Introduzione

Ricevere un’intimazione di pagamento per cedolare secca non versata è uno degli scenari più insidiosi per chi dà in affitto immobili abitativi. Con l’introduzione della cedolare secca il legislatore ha previsto un regime opzionale che consente al locatore di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva (21 %, o 10 % in alcune ipotesi) su quanto incassato con il canone . A questa imposta si applicano le stesse regole dell’IRPEF in materia di liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni e interessi . Chi sceglie la cedolare secca deve quindi rispettare scadenze precise per il versamento (acconto e saldo), dichiarare correttamente i redditi e, soprattutto, pagare puntualmente.

L’Agenzia delle Entrate Riscossione (AER) può pretendere il pagamento del tributo attraverso l’iscrizione a ruolo e l’emissione di cartella di pagamento. Se il contribuente non paga entro 60 giorni dalla notificazione, il concessionario può procedere all’espropriazione forzata; se l’esecuzione non è iniziata entro un anno, la legge impone la notificazione di un avviso che contiene l’intimazione ad adempiere entro cinque giorni, redatto secondo modello ministeriale . Questo atto, generalmente denominato intimazione di pagamento, è oggi al centro di un intenso dibattito giurisprudenziale. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’intimazione di pagamento è un atto autonomo assimilabile all’avviso di mora ex art. 46 DPR 602/1973 e, di conseguenza, va impugnata entro 60 giorni, altrimenti la pretesa tributaria si “cristallizza” . Ciò significa che eventuali eccezioni (prescrizione, nullità della cartella, vizi della notifica) non potranno più essere fatte valere dopo la scadenza del termine.

La posta in gioco è elevata: il mancato pagamento espone al rischio di pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi, mentre le nuove regole sanzionatorie introdotte dal D.Lgs. 87/2024 hanno fissato la sanzione per omessa dichiarazione al 120 % dell’imposta con minimo di 250 euro e quella per dichiarazione infedele al 70 % con minimo di 150 euro . Inoltre, la Legge di bilancio 2024 ha innalzato l’aliquota al 26 % per le locazioni brevi quando il locatore affitta più di un immobile e la Legge n. 199/2025 ha limitato dal 2026 il regime della cedolare secca per le locazioni brevi a due immobili, presupponendo l’attività imprenditoriale dal terzo .

In questo contesto complesso, l’assistenza di un legale esperto è fondamentale. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti operanti su tutto il territorio nazionale nel diritto bancario e tributario.

È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012 e iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di composizione della crisi) ed Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Il suo studio è specializzato nel controllo degli atti (cartella, intimazione, pignoramento), nell’impugnazione presso le Corti di giustizia tributaria, nella richiesta di sospensione e nelle trattative con l’Agente della Riscossione per piani di rientro, definizioni agevolate, rottamazioni e procedure di sovraindebitamento.

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1 – Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La disciplina della cedolare secca

La cedolare secca è stata introdotta con il D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 come regime opzionale per i contratti di locazione abitativa. L’articolo 3 stabilisce che:

• il proprietario o titolare di diritto reale di godimento di un immobile abitativo può optare per la cedolare secca in alternativa al regime ordinario ;
• l’imposta sostitutiva è pari al 21 % del canone annuo, ridotta al 10 % per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa ;
• la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione e sulle sue proroghe o risoluzioni ;
• si applica anche ai contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione ;
• per liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso si seguono le stesse regole previste per l’imposta sul reddito delle persone fisiche .

Il tributo va versato con modello F24 entro le scadenze dell’IRPEF (saldo a giugno dell’anno successivo e acconto entro fine novembre) e, quando dovuto, in due rate di acconto. I codici tributo sono: 1840 (acconto 21 % su prima rata), 1841 (saldo 21 %), 1842 (acconto 10 % su prima rata), 1843 (saldo 10 %), 1845 e 1846 per la cedolare a 26 % sulle locazioni brevi. L’omesso o insufficiente versamento, così come l’omissione della dichiarazione nel quadro RB del modello redditi, dà luogo a sanzioni e interessi.

1.2 Cedolare secca e locazioni brevi (affitti turistici)

L’art. 4 del D.L. 50/2017 disciplina le locazioni brevi, ossia i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa. La Legge di bilancio 2024 ha aumentato al 26 % l’aliquota della cedolare secca per i canoni da locazioni brevi quando il locatore concede in affitto più di un immobile; resta al 21 % per il primo immobile e al 10 % per gli immobili in comune ad alta tensione abitativa . Dal 2026 la Legge n. 199/2025 ha ulteriormente limitato l’applicazione della cedolare secca ai contratti brevi su massimo due immobili, disponendo che dal terzo immobile l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale . Chi affitta più di due unità dal 2026 dovrà quindi aprire partita IVA e applicare l’IVA o l’IRPEF ordinaria.

1.3 Versamenti, acconti e dichiarazione dei redditi

Il versamento della cedolare secca segue le scadenze dell’IRPEF. In sintesi:

1. Acconto: va versato entro il 30 novembre dell’anno di riferimento. Per chi ha optato per la cedolare secca nell’anno precedente, l’acconto è pari al 100 % dell’imposta dovuta nell’anno precedente ed è frazionabile in due rate (a giugno e a novembre) se supera 257,52 euro.
2. Saldo: va versato entro il 30 giugno dell’anno successivo con eventuale maggiorazione dello 0,40 % per il versamento entro il 31 luglio.
3. Dichiarazione dei redditi: il contribuente deve compilare il quadro RB del modello redditi o il quadro B della dichiarazione precompilata, riportando il canone, l’imposta dovuta e i dati del contratto.

1.4 Riscossione coattiva e intimazione ad adempiere

Dopo l’iscrizione a ruolo, l’Agenzia delle Entrate Riscossione invia la cartella di pagamento, che costituisce il primo atto di riscossione. L’art. 50 DPR 602/1973 stabilisce che il concessionario può procedere all’espropriazione forzata solo dopo che siano trascorsi 60 giorni dalla notifica della cartella . Se l’espropriazione non è iniziata entro un anno dalla notifica, deve essere preceduta dalla notifica di un avviso che contiene l’intimazione ad adempiere entro cinque giorni . L’avviso perde efficacia dopo un anno .

L’art. 7 della Legge 212/2000 (Statuto del contribuente) prescrive che tutti gli atti della riscossione devono essere motivati; se la motivazione rinvia a un altro atto non conosciuto dal contribuente, questo deve essere allegato . Gli atti che costituiscono la prima comunicazione della pretesa devono indicare la tipologia di interessi, la norma di riferimento, il criterio di determinazione, la data di decorrenza e i tassi applicati . Devono inoltre indicare l’ufficio competente, il responsabile del procedimento, le modalità di riesame e i termini per impugnare . Un’intimazione priva di questi elementi è annullabile.

