) rientrano nel reddito da locazione?

No. Tali importi non costituiscono canone ma spese a carico dell’inquilino; includerli nella base imponibile è un errore. In una recente ordinanza, la Cassazione ha affermato che la TARI non incide sul canone e che gli oneri accessori non sono reddito di locazione (ordinanza n. 9133/2026).

7.12 Posso dedurre dal canone le spese di ristrutturazione dell’immobile?

Le spese di manutenzione straordinaria possono essere dedotte dal reddito fondiario nei limiti stabiliti dal TUIR (generalmente l’ammortamento del 5 % su otto anni per i lavori su immobili patrimonio). Tuttavia, se il locatore prevede nel contratto che il conduttore rimborsi le spese sostenute, tali somme costituiscono corrispettivo accessorio e vanno dichiarate quando effettivamente riscosse. La Cassazione n. 8299/2025 ha precisato che la semplice previsione contrattuale non dimostra l’incasso .

7.13 È possibile applicare la cedolare secca ai contratti di locazione breve (airbnb)?

Sì. La cedolare secca può essere applicata anche alle locazioni brevi (fino a 30 giorni) stipulate da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. Tuttavia, gli intermediari (es. Airbnb) devono comunicare i dati alla piattaforma dell’Agenzia e versare la ritenuta del 21 %. Se il locatore non dichiara i redditi, può ricevere un avviso di accertamento.

7.14 Che cosa si intende per accertamento induttivo?

L’accertamento induttivo permette all’Agenzia di determinare il reddito presunto quando il contribuente non collabora o non fornisce i documenti richiesti. L’ufficio si basa su presunzioni semplici (movimenti bancari, spese, possesso di beni) o su presunzioni legali (es. art. 41‑ter). Tuttavia, l’accertamento deve essere motivato e fondato su indizi gravi, precisi e concordanti.

7.15 Posso ottenere la sospensione dell’avviso senza presentare ricorso?

No. La sospensione può essere concessa solo dalla Corte di giustizia tributaria su richiesta del contribuente che ha presentato ricorso. Esiste una sospensione amministrativa concessa dall’Agenzia solo in casi eccezionali (es. errori evidenti). In mancanza di ricorso, l’avviso diventa definitivo.

7.16 Cosa accade se il conduttore non paga il canone?

Se l’inquilino non paga, il locatore può agire in giudizio per ottenere l’ordinanza di sfratto e il pagamento dei canoni arretrati. Dal punto di vista fiscale, l’art. 26 TUIR prevede che il reddito di locazione debba essere dichiarato indipendentemente dall’incasso (“principio di competenza”); tuttavia, in caso di morosità e previa notifica di sfratto, il reddito non percepito può essere dedotto. È consigliabile attivare la procedura di sfratto per non pagare imposte su canoni inesistenti.

7.17 L’avviso può essere notificato via PEC?

Sì. Dal 2023 l’Agenzia notifica quasi tutti gli atti tributari via PEC agli indirizzi presenti nell’Indice nazionale dei domicili digitali (INAD). Il messaggio PEC deve contenere l’atto allegato in formato pdf firmato digitalmente. La data di consegna al server del destinatario è quella che vale come notifica. È opportuno controllare regolarmente la PEC.

7.18 Come funziona la mediazione tributaria e la conciliazione?

La mediazione tributaria è stata sostituita dal D.Lgs. 220/2023, ma per i ricorsi presentati entro agosto 2024 è rimasta valida. Prevedeva che, per controversie di valore fino a 50.000 €, il contribuente dovesse presentare un’istanza di mediazione all’ufficio prima di proporre ricorso. La conciliazione giudiziale (art. 48 D.Lgs. 546/1992) è ancora in vigore: le parti possono transigere la controversia sia in primo sia in secondo grado. In caso di conciliazione si versano le imposte e una parte ridotta delle sanzioni.

