Introduzione

La professione del facility manager edilizio comporta la gestione tecnica, finanziaria e operativa di immobili e patrimoni condominiali. Quando gli immobili amministrati sono gravati da debiti fiscali o esposizioni bancarie, il rischio di subire azioni esecutive, pignoramenti e ipoteche è elevato. Un’amministrazione disattenta può comportare responsabilità per l’amministratore e danni rilevanti per il condominio. È quindi essenziale conoscere le tutele previste dalla legge, i termini di impugnazione e le procedure alternative che consentono di ridurre o estinguere i debiti con il fisco e con gli istituti di credito.

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto numerosi strumenti per agevolare i debitori in difficoltà: dalle definizioni agevolate e rottamazioni delle cartelle esattoriali alla ristrutturazione dei debiti del consumatore, sino alla liquidazione controllata e all’innovativa esdebitazione dell’incapiente introdotta dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019). Parallelamente la giurisprudenza di Cassazione ha chiarito la responsabilità degli amministratori di condominio nei confronti dei creditori, nonché i limiti alla pignorabilità dei beni e i requisiti per accedere alle procedure di sovraindebitamento.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista e coordina uno studio multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario e tributario. Vanta le seguenti qualifiche professionali:

• Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC);
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021;

Il suo team offre assistenza completa al debitore: analisi degli atti (cartelle di pagamento, intimazioni, decreti ingiuntivi), ricorsi davanti alle Commissioni tributarie e ai Tribunali, sospensioni e opposizioni a pignoramenti, trattative con l’Agenzia delle entrate-Riscossione (AER) e con le banche, piani di rientro e soluzioni giudiziali e stragiudiziali. L’obiettivo è bloccare tempestivamente azioni esecutive, fermi amministrativi e ipoteche, ridurre sanzioni e interessi ed eventualmente attivare procedure di sovraindebitamento per garantire una ripartenza.

📩 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

Contesto normativo e giurisprudenziale

Per comprendere le tutele del facility manager e dei condomini in presenza di debiti occorre analizzare le principali disposizioni legislative italiane e gli orientamenti della Corte di cassazione e della Corte costituzionale. Di seguito si presentano i riferimenti normativi più rilevanti per la gestione dei debiti condominiali e individuali.

Obblighi dell’amministratore e responsabilità verso i creditori

Articolo 1129 c.c. – Obblighi del facility manager

L’amministratore deve depositare le somme ricevute dai condomini su un conto corrente intestato al condominio e consentire a ciascun condomino di consultare la documentazione . In caso di cessazione dall’incarico deve consegnare tutta la documentazione e compiere le attività necessarie per evitare pregiudizi al condominio . Costituiscono gravi irregolarità e motivo di revoca la mancata apertura del conto dedicato, la confusione tra il patrimonio personale e quello condominiale, l’omessa azione per la riscossione dei contributi entro sei mesi e la mancata comunicazione dei dati dei condomini morosi .

Articolo 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore

L’amministratore è tenuto a eseguire le delibere assembleari, convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto, riscuotere i contributi e pagare le spese, far rispettare il regolamento, conservare i registri contabili, l’anagrafe condominiale e i registri dei verbali . Deve fornire certificazioni sui pagamenti e sulle controversie su richiesta di qualunque condomino . Il rendiconto va presentato entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

Articolo 63 disp. att. c.c. – Recupero dei contributi e beneficio di escussione

L’amministratore può richiedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i contributi non pagati e deve comunicare ai creditori insoddisfatti i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti dei condomini in regola finché non abbiano escusso i morosi . Dopo sei mesi di insolvenza l’amministratore può sospendere il condomino inadempiente dalla fruizione dei servizi comuni . Il venditore di un’unità immobiliare resta solidalmente obbligato per i contributi maturati fino alla data di notifica del trasferimento .

Cassazione n. 1002/2025: obbligo personale di comunicare i morosi

La Cassazione ha stabilito nel 2025 che l’obbligo di comunicare i condomini morosi è personale dell’amministratore. La mancata comunicazione costituisce inadempimento e l’amministratore è responsabile per i danni subiti dal creditore . I giudici hanno ricordato che l’amministratore deve agire diligentemente nella riscossione e nella comunicazione dei dati, altrimenti risponde di mala gestio.

Pignoramento del conto condominiale

Un orientamento recente del Tribunale di Roma, richiamato anche da dottrina e giurisprudenza nel 2025, ha ritenuto ammissibile il pignoramento diretto del conto condominiale da parte del creditore. L’escussione individuale dei singoli condomini (beneficium excussionis) opera solo quando il creditore agisce contro i condomini e non quando pignora il conto del condominio . Ciò comporta che l’amministratore deve vigilare sul saldo del conto condominiale e attivarsi prontamente per evitare pignoramenti; in caso contrario può essere chiamato a risponderne.