1.5 Atti impugnabili e termine per ricorrere

L’art. 19 del D.Lgs. 546/1992 (in vigore fino al 31 dicembre 2025) elenca gli atti impugnabili davanti alle Corti di giustizia tributaria: avviso di accertamento, avviso di liquidazione, provvedimento che irroga sanzioni, cartella di pagamento, avviso di mora, iscrizione d’ipoteca, fermo amministrativo e altri atti per i quali la legge prevede l’autonoma impugnabilità . La norma è stata abrogata dal D.Lgs. 175/2024, ma continua ad essere il parametro interpretativo per gli atti emessi prima del 2026.

1.6 Prescrizione di imposte e interessi

Il codice civile distingue tra la prescrizione della pretesa tributaria e quella degli accessori. Ai sensi dell’art. 2946 c.c., i diritti si prescrivono in dieci anni salvo diversa previsione . L’art. 2948 c.c. stabilisce la prescrizione quinquennale per gli interessi e per tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi , inclusi i fitti e i canoni di locazione . Nella prassi la cedolare secca (imposta sostitutiva) si prescrive in dieci anni, mentre interessi e sanzioni si prescrivono in cinque anni. La prescrizione decorre dalla data in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata; l’iscrizione a ruolo interrompe il termine, ma la Cassazione ha affermato che la prescrizione può essere eccepita nel giudizio di impugnazione dell’intimazione se il termine è spirato prima della notificazione.

1.7 Riforma delle sanzioni tributarie (D.Lgs. 87/2024)

Il D.Lgs. 14 giugno 2024 n. 87 ha ridisegnato il sistema sanzionatorio con una riduzione delle pene pecuniarie e la trasformazione dei precedenti intervalli “dal… al…” in sanzioni fisse. In particolare per i redditi fondiari e per la cedolare secca:

Violazione	Nuova sanzione (dal 1/9/2024)	Riferimento normativo
Omessa dichiarazione di redditi	120 % dell’imposta dovuta con minimo di 250 € (prima era 120–240 %)	Art. 5, comma 1 D.Lgs. 471/1997 come modificato dal D.Lgs. 87/2024
Dichiarazione infedele (indicazione di un canone inferiore)	70 % dell’imposta dovuta con minimo di 150 € (prima era 90–180 %)	Art. 5, comma 4 D.Lgs. 471/1997 mod. D.Lgs. 87/2024
Violazioni meno gravi (mancato aggiornamento ISTAT, errori formali)	45 % e 25 % dell’imposta dovuta	Art. 5, commi 1.3 e 1.4

Le nuove sanzioni si applicano alle violazioni commesse dal 1º settembre 2024 e, per effetto del principio del “favor rei”, anche alle violazioni pregresse per le quali l’atto sanzionatorio non è ancora divenuto definitivo.

1.8 Sentenze della Corte di Cassazione sull’intimazione di pagamento

Negli ultimi anni la Cassazione ha rivoluzionato la disciplina della riscossione affermando che l’intimazione di pagamento è un atto autonomamente impugnabile e che deve essere contestata entro 60 giorni dalla notificazione. La mancata impugnazione determina la cristallizzazione del debito e preclude l’eccezione di prescrizione o di nullità della cartella.

1.8.1 Sentenza n. 20476/2025

Con la sentenza n. 20476/2025 la Cassazione ha espresso il seguente principio di diritto: l’intimazione di pagamento prevista dall’art. 50 DPR 602/1973 è un atto equiparabile all’avviso di mora di cui all’art. 46, rientra tra gli atti impugnabili elencati nell’art. 19 D.Lgs. 546/1992 e deve essere impugnata entro 60 giorni . La Corte ha sottolineato che:

• l’omessa impugnazione dell’intimazione preclude la possibilità di eccepire la prescrizione della cartella o altri vizi;
• l’intimazione riveste anche una funzione di “sanatoria” in quanto consolida la pretesa tributaria se il contribuente rimane inattivo;
• la prescrizione dei interessi e delle sanzioni resta quinquennale, mentre quella dell’imposta sostitutiva è decennale .

1.8.2 Ordinanza n. 28706/2025

L’ordinanza n. 28706/2025, richiamata dalla successiva giurisprudenza, ribadisce che l’intimazione ad adempiere ex art. 50 è “un atto tipico equiparato all’avviso di mora” e quindi è autonomamente impugnabile . La Corte afferma che la mancata impugnazione entro 60 giorni determina la cristallizzazione del debito; da quel momento non è più possibile contestare la prescrizione o difetti della cartella .

1.8.3 Sentenza n. 6436/2025

La sentenza n. 6436/2025 ha confermato il nuovo indirizzo, enunciando la massima: “In tema di contenzioso tributario, l’intimazione di pagamento di cui all’art. 50 del DPR 602/1973, in quanto equiparabile all’avviso di mora di cui al precedente art. 46, è impugnabile autonomamente ai sensi dell’art. 19, comma 1, lett. e) del D.Lgs. 546/1992; la sua impugnazione non è meramente facoltativa ma necessaria, pena la cristallizzazione dell’obbligazione” . L’inerzia del contribuente comporta quindi la perdita definitiva del diritto di eccepire la prescrizione. Questa decisione ha segnato il passaggio dall’orientamento più remissivo, che considerava l’intimazione un atto meramente sollecitatorio, ad un orientamento più rigoroso.

1.8.4 Ulteriore giurisprudenza del 2025‑2026

Tra la fine del 2025 e i primi mesi del 2026 diverse ordinanze (es. ord. 718/2026 e ord. 7628/2026) hanno confermato la linea tracciata dalle sentenze precedenti. In particolare, l’ordinanza 7628/2026 ha evidenziato che l’intimazione deve riportare obbligatoriamente gli elementi richiesti dall’art. 7 della Legge 212/2000 (ufficio, responsabile, modalità di impugnazione, indicazione degli interessi), pena la nullità dell’atto. Sebbene il testo completo non sia sempre accessibile, la costante giurisprudenziale conferma che il contribuente deve impugnare l’intimazione se ritiene ingiusta la pretesa.

2 – Procedura dopo la notifica dell’intimazione

Quando l’Agenzia Entrate Riscossione notifica l’intimazione per cedolare secca non versata, il contribuente dispone di tempi e strumenti specifici per reagire. Ignorare la comunicazione può condurre rapidamente all’espropriazione forzata dei beni. Vediamo i passaggi in ordine cronologico.