7.19 Quali sono le competenze dell’Avv. Monardo in questo ambito?

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista e coordina uno staff multidisciplinare esperto in diritto bancario e tributario . È gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC. Ha esperienza nella difesa dei contribuenti contro avvisi di accertamento, nella predisposizione di ricorsi, nella negoziazione di piani di rientro e nella tutela del patrimonio contro misure esecutive (pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi). Può assistere concretamente il lettore in tutte le fasi del procedimento.

7.20 Posso richiedere il rimborso delle somme versate se il ricorso viene accolto?

Sì. Se la Corte di giustizia tributaria accoglie il ricorso e annulla l’avviso, il contribuente ha diritto al rimborso delle somme versate in eccedenza, compresi gli interessi legali. Occorre presentare una specifica istanza all’ufficio, allegando la sentenza e le ricevute dei pagamenti.

8. Simulazioni pratiche e casi reali

Per comprendere come funzionano gli accertamenti sui redditi da locazione, proponiamo alcune simulazioni numeriche e casi ispirati a situazioni reali (senza riferimenti a persone o imprese specifiche). Gli esempi tengono conto delle norme vigenti al 2026.

8.1 Simulazione 1: Locatore che dichiara un canone inferiore

Scenario: Giovanni possiede un appartamento con valore di mercato pari a 200.000 euro. Ha stipulato un contratto di locazione abitativa a 800 €/mese (9.600 €/anno), ma dichiara nella dichiarazione dei redditi 5.000 € annui.

Legge applicabile: Art. 41‑ter D.P.R. 600/1973 e art. 25 TUIR. Il reddito dichiarato deve essere almeno pari al maggiore tra il canone risultante dal contratto (ridotto del 15 %) e il 10 % del valore dell’immobile .

1. Calcolo del limite del 10 %: 10 % di 200.000 € = 20.000 €.
2. Calcolo del canone ridotto del 15 %: 9.600 € × 85 % = 8.160 €.
3. Confronto: il maggiore tra 8.160 € e 20.000 € è 20.000 €. Per escludere l’accertamento, Giovanni dovrebbe dichiarare almeno 20.000 € di reddito fondiario.

Poiché ha dichiarato solo 5.000 €, l’Agenzia emette un avviso, presumendo un reddito di 20.000 €. Le imposte sono calcolate su questa base.

Difesa: Giovanni può difendersi dimostrando che il valore reale dell’immobile è inferiore (perizia) o che il canone effettivo era 9.600 € e non 20.000 €. In tal caso, l’accertamento potrebbe essere ridotto a 9.600 €. Tuttavia, rimarrebbe l’infedeltà nella dichiarazione (differenza tra 5.000 € dichiarati e 9.600 € percepiti) con relative sanzioni.

8.2 Simulazione 2: Contratto non registrato

Scenario: Maria dà in affitto un locale commerciale senza registrare il contratto. L’Agenzia, tramite incrocio dei dati bancari, rileva che Maria riceve mensilmente 1.500 € di canone. Nel 2026 notifica un avviso per gli anni 2022–2025.

Legge applicabile: L’art. 41‑ter presume che il rapporto di locazione esista per l’anno di accertamento e per i quattro anni precedenti . Il reddito presunto è il 10 % del valore dell’immobile.

Supponiamo che l’immobile valga 300.000 €; il 10 % è 30.000 € annui. Per gli anni 2022, 2023, 2024 e 2025 l’Agenzia presume canoni per 30.000 € ciascuno e calcola le imposte conseguenti.

Difesa: Maria può produrre documenti che dimostrano che il locale era utilizzato da un parente a titolo gratuito o che il canone effettivamente percepito era inferiore (1.500 € × 12 = 18.000 €). In mancanza di prova, dovrà pagare le imposte su 30.000 € annui più le sanzioni per mancata registrazione (120–240 % dell’imposta di registro).

8.3 Simulazione 3: Canone indicizzato e interessi di ristrutturazione

Scenario: La società Alfa concede in locazione un capannone per 50.000 € annui. Il contratto prevede l’aggiornamento ISTAT del canone (3 % annuo) e il rimborso degli interessi sulle spese di ristrutturazione sostenute (50.000 €). L’ufficio notifica un avviso di accertamento, aggiungendo 3.000 € di adeguamento ISTAT e 2.500 € di interessi, basandosi sulla clausola contrattuale ma senza prove di pagamento.

