INTRODUZIONE

Negli ultimi anni le locazioni brevi (affitti di durata non superiore a trenta giorni) hanno rappresentato per molti proprietari un’opportunità redditizia grazie a piattaforme come Airbnb o Booking. Tuttavia, la disciplina fiscale e amministrativa di questi contratti è stata profondamente rivista negli ultimi mesi: la legge di bilancio 2026 (Legge n. 199/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha abbassato a due il numero massimo di immobili che possono essere gestiti come privati e dal terzo immobile l’attività è considerata in automatico imprenditoriale, con obbligo di partita IVA . Anche la cedolare secca è stata ritoccata: resta al 21 % per un solo immobile e al 26 % per il secondo, mentre dal terzo immobile non è più applicabile . Chi non si adegua ai nuovi obblighi rischia accertamenti fiscali, cartelle esattoriali e sanzioni pesanti .

L’Agenzia delle Entrate sta utilizzando l’incrocio dei dati trasmessi dagli intermediari (Airbnb, Booking e altri) con le dichiarazioni dei redditi per individuare redditi non dichiarati. Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, gli intermediari sono tenuti a comunicare i dati dei contratti e ad applicare una ritenuta del 21 % (o 26 % dal secondo immobile) sugli importi incassati . La mancata dichiarazione dei canoni di locazione o l’errata applicazione della cedolare secca possono portare all’emissione di avvisi di accertamento e, in caso di mancato pagamento, alla conseguente cartella esattoriale.

Questo articolo analizza in modo approfondito la procedura, i termini, i diritti del contribuente e tutte le strategie difensive disponibili quando si riceve una cartella per redditi Airbnb non dichiarati. L’obiettivo è fornire un quadro aggiornato al 4 maggio 2026 con riferimenti normativi, giurisprudenziali e pratici. Il lettore troverà indicazioni su come individuare eventuali errori dell’atto, attivare il contraddittorio, ricorrere o aderire a definizioni agevolate, e quale sia il percorso più idoneo in funzione del proprio profilo.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’autorevole Avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista, coordinatore di un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza nazionale nel diritto bancario e tributario. È gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della L. 3/2012 iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; svolge il ruolo di professionista fiduciario per un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e di esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In qualità di cassazionista e esperto del contenzioso tributario, l’Avv. Monardo analizza gli atti, identifica i vizi formali e sostanziali, propone ricorsi, richiede sospensioni, gestisce trattative con l’Amministrazione finanziaria e studia piani di rientro o soluzioni giudiziali e stragiudiziali. Con il supporto del suo staff è in grado di assistere il contribuente dall’esame dell’accertamento fino alla chiusura del contenzioso o alla definizione agevolata.

Perché è urgente intervenire

Ricevere un avviso di accertamento per canoni Airbnb non dichiarati può spaventare. I termini sono rigidi: l’Agenzia delle Entrate deve notificare l’avviso entro il 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione , ma in caso di omissione la notifica può avvenire entro il settimo anno . Dopo la notifica il contribuente ha 60 giorni per presentare ricorso. Se non reagisce, la pretesa diventa definitiva e l’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere a ruolo l’importo ed emettere la cartella, che deve essere notificata entro determinati termini e richiede il pagamento entro 60 giorni . La tempestività è quindi fondamentale. Errori procedurali, decadenza dei termini, difetto di motivazione o inesattezze sul calcolo della cedolare secca possono portare all’annullamento totale o parziale del debito.

Soluzioni che troverai in questo articolo

Nel corpo dell’articolo troverai un’analisi delle norme applicabili alle locazioni brevi e alla riscossione, la descrizione dei passaggi procedurali dal primo contatto con l’Amministrazione fino alla cartella, la spiegazione delle strategie difensive (contraddittorio preventivo, autotutela, accertamento con adesione, ricorso, sospensione, definizioni agevolate, rottamazione, piani del consumatore), consigli pratici ed errori da evitare. Alla fine sono presenti tabelle riepilogative, un ampio elenco di FAQ e simulazioni numeriche.

📩 Contatta subito qui di seguito, in fondo all’articolo, l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 La disciplina delle locazioni brevi e l’imposta sostitutiva

Il quadro normativo delle locazioni brevi nasce dall’art. 4 del Decreto‑Legge 24 aprile 2017, n. 50. La norma definisce le locazioni brevi come contratti di durata non superiore a 30 giorni che hanno ad oggetto immobili a uso abitativo, stipulati direttamente dal proprietario o tramite intermediari anche online . L’articolo prevede che i canoni percepiti possano essere tassati mediante cedolare secca al 21 %, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali e le imposte di registro e di bollo. Gli intermediari (come Airbnb o Booking) hanno l’obbligo di comunicare i dati dei contratti alla Agenzia delle Entrate e di operare la ritenuta del 21 % quale sostituto d’imposta . Il contributo trattenuto è un acconto che verrà scomputato in sede di dichiarazione .

Nel 2026 il quadro fiscale è cambiato con l’entrata in vigore della Legge 199/2025 (legge di bilancio 2026). Le principali novità:

• Abbassamento della soglia di imprenditorialità: da quattro a tre immobili. Chi affitta tre o più immobili nel corso dello stesso anno è considerato imprenditore e deve aprire la partita IVA . Non rileva il numero di prenotazioni o il fatturato; ciò che conta è il numero di unità immobiliari destinate alle locazioni brevi .
• Cedolare secca: rimane al 21 % sul primo immobile e al 26 % sul secondo . Dal terzo immobile in poi non si applica più la cedolare secca e occorre adottare il regime d’impresa.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN): tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono avere un codice identificativo da esporre e comunicare negli annunci; in caso di passaggio da regime privato a imprenditoriale occorre richiedere un nuovo CIN .

La definizione di affitto breve si distingue da quella di locazione turistica e di bed and breakfast. La locazione breve prevede la mancanza di servizi tipici degli alberghi (colazione, pulizia quotidiana, reception) ; quando vengono forniti servizi extra l’attività è considerata ricettiva, soggetta a normative regionali e a partita IVA.

Dal 1° gennaio 2026 le piattaforme di intermediazione applicano la ritenuta anche sul secondo immobile (26 %) e la versano alla Agenzia delle Entrate . Chi affitta autonomamente senza piattaforme deve provvedere in proprio al versamento tramite modello F24 entro le scadenze di acconto di giugno e novembre .

1.1.1 Obblighi e sanzioni

La mancata trasmissione dei dati da parte dell’intermediario comporta sanzioni da 250 a 2.000 euro per ciascun contratto. L’omessa dichiarazione dei canoni percepiti o l’errata applicazione dell’aliquota può portare all’emissione di un avviso di accertamento con recupero dell’imposta, interessi e sanzioni. L’avviso deve essere notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione ; se la dichiarazione è omessa, il termine è il 31 dicembre del settimo anno . Una volta che l’avviso diventa definitivo, l’Agenzia delle Entrate iscrive a ruolo le somme e l’Agente della Riscossione emette la cartella di pagamento.