2.1 Notifica della cartella e termine per pagare

1. Iscrizione a ruolo e cartella di pagamento – Dopo la registrazione a ruolo del debito, l’agente della riscossione notifica la cartella di pagamento. Quest’ultima deve riportare gli estremi della pretesa (periodo d’imposta, importo dell’imposta, interessi, sanzioni), il responsabile del procedimento, l’ufficio competente, la norma applicata (art. 7 L. 212/2000) .
2. Termine di 60 giorni – Il contribuente ha 60 giorni dalla notificazione per pagare integralmente o rateizzare. Entro lo stesso termine è possibile presentare ricorso se si ritiene illegittima la cartella (vizi di notifica, prescrizione, errori di calcolo). La rateizzazione ordinaria può essere richiesta entro 60 giorni: per debiti fino a 120.000 € è normalmente prevista una dilazione fino a 72 rate, ma in presenza di comprovata difficoltà economica può arrivare a 120 rate (10 anni).

2.2 Decorso del termine e intimazione

1. Decorso del termine e avvio dell’esecuzione – Se il contribuente non paga né richiede la rateizzazione entro 60 giorni, l’agente può intraprendere procedure esecutive (pignoramento presso terzi, pignoramento immobiliare, fermo amministrativo). L’art. 50 DPR 602/1973 prevede tuttavia che se l’espropriazione non inizia entro un anno dalla notifica della cartella, l’agente deve notificare un avviso con intimazione a pagare entro cinque giorni .
2. Notifica dell’intimazione – L’intimazione è un atto formale redatto secondo un modello ministeriale e contenente:
3. i riferimenti alla cartella (numero di ruolo, importo originario);
4. l’indicazione dell’ufficio e del responsabile del procedimento ;
5. la quantificazione aggiornata del debito (imposta, interessi, sanzioni, aggio);
6. la richiesta di pagamento entro cinque giorni;
7. le modalità e i termini per proporre ricorso;
8. la dichiarazione che il mancato pagamento comporta l’avvio immediato dell’esecuzione.

L’intimazione può essere notificata via posta raccomandata, via PEC oppure tramite messo notificatore. La notifica deve essere effettuata all’indirizzo di residenza o domicilio fiscale risultante dagli archivi dell’Agenzia delle Entrate; eventuali vizi di notifica possono essere fatti valere nel ricorso.

2.3 Impugnazione dell’intimazione: termini e procedure

1. Termine per il ricorso – Come per gli altri atti di riscossione, il ricorso avverso l’intimazione va proposto entro 60 giorni dalla notificazione innanzi alla Corte di giustizia tributaria (CGT) di primo grado competente. L’applicazione dell’art. 19 D.Lgs. 546/1992, benché abrogato, continua ad essere richiamata dalla giurisprudenza .
2. Contenuto del ricorso – Il ricorso deve indicare i vizi del tributo o dell’atto: prescrizione (dieci anni per l’imposta, cinque per interessi e sanzioni), mancata notifica della cartella, calcolo errato degli interessi, carenza di motivazione, decadenza annuale (trascorso di oltre un anno tra cartella e intimazione), difetti formali (mancata indicazione del responsabile). Al ricorso si allegano copia dell’intimazione, della cartella e dell’eventuale documentazione attestante i pagamenti effettuati.
3. Istanza di sospensione – In presenza di gravi e fondati motivi è possibile chiedere alla CGT la sospensione della riscossione in pendenza del giudizio, depositando istanza motivata e copia del ricorso. La sospensione può essere concessa con decreto presidenziale o con ordinanza della sezione.
4. Comunicazione al concessionario – È buona prassi notificare il ricorso e l’istanza di sospensione anche all’Agenzia delle Entrate Riscossione per informarla dell’avvio del giudizio; ciò evita l’avvio intempestivo di procedure esecutive durante la valutazione dell’istanza di sospensione.

2.4 Cosa accade se non si impugna l’intimazione

Se il contribuente non propone ricorso entro 60 giorni, l’intimazione diventa definitiva. La Cassazione ha chiarito che l’inerzia del contribuente comporta la “cristallizzazione” del debito: non è più possibile contestare la cartella, la prescrizione o altri vizi . L’agente della riscossione potrà quindi avviare l’espropriazione forzata senza ulteriori avvisi. L’unica possibilità residua sarà richiedere un piano di rateizzazione o aderire a procedure di definizione agevolata se previste (rottamazione quater, rottamazione quinquies, stralcio parziale).

3 – Difese e strategie legali contro l’intimazione

Contrastare un’intimazione per cedolare secca richiede competenze multidisciplinari. Le principali strategie difensive riguardano la verifica della legittimità dell’atto, la valutazione della prescrizione, la correttezza del calcolo e l’utilizzo di strumenti alternativi. Di seguito si analizzano i principali profili.

3.1 Verifica della regolarità dell’atto

1. Presenza della cartella antecedente – L’intimazione deve riferirsi ad una cartella di pagamento validamente notificata. In alcuni casi l’agente invia una “comunicazione di regolarizzazione” priva di cartella; in tal caso è possibile eccepire la mancata notifica dell’atto presupposto. La giurisprudenza ammette di contestare la cartella insieme all’intimazione se la cartella non è stata notificata .
2. Motivazione e trasparenza – Ai sensi dell’art. 7 L. 212/2000, l’intimazione deve indicare le ragioni giuridiche e di fatto che giustificano la pretesa, il dettaglio degli interessi e l’ufficio competente . La mancanza di questi elementi rende l’atto annullabile. In particolare, il riepilogo deve specificare l’importo dell’imposta, della sanzione (con l’aliquota applicata), degli interessi legali o moratori (con decorrenza e tasso), dell’aggio e delle spese di notifica.
3. Decadenza annuale – L’art. 50 DPR 602/1973 prevede che l’intimazione perda efficacia dopo un anno dalla notifica . Se l’espropriazione non viene avviata entro un anno dalla notifica dell’intimazione, occorre un nuovo avviso. Pertanto l’esecuzione posta in essere oltre tale termine è nulla.
4. Notifica irregolare – Spesso l’intimazione viene spedita a un indirizzo errato, depositata presso il comune senza avviso o consegnata per posta senza indicare il nominativo. È possibile eccepire la nullità della notifica se si dimostra di non avere avuto conoscenza dell’atto; la contestazione va però sollevata con ricorso tempestivo.
5. Errori materiali o duplicazioni – Può accadere che l’intimazione rechi somme già pagate o calcoli errati (es. applicazione dell’aliquota sbagliata, mancata considerazione di acconti versati). Il contribuente deve verificare attentamente i modelli F24 (codici tributo 1840, 1841, 1842, 1843, 1845, 1846) e confrontarli con le somme richieste. In caso di discrepanze si può richiedere all’Agenzia delle Entrate di annullare in autotutela il ruolo.

3.2 Eccezione di prescrizione

Come ricordato, l’imposta sostitutiva si prescrive in 10 anni , mentre interessi e sanzioni in 5 anni . La prescrizione può essere interrotta dall’iscrizione a ruolo o dalla notifica della cartella. Dopo la notifica della cartella, il nuovo termine decorre dalla data dell’intimazione e non dalla cartella stessa; qualora l’intimazione sopravvenga a distanza di oltre cinque anni dalla cartella e non vi siano atti interruttivi, la pretesa per interessi e sanzioni potrebbe essere prescritta.

