Introduzione

Acquistare un’abitazione è uno dei passaggi più impegnativi della vita di una persona. Oltre alla scelta del bene e alla reperibilità delle risorse economiche, chi acquista deve affrontare rischi collegati ai debiti pregressi del venditore, a ipoteche, pignoramenti o vincoli che possono limitare o addirittura impedire l’uso dell’immobile. La legge impone al venditore di garantire la piena disponibilità del bene e il compratore ha diritto ad essere tutelato contro evizioni e oneri occulti; ciò non impedisce che spesso, per superficialità o per mancanza di adeguati controlli, l’acquirente si ritrovi con una casa gravata da ipoteche fiscali o da procedure esecutive.

Il tema è particolarmente attuale alla luce delle nuove pronunce della Corte di Cassazione sul pignoramento dell’unico immobile adibito a abitazione e degli aggiornamenti del D.P.R. 602/1973 introdotti dal D.L. 69/2013 (“Decreto del Fare”) e successivamente modificati dal D.L. 50/2017, che disciplinano l’impignorabilità dell’unica casa del debitore quando sussistono determinate condizioni . La stessa Cassazione, con l’ordinanza n. 32759 del 16 dicembre 2024, ha ribadito che l’azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento deve essere cancellata se l’espropriazione ha per oggetto l’unico immobile non di lusso destinato ad abitazione nel quale il contribuente ha la residenza anagrafica .

L’importanza di prevenire questi rischi richiede un’assistenza legale e fiscale specializzata. Lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista con pluriennale esperienza in diritto bancario e tributario, coordina un team di avvocati e commercialisti che operano su tutto il territorio nazionale. L’avvocato Monardo è gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; è professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Grazie a questa struttura multidisciplinare lo studio può fornire assistenza completa: dalla visura delle ipoteche e dei pignoramenti presso i registri immobiliari, alla predisposizione dei ricorsi contro atti illegittimi dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, alla sospensione delle esecuzioni, alla negoziazione di piani di rientro o di accordi di ristrutturazione del debito e, quando necessario, alla tutela giudiziale in sede civile e tributaria.

Per chi sta per acquistare un immobile e teme la presenza di debiti, lo studio offre un’analisi personalizzata dell’atto di compravendita, il controllo delle trascrizioni pregiudizievoli e la valutazione delle strategie per bloccare eventuali procedure esecutive. Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza immediata e personalizzata: puoi utilizzare il form in fondo all’articolo per ricevere un parere preliminare e un preventivo gratuito.

Contesto normativo e giurisprudenziale

Le garanzie del compratore nella compravendita immobiliare

Il Codice civile prevede una serie di garanzie a tutela dell’acquirente. In particolare:

• Art. 1476 c.c., n. 2–3: impone al venditore l’obbligo di garantire l’acquirente contro l’evizione (ossia la perdita del bene per diritti di terzi) e di trasferire la proprietà libera da oneri e pesi non dichiarati.
• Art. 1482 c.c. – Cosa gravata da garanzie reali o da vincoli: consente al compratore di sospendere il pagamento del prezzo se scopre che la cosa è gravata da garanzie reali, pignoramento o sequestro non dichiarati. Se il bene non viene liberato entro il termine fissato dal giudice, il contratto si risolve con obbligo di risarcire i danni .
• Art. 1483 c.c. – Evizione totale: stabilisce che, se il compratore subisce l’evizione totale a causa di un diritto vantato da terzi (ad esempio una trascrizione di pignoramento o un’ipoteca anteriore), il venditore deve risarcirlo del danno e restituire il prezzo .
• Art. 1489 c.c. – Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi: quando la cosa venduta è gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento (es. usufrutto, servitù o locazione), non dichiarati nel contratto, l’acquirente ignaro può chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo .

Queste norme impongono al venditore di informare l’acquirente di qualunque vincolo e, allo stesso tempo, offrono rimedi (risoluzione, sospensione del pagamento, riduzione del prezzo) se emergono ipoteche o pignoramenti occulti. La responsabilità del venditore è oggettiva: scatta anche se non è in colpa, e l’acquirente può agire per il risarcimento del danno e la restituzione del prezzo .

Ipoteca, pignoramento e altri vincoli

Ipoteca civile e ipoteca tributaria

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore la facoltà di espropriare il bene immobile e di essere preferito sui proventi della vendita. Il Codice civile (artt. 2808 ss.) disciplina tre tipologie di ipoteche: volontaria, legale e giudiziale. In ambito fiscale, l’ipoteca tributaria (art. 77 D.P.R. 602/1973) consente all’agente della riscossione, decorso il termine di 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento, di iscrivere ipoteca a garanzia del debito . La Corte di Cassazione ha chiarito che l’iscrizione dell’ipoteca tributaria non costituisce atto dell’espropriazione forzata, ma un procedimento autonomo; tuttavia le Sezioni Unite con sentenza n. 19667/2014 hanno imposto all’amministrazione di notificare preventivamente al contribuente un avviso con termine di 30 giorni per presentare osservazioni o pagare, pena la nullità dell’iscrizione .

La disciplina è ulteriormente integrata dall’art. 76 D.P.R. 602/1973, modificato dal D.L. 69/2013 e dal D.L. 50/2017, che prevede l’impignorabilità dell’unico immobile di proprietà del debitore, non di lusso e adibito ad abitazione principale, nel quale il debitore ha la residenza anagrafica . L’art. 76 dispone che l’agente della riscossione non può avviare l’espropriazione se ricorrono congiuntamente questi requisiti ; può comunque iscrivere ipoteca quando il debito è superiore a 20.000 euro, ma l’espropriazione è possibile solo per debiti oltre 120.000 euro .

