Introduzione

La gestione di affitti brevi è oggi uno dei segmenti più dinamici e regolamentati del settore immobiliare italiano. Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) il legislatore ha ridotto drasticamente la soglia oltre la quale l’attività è considerata imprenditoriale: dal 2026 un contribuente può concedere in locazione breve al massimo due unità immobiliari senza aprire la partita IVA; dal terzo immobile scatta una presunzione assoluta di attività d’impresa con obblighi fiscali e previdenziali (apertura di partita IVA, iscrizione INPS, SCIA, codice CIN, ecc.) . La novità comporta un incremento degli adempimenti e dei costi per chi gestisce più immobili e, quando si sommano anche debiti tributari o previdenziali, il rischio di pignoramenti e azioni esecutive da parte di Fisco, INPS e banche diventa reale.

Il debitore che gestisce una società o un portafoglio di immobili destinati agli affitti brevi deve quindi muoversi con prudenza: oltre alle imposte occorre considerare contributi previdenziali (Gestione Commercianti o Gestione Separata), scadenze di pagamento, controlli dell’Agenzia delle Entrate, del Ministero del Turismo e delle autorità comunali. Una cattiva gestione può portare alla notifica di cartelle esattoriali, pignoramenti del conto corrente (il Fisco può bloccare e trasferire anche le somme che entrano nei 60 giorni successivi alla notifica ), iscrizione di ipoteche sugli immobili o addirittura alla richiesta di fallimento da parte dei creditori.

In questo contesto la figura di un professionista esperto in diritto bancario e tributario diventa determinante. L’avvocato Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina uno studio multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati nella tutela del debitore. È gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Grazie a queste competenze l’avv. Monardo e il suo staff offrono:

• Analisi preliminare degli atti notificati (cartelle di pagamento, intimazioni, avvisi di accertamento, pignoramenti);
• Ricorsi e impugnazioni davanti alle commissioni tributarie e al giudice dell’esecuzione per sospendere o annullare atti illegittimi;
• Sospensioni e rateizzazioni dei debiti fiscali e contributivi;
• Trattative con banche e Agenzia delle Entrate-Riscossione per concordare piani di rientro o accordi stragiudiziali;
• Accesso agli strumenti di composizione della crisi, come il piano del consumatore, l’accordo di ristrutturazione del debito o l’esdebitazione.

Se sei un imprenditore o un privato indebitato che gestisce affitti brevi tramite una società, questa guida ti aiuterà a orientarti tra norme, giurisprudenza e strumenti di difesa. Alla fine dell’articolo troverai tutti i riferimenti per richiedere una consulenza personalizzata.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Evoluzione della disciplina delle locazioni brevi

La prima disciplina organica delle locazioni brevi risale al D.L. 50/2017, convertito dalla legge 96/2017, che ha introdotto l’art. 4: il contratto breve è definito come locazione di immobili ad uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni stipulata da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa . Il reddito derivante può essere assoggettato, su opzione, alla cedolare secca (aliquota fissa) o all’IRPEF ordinaria .

La Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) ha introdotto una presunzione di imprenditorialità per chi destinava più di quattro appartamenti alle locazioni brevi . Dal 2024 la stessa legge ha differenziato le aliquote della cedolare secca: 21% sul primo immobile e 26% sugli altri .

Con la Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) il legislatore è intervenuto nuovamente, stabilendo che:

• Il limite per rimanere nel regime privato scende da quattro a due immobili ;
• Dal terzo immobile si applica una presunzione assoluta di attività imprenditoriale, non superabile da prova contraria ;
• Permane la possibilità di applicare la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo ;
• Chi supera il limite è tenuto ad aprire partita IVA, iscriversi al Registro delle Imprese, presentare SCIA al Comune e versare i contributi INPS . La tabella comparativa dello Studio Ripa sintetizza le differenze tra regime privato e regime d’impresa: nel regime d’impresa scattano obblighi di partita IVA, contabilità, registrazione camerale e assoggettamento a contributi previdenziali .

1.2 Cedolare secca e rapporti con società

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno precisato che la cedolare secca può essere applicata anche quando il conduttore è una società, purché l’immobile resti a uso abitativo e sia destinato a ospitare dipendenti o amministratori. Le sentenze n. 12076 e 12079/2025 hanno smentito la restrittiva interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, chiarendo che la norma (art. 3 D.Lgs 23/2011) non vieta la cessione a soggetti societari . Questa giurisprudenza offre un’arma ai locatori che vogliono difendersi da accertamenti basati sull’erroneo diniego della cedolare secca.

1.3 Contraddittorio preventivo e Statuto del Contribuente

L’art. 6 dello Statuto del Contribuente stabilisce che l’Amministrazione finanziaria deve garantire ai contribuenti conoscenza degli atti, comunicare i fatti che possono dar luogo a sanzioni o al diniego di rimborsi e consentire loro di fornire chiarimenti. Deve essere concesso un termine non inferiore a 30 giorni per presentare osservazioni o richieste di definizione .