La Cassazione ha stabilito che l’eccezione di prescrizione deve essere sollevata contestualmente all’impugnazione dell’intimazione . Se l’intimazione non viene impugnata, il contribuente perde il diritto di far valere la prescrizione in occasione di successivi atti esecutivi. Pertanto è essenziale verificare le date degli avvisi e depositare ricorso entro 60 giorni.

3.3 Vizi della cartella originaria

Il contribuente può eccepire i vizi propri della cartella: ad esempio, mancanza di motivazione, errata iscrizione a ruolo, mancanza del codice fiscale corretto, determinazione errata dell’imposta. Secondo l’art. 19 D.Lgs. 546/1992, la cartella è autonomamente impugnabile ; tuttavia, se la cartella non è stata notificata, il vizio può essere fatto valere mediante ricorso contro l’intimazione . La Corte ha riconosciuto che la mancata notifica di un atto presupposto consente di impugnare l’atto successivo.

3.4 Sanzioni e riduzione delle penalità

Grazie alla riforma del 2024, le sanzioni per mancata o infedele dichiarazione sono state ridotte e rese fisse. Se non si è ancora ricevuto un avviso di accertamento o un’irrogazione di sanzioni, è possibile utilizzare il ravvedimento operoso per regolarizzare la posizione pagando sanzioni ridotte (un decimo del minimo se la violazione è regolarizzata entro 90 giorni, un nono entro l’anno, un ottavo entro 2 anni, un sesto entro il termine della contestazione). Il ravvedimento resta praticabile finché non si riceve la notifica di un atto di liquidazione o accertamento. Per la cedolare secca, regolarizzare spontaneamente gli omessi versamenti può evitare le nuove sanzioni del 120 % e ridurre sensibilmente gli interessi.

3.5 Compensazione e autotutela

Se il contribuente vanta crediti fiscali (es. credito IRPEF, IVA, bonus ristrutturazioni), può chiedere la compensazione in F24 o domandare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione compensi il credito con il debito iscritto a ruolo. La compensazione orizzontale è ammessa entro i limiti previsti dalla legge, ma occorre rispettare le nuove regole antielusione.

In alternativa, se l’errore dipende da un’attività materiale dell’ente (es. duplicazione di versamenti, errata imputazione a un codice tributo), si può presentare istanza di autotutela presso l’ufficio che ha emesso il ruolo, allegando prova dei versamenti. L’istanza non sospende i termini per il ricorso; tuttavia l’ente può annullare o correggere l’atto senza avviare il contenzioso.

3.6 Rateizzazione e piani di rientro

Anche dopo la notifica dell’intimazione è possibile richiedere un piano di rateizzazione. La domanda può essere presentata on‑line o presso gli sportelli, allegando documentazione sul reddito e l’ISEE. Per debiti fino a 120.000 € è sufficiente una dichiarazione di temporanea difficoltà economica; per importi superiori occorre documentare la situazione reddituale. La rateizzazione può arrivare fino a 72 rate (6 anni) o 120 rate (10 anni) nei casi di comprovata difficoltà. L’omesso pagamento di cinque rate anche non consecutive comporta la decadenza e il ritorno all’esecuzione.

3.7 Procedura di reclamo/mediazione e accordo con l’Agenzia

Per controversie di valore fino a 50.000 € è obbligatorio attivare la procedura di reclamo e mediazione presso la CGT prima del ricorso, allegando alla domanda una proposta di mediazione. L’Agenzia delle Entrate può accettare la riduzione del tributo, delle sanzioni o degli interessi. Questa procedura non si applica direttamente all’intimazione di pagamento (che è atto della riscossione), ma può essere rilevante se la contestazione riguarda l’atto impositivo (avviso di accertamento). Lo studio legale può assistere nella negoziazione, ottenendo uno sconto sulle sanzioni o la conversione in rate.

4 – Strumenti alternativi alla causa: rottamazioni, definizioni e procedure di crisi

Quando il debito per cedolare secca non versata è elevato o il contribuente si trova in difficoltà economica, possono essere valutati strumenti alternativi che consentono di definire il contenzioso, ridurre sanzioni e interessi, oppure ristrutturare l’indebitamento. In questa sezione vengono illustrate le principali misure disponibili al 5 maggio 2026.

4.1 Rottamazione-quater (Legge di Bilancio 2023)

La Legge n. 197/2022 (Bilancio 2023) ha istituito la “rottamazione-quater” (art. 1 commi 231‑252) per i carichi affidati all’Agente della Riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022. La misura consente di estinguere i debiti pagando solo capitale e rimborso spese; si azzerano sanzioni, interessi e aggio. Le principali caratteristiche sono riassunte nella tabella seguente.

Carichi ammessi	Richiesta	Versamento	Numero rate	Benefici
Ruoli affidati da gennaio 2000 a giugno 2022	Domanda via sito AER entro il 30 giugno 2023	Prima rata: 31 ottobre 2023 (poi slittata a dicembre), ultime rate entro 30 novembre 2027	Fino a 18 rate trimestrali	Stralcio integrale di sanzioni e interessi di mora; sospensione delle procedure esecutive durante l’esame della domanda

Per la cedolare secca, se il debito deriva da una cartella inclusa nel periodo agevolabile, l’adesione alla rottamazione-quater consente di pagare solo l’imposta sostitutiva dovuta. I carichi relativi a ruoli successivi al 30 giugno 2022 non vi rientrano; per questi si applicano la rottamazione-quinquies o altre definizioni.

4.2 Rottamazione-quinquies (Legge n. 199/2025)

La Legge di bilancio 2026 (n. 199/2025) ha previsto una nuova definizione agevolata denominata rottamazione-quinquies per i debiti affidati all’Agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. Secondo la sintesi della Provincia di Bolzano, la norma prevede di estinguere il debito senza pagare sanzioni, interessi e aggio e consente il pagamento in 54 rate mensili; la prima rata scade il 31 luglio 2026 e la domanda va presentata entro il 30 aprile 2026 . Il contribuente che aderisce beneficia della sospensione delle procedure esecutive e dei termini di prescrizione durante l’esame della domanda .

Una scheda sintetica:

Carichi ammessi	Domanda	Prima rata	Numero rate	Note
Ruoli affidati dal 1/1/2000 al 31/12/2023	Entro 30 aprile 2026 (online su AER)	31 luglio 2026	Fino a 54 rate mensili	Sconto totale di sanzioni, interessi e aggio; possibilità di scegliere il numero di rate; sospensione di procedure e fermi

Attenzione: la rottamazione-quinquies non riguarda i carichi derivanti da sentenze della Corte dei conti, da recupero di aiuti di Stato o da risorse proprie dell’UE, né i carichi relativi a somme dovute a titolo di recupero di aiuti di Stato. Inoltre, l’adesione comporta la rinuncia ai giudizi pendenti relativi ai carichi oggetto di definizione.

