Introduzione

Ricevere un avviso di accertamento per canoni di locazione non dichiarati espone il proprietario dell’immobile a un rischio concreto di sanzioni elevate, interessi e iscrizioni a ruolo. L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza hanno intensificato i controlli sui cosiddetti affitti in nero: l’omessa registrazione del contratto o la mancata dichiarazione dei canoni percepiti comporta non solo il recupero dell’imposta evasa, ma anche sanzioni amministrative che possono variare dal 90 % al 240 % dell’imposta non versata . Inoltre, se l’omissione riguarda l’imposta di registro, la sanzione può crescere dal 60 % al 120 % dell’imposta dovuta . In un contesto di repressione dell’evasione fiscale e di normative in continua evoluzione, reagire tempestivamente è fondamentale per evitare il cumularsi di costi e per difendersi efficacemente.

Questo articolo, aggiornato al 12 maggio 2026, offre una panoramica completa e pratica sui rimedi disponibili per il contribuente che riceve un avviso di accertamento relativo ad affitti non dichiarati. Verranno illustrati:

• il quadro normativo vigente (art. 26 TUIR, art. 43 D.P.R. 600/1973, Legge 431/1998, Statuto del contribuente, ecc.), con riferimento a sentenze recenti della Corte di cassazione e della Corte costituzionale;
• la procedura step‑by‑step da seguire dal momento della notifica dell’avviso (termine di 60 giorni per il ricorso , verifiche preliminari, eventuale pagamento o impugnazione);
• le strategie difensive per contestare l’accertamento (vizi formali, decadenza, inesistenza di notifiche, prove documentali della non imponibilità dei canoni, ecc.);
• gli strumenti alternativi (definizioni agevolate, adesione, conciliazione giudiziale, piani di rientro, procedure di sovraindebitamento) utili a ridurre o estinguere il debito;
• gli errori comuni commessi dai contribuenti e i consigli pratici per evitarli;
• una sezione FAQ con risposte ai quesiti più frequenti;
• tabelle riepilogative dei principali termini, norme e sanzioni;
• simulazioni numeriche per comprendere l’impatto economico di una rettifica dei canoni non dichiarati.

Lo studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina uno studio multidisciplinare composto da avvocati e commercialisti con competenze specifiche in diritto tributario e bancario. È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario in un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. La sua esperienza, maturata in vent’anni di contenzioso tributario, consente di:

• analizzare l’atto di accertamento e verificare la legittimità della notifica, la motivazione e i presupposti di fatto;
• predisporre ricorsi davanti alle Corti di giustizia tributaria, eccependo vizi procedurali (es. decadenza dal potere accertativo ai sensi dell’art. 43 D.P.R. 600/1973 , mancanza di motivazione come richiesto dallo Statuto del contribuente);
• avviare istanze di sospensione dell’atto impugnato (art. 47 D.Lgs 546/1992) per evitare fermi amministrativi e pignoramenti;
• seguire trattative con l’Agenzia delle Entrate o l’agente della riscossione per ottenere piani di rateizzazione o aderire a procedure di definizione agevolata (rottamazione quater o quinquies, se ancora attive);
• proporre accordi stragiudiziali o percorsi di composizione della crisi (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e procedure familiari) quando il debito è insostenibile.

Grazie a un approccio sinergico tra legali e commercialisti, lo Studio Monardo è in grado di offrire al contribuente una difesa completa e personalizzata. Se hai ricevuto un avviso di accertamento per affitti non dichiarati, non aspettare: la scadenza dei termini può compromettere irreversibilmente la tua posizione.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Obbligo di dichiarazione dei canoni di locazione

I redditi da locazione concorrono, per definizione, alla formazione del reddito complessivo del proprietario. L’art. 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari, compresi quelli derivanti da contratti di locazione, devono essere dichiarati indipendentemente dalla loro percezione . Tuttavia, per gli immobili ad uso abitativo, la norma prevede un’importante eccezione: i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito se la mancata percezione è comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o da un’ingiunzione di pagamento . Dal 2020, grazie alla modifica introdotta dal D.L. 34/2019, il locatore non deve più attendere la conclusione del procedimento di convalida dello sfratto; basta l’intimazione per escludere il reddito non percepito.

Per le locazioni commerciali, invece, la tassazione segue un criterio diverso: il reddito da locazione è imponibile anche se il canone non è stato incassato. La circolare ministeriale n. 150 del 7 luglio 1999 (successivamente confermata da Cass. ord. n. 27451/2025) chiarisce che, per gli immobili a uso commerciale, il canone va sempre dichiarato così come previsto dal contratto . La Corte costituzionale, con sentenza n. 362 del 26 luglio 2000, ha ritenuto legittima tale distinzione .

