Introduzione

Gli accertamenti fiscali legati agli affitti brevi rappresentano uno degli ambiti più delicati per gli operatori del settore turistico e immobiliare, specialmente quando la gestione avviene tramite società. L’adozione, negli ultimi anni, di normative sempre più stringenti in materia di locazioni turistiche di breve durata, insieme alle continue modifiche apportate dalla legislazione finanziaria, hanno trasformato un’attività spesso considerata marginale in una vera e propria impresa soggetta a complesse regole tributarie. L’inosservanza di tali regole può comportare pesanti contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate, con conseguente emissione di avvisi di accertamento, sanzioni e richieste di imposte arretrate.

Questo articolo, aggiornato a febbraio 2026, ha lo scopo di fornire una guida completa alle società e ai gestori professionali di affitti brevi su come affrontare e difendersi efficacemente da un accertamento fiscale. Verranno analizzati i principali profili normativi e giurisprudenziali, le novità introdotte dalla Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026), le sentenze più recenti della Corte di Cassazione e della Corte costituzionale e gli strumenti di difesa a disposizione del contribuente.

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• Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia ai sensi della Legge 3/2012, nonché professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC).
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Grazie a queste competenze, l’Avv. Monardo e il suo staff offrono una consulenza completa e personalizzata che spazia dall’analisi dell’atto di accertamento alle impugnazioni davanti alla Corte di Giustizia Tributaria, dalla richiesta di sospensione degli effetti dell’atto alla trattativa con l’Agenzia delle Entrate, dall’elaborazione di piani di rientro o accordi di ristrutturazione alla gestione delle procedure concorsuali e delle soluzioni stragiudiziali. L’obiettivo è tutelare il contribuente e, ove possibile, ottenere una definizione del debito che permetta di salvaguardare il patrimonio e proseguire l’attività.

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1. Contesto normativo: come sono regolati gli affitti brevi gestiti da società

1.1 Definizione di «locazioni brevi» e quadro generale

La disciplina dei cosiddetti affitti brevi nasce con l’articolo 4 del D.L. 50/2017, convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017. Tale norma ha introdotto un regime fiscale agevolato per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o attraverso intermediari e piattaforme digitali. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca, l’imposta sostitutiva era fissata nella misura del 21 % .

Per qualificarsi come “locazioni brevi” dovevano ricorrere tre elementi fondamentali:

1. Durata massima di 30 giorni per ciascun contratto.
2. Locatore persona fisica che stipula il contratto al di fuori dell’esercizio di impresa.
3. Possibilità di includere servizi accessori (fornitura di biancheria e pulizia locali) che non configurino attività di tipo ricettivo.

Gli intermediari immobiliari e i portali telematici erano tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati e, se incassavano i canoni o i corrispettivi, a operare una ritenuta a titolo d’acconto . La norma prevedeva altresì la possibilità di emanare un decreto ministeriale per individuare i criteri in base ai quali l’esercizio di tali locazioni potesse essere considerato attività d’impresa (in riferimento all’art. 2082 c.c.) .

1.2 Estensione alle società: reddito fondiario o reddito d’impresa?

Per le persone giuridiche, la questione è più complessa. In linea generale, i redditi derivanti da locazioni di immobili rientrano tra i redditi fondiari (art. 9 TUIR), ma le entrate di una società sono per definizione redditi d’impresa (artt. 6 e 81 TUIR). La circolare delle Entrate e l’orientamento dottrinale hanno chiarito che, per i soggetti diversi dalle persone fisiche, la locazione di immobili costituisce in ogni caso attività imprenditoriale, con tassazione ordinaria nell’ambito del reddito d’impresa. La relazione del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili (CNDCEC) precisa che le società commerciali producono sempre reddito d’impresa anche se si limitano a mettere a disposizione immobili senza una vera organizzazione, poiché è sufficiente la disponibilità di capitali o mezzi organizzati per qualificare l’attività come imprenditoriale .

Questo orientamento è confermato da una storica sentenza della Cassazione (Sez. Trib., 29 agosto 1997, n. 8193), secondo cui un soggetto svolge attività d’impresa anche se l’organizzazione si riduce al mero impiego di capitali . Di conseguenza, la cedolare secca non può essere applicata dalle società. La norma sulle locazioni brevi consente l’opzione solo alle persone fisiche non imprenditori e non può essere estesa ai soggetti giuridici.

1.3 Il comma 595 della Legge 178/2020 e la presunzione di imprenditorialità

La Legge di Bilancio 2021 (Legge 178/2020) ha introdotto, al comma 595 dell’articolo 1, una norma di interpretazione che stabiliva una presunzione di esercizio in forma imprenditoriale quando un soggetto fisico stipulava più di 4 contratti di locazione breve nel medesimo periodo d’imposta. In tal caso, il reddito prodotto da tutti i contratti veniva considerato reddito d’impresa. La ratio era evitare abusi nell’uso della cedolare secca; ma la norma si applicava solo alle persone fisiche e non incideva sulla regola che le società sono sempre imprenditori.

Secondo il documento CNDCEC del 16 febbraio 2026, questa presunzione non riguardava le società, ma confermava che le attività di locazione breve svolte da società producono sempre reddito d’impresa .