Il D.Lgs 219/2023 ha introdotto l’art. 6‑bis che rende obbligatorio il contraddittorio preventivo per tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi al giudice tributario. L’Amministrazione deve invitare il contribuente a fornire chiarimenti e non può emettere l’atto prima di 60 giorni; la mancata osservanza di tale contraddittorio determina la nullità dell’atto . La norma esclude gli accertamenti automatizzati e i casi di particolare urgenza (pericolo per la riscossione).

Prima di tale riforma, le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 21271/2025) avevano affermato che l’obbligo di contraddittorio era generale solo per i tributi armonizzati (IVA, accise); per le altre imposte sussisteva solo se previsto dalla legge. L’omissione comportava la nullità dell’atto soltanto se il contribuente dimostrava di aver subito un pregiudizio concreto (prova di resistenza) .

1.4 Giurisprudenza sulla riscossione e sui pignoramenti

Tra le decisioni più rilevanti per chi ha debiti tributari o contributivi si segnalano:

1. Cassazione n. 28520/2025 – In tema di pignoramento su conto corrente (art. 72‑bis DPR 602/1973) la Corte ha stabilito che la banca deve congelare il saldo e, nei 60 giorni successivi, versare all’Agente della Riscossione anche i crediti futuri che affluiscono sul conto. L’istituto deve quindi trattenere tutte le somme entrate nel periodo di 60 giorni e trasferirle al Fisco .
2. Cassazione n. 30214/2025 – Quando il terzo pignorato (es. banca) non adempie all’ordine di pagamento entro 60 giorni, il pignoramento speciale ex art. 72‑bis perde efficacia e l’agente della riscossione deve procedere con un pignoramento ordinario .
3. Cassazione n. 20476/2025 – L’intimazione di pagamento va impugnata entro i termini di decadenza (60 giorni); se il contribuente lascia decorrere il termine, anche un debito prescritto si cristallizza e diventa definitivo .
4. Cassazione n. 21271/2025 – Conferma il principio della prova di resistenza in tema di contraddittorio .
5. Ordinanza Cassazione n. 28574/2025 – In materia di concordato minore, le proposte devono rispettare l’ordine delle cause legittime di prelazione ai sensi degli art. 2740 e 2741 c.c.; una proposta che parifica i creditori privilegiati e chirografari è inammissibile .
6. Sentenza Corte Costituzionale n. 186/2025 – Ha dichiarato legittima la legge della Regione Toscana che limita gli affitti brevi in aree ad alta densità turistica. La Corte ha ritenuto che tali limitazioni rientrano nelle competenze regionali in materia di turismo e governo del territorio e non violano il diritto di proprietà, purché consentano al proprietario di optare per attività ricettiva imprenditoriale .

1.5 Contributi previdenziali obbligatori

Il passaggio da gestione “privata” a impresa comporta il versamento dei contributi previdenziali. Le fonti confermano che:

• Chi gestisce un bed & breakfast o un’attività di affittacamere con partita IVA deve iscriversi alla Gestione Commercianti dell’INPS e versare i contributi sulla base del reddito effettivo; a differenza di altri commercianti non è richiesto un minimale annuale .
• Secondo la guida di Ruralis, i gestori con partita IVA devono iscriversi alla Gestione Separata o ad altra gestione e versare i contributi calcolati sul reddito o fatturato .
• Il portale Sisystems Consulenze sottolinea che con l’attività d’impresa nasce l’obbligo di versare i contributi INPS, aumentando sensibilmente il carico economico annuale .
• La guida di InfoElba ricorda che chi gestisce tre o più immobili dovrà adeguarsi al regime d’impresa con tutti gli adempimenti connessi, tra cui i contributi INPS .
• La tabella comparativa dello studio Ripa chiarisce che nel regime privato non sono dovuti contributi, mentre nel regime d’impresa i contributi INPS sono obbligatori .
• La guida Wiisy riassume che superate le due unità è obbligatorio aprire partita IVA, inquadrarsi come attività d’impresa e versare i contributi INPS .

Dal punto di vista pratico, l’aliquota contributiva per gli affittacamere iscritti alla Gestione Commercianti è pari al 24,48% del reddito (2025) e si versa in tre rate annuali . Nella Gestione Separata l’aliquota varia in funzione della tipologia di contribuzione e viene calcolata sulla base del reddito imponibile .

2. Obblighi e rischi per chi gestisce affitti brevi con debiti

2.1 Regime privato vs regime d’impresa

La seguente tabella riepiloga le principali differenze tra locazione breve gestita come privato e attività d’impresa secondo la normativa 2026 . Nella seconda colonna sono indicati i principali adempimenti in caso di gestione imprenditoriale.

L’applicazione errata di questi criteri può portare ad accertamenti fiscali con sanzioni, interessi e iscrizione a ruolo. Per chi gestisce tre o più immobili come privato, l’Agenzia delle Entrate presumerà l’attività imprenditoriale: oltre a revocare la cedolare secca e rideterminare il reddito come d’impresa (con possibile assoggettamento all’IRAP), potrà richiedere l’iscrizione retroattiva alla gestione INPS e contestare l’omessa presentazione della SCIA e il mancato esibizion del Codice Identificativo Nazionale (CIN) .