4.3 Definizione agevolata degli avvisi bonari e delle liti pendenti

Oltre alle rottamazioni, la Legge 197/2022 e la Legge 199/2025 prevedono altre definizioni agevolate:

• Stralcio parziale dei debiti fino a 1.000 € iscritti a ruolo dal 2000 al 2015: cancellazione automatica di sanzioni e interessi;
• Definizione agevolata degli avvisi bonari: riduzione delle sanzioni al 3 % per i debiti emersi da controllo automatizzato, rateizzabile in 20 rate;
• Definizione delle liti pendenti: possibilità di estinguere il contenzioso versando una percentuale del tributo e abbandonando la lite, con sconti del 90 % per le controversie pendenti in Cassazione, del 60 % per quelle pendenti in CGT e del 40 % per quelle pendenti in primo grado.

Queste misure, sebbene non specifiche per la cedolare secca, possono interessare il contribuente che abbia contestato un avviso di liquidazione o un accertamento sugli affitti.

4.4 Piani del consumatore e composizione della crisi da sovraindebitamento

Per i contribuenti in grave crisi finanziaria che non riescono a pagare i debiti fiscali neppure tramite rottamazione, esistono strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento di cui alla Legge 3/2012 e al nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza. Grazie alla qualifica di Gestore della crisi di cui è titolare l’Avv. Monardo, è possibile:

• Proporre al Tribunale un piano del consumatore o un accordo di composizione per ristrutturare tutti i debiti (fiscali e non), sospendendo le azioni esecutive e ottenendo l’esdebitazione (cancellazione del residuo) al termine del piano;
• Accedere al concordato minore per le imprese individuali e le ditte, consentendo la continuità dell’attività con la falcidia dei debiti tributari (accordo con AER e Agenzia delle Entrate);
• Avviare la procedura familiare per i nuclei familiari.

Queste procedure richiedono la relazione di un professionista indipendente (gestore della crisi) e l’approvazione del giudice. In presenza di un’intimazione di pagamento e pignoramenti, la domanda di accesso sospende immediatamente le procedure esecutive.

4.5 Concordato preventivo e negoziazione assistita della crisi d’impresa

Per le società di dimensioni maggiori che svolgono locazioni brevi in modo imprenditoriale, la crisi può essere gestita tramite concordato preventivo o accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi della Legge Fallimentare (ora Codice della crisi). Inoltre, il D.L. 118/2021 ha introdotto l’istituto della composizione negoziata della crisi d’impresa, che consente all’imprenditore di richiedere la nomina di un esperto negoziatore. L’Avv. Monardo, in quanto Esperto negoziatore della crisi d’impresa, può assistere l’imprenditore nella negoziazione con i creditori, ivi compresi l’Agenzia delle Entrate e l’AER, per ristrutturare i debiti derivanti da omessa cedolare secca.

5 – Errori comuni e consigli pratici

Molti contribuenti ricevono un’intimazione perché non hanno rispettato alcuni adempimenti fondamentali. Di seguito si indicano gli errori più ricorrenti e i suggerimenti pratici per evitarli.

5.1 Errori più frequenti

1. Omettere la registrazione del contratto – La mancata registrazione del contratto di locazione entro 30 giorni comporta l’applicazione dell’imposta di registro ordinaria, l’annullamento della cedolare secca e sanzioni elevate. Inoltre, l’omessa registrazione rende nullo il contratto (durata quadriennale automatica) e può determinare l’accertamento con l’applicazione delle aliquote progressive.
2. Non optare per la cedolare secca al momento della registrazione – L’opzione deve essere esercitata con la registrazione o con la prima dichiarazione dei redditi; se si omette, il regime ordinario resta applicabile e la cedolare secca non può essere sfruttata retroattivamente.
3. Dimenticare di versare acconto o saldo – Le scadenze di giugno e novembre possono sfuggire; chi non versa in tempo paga interessi e sanzioni. È utile predisporre un calendario fiscale o affidarsi a un commercialista. Ricordare che il primo acconto è dovuto se l’imposta dell’anno precedente supera 51,65 €. Le nuove aliquote per le locazioni brevi rendono ancora più rilevante il calcolo dell’acconto.
4. Mancata comunicazione delle proroghe del contratto – Dal 2019 l’omissione della comunicazione di proroga non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente mantiene un comportamento coerente (pagamenti e dichiarazioni); tuttavia è consigliabile comunicare tempestivamente la proroga per evitare contestazioni .
5. Errori nel modello F24 (codici tributo errati) – L’errata indicazione del codice tributo può causare l’errata imputazione del pagamento. È importante utilizzare i codici 1840/1841/1842/1843 per la cedolare secca e 1845/1846 per i contratti brevi con aliquota al 26 %. Eventuali errori si possono correggere presentando istanza di “ravvedimento operoso” e di restituzione/scompensazione.
6. Ignorare la comunicazione di irregolarità – Spesso l’Agenzia invia un avviso bonario o una comunicazione di irregolarità (avviso di compliance) prima dell’iscrizione a ruolo. Ignorare tali avvisi rende impossibile il ravvedimento e porta alla cartella.
7. Non impugnare l’intimazione – Come evidenziato, la mancata impugnazione entro 60 giorni cristallizza il debito . Molti contribuenti attendono ulteriori atti (pignoramento) per contestare la pretesa, ma perdono la possibilità di far valere la prescrizione o vizi della cartella.
8. Non richiedere la sospensione – In presenza di fondate ragioni (es. prescrizione, errori materiali) il contribuente può chiedere alla CGT di sospendere la riscossione. Non fare l’istanza consente all’AER di procedere comunque alla riscossione.
9. Trascurare procedure di definizione agevolata – La rottamazione-quater e quinquies o la definizione agevolata degli avvisi bonari offrono un’occasione per ridurre il debito. Molti ignorano queste possibilità o presentano la domanda fuori termine.
10. Non conservare la documentazione – È essenziale conservare copia del contratto, delle ricevute di registrazione, dei modelli F24 e delle comunicazioni; l’onere della prova del pagamento spetta al contribuente. È consigliabile archiviare digitalmente i documenti.