1.2 Termini dell’accertamento e prescrizione

L’art. 43 del D.P.R. 600/1973 disciplina i termini per l’accertamento delle imposte sui redditi. Esso stabilisce che gli avvisi di accertamento devono essere notificati entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione è stata presentata . In caso di omessa dichiarazione o dichiarazione nulla, l’avviso può essere notificato entro il 31 dicembre del settimo anno successivo . La norma consente all’Amministrazione di notificare ulteriori avvisi fino alla scadenza di tali termini qualora emergano nuovi elementi . Decorsi i termini di decadenza, l’accertamento è nullo e il contribuente non è tenuto al pagamento.

1.2.1 Cartella di pagamento e termini di riscossione

Il D.P.R. 602/1973 regola la riscossione delle imposte. L’art. 25 stabilisce che il concessionario (oggi Agenzia delle Entrate Riscossione) deve notificare la cartella di pagamento entro il 31 dicembre del terzo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione per gli importi liquidati ai sensi dell’art. 36‑bis del D.P.R. 600/1973 e entro il quarto anno per i controlli formali ai sensi dell’art. 36‑ter . Per gli importi derivanti da avvisi di accertamento definitivi, la cartella deve essere notificata entro il secondo anno successivo all’iscrizione a ruolo . La cartella contiene l’intimazione a pagare entro 60 giorni dalla notifica, avvertendo che in caso di mancato pagamento si procederà all’esecuzione forzata .

1.2.2 Il diritto al contraddittorio preventivo

La legge 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), modificata dal D.Lgs. 219/2023, introduce all’art. 6‑bis il principio del contraddittorio preventivo. La norma prevede che tutti gli atti impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria devono essere preceduti, a pena di annullabilità, da un contraddittorio informato ed effettivo . L’Amministrazione deve comunicare al contribuente lo schema di atto, assegnando un termine non inferiore a sessanta giorni per presentare controdeduzioni e accedere al fascicolo . L’atto finale deve tenere conto delle osservazioni del contribuente e motivare l’eventuale rigetto . Sono esclusi gli atti automatizzati, di pronta liquidazione e i casi motivati da fondato pericolo per la riscossione . La legge 67/2024 ha precisato che il contraddittorio si applica solo agli atti con pretesa impositiva .

1.2.3 Il regime dell’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997)

L’accertamento con adesione è un istituto che permette di chiudere l’accertamento evitando il contenzioso. Secondo l’art. 6 del D.Lgs. 218/1997, il contribuente nei cui confronti sono stati effettuati accessi, ispezioni o verifiche può chiedere all’ufficio di formulare una proposta di accertamento . Se è stato notificato un avviso di accertamento per il quale non si applica il contraddittorio preventivo, il contribuente può presentare un’istanza di adesione entro il termine di presentazione del ricorso ; se l’avviso è stato preceduto dallo schema di atto ai sensi dell’art. 6‑bis della legge 212/2000, l’istanza può essere proposta entro 30 giorni dalla comunicazione dello schema . L’istanza sospende per 90 giorni i termini di impugnazione . L’adesione comporta la riduzione delle sanzioni a un terzo e il pagamento rateale.

1.2.4 Autotutela e annullamento d’ufficio

Il D.Lgs. 219/2023 ha rafforzato l’istituto dell’autotutela: l’Amministrazione finanziaria è tenuta a revocare o annullare d’ufficio gli atti affetti da errori di persona, di calcolo o di diritto evidenti. Il contribuente può presentare istanza di autotutela in qualsiasi momento. Se l’Amministrazione riconosce il vizio, può annullare in tutto o in parte l’atto, evitando così il contenzioso.

1.3 La giurisprudenza recente sulla cedolare secca e sulle locazioni brevi

La giurisprudenza ha chiarito alcuni punti controversi riguardo al regime fiscale delle locazioni brevi.

1.3.1 Applicabilità della cedolare secca quando l’inquilino è un’impresa

L’Agenzia delle Entrate ha da sempre ritenuto che la cedolare secca non sia applicabile se il conduttore (inquilino) esercita attività d’impresa o professionale, perché l’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 esclude le locazioni stipulate nell’esercizio di impresa o arti e professioni. Tuttavia, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12395/2024 ha affermato un principio opposto: il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca anche se l’immobile è locato a un’impresa per esigenze abitative del personale . La Corte ha precisato che l’esclusione prevista dal comma 6 riguarda solo le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio della propria attività d’impresa; al contrario, la qualità di imprenditore del conduttore non incide sulla facoltà del locatore . Secondo la Corte, interpretare diversamente la norma ridurrebbe in modo illegittimo l’ambito applicativo della cedolare secca . Il ricorso è stato accolto e la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: «in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, del d.lgs. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti o professioni» .

Nel 2025 la Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 30016/2025, ha rimesso alle Sezioni Unite la questione, alla luce di un contrasto interpretativo con decisioni successive. In attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite, la giurisprudenza di legittimità appare dunque oscillante; tuttavia, fino ad allora, la sentenza 12395/2024 costituisce un importante precedente a favore dei locatori.

1.3.2 La tassa di soggiorno e la natura dell’obbligo

Le locazioni brevi in città turistiche sono soggette anche alla tassa di soggiorno. La Sezione Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 1527/2025 (depositata il 23 gennaio 2026), ha statuito che l’operatore (host o intermediario) non è un agente contabile, ma semplicemente un soggetto passivo d’imposta che funge da esattore per il comune . Egli deve riscuotere la tassa, versarla al comune e presentare la dichiarazione annuale; le eventuali somme non versate sono oggetto di avviso di accertamento con i termini di decadenza di cui all’art. 43 del D.P.R. 600/1973 (quinto anno) . La Corte ha così rimosso l’obbligo di rendiconto contabile e ha ricondotto la materia al diritto tributario.

1.3.3 Contraddittorio e annullabilità dell’atto

La giurisprudenza ha recentemente ampliato le garanzie del contribuente in materia di contraddittorio. A seguito delle modifiche legislative, la mancata osservanza del termine di 60 giorni per presentare osservazioni comporta l’annullabilità dell’avviso di accertamento . I giudici tributari sono sempre più propensi ad annullare gli accertamenti emessi in violazione del contraddittorio, anche se l’amministrazione ritiene la procedura urgente. Va tuttavia ricordato che il D.L. 39/2024 ha interpretato la norma nel senso che il contraddittorio si applica solo agli atti recanti una pretesa impositiva, mentre restano esclusi gli atti meramente liquidatori o di rifiuto di rimborso .

1.4 Nuove regole sulla riscossione e sulla rottamazione

Nel quadro della riforma fiscale, il D.Lgs. 110/2024 ha introdotto importanti novità nella riscossione. Dal 1° gennaio 2025 l’Agenzia delle Entrate Riscossione deve tentare la notifica della cartella entro il nono mese successivo all’affidamento del carico , coordinando tale termine con quelli di decadenza previsti dall’art. 25 del D.P.R. 602/1973 . La stessa norma disciplina nuove modalità di dilazione e gestione dei piani di pagamento, estendendo il numero di rate possibili.

La Legge 197/2022 ha introdotto la cosiddetta rottamazione‑quater (definizione agevolata dei carichi affidati agli agenti della riscossione). I commi da 231 a 252 dell’art. 1 consentono ai contribuenti di estinguere i debiti iscritti a ruolo fino al 30 giugno 2022 versando solo l’imposta e gli interessi legali, senza sanzioni. Il 2025 ha riaperto la possibilità di aderire per chi era decaduto dal beneficio, e il termine di presentazione delle domande è stato fissato al 30 aprile 2025 . Il decreto legislativo 110/2024 ha pure previsto la riammissione dei contribuenti decaduti.