1.1.1 Registrazione del contratto e nullità

La Legge 431/1998 impone l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula . Il mancato adempimento determina la nullità del contratto e rende il locatore soggetto a sanzioni amministrative. In caso di registrazione tardiva, la Legge 190/2014 (legge di stabilità 2015) consente di usufruire del ravvedimento operoso, con riduzione delle sanzioni, se l’imposta di registro è versata entro due anni .

Oltre all’imposta di registro (pari al 2 % del canone annuo per le locazioni abitative o 1 % in caso di cedolare secca), il locatore è tenuto a versare l’Irpef (o la cedolare secca) e le relative addizionali. La mancata registrazione può comportare:

• sanzione amministrativa dal 60 % al 120 % dell’imposta di registro evasa ;
• se il contratto è registrato ma con un canone inferiore a quello effettivo, sanzione dal 90 % al 120 % dell’imposta non pagata ;
• recupero dell’Irpef e addizionali sui canoni non dichiarati, con sanzione dal 90 % al 240 % della maggiore imposta ;
• possibili denunce penali nel caso in cui l’evasione superi le soglie previste dal D.Lgs. 74/2000 (es. omessa dichiarazione o dichiarazione infedele).

1.2 Termini per l’accertamento e per l’impugnazione

L’Agenzia delle Entrate può emettere un avviso di accertamento entro i termini indicati dall’art. 43 D.P.R. 600/1973: 5 anni dal momento della presentazione della dichiarazione per i tributi diretti (7 anni in caso di omessa dichiarazione) ; per l’Iva vale lo stesso termine ex art. 57 D.P.R. 633/1972. La norma prevede la possibilità di emettere ulteriori avvisi sulla base di nuovi elementi fino alla scadenza .

Una volta notificato, l’avviso diventa definitivo se non viene impugnato. L’art. 21 D.Lgs. 546/1992 stabilisce che il ricorso deve essere proposto, a pena di inammissibilità, entro 60 giorni dalla notifica dell’atto impugnato . Trascorso tale termine, il contribuente perde la possibilità di contestare l’accertamento in via giudiziale.

1.2.1 Motivazione dell’avviso e Statuto del contribuente

L’avviso di accertamento deve essere motivatamente notificato al contribuente: l’art. 7 dello Statuto del contribuente (Legge 212/2000) impone che l’atto indichi “il presupposto di fatto e le ragioni giuridiche” che ne giustificano l’emissione . La Cassazione (sentenza n. 20241/2024) ha ribadito che la motivazione è sufficiente se consente al contribuente di comprendere i fatti e contestare an e quantum del tributo ; la Corte ha inoltre dichiarato illegittimo integrare la motivazione dopo la notifica (Cass. ord. n. 21875/2025) .

1.3 Giurisprudenza recente sulle locazioni non dichiarate

Gli ultimi anni hanno visto numerose pronunce dei giudici di legittimità riguardanti l’imposizione dei canoni di locazione non dichiarati:

• Cassazione ord. n. 27451/2025 – La Corte ha affermato che, per le locazioni commerciali, i canoni concorrono a formare il reddito anche se non percepiti; la risoluzione del contratto ha effetto ex nunc e non elimina il reddito maturato fino alla risoluzione . La Corte ha richiamato l’art. 26 TUIR e l’art. 1458 c.c., precisando che il canone va dichiarato fino alla cessazione del rapporto .
• Sentenza Corte costituzionale n. 362/2000 – Ha dichiarato legittimo l’obbligo di dichiarare i canoni non percepiti per le locazioni commerciali, affermando che l’imposizione è collegata alla disponibilità dell’immobile e non alla percezione del canone .
• Cassazione civ. n. 24444/2005 – Ha stabilito che la risoluzione consensuale del contratto e il mancato pagamento dei canoni non esclude l’obbligo di dichiararli salvo prova di efficacia retroattiva della risoluzione .
• Cassazione civ. n. 348/2019 – Ha ribadito che, nei contratti ad esecuzione periodica, la risoluzione non elimina l’obbligo di pagamento dei canoni maturati .

Tali pronunce offrono un quadro consolidato: il presupposto dell’imposizione è la titolarità del diritto reale sull’immobile e la maturazione del canone contrattuale. Pertanto, l’assenza di registrazione o la mancata percezione non esonerano automaticamente dall’obbligo di dichiarazione; occorre dimostrare la risoluzione del contratto o l’intimazione di sfratto.