2.2 Obblighi contributivi e previdenziali

Gestione Commercianti – I soggetti che gestiscono affitti brevi come imprenditori (es. affittacamere, case vacanze, property manager) devono iscriversi alla Gestione Commercianti. L’aliquota contributiva nel 2025 era pari al 24,48% del reddito effettivo . A differenza di altri commercianti non è previsto un minimale contributivo fisso; i contributi si versano in tre scadenze annuali (maggio, agosto, novembre e febbraio dell’anno successivo). L’iscrizione è obbligatoria anche per i soci amministratori di società che gestiscono affitti brevi.

Gestione Separata – Chi esercita l’attività in forma professionale (es. property manager o gestore di portali che non hanno altra gestione previdenziale) deve iscriversi alla Gestione Separata INPS. L’aliquota 2025 era pari al 24% per i professionisti non pensionati e scendeva al 16% per pensionati iscritti ad altra forma di previdenza; gli importi vanno versati tramite F24 alle scadenze previste per i versamenti IRPEF. La guida Ruralis ricorda che i contributi sono calcolati sul reddito o fatturato e che i gestori devono tenere conto dell’incidenza previdenziale nel bilancio complessivo .

CIN, ATECO e SCIA – Dal 2025 è operativo il Codice Identificativo Nazionale (CIN): ogni struttura destinata ad affitti brevi deve richiederlo e indicarlo negli annunci online . Nella transizione da privato a impresa occorre aggiornare il codice ATECO (55.20.42 per affittacamere e case vacanze) e presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) allo sportello SUAP . La mancata presentazione della SCIA comporta sanzioni da 2.000 a 10.000 euro .

2.3 Rischi fiscali e bancari per chi ha debiti

Cartelle esattoriali e pignoramenti – Quando il debitore non paga imposte o contributi, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione iscrive a ruolo il debito e notifica una cartella esattoriale. Trascorsi 60 giorni senza pagamento né impugnazione, l’agente può procedere con fermo amministrativo, ipoteca sugli immobili o pignoramento presso terzi. In caso di pignoramento del conto corrente, la banca deve bloccare il saldo e anche le somme future accreditate nei 60 giorni successivi, trasferendole al Fisco . Se la banca non versa le somme entro il termine, il pignoramento speciale perde efficacia e occorre avviare un pignoramento ordinario .

Decadenza e prescrizione – La notifica di un’intimazione di pagamento o di una cartella esattoriale va impugnata entro i termini di decadenza (solitamente 60 giorni per i tributi). In caso di inerzia, anche un debito prescritto può resuscitare: la Cassazione ha stabilito che la mancata impugnazione sana i vizi e rende il debito definitivo . Il debitore deve quindi verificare la data di notifica e agire tempestivamente.

Rischi bancari – Le banche sono tenute a eseguire gli ordini di pignoramento ricevuti dall’Agente della Riscossione. Se la società indebitata utilizza un conto per incassare i canoni, questi possono essere congelati; è dunque consigliabile differenziare i conti e monitorare costantemente le entrate. Ulteriori rischi derivano dall’accesso ai conti da parte del Fisco: la Corte europea dei diritti dell’uomo (CEDU) ha condannato l’Italia per l’accesso indiscriminato ai conti correnti senza adeguati controlli, ponendo l’accento sulla necessità di bilanciare privacy e poteri investigativi .

3. Procedura passo‑passo dopo la notifica di un atto

Quando arriva una cartella, un pignoramento o un avviso di accertamento, il tempo è fondamentale. Di seguito la procedura consigliata per difendersi efficacemente:

1. Controllare la notifica – Verificare la data e le modalità di notifica (raccomandata A/R, posta elettronica certificata, ufficiale giudiziario). Se la notifica è irregolare, si può eccepire la nullità dell’atto.
2. Esaminare i termini – Segnarsi la scadenza per l’impugnazione (in genere 60 giorni dalla notifica per tributi; 40 giorni per contributi INPS; 20 giorni per l’opposizione a decreto ingiuntivo). La decadenza impedisce qualsiasi contestazione successiva .
3. Verificare la legittimità dell’atto – Con l’aiuto di un professionista occorre verificare se l’atto è stato preceduto da contraddittorio; se la motivazione è sufficiente; se il debito è già prescritto; se l’ente creditore ha rispettato i termini di decadenza o prescrizione (tipicamente 5 anni per contributi e imposte locali, 10 anni per IRPEF e IVA).
4. Richiedere l’accesso agli atti – Ai sensi dello Statuto del Contribuente il debitore può richiedere copia dell’intero fascicolo, ottenere spiegazioni sui conteggi e fornire chiarimenti entro 30 giorni .
5. Avviare il contraddittorio preventivo – Se l’atto è stato notificato dopo il 4 gennaio 2024 ed è autonomamente impugnabile, è necessario verificare se l’Amministrazione ha inviato l’invito al contraddittorio ex art. 6‑bis D.Lgs 219/2023. L’assenza di contraddittorio comporta la nullità dell’atto .
6. Valutare la strategia – A seconda della situazione, si può presentare:
7. Ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria per annullare l’atto;
8. Istanza di autotutela (riduzione o annullamento dell’atto prima del processo);
9. Istanza di sospensione dell’esecuzione per evitare pignoramenti e fermi;
10. Domanda di rateizzazione dei ruoli (ordinaria o straordinaria);
11. Accordi con l’Agenzia delle Entrate tramite definizioni agevolate (rottamazioni).
12. Impugnare il pignoramento – In caso di pignoramento del conto, il debitore può opporsi contestando l’illegittimità del titolo o la prescrizione. Dopo la sentenza 30214/2025, se la banca non ha versato le somme entro 60 giorni, si può chiedere la revoca del pignoramento speciale .
13. Tutela del patrimonio immobiliare – Verificare se l’iscrizione ipotecaria è legittima (deve essere preceduta da avviso bonario e iscritta per debiti superiori a 20.000 euro). In alcuni casi si può chiedere la cancellazione dell’ipoteca o opporsi al pignoramento immobiliare.