Pignoramento ed espropriazione forzata

Il pignoramento è l’atto con cui il creditore procede all’espropriazione forzata; per i crediti tributari, l’esecuzione può iniziare 60 giorni dopo la notifica della cartella e, se non avviata entro un anno, deve essere preceduta da un avviso di intimazione . In presenza di ipoteca, decorso il termine di 60 giorni senza pagamento, l’agente può iscrivere ipoteca .

L’ordinanza n. 32759/2024 della Cassazione ha ribadito il principio dell’impignorabilità dell’unica casa: se il pignoramento immobiliare è stato trascritto e il processo esecutivo è ancora pendente al 21 agosto 2013, la procedura deve essere chiusa e la trascrizione cancellata . Tale principio, affermato già nel 2014 (Cass. n. 19270/2014), si applica anche ai procedimenti in corso alla data di entrata in vigore del Decreto del Fare .

Evizione e oneri occulti

Come ricordato, la garanzia per evizione tutela l’acquirente che subisce la perdita totale o parziale del bene a causa di diritti anteriori. La Corte di Cassazione ha chiarito che la garanzia opera anche quando l’onere occulto consiste in un pignoramento trascritto ma non ancora concluso: in tal caso l’acquirente può sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la risoluzione se il venditore non libera il bene . Inoltre, ai sensi dell’art. 2901 c.c., il creditore può promuovere azione revocatoria ordinaria per far dichiarare inefficaci gli atti di disposizione (vendita, donazione) compiuti in frode, cioè con la consapevolezza di pregiudicare i diritti dei creditori. Lo Studio Legale Mauro ricorda che l’azione revocatoria richiede che il creditore sia titolare di un credito certo e che l’atto arrechi pregiudizio; se l’atto è oneroso, anche il terzo acquirente deve essere consapevole del pregiudizio . L’art. 2929‑bis c.c. consente al creditore munito di titolo esecutivo di procedere direttamente all’esecuzione sui beni conferiti in trust o sottoposti a vincoli di indisponibilità senza dover esperire la revocatoria, purché l’atto sia successivo al sorgere del credito .

Responsabilità del notaio e obblighi di controllo

L’atto notarile rappresenta una garanzia fondamentale per l’acquirente; tuttavia il notaio non è esente da responsabilità. Con la sentenza Cass. civ., Sez. III, 30 dicembre 2024 n. 34949, la Suprema Corte ha ricordato che il notaio, salvo dispensa delle parti, deve verificare la libertà e la disponibilità dell’immobile mediante le visure ipotecarie e deve estendere le ricerche anche oltre il ventennio antecedente all’atto, perché la durata ventennale dell’ipoteca o l’usucapione non esauriscono le possibili trascrizioni . La Corte ha affermato che il notaio ha l’obbligo di assicurare che l’atto sia idoneo a raggiungere lo scopo pratico voluto dalle parti e che la limitazione delle visure ai soli vent’anni precedenti non garantisce la completa assenza di vincoli .

Altre fonti normative rilevanti

• Art. 2740 c.c.: il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri (principio di responsabilità patrimoniale generale).
• Art. 2741 c.c.: prevede il concorso dei creditori sul patrimonio del debitore, salvo cause di prelazione.
• Statuto del contribuente (L. 212/2000): garantisce il diritto all’informazione, alla trasparenza e alla partecipazione del contribuente nelle procedure di riscossione.
• L. 3/2012 (legge sul sovraindebitamento): consente a consumatori e piccoli imprenditori in crisi di ricorrere a strumenti di esdebitazione (accordo di composizione, piano del consumatore, liquidazione del patrimonio). Il debitore può sospendere o limitare le azioni esecutive nei suoi confronti presentando un piano omologato e ottenendo la protezione del giudice.

Procedura passo‑passo: cosa succede in caso di debiti sull’immobile

1. Notifica della cartella di pagamento o di altro titolo esecutivo

Se il venditore (o anche l’acquirente, se subentra in qualità di debitore per tributi locali non pagati) ha un debito nei confronti dell’Erario o di un creditore privato, la procedura si avvia con la notifica della cartella di pagamento da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione (AER) o con la notifica del precetto da parte di un creditore privato. Il debitore ha 60 giorni per pagare o contestare; trascorso questo periodo, l’agente della riscossione può avviare l’esecuzione .

Chi riceve la cartella può:

1. Verificare la legittimità del debito e chiedere lo sgravio se vi sono vizi formali (ad esempio, prescrizione, doppia imposizione, carenza di motivazione).
2. Presentare ricorso alla competente Commissione Tributaria (oggi Corte di Giustizia Tributaria) entro 60 giorni dalla notifica dell’atto, oppure proporre autotutela all’ente creditore.
3. Chiedere la rateizzazione del debito (max 72 rate, con possibilità di estensione a 120 in caso di grave situazione economica), che sospende le procedure esecutive.
4. Richiedere la definizione agevolata (rottamazione), quando prevista dalla legge di bilancio; per esempio, la rottamazione-quater introdotta dal D.L. n. 17/2023 consente di pagare le somme iscri tte a ruolo senza sanzioni e interessi di mora.

2. Iscrizione dell’ipoteca tributaria

Decorsi 60 giorni dalla notifica della cartella senza pagamento, l’AER può procedere all’iscrizione di ipoteca sugli immobili del debitore . Prima di iscrivere l’ipoteca, deve notificare un preavviso di ipoteca, concedendo al debitore 30 giorni per presentare osservazioni. L’iscrizione è una misura cautelare: non impedisce l’uso dell’immobile ma vincola il bene e predispone l’esecuzione. L’importo minimo per procedere all’iscrizione è di 20.000 euro; sotto questa soglia non è consentito l’intervento.