1.4 Procedura di controllo e accertamento

L’Agenzia delle Entrate può venire a conoscenza di affitti non dichiarati attraverso:

1. Incrocio di banche dati: l’anagrafe dei contratti di locazione (Registro), il sistema “Anagrafe Tributaria” e i flussi dalle piattaforme di affitti brevi (Airbnb, Booking) consentono di individuare immobili dati in locazione senza dichiarazioni. Dal 2023 è operativo l’obbligo per le piattaforme di comunicare le locazioni brevi all’Agenzia delle Entrate.
2. Segnalazioni della Guardia di Finanza: verifiche in loco, dichiarazioni degli inquilini e controlli incrociati su pagamenti effettuati tramite bonifico.
3. Esame delle dichiarazioni: l’Agenzia incrocia i dati catastali con le dichiarazioni dei redditi; se un immobile risulta locato ma non sono dichiarati canoni, parte il controllo.
4. Processi verbali di constatazione (PVC): se, in sede di ispezione, vengono reperiti contratti non registrati o ricevute di pagamento, la base imponibile può essere determinata induttivamente.

A seguito del controllo, l’ufficio può inviare un invito al contraddittorio; se il contribuente non aderisce o non fornisce chiarimenti, viene emesso l’avviso di accertamento. Per evitare la fase contenziosa, è possibile proporre accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) entro i termini previsti.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso

Questa sezione descrive le azioni da intraprendere immediatamente dopo aver ricevuto un avviso di accertamento per affitti non dichiarati.

2.1 Verifica della notifica e del contenuto dell’atto

1. Data di notifica: controlla la data indicata sull’avviso o sulla ricevuta di consegna della raccomandata/PEC. Da questa data decorrono i 60 giorni per impugnare .
2. Legittimazione del soggetto notificatore: verifica che l’atto provenga dall’ufficio competente (Agenzia delle Entrate o ente locale) e che sia firmato digitalmente o recante la sottoscrizione del dirigente responsabile.
3. Motivazione: accertati che l’atto descriva i presupposti di fatto (es. contratti, pagamenti, rilievi di ispezione) e le ragioni giuridiche della ripresa tributaria .
4. Decadenza: controlla che l’avviso sia stato emesso entro il 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione (o settimo se omessa) . Se notificato oltre, è nullo.
5. Individuazione dei periodi d’imposta: verifica quali anni sono contestati e se vi sono riprese per imposte diverse (Irpef/Ires, Iva, addizionali, imposta di registro, cedolare secca).

2.2 Valutazione delle difese e decisione su pagamento o impugnazione

Una volta esaminato l’atto, il contribuente ha tre opzioni:

• Pagare integralmente l’imposta, le sanzioni e gli interessi (eventualmente chiedendo la rateizzazione). In questo caso l’avviso diventa definitivo e non si potrà più ricorrere.
• Richiedere accertamento con adesione: entro 15 giorni dalla notifica si può formulare istanza di adesione (D.Lgs. 218/1997), che sospende per 90 giorni i termini del ricorso. L’ufficio redige un verbale e, se le parti si accordano sulla maggiore imposta, le sanzioni sono ridotte a un terzo.
• Impugnare l’atto: presentando ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado entro 60 giorni .

2.3 Presentazione del ricorso

Il ricorso deve contenere:

• dati identificativi del contribuente e dell’atto impugnato;
• motivi di diritto (es. nullità della notifica, decadenza, carenza di motivazione);
• domanda di sospensione dell’atto (art. 47 D.Lgs. 546/1992), allegando prova del periculum (gravità dell’esecuzione) e del fumus boni iuris (fondatezza dei motivi);
• richiesta di rimborso delle spese.

Il ricorso va notificato all’ente impositore e depositato presso la segreteria della Corte entro 30 giorni dalla notifica (art. 22 D.Lgs. 546/1992). È obbligatoria l’assistenza tecnica di un avvocato iscritta all’albo; solo per controversie fino a 3 000 € è possibile l’auto‑difesa.

2.4 Udienza e pronuncia della sentenza

L’udienza può essere in camera di consiglio o in pubblica udienza su richiesta di una delle parti. Il giudice valuta le prove documentali (contratti, ricevute, intimazioni di sfratto, testimonianze) e le eccezioni di diritto. Se l’avviso viene annullato, l’imposta non è dovuta e l’ente deve restituire quanto già riscosso; in caso di rigetto, il contribuente può appellare la sentenza entro 60 giorni (art. 51 D.Lgs. 546/1992).

3. Difese e strategie legali

Un avviso di accertamento per affitti non dichiarati può essere contestato facendo valere vizi formali, violazioni di legge o errori di merito. Di seguito si illustrano le principali strategie difensive.