Responsabilità patrimoniale del debitore

Articolo 2740 c.c. – Responsabilità patrimoniale generica

Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri, salvo che la legge disponga diversamente . Questo principio di responsabilità patrimoniale generale implica che, in mancanza di specifiche limitazioni, il patrimonio personale dell’amministratore o del singolo condomino è aggredibile per i debiti contratti.

Articolo 117 TUB – Contratti bancari

I contratti bancari devono essere redatti per iscritto e indicare il tasso d’interesse e tutti i costi a carico del cliente; in mancanza la clausola è nulla . È nulla ogni clausola che rinvii agli usi per determinare il tasso di interesse o che imponga al cliente un tasso superiore a quello pattuito. Questa norma è fondamentale per contestare tassi usurari o condizioni bancarie abusive: il debitore può eccepire la nullità della clausola e ottenere la restituzione degli interessi non dovuti.

Cassazione 15114/2025 e 18838/2025 – Mutui usurari e usura sopravvenuta

Nel 2025 la Cassazione ha affermato che per verificare l’usura originaria di un mutuo devono essere conteggiate tutte le spese, inclusi i premi assicurativi, ai fini del TAEG, ad eccezione delle imposte . L’usura sopravvenuta (quando il tasso supera la soglia dopo la stipula) non determina la nullità del contratto se il tasso iniziale era conforme: la clausola di interessi rimane valida . Queste massime consentono al facility manager di contestare contratti bancari usurari e richiedere la rideterminazione del debito.

Limiti alla pignorabilità e misure esecutive

Articolo 545 c.p.c. – Crediti impignorabili

La legge tutela alcuni redditi essenziali. I crediti aventi carattere alimentare, come quelli per il mantenimento, sono assolutamente impignorabili . Gli stipendi e le pensioni sono pignorabili nel limite di un quinto per la parte eccedente il doppio dell’assegno sociale; se sono accreditati su un conto, non possono essere pignorate le somme corrispondenti all’ultimo stipendio o pensione . Queste regole proteggono il reddito personale dell’amministratore o dei condomini da aggressioni eccessive.

Articoli 72‑bis e 72‑ter D.P.R. 602/1973 – Pignoramenti speciali della riscossione

Le cartelle esattoriali possono essere riscosse con un procedimento semplificato: l’agente della riscossione può ordinare al terzo (datore di lavoro, banca) di pagare direttamente quanto dovuto alla AER entro sessanta giorni . Per i crediti derivanti da stipendi e pensioni si applicano percentuali specifiche: un decimo per importi fino a 2 500 €, un settimo per importi tra 2 500 € e 5 000 €, e un quinto oltre tale soglia ; inoltre la trattenuta sul conto non può colpire l’ultima mensilità accreditata .

Notifica della cartella e termini

Articolo 25 D.P.R. 602/1973 – Cartella di pagamento

L’agente della riscossione deve notificare la cartella di pagamento al debitore o al coobbligato entro il 31 dicembre del terzo anno successivo alla presentazione della dichiarazione per somme liquidate ai sensi dell’art. 36‑bis DPR 600/1973, entro il quarto anno per il controllo formale (art. 36‑ter), o entro il secondo anno dall’accertamento definitivo . Per i debiti inclusi in piani di rateazione scaduti la notifica deve avvenire entro il terzo anno successivo alla scadenza dell’ultima rata . La cartella contiene l’intimazione a pagare entro sessanta giorni con l’avviso di esecuzione forzata .

La Corte costituzionale, con sentenza n. 280/2005, ha dichiarato l’illegittimità dell’art. 25 nella parte in cui non prevedeva un termine per la notifica della cartella . Pertanto i termini indicati sono perentori: la notifica tardiva comporta la decadenza dell’atto e legittima l’impugnazione.

Rottamazione e definizioni agevolate

Rottamazione‑quinquies 2026 (Legge 199/2025)

La legge di bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025 n. 199) ha introdotto la rottamazione‑quinquies delle cartelle affidate all’agente della riscossione dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023. La definizione riguarda debiti per:

• imposte risultanti dalle dichiarazioni annuali e dalle attività di liquidazione (artt. 36‑bis e 36‑ter del DPR 600/1973 e artt. 54‑bis e 54‑ter del DPR 633/1972);
• contributi previdenziali dovuti all’INPS, esclusi quelli richiesti a seguito di accertamento .

Possono aderire anche i soggetti decaduti da precedenti rottamazioni, purché i carichi rientrino nell’ambito della nuova rottamazione . Sono esclusi i debiti già inseriti in piani della rottamazione‑quater con rate regolarmente pagate fino al 30 settembre 2025 . Gli importi dovuti saranno pagati senza sanzioni, interessi di mora e aggio, versando solo il capitale e le spese di notifica . In caso di rateizzazione sono dovuti interessi al 3 % annuo a partire dal 1° agosto 2026 .