5.2 Consigli operativi

• Verificare la correttezza dei dati: appena si riceve una comunicazione, confrontare le somme richieste con i propri pagamenti. Utilizzare l’estratto conto fiscale disponibile nel portale dell’Agenzia delle Entrate.
• Richiedere l’estratto di ruolo: è possibile ottenere dall’AER l’estratto conto dei ruoli per verificare quali cartelle sono state iscritte e lo stato dei pagamenti. Lo studio legale può richiedere delega per consultare la posizione.
• Consultare un avvocato o commercialista specializzato: la materia coinvolge norme tributarie, civili e processuali; un professionista può valutare la validità dell’intimazione, redigere il ricorso e proporre un piano di rientro.
• Tenere traccia delle notifiche: il termine per impugnare decorre dalla data di notifica; è quindi fondamentale annotare la data di ricezione dell’intimazione (PEC, raccomandata, deposito) e conservarne la prova.
• Agire tempestivamente: non attendere la scadenza; l’analisi e il ricorso richiedono tempo. Presentare la domanda di rateizzazione o di definizione agevolata entro i termini.
• Valutare la rottamazione: se il debito rientra nell’ambito della rottamazione-quater o quinquies, presentare la domanda può evitare la causa e ridurre sensibilmente le somme dovute.

6 – Tabelle riepilogative

6.1 Norme e articoli di riferimento

Materia	Norma principale	Contenuto essenziale
Cedolare secca	D.Lgs. 23/2011, art. 3	Imposta sostitutiva del 21 % (o 10 %) sul canone; sostituisce IRPEF e imposte di registro/bollo; versamento e accertamento come IRPEF
Locazioni brevi	D.L. 50/2017, art. 4 e Leggi di Bilancio 2024 e 2026	Cedolare secca al 26 % dal secondo immobile; dal 2026 ammessa solo per due immobili, oltre i quali l’attività si presume imprenditoriale
Riscossione e intimazione	DPR 602/1973, art. 50	Dopo 60 giorni dalla cartella, l’agente può espropriare; se l’esecuzione non inizia entro un anno, deve notificare l’intimazione a pagare entro cinque giorni
Statuto del contribuente	L. 212/2000, art. 7	Atti della riscossione devono essere motivati, indicare interessi, ufficio, responsabile e termini di impugnazione
Atti impugnabili	D.Lgs. 546/1992, art. 19	Elenca gli atti impugnabili davanti alle Corti di giustizia tributaria (avvisi, cartelle, avvisi di mora, ipoteca, fermo, ecc.); norma abrogata dal 2026 ma ancora rilevante per atti antecedenti
Prescrizione	Codice civile, art. 2946 e art. 2948	Prescrizione decennale per l’imposta; quinquennale per interessi e somme periodiche
Sanzioni	D.Lgs. 471/1997, art. 5 mod. D.Lgs. 87/2024	Omessa dichiarazione punita con il 120 % (min. 250 €), dichiarazione infedele con 70 % (min. 150 €); riduzione con ravvedimento

6.2 Termini e scadenze principali

Evento	Termini
Registrazione del contratto	Entro 30 giorni dalla stipula; contestualmente si esercita l’opzione per la cedolare secca
Versamento acconto cedolare secca	30 novembre (possibile suddivisione in due rate: 30 giugno e 30 novembre)
Versamento saldo cedolare secca	30 giugno dell’anno successivo (con maggiorazione 0,40 % entro 31 luglio)
Notifica cartella di pagamento	Avvio riscossione; pagamento o rateizzazione entro 60 giorni
Intimazione di pagamento	Notificata se l’espropriazione non inizia entro un anno dalla cartella ; pagamento entro 5 giorni
Ricorso contro intimazione	60 giorni dalla notifica
Rottamazione-quater	Domanda entro 30 giugno 2023 (scaduta) – rate sino a novembre 2027
Rottamazione-quinquies	Domanda entro 30 aprile 2026 – prima rata 31 luglio 2026 – fino a 54 rate
Procedura di mediazione	Obbligatoria per controversie fino a 50.000 €; ricorso entro 60 giorni

6.3 Sanzioni per cedolare secca

Violazione	Sanzione (fino al 31/8/2024)	Sanzione (dal 1/9/2024)	Note
Omessa dichiarazione di canoni	120–240 % dell’imposta; minimo 258 €	120 % dell’imposta; minimo 250 €	L’aliquota fissa riduce la sanzione massima; possibile ravvedimento
Dichiarazione infedele (canoni inferiori)	90–180 % dell’imposta; minimo 258 €	70 % dell’imposta; minimo 150 €	Valida anche per la cedolare secca
Omissioni formali (mancata comunicazione, errori nella cedolare)	60–120 % dell’imposta	45 % (mancato aggiornamento ISTAT) e 25 % (altre violazioni)	Spesso sanabili con ravvedimento

6.4 Confronto rottamazione-quater vs rottamazione-quinquies

Caratteristica	Rottamazione-quater (L. 197/2022)	Rottamazione-quinquies (L. 199/2025)
Periodo dei carichi	1/1/2000 – 30/6/2022	1/1/2000 – 31/12/2023
Scadenza domanda	30 giugno 2023 (scaduta)	30 aprile 2026
Prima rata	31 ottobre 2023 (poi slittata)	31 luglio 2026
Numero rate	Fino a 18 rate trimestrali	Fino a 54 rate mensili
Importi dovuti	Solo imposta e rimborso spese; sanzioni, interessi e aggio azzerati	Identico: pagamento del solo capitale, con esonero da sanzioni, interessi e aggio
Carichi esclusi	Risorse UE, recupero aiuti di Stato, sentenze Corte dei conti	Stessi carichi esclusi; i giudizi pendenti devono essere rinunciati

7 – FAQ: domande frequenti

1. Che cos’è l’intimazione di pagamento?

È un avviso che l’Agenzia Entrate Riscossione deve notificare quando, trascorso più di un anno dalla notifica della cartella, non ha ancora avviato la procedura esecutiva. L’avviso contiene l’intimazione ad adempiere entro cinque giorni e anticipa l’espropriazione forzata .

2. L’intimazione può essere impugnata?

Sì. Secondo la Cassazione (sentenze 20476/2025 e 6436/2025), l’intimazione è un atto autonomo equiparato all’avviso di mora e può essere impugnata entro 60 giorni . La mancata impugnazione rende definitivo il debito.

3. Quali vizi posso eccepire contro l’intimazione?

È possibile eccepire la prescrizione (10 anni per l’imposta, 5 anni per interessi e sanzioni), la mancata notifica della cartella, l’insussistenza del debito (pagamenti già effettuati), l’inesistenza del contratto o la mancata registrazione. Si può anche contestare la carente motivazione o l’assenza dell’indicazione dell’ufficio e del responsabile .

4. Che succede se non impugno l’intimazione nei tempi?

L’intimazione diventa definitiva e il debito si cristallizza. Non sarà più possibile eccepire la prescrizione o altri vizi negli atti successivi; l’agente potrà procedere a pignoramenti, fermi o ipoteche .

5. Posso contestare la cartella con il ricorso contro l’intimazione?

Sì, se la cartella non è stata notificata o se ne viene contestata l’esistenza. L’art. 19 D.Lgs. 546/1992 consente di impugnare l’atto successivo per eccepire la mancata notifica dell’atto presupposto .