Giurisprudenza applicabile: La Cassazione n. 8299/2025 ha stabilito che la clausola contrattuale di aggiornamento non dimostra la percezione; l’Agenzia deve provare che le somme sono state effettivamente pagate .

Difesa: La società ricorre evidenziando che non ha richiesto l’aggiornamento e che i lavori di ristrutturazione non sono stati eseguiti. Produce estratti conto e corrispondenza per dimostrare che il canone percepito è sempre 50.000 €. La Corte accoglie il ricorso, annullando la parte dell’avviso relativa all’adeguamento e agli interessi. Resta dovuta solo l’imposta sul canone di 50.000 €, correttamente dichiarato.

8.4 Caso reale: Notifica al domicilio errato

Un contribuente riceve nel 2025 un avviso di accertamento per redditi da locazione. L’atto viene inviato all’indirizzo di un vecchio domicilio fiscale non più valido; il contribuente se ne accorge solo quando riceve la cartella di pagamento. In giudizio eccepisce la nullità della notifica in base all’art. 6 dello Statuto . Il giudice accoglie la tesi: la notifica è nulla perché l’Amministrazione avrebbe dovuto provare di aver utilizzato l’indirizzo corretto. L’avviso, non notificato validamente entro i termini di decadenza, è annullato.

8.5 Caso reale: Accertamento basato su OMI

Una proprietaria di un appartamento riceve un avviso nel 2024 che contesta un reddito da locazione superiore perché il canone dichiarato (400 €/mese) è inferiore al valore OMI della zona. L’Agenzia ritiene che il canone dovrebbe essere almeno 700 €/mese e applica l’art. 41‑ter. La contribuente dimostra, con bonifici e testimonianze, che ha concesso l’appartamento a un nipote per 400 €, riducendo il canone per motivi familiari. La Corte di giustizia tributaria annulla l’avviso perché l’Agenzia si è basata solo sulle quotazioni OMI senza altri indizi gravi, precisi e concordanti, richiamando la giurisprudenza della Cassazione .

9. Conclusioni

Gli avvisi di accertamento per redditi da locazione errati sono sempre più frequenti a causa dei controlli incrociati effettuati dall’Agenzia delle Entrate sulle banche dati (registrazioni contratti, denunce di occupazione, bonifici, piattaforme di affitti brevi). Conoscere le norme e i propri diritti è fondamentale per reagire in modo tempestivo ed efficace. Abbiamo visto che:

• L’art. 41‑ter D.P.R. 600/1973 stabilisce limiti e presunzioni per gli accertamenti sui redditi di locazione e consente al contribuente di fornire prova contraria .
• I termini per notificare l’avviso sono perentori (5 o 7 anni) ; ogni ritardo va contestato.
• Lo Statuto del contribuente impone all’Amministrazione di notificare gli atti nel domicilio effettivo e di motivarli adeguatamente ; la violazione può portare alla nullità.
• La giurisprudenza recente (Cassazione 8299/2025, 2627/2025, 9133/2026) limita l’uso di presunzioni e richiede prove concrete della percezione del canone .
• Esistono strumenti deflattivi (accertamento con adesione, definizioni agevolate) e procedure di sovraindebitamento che consentono di ridurre il carico fiscale o rateizzare i debiti.

Agire con tempestività e farsi assistere da professionisti qualificati è la chiave per evitare errori, ridurre le sanzioni e difendere efficacemente i propri diritti.

Contattare un professionista: perché è fondamentale

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• Analizzare l’avviso di accertamento, individuando vizi formali o sostanziali.
• Presentare ricorsi e istanze di sospensione per bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi e altre misure esecutive.
• Negoziare con l’Agenzia delle Entrate accertamenti con adesione, piani di rateizzazione e transazioni fiscali.
• Assisterti nelle procedure di sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione) se la situazione economica lo richiede.

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