La domanda di adesione può essere presentata esclusivamente in via telematica entro il 30 aprile 2026 . Il contribuente può compilare la richiesta dall’area riservata del sito AER selezionando i carichi da definire o, in alternativa, inviare il modulo con copia del documento . La legge consente di scegliere tra pagamento in unica soluzione entro il 31 luglio 2026 oppure 54 rate bimestrali (9 anni) con prima rata il 31 luglio 2026 . Il servizio AER propone automaticamente l’elenco dei carichi rottamabili e richiede di indicare la modalità di pagamento .

Durante la procedura sono sospesi i termini di prescrizione e decadenza, vengono sospesi gli obblighi di pagamento di precedenti dilazioni e non possono essere avviate o proseguite procedure esecutive né iscritti nuovi fermi o ipoteche . Il debitore non è considerato inadempiente ai fini dei pagamenti della pubblica amministrazione (artt. 28‑ter e 48‑bis DPR 602/1973) .

Ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997)

Chi non può o non vuole accedere alle definizioni agevolate può utilizzare il ravvedimento operoso: il contribuente che regolarizza spontaneamente i propri debiti prima di ricevere atti di accertamento beneficia della riduzione delle sanzioni. Il D.Lgs. 472/1997 prevede che la sanzione è ridotta a un decimo se il pagamento avviene entro trenta giorni, a un nono entro novanta giorni, a un ottavo entro il termine di presentazione della dichiarazione, a un settimo se avviene entro due anni e a un sesto oltre due anni . Per i ravvedimenti più tardivi, la sanzione può essere ridotta fino a un quinto. Il ravvedimento è un’opzione flessibile per ridurre il carico sanzionatorio e dimostrare buona fede.

Procedure di sovraindebitamento e Codice della crisi

Dal 2021 la disciplina del sovraindebitamento è confluita nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019, in vigore dal 15 luglio 2022). Le principali procedure sono:

Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII)

Il consumatore sovraindebitato, con l’assistenza dell’OCC, può proporre ai creditori un piano di ristrutturazione che indichi le modalità per superare la crisi . La domanda deve contenere l’elenco di tutti i creditori, del patrimonio, degli atti di straordinaria amministrazione degli ultimi cinque anni, delle dichiarazioni dei redditi e delle entrate del nucleo familiare . La proposta può prevedere falcidie, moratorie e ristrutturazione di crediti privilegiati, purché garantisca ai creditori garantiti un importo non inferiore al valore di realizzo del bene . Il piano non è soggetto a voto dei creditori ma richiede l’omologazione del tribunale .

Cassazione 29746/2025 ha chiarito che il piano di ristrutturazione è riservato alle persone fisiche che contraggono debiti per fini esclusivamente personali; sono esclusi i soggetti che, pur non esercitando più un’impresa, hanno debiti derivanti da fideiussioni connesse alla loro attività imprenditoriale . Pertanto il facility manager che abbia prestato garanzie in qualità di amministratore o socio potrebbe non essere ammesso al piano e dovrà valutare altre procedure.

Liquidazione controllata (art. 268 CCII)

Il debitore in stato di sovraindebitamento può richiedere la liquidazione controllata dei propri beni. La domanda può essere presentata dal debitore o, se lo stato di insolvenza è conclamato, anche da un creditore . La liquidazione non si apre se i debiti scaduti e non pagati risultano inferiori a 50 000 € . Quando a chiedere l’apertura è un creditore, la procedura non si apre se l’OCC attesta che non è possibile acquisire attivo da distribuire .

Non rientrano nella liquidazione i beni impignorabili (art. 545 c.p.c.), i crediti alimentari, gli stipendi e i redditi necessari al mantenimento del debitore e della sua famiglia, i beni oggetto di fondo patrimoniale e altri beni non pignorabili . Il deposito della domanda sospende il corso degli interessi convenzionali e legali fino alla chiusura della liquidazione .

La giurisprudenza ha precisato che, ai fini della soglia di 50 000 €, vanno considerati anche i crediti postergati dei soci (art. 2467 c.c.); dunque, un socio che ha finanziato la propria società è considerato creditore e il suo credito entra nel computo . Questo chiarimento impedisce di eludere la soglia attraverso la postergazione dei crediti.

Esdebitazione dell’incapiente (art. 283 CCII)

Il debitore persona fisica meritevole che non è in grado di offrire alcuna utilità ai creditori può chiedere l’esdebitazione per una sola volta . Il reddito annuo, al netto delle spese di mantenimento, non deve superare l’assegno sociale aumentato della metà per ciascun componente del nucleo familiare . La domanda va presentata tramite l’OCC con l’elenco dei creditori, degli atti straordinari, delle dichiarazioni dei redditi e delle entrate . L’OCC deve allegare una relazione sulle cause dell’indebitamento, sull’incapacità di pagamento e sulla completezza della documentazione . Il giudice valuta la meritevolezza e concede l’esdebitazione, vigilando per tre anni sulla sopravvenienza di utilità che potrebbero essere destinate ai creditori .