4. Difese e strategie legali

4.1 Impugnazione degli avvisi e delle cartelle

Il ricorso contro un avviso di accertamento o una cartella va presentato alla Corte di Giustizia Tributaria (ex Commissione tributaria provinciale) entro 60 giorni. Il ricorso deve contenere:

• la descrizione dei fatti;
• l’indicazione dei vizi (difetto di motivazione, violazione del contraddittorio, errori di calcolo, prescrizione);
• la richiesta di annullamento totale o parziale;
• l’istanza di sospensione dell’esecutività.

In seguito alla riforma Cartabia, la difesa davanti al giudice tributario richiede la rappresentanza di un avvocato o di un commercialista abilitato; la presenza di un legale esperto è dunque fondamentale. Grazie alla nuova telematizzazione dei giudizi, le udienze possono svolgersi da remoto, riducendo i tempi di definizione.

4.2 Contraddittorio e prova di resistenza

Una corretta difesa preventiva inizia con il contraddittorio. Se l’Agenzia delle Entrate non ha avviato il confronto richiesto dall’art. 6‑bis D.Lgs 219/2023, il contribuente può chiedere l’annullamento dell’atto. Tuttavia, per atti antecedenti all’entrata in vigore della norma o per tributi non armonizzati, l’omissione del contraddittorio comporta la nullità solo se il contribuente dimostra di essere stato concretamente danneggiato (principio della prova di resistenza) . La difesa dovrà quindi evidenziare quali argomenti e prove avrebbe presentato se avesse avuto la possibilità di dialogare con l’Amministrazione.

4.3 Sospensione e rateizzazione del debito

Per evitare l’aggravamento della posizione, è possibile richiedere la sospensione dell’atto in via amministrativa (c.d. sospensione in autotutela) o giudiziale. In alternativa si può chiedere la rateizzazione del debito:

• Rateizzazione ordinaria: fino a 72 rate mensili per debiti fino a 120.000 euro; occorre dimostrare la temporanea difficoltà finanziaria;
• Rateizzazione straordinaria: fino a 120 rate mensili; destinata a debitori in grave difficoltà economica che dimostrino un peggioramento significativo negli ultimi tre anni. La domanda va presentata all’Agenzia delle Entrate-Riscossione allegando documenti contabili e bancari.

Le rateizzazioni consentono di evitare iscrizioni ipotecarie e pignoramenti, ma richiedono il pagamento tempestivo di tutte le rate; la decadenza fa rivivere immediatamente l’intero debito.

4.4 Transazione fiscale e accordi stragiudiziali

La transazione fiscale è prevista per i debitori sottoposti a procedure concorsuali (concordato preventivo, accordo di ristrutturazione, concordato minore). Consente di proporre all’Erario il pagamento parziale del debito con falcidia di sanzioni e interessi. La proposta deve rispettare i principi di trattamenti preferenziali previsti dagli art. 2740 e 2741 c.c.; la Cassazione ha ribadito che la proposta non può equiparare indiscriminatamente creditori privilegiati e chirografari .

In assenza di procedure concorsuali, è possibile concordare piani di rientro e accordi stragiudiziali con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione e con le banche. L’avv. Monardo e il suo staff negoziano dilazioni, riduzioni di tassi di interesse e remissioni parziali, soprattutto quando il debitore dimostra che il recupero integrale sarebbe impossibile.

4.5 Tutela bancaria e opposizione ai pignoramenti

Quando l’Agente della Riscossione notifica un pignoramento bancario ex art. 72‑bis DPR 602/1973, la banca ha 60 giorni per versare le somme. In questo periodo, il conto è congelato e l’istituto è tenuto a trasferire anche i crediti futuri . Se l’agente non incassa entro il termine, il pignoramento speciale perde efficacia e si applica la procedura ordinaria . L’opposizione può essere proposta per contestare la prescrizione del debito, l’inesistenza del titolo o la mancata notifica.