L’ipoteca dura 20 anni e può essere rinnovata; però l’art. 77 D.P.R. 602/1973 richiama l’art. 50 e prevede che, se l’espropriazione non inizia entro un anno, si debba notificare al debitore un nuovo avviso . La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ipoteca tributaria è nulla se non è preceduta dall’avviso e se l’atto non è stato comunicato tempestivamente (Cass. Sez. Un. 19667/2014). È quindi possibile impugnare l’iscrizione per mancata comunicazione, per difetto dei presupposti o per vizi del titolo.

3. Pignoramento e vendita forzata

Se il debitore non paga e il debito supera 120.000 euro, l’AER può procedere al pignoramento immobiliare, ma solo se l’immobile non è l’unico bene di proprietà adibito ad abitazione principale e non è di lusso . Se l’immobile è l’unica abitazione del debitore e sussistono i requisiti previsti dall’art. 76 D.P.R. 602/1973, l’AER non può espropriarlo: l’ordinanza n. 32759/2024 della Cassazione ha confermato che l’esecuzione non può proseguire e la trascrizione del pignoramento deve essere cancellata se il bene è l’unica abitazione .

Se l’immobile non rientra nella tutela dell’art. 76 o se i debiti provengono da creditori privati (banche, finanziarie, ex coniuge ecc.), il pignoramento segue le regole generali del codice di procedura civile. Il creditore notifica l’atto di pignoramento e trascrive il pignoramento nei registri immobiliari; il giudice dell’esecuzione fissa l’udienza e nomina un delegato alle vendite; l’immobile viene poi venduto all’asta. L’acquirente ha il rischio di perdere il bene se non si accorge del pignoramento, ma l’art. 1482 c.c. gli permette di sospendere il pagamento e chiedere la risoluzione .

4. Trascrizione delle domande giudiziali e decadenza ventennale

Nel 2009 è stata introdotta la cancellazione automatica delle trascrizioni di domande giudiziali, pignoramenti e sequestri dopo 20 anni. Tuttavia, la Cassazione n. 34949/2024 ha ricordato che la cancellazione non esonera il notaio dall’obbligo di controllare anche i periodi precedenti: alcuni vincoli potrebbero ancora produrre effetti e una visura ultra‑ventennale può rivelare procedure esecutive non ancora cancellate .

5. Onere di controllo del compratore e del notaio

Prima di acquistare un immobile è necessario:

1. Verificare le visure ipotecarie e catastali: le visure permettono di conoscere pignoramenti, ipoteche volontarie, giudiziali o legali, sequestri, domande giudiziali, servitù, usi, usufrutti.
2. Controllare i carichi pendenti dell’amministratore condominiale: se l’immobile si trova in condominio, l’acquirente deve richiedere al venditore la certificazione sulle spese condominiali (art. 63 disp. att. c.c.). Gli oneri condominiali insoluti passano all’acquirente per l’anno corrente e quello precedente.
3. Verificare eventuali debiti fiscali locali: imposte comunali (IMU, Tari), contributi di bonifica e spese consortili possono costituire privilegi speciali e dare luogo a iscrizioni.
4. Controllare l’esistenza di violazioni urbanistiche: abusi edilizi o difformità catastali possono condizionare la commerciabilità e dare diritto all’acquirente di chiedere l’annullamento.
5. Chiedere al notaio di effettuare visure ultraventennali: il professionista deve consultare i registri immobiliari per un periodo più ampio di 20 anni, come prescritto dalla Cassazione .

6. Termini per contestare e sospendere l’esecuzione

Se l’acquirente scopre un’ipoteca occulta, può sospendere il pagamento del prezzo e far fissare un termine al venditore affinché liberi il bene (art. 1482 c.c.) ; se entro il termine il bene non viene liberato, il contratto si risolve. In caso di pignoramento, il compratore può opporsi all’esecuzione con un’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) o con un’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.), evidenziando l’inesistenza del credito o i vizi procedurali. Per i debiti tributari, il ricorso deve essere proposto alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni. La sospensione può essere richiesta al giudice dell’esecuzione, che valuta i presupposti e può rinviare la vendita.

7. Effetti fiscali e agevolazioni “prima casa”

L’acquisto di una casa è spesso accompagnato da agevolazioni fiscali. La sentenza Cass. civ., Sez. V, 3 settembre 2025, n. 24477 ha precisato che la preclusione al beneficio “prima casa” opera sia in caso di comunione legale sia di comunione ordinaria di un’altra abitazione nel medesimo comune, a prescindere dal regime patrimoniale dei coniugi . Questo significa che l’acquirente non può godere dell’agevolazione se possiede, anche in quota, un altro immobile idoneo ad uso abitativo nello stesso comune . La verifica delle proprietà preesistenti è dunque fondamentale per evitare accertamenti e recuperi d’imposta.

Difese e strategie legali

1. Impugnazione di ipoteche e pignoramenti

L’acquirente che scopre un’ipoteca o un pignoramento non dichiarato può agire contro il venditore e, se il debito riguarda il venditore, chiedere l’immediata liberazione. Gli strumenti principali sono:

1. Sospensione del pagamento e risoluzione del contratto (art. 1482 c.c.): se l’immobile è gravato da garanzie reali o vincoli non dichiarati, l’acquirente può sospendere il pagamento e chiedere al giudice un termine per la cancellazione; se l’onere non viene eliminato, il contratto è risolto e il venditore deve risarcire il danno .
2. Azione di risarcimento per evizione (art. 1483 c.c.): se il compratore subisce l’evizione per effetto di diritti di terzi (ad esempio, la vendita all’asta dell’immobile), può ottenere la restituzione del prezzo, il risarcimento del danno e le spese sostenute .
3. Opposizione all’esecuzione e agli atti esecutivi (artt. 615 e 617 c.p.c.): se l’ipoteca o il pignoramento risultano illegittimi (ad esempio, per mancata notifica dell’avviso ex art. 77 D.P.R. 602/1973 o per debito prescritto), è possibile chiedere al giudice dell’esecuzione la sospensione e l’annullamento dell’atto.
4. Ricorso tributario: per i debiti fiscali, l’impugnazione va presentata alla Corte di Giustizia Tributaria entro 60 giorni dall’avviso; l’organo può sospendere l’atto e annullare l’iscrizione se il debito è infondato o il procedimento è viziato.
5. Azione revocatoria: se si sospetta che il venditore abbia alienato l’immobile in frode ai creditori, il creditore può esperire l’azione revocatoria ai sensi dell’art. 2901 c.c. per far dichiarare inefficace la vendita ; se l’alienazione riguarda beni conferiti in trust o fondi patrimoniali, il creditore con titolo esecutivo può procedere direttamente all’esecuzione ex art. 2929‑bis c.c. senza revocatoria .