1.5 La crisi da sovraindebitamento e altre procedure concorsuali

Oltre alle procedure fiscali, chi si trova in stato di insolvenza a causa di debiti tributari può ricorrere agli strumenti previsti dalla legge 3/2012 (oggi confluita nel codice della crisi e dell’insolvenza). Essi comprendono il piano del consumatore, l’accordo di composizione della crisi e la procedura di liquidazione controllata. Tali strumenti permettono di ridurre o falcidiare i debiti tributari, comprese le cartelle, previa approvazione del giudice e dell’OCC. L’Avv. Monardo, in quanto gestore della crisi da sovraindebitamento, può assistere il debitore nella predisposizione di tali piani.

2. Procedura dopo la notifica dell’atto

2.1 Notifica dell’avviso di accertamento

Ricevere una comunicazione o un avviso di accertamento per redditi Airbnb non dichiarati è il primo passo della procedura. L’avviso deve essere motivato, indicare le norme violate, i calcoli effettuati e i termini per la difesa. Secondo l’art. 43 del D.P.R. 600/1973, l’avviso deve essere notificato entro i termini di decadenza (quinto o settimo anno) . Deve inoltre rispettare il contraddittorio preventivo: l’Amministrazione, prima di emettere l’atto definitivo, deve comunicare uno schema di avviso e concedere 60 giorni per fornire osservazioni .

Se l’avviso non è preceduto da contraddittorio (salvo i casi esclusi) o viene notificato oltre i termini di legge, l’atto è annullabile. È quindi fondamentale verificare la data di spedizione (fa fede il timbro postale per la raccomandata, la PEC per le notifiche telematiche) e confrontarla con la data di scadenza del termine.

2.2 Comunicazione di irregolarità e controlli automatizzati

In molti casi l’Agenzia invia una comunicazione di irregolarità a seguito dei controlli automatizzati (art. 36‑bis D.P.R. 600/1973) o dei controlli formali (art. 36‑ter). Queste comunicazioni non richiedono il contraddittorio e servono ad avvisare il contribuente di discrepanze tra la dichiarazione e i dati in possesso dell’Amministrazione. Se il contribuente non fornisce chiarimenti o non paga le somme entro 30 giorni, l’Agenzia iscrive i carichi e procede alla cartella. Anche in questa fase è possibile farsi assistere da un professionista per correggere eventuali errori.

2.3 Avviso di accertamento “rafforzato” e 60 giorni per reagire

L’avviso definitivo (talvolta chiamato avviso di accertamento con adesione) racchiude l’atto impositivo e l’invito a comparire. Una volta notificato, il contribuente ha 60 giorni per:

1. Impugnare l’atto dinanzi alla Corte di giustizia tributaria (già Commissione tributaria) di primo grado;
2. Presentare istanza di accertamento con adesione ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs. 218/1997 . L’istanza sospende il termine di impugnazione per 90 giorni ;
3. Pagare e aderire (acquiescenza): il contribuente può versare l’importo richiesto (con sconto delle sanzioni ridotte a un terzo) entro 60 giorni e chiudere la questione;
4. Richiedere in autotutela l’annullamento totale o parziale dell’atto per evidenti errori di persona, calcolo o diritto.

Durante questo periodo è consigliabile analizzare con attenzione l’atto, verificando:

• Legittimità della notifica (corretta intestazione, domicilio fiscale, PEC utilizzata);
• Rispetto del contraddittorio (60 giorni concessi? allegata la relazione di verifica?);
• Motivazione sufficiente: l’atto deve specificare le ragioni della ripresa a tassazione e il metodo di calcolo;
• Applicazione corretta della cedolare secca (21 % sul primo immobile, 26 % sul secondo, esclusa dal terzo ) e delle ritenute operate dagli intermediari ;
• Qualificazione dell’attività: se il contribuente gestisce tre o più immobili o fornisce servizi accessori, l’attività è imprenditoriale; in caso contrario potrebbe essere erroneamente qualificata come attività d’impresa.

2.4 Rottamazione e definizioni agevolate

Se l’avviso riguarda periodi di imposta fino al 30 giugno 2022 e l’importo è stato iscritto a ruolo, è possibile aderire alla rottamazione‑quater prevista dalla legge 197/2022. La rottamazione consente di pagare solo il tributo e gli interessi legali, eliminando sanzioni e interessi di mora. Nel 2025 è stata riaperta la possibilità di aderire per i contribuenti decaduti . Le scadenze delle rate e le modalità di presentazione dell’istanza sono determinate dai provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate Riscossione; in caso di mancato pagamento di una rata, il beneficio decade e l’importo residuo deve essere versato immediatamente.

2.5 Cartella esattoriale e termini per pagarla

Se l’avviso non viene impugnato o definito e diventa definitivo, l’Agenzia delle Entrate Riscossione procede a iscrivere il debito a ruolo e a notificare la cartella di pagamento. La cartella deve indicare l’ente creditore, l’importo del debito, le sanzioni, gli interessi e i diritti di notifica. Secondo l’art. 25 del D.P.R. 602/1973, la cartella deve essere notificata entro il terzo anno successivo alla dichiarazione per i controlli automatizzati e formalizzati e entro il secondo anno successivo alla definitività dell’accertamento . Il contribuente ha 60 giorni dalla notifica per pagare integralmente o presentare ricorso .

Se il pagamento non avviene entro 60 giorni, l’Agente della Riscossione può procedere con azioni esecutive: fermo amministrativo del veicolo, iscrizione di ipoteca sull’immobile, pignoramento dei conti correnti o dello stipendio. Per evitare queste conseguenze, è possibile:

1. Chiedere una rateizzazione ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. 602/1973: per debiti fino a 120.000 € la dilazione può arrivare a 72 rate mensili, mentre per importi superiori è necessaria la prova della temporanea difficoltà economica;
2. Chiedere la sospensione dell’esecuzione in sede giudiziale ai sensi dell’art. 47 del D.Lgs. 546/1992, dimostrando il periculum in mora (rischio di danno grave) e il fumus boni iuris (ragionevolezza del ricorso);
3. Ricorrere a procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento per ottenere la falcidia dei debiti e la sospensione delle azioni esecutive.

2.6 Fasi della procedura: schema riassuntivo

Per agevolare la comprensione, riportiamo qui di seguito uno schema cronologico delle fasi più comuni che conducono dalla mancata dichiarazione dei redditi Airbnb alla cartella esattoriale e alle possibili difese.

