Introduzione

Gestire una Residenza Sanitaria Assistenziale (RSA) è un compito complesso che unisce finalità sociali, assistenziali e sanitarie. La rilevanza dei costi e la molteplicità di prestazioni offerte – dalla cura medica alla somministrazione di pasti, dall’ospitalità alla fisioterapia – spiegano perché il fisco guarda con attenzione queste strutture. Un accertamento fiscale può colpire sia l’ente gestore di una RSA “profit” sia l’organizzazione non profit o religiosa che eroga servizi a favore di anziani non autosufficienti. Le contestazioni più frequenti riguardano:

• la corretta applicazione dell’esenzione IVA prevista dall’art. 10 del DPR 633/1972 per case di riposo e strutture analoghe;
• la detraibilità dell’IVA sugli acquisti collegati ad attività esenti;
• la qualificazione delle prestazioni prevalenti: se la RSA svolge principalmente assistenza sanitaria (esenzione di cui all’art. 10 n. 19) o eroga alloggio con servizi accessori (esenzione n. 21);
• l’ammontare dei ricavi dichiarati (presunzioni legate a “stanze speciali” con TV, frigorifero o letto aggiuntivo);
• l’assoggettabilità all’IRAP in base alla presenza di un’autonoma organizzazione e all’utilizzo di personale;
• il rispetto degli obblighi contabili e dichiarativi, inclusi i termini di presentazione delle dichiarazioni e i tempi di conservazione dei documenti.

Le conseguenze di un accertamento errato o di un’esenzione contestata possono essere pesantissime: recupero dell’IVA con interessi e sanzioni, imposizione di IRES/IRAP su somme considerate non imponibili, sanzioni per omesso versamento di ritenute, iscrizione a ruolo e pignoramenti su conti correnti e immobili. Inoltre la riforma fiscale del Terzo settore ha eliminato la qualifica di Onlus, con la conseguenza che dal 1° gennaio 2026 molte RSA appartenenti ad enti non profit hanno perso importanti agevolazioni tributarie, se non sono state tempestivamente iscritte nel Registro Unico del Terzo Settore (RUNTS). A gennaio 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le ex‑Onlus possono comunque applicare l’esenzione IVA alle fatture emesse nel periodo 1/1/2026–31/3/2026 se presentano domanda di iscrizione al RUNTS entro il 31 marzo 2026; in caso di rigetto dovranno rettificare le fatture .

Di fronte a questi rischi, anticipare un accertamento e attivare tempestivamente le difese consente alla struttura di limitare danni e costi. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti esperti in diritto bancario e tributario su tutto il territorio nazionale. È gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Il suo staff offre assistenza completa nelle verifiche fiscali alle RSA:

• esame preventivo della posizione contabile e fiscale della struttura;
• gestione del contraddittorio endoprocedimentale con l’Amministrazione;
• predisposizione di ricorsi e memorie difensive;
• richiesta di sospensioni dell’esecuzione e misure cautelari a tutela del patrimonio;
• negoziazione di piani di rientro, adesione a rottamazioni e definizioni agevolate;
• attivazione degli strumenti di sovraindebitamento, accordi di ristrutturazione e piani del consumatore.

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Contesto normativo e giurisprudenziale

Le norme IVA: esenzioni per RSA e case di riposo

La gestione fiscale delle RSA ruota soprattutto intorno all’IVA. L’art. 10, comma 1, del DPR 633/1972 elenca alcune prestazioni esenti. Il n. 19 prevede l’esenzione per «le prestazioni socio‑sanitarie, di ricovero e cura, diagnostiche e terapeutiche… rese da enti ospedalieri o case di cura convenzionate», mentre il n. 21 esenta «le prestazioni proprie degli orfanotrofi, brefotrofi, asili, case di riposo per anziani, ospizi e simili, comprese le prestazioni di vitto e alloggio, i servizi accessori e complementari» . La risposta n. 179/2024 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• l’esenzione di cui al n. 21 non è limitata all’elenco tassativo; vi rientrano anche le strutture analoghe che offrono vitto, alloggio e assistenza integrata alle persone bisognose ;
• si tratta di un’esenzione di natura oggettiva: è irrilevante la forma giuridica del soggetto erogatore (profit, non profit, cooperativa, ente ecclesiastico) ;
• è necessario che la struttura offra una gestione globale, cioè un insieme di servizi che comprendano vitto, alloggio e cure, con assistenza continua anche se i singoli servizi sono erogati da terzi ;
• in mancanza di tale gestione integrata l’attività può essere considerata “prestazione di servizi alberghieri” soggetta ad IVA ordinaria.

Le RSA devono quindi valutare attentamente se rientrano nell’esenzione n. 19 (prevalenza sanitaria) o n. 21 (prevalenza alloggio). L’Ordinanza della Cassazione n. 14178/2025 ha evidenziato che la differenza tra le due esenzioni dipende dalla prestazione essenziale: la n. 19 riguarda servizi in cui l’aspetto medico è dominante; la n. 21 riguarda strutture che erogano principalmente alloggio e custodia, mentre l’assistenza sanitaria è accessoria . La Corte ha stabilito che per qualificare l’attività occorre un esame concreto della prevalenza dei servizi e non basta la definizione formale dell’ente; spetta al contribuente dimostrare la prevalenza dell’attività sanitaria . Simile conclusione emergono anche dalle pronunce 2025 di Eutekne e da articoli specializzati (che sottolineano l’importanza della valutazione sostanziale delle prestazioni ).

La qualificazione influenza anche la detraibilità dell’IVA sugli acquisti. Secondo l’art. 19, comma 2, del DPR 633/1972, l’IVA sugli acquisti relativi ad attività esenti non è detraibile. La casistica 2026 pubblicata da La Posta del Sindaco ha confermato che il Comune che gestisce una residenza protetta per anziani non può detrarre l’IVA sugli acquisti inerenti all’attività esente, salvo che tali acquisti siano effettuati nell’ambito di una contabilità unica con altre attività imponibili, nel qual caso si applica il pro‑rata di detrazione .

Un aspetto importante per il 2026 riguarda le ex‑Onlus che stanno transitando nel Terzo settore: l’Agenzia delle Entrate ha affermato che queste organizzazioni possono applicare l’esenzione IVA fin dal 1° gennaio 2026 se presentano la domanda di iscrizione al RUNTS entro il 31 marzo 2026 . La qualifica di Ente del Terzo Settore (ETS) si considera infatti retroattiva all’inizio dell’esercizio fiscale; se la domanda è respinta occorrerà rettificare le fatture emesse.

Altre imposte: IRES, IRAP e IMU

Oltre all’IVA, le RSA devono considerare le imposte sui redditi. Se la struttura è gestita da una società commerciale o da una cooperativa sociale “profit”, i ricavi sono soggetti a IRES. Per gli enti non commerciali (associazioni, fondazioni, parrocchie), l’attività può essere totalmente o parzialmente de-commercializzata in base ai requisiti dell’art. 148 del TUIR e dell’art. 86 del D.Lgs. 117/2017 (Codice del Terzo settore). La fine dello status di Onlus ha ridotto i margini di esenzione, salvo per le ETS iscritte nel RUNTS.

Per l’IRAP, la Cassazione ha più volte affermato che l’imposta si applica solo se il contribuente dispone di una autonoma organizzazione. Nella ordinanza n. 26491/2022, la Corte ha ribadito che la presenza di personale o mezzi non basta: occorre dimostrare la responsabilità dell’organizzazione e l’uso di beni eccedenti il minimo indispensabile; spetta al contribuente, se chiede il rimborso, provare l’assenza di tali requisiti .

Le RSA gestite da enti non profit possono fruire dell’esenzione IMU per gli immobili utilizzati esclusivamente per attività di assistenza e sanità, a condizione che la struttura sia accreditata e che il contratto con la regione preveda la copertura dei costi; la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha confermato l’esenzione per gli enti del Terzo settore accreditati. Uneba, però, segnala che dalla riforma del Terzo settore sono stati eliminati molti incentivi fiscali e che le RSA non accreditate devono versare l’IMU dal 2026 .

