Introduzione

Nell’ordinamento italiano il contratto di affitto (o locazione) è un accordo mediante il quale un soggetto (locatore) consente a un altro soggetto (conduttore) di godere di un bene in cambio di un corrispettivo. Questa definizione, codificata dall’articolo 1571 del codice civile, richiede espressamente la presenza di un corrispettivo determinato: la locazione è «il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un corrispettivo che l’altra parte si obbliga a dare» . La norma lascia intendere che, senza un canone adeguato, l’accordo non può qualificarsi come locazione ma si trasforma in un altro tipo di contratto (ad esempio il comodato, che è essenzialmente gratuito ).

Negli ultimi anni l’attenzione di giudici, Agenzia delle Entrate e creditori si è focalizzata sulle locazioni a canone simbolico, ossia contratti in cui il canone è talmente basso da risultare antieconomico o irrisorio rispetto al valore di mercato. Da un lato i locatori hanno cercato di stipulare affitti a prezzi ridotti per favorire parenti o società collegate, evitare tasse o proteggere l’immobile da creditori; dall’altro, il fisco e i tribunali hanno introdotto indici di simulazione e hanno dichiarato l’inopponibilità di contratti a canone vile in diversi contesti. L’art. 2923 c.c. stabilisce, ad esempio, che l’acquirente di un bene pignorato non è tenuto a rispettare la locazione se il canone convenuto è inferiore di un terzo al “giusto prezzo” , e la giurisprudenza ha riconosciuto la facoltà del giudice dell’esecuzione di disporre la liberazione dell’immobile quando si verifica tale situazione .

Il tema è di grande rilevanza pratica per i debitori, i contribuenti e i conduttori. Un canone simbolico non registrato o non giustificato può essere contestato dall’Agenzia delle Entrate come affitto simulato, con la conseguente richiesta di imposte e sanzioni, oppure può essere dichiarato nullo dai giudici e trasformato in comodato, con perdita delle tutele previste dalla locazione. Anche in sede di esecuzione immobiliare, il contratto a canone vile è spesso inopponibile al creditore procedente, che può ottenere l’ordine di liberazione dell’immobile.

In questo quadro complesso, è fondamentale conoscere le norme, le sentenze più recenti e le strategie difensive. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi e esperto negoziatore della crisi d’impresa ex D.L. 118/2021, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario e tributario. Con un’esperienza pluriennale nel campo delle locazioni, delle esecuzioni e dei contenziosi tributari, l’avv. Monardo offre un supporto qualificato per:

• analizzare e qualificare i contratti di locazione sospetti;
• redigere o correggere le clausole affinché il contratto sia valido e opponibile;
• predisporre memorie difensive e ricorsi contro accertamenti dell’Agenzia delle Entrate;
• ottenere la sospensione di procedure esecutive o la liberazione dell’immobile;
• trattare con la controparte (creditore, locatore, conduttore) piani di rientro e soluzioni stragiudiziali;
• applicare strumenti di composizione della crisi, come i piani del consumatore, la ristrutturazione dei debiti o le definizioni agevolate.

L’obiettivo di questo articolo è fornire un quadro completo e aggiornato (dicembre 2025) sul contratto di affitto a canone simbolico: quando è valido, quando è fittizio, quali sono le conseguenze civilistiche, tributarie ed esecutive. Verranno analizzate le normative di riferimento, le più recenti pronunce di Cassazione e Corte d’Appello, gli indizi di simulazione individuati dal Fisco e le possibili strategie difensive.

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1. Contesto normativo: distinzione fra locazione, affitto e comodato

1.1 Locazione e affitto: elementi essenziali e obbligo del canone

La locazione (detta anche affitto quando riguarda beni produttivi) è regolata dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile. L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come un contratto con due requisiti fondamentali: la consegna del bene al conduttore e la obbligazione di quest’ultimo di corrispondere un canone . Il canone è quindi elemento essenziale e deve essere determinato o determinabile; in sua assenza l’accordo non è una locazione ma può essere qualificato come comodato.

Quando l’oggetto del contratto è un bene produttivo (azienda agricola, fondo rustico, ramo d’azienda), il codice civile parla di affitto. L’art. 1615 c.c. stabilisce che il conduttore deve coltivare o gestire il bene secondo la destinazione economica e «si giova e gode dei frutti e delle altre utilità che ne possono derivare» . Anche in questa forma di contratto la presenza di un corrispettivo congruo è imprescindibile: l’affitto è nullo o riqualificato in comodato se il canone è inesistente o simbolico.

