Introduzione

Negli ultimi anni l’opzione per la cedolare secca – il regime di tassazione sostitutiva dei redditi da locazione introdotto dal d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 – è diventata una scelta diffusa tra locatori e proprietari. Il regime consente di sostituire l’IRPEF, le relative addizionali e le imposte di registro e bollo con un’unica imposta proporzionale (21 % o 10 % nei contratti a canone concordato). Sebbene sia un’opportunità vantaggiosa, la cedolare secca richiede il rispetto di precise regole normative e di comunicazioni corrette all’Agenzia delle entrate. Errori nella dichiarazione, omissioni di versamenti o comunicazioni tardive possono sfociare in avvisi di accertamento e sanzioni pesanti.

Perché è importante questo tema? Un avviso di accertamento per “cedolare secca errata” ha impatti immediati: richiede il versamento delle imposte non pagate con sanzioni che, in caso di dichiarazione infedele, possono arrivare fino al 360 % dell’imposta dovuta e possono comportare l’iscrizione a ruolo, pignoramenti o ipoteche. I locatori spesso ignorano le modalità di opposizione e i termini stringenti per presentare ricorso; l’omessa difesa può portare alla definitiva cristallizzazione del debito e all’avvio di procedure esecutive.

Nel corpo di questo articolo analizziamo la disciplina normativa e giurisprudenziale più recente, gli strumenti di difesa e le strategie pratiche per impugnare o definire l’avviso. L’analisi è aggiornata al 12 maggio 2026 e si basa su fonti ufficiali come il d.lgs. n. 23/2011, il d.p.r. 29 settembre 1973 n. 600, il d.lgs. 24 settembre 2015 n. 158, le circolari dell’Agenzia delle entrate e le ultime sentenze della Corte di cassazione e della Corte costituzionale.

Chi è l’avvocato che ti guiderà

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza nazionale in diritto bancario e tributario. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 (iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia), professionista fiduciario di un OCC (Organismo di composizione della crisi) ed esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del d.l. 118/2021. L’avv. Monardo e il suo staff offrono:

• Analisi puntuale dell’atto di accertamento, per verificare vizi formali (mancanza di motivazione o firma, violazioni del contraddittorio, errori di notifica) e sostanziali (assenza di presupposti normativi, applicazione errata delle aliquote);
• Ricorsi e sospensive: predisposizione del ricorso innanzi alla Corte di giustizia tributaria, richiesta di sospensione dell’atto e istanza di sgravio o annullamento;
• Trattative e definizioni: assistenza nelle procedure di mediazione e nelle definizioni agevolate delle controversie (rottamazioni, accertamenti con adesione, conciliazioni);
• Piani di rientro e sovraindebitamento: elaborazione di soluzioni giudiziali e stragiudiziali per bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi o riscossioni esattoriali.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

1. La cedolare secca nel d.lgs. n. 23/2011

L’articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 ha introdotto un’imposta sostitutiva facoltativa sul reddito fondiario derivante da immobili ad uso abitativo. Il comma 2 stabilisce che il canone di locazione può essere assoggettato, “in base alla decisione del locatore, ad un’imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali nonché delle imposte di registro e di bollo” . L’aliquota ordinaria è del 21 %, ridotta al 10 % per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa .

Il comma 3 prevede che l’omessa registrazione del contratto comporta l’applicazione dell’articolo 69 del testo unico dell’imposta di registro; la mancata comunicazione della proroga non revoca l’opzione se il contribuente mantiene un comportamento coerente, versando la cedolare secca e dichiarando i redditi . Il comma 4 chiarisce che per liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi ed il contenzioso si applicano le norme previste per le imposte sui redditi .

Aggiornamento 2019: l’articolo 3‑bis del decreto‑legge 30 aprile 2019 n. 34 ha soppresso le sanzioni per la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca. Il comma 3 dell’articolo 3 del d.lgs. n. 23 è stato modificato sopprimendo l’obbligo di comunicazione e la sanzione fissa di 100 euro (ridotta a 50 euro) . La circolare 4/E del 4 marzo 2016 dell’Agenzia delle entrate, richiamando il principio del favor rei dopo il d.lgs. 158/2015, ha confermato l’annullamento delle sanzioni non definitive .