I debitori possono inoltre utilizzare l’art. 483 c.p.c. per chiedere la riduzione del pignoramento quando la somma pignorata supera l’entità del debito o produce un pregiudizio eccessivo (ad esempio, blocco di conti aziendali utilizzati per la gestione degli immobili). Le banche hanno l’obbligo di rispettare le disposizioni della privacy e non possono comunicare dati sensibili senza giustificazione; eventuali violazioni possono essere fatte valere dinanzi al Garante privacy o in sede giudiziale.

4.6 Difesa nei confronti dell’INPS

Gli accertamenti contributivi dell’INPS seguono un regime speciale. L’INPS emette avvisi di addebito che hanno efficacia di titolo esecutivo; il debitore può proporre opposizione entro 40 giorni al Tribunale del lavoro. È essenziale verificare la correttezza del calcolo contributivo e l’inquadramento del soggetto: ad esempio, per gli affittacamere l’iscrizione alla Gestione Commercianti è obbligatoria, ma il minimale contributivo non si applica se l’attività non è prevalente . Un’errata iscrizione può essere contestata chiedendo la riclassificazione o l’annullamento dei contributi.

4.7 Difesa contro banche e creditori privati

Oltre ai debiti fiscali e contributivi, chi gestisce affitti brevi spesso accede a finanziamenti bancari per acquistare o ristrutturare gli immobili. In caso di difficoltà, le banche possono escutere le garanzie (ipoteche, fideiussioni). La sentenza n. 29746/2025 della Cassazione ha stabilito che un socio che presta fideiussione per un’azienda non è qualificabile come “consumatore” e non può accedere al piano del consumatore se il debito deriva da garanzie legate all’attività imprenditoriale . Tuttavia, il garante può accedere al concordato minore o all’accordo di ristrutturazione.

Con l’assistenza dell’avvocato si possono:

• negoziare moratorie o rinegoziazione dei mutui;
• opporsi a ingiunzioni bancarie contestando l’usura o la nullità delle clausole abusive;
• richiedere la sospensione dei finanziamenti in presenza di procedure concorsuali o di piano del consumatore.

5. Strumenti alternativi per la definizione dei debiti

5.1 Rottamazione‑Quinquies (Definizione agevolata 2026)

La Legge di Bilancio 2026 ha prorogato e potenziato la definizione agevolata dei carichi iscritti a ruolo (cosiddetta rottamazione‑quinquies). Sono ammessi i debiti affidati all’Agente della Riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 31 dicembre 2023. La definizione consente di estinguere i ruoli pagando solo il capitale e le spese di notifica, con l’azzeramento di sanzioni, interessi di mora e aggio . Le domande vanno presentate online entro il 30 aprile 2026; l’Agente comunica l’importo da pagare entro il 30 giugno 2026. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione (31 luglio 2026) o in 54 rate bimestrali (9 anni) con interessi al 3% annuo a decorrere da agosto 2026 .

Debiti esclusi: multe stradali, somme provenienti da pronunce della Corte dei conti, risorse proprie UE e IVA all’importazione. Per chi ha in corso una rateizzazione, la domanda di rottamazione sospende i pagamenti fino alla definizione.

5.2 Risanamento tramite accordi e piani di rientro

Oltre alla rottamazione, sono possibili definizioni agevolate introdotte da normative precedenti (rottamazione‑quater, saldo e stralcio) che possono ancora applicarsi a ruoli diversi; il professionista valuterà la migliore opzione in base alla tipologia del debito e alle scadenze.

In alternativa, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione consente la transazione ex art. 182‑ter L.F. nell’ambito del concordato preventivo o degli accordi di ristrutturazione. La proposta può prevedere la falcidia delle imposte e dei contributi; tuttavia, dopo la riforma del Codice della crisi e la giurisprudenza Cassazione 28574/2025, deve rispettare l’ordine dei privilegi . La convenienza deve essere attestata da un professionista indipendente.

5.3 Piano del consumatore e accordo di ristrutturazione

Il piano del consumatore (oggi contenuto negli art. 67 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) consente alle persone fisiche che hanno debiti contratti per scopi estranei all’attività imprenditoriale di ottenere la ristrutturazione con l’omologazione del tribunale. Per rientrare in questa categoria è necessario provare che i debiti derivano da esigenze personali e non da impresa; la Cassazione ha escluso la qualifica di consumatore per chi presta fideiussioni a favore di una società .

L’accordo di ristrutturazione del debito può essere utilizzato da imprenditori commerciali e da professionisti. Richiede l’adesione di almeno il 60% dei creditori e l’attestazione di fattibilità; permette di sospendere azioni esecutive e maturare un piano di rimborso. In entrambi i casi, il supporto di un OCC e di un gestore della crisi (come l’avv. Monardo) è fondamentale.