La dottrina evidenzia che l’esdebitazione dell’incapiente consente di ottenere la liberazione da tutti i debiti senza dover liquidare il patrimonio . È una misura straordinaria per il debitore totalmente incapiente e può essere applicata anche ai condòmini o amministratori che, a seguito di eventi eccezionali (ad es. una malattia), non possiedano beni o redditi.

Normativa speciale per la composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021)

Il D.L. 24 agosto 2021 n. 118 (convertito dalla L. 147/2021) ha introdotto la composizione negoziata della crisi. L’imprenditore in squilibrio patrimoniale può richiedere la nomina di un esperto negoziatore che assista nelle trattative con i creditori, favorendo accordi di ristrutturazione, cessioni di rami d’azienda o concordati semplificati. La procedura si svolge tramite la piattaforma telematica nazionale. Il decreto prevede misure protettive (sospensione delle azioni esecutive), premialità fiscali e la possibilità di accedere a finanziamenti prededucibili.

Cosa succede dopo la notifica della cartella: procedura passo‑passo

Quando l’Agenzia delle entrate‑Riscossione notifica una cartella di pagamento o quando la banca invia un’intimazione di pagamento, il facility manager deve attivarsi tempestivamente. Ecco le principali fasi da seguire:

1. Verifica della notifica. Controllare la data e la modalità di notifica della cartella. La notifica deve avvenire entro i termini perentori dell’art. 25 DPR 602/1973 (massimo tre o quattro anni dalla dichiarazione, due anni dall’accertamento definitivo) ; in caso contrario l’atto è nullo.
2. Analisi dei contenuti. Esaminare il ruolo, l’intimazione, gli interessi e le sanzioni. Verificare se il debito è già stato estinto o prescritto, se sono presenti raddoppi o sanzioni illegittime, se il tasso applicato dalla banca è usurario o se mancano i requisiti di forma (art. 117 TUB).
3. Calcolo delle scadenze. La cartella concede 60 giorni per il pagamento . Se si intende presentare ricorso, il termine è di 60 giorni dalla notifica (Commissione tributaria provinciale per tributi o Giudice ordinario per contributi previdenziali). Per la rottamazione‑quinquies occorre presentare domanda entro il 30 aprile 2026 .
4. Verifica dei beni pignorabili. Se si riceve un preavviso di fermo o pignoramento, controllare se i beni interessati rientrano tra quelli impignorabili (art. 545 c.p.c.) . Gli stipendi o le pensioni possono essere pignorati solo nei limiti di un quinto o secondo le percentuali dell’art. 72‑ter .
5. Consultazione di un professionista. È consigliabile rivolgersi a un avvocato esperto che possa valutare eventuali vizi, predisporre ricorsi, richiedere la sospensione della riscossione o avviare trattative con l’agente della riscossione e con la banca.
6. Scelta della soluzione: ravvedimento operoso, rottamazione, rateizzazione, ricorso o procedure di sovraindebitamento (piano del consumatore, liquidazione controllata, esdebitazione incapiente). La scelta dipende dall’importo, dalla natura del debito, dalla presenza di beni e dal reddito disponibile.

Difese e strategie legali

Impugnazione della cartella e dell’avviso di addebito

Il ricorso contro la cartella deve essere presentato entro 60 giorni davanti alla Commissione tributaria (per tributi erariali e locali) o al Tribunale ordinario (per contributi INPS/INAIL). I motivi di impugnazione possono riguardare:

• Decadenza o prescrizione: notifica oltre i termini di cui all’art. 25 DPR 602/1973 ;
• Mancata indicazione del responsabile del procedimento: la cartella deve riportare i nomi dei responsabili dell’iscrizione e della notificazione, a pena di nullità ;
• Irregolarità formali: omissioni nella motivazione, errori di calcolo, mancata indicazione del ruolo o della norma violata;
• Vizi dell’atto presupposto: illegittimità dell’accertamento tributario o del verbale di contestazione; se l’atto presupposto non è stato notificato, la cartella può essere annullata;
• Violazione del principio di competenza: notifica eseguita da soggetto privo di delega o da società di riscossione non legittimata.

È possibile chiedere la sospensione dell’esecuzione presentando un’istanza al giudice che, valutato il fumus boni iuris e il periculum in mora, può sospendere la riscossione fino alla decisione sul merito.

Sospensione e rateizzazione

Se il debito è corretto ma non immediatamente esigibile, l’amministratore può chiedere la rateizzazione fino a 72 rate mensili ex art. 19 DPR 602/1973. Durante la rateizzazione l’agente della riscossione non può intraprendere azioni esecutive a meno di decadenza dal piano. Con la rottamazione‑quinquies le rate possono estendersi a 9 anni con interessi al 3 % .