1.4 La riforma 2026: riduzione del limite a due immobili e nuovi obblighi

Con la Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) il legislatore è intervenuto nuovamente, modificando il comma 595 dell’art. 1 della Legge 178/2020 e l’art. 4 del D.L. 50/2017. A partire dal 1° gennaio 2026:

• Il numero massimo di immobili per cui una persona fisica può applicare la cedolare secca sulle locazioni brevi scende da quattro a due. Superato tale limite, anche la persona fisica è presuntivamente considerata imprenditore, con conseguente obbligo di aprire una partita IVA, iscriversi al Registro delle imprese, presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso il SUAP comunale e applicare il regime IVA.
• Per il primo immobile resta la cedolare secca al 21 %; sul secondo immobile alcune fonti indicano un’aliquota del 26 % , ma il testo finale approvato nella legge ha mantenuto l’aliquota unica del 21 % secondo il dossier ANCE . Alla data di febbraio 2026 il punto è ancora oggetto di dibattito: in via prudenziale conviene consultare il testo di legge per verificare se sia prevista una differenziazione di aliquote.
• Dalla terza unità abitativa scatta la presunzione di imprenditorialità; la società o il privato che superi il limite deve in ogni caso trattare i proventi come reddito d’impresa.

La modifica, fortemente voluta dal Governo per contrastare l’eccesso di affitti turistici nei centri urbani, rappresenta un cambiamento epocale, imponendo a molti piccoli proprietari la scelta tra l’apertura di una partita IVA o il rientro nell’ambito dei contratti classici di locazione a lungo termine.

Parallelamente, la riforma ha introdotto nuovi adempimenti:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN): l’art. 13‑ter del D.L. 145/2023 (convertito in L. 191/2023) ha istituito un codice unico da affiggere e utilizzare per pubblicizzare l’immobile. Tutti i proprietari e i gestori, comprese le locazioni brevi, devono richiederlo e indicarlo negli annunci, salvo le ipotesi di ospitalità gratuita . Dal 2 gennaio 2025 le sanzioni per mancata esposizione del CIN possono arrivare a 5.000 euro .
• Obbligo di SCIA e sicurezza antincendio: la normativa prevede che chi esercita attività ricettiva o di locazione turistica oltre i due immobili debba presentare la SCIA al Comune e dotarsi di rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori, cartellonistica e altri requisiti antincendio . Le Regioni possono stabilire ulteriori requisiti.
• Tassa di soggiorno: la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 1527/2025 (depositata il 23 gennaio 2026), ha stabilito che la tassa di soggiorno rientra nella giurisdizione del giudice tributario e che i gestori non sono agenti contabili per la riscossione . Pertanto non devono più presentare il modello 21 alla Corte dei Conti, ma restano tenuti a riscuotere l’imposta e versarla al Comune.

1.5 Regolamentazione locale e intervento della Corte costituzionale

Oltre alle norme nazionali, gli enti locali hanno adottato regolamenti per contingentare il numero di locazioni turistiche e limitarne l’impatto sulla residenza. La Corte costituzionale con la sentenza n. 186/2025 ha affrontato il conflitto fra proprietà privata e normativa locale: la Corte ha riconosciuto la legittimità di regolamenti comunali che subordinano l’attività di locazione breve al rilascio di licenze e impongono limiti numerici, ritenendo che tali restrizioni incidano non sul diritto di proprietà ma sull’esercizio di un’attività economica . Ne consegue che i proprietari devono rispettare eventuali limitazioni regionali o comunali, pena l’applicazione di sanzioni e la chiusura dell’attività.

1.6 Condominio e regolamento: divieti e tutele

Un tema spesso sottovalutato riguarda i regolamenti condominiali: molte assemblee hanno introdotto clausole che vietano l’esercizio di attività di bed & breakfast o affittacamere per tutelare la tranquillità dell’edificio. La Cassazione, con l’ordinanza n. 2770/2025, ha ribadito la validità di tali clausole quando il regolamento è di natura contrattuale (cioè approvato all’unanimità e trascritto) . L’osservanza del regolamento può quindi impedire la locazione breve; il proprietario che lo violi può essere citato in giudizio da altri condomini e condannato a cessare l’attività . I gestori devono verificare attentamente la compatibilità della destinazione d’uso dell’immobile prima di avviare una struttura ricettiva.

1.7 Casi in cui il locatario è una società: cedolare secca e imposte

Un’ulteriore questione riguarda la possibilità di applicare la cedolare secca quando l’inquilino è una società. L’art. 3, comma 6 del D.Lgs. 23/2011 dispone che l’opzione per la cedolare secca non è ammessa “se il contratto è concluso nell’esercizio di imprese, arti o professioni da parte del locatore” e non in relazione alla natura del conduttore. In passato l’Agenzia delle Entrate aveva interpretato restrittivamente tale norma, escludendo la cedolare quando l’inquilino era una società. Tuttavia, le sentenze della Cassazione n. 12395/2024 e n. 12075/2025 – 12079/2025 hanno sancito che la cedolare è legittima anche se l’inquilino è una società, purché l’immobile sia locato ad uso abitativo e il locatore non eserciti attività d’impresa . Queste pronunce hanno aperto la strada a un’applicazione più ampia dell’imposta sostitutiva.