L’accertamento fiscale e le garanzie del contribuente

La procedura di accertamento è disciplinata da numerosi testi normativi. Tra i principali ricordiamo:

• Art. 52 del DPR 633/1972 e art. 33 del DPR 600/1973, che autorizzano l’Amministrazione finanziaria ad accedere nei locali dove si esercita l’attività; gli accessi devono essere motivati e limitati nel tempo;
• Art. 12 della legge n. 212/2000 (Statuto dei diritti del contribuente), che tutela chi subisce un controllo. L’accesso deve essere eseguito ad una data e ora concordata, evitando intrusioni ingiustificate; il contribuente deve essere informato dei propri diritti e può farsi assistere da un professionista; la verifica non può superare 30 giorni (prorogabili per cause eccezionali); dopo il verbale conclusivo l’Agenzia concede 60 giorni per presentare osservazioni e, salvo casi d’urgenza, non può emettere avviso di accertamento prima del decorso di tale termine .
• Art. 6‑bis della legge 212/2000, introdotto dal D.Lgs. 219/2023 e modificato dal D.Lgs. 192/2025, che impone, a pena di annullabilità, il contraddittorio preventivo per tutti gli atti impositivi autonomamente impugnabili. L’amministrazione deve inviare lo schema di atto al contribuente e concedere almeno 60 giorni per le controdeduzioni; l’atto non può essere emanato prima della scadenza e, se necessario, il termine di decadenza per l’accertamento è prorogato di 120 giorni . Sono esclusi dal contraddittorio gli atti automatizzati o di controllo formale .

La giurisprudenza ha precisato l’ambito del contraddittorio:

• La Cassazione SS.UU. 21271/2025 ha stabilito che, in riferimento alla disciplina previgente (prima dell’art. 6‑bis), l’obbligo di contraddittorio si applicava solo ai tributi armonizzati (come l’IVA) nelle verifiche a tavolino; per i tributi interni il confronto non era generalizzato . Inoltre la sentenza ha introdotto la prova di resistenza: l’atto è nullo solo se il contribuente dimostra che, se ascoltato, avrebbe potuto fornire elementi idonei a modificare l’esito . Tali principi si applicano ai vecchi periodi d’imposta, mentre a partire dal 2024 il contraddittorio è obbligatorio grazie all’art. 6‑bis.
• L’ordinanza SS.UU. 2098/2025 ha risolto un conflitto di giurisdizione sulla prescrizione delle cartelle esattoriali. La Corte ha affermato che il giudice tributario è competente a decidere sulle eccezioni di prescrizione sollevate dal contribuente anche dopo la notifica della cartella e prima dell’esecuzione, mentre il giudice ordinario conserva la competenza solo sugli atti esecutivi veri e propri . È stato ribadito il principio del “petitum sostanziale”: la giurisdizione si determina in base alla natura della posizione giuridica dedotta e non alla forma dell’atto .
• La stessa ordinanza ha ricordato che l’eccezione di prescrizione dei tributi maturata dopo la notifica della cartella è di competenza del giudice tributario , mentre le contestazioni sui vizi formali del pignoramento restano di competenza del giudice ordinario.

Giurisprudenza su accertamenti in RSA

La prassi dell’accertamento sulle RSA si è consolidata attraverso importanti pronunce:

1. Cassazione civile, ordinanza n. 26923/2019 – La Corte ha esaminato un caso in cui l’Agenzia delle Entrate contestava a una casa di riposo l’omessa dichiarazione di ricavi provenienti da “stanze a pensione” con tv, frigorifero o letto per l’accompagnatore. I giudici hanno riconosciuto che la presunzione di maggiori ricavi era grave, precisa e concordante e che è sufficiente anche una sola presunzione forte per legittimare l’accertamento . La struttura sosteneva che alcuni ospiti erano stati collocati nelle stanze speciali per motivi medici senza pagare supplementi, ma la Cassazione ha considerato tali giustificazioni ininfluenti, confermando la validità dell’accertamento basato sulla presunzione. Questa decisione indica quanto sia importante per la RSA documentare correttamente eventuali servizi aggiuntivi.
2. Cassazione civile, ordinanza n. 14178/2025 – La Corte ha chiarito i criteri per distinguere la prestazione esente di cui all’art. 10 n. 19 (prevalenza sanitaria) da quella di cui al n. 21 (prevalenza alloggio). Secondo la Cassazione, la valutazione non si basa sull’inquadramento amministrativo della struttura (es. convenzione con il SSN) ma sull’essenza delle prestazioni: se la RSA offre cure medico‑sanitarie integrate e prevalenti, può rientrare nell’esenzione n. 19; se l’attività principale è l’ospitalità con assistenza complementare, ricade nell’esenzione n. 21 . L’onere di provare la prevalenza dei servizi sanitari grava sulla struttura.
3. Cassazione civile, ordinanza n. 21271/2025 – Le Sezioni Unite hanno affrontato l’obbligo di contraddittorio nelle verifiche “a tavolino” e la validità della cosiddetta prova di resistenza. La Corte ha affermato che, nel periodo anteriore all’entrata in vigore dell’art. 6‑bis, il contraddittorio era obbligatorio solo per i tributi armonizzati; la violazione dell’obbligo comporta l’illegittimità dell’atto solo se il contribuente dimostra con precisione quali elementi avrebbe potuto far valere e che questi avrebbero potuto modificare l’esito .
4. Cassazione civile, ord. n. 1997/2025 – La Corte ha stabilito che, se il contribuente ha rinunciato a un ricorso per aderire a una rottamazione o definizione agevolata e la procedura non va a buon fine per colpa dell’Amministrazione, la rinuncia può essere revocata. La pronuncia, richiamata da diversi commentatori, tutela il contribuente che ha confidato in buona fede nella sanatoria e consente di riaprire il contenzioso .
5. Cassazione civile, SS.UU., ord. n. 2098/2025 – Oltre al tema della giurisdizione, la decisione ribadisce che la prescrizione della cartella dopo la notifica è materia di competenza del giudice tributario e che le contestazioni sul pignoramento sono di competenza del giudice ordinario . Per le RSA significa che l’eccezione di prescrizione deve essere proposta con ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria prima che inizi l’esecuzione forzata.

Altre fonti normative rilevanti

Oltre alle norme sopra richiamate, un accertamento su una RSA può coinvolgere:

• D.Lgs. 446/1997 (IRAP), che definisce il presupposto dell’imposta e le esclusioni; la presenza di un’autonoma organizzazione costituisce l’elemento decisivo ;
• DPR 600/1973 e DPR 633/1972 sui poteri istruttori e sanzionatori dell’Agenzia delle Entrate;
• D.Lgs. 472/1997 in materia di sanzioni amministrative tributarie, con la possibilità di ridurre le sanzioni tramite adesione (ravvedimento operoso) o definizione agevolata;
• Legge 3/2012, che disciplina gli strumenti di sovraindebitamento per consumatori e imprese non fallibili. L’art. 8 e seguenti consentono di presentare un piano del consumatore con proposta di pagamento parziale, ristrutturazione di debiti e moratorie fino a un anno nei confronti dei creditori privilegiati ;
• D.Lgs. 118/2021 (Crisi d’impresa) e D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa), che introducono procedure di composizione negoziata e concordati preventivi anche per le imprese sociali;
• Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha introdotto la rottamazione‑quinquies: i debiti iscritti a ruolo dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 possono essere estinti pagando solo la quota capitale e le sanzioni su base ridotta; sono previste fino a 54 rate bimestrali, con interessi del 3% annuo a partire dal 1° agosto 2026, e il pagamento è sospeso per chi aderisce in attesa della prima rata .

Procedura passo‑passo dell’accertamento in una RSA

Ogni accertamento inizia con la raccolta di informazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria e può evolvere in un contenzioso. Comprendere i passaggi procedurali consente alla RSA e al suo consulente di individuare per tempo le irregolarità e far valere i propri diritti.

1. Analisi del rischio e selezione del contribuente

L’Agenzia delle Entrate utilizza algoritmi di analisi del rischio, incroci di dati con l’INPS e le Regioni, segnalazioni provenienti da Comuni e ASL. I parametri di rischio includono:

• scostamento tra rette applicate e quote accreditate dal SSN;
• elevata incidenza di prestazioni extra (supplementi per stanze speciali, tv, frigorifero, vitto per accompagnatori);
• differenze tra IVA sugli acquisti e volume di prestazioni esenti;
• segnalazioni da parte di familiari, procure, organi di vigilanza.

Se la struttura appartiene a un ente non profit, l’Agenzia può verificare se l’ente è effettivamente un ETS o se opera come attività commerciale mascherata. Dal 2026 la perdita della qualifica di Onlus espone molte realtà alla tassazione ordinaria .

2. Invito al contraddittorio e accesso nei locali

Per i controlli “a tavolino” (analisi incrociata di banca dati), l’Agenzia può inviare un invito al contraddittorio ai sensi dell’art. 6‑bis, indicando l’oggetto delle contestazioni e allegando lo schema di atto. La RSA ha 60 giorni per presentare memorie; l’Agenzia non può emettere l’avviso prima di tale termine . Se il controllo avviene “sul posto”, gli agenti possono accedere solo durante l’orario di apertura e devono consegnare il verbale di accesso; il contribuente ha diritto a essere assistito da un professionista .