Azioni verso le banche: contestazione di usura e anatocismo

Nel rapporto con le banche, il facility manager può:

• Richiedere la copia completa del contratto di mutuo o apertura di credito e verificare la presenza di tutte le condizioni e tassi ex art. 117 TUB ;
• Calcolare il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) comprensivo di tutte le commissioni, spese e premi assicurativi come stabilito dalla Cassazione n. 15114/2025 ;
• Contestare l’usura originaria se il TAEG supera la soglia pubblicata trimestralmente dalla Banca d’Italia; in tal caso gli interessi non sono dovuti e si applica il tasso legale;
• Contestare l’usura sopravvenuta per tassi che diventano usurari durante il rapporto: la Cassazione ha stabilito che ciò non determina la nullità del contratto ma consente la rideterminazione degli interessi ;
• Verificare se la banca ha applicato anatocismo (capitalizzazione degli interessi) in violazione delle Delibere CICR 1999/2000 e dei principi di trasparenza; in caso di anatocismo illegittimo è possibile richiedere la restituzione.

Beneficio di escussione e responsabilità limitata del condomino

L’art. 63 disp. att. c.c. prevede che i creditori possono agire nei confronti dei condomini in regola solo dopo avere escusso i morosi . Questo beneficio di escussione rappresenta una tutela per il condomino diligente. Tuttavia la giurisprudenza ha stabilito che, nel caso di pignoramento del conto condominiale, il creditore può ignorare tale beneficio . Pertanto il facility manager deve vigilare sul rispetto della cassa condominiale e avviare tempestivamente le azioni di recupero per evitare che l’intero saldo venga pignorato.

Rottamazione e definizioni agevolate: scegliere la formula più conveniente

La rottamazione‑quinquies consente di estinguere debiti fiscali senza sanzioni né interessi e con rate fino a nove anni. Per valutare la convenienza occorre comparare:

• L’importo originario del debito (capitale + sanzioni + interessi);
• L’importo dovuto con la rottamazione (solo capitale + spese e interessi al 3 %);
• La disponibilità finanziaria per il pagamento in unica soluzione o rateizzata;
• L’eventuale perdita di benefici fiscali (detrabilità di sanzioni e interessi già pagati).

È opportuno richiedere il prospetto dei debiti rottamabili nell’area riservata AER, verificare la tipologia di carichi e, se il debito include contributi previdenziali, valutare anche l’impatto sulla pensione futura.

Procedure di sovraindebitamento: quando attivarle

Se il facility manager o il condomino non è in grado di far fronte ai debiti con piani ordinari o definizioni agevolate, può avvalersi delle procedure di sovraindebitamento. La scelta dipende dalla situazione patrimoniale:

• Piano di ristrutturazione del consumatore (art. 67 CCII): per persone fisiche con debiti personali non legati all’attività imprenditoriale. Consente di proporre pagamenti parziali e falcidie ;
• Liquidazione controllata (art. 268 CCII): per soggetti con debiti superiori a 50 000 €; prevede la liquidazione del patrimonio con esclusione dei beni impignorabili e permette l’esdebitazione dopo la chiusura ;
• Esdebitazione dell’incapiente (art. 283 CCII): per debitori privi di patrimonio o redditi; consente la cancellazione integrale dei debiti una sola volta ;
• Concordato minore e accordo di composizione della crisi: riservati a imprenditori o professionisti che non possono accedere alla liquidazione giudiziale; richiedono l’accordo della maggioranza dei creditori.

In tutte le procedure è obbligatorio il supporto di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) che elabora le proposte e assiste il giudice. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi e fiduciario di un OCC, può predisporre la documentazione e rappresentare il debitore nelle trattative.

Procedura di composizione negoziata (D.L. 118/2021)

Gli imprenditori con difficoltà finanziarie possono attivare la composizione negoziata richiedendo la nomina di un esperto negoziatore. La procedura si svolge sulla piattaforma istituzionale e prevede:

• Analisi preliminare della situazione economico‑finanziaria e redazione di un test di risanabilità;
• Nomina di un esperto indipendente che assiste nelle trattative con creditori, banche, fornitori e agenzie fiscali;
• Misure protettive: sospensione delle azioni esecutive e cautelari, inibizione di iscrizioni di ipoteche e sequestri;
• Possibilità di concludere contratti di finanziamento prededucibile, accordi di ristrutturazione, piani attestati o concordati semplificati.

Questa procedura può essere utile al facility manager che gestisce patrimoni societari o condominiali con attività imprenditoriale (ad esempio case vacanza, servizi energetici), poiché consente di ristrutturare il debito garantendo la continuità aziendale.

Strumenti alternativi per il facility manager indebitato

Concordato preventivo e accordo di ristrutturazione

In presenza di debiti di natura imprenditoriale, l’amministratore può valutare il concordato preventivo (art. 84 CCII) o l’accordo di ristrutturazione dei debiti (art. 57 CCII). Queste procedure richiedono il voto dei creditori e l’omologazione del tribunale, ma permettono di continuare l’attività e di falcidiare i debiti. Un accordo di ristrutturazione consente la moratoria sui pagamenti, la ristrutturazione del debito e la conversione in strumenti finanziari.