1.8 Obblighi accessori: tassa di soggiorno, comunicazione alloggiati e BDSR

Oltre alla disciplina fiscale, chi gestisce affitti brevi deve adempiere a una serie di obblighi amministrativi:

• Registrazione degli ospiti: è obbligatorio, ai fini di pubblica sicurezza, comunicare i dati degli alloggiati alla Questura attraverso il portale AlloggiatiWeb entro 24 ore dall’arrivo.
• Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e CIN: la Legge 191/2023 e il D.M. 29 settembre 2023 hanno istituito la banca dati nazionale per il turismo; dal 1° novembre 2024 occorre richiedere il CIN al portale del Ministero del Turismo e indicarlo su ogni canale promozionale . L’obbligo vale anche per affitti brevi e case vacanze già dotati di codice regionale . Dal 2 gennaio 2025 sono operative le sanzioni per chi espone un codice errato o non lo espone .
• Imposta di soggiorno: nonostante la pronuncia della Cassazione sulle Sezioni Unite, permane l’obbligo di applicare e versare l’imposta secondo le tariffe comunali. La gestione errata può essere fonte di contestazioni in caso di accertamento.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’avviso di accertamento

Quando una società che gestisce locazioni brevi riceve un avviso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, è essenziale agire tempestivamente. L’avviso è un atto con cui l’ufficio contesta un maggior reddito imponibile o l’omessa dichiarazione di ricavi, irroga sanzioni e determina il debito tributario. La procedura può variare in base alla tipologia di accertamento (analitico, induttivo, analitico‑induttivo) e alle imposte coinvolte (IRES, IVA, IRAP, imposta di registro). Di seguito una guida passo‑per‑passo per affrontare l’iter.

2.1 Esame dell’atto e verifica dei termini

1. Controllare la notifica. Il primo aspetto da verificare è la validità della notifica. L’avviso deve essere notificato entro i termini previsti dagli articoli 43 e 57 del DPR 600/1973 (imposte sui redditi) o 76 e 77 del DPR 633/1972 (IVA). Generalmente, per l’anno 2021 l’azione accertativa si prescrive entro il 31 dicembre 2026 (cinque anni dalla presentazione della dichiarazione). Occorre inoltre verificare la correttezza del procedimento di notificazione (PEC, raccomandata, messo notificatore) e l’eventuale delega.

2. Leggere la motivazione. L’atto deve contenere tutti gli elementi previsti dall’art. 7 dello Statuto del contribuente (L. 212/2000), cioè indicazione dei fatti contestati, delle prove, delle norme violata e dell’iter logico seguito. In assenza di motivazione o in caso di errori grossolani, si può invocare la nullità dell’atto.

3. Calcolare i termini per reagire. Dalla data di notifica decorrono:

• 60 giorni per presentare ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado (art. 21 D.Lgs. 546/1992) .
• 60 giorni per presentare istanza di accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) e chiedere la sospensione dei termini del contenzioso .
• 30 giorni per definire l’atto con acquiescenza (pagamento integrale delle somme con riduzione delle sanzioni a un terzo) o accedere a eventuali istituti di definizione agevolata previsti dalla legge di bilancio.

È opportuno protocollare tutte le comunicazioni ricevute e segnare le scadenze su un calendario.

2.2 Confronto con il professionista e strategia difensiva

Dopo una prima lettura, è consigliabile fissare un incontro con un professionista specializzato in diritto tributario, che analizzerà la fondatezza delle contestazioni, l’esistenza di vizi formali o sostanziali e la possibilità di presentare un’istanza di accertamento con adesione. L’assistenza di un legale è indispensabile per valutare:

• Eventuali errori di calcolo o di inquadramento giuridico.
• Vizi procedurali, ad esempio notifica oltre i termini di decadenza, motivazione insufficiente, competenza territoriale errata.
• Recupero di costi deducibili o ricavi non tassabili non considerati dall’ufficio.
• Documenti e prove da raccogliere: contratti di locazione, ricevute di incasso, libri contabili, certificazioni, SCIA, codice CIN, eventuali contratti con piattaforme.

Il professionista consiglierà se conviene procedere con la definizione agevolata, presentare l’istanza di adesione o prepararsi al contenzioso.

2.3 Richiesta di accertamento con adesione

L’accertamento con adesione permette di concludere un accordo con l’ufficio prima dell’instaurazione della lite. Occorre presentare la richiesta entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso. La procedura si articola in tre fasi:

1. Presentazione dell’istanza con cui si chiede l’avvio del contraddittorio. La presentazione sospende i termini per impugnare fino a 90 giorni .
2. Convocazione da parte dell’ufficio e discussione delle ragioni del contribuente. È possibile produrre documenti, contestare gli accertamenti, proporre un’offerta transattiva.
3. Sottoscrizione dell’accordo e versamento delle somme dovute. Le sanzioni vengono ridotte a un terzo del minimo e il contribuente può pagare in rate trimestrali fino a 8 rate se l’importo non supera 50.000 euro, o 16 rate per importi superiori . Il mancato pagamento anche di una sola rata comporta la decadenza dal beneficio.

Questo strumento è particolarmente utile quando il contribuente riconosce parte del maggior reddito contestato ma vuole evitare il contenzioso e ridurre le sanzioni. Va però valutato caso per caso: se le contestazioni sono manifestamente infondate, conviene impugnare l’atto.