Durante l’accesso i verificatori possono:

• ispezionare i locali adibiti all’attività e, con autorizzazione dell’autorità giudiziaria, i locali diversi (come la casa madre dell’ente religioso);
• chiedere l’esibizione di fatture, registri IVA, contabilità separata per le attività esenti e imponibili;
• esaminare i contratti con i familiari, le cartelle sanitarie (con garanzia della privacy) per verificare i servizi offerti;
• acquisire documenti informatici e copie di supporti digitali.

Al termine dell’accesso viene redatto un processo verbale di constatazione (PVC), che riassume le irregolarità riscontrate. La RSA può far annotare le proprie osservazioni e contestare eventuali abusi.

3. Emissione dell’avviso di accertamento

Trascorso il termine del contraddittorio, l’Ufficio decide se emettere l’avviso di accertamento. Questo atto deve contenere la motivazione, l’indicazione dei periodi d’imposta, l’importo di imposta recuperato, interessi e sanzioni, nonché l’esplicita considerazione delle osservazioni presentate dal contribuente . L’avviso può riguardare diversi tributi (IVA, IRES, IRAP) e può contestare l’uso indebito dell’esenzione IVA, la non detraibilità dell’IVA sugli acquisti, l’omesso versamento di ritenute sui lavoratori.

Termini per notificare l’avviso:

Tributo/Irregolarità	Termine ordinario (salvo raddoppio in caso di reato)
IVA e imposte dirette per dichiarazione annuale non integrata	31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione
Violazioni formali senza dichiarazione	31 dicembre del settimo anno
Contestazione su esenzione n. 21 (gestione globale)	stesso termine dell’IVA (5 anni)

Durante la notifica, l’Agenzia può inviare un invito al pagamento bonario; se la RSA versa integralmente quanto richiesto entro 60 giorni può beneficiare di una riduzione delle sanzioni (dal 100% al 30%).

4. Ruolo e iscrizione a ruolo

Se l’avviso non viene impugnato o se, a seguito del giudizio, la pretesa diventa definitiva, l’Agenzia iscrive il debito a ruolo e lo trasmette all’Agenzia delle Entrate Riscossione (AER). L’ente riscossore notifica la cartella di pagamento o l’avviso di addebito: la RSA deve saldare entro 60 giorni o chiedere la rateazione (fino a 72 rate mensili, prorogabili a 120 se dimostra temporanee difficoltà economiche).

5. Esecuzione forzata: fermi, ipoteche e pignoramenti

Decorsi 60 giorni, l’AER può adottare misure cautelari ed esecutive:

• il fermo amministrativo sui veicoli della RSA o della cooperativa. È una misura cautelare che blocca l’utilizzo dell’autovettura; può essere impugnata per carenza di motivazione, prescrizione o se il veicolo è strumentale all’assistenza (es. ambulanza);
• l’ipoteca sugli immobili fino a un importo pari al doppio del debito;
• il pignoramento presso terzi (art. 72‑bis del DPR 602/1973), cioè l’ordine al cliente o alla banca di versare le somme dovute direttamente all’AER; può essere pignorato anche il conto corrente dell’ente.

L’ordinanza n. 2098/2025 ha stabilito che le contestazioni relative alla prescrizione del credito vanno sollevate davanti al giudice tributario, mentre quelle relative ai vizi formali dell’atto di pignoramento (ad esempio omissione dell’autorizzazione dell’AER o errori di notifica) vanno proposte al giudice ordinario . La RSA deve quindi individuare correttamente il giudice competente per evitare inammissibilità.

6. Rimedio e sospensioni

Ricevuta la cartella, la RSA può:

• presentare un’istanza di rateazione all’AER, allegando la documentazione che dimostra la situazione economica precaria (bilanci, stato patrimoniale, liste ospiti). La rateazione sospende il fermo e impedisce nuovi pignoramenti finché i pagamenti sono regolari;
• richiedere la sospensione dell’esecuzione al giudice tributario se è stato presentato ricorso contro l’avviso o contro la cartella. L’ente deve dimostrare sia il fumus boni iuris (la fondatezza del ricorso) sia il periculum in mora (il rischio di danni gravi);
• aderire a misure di definizione agevolata (rottamazioni). La rottamazione‑quinquies, introdotta dalla legge di Bilancio 2026, consente di versare il solo capitale con spese di notifica e procedurali in massimo 54 rate bimestrali; il contribuente che presenta la domanda entro il termine stabilito (31 luglio 2026 per i debiti ante 30/6/2022) ottiene la sospensione delle azioni esecutive fino alla scadenza della prima rata .

Difese e strategie legali

1. Verificare la corretta qualificazione dell’attività

Come evidenziato dall’ordinanza 14178/2025, l’esenzione IVA dipende dalla prevalenza delle prestazioni . La prima difesa consiste nello dimostrare la natura sanitaria della struttura attraverso:

• accreditamenti regionali che riconoscano la RSA come struttura socio‑sanitaria;
• presenza di personale sanitario (medici, infermieri, fisioterapisti) e ore di assistenza rispetto al totale delle prestazioni;
• convenzioni con il SSN e tariffe corrisposte dalla Regione per le prestazioni sanitarie;
• percentuale di ospiti con livelli di non autosufficienza elevata (distinguendo presidi generici e reparti Alzheimer);
• registri clinici e piani assistenziali individualizzati.

Se la struttura eroga prestazioni sanitarie in misura prevalente, può sostenere che l’esenzione si applica ai sensi dell’art. 10 n. 19. In caso contrario dovrà dimostrare la sussistenza di una gestione globale di vitto, alloggio e assistenza che rientra nell’esenzione n. 21, evidenziando l’oggettività dell’esenzione e la non necessità di essere un ente non profit .

Quando l’Agenzia contesta la detrazione dell’IVA su acquisti, la RSA deve dimostrare che tali costi sono relativi a attività imponibili (es. servizi alberghieri a ospiti autosufficienti, bar interno aperto al pubblico) o rientrano nella quota pro‑rata. È opportuno mantenere una contabilità separata per le attività esenti e imponibili.

2. Documentare i corrispettivi e contrastare le presunzioni

Nel caso delle “stanze speciali”, la Cassazione ha riconosciuto la legittimità di presunzioni anche con un solo indizio . Per evitare che il Fisco ricavi presunzioni di maggiori corrispettivi, occorre:

• predisporre contratti trasparenti con gli ospiti e i loro familiari, specificando in modo dettagliato i servizi offerti e i relativi costi;
• registrare tutte le entrate, comprese quelle per supplementi (TV, frigorifero, letto accompagnatore) o per servizi extra (idromassaggio, palestra); conservare ricevute e scontrini;
• giustificare con prove (cartella clinica, prescrizioni mediche) gli eventuali spostamenti in stanze speciali senza pagamento supplementare, per confutare la presunzione di incasso;
• controllare la cassa e le scritture contabili affinché coincidano con i contratti e con l’attestazione dei servizi erogati.

3. Sollevare vizi procedurali

La RSA può impugnare l’avviso di accertamento se presenta vizi formali o sostanziali:

• mancanza del contraddittorio: se l’accertamento riguarda periodi successivi al 2024 e l’Agenzia non ha inviato lo schema di atto e non ha atteso i 60 giorni di legge, l’avviso è annullabile ai sensi dell’art. 6‑bis ;
• violazione dell’art. 12: durata delle verifiche superiore a 30 giorni senza proroga motivata, mancanza di consegna del verbale o omissione del termine di 60 giorni per presentare osservazioni ;
• motivazione insufficiente: l’avviso deve indicare gli elementi di fatto e di diritto che giustificano la pretesa; non basta il riferimento generico alla normativa;
• prescrizione o decadenza: se l’avviso è notificato oltre i termini (cinque o sette anni) la pretesa è nulla; in caso di cartella di pagamento, è possibile eccepire la prescrizione in giudizio tributario secondo il principio fissato dalle SS.UU. 2098/2025 .

4. Presentare ricorso e ottenere la sospensione

Il ricorso deve essere proposto entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso (90 giorni per i residenti all’estero) dinanzi alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado. Nella fase introduttiva il contribuente può chiedere la sospensione dell’atto dimostrando che la pretesa è infondata o che l’immediata riscossione produrrebbe un pregiudizio grave e irreparabile. La richiesta di sospensione blocca l’iscrizione a ruolo e le procedure cautelari fino alla decisione del giudice.

È fondamentale proporre ricorso per evitare che l’avviso diventi definitivo. La rinuncia al ricorso per aderire a una rottamazione deve essere valutata attentamente: la sentenza n. 1997/2025 consente di revocare la rinuncia solo se la sanatoria non si perfeziona per colpa dell’Amministrazione .