2. Accertamento e avviso di accertamento nel d.p.r. n. 600/1973

Gli articoli 42 e 43 del d.p.r. 29 settembre 1973 n. 600 regolano la forma e i termini dell’avviso di accertamento. L’avviso è l’atto con cui l’Amministrazione finanziaria notifica al contribuente la pretesa tributaria, indicando motivi di fatto e di diritto e liquidando l’imposta con gli interessi.

• Sottoscrizione e motivazione: l’avviso deve essere sottoscritto dal capo dell’ufficio o da un funzionario delegato e deve indicare gli imponibili, le aliquote e le imposte liquidate, motivando le ragioni giuridiche e i presupposti di fatto; se richiama un atto non conosciuto dal contribuente, quest’ultimo deve essere allegato . La mancanza di firma o di motivazione comporta la nullità dell’accertamento .
• Termini di notifica: gli avvisi devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione; in caso di omessa dichiarazione o dichiarazione nulla la notifica è ammessa fino al settimo anno . L’articolo 43 consente integrazioni o modifiche in aumento se l’ufficio acquisisce nuovi elementi, ma questi devono essere specificamente indicati nell’avviso .

La normativa prevede anche la notifica semplificata ex art. 60 d.p.r. 600/1973 e art. 140 c.p.c. in caso di irreperibilità del destinatario. La Cassazione, nella sentenza 14990/2025, ha chiarito che, quando il messo notificatore applica la procedura di irreperibilità, deve attestare le ricerche svolte; in caso contrario la notifica è invalida .

3. La revisione delle sanzioni tributarie (d.lgs. n. 158/2015)

Il d.lgs. 24 settembre 2015 n. 158 ha riformato il sistema sanzionatorio, introducendo sanzioni proporzionate e riducendo la rilevanza di alcune violazioni formali. In sintesi:

• Omessa indicazione dei canoni in dichiarazione: sanzione dal 240 % al 480 % dell’imposta dovuta (ora dal 70 % al 100 % per violazioni commesse dopo il 1° settembre 2024, a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2024);
• Dichiarazione infedele (canone indicato in misura inferiore): sanzione dal 180 % al 360 % (ridotta dal 90 % al 180 % fino al 31 agosto 2024, poi fissa al 70 % dal 1° settembre 2024);
• Omesso o tardivo versamento della cedolare secca: sanzione del 30 % dell’imposta non versata, riducibile con il ravvedimento operoso.

Le sanzioni possono essere ridotte tramite ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 472/1997) o tramite accertamento con adesione (art. 6 d.lgs. 218/1997).

4. Le sentenze più recenti della Cassazione

La giurisprudenza della Corte di cassazione degli ultimi anni ha offerto interpretazioni favorevoli ai contribuenti:

• Sentenza 12395/2024 e conferma 12079/2025: la Cassazione ha stabilito che il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore stipula il contratto nell’esercizio della propria attività professionale. La Corte ha ribadito che la causa ostativa prevista dal comma 6 dell’art. 3 del d.lgs. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale; il regime opzionale può essere applicato anche se il conduttore è un imprenditore . La pronuncia ha annullato gli avvisi di accertamento perché l’Agenzia delle entrate aveva disconosciuto l’opzione sulla base di un’interpretazione restrittiva.
• Sentenza 14990/2025: in tema di notifica semplificata, la Cassazione ha affermato che il messo notificatore, quando accerta l’irreperibilità assoluta, deve indicare le ricerche effettuate; l’uso di un modello prestampato privo di specifiche indicazioni rende invalida la notifica .
• Sentenze sulla motivazione dell’avviso di accertamento: varie pronunce del 2024‑2025 hanno dichiarato la nullità dell’atto quando non viene allegato il processo verbale di constatazione (PVC) richiamato nella motivazione o quando l’avviso è firmato da un soggetto non legittimato (art. 42 d.p.r. 600/1973).

Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso

Quando il contribuente riceve un avviso di accertamento per cedolare secca errata, è fondamentale agire rapidamente rispettando termini e modalità stabiliti dalla legge. Ecco i passaggi da seguire:

1. Verifica della notifica: controllare la data di consegna e il tipo di notifica. Se la notifica non è stata effettuata correttamente (esempio: irreperibilità non provata o mancanza di allegati), è possibile eccepirne la nullità.
2. Esame dell’avviso: analizzare se l’atto contiene tutti gli elementi essenziali (imponibile accertato, aliquote, imposte liquidate, motivazione circostanziata, firma del capo dell’ufficio) . Verificare se i motivi riguardano omessa o infedele indicazione dei canoni, mancata registrazione o disconoscimento dell’opzione.
3. Richiesta di accesso agli atti: se l’avviso richiama documenti (PVC, comunicazioni), presentare istanza di accesso ex L. 241/1990 per ottenere copia dei documenti e valutare i presupposti. Se il PVC non è allegato, eccepirne la mancanza in ricorso.
4. Valutazione dei termini di accertamento: controllare se l’avviso è stato notificato entro i termini di decadenza (quinto o settimo anno) . Termini più lunghi sono ammessi solo in presenza di reati tributari.
5. Ricorso alla Corte di giustizia tributaria: il ricorso deve essere presentato entro 60 giorni dalla notifica (art. 21 d.lgs. 546/1992). È possibile chiedere la sospensione dell’atto depositando istanza motivata.
6. Mediazione tributaria (per importi fino a 50 000 €): per avvisi relativi a periodi dal 1° gennaio 2023, è obbligatorio presentare un’istanza di mediazione o reclamo all’Agenzia delle entrate, con termini e modalità specifici; il decorso dei 60 giorni è sospeso per 90 giorni.
7. Definizioni agevolate: verificare se sono in vigore rottamazioni o condoni. Alla data odierna (12 maggio 2026) la rottamazione‑quater è conclusa; la rottamazione quinquies non risulta più attiva. Eventuali definizioni vanno valutate con il professionista.
8. Accertamento con adesione: l’art. 6 d.lgs. 218/1997 consente di aderire all’accertamento ottenendo la riduzione a 1/3 delle sanzioni. L’istanza sospende i termini del ricorso per 90 giorni.
9. Ricorso e difesa in giudizio: predisporre un ricorso motivato, eccependo eventuali vizi formali (nullità della notifica, difetto di motivazione, incompetenza del firmatario) e sostanziali (errata qualificazione dei canoni, errata applicazione delle aliquote, inapplicabilità della cedolare secca). Le sentenze 12395/2024 e 12079/2025 possono essere richiamate per sostenere l’applicazione della cedolare secca anche nei confronti di conduttori professionisti .

Difese e strategie legali

Eccepire la nullità dell’avviso

1. Mancanza di firma o delega: ai sensi dell’art. 42 d.p.r. 600/1973, la sottoscrizione è elemento essenziale; la giurisprudenza ha annullato avvisi firmati da funzionari privi di delega.
2. Motivazione insufficiente o mancata allegazione del PVC: l’avviso deve contenere la motivazione e allegare gli atti richiamati; la mancata allegazione rende l’atto nullo.
3. Notifica inesistente: come affermato dalla Cassazione, la notifica per irreperibilità è valida solo se il messo notificatore dà atto delle ricerche effettuate . La notifica presso indirizzo errato o senza raccomandata integrativa è inesistente.
4. Termini di decadenza: l’avviso notificato oltre il quinto o settimo anno è nullo .
5. Violazione del contraddittorio preventivo: per i tributi “a rimborso” (es. imposte ipotecarie), la Corte costituzionale ha imposto l’obbligo di inviare un questionario o di instaurare il contraddittorio; in alcuni casi si contesta l’assenza di contraddittorio endoprocedimentale.