2.4 Impugnazione: ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria

Se non si raggiunge un accordo o il contribuente ritiene l’atto illegittimo, è possibile presentare ricorso entro 60 giorni. Il ricorso deve contenere:

• L’indicazione del giudice competente, che è la Corte di Giustizia Tributaria territorialmente competente (ex Commissione tributaria provinciale).
• Le generalità del ricorrente e del suo difensore, unitamente al mandato.
• L’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate che ha emesso l’atto.
• L’atto impugnato e la motivazione dei vizi dedotti.
• La prova della notifica all’Ufficio e dell’avvenuto pagamento del contributo unificato. L’importo del contributo varia in base al valore della controversia secondo le tabelle ministeriali .

Il ricorso deve essere notificato all’Agenzia delle Entrate (via PEC o mediante ufficiale giudiziario) e depositato presso la segreteria della Corte entro 30 giorni dalla notifica. Se il contribuente trova nuovi documenti successivamente, può integrarli entro 60 giorni (dichiarazione di motivi aggiunti) .

La procedura contenziosa prosegue con lo scambio di memorie: il ricorrente può depositare memorie illustrative fino a 20 giorni prima della discussione, l’ufficio replica entro 10 giorni, poi si possono depositare memorie di replica 5 giorni prima. Il processo si svolge generalmente in camera di consiglio, ma su richiesta di una parte può essere tenuta un’udienza pubblica. Il giudice pronuncia la sentenza e condanna la parte soccombente alle spese .

2.5 Richiesta di sospensione e provvedimenti cautelari

Durante l’attesa della pronuncia, l’ufficio può iscrivere a ruolo le somme richieste e avviare la riscossione coattiva (fermi amministrativi, ipoteche). Per evitare pregiudizi irreparabili, il contribuente può chiedere alla Corte di Giustizia Tributaria la sospensione dell’esecutività dell’atto (art. 47 D.Lgs. 546/1992), dimostrando il fumus boni iuris (probabilità di vittoria) e il periculum in mora (pericolo nel ritardo). Il giudice può accogliere la domanda imponendo la prestazione di garanzie (fideiussione o polizza assicurativa).

2.6 Definizione agevolata e rottamazione degli avvisi

In alcuni casi, la legge prevede procedure speciali di rottamazione o definizione agevolata degli avvisi di accertamento e delle liti pendenti. Ad esempio, la Legge 197/2022 (Finanziaria 2023) ha introdotto la rottamazione quater che permetteva di pagare imposte e contributi iscritti a ruolo senza interessi di mora e con sanzioni azzerate. Ogni anno la legge di bilancio può introdurre nuove edizioni di definizione agevolata. È opportuno verificare se al momento dell’accertamento vi siano in vigore tali misure, poiché possono consentire un risparmio significativo.

3. Difese e strategie legali: come contestare un accertamento per locazioni brevi

Affrontare un avviso di accertamento richiede competenza e tempestività. In questa sezione esamineremo le strategie difensive più efficaci, dalla verifica dei presupposti di legge alla contestazione dei metodi accertativi. La difesa può basarsi su aspetti formali (vizi di notifica, motivazione mancante) o sostanziali (assenza di ricavi, diversa qualificazione del reddito).

3.1 Vizi formali dell’atto

1. Nullità per difetto di motivazione: se l’avviso non indica i presupposti di fatto e le norme applicate, viola l’art. 7 dello Statuto del contribuente e può essere annullato.
2. Nullità della notifica: l’avviso deve essere notificato mediante PEC o ufficiale giudiziario; se viene consegnato a un indirizzo errato o a persona non legittimata, l’atto può essere invalidato.
3. Decadenza: la mancata osservanza dei termini di decadenza rende l’accertamento nullo. Occorre controllare la data di presentazione della dichiarazione e il termine quinquennale per gli avvisi ordinari.
4. Competenza territoriale: l’avviso deve essere emesso dalla direzione provinciale competente in base al domicilio fiscale del contribuente; in caso contrario, è nullo.

3.2 Verifica della qualificazione del reddito

Per contestare un accertamento su locazioni brevi, è fondamentale dimostrare come devono essere qualificati i redditi:

• Reddito fondiario: per le persone fisiche che affittano fino a due unità abitative, il reddito rientra tra i redditi fondiari; l’ufficio non può trasformarlo in reddito d’impresa senza prova dell’organizzazione.
• Reddito d’impresa: per le società, l’accertamento deve però basarsi sulle regole del reddito d’impresa; il Fisco spesso contesta l’omessa tenuta delle scritture o l’indeducibilità di alcuni costi. È utile documentare le spese sostenute per ristrutturazioni, manutenzione, commissioni delle piattaforme e altre deduzioni.
• Applicazione del principio di cassa: nella cedolare secca i ricavi si tassano con il criterio di cassa; il Fisco non può pretendere di tassare canoni non incassati.
• Presunzione di imprenditorialità: la norma sulle due unità si applica alle persone fisiche; se l’ufficio contesta la “finta non imprenditorialità” di una società che gestisce due immobili, occorre dimostrare che l’attività ha modesti volumi e non è organizzata.