1.2 Comodato gratuito: differenze fondamentali

L’alternativa alla locazione è il comodato (art. 1803 c.c.), definito come il contratto con cui «una parte consegna all’altra una cosa, perché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirla» e che è essenzialmente gratuito . La gratuità costituisce causa del contratto e non può essere modificata da clausole di canone puramente formali; se le parti pattuiscono un corrispettivo, il contratto è locazione. Al contrario, se il corrispettivo è simbolico o irrisorio, il giudice può riqualificare l’accordo in comodato, con conseguenze rilevanti:

• la disciplina in tema di durata minima e rinnovo (4+4 anni per le locazioni abitative, 6+6 per le commerciali) non si applica;
• il conduttore/comodatario non gode delle tutele previste per l’inquilino (es. preavviso, proroga, indennità di avviamento);
• le eventuali agevolazioni fiscali sulla locazione (cedolare secca, deduzione dei canoni) non sono riconosciute, poiché il rapporto è gratuito.

Queste differenze rendono essenziale la corretta qualificazione del contratto.

1.3 Leggi speciali sulle locazioni abitative e commerciali

Oltre alle norme codicistiche, le locazioni sono disciplinate da leggi speciali. La Legge 392/1978 (cd. equo canone) e la Legge 431/1998 per le locazioni abitative dettano disposizioni su durata minima, aggiornamento ISTAT, procedure di sfratto e nullità di patti occulti. In particolare:

• Art. 79 L. 392/1978 (oggi abrogato e sostituito) prevedeva la nullità di ogni patto volto ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legale; questa previsione è stata ripresa dall’art. 13 della L. 431/1998, che sancisce la nullità «di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato» . Tale norma ha lo scopo di colpire i patti in nero (quando il canone effettivo è maggiore) ma evidenzia l’importanza della registrazione e della congruità del corrispettivo.
• Legge 431/1998 prevede durate tipiche (4+4 anni nel libero, 3+2 nel concordato, 18 mesi per i transitori) e richiede la forma scritta e la registrazione. Contratti con durata abnorme o condizioni palesemente squilibrate possono essere indici di simulazione .
• Per le locazioni commerciali continua a valere la disciplina della Legge 392/1978: durata 6+6 anni e diritto all’indennità di avviamento.

1.4 Simulazione e prova del contratto reale

La simulazione si verifica quando le parti stipulano un contratto apparente ma ne dissimulano un altro. L’art. 1414 c.c. dispone che il contratto simulato è privo di effetti fra le parti, mentre il contratto dissimulato produce effetti se ne sussistono i requisiti di forma e sostanza . Quando si sospetta che un affitto a canone simbolico sia in realtà un comodato o uno strumento elusivo, occorre accertare la simulazione.

La prova della simulazione tra le parti è generalmente limitata: l’art. 1417 c.c. richiede una controdichiarazione scritta, e ammette testimoni e presunzioni solo se la simulazione è allegata da terzi (creditori, fisco) o se si intende far valere l’illiceità del contratto. La Cassazione ha però chiarito che tale limitazione viene meno quando la simulazione è finalizzata a eludere norme imperative: in tal caso, le parti possono dimostrare la realtà con ogni mezzo, incluse presunzioni, per far valere l’illiceità del contratto dissimulato . Ad esempio, nella ordinanza n. 13407/2024 la Suprema Corte ha confermato che la riqualificazione di un affitto di ramo d’azienda in una locazione commerciale può basarsi su indizi quali la marginalità dei beni ceduti e la prevalenza del godimento dell’immobile .

1.5 L’articolo 2923 c.c.: opponibilità del contratto al terzo acquirente e canone vile

L’art. 2923 c.c. disciplina l’opponibilità delle locazioni nel caso di espropriazione. I primi due commi prevedono che l’aggiudicatario debba rispettare le locazioni con data certa anteriore al pignoramento, purché il contratto sia di durata non superiore a nove anni o sia stato trascritto . Tuttavia, il terzo comma introduce un’eccezione: il nuovo proprietario non è tenuto a rispettare la locazione se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni . In tal caso il contratto viene definito a canone vile e il giudice dell’esecuzione può disporre la liberazione dell’immobile.

Questa norma persegue un interesse pubblico alla regolare esecuzione: un contratto con canone troppo basso danneggia i creditori perché diminuisce il valore del bene. La giurisprudenza ha precisato che spetta al giudice comparare il canone pattuito con i valori di mercato (anche tramite perizie e indici OMI) e che la data da considerare è quella del pignoramento, non quella di stipula . Inoltre, l’esistenza di un contratto con canone vile consente al creditore di chiedere la liberazione immediata senza bisogno di un autonomo giudizio .