Dimostrare la correttezza della cedolare secca

La difesa sostanziale consiste nel dimostrare che l’opzione per la cedolare secca era legittima. Gli argomenti principali sono:

• Requisiti soggettivi: il locatore non agiva nell’esercizio di impresa o professione, come richiesto dall’art. 3, comma 1 e 6 d.lgs. 23/2011 ; l’opzione può essere esercitata anche se il conduttore è un professionista .
• Comportamento coerente: i canoni sono stati registrati e il contribuente ha versato la cedolare secca e dichiarato i redditi, prova che l’opzione era stata esercitata e mantenuta .
• Circolari e prassi dell’Agenzia: la circolare 26/E del 1° giugno 2011, pur limitando l’applicazione ai contratti in cui anche il conduttore sia una persona fisica, è stata superata dalle sentenze della Cassazione. La circolare 4/E del 2016 sancisce il principio di legalità e il favor rei nelle sanzioni .

Accordi e definizioni stragiudiziali

• Accertamento con adesione: consente di ridurre le sanzioni al 33 % e di rateizzare l’importo. È consigliabile quando la posizione è difficilmente difendibile in giudizio.
• Conciliazione giudiziale: può essere proposta durante il processo con una riduzione delle sanzioni al 40 % (o al 50 % nel contenzioso minore). È utile quando vi è incertezza sull’esito del giudizio.
• Rottamazione e definizioni agevolate: se riattivate dal legislatore, permettono di estinguere i debiti con sconti su sanzioni e interessi. Occorre monitorare le norme in vigore.

Strumenti di sovraindebitamento

Se l’accertamento comporta debiti insostenibili, il contribuente può ricorrere alla procedura di composizione della crisi da sovraindebitamento (legge 3/2012). L’avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi, può predisporre:

• Piano del consumatore: destinato a privati che non svolgono attività d’impresa; consente di proporre un piano di rimborso parziale con falcidia dei debiti fiscali;
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: rivolto a imprenditori minori e professionisti; prevede la ristrutturazione complessiva dei debiti, con il consenso della maggioranza dei creditori;
• Esdebitazione del sovraindebitato incapiente: consente l’esdebitazione totale per chi non dispone di beni da soddisfare i creditori.

Questi strumenti sospendono o impediscono l’avvio di esecuzioni individuali, pignoramenti, fermi o ipoteche e permettono di rinegoziare anche i debiti tributari.

Errori comuni e consigli pratici

1. Omettere l’indicazione dei canoni in dichiarazione: l’errore più frequente comporta sanzioni elevate. È consigliabile verificare con il commercialista la corretta compilazione del quadro RB del modello Redditi.
2. Utilizzare il canone lordo anziché quello pattuito: la base imponibile della cedolare secca è il canone annuo stabilito dalle parti; eventuali riduzioni o agevolazioni devono essere documentate.
3. Dimenticare di versare l’acconto: l’acconto della cedolare secca (100 % dell’imposta per il 2025 e 2026) deve essere versato entro il 30 novembre; il saldo entro il 30 giugno dell’anno successivo. Il mancato versamento comporta sanzioni riducibili con il ravvedimento.
4. Non allegare la raccomandata al conduttore: la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione; è consigliabile conservare la ricevuta di invio.
5. Confondere il locatore imprenditore con il conduttore imprenditore: come chiarito dalla Cassazione , l’esclusione riguarda solo il locatore; non vi sono limitazioni se il conduttore è un’impresa.
6. Non controllare i termini di notifica: trascorsi i termini previsti dall’art. 43 d.p.r. 600/1973 , l’avviso è nullo; è importante annotare la data di spedizione e di ricezione.
7. Ignorare l’avviso e non ricorrere: il mancato ricorso rende definitivo l’accertamento; è essenziale rivolgersi subito a un professionista e valutare la mediazione.