5.4 Concordato minore

Previsto dagli art. 74‑83 del Codice della crisi, il concordato minore è rivolto a imprenditori sotto soglia (es. microimprese, lavoratori autonomi, professionisti) e permette di proporre ai creditori un pagamento parziale dei debiti, con prosecuzione dell’attività. La Cassazione 28574/2025 ha stabilito che la proposta deve rispettare l’ordine dei privilegi e non può trattare nello stesso modo i creditori chirografari e privilegiati . È inoltre possibile prevede il subentro di un soggetto terzo nell’esercizio dell’impresa.

5.5 Esdebitazione del debitore incapiente

L’esdebitazione per il debitore incapiente (art. 283 Codice della crisi) consente al soggetto privo di patrimonio e di reddito di ottenere la liberazione dai debiti residui a determinate condizioni: deve essere meritevole (non avere aggravato la propria posizione con colpa grave o dolo), non deve possedere beni utilmente liquidabili e il suo reddito deve essere inferiore all’assegno sociale . La procedura dura un anno; se nei quattro anni successivi il debitore riceve nuovi beni di valore superiore a tre volte l’assegno sociale, deve destinarne il 10% ai creditori. Le pronunce dei tribunali di Brindisi (2 aprile 2025) e Rimini (6 febbraio 2025) hanno confermato che piccoli errori di gestione non impediscono l’accesso all’esdebitazione .

6. Errori comuni e consigli pratici

Gestire affitti brevi mentre si hanno debiti fiscali o contributivi richiede attenzione. Ecco gli errori più frequenti:

1. Ignorare la soglia dei due immobili – Molti locatori continuano ad affittare tre o più appartamenti senza partita IVA, convinti di restare nel regime privato. Dal 2026 la presunzione è assoluta ; il Fisco può contestare l’evasione e recuperare i contributi INPS.
2. Non presentare la SCIA – La segnalazione certificata di inizio attività è obbligatoria per la locazione imprenditoriale. La mancata presentazione comporta multe da 2.000 a 10.000 euro e può portare alla chiusura dell’attività.
3. Confondere camere e immobili – Ai fini della soglia contano le unità catastali, non il numero di stanze . Un appartamento diviso in più stanze conta come un solo immobile.
4. Dimenticare il CIN – Dal 2025 ogni annuncio online deve riportare il Codice Identificativo Nazionale; l’assenza del CIN può comportare sanzioni e la rimozione dell’annuncio .
5. Non impugnare le intimazioni entro i termini – Lasciare decorrere la scadenza rende il debito definitivo, anche se prescritto .
6. Non chiedere la sospensione del pignoramento – In caso di pignoramento, il debitore deve attivarsi per contestare i vizi o chiedere la sospensione; altrimenti la banca verserà tutte le somme accreditate nei 60 giorni .
7. Assenza di un piano di gestione – L’attività d’impresa richiede contabilità, gestione della fatturazione, registri IVA, comunicazione delle presenze agli organi di pubblica sicurezza e invio dei dati ISTAT . La mancanza di organizzazione aumenta il rischio di sanzioni.
8. Sottovalutare i contributi INPS – Chi apre la partita IVA spesso non calcola l’incidenza dei contributi (24,48% o più). Questo costo riduce la redditività e può generare debiti contributivi difficili da gestire .