3.1 Eccezione di decadenza

Se l’avviso è stato notificato oltre il termine stabilito dall’art. 43 D.P.R. 600/1973 (31 dicembre del quinto o del settimo anno) , il contribuente può eccepire la decadenza. Occorre verificare la data di invio e la data di sottoscrizione del provvedimento. Eventuali proroghe (es. cause di forza maggiore) devono essere giustificate dall’Ufficio; in caso contrario, l’atto è nullo.

3.2 Vizi di notifica

L’atto è nullo se:

• è stato notificato a un indirizzo errato;
• non reca la firma del funzionario competente;
• è consegnato a persona diversa dal destinatario senza le garanzie previste (es. consegna a soggetto non convivente);
• manca la prova della notifica (ricevuta di ritorno, attestazione di avvenuta consegna PEC).

3.3 Carenza di motivazione

Ai sensi dell’art. 7 Legge 212/2000, l’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche su cui si basa . Un avviso basato su mere formule generiche, che non consente al contribuente di comprendere le prove raccolte (ad es. non indica l’importo dei canoni, la fonte dei dati, le modalità di determinazione), è nullo. La Cassazione ha sancito l’inammissibilità della motivazione postuma .

3.4 Insussistenza del presupposto impositivo

Il contribuente può dimostrare che:

• il contratto è stato risolto in data anteriore all’anno contestato, mediante decreto ingiuntivo, conciliazione o sentenza di risoluzione. Secondo l’art. 1458 c.c., la risoluzione per inadempimento ha effetto solo per le prestazioni future : occorre quindi provare che il canone non era più dovuto perché il rapporto era cessato.
• i canoni non sono stati percepiti e il contratto riguarda un immobile ad uso abitativo; in tal caso, presentando l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento, il reddito non concorre alla base imponibile .
• il canone contestato è inferiore rispetto a quanto stimato; si può produrre il contratto registrato o documenti che attestino il canone reale.
• esiste una scrittura privata che riduce il canone (da registrare per avere efficacia). Attenzione: la giurisprudenza richiede la prova della data certa della scrittura; in difetto, l’Ufficio può disconoscerla.

3.5 Uso della cedolare secca e opzione dimenticata

Se il contribuente aveva optato per la cedolare secca (imposta sostitutiva del 21 % o 10 % in caso di canone concordato), ma non ha indicato tale opzione in dichiarazione, potrà rimediare attraverso la dichiarazione integrativa o il ravvedimento operoso. La Cassazione ha confermato che, in assenza di indicazione dell’opzione, il regime ordinario si applica, ma l’errore formale può essere sanato con l’integrazione della dichiarazione purché entro i termini (art. 2 D.P.R. 322/1998).

3.6 Difesa nel caso di indagini bancarie

La legge consente all’Agenzia delle Entrate di effettuare indagini finanziarie sui conti correnti del contribuente; tuttavia il semplice prelievo o versamento non giustificato non dimostra automaticamente l’esistenza di canoni non dichiarati. La Cassazione ha chiarito che è onere dell’Ufficio provare il nesso tra l’operazione bancaria e l’attività locativa e che il contribuente può fornire prova contraria.

3.7 Sospensione dell’atto e tutela cautelare

Quando il contribuente presenta ricorso, può chiedere al giudice la sospensione dell’atto (art. 47 D.Lgs. 546/1992) allegando documenti che dimostrino che l’esecuzione del provvedimento comporterebbe un pregiudizio grave e irreparabile (es. vendita coattiva dell’immobile, blocco dell’attività imprenditoriale). La corte decide in base alla probabilità di successo del ricorso e alla gravità del danno. In caso di rigetto, è possibile riproporre la domanda in appello.

4. Strumenti alternativi e soluzioni agevolate

Oltre al ricorso, la normativa consente di definire il debito mediante strumenti stragiudiziali o procedure speciali. Di seguito quelli più utilizzati.

4.1 Accertamento con adesione

Il D.Lgs. 218/1997 prevede la possibilità di un accordo con l’Agenzia delle Entrate prima o dopo la notifica dell’accertamento. Il contribuente riceve un invito al contraddittorio oppure formula l’istanza di adesione entro 15 giorni dalla notifica. In sede di adesione si discute sulla base imponibile e si concorda un importo. Le sanzioni sono ridotte a un terzo del minimo. Il pagamento deve avvenire entro 20 giorni dalla sottoscrizione; è possibile rateizzare.