6. Come si calcolano gli interessi nella cedolare secca?

Gli interessi di mora decorrono dalla scadenza del versamento (saldo o acconto) fino alla data di pagamento. L’Agenzia delle Entrate aggiorna annualmente il tasso. L’intimazione deve indicare la tipologia di interessi, la norma, la data di decorrenza e il tasso .

7. Cosa prevede la riforma delle sanzioni del 2024?

Il D.Lgs. 87/2024 ha fissato al 120 % dell’imposta la sanzione per omessa dichiarazione (minimo 250 €) e al 70 % per dichiarazione infedele (minimo 150 €) . I precedenti intervalli sono stati eliminati; è possibile ridurre ulteriormente la sanzione con il ravvedimento operoso.

8. Che differenza c’è tra intimazione e avviso di mora?

L’avviso di mora è l’atto con cui l’esattore richiede il pagamento del ruolo dopo l’infruttuoso decorso dei 60 giorni dalla cartella; l’intimazione è l’avviso previsto dall’art. 50 DPR 602/1973 quando l’espropriazione non viene iniziata entro un anno. La Cassazione ha affermato che entrambi gli atti sono equiparabili e devono essere impugnati allo stesso modo .

9. Come verifico se la cedolare secca è prescritta?

Occorre verificare la data in cui l’imposta doveva essere versata e se sono stati notificati atti interruttivi (cartella, intimazione). Se sono trascorsi più di 10 anni senza atti interruttivi, la pretesa si prescrive . Per interessi e sanzioni il termine è 5 anni .

10. Posso rateizzare il debito dopo l’intimazione?

Sì. È possibile richiedere il piano di rateizzazione anche dopo la notifica dell’intimazione, purché non sia iniziata la procedura esecutiva. Per importi fino a 120.000 € è sufficiente una dichiarazione di difficoltà; per importi superiori serve la documentazione reddituale. La decadenza dalla rateizzazione avviene con il mancato pagamento di cinque rate.

11. La rottamazione quinquies riguarda anche la cedolare secca?

Sì, se il debito per cedolare secca rientra in un ruolo affidato all’AER tra il 1/1/2000 e il 31/12/2023, può essere estinto con la rottamazione-quinquies pagando solo il capitale e le spese . La domanda va presentata entro il 30 aprile 2026 e consente il pagamento in 54 rate .

12. Cosa succede se l’intimazione non indica l’ufficio o il responsabile?

L’art. 7 L. 212/2000 richiede che l’atto indichi l’ufficio e il responsabile . La mancanza di tali indicazioni integra un vizio di motivazione e può determinare l’annullamento dell’intimazione su ricorso.

13. Posso usare il ravvedimento operoso dopo aver ricevuto l’intimazione?

No. Il ravvedimento operoso è ammesso solo finché l’Amministrazione non ha notificato un atto di accertamento o liquidazione. Dopo la cartella e l’intimazione non è più possibile ravvedersi. Tuttavia, è possibile aderire a una definizione agevolata o rateizzare il debito.

14. Posso essere considerato imprenditore se affitto tre appartamenti con locazioni brevi?

Sì. La Legge di bilancio 2026 limita la cedolare secca a due immobili; dal terzo immobile le locazioni brevi si presumono svolte in forma imprenditoriale . Ciò comporta l’obbligo di aprire partita IVA, applicare l’IVA (o la tassazione ordinaria) e tenere scritture contabili.

15. Cosa fa l’avvocato per difendermi?

L’avvocato analizza l’intimazione e la cartella, verifica la prescrizione e la motivazione, calcola correttamente l’imposta, gli interessi e le sanzioni, redige il ricorso e l’istanza di sospensione, rappresenta il contribuente in giudizio, negozia con l’AER piani di rientro o rottamazioni e valuta l’accesso alle procedure di sovraindebitamento. Uno studio multidisciplinare con commercialisti può seguire anche la corretta compilazione dei modelli F24 e la gestione contabile.

16. Cosa succede se smarrisco le ricevute dei pagamenti?

È possibile richiederne copia alla propria banca o utilizzare l’estratto conto fiscale dell’Agenzia delle Entrate. In ogni caso, conservare la documentazione è essenziale perché l’onere della prova del pagamento ricade sul contribuente.

17. Gli interessi possono essere contestati?

Sì. L’art. 7 L. 212/2000 richiede che l’intimazione specifichi il tipo di interesse, la norma, la data di decorrenza e il tasso . Se l’atto non indica tali elementi o applica tassi errati, si può eccepire il vizio nel ricorso.

18. Cosa succede se il locatore non registra il contratto?

L’omessa registrazione comporta l’applicazione dell’imposta di registro ordinaria, sanzioni e la nullità del contratto. Inoltre, in assenza di registrazione, la cedolare secca non è applicabile e l’Agenzia accerta il reddito imponendo l’IRPEF progressiva. L’imposta di registro può essere triplicata in caso di registrazione d’ufficio.

19. È possibile ottenere la sospensione immediata dell’esecuzione?

Presentando ricorso con contestuale istanza di sospensione alla CGT si può ottenere un provvedimento urgente che sospende l’esecuzione. La sospensione viene concessa se il giudice ravvisa gravi motivi (prescrizione, vizi evidenti, irreparabilità del danno). Lo studio legale può redigere l’istanza in modo appropriato.

20. Quali documenti devo fornire all’avvocato?

Copia del contratto di locazione e delle proroghe, ricevuta di registrazione, modelli F24 dei versamenti (acconti e saldo), eventuali comunicazioni di irregolarità, cartella di pagamento, intimazione di pagamento, estratto di ruolo e corrispondenza con l’Agenzia. Tutti i documenti saranno utili per costruire la difesa.

8 – Simulazioni pratiche

8.1 Simulazione A – Intimazione per omessa dichiarazione

Scenario: Luca, proprietario di un appartamento a Catanzaro, opta per la cedolare secca al 21 % nel 2018. Per gli anni 2019‑2020 dimentica di dichiarare i canoni nella dichiarazione dei redditi e non versa né acconto né saldo. Nel 2024 riceve un avviso bonario che ignora. Nel 2025 l’AER gli notifica una cartella di pagamento da 6.000 € tra imposta, interessi e sanzioni. Luca non paga. Nel marzo 2026 riceve un’intimazione di pagamento con richiesta di 7.000 € (imposta 4.000 €, interessi 1.000 €, sanzioni 2.000 €).