Fase	Descrizione	Termini principali
1. Ricezione della comunicazione di irregolarità	L’Agenzia rileva discrepanze e invia una comunicazione (controllo automatizzato/art. 36‑bis). Il contribuente può fornire chiarimenti o pagare.	Risposta entro 30 giorni dalla ricezione.
2. Schema di avviso di accertamento	In presenza di violazioni più gravi, l’Agenzia trasmette uno schema di avviso ai sensi dell’art. 6‑bis dello Statuto del contribuente, con tutti gli elementi della pretesa.	Il contribuente ha 60 giorni per presentare osservazioni .
3. Avviso di accertamento definitivo	Se le controdeduzioni non sono accolte o non vengono presentate, l’Amministrazione emette l’avviso definitivo.	Ricorso o istanza di adesione entro 60 giorni .
4. Accertamento con adesione	Il contribuente chiede la definizione concordata, con riduzione delle sanzioni.	Istanza entro 60 giorni; sospensione dei termini di ricorso per 90 giorni .
5. Rottamazione/definizione agevolata	Possibile per carichi affidati entro il 30 giugno 2022; consente di pagare solo imposta e interessi.	Adesione entro le scadenze fissate (es. 30 aprile 2025); perdita del beneficio in caso di mancato pagamento.
6. Emissione della cartella	Se l’avviso diventa definitivo, l’Agenzia delle Entrate Riscossione notifica la cartella.	Notifica entro i termini dell’art. 25 D.P.R. 602/1973 ; pagamento entro 60 giorni .
7. Ricorso contro la cartella	Il contribuente può contestare errori autonomi della cartella (notifica, motivazione, importo).	Ricorso entro 60 giorni dalla notifica.
8. Rateizzazione o sospensione	Per evitare l’esecuzione forzata il contribuente può chiedere dilazione o sospensione in sede giudiziale.	Rateizzazione ex art. 19 D.P.R. 602/1973; sospensione cautelare ex art. 47 D.Lgs. 546/1992.

Figura 1 – Infografica che riassume le principali fasi del procedimento e le strategie difensive disponibili.

3. Difese e strategie legali

La difesa contro un avviso di accertamento o una cartella esattoriale per redditi Airbnb non dichiarati si fonda sulla conoscenza precisa dei vizi formali e sostanziali che possono inficiare l’atto. Di seguito vengono illustrate le principali strategie utilizzate dall’Avv. Monardo e dal suo team per tutelare il contribuente.

3.1 Verifica preliminare dell’atto

La prima azione consiste nel verificare l’atto per individuare eventuali difetti di legittimità:

1. Controllo dei termini di notifica: l’avviso deve essere notificato entro il termine di decadenza (quinto o settimo anno) e la cartella entro i termini dell’art. 25 . Un avviso o una cartella notificati oltre tali termini sono nulli.
2. Validità della notifica: verifica della data e della modalità di notifica (posta, PEC, messo notificatore). Eventuali irregolarità (notifica a un indirizzo errato, mancata consegna, difetto di forma) possono rendere invalido l’atto.
3. Motivazione e prova: l’atto deve indicare in maniera chiara i presupposti di fatto e le norme violate. L’Amministrazione deve allegare i documenti dai quali emerge la pretesa (dati forniti da Airbnb, bonifici, estratti di contabilità). La mancanza di motivazione o la mancata indicazione delle prove rende l’atto illegittimo.
4. Corretta qualificazione dell’attività: occorre verificare se il contribuente esercita effettivamente un’attività d’impresa (tre o più immobili, servizi accessori) o se la locazione è di tipo privato. Errori di qualificazione possono condurre ad una tassazione impropria e vizi di legittimità.
5. Applicazione della cedolare secca: i canoni vanno tassati al 21 % sul primo immobile e al 26 % sul secondo ; la Cassazione ha riconosciuto la possibilità di applicare la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società . Se l’Agenzia ha disconosciuto l’opzione in modo non conforme ai principi stabiliti dalla giurisprudenza, l’atto è impugnabile.
6. Calcolo delle sanzioni e degli interessi: occorre verificare che le sanzioni siano applicate nel rispetto delle percentuali di legge e che gli interessi siano calcolati a partire dalla data corretta. Eventuali errori aritmetici o duplicazioni (ad esempio, doppia tassazione del medesimo canone) possono essere fatti valere.

3.2 Attivare il contraddittorio preventivo

In presenza di uno schema di avviso l’Agenzia concede 60 giorni per presentare osservazioni . È essenziale utilizzare questo periodo per far valere i propri argomenti:

• Richiedere accesso agli atti: ai sensi dell’art. 6‑bis, comma 3, il contribuente può accedere agli atti del fascicolo per verificare i dati in possesso dell’Amministrazione .
• Presentare osservazioni tecniche: si può contestare la qualificazione dell’attività, l’errata applicazione delle aliquote, la duplicazione di redditi, la mancanza di elementi probatori, l’incompetenza dell’ufficio o la decadenza dei termini.
• Proporre documentazione: contratti di locazione, estratti conto, documenti che attestano la ritenuta applicata da Airbnb o da altri intermediari.

Il contraddittorio consente spesso di risolvere la controversia in via amministrativa. Se l’Agenzia non accoglie le osservazioni, dovrà motivare espressamente il rigetto ; la mancata considerazione delle osservazioni può costituire motivo di ricorso.

3.3 Istanza di autotutela

Quando l’atto è affetto da errori evidenti, è possibile presentare un’istanza di autotutela. L’istanza non sospende i termini per il ricorso, ma può portare all’annullamento totale o parziale dell’atto se l’Agenzia riconosce l’errore. Gli errori che giustificano l’autotutela comprendono:

• Errore di persona (l’atto è indirizzato a un soggetto sbagliato);
• Errore di calcolo (somma errata, doppia imposizione);
• Errore di legge palese (applicazione di una norma abrogata o non applicabile).

L’Avv. Monardo consiglia di presentare l’istanza quando i vizi sono manifesti, allegando prove e argomentazioni. La P.A. è tenuta a rispondere entro un termine ragionevole e, se riconosce l’errore, deve annullare l’atto.

3.4 Accertamento con adesione

L’accertamento con adesione permette di raggiungere un accordo con l’Agenzia delle Entrate prima dell’instaurazione del contenzioso. Dopo la notifica dell’avviso definitivo, il contribuente può presentare istanza di adesione entro il termine di ricorso . L’istanza sospende i termini per 90 giorni . L’ufficio convoca il contribuente e propone una riduzione dell’imposta o delle sanzioni. Se le parti raggiungono l’accordo, il contribuente paga le somme concordate con riduzione delle sanzioni a un terzo. Il mancato rispetto dell’accordo (mancato pagamento) comporta la ripresa del contenzioso e la decadenza dei benefici.

Il vantaggio dell’adesione sta nella possibilità di ridurre notevolmente le sanzioni e definire la posizione tributaria in tempi rapidi. È però necessario valutare se conviene accettare la proposta dell’ufficio o se è più opportuno impugnare l’atto in sede giudiziale.

3.5 Ricorso alla Corte di giustizia tributaria

Se non si raggiunge un accordo o se l’atto presenta vizi sostanziali, il contribuente può presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria (CGT) entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso. Il ricorso può contenere richieste di sospensione dell’esecuzione e la contestazione di tutti i motivi di illegittimità. Le principali censure riguardano:

• Decadenza dei termini di accertamento ;
• Violazione del contraddittorio ;
• Difetto di motivazione e di prova;
• Errata qualificazione dell’attività (ad esempio, classificare una locazione breve come attività d’impresa senza i requisiti);
• Errata applicazione dell’aliquota o ritenuta;
• Inconferenza di norme o interpretazioni delle circolari prive di efficacia normativa .