2. Accordi con i creditori e definizioni agevolate

In molti casi è possibile evitare la vendita forzata attraverso accordi stragiudiziali. Le principali opzioni sono:

• Rateizzazione e piani di rientro: l’AER concede piani di dilazione fino a 72 rate (estendibili a 120 se il contribuente dimostra difficoltà economiche). Il piano sospende l’esecuzione ma richiede regolare pagamento; la decadenza comporta la ripresa dell’esecuzione.
• Rottamazione e saldo e stralcio: le norme di finanza pubblica prevedono periodicamente definizioni agevolate (es. rottamazione‑quater), che consentono di pagare il debito senza sanzioni e interessi. L’acquirente può aderire se si è subentrato nel debito o se vuole evitare l’esecuzione sul bene. Il saldo e stralcio consente di chiudere la posizione pagando una percentuale del debito.
• Transazione fiscale: prevista nel codice della crisi d’impresa, consente di ridurre il debito fiscale mediante un accordo con l’erario nell’ambito di una procedura concorsuale (concordato preventivo o accordo di ristrutturazione).
• Conversione del pignoramento: consente al debitore di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro pari al valore del bene; l’importo può essere rateizzato (art. 495 c.p.c.). È una soluzione praticabile se l’acquirente vuole salvare l’immobile.

3. Strumenti del sovraindebitamento (L. 3/2012)

La legge 3/2012 (cosiddetta “legge anti-suicidi”), richiamata dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza, offre a consumatori, professionisti e imprenditori non fallibili tre strumenti:

1. Accordo di composizione: il debitore propone ai creditori un piano di rientro con l’assistenza di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC); se la maggioranza dei creditori approva e il tribunale omologa, il piano produce gli effetti previsti e sospende le procedure esecutive.
2. Piano del consumatore: rivolto alle persone fisiche che hanno solo debiti per esigenze familiari; il piano è presentato al giudice tramite l’OCC e non richiede il voto dei creditori. L’omologa sospende le azioni esecutive e consente al debitore di ripartire.
3. Liquidazione del patrimonio: prevede la vendita di tutti i beni (compresa l’abitazione, salvo deroghe) e l’esdebitazione residua. È una soluzione radicale ma consente di cancellare i debiti residui dopo tre anni.

Il decreto legislativo n. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa) ha integrato tali istituti prevedendo la esdebitazione del debitore incapiente e la ristrutturazione dei debiti del consumatore. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi, assiste i debitori nell’attivazione di queste procedure, predisponendo la documentazione, negoziando con i creditori e tutelando la prima casa quando possibile.

4. Mediazione e negoziazione assistita

Per le controversie relative a contratti bancari (es. mutui ipotecari), l’ordinamento prevede l’obbligo di mediazione civile (D.Lgs. 28/2010). Prima di agire in giudizio, il debitore deve tentare la conciliazione davanti a un organismo di mediazione. La mediazione può portare alla riduzione del debito, alla rinegoziazione del mutuo o alla sospensione temporanea delle rate.

La negoziazione assistita (L. 162/2014) è invece un procedimento stragiudiziale gestito dagli avvocati delle parti. Consente di definire il contenzioso in maniera rapida e con efficacia di titolo esecutivo. Può essere utilizzata per definire contestazioni su ipoteche, somme dovute e divisioni immobiliari.

5. Piano di rientro con banche e finanziarie

Quando il pignoramento deriva da un debito bancario, l’acquirente e il venditore possono proporre alla banca una surroga del mutuo, una ristrutturazione del debito o una cessione del credito. La banca può accettare la sostituzione dell’ipoteca con un nuovo contratto, a condizioni più favorevoli, oppure può autorizzare la cancellazione dell’ipoteca a fronte di un pagamento parziale. L’intervento di un avvocato esperto consente di valutare l’effettiva convenienza di tali accordi e di negoziare eventuali riduzioni di tasso o sanzioni per estinzione anticipata.

6. Tutela penale: sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte

In caso di alienazione fraudolenta o trasferimento simulato finalizzato a sottrarre l’immobile ai creditori, può configurarsi il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (art. 11 d.lgs. 74/2000) o l’ipotesi di riciclaggio e autoriciclaggio. L’acquirente in buona fede ha diritto alla restituzione del prezzo e al risarcimento, mentre il venditore e chi agevola la frode (notaio, prestanome) rischiano sanzioni penali. La prevenzione attraverso accurati controlli è dunque la migliore difesa.