4.2 Definizioni agevolate (rottamazioni)

La Legge di bilancio 2023 ha introdotto la rottamazione quater per i carichi affidati all’agente della riscossione dal 2000 al 2021. Nel 2025 la Legge n. 199/2025 ha istituito la rottamazione quinquies, con scadenza di adesione al 30 aprile 2026 . La definizione riguarda i carichi iscritti a ruolo dal 2000 al 2023 derivanti da dichiarazioni regolarmente presentate ma non pagate (avvisi bonari). Non rientrano gli avvisi di accertamento sostanziali che non sono ancora iscritti a ruolo . Le domande di adesione sono chiuse; chi ha aderito beneficerà di una riduzione di sanzioni e interessi, con rateazione fino a 54 rate . Per le rate residue, il DL Maltempo (DL 25/2026) ha previsto la proroga di tre mesi sulle scadenze . Se il contribuente non ha aderito entro aprile 2026, non può più utilizzare la rottamazione quinquies.

Sebbene non applicabile agli avvisi in corso, la rottamazione quinquies dimostra che la normativa offre, a intervalli, definizioni agevolate. Pertanto è consigliabile monitorare eventuali future sanatorie; tuttavia, al 12 maggio 2026, non sono previste ulteriori rottamazioni.

4.3 Transazione fiscale e conciliazione giudiziale

Durante il processo tributario è possibile aderire alla conciliazione giudiziale (art. 48 D.Lgs. 546/1992). Le parti possono definire la lite con il pagamento di una sanzione ridotta al 40 % e delle spese per l’anno contestato. La transazione fiscale può essere utilizzata anche nelle procedure concorsuali (accordi di ristrutturazione, concordato preventivo) per ridurre il debito tributario.

4.4 Procedure di sovraindebitamento

Se il debito derivante da imposte e affitti non dichiarati è insostenibile, il contribuente (persona fisica, consumatore o professionista) può ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento (Legge 3/2012 come modificata dal Codice della Crisi e dell’Insolvenza). Le principali soluzioni sono:

• Piano del consumatore: riservato a chi non svolge attività d’impresa; prevede il pagamento parziale dei debiti con un piano in 5‑6 anni, previa omologazione del tribunale.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: richiede l’adesione del 60 % dei creditori; consente di stralciare parte del debito tributario.
• Liquidazione del patrimonio: per chi non può proporre un piano sostenibile; comporta la liquidazione dei beni e l’esdebitazione finale.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, può assistere nella predisposizione di tali procedure, negoziando con l’Agenzia delle Entrate la falcidia delle imposte e la ristrutturazione dei carichi.

4.5 Autotutela e annullamento dell’atto

In presenza di errori evidenti (ad es. doppia imposizione, tributo già prescritto), è possibile chiedere all’ufficio l’annullamento dell’atto in autotutela. L’amministrazione finanziaria ha il potere (ma non l’obbligo) di correggere o annullare i propri atti illegittimi; la richiesta non sospende i termini per ricorrere. È consigliabile presentare l’istanza contestualmente al ricorso.

5. Errori comuni e consigli pratici

Chi riceve un avviso di accertamento per affitti non dichiarati commette spesso errori che compromettono la propria difesa. Ecco i principali con i relativi rimedi:

1. Ignorare l’atto: il mancato intervento entro 60 giorni porta alla definitività dell’avviso. Consiglio: consulta un professionista appena ricevi l’avviso; anche un semplice errore di forma può portare all’annullamento.
2. Pagare senza verificare: molti contribuenti pagano immediatamente per paura di aggravare la situazione. Tuttavia la verifica della notifica, della motivazione e dei termini può rivelare vizi. Consiglio: fai controllare l’atto ad un avvocato prima di pagare.
3. Non registrare i contratti o non aggiornarli: la mancata registrazione comporta sanzioni; la registrazione tardiva con ravvedimento limita i danni. Consiglio: registra sempre i contratti e conserva copia delle ricevute.
4. Non documentare la mancata percezione dei canoni: per gli immobili abitativi, occorre l’intimazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento . Consiglio: se l’inquilino non paga, avvia subito la procedura di sfratto; in mancanza, il canone sarà tassato.
5. Affidarsi a consulenti non specializzati: il contenzioso tributario richiede competenze tecniche; errori procedurali possono essere fatali. Consiglio: affidati a studi legali esperti in diritto tributario.
6. Procrastinare la gestione del debito: sperare in un condono futuro può essere rischioso; le definizioni agevolate non sono garantite e potrebbero non applicarsi agli avvisi di accertamento. Consiglio: valuta soluzioni concrete (adesione, conciliazione, piani di rientro) con un professionista.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Principali norme in materia di affitti non dichiarati