3.3 Presenza di clausole condominiali o vincoli urbanistici

Una difesa spesso ignorata riguarda l’esistenza di regolamenti condominiali che vietano l’uso turistico dell’immobile. Se l’avviso di accertamento si basa sulla presunzione di esercizio d’impresa, il contribuente può dimostrare l’impossibilità giuridica di svolgere un’attività ricettiva a causa dei divieti condominiali, invocando la giurisprudenza della Cassazione . In tal modo si può provare che le locazioni sono state occasionali e non configurano un’attività imprenditoriale.

3.4 Contestazione delle presunzioni basate su dati esterni (portali online)

L’Agenzia delle Entrate effettua incroci di dati con le piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking etc.) e confronta i canoni incassati con quelli dichiarati. Spesso, per carenza di fatture o ricevute, assume presuntivamente l’esistenza di maggiori ricavi. Il contribuente può difendersi:

• Producendo estratti conto bancari e documentazione dimostrativa degli incassi effettivi.
• Producendo le fatture delle piattaforme che evidenziano le commissioni trattenute.
• Dimostrando che alcuni importi si riferiscono a caparre non incassate o a prenotazioni cancellate.
• Dimostrando che alcuni immobili non sono stati locati per intero (uso personale del proprietario) e che le somme corrispondono solo al rimborso di spese.

3.5 Violazioni del Regolamento europeo sulla protezione dati (GDPR) e diritto alla privacy

Le società che gestiscono affitti brevi devono essere conformi al GDPR e conservare i dati degli ospiti in modo sicuro. Se l’Agenzia delle Entrate ottiene dati da piattaforme non residenti o li elabora in modo scorretto, la difesa può eccepire la violazione del diritto alla privacy, proponendo istanze al Garante e segnalando eventuali illegittimità. Non si tratta di una difesa fiscale in senso stretto, ma può rafforzare la posizione del contribuente e ritardare la conclusione del procedimento.

3.6 Sospensione della riscossione mediante ricorso cautelare

Come visto, è possibile ottenere la sospensione dell’iscrizione a ruolo. È consigliabile allegare documentazione contabile e bancaria che provi l’assenza o l’entità ridotta del debito e descrivere l’impatto economico delle misure cautelari (ad esempio, impossibilità di pagare i dipendenti). Il giudice può sospendere l’atto in toto o in parte.

3.7 Transazione fiscale e piani di rientro nell’ambito delle procedure concorsuali

Quando la società versa in stato di crisi o insolvenza, può accedere a strumenti negoziali che permettono di risolvere anche i debiti tributari:

• Accordo di ristrutturazione dei debiti (D.Lgs. 14/2019, Codice della crisi): consente di concordare con l’Agenzia delle Entrate un pagamento dilazionato o ridotto, previa attestazione di un professionista indipendente.
• Concordato preventivo e concordato semplificato: procedure che prevedono il soddisfacimento dei creditori in percentuale, con l’approvazione del tribunale.
• Piani di rientro nell’ambito del sovraindebitamento (L. 3/2012) per piccoli imprenditori o società di persone, con la nomina di un OCC.

L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi e fiduciario OCC, ha maturato ampia esperienza nel combinare gli strumenti concorsuali con la difesa tributaria, ottenendo sospensioni di pignoramenti e stralci consistenti di debiti.

4. Strumenti alternativi: rottamazioni, definizioni agevolate e procedure deflattive

Oltre alle strategie difensive di merito, esistono diversi strumenti che permettono di definire la posizione tributaria con condizioni agevolate. La scelta dipende dalla tipologia di debito, dalla fase del procedimento e dalle normative vigenti al momento.

4.1 Acquiescenza e ravvedimento operoso

• Acquiescenza: il contribuente che non intende contestare l’accertamento può definire l’atto pagando entro 30 giorni le imposte e gli interessi, con riduzione delle sanzioni a un terzo. Tale scelta chiude definitivamente la posizione e impedisce ulteriori contestazioni.
• Ravvedimento operoso: per violazioni dichiarative o omessi versamenti, è possibile rimediare spontaneamente prima della notifica dell’accertamento, beneficiando di sanzioni ridotte in base al tempo trascorso (art. 13 D.Lgs. 472/1997). Le società devono versare l’imposta dovuta, gli interessi legali e la sanzione ridotta.

4.2 Definizione agevolata degli avvisi bonari e delle liti

Le leggi finanziarie degli ultimi anni hanno introdotto diverse definizioni agevolate:

• Definizione agevolata degli avvisi bonari (ex art. 1, commi 155 e ss., L. 197/2022) con riduzione a 1/18 delle sanzioni.
• Definizione agevolata delle liti pendenti: consente di chiudere le cause in primo e secondo grado pagando una percentuale delle imposte, a seconda dell’esito dei gradi di giudizio. Ad esempio, se si è vittoriosi in primo grado e si vuole evitare l’appello, si può definire pagando il 40 % delle imposte contestate.
• Concordato preventivo biennale e adesione agevolata: misure previste dalla riforma della giustizia tributaria per deflazionare il contenzioso. Possono essere attuate anche per le società in regime di reddito d’impresa.

È importante verificare l’effettiva convenienza economica confrontando il costo della definizione con l’importo che potrebbe derivare dalla vittoria in giudizio.