Strumenti alternativi e agevolazioni

1. Definizioni agevolate dei debiti fiscali

Le leggi di bilancio degli ultimi anni hanno introdotto varie misure di definizione agevolata dei carichi affidati all’AER. Le più significative sono:

• Rottamazione‑ter (D.L. 119/2018) e rottamazione‑quater (Legge di Bilancio 2023): consentono di pagare le somme iscritte a ruolo senza sanzioni e interessi di mora, in un massimo di 18 rate. Chi aderisce ottiene la sospensione delle procedure esecutive.
• Saldo e stralcio (Legge 145/2018): per i contribuenti in difficoltà economica con ISEE fino a 20.000 euro, prevede il pagamento di una percentuale del debito.
• Definizione delle liti pendenti (Legge 197/2022): consente di chiudere i contenziosi tributari versando una percentuale dell’imposta contestata in base al grado di giudizio.
• “Stralcio automatizzato” dei ruoli sotto 1.000 euro (Legge 197/2022): ha cancellato automaticamente le cartelle inferiori a 1.000 euro affidate fino al 2015.

Approfittare di queste misure può ridurre significativamente l’ammontare del debito gravante sull’immobile e facilitare il perfezionamento della compravendita. Lo studio dell’Avv. Monardo affianca i contribuenti nella verifica dei requisiti e nella predisposizione delle domande.

2. Piani del consumatore e accordi di composizione della crisi

Nell’ambito del sovraindebitamento, l’acquirente che subentra nei debiti del venditore o che possiede propri debiti può ricorrere agli strumenti previsti dalla legge 3/2012. Il piano del consumatore consente di proporre al giudice un piano di pagamento sostenibile e di mantenere la casa; l’accordo di composizione richiede il consenso della maggioranza dei creditori. Entrambe le procedure sospendono le azioni esecutive e, se approvate, consentono la cancellazione di ipoteche e pignoramenti.

3. Leasing immobiliare e “rent to buy”

Per chi non vuole assumersi immediatamente il rischio, soluzioni come il leasing immobiliare abitativo (introdotto dalla Legge di Stabilità 2016) o il contratto di rent to buy (art. 23 D.L. 12/2014) permettono di iniziare a utilizzare l’immobile pagando un canone, con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento. Questi strumenti consentono di posticipare l’acquisto fino a quando i debiti del venditore siano stati definiti.

4. Fondo prima casa e garanzie statali

Il Fondo di garanzia per la prima casa (gestito da Consap) offre garanzie statali sui mutui destinati all’acquisto dell’abitazione principale. Può essere utile per l’acquirente che vuole sostituire il mutuo ipotecario del venditore con uno nuovo, liberando l’immobile dai vincoli. Lo studio assiste nella verifica dei requisiti (ISEE non superiore a 40.000 euro, importo del mutuo non superiore a 250.000 euro) e nella redazione della documentazione.

5. Strumenti a tutela degli eredi

Gli eredi che ricevono un immobile gravato da debiti devono verificare attentamente la consistenza del patrimonio e dei debiti. Possono accettare l’eredità con beneficio d’inventario (art. 490 c.c.), limitando la responsabilità ai beni ereditati; possono rinunciare all’eredità o chiedere la separazione dei beni del defunto (art. 512 c.c.). La Cassazione n. 34949/2024 ha ricordato che, in caso di morte del debitore, la solidarietà non si estingue ma ciascun erede risponde solo nei limiti della propria quota .

6. Agevolazioni fiscali e bonus edilizi

Oltre alle questioni legate ai debiti, chi acquista un immobile può usufruire di vari bonus edilizi (bonus ristrutturazioni, ecobonus, superbonus 110%, bonus mobili). È necessario verificare che il venditore abbia correttamente comunicato le cessioni del credito e lo stato di avanzamento dei lavori per evitare contestazioni future. L’avvocato e il commercialista dello studio possono esaminare la documentazione tecnica e fiscale, calcolare le detrazioni e predisporre le clausole contrattuali per trasferire i benefici.

Errori comuni e consigli pratici

1. Non effettuare visure ipotecarie approfondite: molti acquirenti si limitano a controllare l’estratto dei registri degli ultimi vent’anni. La Cassazione ha chiarito che il notaio deve estendere le verifiche oltre tale periodo ; quindi è consigliabile richiedere visure ultraventennali e nominative, che evidenzino eventuali domande giudiziali cancellate ma ancora efficaci.
2. Affidarsi a contratti preliminari senza tutela: il compromesso deve contenere clausole che subordinano l’obbligo di stipula della vendita alla cancellazione di ipoteche, pignoramenti e vincoli. È opportuno inserire la facoltà di sospendere o rifiutare l’acquisto se emergono nuovi debiti.
3. Ignorare le spese condominiali arretrate: l’art. 63 disp. att. c.c. rende l’acquirente responsabile solidale delle quote condominiali dell’anno in corso e di quello precedente; conviene richiedere certificazione dell’amministratore e dedurre eventuali debiti dal prezzo.
4. Sottovalutare l’incidenza delle agevolazioni “prima casa”: la Cassazione n. 24477/2025 ha escluso il beneficio quando l’acquirente possiede un’altra casa nello stesso comune, anche in comunione ordinaria . Bisogna verificare la posizione immobiliare di tutti i componenti della famiglia.
5. Non considerare i debiti fiscali locali: imposte comunali e consorzi di bonifica possono iscrivere privilegi speciali; l’IMU non pagata può generare un’ipoteca legale. È necessario richiedere certificazioni agli uffici tributi.
6. Sottoscrivere atti di compravendita “fai da te”: la redazione di un atto notarile e l’assistenza legale sono indispensabili per evitare nullità, per verificare la regolarità urbanistica e per assicurare il rispetto della normativa antiriciclaggio.
7. Pagare il prezzo per intero prima dell’atto: l’acconto deve essere versato su un conto vincolato (art. 12 D.L. 122/2005) intestato al notaio, che lo svincola solo dopo la trascrizione della compravendita. In questo modo l’acquirente è protetto se emergono ipoteche.
8. Non valutare la solvibilità del venditore: verificare l’esistenza di altre procedure esecutive e lo stato patrimoniale del venditore; se è in grave crisi finanziaria, aumentano i rischi di revocatoria e pignoramento.
9. Omettere la consulenza di un commercialista: oltre alla verifica legale, è opportuno valutare l’impatto fiscale dell’operazione (imposte di registro, ipotecaria e catastale, IVA, plusvalenze). Lo staff multidisciplinare dello studio offre questa consulenza integrata.
10. Non considerare gli effetti penali di una vendita in frode: alienare un immobile per sottrarlo ai creditori configura reati; l’acquirente compiacente rischia l’invalidità dell’atto e la responsabilità penale. La massima cautela è d’obbligo.

Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Principali norme di riferimento e loro contenuti

Tabella 2 – Requisiti per impignorabilità dell’unica casa (art. 76 D.P.R. 602/1973)

Tabella 3 – Procedure del sovraindebitamento (L. 3/2012)

Tabella 4 – Termini principali della procedura esecutiva

Domande frequenti (FAQ)

1. Quali sono i principali rischi nell’acquisto di una casa con debiti pregressi?
Tra i rischi più comuni figurano l’esistenza di ipoteche iscritte su incarico dell’Agenzia delle Entrate o di banche, la trascrizione di pignoramenti o sequestri ancora in corso, la presenza di oneri condominiali insoluti, servitù non apparenti o abusi edilizi. Tali vincoli possono diminuire la disponibilità del bene, ridurne il valore o addirittura comportare la perdita dell’immobile per evizione totale .

2. Come posso verificare se l’immobile che intendo acquistare è gravato da ipoteca o pignoramento?
È necessario richiedere visure ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Le visure riportano tutte le trascrizioni relative all’immobile (ipoteche volontarie, giudiziali, legali; pignoramenti; sequestri; domande giudiziali). È opportuno chiedere al notaio di effettuare visure nominative sui proprietari e, secondo la Cassazione, di estendere la ricerca oltre il ventennio .

3. Se scopro un’ipoteca dopo il compromesso ma prima del rogito, cosa posso fare?
L’acquirente può sospendere il pagamento del prezzo e chiedere al venditore di cancellare l’ipoteca entro un termine fissato dal giudice (art. 1482 c.c.) . Se il venditore non adempie, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto con restituzione delle somme versate e risarcimento dei danni. È consigliabile inserire questa clausola nel compromesso.

4. È possibile acquistare una casa con ipoteca e mantenerla?
Sì, l’acquirente può subentrare nel debito e accollarsi il mutuo, previa autorizzazione della banca; tuttavia la banca può rifiutare l’accollo se l’acquirente non presenta adeguate garanzie. In presenza di ipoteca fiscale, è invece necessario saldare il debito o raggiungere un accordo con l’AER per la sua cancellazione. L’ipoteca rimane finché il debito non è estinto.

5. L’impignorabilità dell’unica casa vale per tutti i creditori?
No. L’art. 76 D.P.R. 602/1973 riguarda soltanto i debiti fiscali con l’Agenzia delle Entrate Riscossione . Altri creditori (banche, finanziarie, privati, ex coniugi) possono pignorare anche l’unica casa. Tuttavia l’art. 602 c.p.c. e le norme regionali sulla casa familiare possono prevedere altre limitazioni (es. casa familiare in presenza di figli minori).

6. Qual è la differenza tra ipoteca volontaria, giudiziale e legale?
L’ipoteca volontaria nasce per contratto (ad esempio, un mutuo ipotecario); l’ipoteca giudiziale deriva da una sentenza o da un decreto ingiuntivo; l’ipoteca legale è prevista dalla legge (es. art. 2817 c.c., a favore del venditore se non riceve il pagamento). Le ipoteche legali e giudiziali devono essere trascritte per essere opponibili. In ambito fiscale, l’ipoteca tributaria ha natura propria ma si applicano le regole del codice civile .

7. Cosa succede se il venditore non paga le spese condominiali?
L’acquirente è tenuto a rispondere dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). È quindi essenziale richiedere all’amministratore la certificazione dei pagamenti prima dell’acquisto, per decurtare l’importo dal prezzo o farvi fronte.

8. Posso oppormi all’espropriazione se l’immobile è l’unica casa ma vi sono altri beni?
Se il contribuente possiede altri immobili (anche terreni o garage autonomamente accatastati), la tutela dell’art. 76 non si applica . In questo caso l’AER può procedere al pignoramento. Tuttavia, se il debitore ha un solo immobile ma è di lusso (categorie A/8 o A/9), l’impignorabilità non opera .

9. Come agisce l’azione revocatoria in caso di vendita in frode?
L’azione revocatoria ex art. 2901 c.c. permette al creditore di far dichiarare inefficace la compravendita se il debitore ha venduto l’immobile con l’intento di sottrarlo ai creditori . Per gli atti gratuiti o per i beni conferiti in trust, l’art. 2929‑bis c.c. consente al creditore con titolo esecutivo di procedere direttamente all’esecuzione senza revocatoria .

10. Che responsabilità ha il notaio se omette le visure?
Il notaio è responsabile per inadempimento se non effettua le visure ipotecarie complete. La Cassazione n. 34949/2024 ha stabilito che il notaio deve assicurare la serietà e certezza dell’atto e deve verificare la libertà dell’immobile oltre il ventennio . In caso contrario, può essere condannato al risarcimento del danno a favore dell’acquirente.

11. È possibile trasferire la detrazione per il bonus edilizio all’acquirente?
Sì, ma occorre verificare che il venditore abbia pagato regolarmente i lavori e comunicato all’Agenzia delle Entrate la cessione del credito; la detrazione può essere ceduta mediante atto notarile. Gli avvocati e commercialisti dello studio possono predisporre le clausole contrattuali per evitare contestazioni.