5. Definizioni agevolate e strumenti transattivi

Oltre al contenzioso, la RSA può valutare la definizione agevolata della pretesa:

1. Accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997) – Consente di chiudere la vertenza in sede amministrativa prima del ricorso, con una riduzione delle sanzioni (al 50%). L’Ufficio e il contribuente determinano congiuntamente la base imponibile e l’imposta; l’accordo è obbligatorio per l’Ufficio se il contribuente presenta memorie difensive; il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o rateizzato.
2. Rottamazione‑quinquies – Introdotta dalla legge di Bilancio 2026 (art. 18 della L. 199/2025), permette di estinguere i debiti iscritti a ruolo dal 2000 al 30 giugno 2022 senza versare interessi e sanzioni. Il contribuente può pagare in 54 rate bimestrali con scadenze: prime tre rate il 31 luglio 2026, 30 settembre 2026, 30 novembre 2026; le successive rate ogni gennaio, marzo, maggio, luglio, settembre e novembre dal 2027 al 2035. È previsto l’interesse al 3% annuo dal 1° agosto 2026 e la sospensione delle esecuzioni finché si versa la prima rata .
3. Definizione agevolata delle liti pendenti – Il contribuente può chiudere il contenzioso pagando solo il 50% o il 60% dell’imposta (a seconda del grado di giudizio e dell’esito delle pronunce) e rinunciando al ricorso. Occorre verificare le norme in vigore (spesso contenute in leggi di bilancio o decreti fiscali) e consultare un professionista per non perdere il giudizio già avviato.
4. Transazione fiscale nel concordato preventivo – Le imprese profit che gestiscono RSA possono accedere agli strumenti del Codice della Crisi (D.Lgs. 14/2019), proponendo ai creditori fiscali una riduzione del debito nell’ambito di un concordato preventivo o di un accordo di ristrutturazione; l’Agenzia delle Entrate valuta la proposta in base alla capienza del patrimonio e alle prospettive di pagamento.

6. Procedure di sovraindebitamento e piani del consumatore

Per le cooperative sociali o gli enti non profit che non possono accedere al concordato, la Legge 3/2012 prevede strumenti di composizione della crisi:

• Accordo di ristrutturazione dei debiti – Richiede l’approvazione dei creditori rappresentanti almeno il 60% dei debiti; consente di dilazionare i pagamenti, ridurre gli interessi e falcidiare i debiti chirografari; il piano può prevedere la vendita di beni, l’intervento di terzi finanziatori e la moratoria fino a un anno per i creditori privilegiati .
• Piano del consumatore – Destinato alle persone fisiche sovraindebitate (es. titolari di piccole RSA familiari). Il debitore presenta, tramite l’OCC, una proposta di pagamento che può includere la ristrutturazione di debiti per ritenute, IVA e tributi locali; può chiedere la sospensione delle procedure esecutive e la possibilità di mantenere la prima casa; il Tribunale omologa il piano se verifica la correttezza dei dati e la meritevolezza del debitore .
• Esdebitazione – Dopo l’esecuzione del piano e il pagamento del dovuto, il debitore ottiene l’esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti residui non soddisfatti. Per ottenere questo risultato occorre dimostrare di aver agito con diligenza e di aver destinato al piano tutte le risorse disponibili.

L’Avv. Monardo, quale gestore della crisi, è abilitato a seguire tali procedure e a interfacciarsi con gli OCC, il Ministero della Giustizia e i giudici delegati. Un uso strategico di questi strumenti può permettere a una RSA in difficoltà di uscire dall’indebitamento e di salvaguardare i servizi agli anziani.

7. Strategie negoziali con l’Agenzia delle Entrate

In molti casi è consigliabile ricercare una soluzione negoziata con l’Amministrazione finanziaria. Lo staff dell’Avv. Monardo offre:

• analisi dell’atto di accertamento per individuare i margini di trattativa;
• interlocuzione con il funzionario responsabile, facendo valere elementi di fatto (prestazioni sanitarie prevalenti, errori di calcolo, prescrizioni) e di diritto (mancanza del contraddittorio, decadenza)
• presentazione di istanze di autotutela per l’annullamento totale o parziale dell’atto quando manifestamente illegittimo;
• definizione di piani di rientro personalizzati con la riscossione, calibrati sul flusso di cassa della RSA (ad esempio rate trimestrali coordinate con l’incasso delle rette);
• consulenza su come ripartire i costi tra i soci, come capitalizzare l’ente o costituire un fondo di riserva per eventuali ravvedimenti operosi.

Strumenti alternativi e agevolazioni

Oltre alle strategie difensive, esistono strumenti giuridici e agevolazioni fiscali che possono ridurre il debito o prevenirlo.

1. Ravvedimento operoso

Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) consente di regolarizzare spontaneamente le violazioni prima dell’accertamento, pagando l’imposta dovuta con una sanzione ridotta (dal 10% all’1,67% a seconda del momento del ravvedimento) e gli interessi legali. Nel contesto delle RSA può essere utilizzato per rimediare a errori di detrazione IVA, tardiva registrazione delle fatture o omissione di ritenute su lavoratori.

2. Rottamazione‑quinquies e saldo‑stralcio

Come già illustrato, la rottamazione‑quinquies permette di estinguere i debiti iscritti a ruolo eliminando sanzioni e interessi . Accedervi è semplice: occorre presentare la domanda all’AER entro la data stabilita (31 luglio 2026), indicando i carichi che si vogliono definire. La domanda può riguardare anche debiti oggetto di rateazione in corso. Il mancato pagamento di una rata comporta la perdita del beneficio e la riattivazione del debito residuo.

Il saldo‑stralcio è una misura rivolta ai contribuenti con ISEE non superiore a 20 000 euro o con situazioni di grave e comprovata difficoltà. Prevede la possibilità di pagare il 20% o il 35% dell’imposta. Non è stato prorogato per il 2026, ma è auspicabile una nuova edizione; è bene seguire le future leggi di bilancio.

3. Definizione agevolata degli avvisi bonari

Le disposizioni recenti hanno confermato la possibilità di definire gli avvisi bonari con sanzioni ridotte dal 10% al 3% se il pagamento avviene entro 30 giorni dal ricevimento. Le RSA devono monitorare i termini per evitare la trasformazione dell’avviso bonario in cartella esattoriale.

4. Contributi e incentivi specifici per RSA

Le RSA accreditate possono accedere a contributi regionali per l’adeguamento strutturale e l’innovazione tecnologica (telemedicina, sistemi antincendio). È consigliabile sfruttare questi finanziamenti per migliorare la qualità delle prestazioni e contenere i costi, riducendo così l’esposizione fiscale.

5. Esenzione IMU per enti accreditati

La Legge di Bilancio 2026 ha confermato l’esenzione IMU per gli enti non commerciali che gestiscono RSA accreditate e che reinvestono gli avanzi di gestione. Per beneficiarne occorre dimostrare che l’attività non si svolge con finalità lucrativa e che l’eventuale surplus viene reinvestito nell’attività assistenziale . Le RSA non accreditate, invece, devono pianificare l’impatto dell’IMU nei loro bilanci.

Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Ignorare le comunicazioni dell’Agenzia – Molte strutture trascurano gli inviti al contraddittorio o gli avvisi bonari. Rispondere tempestivamente è cruciale per dimostrare collaborazione e ridurre le sanzioni.
2. Mancata segregazione contabile – Mescolare attività esenti e imponibili impedisce di dimostrare la quota di IVA detraibile e alimenta contestazioni sul pro‑rata. È consigliabile tenere registri separati e codici contabili dedicati.
3. Contratti poco chiari con gli ospiti – La mancanza di contratti scritti o di tariffe trasparenti porta a presunzioni di ricavi non dichiarati . Ogni servizio accessorio deve essere documentato.
4. Applicazione impropria dell’esenzione – Non basta l’autodefinizione come RSA per rientrare nell’esenzione n. 21. Occorre dimostrare la gestione globale o la prevalenza sanitaria .
5. Non presentare memorie difensive – Ai sensi dell’art. 12 Statuto del contribuente, il contribuente ha 60 giorni per presentare osservazioni al PVC . Omettere questa fase priva l’ente di una chance difensiva e può giustificare l’emissione immediata dell’accertamento.
6. Non eccepire la prescrizione – La contestazione della prescrizione deve essere proposta al giudice tributario prima dell’esecuzione . Molti contribuenti ricorrono tardi o al giudice sbagliato.
7. Rinunciare al ricorso senza garanzie – Aderire a una rottamazione comporta la rinuncia al ricorso. La sentenza 1997/2025 tutela il contribuente solo se la definizione non si perfeziona per colpa dell’Amministrazione; in tutti gli altri casi la rinuncia resta irrevocabile .
8. Ignorare gli strumenti di sovraindebitamento – La Legge 3/2012 offre soluzioni concrete per le piccole strutture e le associazioni; non usarle può determinare la perdita del patrimonio .
9. Assenza di consulenza specializzata – L’assistenza di professionisti esperti in diritto tributario e fallimentare consente di evitare errori procedurali e di sfruttare tutte le opportunità di riduzione del debito.
10. Mancata formazione del personale amministrativo – Chi si occupa di fatturazione e contabilità deve conoscere le esenzioni, le aliquote e gli adempimenti; la formazione riduce il rischio di errori.