4.3 Rottamazione dei ruoli e condono delle cartelle esattoriali

Le rottamazioni (DL 193/2016, DL 148/2017, DL 119/2018, L. 145/2018, L. 197/2022) consentono di pagare il debito iscritto a ruolo senza interessi di mora e con sanzioni ridotte. Le somme possono essere versate in rate fino a cinque anni. La Legge 197/2022 ha introdotto la rottamazione quater con 18 rate in cinque anni. Ogni nuova legge di bilancio può riaprire i termini o ampliare la platea: è necessario controllare ogni anno le norme vigenti.

4.4 Transazione fiscale, accordi e piani del consumatore

Come indicato nella sezione precedente, la transazione fiscale è un istituto che consente al debitore di trattare con l’Erario in sede concorsuale. In parallelo, la Legge 3/2012 sul sovraindebitamento (ora confluita nel Codice della crisi) permette ai consumatori e ai piccoli imprenditori di proporre un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione dei debiti con effetti esdebitativi. Se la società è una s.r.l. di piccole dimensioni o una ditta individuale, può rientrare nell’ambito del sovraindebitamento.

4.5 Regime forfettario per gli affitti brevi e opportunità di pianificazione

Per chi gestisce affitti brevi attraverso una ditta individuale o una s.r.l.s. potrebbe essere vantaggioso valutare l’ingresso nel regime forfettario (art. 1, commi da 54 a 89, L. 190/2014) se il volume d’affari non supera i 100.000 euro. Il regime prevede un’imposta sostitutiva del 15 % (5 % per le start‑up) e non applica l’IVA. Tuttavia, le attività di locazione immobiliare possono essere escluse se i ricavi derivano da cessioni di immobili; occorre valutare con un commercialista la possibilità di rientrare nel regime e i requisiti di prevalenza.

5. Errori comuni e consigli pratici

Nel corso dell’esperienza professionale si riscontrano alcuni errori ricorrenti da parte dei gestori di affitti brevi, soprattutto quando operano tramite società o in forma imprenditoriale. Di seguito un elenco di accorgimenti per evitare contestazioni:

• Mancata contabilizzazione dei canoni: molti gestori incassano i corrispettivi tramite portali e non registrano i ricavi nei libri contabili. È essenziale registrare ogni incasso e conservare le fatture/quietanze emesse dalle piattaforme.
• Errata distinzione tra prestazioni alberghiere e locazioni: offrire servizi aggiuntivi (colazione, reception, transfer) può trasformare la locazione in attività di bed & breakfast con obbligo di partita IVA e regime diverso. Occorre identificare con precisione i servizi offerti e adeguarsi alla normativa sulle strutture ricettive.
• Omissione del CIN o uso di codici errati: la mancata esposizione del codice identificativo nazionale espone a sanzioni fino a 5.000 euro . Bisogna richiederlo per ogni unità locata, anche se si dispone già di un codice regionale .
• Non rispetto del regolamento condominiale: come visto, le clausole contrattuali possono vietare l’uso turistico; occorre verificare prima di iniziare l’attività .
• Sottovalutare i termini di impugnazione: trascorso il termine di 60 giorni, l’avviso diventa definitivo e non sarà più impugnabile, salvo casi eccezionali (errore di persona o omessa notifica).
• Ignorare la tassa di soggiorno: alcuni gestori non la applicano ai clienti o non la versano al Comune; ciò può comportare multe e provvedimenti di sospensione.
• Non presentare la SCIA o non adeguare le misure di sicurezza. L’esercizio abusivo di struttura ricettiva comporta la chiusura e sanzioni anche penali, come la somministrazione di alimenti senza autorizzazione.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Sintesi delle principali norme e riferimenti

Ambito	Riferimento normativo/giurisprudenziale	Principali previsioni
Definizione di locazioni brevi	Art. 4 D.L. 50/2017	Contratti di durata ≤ 30 giorni, stipulati da persone fisiche, con servizi accessori limitati; possibilità di cedolare secca al 21 %
Obblighi degli intermediari	Art. 4 D.L. 50/2017	Comunicazione dei dati dei contratti e ritenuta d’acconto su canoni incassati
Presunzione di imprenditorialità 2021	Art. 1, comma 595, L. 178/2020	Presunzione d’impresa per i privati che stipulano > 4 contratti nel periodo d’imposta
Modifica 2026	L. 199/2025	Riduzione del limite a 2 immobili; obbligo di partita IVA dal terzo immobile; dubbio sull’aliquota al 26 % per il secondo immobile
Reddito d’impresa per le società	Artt. 6, 81 TUIR	Per le società ogni reddito da locazione è reddito d’impresa; irrilevante il numero di immobili
CIN e BDSR	Art. 13‑ter D.L. 145/2023	Obbligo di codice identificativo nazionale; sanzioni fino a 5.000 euro per mancata esposizione
Regolamentazione locale	Sentenza Corte cost. n. 186/2025	Legittimità delle restrizioni comunali alle locazioni brevi, che incidono sull’attività economica
Divieti condominiali	Cass. civ., ord. n. 2770/2025	Validità delle clausole che vietano B&B/affittacamere in condominio
Cedolare secca con conduttore società	Cass. civ., nn. 12395/2024, 12075/2025, 12079/2025	L’aliquota si applica anche se l’inquilino è società, purché il locatore non agisca da impresa
Tassa di soggiorno	Cass. SS.UU. n. 1527/2025	Il gestore non è agente contabile; la giurisdizione è del giudice tributario