Transazioni stragiudiziali con le banche

Spesso è possibile negoziare accordi transattivi con gli istituti di credito. L’analisi del contratto e del piano di ammortamento permette di contestare clausole nulle o usurarie e ottenere uno sconto sul debito o un allungamento del termine. Le banche sono interessate a evitare l’insolvenza del cliente, quindi un progetto di ristrutturazione supportato da professionisti può portare a risultati vantaggiosi. La legge sul credito al consumo consente inoltre di chiedere la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile in presenza di aumenti eccessivi.

Fondi di garanzia e contributi pubblici

Il facility manager può usufruire di fondi di garanzia per la ristrutturazione di edifici (ecobonus, superbonus, bonus facciate) che migliorano il valore degli immobili e facilitano l’accesso al credito. Esistono inoltre contributi regionali per l’efficientamento energetico e la riduzione delle barriere architettoniche. Utilizzare questi incentivi permette di ridurre i costi di gestione e liberare risorse per pagare i debiti.

Mediazione e arbitrato bancario

Per contestazioni con le banche relative a interessi e anatocismo, è possibile rivolgersi all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF). La procedura è rapida, poco costosa e non richiede l’assistenza di un avvocato; il collegio valuta la controversia e può condannare l’istituto a rimborsare le somme illegittimamente percepite. È comunque consigliabile farsi assistere da un professionista per predisporre una perizia econometrica.

Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Ignorare le notifiche. Lasciare scadere i termini comporta la decadenza dai diritti di difesa; occorre sempre verificare gli atti entro pochi giorni.
2. Confondere il proprio patrimonio con quello del condominio. Le somme condominiali devono essere depositate su conto dedicato ; utilizzare lo stesso conto per usi personali è causa di revoca e responsabilità .
3. Non agire contro i condomini morosi. L’amministratore deve emettere decreto ingiuntivo e comunicare i nominativi ai creditori ; l’omissione comporta responsabilità personale .
4. Pagare sanzioni e interessi senza valutare le definizioni agevolate. Le rottamazioni consentono significativi risparmi ; prima di saldare una cartella valutare la convenienza.
5. Assumere fideiussioni personali a garanzia del condominio. Il piano del consumatore è riservato a debiti personali; le fideiussioni legate all’attività professionale possono escludere l’accesso alla procedura .
6. Richiedere la liquidazione controllata senza raggiungere la soglia di 50 000 €. La domanda verrà rigettata . Verificare l’importo dei debiti e includere eventuali prestiti dei soci .
7. Non conservare la documentazione contabile. In caso di contenzioso con il fisco o la banca è essenziale provare i pagamenti, i contratti e le comunicazioni. L’amministratore deve conservare i documenti e fornire certificazioni .

Tabelle riepilogative

Di seguito alcune tabelle sintetiche che riassumono le principali norme, termini e strumenti difensivi. Le informazioni possono aiutare il facility manager a orientarsi tra le varie opzioni.

Scadenze e termini principali

Domande frequenti (FAQ)