Tabelle riepilogative

Differenza tra esenzione n. 19 e n. 21 (art. 10 DPR 633/1972)

Criterio	Esenzione n. 19 (prestazioni sanitarie)	Esenzione n. 21 (case di riposo e RSA)
Prestazione essenziale	Cura, ricovero, diagnosi e terapia; deve prevalere l’attività sanitaria	Alloggio e custodia per persone bisognose; l’assistenza sanitaria è accessoria
Soggetti beneficiari	Enti ospedalieri, case di cura private accreditate, strutture sanitarie	Orfanotrofi, brefotrofi, case di riposo per anziani, ospizi, RSA analoghe
Requisiti	Accreditamento sanitario; presenza di personale medico; tariffe sanitarie	Gestione globale (vitto, alloggio, assistenza); esenzione oggettiva indipendente dalla forma giuridica
IVA sugli acquisti	Detraibile per le attività imponibili; non detraibile per quelle esenti	Generalmente non detraibile; pro‑rata se la struttura svolge anche attività imponibili
Onere della prova	Grava sul contribuente che invoca l’esenzione; deve dimostrare la prevalenza sanitaria	È sufficiente dimostrare la gestione integrata e l’identità dell’attività con case di riposo

Tempi e termini principali dell’accertamento

Fase	Termine	Riferimenti normativi
Durata della verifica in loco	30 giorni (prorogabili per cause eccezionali)	Art. 12 L. 212/2000
Tempo per presentare osservazioni al PVC	60 giorni	Art. 12 L. 212/2000
Tempo per il contraddittorio endoprocedimentale	Almeno 60 giorni; l’atto non può essere emesso prima della scadenza	Art. 6‑bis L. 212/2000
Notifica avviso di accertamento (IVA, IRES, IRAP)	31 dicembre del quinto anno successivo alla dichiarazione	DPR 600/1973; DPR 633/1972
Impugnazione dell’avviso	60 giorni dal ricevimento	D.Lgs. 546/1992
Richiesta di sospensione	Entro la presentazione del ricorso o in pendenza di giudizio	Art. 47 D.Lgs. 546/1992
Rateazione dei ruoli	Fino a 72 rate mensili (120 per gravi difficoltà)	Art. 19 DPR 602/1973
Adesione alla rottamazione‑quinquies	Domanda entro 31 luglio 2026; pagamento in 54 rate	L. 199/2025

Strumenti di risoluzione del debito

Strumento	Caratteristiche principali	Vantaggi	Limitazioni
Accertamento con adesione	Definisce in via consensuale l’accertamento con riduzione sanzioni	Riduce tempi e costi, evita contenzioso	Richiede consenso dell’Ufficio; non sempre conveniente
Rottamazione‑quinquies	Pagamento del solo capitale e spese, senza interessi e sanzioni; fino a 54 rate bimestrali	Sospende le procedure esecutive; riduce l’importo totale	Perde l’efficacia se non si paga la prima rata; rinuncia ai ricorsi pendenti
Definizione delle liti pendenti	Versamento di una percentuale del tributo (50‑60%) a seconda del grado di giudizio	Chiude il contenzioso con sconto; evita rischi processuali	Necessita di rinuncia al giudizio e al potenziale annullamento totale
Accordi di ristrutturazione (Legge 3/2012)	Prevede la ristrutturazione dei debiti con approvazione del 60% dei creditori	Moratoria fino a un anno, coinvolge creditori pubblici; possibilità di falcidia	Richiede l’intervento dell’OCC e dell’autorità giudiziaria; tempi relativamente lunghi
Piano del consumatore	Proposta individuale di rimborso presentata da persona fisica	Consente di salvare la prima casa, sospendere l’esecuzione, ottenere esdebitazione	Necessità di dimostrare la meritevolezza; escluso per soggetti con attività commerciale
Sovraindebitamento con esdebitazione	Liberazione dai debiti residui dopo l’adempimento del piano	Permette di ripartire senza il fardello del debito	Impone sacrifici patrimoniali, cessione del quinto, sacrifici alle famiglie

Domande e risposte frequenti (FAQ)