6.2 Scadenze principali dopo la notifica dell’atto

Scadenza	Termine	Riferimento
Impugnazione (ricorso)	60 giorni dalla notifica	Art. 21 D.Lgs. 546/1992
Accertamento con adesione	60 giorni; sospensione dei termini	D.Lgs. 218/1997
Depositare il ricorso	30 giorni dalla notifica all’ufficio	Art. 22 D.Lgs. 546/1992
Memorie e documenti	20 giorni prima dell’udienza (memorie), 10 giorni (replica)	Artt. 32‑33 D.Lgs. 546/1992
Sanzioni CIN	Dal 2 gennaio 2025	Art. 13‑ter D.L. 145/2023

7. Domande frequenti (FAQ)

7.1 Cos’è una locazione breve?

Si definisce locazione breve un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa. Può includere servizi come biancheria e pulizia .

7.2 Le società possono usufruire della cedolare secca?

No. La cedolare secca è riservata alle persone fisiche non imprenditori. Le società producono sempre reddito d’impresa e non possono applicare l’imposta sostitutiva . Tuttavia, se il locatore è persona fisica, la cedolare si applica anche se il conduttore è una società .

7.3 Quanti immobili posso affittare in cedolare secca con contratti brevi?

Dal 1° gennaio 2026 il limite è di due immobili. Oltre tale numero scatta la presunzione di impresa e l’obbligo di partita IVA .

7.4 È vero che la seconda unità ha l’aliquota al 26 %?

La versione iniziale della legge prevedeva un’aliquota del 26 % sulla seconda unità . Tuttavia, il testo finale potrebbe aver mantenuto il 21 % . Consultare la norma aggiornate e i provvedimenti attuativi.

7.5 Cosa succede se affitto più di due immobili attraverso la mia società?

Le società sono già considerate imprenditori; quindi, tutti i proventi rientrano nel reddito d’impresa e sono soggetti a IRES, IRAP e IVA, indipendentemente dal numero di unità. Bisogna tenere contabilità ordinaria e registrare i ricavi.

7.6 Devo richiedere il CIN per ogni appartamento?

Sì. L’obbligo riguarda ciascuna unità destinata all’affitto breve. Anche se hai un codice identificativo regionale, devi richiedere il CIN nazionale .

7.7 Quali sono le sanzioni per chi non espone il CIN?

Dal 2 gennaio 2025 sono previste sanzioni amministrative fino a 5.000 euro per chi non espone il codice identificativo o lo espone in modo errato .

7.8 È necessario presentare la SCIA per affitti brevi?

Sì. Se l’attività ha carattere imprenditoriale (dal terzo immobile per i privati o sempre per le società) occorre presentare la Segnalazione certificata di inizio attività al Comune e adeguarsi ai requisiti di sicurezza .

7.9 Come si calcola l’imposta dovuta con la cedolare secca?

La base imponibile è l’intero canone annuo incassato. L’imposta si calcola applicando l’aliquota (21 % o 26 % a seconda dei casi). L’imposta sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Il versamento avviene tramite modello F24 con codici tributo specifici .

7.10 Posso dedurre le spese dal reddito con la cedolare secca?

No. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva calcolata sul canone lordo; non è possibile dedurre spese di manutenzione o altri costi. Tuttavia, se si opta per il regime ordinario (reddito fondiario o d’impresa), le spese inerenti sono deducibili secondo le regole del TUIR.

7.11 Cosa devo fare se ricevo un avviso di accertamento?

Occorre analizzare attentamente l’atto, verificare la motivazione e consultare un professionista. Entro 60 giorni è possibile presentare ricorso o istanza di accertamento con adesione. È fondamentale rispettare i termini per evitare la definitività dell’atto .

7.12 Posso sospendere l’esecuzione dell’avviso?

Sì. Puoi chiedere la sospensione alla Corte di Giustizia Tributaria dimostrando i presupposti di fumus boni iuris e periculum in mora. È consigliabile allegare documentazione contabile e bancaria che provi l’insussistenza o l’importo ridotto del debito.

7.13 La tassa di soggiorno è dovuta anche per gli affitti brevi gestiti da società?

Sì. Tutti i gestori devono riscuotere la tassa di soggiorno per conto del Comune e versarla. La Cassazione ha chiarito che non sono agenti contabili ma rimane l’obbligo di dichiarare e versare il tributo .

7.14 Cosa succede se il regolamento condominiale vieta le locazioni turistiche?

Se il regolamento è contrattuale (approvato all’unanimità e trascritto), il divieto è valido e il proprietario non può adibire l’immobile a locazione breve. Il condominio può agire per la cessazione dell’attività .

7.15 Posso affittare stanze singole della mia casa?

Se l’immobile è la tua abitazione principale, puoi affittare stanze con la formula del bed & breakfast. Tuttavia, tale attività è considerata ricettiva e richiede SCIA, partita IVA, rispetto dei requisiti sanitari e antincendio. Non rientra nelle locazioni brevi di cui all’art. 4 D.L. 50/2017.

7.16 È possibile opporsi al decreto di sequestro o al pignoramento del conto?