Durante il giudizio è possibile chiedere la sospensione della cartella ai sensi dell’art. 47 del D.Lgs. 546/1992. Se il contribuente dimostra un grave ed irreparabile danno in caso di esecuzione e la probabile fondatezza del ricorso, la CGT può sospendere l’esecuzione fino alla decisione. È consigliabile allegare documenti che provano la situazione economica (estratti conto, buste paga) e la fondatezza delle eccezioni.

3.6 Piani di rateizzazione e procedure esecutive

Se la cartella non viene sospesa o annullata, il contribuente può chiedere all’Agente della Riscossione una rateizzazione del debito ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. 602/1973. Fino al 2024 la dilazione standard era di 72 rate mensili; la riforma della riscossione (D.Lgs. 110/2024) ha esteso il numero di rate e ha previsto che per i debiti fino a 120.000 € la rateizzazione è concessa automaticamente, mentre per importi maggiori è richiesta la dimostrazione della temporanea difficoltà economica .

In alternativa, il contribuente può presentare al giudice un’istanza di sospensione dell’esecuzione (art. 47 D.Lgs. 546/1992). Se la sospensione è concessa, l’Agente della Riscossione non può procedere a pignoramenti o ipoteche fino alla decisione definitiva.

3.7 Procedure di sovraindebitamento

Quando il debito tributario, sommato ad altri debiti, genera una situazione di sovraindebitamento, il contribuente può accedere agli strumenti della legge 3/2012 (ora confluita nel Codice della crisi e dell’insolvenza). In particolare:

• Piano del consumatore: riservato alle persone fisiche che hanno debiti di natura non imprenditoriale. Consente di proporre ai creditori (fisco incluso) un piano di rientro con falcidia (riduzione) dei debiti e rateizzazione, previa omologazione del tribunale. Se il piano è omologato, tutte le azioni esecutive sono sospese e i debiti residui vengono cancellati al termine del piano.
• Accordo di composizione della crisi: destinato a professionisti, lavoratori autonomi e imprenditori minori. Prevede un accordo con i creditori che, una volta omologato, vincola tutti i creditori aderenti; permette di falcidiare le cartelle e ripartire le somme disponibili.
• Liquidazione controllata: simile al fallimento per i non imprenditori, consente la vendita controllata dei beni al fine di soddisfare i creditori e poi ottenere l’esdebitazione.

L’Avv. Monardo, quale gestore della crisi da sovraindebitamento, supporta il debitore nella predisposizione e nella presentazione di questi piani, nel rispetto dei requisiti e delle procedure dell’OCC.

3.8 Le alternative stragiudiziali: transazioni e trattative

Oltre alle procedure codificate, esistono soluzioni stragiudiziali basate sulla trattativa diretta con l’Agenzia delle Entrate o l’Agente della Riscossione. In alcuni casi, soprattutto quando vi sono dubbi sulla legittimità della pretesa o quando il contribuente è in difficoltà economica, l’Amministrazione può accettare una transazione con pagamento ridotto o rateizzato. Tale soluzione non è codificata da norme specifiche, ma è spesso utilizzata in pratica per chiudere contenziosi complessi. È fondamentale presentare un dossier completo (redditi, patrimonio, spese) e motivare la proposta. L’esperienza dell’Avv. Monardo nel negoziare con gli uffici fiscali consente di ottenere accordi vantaggiosi per il contribuente.

4. Strumenti alternativi alla riscossione: rottamazione, definizioni agevolate, piani del consumatore e accordi di ristrutturazione

4.1 Definizioni agevolate (“rottamazione”)

La rottamazione dei ruoli consente di definire i debiti iscritti a ruolo versando solo l’imposta e gli interessi legali, senza sanzioni né interessi di mora. Le edizioni più recenti sono la rottamazione‑ter (2018), la saldo e stralcio (2019) e la rottamazione‑quater introdotta dalla legge di bilancio 2023 (L. 197/2022). I commi 231‑252 dell’art. 1 della L. 197/2022 disciplinano la rottamazione‑quater, cui possono accedere i contribuenti con carichi affidati all’Agente della Riscossione fino al 30 giugno 2022. Nel 2025 è stata prevista la riammissione per chi era decaduto per mancato pagamento . Gli importi devono essere versati in un massimo di 18 rate in cinque anni; la domanda si presenta online sul sito dell’Agenzia delle Entrate Riscossione entro le scadenze fissate (ad esempio 30 aprile 2025). L’omesso o tardivo pagamento di una rata comporta la decadenza dalla definizione e la ripresa della riscossione.

Vantaggi e limiti

I vantaggi della rottamazione sono evidenti: cancellazione delle sanzioni e degli interessi di mora, riduzione consistente del debito e possibilità di rateizzare. Tuttavia, non tutti i carichi sono ammessi (sono esclusi i debiti per dazi, contributi previdenziali non versati agli enti, multe stradali se non espressamente incluse). Inoltre, la rottamazione non ferma gli accertamenti in corso: riguarda solo i carichi già iscritti a ruolo.

4.2 Concordato preventivo biennale e concordato fiscale

La riforma fiscale 2023‑2025 ha introdotto il concordato preventivo biennale per le partite IVA in regime ordinario o forfettario. Si tratta di una proposta di reddito concordato per due anni, basata su algoritmi degli Indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA). Se il contribuente accetta il reddito proposto, l’Agenzia delle Entrate rinuncia ai controlli ordinari su quel biennio. Anche per gli host di locazioni brevi che superano i due immobili e diventano imprenditori, il concordato preventivo può essere una soluzione per evitare contestazioni future.

Il concordato non estingue i debiti pregressi, ma può fornire certezza fiscale. Per aderire occorre avere i requisiti soggettivi (non avere debiti scaduti superiori a 5.000 €) e presentare la domanda telematicamente. L’Avv. Monardo con i suoi commercialisti assiste i contribuenti nella valutazione della convenienza del concordato.

4.3 Piani del consumatore e accordi di ristrutturazione

Quando la posizione debitoria è complessa e coinvolge non solo il fisco ma anche banche e altri creditori, gli strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento diventano fondamentali. I più utilizzati sono:

• Piano del consumatore: il debitore (persona fisica che non esercita impresa) presenta al tribunale un piano di pagamento dei debiti con falcidia. Il piano richiede l’attestazione dell’organismo di composizione della crisi (OCC) e, una volta omologato, è vincolante per tutti i creditori. Il debitore può conservare la prima casa se ritiene che non vi siano alternative e può ottenere l’esdebitazione (cancellazione dei debiti residui) al termine del piano.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: destinato a imprenditori minori e professionisti. Richiede l’approvazione della maggioranza dei creditori e l’omologazione del tribunale. Anche in questo caso è possibile falcidiare le cartelle esattoriali.
• Liquidazione controllata: se non è possibile soddisfare i creditori con piani o accordi, il debitore può richiedere la liquidazione del proprio patrimonio. Il tribunale nomina un liquidatore che vende i beni e ripartisce il ricavato tra i creditori. Al termine il debitore ottiene l’esdebitazione.

L’Avv. Monardo, in quanto gestore della crisi da sovraindebitamento e negoziatore della crisi d’impresa, assiste il debitore nella scelta e nella gestione della procedura più idonea.