1. Una RSA gestita da un ente religioso è automaticamente esente da IVA?
   No. L’esenzione IVA dipende dalla tipologia di prestazione (n. 19 o n. 21 dell’art. 10 DPR 633/1972) e non dalla forma giuridica del soggetto . Anche una cooperativa sociale o una Srl possono beneficiare dell’esenzione se svolgono attività rientranti nei requisiti; viceversa un ente ecclesiastico che offre servizi alberghieri non integrati non gode dell’esenzione.
2. Come posso sapere se la mia RSA rientra nell’esenzione n. 19 o n. 21?
   È necessario valutare la prestazione prevalente: se l’attività principale è l’assistenza sanitaria (ricovero, cure, riabilitazione) rientra nel n. 19; se prevale l’alloggio con servizi accessori rientra nel n. 21 . Documentare ore di assistenza sanitaria, qualifiche del personale e servizi offerti aiuta a dimostrare la prevalenza.
3. Possiamo detrarre l’IVA sugli acquisti se la nostra RSA effettua solo prestazioni esenti?
   In generale no. L’IVA sugli acquisti relativi ad attività esenti non è detraibile . Se l’ente gestisce anche attività imponibili (es. affitto sala conferenze, bar pubblico) può applicare il pro‑rata; altrimenti l’IVA è indetraibile.
4. Le ex‑Onlus possono continuare a emettere fatture esenti dopo il 1° gennaio 2026?
   Sì, ma devono presentare la domanda di iscrizione al RUNTS entro il 31 marzo 2026. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’esenzione si applica retroattivamente se la domanda viene accolta; in caso di rigetto le fatture devono essere rettificate .
5. La presenza di una palestra o di servizi aggiuntivi per gli ospiti compromette l’esenzione IVA?
   No se tali servizi rimangono accessori e non costituiscono la prestazione principale. Tuttavia, eventuali corrispettivi percepiti per servizi non compresi nella retta devono essere fatturati con IVA, oppure documentati come servizi esenti se svolti in regime sanitario.
6. Che cosa è la prova di resistenza nella materia del contraddittorio?
   È l’onere del contribuente di dimostrare che, se l’Amministrazione avesse attivato il contraddittorio, egli avrebbe fornito elementi concreti in grado di modificare l’esito dell’accertamento. La Cassazione ha precisato che l’atto è nullo solo se il contribuente prova che la mancata partecipazione non era meramente pretestuosa .
7. In quali casi l’accertamento può essere impugnato per difetto di motivazione?
   Quando l’Ufficio non specifica i fatti contestati o le ragioni giuridiche della pretesa e si limita a richiamare norme generiche. La RSA può eccepire la carenza di motivazione e chiedere l’annullamento dell’avviso.
8. Quanto tempo ho per presentare ricorso contro un avviso di accertamento?
   60 giorni dalla notifica dell’atto (90 giorni se l’ente ha sede all’estero). Il ricorso va depositato presso la Corte di Giustizia Tributaria competente.
9. È vero che la prescrizione delle cartelle può essere dichiarata solo dal giudice tributario?
   Sì. Secondo l’ordinanza SS.UU. 2098/2025, l’eccezione di prescrizione sollevata dopo la notifica della cartella rientra nella giurisdizione del giudice tributario . Occorre dunque agire davanti alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dal pignoramento per eccepire la prescrizione.
10. La nostra RSA ha ricevuto un pignoramento del conto corrente: cosa possiamo fare?
    Si può presentare opposizione avverso l’atto di pignoramento al giudice ordinario se il vizio riguarda l’esecuzione (ad esempio errata quantificazione del credito, mancanza di autorizzazione). Se la contestazione riguarda la prescrizione o la validità della cartella, occorre rivolgersi alla giurisdizione tributaria .
11. Le verifiche fiscali possono durare mesi?
    No. L’art. 12 dello Statuto del contribuente fissa un limite di 30 giorni prorogabili per cause eccezionali . Se la verifica si protrae oltre il limite senza proroga motivata, la RSA può chiedere l’annullamento dell’accertamento.
12. Devo comunicare immediatamente tutti i documenti richiesti dalla Guardia di Finanza?
    È consigliabile collaborare, ma è possibile richiedere un termine ragionevole per reperire i documenti e farsi assistere da un professionista. La mancata esibizione ingiustificata può comportare sanzioni, ma la documentazione contenente dati sensibili deve essere fornita garantendo la privacy.
13. Se la RSA non è in grado di pagare immediatamente la cartella, posso chiedere una rateazione?
    Sì. L’Agenzia delle Entrate Riscossione concede rate fino a 72 mesi (o 120 mesi per situazioni di grave difficoltà). Presentare la domanda sospende l’azione esecutiva; è necessario allegare bilanci, flussi di cassa e dimostrare la temporanea crisi.
14. Cosa succede se non pago una rata della rottamazione‑quinquies?
    Il piano decade e il debito residuo diventa esigibile per intero, con applicazione di interessi e sanzioni. È quindi fondamentale rispettare le scadenze .
15. Le RSA familiari o di piccole dimensioni possono accedere al piano del consumatore?
    Sì. Se la struttura è gestita da una persona fisica non fallibile (es. imprenditore agricolo, professionista), può presentare un piano del consumatore per ristrutturare i debiti . Questo strumento consente di sospendere le esecuzioni, rinegoziare i debiti e ottenere l’esdebitazione al termine del piano.
16. È possibile dedurre le spese per l’ammodernamento della RSA?
    Le spese di ristrutturazione e adeguamento strutturale sono deducibili ai fini IRES e IRAP se inerenti all’attività; possono essere ammortizzate in più esercizi. Occorre distinguere tra manutenzioni ordinarie (deducibili nell’esercizio) e straordinarie (da ammortizzare). Le spese relative a beni strumentali (es. letti ospedalieri, ascensori) seguono il piano di ammortamento fiscale.
17. L’avviso di accertamento notificato senza raccomandata AR è valido?
    La notifica può avvenire tramite posta elettronica certificata (PEC) se l’ente è iscritto nell’Indice nazionale dei domicili digitali. In assenza di PEC, la raccomandata AR è il metodo ordinario; eventuali vizi di notifica (mancata consegna, indirizzo errato) possono essere eccepiti in giudizio.
18. Posso ottenere la sospensione del fermo amministrativo sui veicoli destinati all’assistenza?
    Sì. Se il veicolo è indispensabile per l’attività (es. trasporto infermi), si può chiedere la revoca del fermo dimostrando l’uso strumentale. È necessario presentare istanza motivata all’AER o ricorso al giudice dell’esecuzione.
19. Che differenza c’è tra il giudice ordinario e il giudice tributario?
    Il giudice tributario (Corte di Giustizia Tributaria) si occupa delle controversie relative alla pretesa tributaria – ad esempio imposte, sanzioni, prescrizioni della cartella. Il giudice ordinario (Tribunale) è competente per vizi formali degli atti esecutivi (pignoramenti, ipoteche) e per questioni patrimoniali non tributarie .
20. È possibile utilizzare il ravvedimento operoso anche dopo la notifica del PVC?
    Sì, ma non oltre la scadenza del termine di presentazione delle osservazioni. Dopo la notifica dell’avviso di accertamento non è più possibile ravvedersi sulle violazioni contestate.
21. Quali sanzioni si applicano per l’omessa fatturazione di servizi aggiuntivi ai nostri ospiti?
    L’omessa fatturazione di corrispettivi comporta il recupero dell’IVA e delle imposte dirette, oltre a una sanzione che può variare dal 90% al 180% delle imposte evase . Se l’ente si ravvede prima dell’accertamento, la sanzione può essere ridotta al 1/9 o 1/6 tramite ravvedimento operoso. È essenziale emettere sempre fattura o ricevuta fiscale per i servizi extra.
22. Come posso dimostrare che l’attività della RSA è non commerciale ai fini IMU?
    Occorre dimostrare che l’attività è accreditata o convenzionata con il servizio pubblico, che fornisce prestazioni integrative rispetto a quelle erogate dallo Stato o dalla Regione e che gli ospiti pagano solo eventuali quote di partecipazione . Documenti utili sono il contratto di accreditamento, le delibere regionali, il bilancio sociale che evidenzia la quota di finanziamento pubblico e le schede di ammissione degli ospiti.
23. Se una parrocchia concede in comodato gratuito l’immobile a una Srl che gestisce la RSA, chi paga l’IMU?
    L’IMU è dovuta dal possessore del diritto reale (proprietario o titolare del comodato). Tuttavia, l’esenzione per attività non commerciali si applica solo se il gestore svolge l’attività in modo non commerciale. Se la Srl opera in regime commerciale, l’esenzione non spetta e l’immobile resta assoggettato all’IMU. È consigliabile stipulare un contratto che distingua i locali destinati all’attività non commerciale (esenti) da quelli destinati ad attività a fini di lucro.
24. È possibile ottenere la rateazione delle maggiori imposte IRES o IRAP dopo l’accertamento?
    Sì. Il D.P.R. 602/1973 consente di rateizzare le somme dovute a seguito di avviso di accertamento con rate fino a 8 anni (72 mesi) se l’importo supera determinate soglie e il contribuente dimostra la temporanea difficoltà. La domanda deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate Riscossione allegando la situazione economico‑finanziaria dell’ente.
25. Il personale somministrato rientra nel calcolo dell’IRAP?
    L’IRAP colpisce il valore della produzione netta e, per le imprese, si calcola sul costo del personale dipendente al netto delle deduzioni. Secondo la Cassazione (ord. 26491/2022) per verificare la presenza di un’autonoma organizzazione non si deve considerare il semplice utilizzo di personale, ma se il professionista o l’ente sopporta i rischi d’impresa . Se la RSA ricorre a personale somministrato per attività sanitarie obbligatorie e non dispone di mezzi organizzati autonomamente, può eccepire l’assenza di autonoma organizzazione ai fini IRAP.

Simulazioni pratiche

Esempio 1: Presunzione di maggiori ricavi per stanze speciali

Una RSA di medie dimensioni fattura annualmente 2 000 000 euro, dichiarando 1 000 000 euro di corrispettivi per le rette e 1 000 000 euro di contributi regionali. La struttura dispone di 80 posti letto, di cui 10 “stanze speciali” dotate di televisore, frigorifero e poltrona per l’accompagnatore. Nel 2024 l’Agenzia delle Entrate apre un controllo.

Dai contratti emerge che il supplemento per le stanze speciali ammonta a 15 euro al giorno. Tuttavia, i registri contabili non riportano alcun incasso extra; i contratti sono generici e non distinguono le tariffe. Gli agenti presumono che per tutti i 10 posti speciali siano stati percepiti 15 euro al giorno. Il calcolo è:

Sulla base della presunzione, l’Ufficio recupera IVA al 10% (5 475 €), IRES e IRAP, oltre a sanzioni. La RSA contesta l’accertamento sostenendo che alcune stanze sono state occupate da ospiti con patologie neurologiche che necessitavano di isolamento, senza supplemento. Fornisce però solo alcune cartelle cliniche e non dimostra l’assenza di incasso. Richiamando l’ordinanza 26923/2019 la Commissione Tributaria conferma l’accertamento, ritenendo la presunzione grave e precisa .

Suggerimento pratico: la RSA avrebbe dovuto predisporre contratti specifici che indichino il supplemento e registrare gli incassi. Quando le stanze speciali sono concesse gratuitamente per motivi sanitari, occorre annotare sul contratto e nella cartella clinica che il costo supplementare non è dovuto.

Esempio 2: Contestazione dell’esenzione IVA per prevalenza dell’alloggio

Una RSA privata convenzionata con la Regione offre 90 posti letto, con tre livelli di assistenza (bassa, media, alta). Circa il 70% delle entrate proviene dalle quote sanitarie pagate dalla Regione; il restante 30% dalle rette alberghiere versate dai familiari. Il personale include medici, infermieri e OSS. Per l’esercizio 2022 la RSA applica l’esenzione IVA n. 19, ritenendo prevalente l’attività sanitaria.

Nel 2025 l’Agenzia delle Entrate contesta l’esenzione, sostenendo che il servizio principale è l’alloggio, poiché molte prestazioni di cura sono affidate a medici esterni e la struttura non gestisce direttamente le terapie. L’Ufficio emette avviso di accertamento chiedendo 500 000 € di IVA oltre sanzioni.