Tabelle riassuntive

Normativa e sanzioni principali

Scadenze e termini operativi

Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è l’avviso di accertamento per cedolare secca errata?
   È l’atto con cui l’Agenzia delle entrate contesta errori o omissioni relativi all’opzione per la cedolare secca: mancato inserimento dei canoni in dichiarazione, tardivo versamento, mancata registrazione del contratto, applicazione indebita del regime.
2. Quando può essere emesso l’avviso?
   Secondo l’art. 43 d.p.r. 600/1973, l’avviso deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione; se la dichiarazione è omessa, il termine è il settimo anno .
3. Quali sono le sanzioni se dimentico di indicare i canoni?
   L’omessa indicazione dei canoni in dichiarazione comporta una sanzione dal 240 % al 480 % dell’imposta dovuta (ridotta dal 200 % al 400 % per violazioni dopo il 1° settembre 2024).
4. La cedolare secca è applicabile se l’inquilino è una società?
   Sì. La Cassazione ha stabilito che il locatore può optare per la cedolare secca anche se il conduttore conclude il contratto nell’esercizio della sua attività professionale .
5. Cosa succede se non verso la cedolare secca entro le scadenze?
   L’omesso versamento comporta una sanzione del 30 % dell’imposta non versata; il ravvedimento operoso permette di ridurre la sanzione.
6. Devo comunicare la proroga del contratto?
   Dal 2019 non è più obbligatorio comunicare la proroga; le sanzioni sono state soppresse .
7. Posso rateizzare la cedolare secca?
   È possibile rateizzare il saldo d’imposta secondo le regole generali di rateazione dell’IRPEF; inoltre, le sanzioni in caso di accertamento possono essere rateizzate tramite adesione.
8. Che cos’è il ravvedimento operoso?
   È un istituto che consente di regolarizzare spontaneamente errori o omissioni versando l’imposta dovuta con sanzioni e interessi ridotti. L’importo della sanzione varia a seconda del ritardo.
9. In quali casi l’avviso è nullo?
   L’avviso è nullo se manca la firma del funzionario, se non contiene la motivazione, se è notificato oltre i termini, se non è allegato il PVC richiamato o se la notifica è inesistente .
10. Come posso difendermi se l’opzione è stata disconosciuta perché l’inquilino è un professionista?
    Si può richiamare la giurisprudenza della Cassazione (sentenze 12395/2024 e 12079/2025), che ha riconosciuto la legittimità della cedolare secca anche nei contratti con conduttori imprenditori .
11. È obbligatorio fare mediazione prima del ricorso?
    Sì, per le controversie fino a 50 000 € relative a periodi dal 1° gennaio 2023 è obbligatorio presentare reclamo o mediazione. La mediazione può portare a un accordo o al rigetto; in quest’ultimo caso si può proporre ricorso entro 30 giorni.
12. Posso chiedere la sospensione dell’atto?
    Sì. Nel ricorso è possibile chiedere la sospensione dell’esecuzione dell’avviso dimostrando il pericolo di danno grave e irreparabile.
13. Cosa succede se non presento ricorso?
    L’avviso diventa definitivo e l’Agenzia delle entrate iscrive a ruolo le somme dovute. Successivamente può avviare procedure esecutive (pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi).
14. Quali documenti devo conservare?
    Copia del contratto di locazione, ricevute della raccomandata al conduttore, modello RLI di registrazione, dichiarazioni dei redditi, F24 relativi ai versamenti, eventuali comunicazioni con l’Agenzia.
15. Posso sanare l’errore pagando prima di ricevere l’avviso?
    Sì. Il ravvedimento operoso permette di correggere la dichiarazione e versare l’imposta con sanzioni ridotte prima che l’Agenzia notifichi un atto di accertamento.