4.4 Procedure locali per la tassa di soggiorno

Le locazioni brevi possono essere soggette alla tassa di soggiorno prevista dai regolamenti comunali. La sentenza della Cassazione Sezioni Unite n. 1527/2025 ha chiarito che gli operatori non sono agenti contabili ma soggetti passivi del tributo . Pertanto essi sono tenuti a riscuotere la tassa e a versarla, ma l’avviso di accertamento per il mancato versamento segue le regole ordinarie di accertamento (termine quinquennale). L’host deve verificare le delibere comunali (tariffe, esenzioni, adempimenti) e assicurarsi di presentare la dichiarazione annuale. Eventuali cartelle relative alla tassa di soggiorno possono essere contestate per difetto di notifica, mancato contraddittorio o superamento del termine quinquennale.

5. Errori comuni e consigli pratici

Gestire affitti brevi senza adeguata attenzione può portare a conseguenze fiscali gravi. Ecco gli errori più frequenti e i consigli per evitarli:

1. Non dichiarare i redditi percepiti: anche se l’intermediario trattiene la ritenuta, è necessario indicare i canoni nella dichiarazione dei redditi e applicare la cedolare secca. Omessi e minori canoni sono la principale causa degli accertamenti.
2. Non verificare la ritenuta applicata dall’intermediario: Airbnb applica la ritenuta del 21 % (o 26 %) e la versa all’Agenzia delle Entrate . Talvolta però l’host non confronta la ritenuta con i canoni percepiti. È indispensabile conservare le estratte conto di Airbnb e registrare l’esatto importo trattenuto.
3. Superare la soglia dei due immobili senza aprire la partita IVA: dal 2026 chi affitta tre o più immobili è imprenditore per presunzione . Continuare come privato comporta l’accertamento d’ufficio, l’applicazione dell’IVA, l’iscrizione INPS e l’irrogazione di sanzioni.
4. Offrire servizi aggiuntivi non consentiti: la locazione breve non può comprendere servizi tipici degli alberghi (colazione, pulizia giornaliera, reception) . L’offerta di tali servizi fa scattare l’attività ricettiva e l’obbligo di partita IVA e SCIA.
5. Ignorare la comunicazione del CIN e degli adempimenti: ogni immobile deve avere un CIN da indicare negli annunci e da esporre . Occorre inoltre adempiere alla comunicazione degli ospiti via Alloggiati Web, all’invio dei dati statistici ISTAT e al versamento della tassa di soggiorno.
6. Non rispettare il contraddittorio: se si riceve uno schema di avviso, è un’opportunità preziosa per contestare la pretesa. Non presentare osservazioni significa rinunciare a una difesa efficace e all’eventuale annullamento dell’atto.
7. Impugnare oltre i termini: il ricorso deve essere presentato entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso o della cartella . Presentare ricorso oltre tale termine comporta l’inammissibilità e la definitività della pretesa.
8. Trascurare la richiesta di sospensione: quando si impugna la cartella è opportuno chiedere la sospensione dell’esecuzione; in mancanza, l’Agente della Riscossione potrà procedere con pignoramenti o ipoteche.
9. Affidarsi a informazioni non ufficiali: molte informazioni online sono imprecise o datate. È fondamentale basarsi su fonti normative, giurisprudenziali e consultare professionisti qualificati.
10. Non pianificare la gestione fiscale: chi inizia a gestire affitti brevi deve valutare se conviene restare nel regime privato con cedolare secca o aprire la partita IVA e optare per il regime forfettario . Una pianificazione fiscale preventiva evita future contestazioni.

6. Tabelle riepilogative e sintesi

Di seguito alcune tabelle riassuntive per avere a colpo d’occhio le informazioni più importanti.

6.1 Numero di immobili e regime fiscale

Numero di immobili destinati ad affitti brevi	Regime	Imposte e obblighi
1 immobile	Privato	Cedolare secca al 21 % ; nessuna partita IVA; CIN obbligatorio; comunicazioni Alloggiati Web, ISTAT, tassa di soggiorno (se prevista).
2 immobili	Privato	Cedolare secca al 21 % sul primo immobile e 26 % sul secondo ; niente partita IVA; obblighi come sopra.
3 o più immobili	Imprenditore	Obbligo di partita IVA e iscrizione alla Camera di Commercio; regime forfettario (imposta sostitutiva al 15 % su reddito imponibile del 40 %) o regime ordinario ; iscrizione INPS gestione commercianti ; SCIA per ogni immobile; nulla cedolare secca.

6.2 Termini dell’accertamento e della cartella

Fase	Termine	Riferimento normativo
Notifica avviso di accertamento (dichiarazione presentata)	Entro 31 dicembre del quinto anno successivo	Art. 43 D.P.R. 600/1973
Notifica avviso di accertamento (omessa dichiarazione)	Entro 31 dicembre del settimo anno	Art. 43 D.P.R. 600/1973
Notifica cartella (liquidazione art. 36‑bis)	Entro 31 dicembre del terzo anno	Art. 25 D.P.R. 602/1973
Notifica cartella (controllo formale art. 36‑ter)	Entro 31 dicembre del quarto anno	Art. 25 D.P.R. 602/1973
Notifica cartella (accertamento definitivo)	Entro il secondo anno successivo all’iscrizione a ruolo	Art. 25 D.P.R. 602/1973
Contraddittorio preventivo	60 giorni per presentare osservazioni	Art. 6‑bis L. 212/2000
Ricorso avverso avviso o cartella	60 giorni dalla notifica	D.Lgs. 546/1992
Istanza di accertamento con adesione	Entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso	D.Lgs. 218/1997
Sospensione termini per adesione	90 giorni	D.Lgs. 218/1997

7. Domande e risposte frequenti (FAQ)

1. Ho un solo appartamento che affitto su Airbnb: devo dichiarare i redditi?

Sì. Anche se la piattaforma applica la ritenuta del 21 %, devi inserire i canoni percepiti nel modello 730 o nel modello Redditi PF. La ritenuta è un acconto; se supera l’imposta dovuta avrai un rimborso . Non dichiarare i redditi è evasione e comporta l’accertamento.

2. Ho due appartamenti: posso scegliere quale tassare al 21 % e quale al 26 %?

Sì. Dal 2026 hai ancora diritto alla cedolare secca su due immobili, ma l’aliquota è 21 % su un immobile e 26 % sull’altro . Puoi scegliere in dichiarazione su quale applicare il 21 % (conviene farlo sull’immobile che genera più reddito). Dal terzo immobile non puoi più applicare la cedolare secca .

3. La cedolare secca è applicabile se l’inquilino è una società?

Secondo la Cassazione (sentenza n. 12395/2024), sì: la qualità di impresa del conduttore non impedisce al locatore persona fisica di optare per la cedolare secca, perché l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 si riferisce solo alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di impresa . Tuttavia la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite, quindi è opportuno monitorare gli sviluppi.

4. Cosa succede se non rispondo allo schema di avviso entro 60 giorni?

Se non presenti osservazioni, l’Agenzia può emettere l’avviso definitivo senza tener conto delle tue eccezioni. Questo riduce le possibilità di ottenere un annullamento. Inoltre, l’atto non preceduto dal contraddittorio è annullabile . È quindi consigliabile attivarsi entro il termine.