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Quanti immobili posso affittare nel 2026 senza aprire partita IVA?
   È possibile affittare al massimo due unità immobiliari con contratti brevi restando nel regime privato. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa con obbligo di partita IVA .
2. Posso superare la soglia degli immobili se affitto le stanze singolarmente?
   No. Ai fini della soglia conta il numero di unità catastali e non delle stanze . Un appartamento suddiviso in più camere locate separatamente conta sempre come un solo immobile.
3. A quali contributi INPS sono soggetto se apro la partita IVA per affitti brevi?
   Dovrai iscriverti alla Gestione Commercianti (se svolgi attività di affittacamere o casa vacanze) o alla Gestione Separata (se operi come property manager o professionista). L’aliquota per la Gestione Commercianti era del 24,48% nel 2025 ; nella Gestione Separata varia in funzione dell’inquadramento .
4. Se affitto a una società posso applicare la cedolare secca?
   Sì. Le sentenze n. 12076 e 12079/2025 della Cassazione hanno riconosciuto che la cedolare secca può applicarsi anche se il conduttore è una società, purché l’immobile resti a uso abitativo e sia destinato a dipendenti o amministratori .
5. Che cos’è il CIN e quando è obbligatorio?
   Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un codice univoco assegnato agli immobili destinati a locazioni brevi e strutture ricettive. Dal 2025 è obbligatorio per privati e imprese; va richiesto sulla piattaforma del Ministero del Turismo ed esposto negli annunci .
6. Quanto tempo ho per impugnare una cartella esattoriale?
   In genere 60 giorni dalla notifica. Per contributi INPS l’opposizione va proposta entro 40 giorni. L’inerzia provoca la cristallizzazione del debito .
7. Cosa succede se non presento la SCIA per affitti brevi imprenditoriali?
   La mancata presentazione della SCIA comporta una sanzione da 2.000 a 10.000 euro e può determinare la chiusura dell’attività da parte del Comune.
8. Posso evitare il pignoramento aprendo un altro conto?
   Il Fisco può pignorare qualsiasi conto intestato al debitore. Avere conti distinti può aiutare a isolare le somme destinate alle spese personali o all’attività, ma non impedisce l’azione esecutiva. È consigliabile chiedere la sospensione o la rateizzazione del debito prima che scatti il pignoramento.
9. Le regioni possono limitare gli affitti brevi?
   Sì. La Corte Costituzionale ha confermato che le Regioni e i Comuni possono adottare misure di contingentamento per tutelare l’equilibrio abitativo e il turismo sostenibile . Ad esempio, la legge della Toscana è stata ritenuta legittima.
10. Come posso ridurre il debito con l’agenzia delle entrate?
    È possibile aderire alla rottamazione‑quinquies, presentare una domanda di saldo e stralcio, oppure proporre un accordo di ristrutturazione nell’ambito di un concordato. In presenza di sovraindebitamento, si può accedere al piano del consumatore, al concordato minore o all’esdebitazione.
11. Cosa sono i contributi ridotti nel regime forfettario?
    Nel regime forfettario gli imprenditori individuali con ricavi inferiori a 85.000 euro possono applicare un’imposta sostitutiva del 15% (5% per i primi cinque anni) e versare contributi INPS ridotti. Ad esempio, un coefficiente di redditività del 40% comporta un’aliquota effettiva del 6% sui ricavi .
12. Cos’è la prova di resistenza?
    Secondo la Cassazione, il contribuente che lamenta la violazione del contraddittorio deve dimostrare quali argomenti avrebbe potuto prospettare e quale pregiudizio concreto ha subito. Senza questa prova l’atto resta valido .
13. Posso sospendere i contributi INPS se non incasso nulla?
    Chi è iscritto alla Gestione Commercianti non versa il minimale se l’attività non è prevalente; tuttavia è tenuto a versare i contributi in percentuale sul reddito prodotto . In presenza di reddito nullo non sono dovuti contributi, ma è consigliabile comunicare la situazione all’INPS per evitare avvisi automatici.
14. L’esdebitazione comporta la perdita degli immobili?
    No. L’esdebitazione del debitore incapiente cancella i debiti residui quando non vi sono beni utilmente liquidabili . Se il debitore possiede immobili, questi devono essere venduti nel corso della procedura di liquidazione, salvo che siano beni impignorabili (ad esempio, abitazione principale fino a un certo valore).
15. Cosa succede se la banca non versa le somme pignorate entro 60 giorni?
    L’ordinanza Cassazione 30214/2025 ha precisato che il pignoramento speciale ex art. 72‑bis perde efficacia; l’Agente della Riscossione deve procedere con un pignoramento ordinario . Ciò consente al debitore di ottenere lo sblocco delle somme e di rinegoziare il debito.
16. La prescrizione dei contributi INPS si può eccepire?
    Sì. La prescrizione è quinquennale per contributi obbligatori; tuttavia, se l’INPS ha notificato avvisi o atti interruttivi, il termine si interrompe. È importante verificare la data di notifica e impugnare tempestivamente gli avvisi.
17. Posso utilizzare la locazione transitoria per evitare la soglia?
    Sì, ma con cautela. Per evitare la presunzione d’impresa alcuni proprietari potrebbero optare per contratti di durata superiore a 30 giorni (es. locazioni transitorie 12 mesi). Tuttavia, tali contratti devono essere giustificati da esigenze transitorie documentabili e, nei comuni con oltre 10.000 abitanti, i canoni devono rispettare i valori degli accordi territoriali .
18. Se affitto tramite Airbnb la piattaforma versa una ritenuta?
    Sì. Gli intermediari (portali o agenzie immobiliari) devono applicare una ritenuta del 21% sui canoni incassati per conto del locatore . La ritenuta vale come acconto sull’imposta dovuta.
19. Quali servizi accessori posso offrire senza diventare impresa?
    Sono consentiti soltanto i servizi strettamente legati all’uso dell’immobile (pulizia, biancheria, utenze, Wi‑Fi). L’offerta di servizi tipicamente alberghieri (colazione, pasti, trasporti, escursioni) fa scattare l’attività ricettiva anche con un solo immobile .
20. Come posso oppormi a un avviso INPS?
    Gli avvisi di addebito INPS devono essere impugnati davanti al Tribunale del lavoro entro 40 giorni. È necessario verificare l’inquadramento (Gestione Commercianti o Gestione Separata), contestare eventuali errori e allegare la documentazione reddituale. Un avvocato esperto può assisterti nella stesura dell’opposizione e nella richiesta di sospensione.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Calcolo dei contributi e delle imposte

Caso 1 – Proprietario con due immobili (regime privato)

Giovanni possiede due appartamenti che affitta con contratti brevi. Nel 2026 incassa 20.000 euro di canoni dal primo immobile e 15.000 euro dal secondo. Opta per la cedolare secca.

• Cedolare secca 21% sul primo immobile: 20.000 × 21% = 4.200 €;
• Cedolare secca 26% sul secondo immobile: 15.000 × 26% = 3.900 €;
• Totale imposte: 8.100 €.