Sì, se la riscossione coattiva viene avviata in pendenza di ricorso e senza giusta causa, si può impugnare l’atto di pignoramento per eccesso di potere o violazione del diritto di difesa. Inoltre, in sede di sospensiva si può chiedere la revoca delle misure cautelari.

8. Simulazioni pratiche

Per comprendere meglio la gestione fiscale delle locazioni brevi, proponiamo alcune simulazioni numeriche e casi pratici.

8.1 Società con due appartamenti in affitto breve

Scenario: La società Alfaxxxx S.r.l. possiede due appartamenti a Milano utilizzati per locazioni brevi. Nel 2026 incassa 60.000 euro dal primo immobile e 40.000 euro dal secondo tramite portali online. Ha speso 15.000 euro in manutenzioni e 10.000 euro per commissioni delle piattaforme.

Qualificazione del reddito: Essendo una società, Alfa S.r.l. genera reddito d’impresa. La cedolare secca non è applicabile. I ricavi totali (100.000 euro) confluiscono nel conto economico. Le spese (manutenzione e commissioni) sono deducibili purché documentate. L’imponibile sarà calcolato secondo le regole dell’IRES; l’aliquota ordinaria è del 24 %. Inoltre si applica l’IRAP (aliquota regionale), l’IVA al 10 % sui canoni e contributi INPS se l’attività è prevalente.

Imposte dovute:

• IRES: (Ricavi 100.000 – Costi deducibili 25.000) × 24 % = 18.000 euro.
• IVA: Se i canoni sono soggetti a IVA al 10 %, l’IVA dovuta è 9.090,90 euro (10/110 dei canoni), da versare trimestralmente.
• IRAP: (Ricavi – Costi per IRAP) × aliquota regionale (es. 3,9 %) ≈ 2.925 euro.

Tassa di soggiorno: La società incassa 4 euro a notte per ospite per conto del Comune (supponendo 5.000 pernottamenti): 20.000 euro da versare integralmente al Comune.

8.2 Persona fisica con tre appartamenti locati nel 2026

Scenario: Carlo, proprietario di tre bilocali a Roma, nel 2026 incassa 15.000 euro per ogni immobile tramite contratti di 15 giorni. Ha richiesto il CIN per tutti e tre e ha pagato l’imposta di soggiorno.

Qualificazione: Per i primi due immobili Carlo può applicare la cedolare secca. Per il terzo, la legge prevede la presunzione di attività d’impresa dal 1° gennaio 2026 . Se Carlo non vuole aprire la partita IVA, dovrà rinunciare alla locazione breve del terzo immobile o trasformarlo in locazione ordinaria (minimo 30 giorni). In alternativa potrà iscriversi come imprenditore e applicare il regime IVA, con contabilità semplificata.

Imposte:

• Cedolare secca: 15.000 + 15.000 = 30.000 euro × 21 % = 6.300 euro. Se venisse confermata l’aliquota al 26 % per la seconda unità, l’imposta sarebbe 15.000 × 21 % + 15.000 × 26 % = 7.050 euro.
• Reddito d’impresa sul terzo immobile: 15.000 euro tassati secondo le aliquote progressive IRPEF o, se Carlo apre la partita IVA, come reddito d’impresa con possibilità di dedurre costi.

8.3 Contestazione di un avviso basato sui dati delle piattaforme

Scenario: L’Agenzia delle Entrate contesta alla società Betaxxxx S.p.A. di aver incassato 150.000 euro da affitti brevi sulla base dei dati trasmessi da Airbnb, mentre la società ha dichiarato solo 90.000 euro.

Difesa:

1. Beta produce estratti conto bancari dai quali risultano incassi effettivi pari a 95.000 euro, comprensivi di caparre e prenotazioni cancellate. 55.000 euro rappresentano prenotazioni annullate per cui sono state emesse note di credito.
2. Produce i contratti e le fatture delle commissioni, dimostrando che Airbnb trattiene circa il 15 % come commissione.
3. Dimostra che alcuni importi si riferiscono ad immobili concessi in comodato a parenti e quindi non rilevanti.

L’ufficio accetta di ridurre il maggior imponibile a 5.000 euro e le parti raggiungono un accordo in sede di accertamento con adesione, con sanzioni ridotte.

Conclusione

L’accertamento fiscale sugli affitti brevi gestiti da società rappresenta una sfida complessa che richiede conoscenze approfondite del diritto tributario, della normativa immobiliare e delle procedure amministrative. Come abbiamo visto, la disciplina è in continua evoluzione: il legislatore ha introdotto nel 2026 una presunzione di attività d’impresa per chi affitta più di due immobili, ha imposto l’obbligo di codice identificativo nazionale e ha attribuito ai Comuni poteri regolamentari. La giurisprudenza ha chiarito che le società non possono accedere alla cedolare secca, che i divieti condominiali sono validi e che la tassa di soggiorno resta dovuta.

Di fronte a un accertamento, è fondamentale agire tempestivamente: verificare la regolarità dell’atto, valutare l’opportunità di aderire o di impugnare, raccogliere la documentazione e affidarsi a professionisti qualificati. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team offrono assistenza specializzata in tutto il territorio nazionale, supportando il contribuente dall’analisi dell’avviso di accertamento alla predisposizione del ricorso, dalla negoziazione con l’Agenzia delle Entrate alla gestione di procedure concorsuali e di sovraindebitamento.

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