1. Il facility manager deve pagare di tasca propria i debiti del condominio?
   In linea generale no. L’amministratore è responsabile solo per i debiti derivanti da sua colpa o inadempimento. Se ha gestito correttamente e ha escusso i condomini morosi, il suo patrimonio non può essere aggredito. Tuttavia, se non apre il conto dedicato, non comunica i morosi o confonde i fondi, può essere revocato e ritenuto responsabile .
2. I condomini diligenti possono essere perseguiti per intero dal creditore?
   I creditori devono prima escutere i morosi grazie al beneficio di escussione previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. . Solo dopo avere dimostrato l’insufficienza dei beni dei morosi possono agire contro i condomini in regola. Tuttavia, se il creditore procede a pignorare il conto condominiale, il beneficio non opera .
3. Quanto tempo ho per contestare una cartella esattoriale?
   Il ricorso deve essere presentato entro 60 giorni dalla notifica. Se la cartella contiene anche contributi previdenziali, il termine è di 40 giorni (ricorso al giudice ordinario). La notificazione tardiva oltre i termini di decadenza dell’art. 25 rende l’atto impugnabile .
4. Posso evitare le sanzioni se pago subito?
   Sì. Il ravvedimento operoso riduce le sanzioni fino a un decimo o un nono dell’importo a seconda del momento del pagamento . Se la cartella è già stata notificata, si può aderire alla rottamazione‑quinquies per eliminare le sanzioni e gli interessi .
5. Quali debiti rientrano nella rottamazione‑quinquies?
   Tutte le cartelle affidate all’AER dal 1° gennaio 2000 al 31 dicembre 2023 relative a imposte liquidate con articoli 36‑bis/ter DPR 600/1973, a IVA liquidata con articoli 54‑bis/ter DPR 633/1972 e a contributi INPS non oggetto di accertamento . Sono esclusi i debiti già inseriti in piani di rottamazione‑quater regolarmente pagati .
6. La banca può pignorare l’ultima mensilità del mio stipendio?
   No. L’art. 72‑ter stabilisce che il pignoramento dello stipendio sul conto non può riguardare l’ultima mensilità accreditata . Inoltre l’importo trattenibile è limitato a un decimo fino a 2 500 €, a un settimo fino a 5 000 € e a un quinto per importi superiori .
7. Cosa succede se non pago una rata della rottamazione?
   Il mancato pagamento di una rata comporta la decadenza dal beneficio: le somme residue tornano integralmente esigibili con sanzioni e interessi e i pagamenti eseguiti restano acquisiti . È quindi essenziale rispettare le scadenze.
8. La liquidazione controllata è accessibile anche con debiti inferiori a 50 000 €?
   No. La procedura si apre solo se i debiti scaduti e non pagati superano 50 000 € . Con debiti inferiori si può ricorrere al piano del consumatore o alla ristrutturazione dei debiti.
9. Posso accedere all’esdebitazione se ho un reddito modesto?
   Sì, purché il reddito, dedotte le spese di mantenimento, non superi l’assegno sociale aumentato della metà per i componenti del nucleo familiare . L’esdebitazione è però concessa una sola volta nella vita .
10. Gli interessi moratori sono sempre dovuti in caso di rottamazione?
    No. La rottamazione‑quinquies elimina sanzioni e interessi di mora; sono dovuti solo il capitale e gli interessi al 3 % se si paga a rate .
11. Cosa comporta essere “gestore della crisi” o “esperto negoziatore”?
    Il gestore della crisi, nominato dall’OCC, assiste il debitore nella predisposizione della proposta di ristrutturazione o liquidazione; verifica la documentazione e attesta la fattibilità. L’esperto negoziatore, nominato ai sensi del D.L. 118/2021, aiuta l’imprenditore nella ricerca di un accordo con i creditori e può proporre soluzioni come la vendita di rami d’azienda o la ristrutturazione dei debiti. Entrambe le figure sono fondamentali per gestire situazioni complesse.
12. Se il condominio non ha fondi, i fornitori possono sospendere i servizi?
    Sì. I fornitori possono sospendere le forniture se non vengono pagate; tuttavia l’amministratore deve adottare provvedimenti per garantire i servizi essenziali e può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi non essenziali . È consigliabile aprire una trattativa con i fornitori e prevedere un fondo cassa per le emergenze.
13. È possibile pignorare l’abitazione principale del condominio per debiti fiscali?
    Per debiti erariali superiori a 120 000 € l’AER può iscrivere ipoteca sull’immobile; il pignoramento dell’abitazione principale è possibile solo se il valore supera 120 000 € e l’immobile non è l’unico posseduto. Tuttavia per i condomini l’ipoteca grava sulla quota indivisa. È quindi importante monitorare le posizioni debitorie ed evitare che si accumulino importi elevati.
14. Come si calcola il TAEG per verificare l’usura?
    Si sommano tutti i costi del finanziamento: interessi, commissioni, spese di incasso, oneri assicurativi (esclusi i tributi) e spese di perizia, poi si rapporta l’importo al capitale prestato su base annua . Se il TAEG supera la soglia di usura pubblicata trimestralmente, gli interessi non sono dovuti e la banca deve restituire quelli incassati in eccesso.
15. Posso vendere un immobile del condominio per pagare i debiti?
    La decisione di vendere parti comuni o beni condominiali spetta all’assemblea con le maggioranze previste; l’amministratore non può disporre unilateralmente dei beni. Per vendere è necessario convocare l’assemblea e ottenere la delibera. Una parte del prezzo può essere destinata al pagamento dei debiti ma occorre rispettare i vincoli di destinazione dei beni comuni.
16. Cosa accade se il creditore impugna il piano del consumatore?
    I creditori non votano sul piano del consumatore ma possono proporre reclamo contro l’omologazione se ritengono violati i loro diritti. Il tribunale valuta la convenienza e può revocare l’omologazione se il debitore ha agito con dolo o colpa grave. Il ricorso a un professionista esperto riduce il rischio di rigetto.
17. Esistono agevolazioni per debiti inferiori a 1 000 €?
    Negli anni recenti il legislatore ha previsto lo stralcio automatico dei debiti affidati all’AER fino a 1 000 € in determinate annualità (ad esempio la legge di bilancio 2023 ha previsto lo stralcio per i carichi fino a 1 000 € affidati tra il 2000 e il 2015). È opportuno verificare annualmente le leggi di bilancio per eventuali condoni automatici.
18. Cosa succede se rientro nei pagamenti ma i morosi no?
    L’amministratore deve attivare le azioni giudiziarie contro i morosi e comunicare i loro nominativi ai creditori . Se non lo fa, i creditori possono agire anche nei confronti dei condomini in regola. In caso di inerzia, l’amministratore può essere revocato per gravi irregolarità .
19. Posso rateizzare i contributi previdenziali non pagati?
    Sì. L’INPS consente la rateizzazione fino a 60 rate mensili per contributi scaduti; occorre presentare domanda entro determinati termini e versare gli interessi. In alternativa, la rottamazione‑quinquies permette di estinguere i contributi INPS inclusi nelle cartelle .
20. Il conto condominiale pignorato può essere liberato?
    Il pignoramento si estingue con il pagamento del debito o con l’intervento del terzo. È possibile proporre opposizione o chiedere la conversione del pignoramento. Tuttavia il creditore può agire direttamente sul conto e il beneficio di escussione non si applica , quindi è fondamentale prevenire l’aggressione attraverso la tempestiva riscossione dei contributi.