Non deve versare contributi INPS. Dovrà solo dichiarare i redditi nel modello 730 e pagare eventuali addizionali. Non essendoci partita IVA, non vi sono obblighi di fatturazione o IVA.

Caso 2 – Società con tre immobili (regime d’impresa)

La società Alfa S.r.l. gestisce tre appartamenti per locazioni brevi. Nel 2026 incassa 90.000 euro complessivi. Ha optato per il regime forfettario e applica il coefficiente di redditività del 40% (codice ATECO 55.20.42). L’imposta sostitutiva è del 15%.

• Reddito imponibile: 90.000 × 40% = 36.000 €;
• Imposta sostitutiva 15%: 36.000 × 15% = 5.400 €;
• Contributi INPS (Gestione Commercianti, 24,48%): 36.000 × 24,48% ≈ 8.812 € (ipotizzando aliquote 2025);
• IVA al 10% sui corrispettivi: in regime forfettario non si applica l’IVA, ma la società non può detrarre l’IVA sugli acquisti;
• Totale oneri fiscali e contributivi: 5.400 + 8.812 = 14.212 €. A questi vanno aggiunti costi di contabilità, SCIA e altri adempimenti.

Se la società optasse per il regime ordinario, dovrebbe addebitare l’IVA ai clienti e versare l’IVA netta, ma potrebbe dedurre costi reali e ammortamenti; l’imposta sul reddito sarebbe l’IRES (24%) o IRPEF per i soci.

Caso 3 – Debitore con pignoramento bancario

Luca riceve un pignoramento per un debito fiscale di 15.000 €. La banca congela il suo conto, che alla data della notifica ha saldo 3.000 €. Nei 60 giorni successivi incassa 12.000 € di canoni. La banca dovrà trasferire all’Agente della Riscossione l’intero saldo esistente e le somme accreditate (3.000 + 12.000 = 15.000 €) . Se l’agente non procede entro 60 giorni e la banca non versa le somme, il pignoramento speciale decade e Luca potrà recuperare la disponibilità del conto .

Caso 4 – Definizione agevolata (rottamazione‑quinquies)

Maria ha debiti iscritti a ruolo per 40.000 € relativi a IRPEF e contributi affidati tra il 2004 e il 2018. Presenta domanda di rottamazione entro il 30 aprile 2026. L’Agente della Riscossione comunica che l’importo da versare è di 28.000 € (capitale). Maria decide di pagare in 54 rate. Ciascuna rata sarà pari a 28.000 €/54 = 518,52 €, oltre interessi al 3% annuo dal 1° agosto 2026 . Le sanzioni e gli interessi di mora sono condonati. Se Maria non paga una rata, perde il beneficio e deve versare l’intero residuo.

Caso 5 – Esdebitazione del debitore incapiente

Antonio, pensionato, ha debiti per 60.000 € e non possiede beni immobili. Il suo reddito annuo è di 9.000 €, inferiore all’importo dell’assegno sociale moltiplicato per tre. Presenta domanda di esdebitazione ai sensi dell’art. 283 CCII. Il tribunale riconosce la sua meritevolezza e dichiara l’esdebitazione: Antonio è libero dai debiti residui. Nei quattro anni successivi, se riceverà un’eredità di 50.000 €, dovrà destinare ai creditori il 10% (5.000 €), ma potrà conservare il restante .

Conclusione

La gestione degli affitti brevi è entrata in una fase di profonda trasformazione. Dal 2026 il limite di due immobili segna il confine tra attività occasionale e imprenditoriale: superata la soglia scattano l’obbligo di partita IVA, l’iscrizione INPS, la SCIA e la contabilità; le aliquote della cedolare secca si applicano solo ai primi due immobili . Per chi già è indebitato o rischia di diventarlo, l’inquadramento corretto è cruciale per evitare accertamenti, sanzioni e pignoramenti. Le novità normative rafforzano i diritti del contribuente, imponendo il contraddittorio preventivo e riconoscendo la prova di resistenza .

L’analisi mostra che esistono numerosi strumenti di difesa e soluzioni alternative: impugnazioni, sospensioni, rateizzazioni, definizioni agevolate, piano del consumatore, concordato minore, esdebitazione. Tuttavia, la complessità delle regole e la varietà delle procedure rendono indispensabile l’assistenza di un professionista. L’avvocato Giuseppe Angelo Monardo, con esperienza in diritto bancario e tributario e con incarichi nel settore della crisi da sovraindebitamento, può affiancarti in tutte le fasi: dalla verifica degli atti all’elaborazione di strategie, fino alla negoziazione con Fisco, INPS e banche.

Agire tempestivamente e con competenza permette di bloccare pignoramenti, ipoteche e fermo dei conti, di ridurre gli oneri fiscali e contributivi e di proteggere il patrimonio immobiliare. Non attendere che la situazione si aggravi: un intervento rapido può fare la differenza tra la perdita della propria attività e un percorso di risanamento.

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