Normativa	Contenuto essenziale	Riferimento
Art. 26 TUIR (D.P.R. 917/1986)	I redditi fondiari (compresi i canoni di locazione) concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione; per gli immobili abitativi la mancata percezione è esclusa se comprovata da intimazione di sfratto o ingiunzione	TUIR, art. 26, comma 1
Legge 431/1998	Obbligo di registrazione del contratto entro 30 giorni; in mancanza, il contratto è nullo e il locatore è soggetto a sanzioni	L. 9 dicembre 1998, n. 431
D.Lgs. 546/1992, art. 21	Il ricorso avverso l’avviso deve essere proposto entro 60 giorni dalla notificazione, a pena di inammissibilità	Codice del processo tributario
D.P.R. 600/1973, art. 43	L’avviso di accertamento deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo (settimo se omessa dichiarazione)	Termine di decadenza per accertamento
Legge 212/2000 (Statuto del contribuente)	L’avviso deve indicare il presupposto di fatto e le ragioni giuridiche (motivo)	Art. 7
Circolare Min. n. 150/1999	Per le locazioni commerciali il canone va dichiarato anche se non percepito	Ministero delle Finanze
Cass. ord. 27451/2025	La risoluzione del contratto non elimina l’obbligo di dichiarare i canoni maturati fino alla cessazione; per le locazioni commerciali, imposizione indipendente dalla percezione	Cassazione, sezione V

6.2 Termini e scadenze principali

Adempimento	Termine	Norma
Notifica dell’avviso di accertamento	Entro 5 anni dalla dichiarazione (7 anni se omessa)	Art. 43 D.P.R. 600/1973
Ricorso contro l’avviso	60 giorni dalla notifica	Art. 21 D.Lgs. 546/1992
Accertamento con adesione (istanza del contribuente)	Entro 15 giorni dalla notifica	D.Lgs. 218/1997
Pagamento dell’atto (senza ricorso)	60 giorni dalla notifica (salvo rateizzazione)	Art. 68 D.Lgs. 546/1992
Richiesta sospensione provvisoria	Contestualmente al ricorso	Art. 47 D.Lgs. 546/1992

6.3 Sanzioni per affitti non dichiarati

Violazione	Sanzione	Normativa
Mancata registrazione del contratto	Sanzione dal 60 % al 120 % dell’imposta di registro dovuta	D.P.R. 131/1986, art. 69
Canone dichiarato inferiore al reale	Sanzione dal 90 % al 120 % dell’imposta evasa	D.P.R. 131/1986
Omissione dei canoni di locazione nella dichiarazione	Recupero dell’Irpef/Cedolare secca e sanzione dal 90 % al 240 % dell’imposta non versata	D.Lgs. 471/1997
Mancata dichiarazione di canoni commerciali	Canone imponibile indipendentemente dalla percezione ; sanzioni come sopra	Art. 26 TUIR; Circolare 150/1999

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Cosa succede se non registro il contratto di locazione?

La legge impone la registrazione entro 30 giorni . In caso di omissione, il contratto è nullo; il locatore e l’inquilino sono solidalmente responsabili per l’imposta di registro e le sanzioni dal 60 % al 120 % dell’imposta dovuta . Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può recuperare l’Irpef sui canoni percepiti e non dichiarati.

1. L’avviso può essere impugnato se è stato notificato fuori termine?

Sì. L’art. 43 D.P.R. 600/1973 fissa il termine massimo al 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione (settimo se omessa) . Un avviso notificato dopo questa data è nullo e può essere impugnato per decadenza.

1. Posso contestare l’avviso perché non ho incassato i canoni?

Solo se l’immobile è ad uso abitativo e se la mancata percezione è documentata dall’intimazione di sfratto o da ingiunzione di pagamento . Per le locazioni commerciali, i canoni sono imponibili anche se non incassati .

1. Quanto tempo ho per proporre ricorso?

Il ricorso deve essere notificato entro 60 giorni dalla data di notifica dell’avviso . È possibile richiedere la sospensione dei termini se si presenta un’istanza di accertamento con adesione.

1. È obbligatorio farsi assistere da un avvocato?

Sì, per controversie di valore superiore a 3 000 € è obbligatoria la difesa tecnica; per importi inferiori è consentita l’auto‑difesa. Tuttavia, data la complessità della materia, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista.

1. Cosa significa accertamento con adesione?

È una procedura che consente di definire la lite con l’Agenzia delle Entrate prima del processo. Le sanzioni sono ridotte a un terzo; l’accordo evita il contenzioso e consente eventuali rateizzazioni.