Analisi giuridica:

• L’omessa dichiarazione per gli anni 2019‑2020 è punita con la sanzione del 120 % dell’imposta (minimo 250 €) ai sensi dell’art. 5 D.Lgs. 471/1997 come modificato dal D.Lgs. 87/2024 . Nel 2025 la sanzione applicata nella cartella (240 % sui tributi omessi) è stata ridotta retroattivamente a 120 % (principio del favor rei).
• La cartella è stata notificata entro la prescrizione decennale. Tuttavia Luca non l’ha impugnata e ha lasciato trascorrere più di un anno; l’intimazione è quindi legittima.
• Gli interessi dal 2019 al 2026 eccedono i 5 anni? Gli interessi maturati fino al 2021 potrebbero essere prescritti poiché la cartella è stata notificata solo nel 2025. Tuttavia, per eccepire la prescrizione, Luca deve proporre ricorso contro l’intimazione entro 60 giorni .
• L’importo richiesto potrebbe essere ridotto aderendo alla rottamazione-quinquies: l’imposta di 4.000 € andrebbe saldata in 54 rate, mentre interessi e sanzioni verrebbero azzerati .

Strategia difensiva:

1. Verificare la motivazione e il calcolo della cartella e dell’intimazione (art. 7 L. 212/2000).
2. Presentare ricorso alla CGT entro 60 giorni dall’intimazione, eccependo la prescrizione degli interessi relativi agli anni 2019‑2020.
3. Contestualmente, aderire alla rottamazione-quinquies entro il 30 aprile 2026 versando solo il capitale (4.000 €) in 54 rate.
4. Se il giudice riconosce la prescrizione, chiedere la riduzione degli interessi; altrimenti la rottamazione consente comunque un notevole risparmio.

8.2 Simulazione B – Locazioni brevi e limite dei due immobili

Scenario: Maria possiede tre appartamenti a Tropea e li loca per brevi periodi a turisti. Nel 2023 ha optato per la cedolare secca al 21 % sul primo immobile e al 26 % sul secondo e terzo immobile in forza della Legge di bilancio 2024. Nel 2026, in seguito alla Legge 199/2025, l’Agenzia delle Entrate le contesta che la cessione del terzo immobile si presume attività imprenditoriale e che la cedolare secca non è più applicabile a partire dal 2026 . Le viene notificato un avviso di accertamento con recupero dell’IVA e delle imposte ordinarie.

Analisi giuridica:

• Dal 2026 la cedolare secca per le locazioni brevi è limitata a due immobili; dal terzo immobile l’attività si presume esercitata in forma di impresa . Maria, per il 2026 e anni seguenti, dovrà aprire partita IVA e applicare l’IVA e l’IRPEF ordinaria.
• Per gli anni precedenti (2024‑2025) la cedolare secca al 26 % era legittimamente applicabile.
• L’avviso di accertamento dovrà distinguere tra annualità: se l’Agenzia richiede l’IVA retroattiva sul 2024‑2025, l’accertamento è illegittimo e può essere impugnato.
• Maria potrà proporre reclamo/mediazione; inoltre potrà rateizzare il debito.

Strategia difensiva:

1. Impugnare l’avviso di accertamento per gli anni 2024‑2025, sostenendo la legittimità dell’aliquota 26 % (Legge bilancio 2024).
2. Adeguarsi alla normativa dal 2026 aprendo partita IVA o riducendo il numero di immobili locati con cedolare secca.
3. Valutare la cessione di uno degli immobili per rientrare nei limiti e continuare a fruire della cedolare secca.

8.3 Simulazione C – Utilizzo del piano del consumatore

Scenario: Giovanni, pensionato, percepisce una pensione di 1.200 € al mese e possiede un appartamento locato con cedolare secca. Negli ultimi anni ha accumulato debiti per circa 50.000 €, tra cui 15.000 € per cedolare secca non versata, 10.000 € per IMU e 25.000 € per altri tributi comunali. Riceve un’intimazione di pagamento per 20.000 € e diversi atti di pignoramento. Non può permettersi di saldare i debiti neppure con la rottamazione.

Analisi giuridica:

• Giovanni è un consumatore sovraindebitato; può accedere alla procedura di piano del consumatore ai sensi della Legge 3/2012.
• La procedura consente di presentare un piano al giudice in cui si propone di pagare una parte dei debiti (in proporzione al reddito) in un periodo di 4‑5 anni, ottenendo la cancellazione del residuo (esdebitazione).
• La presentazione della domanda sospende tutte le azioni esecutive, compresa l’efficacia dell’intimazione.

Strategia difensiva:

1. Rivolgersi a un OCC e al Gestore della crisi (Avv. Monardo) per predisporre la domanda di accesso alla procedura.
2. Presentare al tribunale un piano che preveda il pagamento di una quota sostenibile (ad esempio 200 € al mese per 5 anni) coperta dalla pensione e dall’eventuale vendita di beni mobili.
3. Chiedere l’immediata sospensione delle procedure esecutive e delle intimazioni; all’esito della procedura, ottenere l’esdebitazione con cancellazione del residuo.

Conclusioni

La cedolare secca rappresenta uno strumento fiscale vantaggioso per i proprietari che affittano immobili a uso abitativo, ma richiede attenzione nelle dichiarazioni e nei versamenti. La riscossione coattiva è regolata da norme stringenti: la cartella va pagata o contestata entro 60 giorni; se trascorre un anno senza esecuzione, l’Agenzia deve notificare un’intimazione ad adempiere entro cinque giorni . Le recenti pronunce della Corte di Cassazione (sentt. 20476/2025, 6436/2025, ord. 28706/2025) hanno stabilito che l’intimazione è un atto autonomamente impugnabile; la sua omissione comporta la cristallizzazione del debito e la perdita definitiva del diritto di eccepire la prescrizione .

Le nuove sanzioni introdotte dal D.Lgs. 87/2024 hanno ridotto le sanzioni per omessa e infedele dichiarazione, ma hanno fissato importi fissi che incidono pesantemente sul contribuente (120 % dell’imposta per omissione e 70 % per infedele dichiarazione) . La Legge di bilancio 2026 ha inoltre limitato la cedolare secca per le locazioni brevi a due immobili . Queste novità richiedono un costante aggiornamento e un approccio strategico.

Davanti a un’intimazione di pagamento, il contribuente non deve mai restare inattivo: è essenziale verificare l’atto, valutare la prescrizione e i vizi formali, presentare ricorso entro 60 giorni e, se necessario, chiedere la sospensione. In parallelo vanno considerate soluzioni alternative come la rottamazione-quater o quinquies, la definizione degli avvisi bonari, la rateizzazione o, nei casi di insolvenza grave, le procedure di sovraindebitamento.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare offrono un’assistenza specializzata in diritto tributario, bancario e nella gestione della crisi da sovraindebitamento.

Grazie alla qualifica di cassazionista, al ruolo di Gestore della crisi e alla competenza in materia di negoziazione della crisi d’impresa, lo studio è in grado di bloccare azioni esecutive, ottenere l’annullamento di intimazioni illegittime, negoziare piani di rientro e proteggere il patrimonio dei propri assistiti.

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