La RSA, assistita dallo studio dell’Avv. Monardo, impugna l’avviso. In giudizio deposita:

• contratti con il SSN attestanti che la Regione corrisponde il 70% della retta come quota sanitaria;
• organigramma con 20 infermieri, 5 medici interni e 10 fisioterapisti;
• tabelle di riparto delle ore di assistenza (75% sanitaria, 25% servizi alberghieri);
• certificazioni di qualità per i servizi riabilitativi.

La Corte di Giustizia Tributaria riconosce che la prestazione prevalente è sanitaria e annulla l’accertamento, richiamando i criteri della Cassazione n. 14178/2025 .

Suggerimento pratico: per dimostrare la prevalenza sanitaria è utile elaborare un bilancio sociale che indichi la ripartizione dei costi e delle ore di servizio, certificazioni di conformità e contratti con medici e infermieri.

Esempio 3: Adesione alla rottamazione‑quinquies

Una cooperativa sociale che gestisce tre RSA ha debiti iscritti a ruolo per IVA, ritenute e contributi INPS per un importo di 1 200 000 €. La cooperativa è già in rateazione da 7 anni e ha difficoltà a sostenere le rate mensili di 20 000 €. Nel 2026 decide di aderire alla rottamazione‑quinquies. L’AER calcola il debito residuo (capitale e spese) in 800 000 €.

La cooperativa sceglie il pagamento in 54 rate bimestrali: ognuna ammonta a circa 14 815 € (800 000 € / 54). Le prime tre rate devono essere versate entro luglio, settembre e novembre 2026; dal 2027 le rate saranno dovute a gennaio, marzo, maggio, luglio, settembre e novembre. L’interesse al 3% decorre dal 1° agosto 2026 e viene ripartito sulle rate. La cooperativa ottiene la sospensione immediata dei pignoramenti in corso e può rinegoziare le proprie linee di credito. Se perde una rata, però, tornerà in vigore l’intero debito residuo .

Suggerimento pratico: prima di aderire alla rottamazione è opportuno redigere un piano di cassa realistico, valutando l’impatto delle rate sul flusso finanziario. In alcuni casi può essere preferibile un accordo di ristrutturazione ex Legge 3/2012.

Esempio 4: Piano del consumatore per una RSA familiare

La signora B., proprietaria di una piccola struttura per anziani con 10 posti letto, ha debiti fiscali e contributivi per 150 000 €. La struttura è stata colpita dalla pandemia e non riesce a far fronte ai pagamenti. L’Avv. Monardo propone un piano del consumatore: la signora conferisce in un trust familiare la propria abitazione e il 50% delle future rette; con questi fondi offre ai creditori un pagamento del 40% dei debiti in 5 anni. Presenta la domanda all’OCC che valuta la meritevolezza, notifica il piano all’Agenzia delle Entrate e agli altri creditori. Il Tribunale omologa il piano, sospende le esecuzioni e, dopo il pagamento, la signora ottiene l’esdebitazione .

Suggerimento pratico: le RSA di dimensioni familiari o gestite da persone fisiche non fallibili non devono temere di attivare gli strumenti di sovraindebitamento, che permettono di salvaguardare la struttura e continuare l’attività.

Altre imposte locali: IMU, TARI e TASI

Oltre alle imposte nazionali (IVA, IRES/IRPEF e IRAP), le Residenze Sanitarie Assistenziali devono fare i conti con i tributi locali. Gli immobili in cui operano possono essere soggetti all’Imposta municipale propria (IMU), alla tassa sui rifiuti (TARI) e, in passato, alla TASI. La normativa è complessa e spesso genera contenziosi con i Comuni.

Esenzione IMU per enti non commerciali

• Normativa di base. L’art. 13, comma 2 del D.L. 201/2011 (conv. in L. 214/2011) riconosce l’esenzione dall’IMU per gli immobili degli enti non commerciali destinati in via esclusiva allo svolgimento di attività assistenziali e sanitarie con modalità non commerciali. Restano esclusi gli immobili dove si svolgono anche attività lucrative o diverse.
• Chiarimenti della legge di bilancio 2026. La legge n. 199/2025 (legge di bilancio 2026) ha chiarito i requisiti dell’esenzione: l’attività si considera non commerciale se è accreditata o convenzionata con il servizio pubblico, è svolta in modo complementare o integrativo al servizio pubblico e le prestazioni sono erogate gratuitamente, salvo eventuali quote di partecipazione alla spesa . La stessa norma precisa che la categoria catastale dell’immobile non incide sull’esenzione .
• Applicazione alle RSA. Una RSA gestita da un ente del Terzo Settore può usufruire dell’esenzione se soddisfa tali requisiti. La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha confermato, con la sentenza 389/2018, l’esenzione per una fondazione Onlus che gestiva una casa di riposo, ritenendo che la quota di compartecipazione pagata dagli ospiti non trasformasse l’attività in commerciale .
• RSA profit. Le RSA gestite da società di capitali che operano in regime commerciale restano soggette all’IMU ordinaria. Possono richiedere aliquote ridotte per immobili strumentali, ma non l’esenzione totale. È quindi opportuno valutare la convenienza dell’accreditamento con il sistema sanitario per beneficiare dell’agevolazione.

TARI (tassa sui rifiuti)

La TARI finanzia la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti urbani. Le RSA rientrano spesso nelle categorie “case di cura e ospedali”, che prevedono tariffe maggiori rispetto alle abitazioni, perché i rifiuti sanitari comportano costi di smaltimento elevati. Molti regolamenti comunali prevedono riduzioni per gli enti non profit e per chi effettua la raccolta differenziata. È consigliabile analizzare il regolamento del proprio Comune per verificare le agevolazioni e separare i rifiuti sanitari da quelli urbani al fine di non pagare due volte lo stesso servizio.

TASI e addizionali comunali

La TASI, che dal 2020 è confluita nell’IMU, non si applica più come tributo autonomo; tuttavia alcuni Comuni applicano contributi di soggiorno. Le RSA non sono equiparate agli alberghi e pertanto non sono soggette all’imposta di soggiorno. Se il Comune richiede tributi extra per i familiari ospitati, è possibile contestare la delibera, poiché la funzione sociale della struttura la differenzia da un hotel.

Buone pratiche per la compliance IMU

• Verificare la non commercialità: predisporre contratti di accreditamento e convenzioni con l’ASL che dimostrino la complementarietà del servizio pubblico;
• Documentare la gratuità: conservare documentazione che provi che le prestazioni sono gratuite (eccetto contributi); i bilanci sociali e le relazioni di missione sono strumenti utili;
• Segregare le attività commerciali: se parte dell’immobile è destinata a bar o lavanderia, calcolare la superficie e versare l’IMU solo su quella porzione;
• Presentare istanze di autotutela: se il Comune contesta l’esenzione, depositare un’istanza motivata con la documentazione necessaria e, in caso di diniego, proporre ricorso entro i termini.

Sanzioni, interessi e ravvedimento operoso

L’accertamento fiscale non si limita a recuperare le imposte: comporta sanzioni amministrative e interessi di mora che possono aggravare notevolmente il debito. Conoscere le regole consente di ridurre l’esposizione e di regolarizzarsi in modo tempestivo.

Regime sanzionatorio per le RSA

• Maggiori imposte evase. Se l’Agenzia accerta che la RSA ha evaso o eluso imposte, applica sanzioni che variano dal 40% al 240% delle imposte evase, a seconda che si tratti di dichiarazione infedele, omessa dichiarazione o condotte fraudolente . Oltre alla sanzione, sono dovuti gli interessi legali.
• Omissione o ritardo nel pagamento dell’IVA. L’omesso versamento dell’IVA periodica è punito con una sanzione del 30% dell’imposta dovuta. Se il versamento avviene entro 90 giorni la sanzione è ridotta al 15%; ulteriori riduzioni si applicano per pagamenti entro 15 giorni, in base all’art. 13 del D.Lgs. 471/1997 riformato dal D.Lgs. 87/2024.
• Infedele dichiarazione IRES/IRAP. Prima della riforma sanzionatoria del 2024 le sanzioni variavano dal 90% al 180% della maggiore imposta. Oggi le sanzioni sono proporzionate alla gravità, prevedendo riduzioni per errori formali o per comportamenti collaborativi.
• Omessa fatturazione di servizi extra. La mancata emissione di fatture per servizi accessori (parrucchiere, lavanderia, affitto apparecchi) comporta sanzioni dal 90% al 180% dell’imposta evasa, oltre al recupero dell’IVA e degli interessi. La giurisprudenza ammette l’applicazione del principio di proporzionalità quando gli importi contestati sono esigui .