1. Posso aderire alla rottamazione quinquies?

No. Le domande si sono chiuse il 30 aprile 2026 . Chi ha aderito deve rispettare le scadenze di pagamento; chi non ha aderito non può più sfruttare questa definizione.

1. L’Agenzia delle Entrate può accedere ai miei conti correnti per verificare i canoni?

Sì. Le indagini finanziarie consentono di acquisire informazioni sui movimenti bancari; tuttavia l’Ufficio deve dimostrare che tali movimenti sono collegati alla locazione e il contribuente può fornire prova contraria.

1. Cosa succede se non presento ricorso e non pago?

L’avviso diventa definitivo. L’importo viene iscritto a ruolo e l’agente della riscossione può avviare procedure esecutive (pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi). È possibile richiedere la rateizzazione ma non contestare più il merito dell’avviso.

1. È possibile rateizzare il pagamento?

Sì. L’Agenzia delle Entrate-Riscossione consente piani di rateizzazione, generalmente fino a 72 rate mensili. Per importi superiori a 60 000 € è necessario presentare garanzie. In sede di accertamento con adesione le rate possono essere 8, ma vanno pagate con interessi legali.

1. Cosa devo fare se il canone contestato è superiore a quello reale?

Occorre produrre il contratto registrato o la scrittura privata con data certa che indichi il canone effettivo. La prova documentale è fondamentale per ridurre la base imponibile.

1. Se l’inquilino non paga e io non ho intimato lo sfratto, i canoni sono tassati?

Sì. Per escludere i canoni non incassati dagli immobili abitativi è necessario dimostrare la procedura di sfratto o l’ingiunzione . In mancanza, l’imposta è dovuta.

1. Quali sono le spese del giudizio tributario?

Le spese includono il contributo unificato, le competenze dell’avvocato e eventuali spese di perito/CTU. In caso di soccombenza, il giudice può condannare la parte perdente alla rifusione delle spese.

1. Cosa succede se perdo il ricorso?

Se il ricorso viene rigettato, l’imposta, sanzioni e interessi devono essere pagati; è possibile appellare la sentenza entro 60 giorni. Se la decisione passa in giudicato, l’importo è dovuto e verrà riscosso tramite ruolo.

1. Esistono soluzioni per debiti troppo elevati?

Sì. Le procedure di sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione) consentono di proporre un pagamento sostenibile e ottenere l’esdebitazione. Lo studio dell’Avv. Monardo può assisterti nella predisposizione di tali piani.

1. Una scrittura privata non registrata può ridurre il canone?

Solo se ha data certa anteriore al periodo d’imposta e se viene registrata successivamente. In mancanza di registrazione, l’Ufficio può disconoscere la scrittura e tassare il canone originario.

1. Quanto tempo richiede il processo tributario?

In media 12‑18 mesi per il primo grado; 12‑24 mesi per l’appello; circa 2 anni per la cassazione. Durante il processo è possibile sospendere l’esecuzione, ma il tempo dipende dal carico delle Corti.

1. Posso sanare l’omissione dei canoni con ravvedimento operoso?

Se l’avviso non è ancora stato notificato, puoi presentare una dichiarazione integrativa e versare l’imposta dovuta con sanzioni ridotte (ravvedimento). Una volta ricevuto l’avviso, il ravvedimento non è più possibile.

1. Cosa succede agli affitti brevi (Airbnb, Booking)?

Dal 2023 le piattaforme devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati delle locazioni. Il locatore deve dichiarare i canoni; in mancanza, gli verrà notificato un avviso. Le stesse regole di tassazione e difesa si applicano anche agli affitti brevi.

1. In quali casi l’Agenzia può determinare il reddito in via induttiva?

Se non esiste un contratto registrato, l’Ufficio può determinare il canone in base alla rendita catastale, a contratti analoghi o ai pagamenti rinvenuti. La presunzione è semplice e può essere superata con prova contraria.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Caso 1 – Locazione abitativa con canoni non percepiti

Dati: contratto di locazione abitativa registrato, canone annuo 9 600 € (800 €/mese). L’inquilino smette di pagare da aprile. Il locatore non intimava lo sfratto. L’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento per l’anno fiscale, imputando l’intero canone.

Analisi: ai sensi dell’art. 26 TUIR, i canoni non percepiti non concorrono al reddito solo se c’è intimazione di sfratto o ingiunzione . Poiché il locatore non ha intimato lo sfratto, l’Agenzia tassa l’intero importo (9 600 €). Se il contribuente avesse avviato la procedura di sfratto, l’imponibile sarebbe stato ridotto di 7 200 € (da aprile a dicembre), ottenendo un risparmio di Irpef pari a circa 1 400 € (ipotizzando aliquota media del 20 %).