12. In caso di debiti per tasse locali, chi risponde dopo la vendita?
Le imposte locali (IMU, Tari) sono tributi reali che seguono l’immobile: il nuovo proprietario risponde dei tributi maturati a partire dall’acquisto. I debiti maturati prima restano a carico del venditore, ma l’ente può iscrivere ipoteca legale; conviene accertarsi dell’assenza di ruoli pendenti presso il comune.

13. Cosa prevede la legge per i debiti condominiali pregressi dopo l’acquisto?
L’acquirente risponde in solido con il venditore per le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente. È quindi consigliabile richiedere la certificazione dell’amministratore e inserire nel contratto l’obbligo del venditore di saldare le spese arretrate.

14. Posso usufruire dell’agevolazione prima casa se possiedo una quota di altro immobile?
Secondo la sentenza Cass. 24477/2025, la titolarità anche parziale di una casa nello stesso comune preclude l’agevolazione prima casa . Solo una quota minima irrilevante (es. ereditaria irrisoria) potrebbe consentire di ottenere il beneficio se non permette l’uso abitativo . È quindi necessario verificare l’intestazione di tutte le quote.

15. Cos’è la conversione del pignoramento?
È una procedura che consente al debitore di sostituire il bene pignorato con il versamento di una somma di denaro pari al valore del bene, eventualmente rateizzabile. Serve a salvare la casa e a ottenere la cancellazione dell’ipoteca dopo il pagamento. Può essere richiesta anche dall’acquirente subentrante.

16. È possibile acquistare un immobile oggetto di procedura esecutiva?
Sì, gli immobili pignorati vengono venduti all’asta. L’acquirente che partecipa alle vendite giudiziarie non subentra nei debiti del debitore; tuttavia deve verificare l’esistenza di oneri condominiali e di diritti di terzi. L’asta è gestita dal delegato alla vendita e le somme ricavate vengono distribuite ai creditori.

17. Cosa succede se l’immobile è venduto dopo l’iscrizione di un’ipoteca tributaria?
L’ipoteca segue il bene. L’acquirente è tenuto a soddisfare il debito o a liberare il bene. Può far valere l’azione di garanzia contro il venditore e chiedere la risoluzione o il risarcimento . È possibile negoziare con l’AER la cancellazione dell’ipoteca attraverso il pagamento o la rateizzazione.

18. Quali debiti possono generare un’ipoteca legale sulla casa?
L’ipoteca legale può sorgere a favore del venditore (art. 2817 c.c.) se non è interamente pagato il prezzo, a favore dei coeredi per il pagamento dei conguagli nelle divisioni ereditarie (art. 2818 c.c.), o a favore dello Stato per le imposte dovute (ad esempio l’ipoteca fiscale). È quindi necessario verificare anche i conguagli ereditari e i rapporti tra comproprietari.

19. Il fondo prima casa può essere utilizzato per acquistare una casa gravata da ipoteca?
Il Fondo di garanzia prima casa garantisce il finanziamento; tuttavia la banca richiede che l’immobile sia libero da ipoteche pregresse (ad eccezione della stessa ipoteca in favore della banca finanziatrice). Pertanto è necessario cancellare l’ipoteca prima di accedere al Fondo, oppure ottenere dalla banca l’accettazione del subentro.

20. Come posso proteggere la casa da futuri debiti?
È possibile costituire fondi patrimoniali o vincoli di destinazione (art. 2645-ter c.c.) per destinare l’immobile ai bisogni della famiglia. Tuttavia questi istituti non sono opponibili ai creditori anteriori e, in presenza dei presupposti di cui all’art. 2929‑bis c.c., i creditori possono comunque procedere all’esecuzione . Occorre quindi valutare attentamente la situazione debitoria prima di ricorrere a strumenti di protezione patrimoniale.

Simulazioni pratiche e numeriche

Caso 1 – Acquisto di immobile con ipoteca bancaria

Scenario: Mario decide di acquistare un appartamento in centro per 250.000 euro. Dalle visure emerge un’ipoteca volontaria iscritta dalla banca a garanzia di un mutuo residuo di 100.000 euro acceso dal venditore.

Analisi:

1. La banca deve rilasciare un atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca che sarà depositato dal notaio contestualmente al rogito.
2. Il venditore può estinguere anticipatamente il mutuo con parte del prezzo versato dall’acquirente. L’acconto viene depositato sul conto del notaio e utilizzato per estinguere il debito, dopo di che si procede alla cancellazione.
3. Se la banca non acconsente alla cancellazione (ad esempio perché il venditore è inadempiente), l’acquirente può subentrare nel mutuo con l’accordo di accollo: la banca valuta la solvibilità di Mario e, se approva, trasferisce il debito a suo carico.
4. Se la cancellazione non avviene, Mario può sospendere il pagamento e risolvere il contratto (art. 1482 c.c.) .

Risultato: grazie alla collaborazione tra avvocato, notaio e banca, il mutuo viene estinto e l’ipoteca cancellata. Mario acquista l’appartamento libero da vincoli.

Caso 2 – Pignoramento fiscale sull’unica casa

Scenario: Lucia riceve una cartella per debiti fiscali pari a 80.000 euro. È proprietaria di un solo appartamento (valore 150.000 euro) in cui vive con la sua famiglia e non possiede altri immobili. Dopo 60 giorni, l’AER iscrive ipoteca; trascorsi altri sei mesi, notifica il pignoramento.

Analisi:

1. Ai sensi dell’art. 76 D.P.R. 602/1973, l’AER non può espropriare l’unico immobile di Lucia perché si tratta dell’unica casa di proprietà, adibita ad abitazione e non di lusso .
2. L’ipoteca è legittima perché il debito supera 20.000 euro; tuttavia, per proseguire all’espropriazione il debito dovrebbe essere superiore a 120.000 euro .
3. Lucia può presentare ricorso per l’annullamento del pignoramento e chiedere la cancellazione della trascrizione in base all’ordinanza Cass. 32759/2024 .
4. Può inoltre chiedere la rateizzazione del debito o aderire a una definizione agevolata per estinguere l’ipoteca.