Simulazioni pratiche

Esempio 1: Rottamazione‑quinquies vs. pagamento integrale

Un condominio riceve una cartella per 50 000 € così suddivisi:

• Capitale: 30 000 € (imposte);
• Sanzioni: 12 000 €;
• Interessi di mora: 8 000 €.

Se si sceglie di pagare integralmente, entro 60 giorni occorrono 50 000 €.

Se si aderisce alla rottamazione‑quinquies, si pagano solo i 30 000 € di capitale e le spese di notifica (500 €). Gli interessi al 3 % annuo si applicano solo in caso di rateizzazione. Il risparmio immediato è di 18 000 € (sanzioni + interessi). Con una rata in 54 rate bimestrali l’importo della rata (esclusi interessi) sarà di circa 556 € al mese. Il condominio deve valutare la sostenibilità dell’esborso mensile.

Esempio 2: Verifica usura su un mutuo condominiale

Il condominio ha un mutuo di 200 000 € a 15 anni con tasso nominale 5 % e spese annue 1 500 €. Il premio assicurativo obbligatorio è 1 000 € l’anno. Il TAEG va calcolato sommando:

• Interessi annui: 200 000 € × 5 % = 10 000 €;
• Spese bancarie: 1 500 €;
• Assicurazione: 1 000 €.

Il costo totale annuo è 12 500 €. Il TAEG è 12 500/200 000 = 6,25 %. Se la soglia di usura pubblicata dalla Banca d’Italia per la tipologia di mutuo è 6 %, il tasso è usurario. In base alla Cassazione 15114/2025, occorre includere anche il premio assicurativo ; pertanto il condominio può chiedere la nullità della clausola di interessi usurari e restituire solo il capitale con gli interessi legali.

Esempio 3: Accesso alla liquidazione controllata

Un facility manager persona fisica ha debiti personali e condominiali per 80 000 € (50 000 € verso il fisco e 30 000 € verso la banca). Non possiede immobili, percepisce uno stipendio di 2 000 € mensili e ha una famiglia di tre persone.

• Piano del consumatore: non è percorribile perché parte dei debiti deriva da fideiussioni prestate per l’attività professionale (esclusione Cass. 29746/2025) .
• Esdebitazione incapiente: non è applicabile perché il reddito familiare (24 000 € annui) supera l’assegno sociale (circa 6 000 €) aumentato della metà per tre persone .
• Liquidazione controllata: è possibile, poiché i debiti superano 50 000 € . Il facility manager può presentare domanda tramite OCC; durante la procedura il suo stipendio sarà protetto nei limiti di quanto occorre al mantenimento della famiglia e, al termine della liquidazione, potrà ottenere l’esdebitazione dei debiti residui.

Conclusione

La gestione dei debiti fiscali e bancari richiede competenze multidisciplinari e tempestività. Il facility manager edilizio deve conoscere le proprie responsabilità, i termini per agire e gli strumenti di difesa. Le norme civili e tributarie consentono di contestare cartelle inesistenti, richiedere la sospensione delle esecuzioni, aderire a definizioni agevolate come la rottamazione‑quinquies e accedere a procedure di sovraindebitamento. La giurisprudenza recente ha rafforzato la responsabilità degli amministratori nel recupero delle quote condominiali e nella tutela del conto condominiale .

È fondamentale agire tempestivamente: verificare la notifica della cartella, consultare un professionista, scegliere la procedura più adatta e rispettare i termini. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff offrono assistenza personalizzata per analizzare i debiti, predisporre ricorsi, sospendere le procedure esecutive, negoziare con il fisco e con le banche e valutare le procedure di sovraindebitamento. La combinazione di competenze legali e contabili consente di elaborare piani di rientro sostenibili e di proteggere il patrimonio del condominio e dell’amministratore.

📞 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff di avvocati e commercialisti sapranno valutare la tua situazione e difenderti con strategie legali concrete e tempestive.