Difesa: presentare la prova dell’avvio dello sfratto e chiedere l’esclusione dei canoni non percepiti; in mancanza, valutare la possibilità di accertamento con adesione per ridurre le sanzioni.

8.2 Caso 2 – Locazione commerciale con canoni non percepiti

Dati: contratto di locazione commerciale registrato, canone annuo 24 000 €. L’attività conduttrice chiude a luglio e non paga gli ultimi 6 mesi. Il locatore risolve il contratto con scrittura privata.

Analisi: la Cassazione (ord. 27451/2025) ha stabilito che per le locazioni commerciali il canone è imponibile fino alla cessazione del rapporto . La risoluzione consensuale non ha effetto retroattivo; pertanto, i canoni da gennaio a luglio (14 000 €) sono imponibili anche se non percepiti. Dal mese successivo alla risoluzione il reddito si determina sulla base della rendita catastale.

Calcolo: imponibile 14 000 €; Irpef o Ires (aliquota ipotetica 24 % per società) pari a 3 360 €. Se non si dichiarano tali canoni, l’Agenzia applicherà la sanzione (minimo 90 %) e gli interessi; l’importo potrà superare 6 300 €.

Difesa: dimostrare che la risoluzione ha effetti retroattivi (difficile), oppure provare l’insussistenza del canone (es. immobile inagibile). In alternativa, accertamento con adesione per ridurre sanzioni.

8.3 Caso 3 – Contratto non registrato (affitto in nero)

Dati: proprietario concede in locazione un appartamento senza registrare il contratto; canone di fatto percepito: 500 €/mese. Dopo un controllo, l’Agenzia emette avviso per 3 anni, determinando il canone sulla base dei versamenti bancari e dei contratti simili.

Analisi: la mancata registrazione comporta la nullità del contratto, ma ai fini fiscali il reddito è imponibile. L’Ufficio può determinare il canone in via induttiva (es. 6 000 € annui) e applicare la sanzione dal 90 % al 240 % oltre a quella per l’imposta di registro . Il contribuente può cercare di dimostrare che l’immobile era vuoto o adibito ad altro uso.

Calcolo ipotetico: imponibile annuo 6 000 € × 3 anni = 18 000 €; Irpef (27 %) 4 860 €; sanzioni minime (90 %) 4 374 €; imposta di registro evasa (2 % annuo 120 € × 3 = 360 €) con sanzione 60 % = 216 €. Totale: oltre 9 450 €, esclusi interessi.

Difesa: dimostrare che l’immobile non era locato o il canone era inferiore; avviare un accertamento con adesione; valutare la definizione agevolata se prevista.

Conclusione

L’emissione di un avviso di accertamento per affitti non dichiarati costituisce una minaccia seria per il patrimonio del contribuente, perché comporta il recupero delle imposte evase, sanzioni amministrative elevate e interessi. La normativa vigente obbliga il locatore a registrare il contratto entro 30 giorni , dichiarare i canoni incassati e, in caso di mancata percezione in ambito abitativo, avviare la procedura di sfratto per escludere il reddito . L’Amministrazione finanziaria ha cinque anni (sette in caso di omessa dichiarazione) per notificare l’accertamento , ma il contribuente ha solo 60 giorni per reagire .

Le sentenze più recenti (Cass. ord. 27451/2025, Cass. 20241/2024, Cass. 21875/2025) confermano la severità dell’imposta sui canoni non dichiarati e l’importanza della motivazione dell’atto . Di fronte a un avviso, è fondamentale verificare i vizi formali, la legittimità della notifica, la decadenza, la corretta determinazione del canone e la presenza di elementi che possano escludere la tassazione (es. sfratto per morosità, risoluzione del contratto). La strategia difensiva può prevedere l’impugnazione in giudizio, l’adesione, la conciliazione giudiziale, la richiesta di sospensione o la partecipazione a procedure di sovraindebitamento.

Un contributo professionale qualificato può fare la differenza tra la riduzione del debito e l’espropriazione dei beni.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team vantano esperienza ventennale nel contenzioso tributario e nelle procedure di composizione della crisi. Essendo cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento, fiduciario di un OCC ed esperto negoziatore, l’Avv. Monardo è in grado di analizzare l’atto, proporre ricorsi fondati, negoziare con l’amministrazione finanziaria, predisporre piani di rientro, attivare procedure di concordato o sovraindebitamento e ottenere sospensioni delle procedure esecutive.

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