Risultato: il giudice dell’esecuzione accoglie l’opposizione, l’esecuzione viene sospesa e la trascrizione del pignoramento cancellata. Lucia prosegue a pagare il debito in rate senza rischiare la vendita dell’unica casa.

Caso 3 – Pignoramento da creditore privato con vendita all’asta

Scenario: Giovanni acquista un immobile da Carlo per 200.000 euro. Dopo il compromesso ma prima del rogito, scopre che su metà dell’immobile grava un pignoramento notificato da un creditore privato (ex socio) per un debito di 50.000 euro. Carlo assicura che estinguerà il debito, ma l’asta è fissata tra tre mesi.

Analisi:

1. Giovanni può sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la liberazione del bene (art. 1482 c.c.) .
2. In alternativa, può acquistare solo la quota libera o partecipare all’asta per acquisire l’altra quota. Tuttavia rischia di pagare due volte (al venditore e all’asta).
3. È consigliabile predisporre un deposito a garanzia con il notaio per pagare il debito del creditore e cancellare il pignoramento. Carlo può quindi estinguere il debito e l’asta viene revocata.
4. Se Carlo non paga, Giovanni può risolvere il contratto e chiedere il risarcimento del danno (art. 1483 c.c.) .

Risultato: attraverso un accordo transattivo, il creditore accetta di ricevere una somma minore, il pignoramento viene cancellato e la compravendita prosegue. Giovanni acquisisce l’intero immobile senza partecipare all’asta.

Caso 4 – Alienazione in frode ai creditori e revocatoria

Scenario: Fabio, gravemente indebitato, vende a sua sorella un appartamento del valore di 300.000 euro per un prezzo apparente di 50.000 euro, nascondendo la vendita ai creditori. Questi ultimi, muniti di titolo esecutivo, scoprono la vendita e promuovono l’azione revocatoria.

Analisi:

1. L’art. 2901 c.c. consente ai creditori di far dichiarare inefficace l’atto di vendita, poiché Fabio aveva un credito certo e l’atto pregiudica le ragioni dei creditori .
2. Poiché l’atto è a titolo oneroso ma simulato, occorre dimostrare che la sorella era a conoscenza della situazione debitoria.
3. Se i creditori ottengono la revocatoria, possono pignorare l’immobile direttamente nei confronti della sorella. Inoltre, in base all’art. 2929‑bis c.c., se hanno un titolo esecutivo possono procedere subito all’esecuzione, senza attendere la revocatoria, dato che l’alienazione è successiva al sorgere del credito .
4. Fabio e la sorella rischiano anche il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte (art. 11 d.lgs. 74/2000) se la vendita aveva lo scopo di eludere tributi.

Risultato: la vendita viene dichiarata inefficace; l’immobile torna aggredibile dai creditori e viene pignorato. Fabio e la sorella subiscono le conseguenze economiche e penali della frode.

Caso 5 – Piano del consumatore e salvaguardia della casa

Scenario: Anna ha contratto diversi debiti per un totale di 180.000 euro (prestiti al consumo, carte di credito e debiti fiscali). È proprietaria di un appartamento in cui vive con la famiglia e non può pagare le rate del mutuo e degli altri debiti.

Analisi:

1. Poiché Anna è una consumatrice con debiti di natura familiare, può presentare un piano del consumatore presso l’OCC. Il piano prevede il pagamento del 40 % dei debiti in 5 anni e la continuazione del mutuo per salvaguardare l’abitazione.
2. L’OCC attesta la sostenibilità del piano e lo trasmette al tribunale; i creditori non votano ma possono presentare osservazioni.
3. Il tribunale omologa il piano; le procedure esecutive vengono sospese e Anna paga le rate secondo il piano.
4. Alla fine del piano, i debiti residui vengono cancellati e l’ipoteca sul mutuo continua fino alla sua estinzione.

Risultato: Anna mantiene la casa, riduce i debiti e ottiene l’esdebitazione residua. La procedura consente di evitare il pignoramento e di ripartire con serenità.

Conclusioni

L’acquisto di una casa con debiti pregressi è un’operazione che richiede attenzione, competenza e una profonda conoscenza delle norme. Le disposizioni del Codice civile (artt. 1482, 1483, 1489), le norme sulla riscossione coattiva (D.P.R. 602/1973 e successive modifiche), la disciplina dell’ipoteca e del pignoramento, nonché le pronunce della Corte di Cassazione sulla responsabilità dei notai e sull’impignorabilità dell’unica casa, offrono un quadro articolato ma anche strumenti di tutela. Gli esempi pratici e le simulazioni dimostrano che, con una corretta pianificazione e l’assistenza di professionisti qualificati, è possibile evitare la perdita dell’immobile e trovare soluzioni efficaci anche nelle situazioni più complesse.

Agire tempestivamente è fondamentale. Una visura ipotecaria approfondita, la verifica dei debiti fiscali e condominiali, la predisposizione di clausole contrattuali a tutela dell’acquirente e l’eventuale ricorso agli strumenti del sovraindebitamento possono fare la differenza tra un acquisto sicuro e un’incauta esposizione ai creditori.

Lo Studio legale dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti sono a disposizione per analizzare la tua situazione, proporre ricorsi, ottenere sospensioni, negoziare piani di rientro e utilizzare tutti gli strumenti giudiziali e stragiudiziali idonei a bloccare ipoteche, pignoramenti, ipoteche fiscali o azioni esecutive.

Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata e immediata: attraverso il modulo di contatto potrai ricevere una valutazione legale dettagliata e individuare le strategie più efficaci per difendere il tuo diritto alla casa e proteggere il tuo patrimonio.