5. Posso presentare istanza di accertamento con adesione e ricorso contemporaneamente?

No. L’istanza di adesione sospende i termini per il ricorso . Se si presenta il ricorso, l’istanza si considera rinunciata. Puoi però valutare l’adesione durante il contraddittorio oppure presentare il ricorso e chiedere la mediazione se il valore non supera 50.000 €.

6. In quali casi conviene la rottamazione?

La rottamazione conviene quando il debito è già iscritto a ruolo e le sanzioni e gli interessi di mora sono elevati. Grazie alla rottamazione paghi solo l’imposta e gli interessi legali. Non è applicabile agli accertamenti in corso o ai carichi affidati dopo il 30 giugno 2022 (salvo proroghe). Ricorda che il mancato pagamento di una rata fa decadere il beneficio .

7. Ho ricevuto una cartella per la tassa di soggiorno: quali sono i miei diritti?

La cartella per la tassa di soggiorno deve essere preceduta da un avviso di accertamento notificato entro cinque anni . La Corte di Cassazione ha riconosciuto che l’host non è agente contabile ma soggetto passivo del tributo ; pertanto l’avviso deve rispettare il contraddittorio e i termini di decadenza. Puoi contestare l’atto se manca la motivazione, è notificato oltre i termini o non tiene conto della giurisprudenza.

8. Posso rateizzare una cartella per redditi Airbnb?

Sì. Puoi presentare domanda di rateizzazione all’Agenzia delle Entrate Riscossione ai sensi dell’art. 19 del D.P.R. 602/1973. Per debiti fino a 120.000 € la rateizzazione è concessa automaticamente (max 72 rate); per importi superiori occorre dimostrare la temporanea difficoltà economica e la rata può aumentare .

9. Cosa succede se non pago la cartella entro 60 giorni?

Scaduto il termine, l’Agente della Riscossione può attivare procedure coattive: fermo amministrativo, ipoteca, pignoramento del conto corrente o dello stipendio. Per evitare tali azioni bisogna pagare, rateizzare o ottenere una sospensione giudiziale.

10. Quali documenti devo conservare per difendermi?

Conserva i contratti di locazione, le ricevute di pagamento dei canoni, gli estratti conto della piattaforma (con ritenuta applicata), le dichiarazioni dei redditi, le ricevute del versamento della tassa di soggiorno, la documentazione inviata alla Questura (Alloggiati Web) e all’ISTAT. Saranno fondamentali per dimostrare la correttezza della tua posizione.

11. Se affitto solo una stanza del mio appartamento, sono considerato imprenditore?

No. Il conteggio degli immobili riguarda le unità catastali, non le stanze. Affittare più stanze dello stesso appartamento conta come un solo immobile . L’obbligo di partita IVA scatta solo dal terzo appartamento distinto .

12. Devo presentare la SCIA al Comune per le locazioni brevi?

Dipende dalla Regione e dal Comune. Alcune Regioni richiedono la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) anche per i privati, mentre altre solo per gli imprenditori. Dal 2025, chi svolge affitti brevi in forma imprenditoriale deve sempre presentare la SCIA . Occorre verificare le normative locali.

13. La Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali le leggi regionali che limitano gli affitti brevi?

No. La Corte costituzionale con la sentenza n. 186/2025 ha dichiarato non fondate o inammissibili le questioni sollevate dal Governo contro la legge della Regione Toscana che limitava gli affitti brevi . La Corte ha riconosciuto la legittimità delle misure regionali che perseguono interessi di tutela del territorio e dell’abitazione. Pertanto le Regioni possono imporre limiti e obblighi, purché non in contrasto con la normativa statale.

14. Posso pagare solo le imposte e contestare le sanzioni?

In sede di ricorso è possibile chiedere la riduzione o l’annullamento delle sanzioni per mancanza di colpevolezza, attenuanti o errori dell’Ufficio. Si può anche aderire all’avviso per la sola imposta e contestare le sanzioni. In sede di accertamento con adesione le sanzioni sono automaticamente ridotte a un terzo.

15. Come calcolo la convenienza tra cedolare secca e regime ordinario?

La cedolare secca è conveniente se i canoni percepiti non superano un certo livello: paghi un’aliquota fissa (21 % o 26 %) e non hai addizionali. Nel regime ordinario l’imposta si calcola con le aliquote IRPEF progressive (fino al 43 %) ma puoi dedurre le spese per la gestione dell’immobile. L’articolo include una simulazione numerica al paragrafo 8 per confrontare i due regimi.

16. Qual è la differenza tra locazione breve e affitto turistico?

La locazione breve (o affitto breve) è un contratto di durata non superiore a 30 giorni, privo di servizi accessori . L’affitto turistico o locazione turistica è regolato dalle normative regionali e può prevedere determinati adempimenti (SCIA, registrazione). Spesso è gestito da imprenditori. I B&B, invece, sono strutture ricettive con servizi di prima colazione e hanno disciplina specifica.

17. Cosa significa “presunzione assoluta di imprenditorialità”?

Significa che dal 2026 chi affitta tre o più immobili è considerato imprenditore per legge, indipendentemente dal volume d’affari, dai servizi offerti o dalla modalità di gestione . Non è ammessa prova contraria. Ciò comporta l’obbligo di partita IVA, la tenuta della contabilità, l’iscrizione INPS e la gestione aziendale.

18. Come posso ottenere il CIN per i miei immobili?

Il Codice Identificativo Nazionale si richiede sulla piattaforma del Ministero del Turismo (Banca Dati delle Strutture Ricettive – BDSR). Occorre autenticarsi con SPID o CIE, inserire i dati dell’immobile e della categoria (privato o imprenditore). Il codice va esposto all’esterno dell’immobile e indicato negli annunci .

19. La ritenuta del 21 % operata da Airbnb è sufficiente a pagare tutte le imposte?

No. La ritenuta è un acconto. Se l’imposta dovuta (21 % o 26 % sui canoni) è superiore a quanto trattenuto, dovrai versare la differenza in sede di dichiarazione. Se la ritenuta è superiore, potrai ottenere un rimborso.

20. Posso scaricare le spese di gestione dell’immobile in regime di cedolare secca?

No. Con la cedolare secca non è possibile dedurre le spese di manutenzione, arredamento, utenze, provvigioni. Queste spese sono deducibili solo nel regime d’impresa o nel regime ordinario. È uno dei motivi per cui la cedolare secca resta conveniente solo se le spese non sono elevate.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Confronto tra cedolare secca e regime ordinario (2026)

Supponiamo che Luca abbia due immobili a Bologna che affitta tramite Airbnb. Nel 2025 ha incassato 15.000 € per il primo immobile e 8.000 € per il secondo. Con le nuove regole 2026, desidera calcolare le imposte dovute in diversi scenari.

Scenario 1 – Cedolare secca (regime privato)

Luca decide di applicare la cedolare secca al 21 % sul primo immobile e al 26 % sul secondo. Le imposte lorde saranno:

• Imposta sul primo immobile: 15.000 € × 21 % = 3.150 €;
• Imposta sul secondo immobile: 8.000 € × 26 % = 2.080 €;
• Totale imposte: 5.230 €.