Simulazioni pratiche e casi reali

Esempio 1 – Canone non dichiarato

Mario, proprietario di un appartamento a Catanzaro, ha locato il proprio immobile a una studentessa nel 2022, optando per la cedolare secca. Nel modello Redditi 2023 dimentica di indicare il canone di 6 000 euro nel quadro RB. Nel 2026 riceve un avviso di accertamento che contesta l’omessa dichiarazione dei redditi da locazione per l’anno 2022. L’imposta sostitutiva dovuta è pari a 1 260 euro (21 % di 6 000 euro). Applicando le sanzioni nella misura del 240 % (violazione antecedente al 1° settembre 2024) l’Agenzia richiede 3 024 euro di sanzioni più interessi.

Strategie difensive:

• Verificare se l’avviso è stato notificato entro il 31 dicembre 2027 (quinto anno); in caso contrario eccepire la decadenza .
• Accertarsi che l’avviso sia firmato e motivato, altrimenti eccepire la nullità.
• Valutare l’accertamento con adesione per ridurre le sanzioni a 1/3 (1 008 euro) e rateizzare il debito.
• Esaminare la possibilità di ravvedimento operoso se l’avviso non è ancora stato notificato.

Esempio 2 – Disconoscimento della cedolare secca per conduttore impresa

Laura concede in locazione un appartamento a una società di consulenza per uso abitativo del suo amministratore. Opta per la cedolare secca e paga regolarmente l’imposta. Nel 2025 l’Agenzia emette un avviso sostenendo che la cedolare non sia applicabile perché il conduttore è una società. L’avviso recupera IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.

Difesa: Si richiama la sentenza 12395/2024 della Cassazione, secondo cui la causa ostativa riguarda solo il locatore; la cedolare secca può essere applicata anche se il conduttore è impresa . Si eccepisce dunque l’errata applicazione della norma e si chiede l’annullamento dell’avviso; la giurisprudenza è vincolante e l’avviso è illegittimo.

Esempio 3 – Notifica per irreperibilità

L’Agenzia notifica un avviso a Giovanni tramite affissione alla casa comunale, ritenendolo irreperibile. Nel 2025 Giovanni scopre l’esistenza dell’avviso durante un pignoramento sul conto corrente. Il messo notificatore ha utilizzato un modello prestampato senza specificare le ricerche effettuate.

Strategia: sulla base della sentenza 14990/2025, la notifica per irreperibilità è nulla se il messo non indica le ricerche compiute . Si presenta ricorso eccependo l’inesistenza della notifica; l’avviso si considera mai notificato, con conseguente decadenza dei termini e annullamento dell’atto.

Conclusione

L’avviso di accertamento per cedolare secca errata è un atto complesso che incide pesantemente sulla posizione fiscale del contribuente. La corretta gestione delle locazioni e il rispetto delle scadenze dichiarative riducono il rischio di contestazioni. Tuttavia, quando l’Agenzia delle entrate contesta la cedolare secca, il contribuente dispone di strumenti di difesa efficaci: dal ravvedimento operoso alle istanze di accertamento con adesione, dal ricorso in Corte di giustizia tributaria ai rimedi del sovraindebitamento. La giurisprudenza recente, in particolare le sentenze 12395/2024 e 12079/2025 della Corte di cassazione, conferma l’interpretazione favorevole alla figura del locatore, riconoscendo la legittimità della cedolare secca anche con conduttori professionisti e rafforzando le tutele procedurali per la validità delle notifiche .

Agire tempestivamente è fondamentale: l’avviso diventa definitivo se non impugnato entro i termini e può portare ad azioni esecutive come ipoteche, pignoramenti o fermi. Un’analisi accurata dell’atto consente di individuare vizi formali e sostanziali e di impostare la strategia difensiva più adeguata.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare sono al fianco dei contribuenti nella tutela dei diritti fiscali: dalla verifica dell’avviso alla proposizione del ricorso, dalle trattative con l’Agenzia delle entrate alla gestione di piani di rientro o procedure di sovraindebitamento. Grazie all’esperienza cassazionista, all’iscrizione negli elenchi ministeriali come gestore della crisi e all’attività fiduciaria presso un OCC, l’avv. Monardo è in grado di fornire assistenza qualificata e personalizzata.

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