Ravvedimento operoso e definizione agevolata

Per ridurre le sanzioni è possibile ricorrere al ravvedimento operoso, che consente di regolarizzare spontaneamente la violazione con sanzioni ridotte. Le principali ipotesi sono:

• Ravvedimento sprint: versamento entro 15 giorni con sanzione ridotta a 1/15 del minimo;
• Ravvedimento breve: versamento entro 90 giorni con sanzione ridotta a 1/9; entro un anno con riduzione a 1/7; oltre l’anno a 1/6;
• Ravvedimento in pendenza di PVC: prima dell’emissione dell’avviso, si può presentare una dichiarazione integrativa e versare imposte e sanzioni ridotte; questa procedura dimostra collaborazione e riduce l’eventuale responsabilità degli amministratori;
• Definizioni agevolate: l’adesione all’accertamento con adesione comporta sanzioni ridotte a un terzo; la conciliazione giudiziale permette sconti del 40‑60%. L’adesione alla rottamazione‑quinquies elimina le sanzioni e gli interessi di mora, consentendo il pagamento del solo capitale .

Consigli pratici

• Esaminare l’avviso per verificare se le sanzioni applicate sono corrette e se sussistono errori di calcolo;
• Controllare la cumulabilità delle sanzioni: il divieto di doppia sanzione impedisce di sommare le sanzioni per omessa fatturazione e omessa registrazione per lo stesso fatto;
• Attivare il ravvedimento quando possibile, anche parziale, per dimostrare collaborazione;
• Negoziare con l’Ufficio soluzioni alternative (adesione, conciliazione) che consentano di dimezzare le sanzioni;
• Richiedere il ricalcolo degli interessi se l’Amministrazione applica tassi superiori al legale.

Checklist pre‑verifica e compliance

Una corretta preparazione consente di affrontare le verifiche fiscali con maggiore serenità. Ecco una checklist operativa:

• Contratti dettagliati: assicurarsi che le rette e i servizi inclusi siano descritti con precisione nei contratti, indicando se il prezzo comprende TV, frigorifero, lavanderia e altri optional;
• Registro degli ospiti: mantenere un registro giornaliero delle presenze e dei servizi erogati; segnare quando le stanze speciali sono concesse senza supplemento per motivi sanitari;
• Contabilità separata: per le attività commerciali accessorie (bar, lavanderia, affitto di spazi) aprire codici IVA differenti e tenere registri separati per dimostrare che queste attività non fanno parte della gestione globale esente;
• Documentazione del personale: conservare contratti, turni, attestazioni delle ore lavorate e qualifiche del personale; queste informazioni aiutano a dimostrare che l’attività principale è sanitaria e non alberghiera;
• Bilancio sociale e relazione mission: predisporre un documento annuale che illustri finalità, numero di ospiti convenzionati, ore di assistenza, progetti gratuiti e impatto sociale. Questo strumento è utile nel contraddittorio e per ottenere l’accreditamento;
• Verifica dell’iscrizione al RUNTS: controllare regolarmente lo stato di iscrizione e, se necessario, presentare la domanda di iscrizione entro i termini; le ex‑Onlus hanno tempo fino al 31 marzo 2026 per beneficiare dell’esenzione ;
• Monitoraggio degli indici ISA: analizzare i punteggi di affidabilità e correggere eventuali anomalie che possono generare controlli;
• Conservazione dei documenti: mantenere documenti fiscali e sanitari per almeno dieci anni; la mancanza di documentazione è la principale causa di accertamenti;
• Procedure interne di segnalazione: istituire canali riservati per segnalare irregolarità interne (whistleblowing) e risolvere tempestivamente eventuali criticità.

Guida operativa passo‑passo (dettagliata)

Gestire un accertamento richiede metodo e prontezza. La seguente guida descrive le principali fasi da seguire:

1. Ricezione del verbale o dell’invito. Quando si riceve un processo verbale di constatazione o un questionario, è necessario chiedere subito assistenza a un professionista. Se la verifica avviene in loco, l’art. 12 dello Statuto del contribuente garantisce 60 giorni per formulare osservazioni .
2. Analisi della posizione. Raccolta dei documenti contabili, dei contratti, dei registri, delle cartelle cliniche e delle prove relative alla prevalenza delle prestazioni sanitarie. Confrontare i ricavi dichiarati con i conti correnti e le presenze per verificare eventuali omissioni.
3. Presentazione delle memorie. Entro 60 giorni (verbali) o 30 giorni (inviti a comparire) bisogna depositare una memoria difensiva. In caso di violazione del contraddittorio, la nullità dell’atto è subordinata alla prova di resistenza: il contribuente deve indicare le ragioni che avrebbe potuto far valere .
4. Scelta della strategia. Valutare se aderire all’accertamento (riducendo le sanzioni), presentare istanza di autotutela, ricorso o reclamo mediazione oppure accedere a definizioni agevolate (rottamazione‑quinquies). La scelta dipende dall’entità del debito, dalle probabilità di vittoria e dalla capacità finanziaria.
5. Gestione dell’esecuzione. In presenza di cartelle o pignoramenti, agire immediatamente per richiedere la sospensione in sede tributaria o dinanzi al giudice dell’esecuzione . Presentare le domande di rateazione o rottamazione consente di sospendere l’esecuzione e recuperare la disponibilità dei conti correnti e degli immobili.

Esempio 5: Omessa fatturazione di servizi extra e ravvedimento

Una piccola RSA rurale offre ai propri ospiti servizi aggiuntivi di parrucchiere e lavanderia. Le tariffe (20 € per taglio e 5 € per lavaggio) vengono riscosse in contanti e non sono registrate. Nel 2024 l’Agenzia rileva l’omessa fatturazione di 10 000 € e recupera IVA (22%) e IRES. La sanzione iniziale è pari al 90% dell’IVA e al 90% dell’IRES evase. Prima della notifica dell’avviso, la RSA presenta una dichiarazione integrativa e versa imposte e sanzioni con la riduzione prevista dal ravvedimento operoso. L’Ufficio riconosce la buona fede e applica solo gli interessi residui.

Suggerimento pratico: fatturare sempre i servizi extra e, in caso di omissioni, regolarizzarsi immediatamente con il ravvedimento per evitare sanzioni elevate.

Esempio 6: Recupero IMU per ente non accreditato

Una cooperativa sociale gestisce una RSA in un immobile di sua proprietà. La struttura non è convenzionata con la ASL e le rette sono a completo carico degli ospiti. Nel 2023 il Comune notifica un avviso di accertamento IMU per 50 000 € relativo agli anni 2018‑2022, considerando l’attività commerciale. La cooperativa sostiene di essere iscritta al Runts e di svolgere attività sociale, ma non produce documenti di accreditamento né prova la non commercialità. La Commissione Tributaria conferma l’imposta evidenziando che l’esenzione spetta solo agli immobili dove si svolgono attività assistenziali con modalità non commerciali e accreditate . Con l’assistenza dell’Avv. Monardo la cooperativa concorda una rateazione e, per il futuro, avvia il procedimento di accreditamento per ottenere l’esenzione.

Suggerimento pratico: l’esenzione IMU richiede prova dell’accreditamento e della convenzione con il sistema sanitario. Senza tali requisiti l’imposta è dovuta e può essere richiesta retroattivamente.

Conclusione

La gestione di una Residenza Sanitaria Assistenziale richiede una approfondita conoscenza delle norme fiscali e un’attenta pianificazione contabile. L’evoluzione normativa – dalla riforma del Terzo Settore alla nuova disciplina del contraddittorio – impone alle RSA di rivedere periodicamente le proprie procedure per non incorrere in sanzioni e recuperi. Le recenti pronunce della Cassazione (n. 26923/2019, n. 14178/2025, n. 21271/2025, n. 1997/2025 e n. 2098/2025) offrono criteri chiari per distinguere le prestazioni esenti, per definire la giurisdizione e per tutelare il contribuente che ha aderito a rottamazioni . Il nuovo art. 6‑bis dello Statuto del contribuente sancisce un diritto generalizzato al contraddittorio e rafforza le garanzie procedurali , mentre l’art. 12 ne assicura il rispetto anche nelle verifiche in loco .

Difendersi in modo efficace significa agire tempestivamente: analizzare il PVC, presentare memorie, eccepire vizi procedurali, valutare la prescrizione e impugnare gli avvisi entro i termini. Strumenti come la rottamazione‑quinquies, l’accertamento con adesione, gli accordi di ristrutturazione e i piani del consumatore permettono di ridurre il debito e di ripartire. Tuttavia, ogni scelta deve essere ponderata in base alla situazione economica e alle possibilità future, evitando di rinunciare a ricorsi in modo irreversibile.

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