Supponiamo che Airbnb trattenga, a titolo di ritenuta, il 21 % sui canoni del primo immobile (3.150 €) e il 26 % sul secondo (2.080 €). Le ritenute coincidono con l’imposta, quindi Luca non dovrà versare nulla in sede di dichiarazione né riceverà rimborsi.

Scenario 2 – Regime ordinario IRPEF

Se Luca optasse per il regime ordinario (senza cedolare secca), i canoni rientrerebbero nel reddito complessivo soggetto ad aliquote progressive. Supponiamo che Luca abbia un reddito da lavoro dipendente di 30.000 €; sommando i canoni (23.000 €) il reddito totale sarebbe 53.000 €. Applicando le aliquote IRPEF 2026 (23 %, 27 %, 38 %, 43 %) Luca pagherebbe sullo scaglione di 20.000 € a 23 % e sul resto a 27 % o 38 %, con un’imposta superiore a 12.000 €. Tuttavia potrebbe dedurre le spese di gestione (spese condominiali, manutenzione, commissioni Airbnb). Se le spese fossero 5.000 €, il reddito imponibile scenderebbe a 48.000 €, generando comunque un’imposta più alta della cedolare secca. Per questo la cedolare secca rimane generalmente più conveniente per i privati.

8.2 Impatto della presunzione imprenditoriale dal terzo immobile

Assumiamo che Marta possieda tre appartamenti a Roma e incassi complessivamente 45.000 € all’anno dagli affitti brevi (18.000 € + 15.000 € + 12.000 €). Dal 2026 è considerata imprenditrice. Marta decide di aprire la partita IVA in regime forfettario. Il coefficiente di redditività per le locazioni turistiche in regime forfettario è del 40 % . Il reddito imponibile di Marta sarà:

• Reddito imponibile: 45.000 € × 40 % = 18.000 €;
• Imposta sostitutiva (15 %): 18.000 € × 15 % = 2.700 € (se Marta è nuova attività, l’aliquota sarebbe 5 % per cinque anni);
• Contributi INPS: la Gestione commercianti INPS richiede contributi fissi di circa 4.611 € . Se Marta chiede la riduzione del 35 %, verserà circa 3.000 €;
• Totale complessivo: 2.700 € + 3.000 € ≈ 5.700 €.

Rispetto alla cedolare secca, il regime forfettario è leggermente più oneroso perché include i contributi INPS, ma garantisce la deducibilità dei costi non calcolati nel coefficiente e consente di espandere l’attività senza limiti.

8.3 Simulazione di accertamento e cartella

Consideriamo Giovanni, proprietario di due appartamenti affittati a Napoli. Nel 2023 ha incassato 20.000 € dai due immobili, ma non ha dichiarato nulla. Airbnb ha trattenuto 4.200 € a titolo di ritenuta (21 % su 12.000 € e 26 % su 8.000 €). Nel 2026 l’Agenzia delle Entrate rileva l’omessa dichiarazione e notifica un avviso di accertamento per gli anni 2023 (entro il 31 dicembre 2028) e 2024 (entro il 31 dicembre 2029). L’avviso richiede il pagamento dell’imposta (20.000 € × 21 % = 4.200 €) minus le ritenute già versate (4.200 €), ma applica una sanzione del 30 % per omessa dichiarazione più interessi. Totale richiesto: 1.260 € di sanzione + 100 € di interessi.

Giovanni, assistito dall’Avv. Monardo, verifica che l’avviso non sia stato preceduto dal contraddittorio. Presenta osservazioni e dimostra che la ritenuta di Airbnb ha assolto l’imposta. L’Agenzia riconosce l’errore e in autotutela annulla la parte relativa all’imposta, lasciando solo la sanzione ridotta. Se l’Ufficio avesse insistito, Giovanni avrebbe potuto presentare istanza di adesione o ricorso, chiedendo la sospensione dell’esecuzione.

8.4 Rottamazione e risparmio economico

Supponiamo che Sara abbia accumulato debiti tributari per 30.000 € (di cui 12.000 € imposta, 8.000 € interessi e 10.000 € sanzioni) iscritti a ruolo nel 2022. Nel 2025 richiede di aderire alla rottamazione‑quater. Con la definizione agevolata Sara dovrà versare solo imposta e interessi, quindi 12.000 € + 8.000 € = 20.000 €, rateizzabili in 18 rate (1.111 € ciascuna). Risparmierà 10.000 € di sanzioni. Tuttavia dovrà rispettare puntualmente le scadenze; il mancato pagamento di una rata comporterebbe la perdita del beneficio e la ripresa della riscossione per l’intero importo, compresi sanzioni e interessi di mora.

9. Conclusione

La gestione delle locazioni brevi attraverso piattaforme come Airbnb offre opportunità economiche importanti, ma espone i proprietari a rischi fiscali se non vengono rispettate le normative. La legge di bilancio 2026 ha reso più rigida la disciplina, introducendo l’obbligo di partita IVA dal terzo immobile e modificando le aliquote della cedolare secca . L’Amministrazione finanziaria, grazie ai dati forniti dagli intermediari , effettua controlli incrociati e può notificare avvisi di accertamento fino al quinto o settimo anno . Una volta notificato l’avviso, il contribuente ha solo 60 giorni per reagire; trascorso questo termine la pretesa diventa definitiva e può sfociare nella cartella esattoriale .

La difesa si costruisce su più livelli: verifica della legittimità dell’atto, attivazione del contraddittorio preventivo , ricorso o adesione, istanza di autotutela, valutazione di rottamazione o di piani di rateizzazione. In presenza di debiti ingenti, gli strumenti di sovraindebitamento possono garantire la falcidia dei debiti e la sospensione delle azioni esecutive. È fondamentale agire tempestivamente e con competenze tecniche, poiché ogni errore procedurale può compromettere la difesa. La giurisprudenza offre spunti favorevoli (come la possibilità di applicare la cedolare secca anche se l’inquilino è una società ) ma le interpretazioni possono cambiare, quindi occorre monitorare gli sviluppi.

L’intervento dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare offrono un’assistenza completa a chi riceve un avviso di accertamento o una cartella esattoriale per redditi Airbnb non dichiarati. L’avvocato, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento, analizza l’atto, verifica i termini e i vizi, avvia il contraddittorio, prepara l’istanza di adesione o il ricorso, e valuta con il contribuente la convenienza di definizioni agevolate o di piani del consumatore. In caso di procedimenti giudiziali, rappresenta il contribuente dinanzi alle Corti di giustizia tributaria, richiedendo la sospensione dell’esecuzione e puntando all’annullamento della pretesa.

Grazie alla collaborazione con commercialisti esperti in fiscalità immobiliare, l’Avv. Monardo può assistere anche nella pianificazione preventiva, aiutando i proprietari a scegliere il regime fiscale più conveniente, a gestire gli adempimenti (CIN, SCIA, Alloggiati Web) e a evitare gli errori più comuni. La sua esperienza come professionista fiduciario di un OCC e esperto negoziatore della crisi d’impresa consente di proporre soluzioni personalizzate anche nelle situazioni più complesse.

Se hai ricevuto un avviso di accertamento o una cartella per redditi Airbnb non dichiarati, non aspettare: ogni giorno che passa riduce le possibilità di difesa.

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