1.6 Parametri fiscali e presunzioni dell’Agenzia delle Entrate

Sul piano tributario, la registrazione della locazione comporta il pagamento dell’imposta di registro calcolata sul canone annuo. L’Agenzia delle Entrate dispone di parametri di sicurezza: ad esempio, per le abitazioni in regime ordinario l’imposta di registro viene calcolata su un canone figurativo pari ad almeno il 10 % del valore catastale dell’immobile; se il canone dichiarato è inferiore, l’ufficio liquida la maggiore imposta e può contestare l’esistenza di un canone simbolico .

Ulteriori norme fiscali richiedono che i canoni percepiti siano dichiarati ai fini delle imposte sul reddito; la cedolare secca garantisce un’aliquota agevolata ma non può essere applicata se il contratto è simulato o se l’immobile è concesso a parenti a canone irrisorio.

2. Giurisprudenza: sentenze e ordinanze recenti

La giurisprudenza degli ultimi anni ha fornito importanti chiarimenti su quando un contratto di affitto a canone simbolico è valido e quando deve essere considerato simulato o inopponibile. Di seguito si analizzano le principali pronunce di Cassazione e Corti territoriali, con taglio pratico.

2.1 Cassazione n. 9877/2022 – Potestà del giudice di liberare l’immobile

Con la sentenza n. 9877 del 28 marzo 2022, la Corte di Cassazione (pres. Vivaldi, rel. De Stefano) ha stabilito che il giudice dell’esecuzione può emanare direttamente l’ordine di liberazione dell’immobile quando il contratto di locazione è a canone vile e quindi inopponibile ai creditori. Secondo la Corte:

• Il locatario del bene pignorato può proporre opposizione agli atti esecutivi contro l’ordine di liberazione, ma solo se il contratto è opponibile; altrimenti, l’ordine è legittimo .
• L’emissione dell’ordine di liberazione non richiede un autonomo titolo giudiziale, poiché si tratta di una potestà ordinatoria endoprocessuale finalizzata alla migliore liquidazione del bene .
• Il canone vile è definito dall’art. 2923 c.c.; se il prezzo convenuto è inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo, la locazione è inopponibile .

Questa pronuncia rafforza i poteri del giudice e tutela i creditori, scoraggiando l’uso di locazioni fittizie per evitare l’esecuzione.

2.2 Cassazione n. 23508/2022 – Il canone vile e il ruolo delle presunzioni

La sentenza n. 23508 del 27 luglio 2022 (pres. De Stefano, rel. Saija) ha affrontato la questione dell’immobile pignorato con canone ritenuto vile. La Corte ha affermato che:

• L’acquirente dell’immobile pignorato può liberarsi dall’obbligo di rispettare la locazione stipulata prima del pignoramento se dimostra che il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo .
• Per valutare se il canone è vile, il giudice può avvalersi di qualsiasi argomento di prova, inclusa la comparazione con il canone di una eventuale sublocazione dello stesso immobile e le presunzioni desumibili dagli atti . L’uso di presunzioni è legittimo perché la norma ha finalità pubblicistiche e consente un’indagine flessibile.
• Nel caso di specie, la Corte ha annullato la sentenza d’appello che aveva ritenuto opponibile la locazione, precisando che il giudice del rinvio dovrà verificare se il canone originario (1/3 di quello di sublocazione) sia da considerare vile .

Questa decisione conferma che il giudice deve guardare alla sostanza economica dell’accordo, non alle sole clausole formali, e può utilizzare presunzioni e perizie per stabilire il giusto prezzo.

2.3 Cassazione n. 7909/2024 – Data di riferimento e lavori di ristrutturazione

L’ordinanza n. 7909 del 23 marzo 2024, richiamata dal Tribunale di Ancona in materia di esecuzione, ha precisato che per determinare se il canone è vile occorre considerare il valore al momento del pignoramento e non la data di stipula del contratto . La Corte ha evidenziato che:

• La valutazione del canone congruo deve tener conto dei valori OMI e delle perizie riferite alla data del pignoramento, poiché è in quel momento che sorge l’interesse dei creditori .
• Non è sufficiente allegare lavori di ristrutturazione a carico del conduttore per giustificare un canone ridotto; occorre dimostrare con documenti e clausole contrattuali che i lavori costituiscono un vero corrispettivo .
• In assenza di un accordo scritto che imputi i lavori al canone, l’affitto con corrispettivo simbolico rimane inopponibile alla procedura .

Questa ordinanza, letta insieme alle pronunce del 2022, rafforza l’orientamento secondo cui il canone vile si valuta con criteri oggettivi e che il giudice può ordinare la liberazione dell’immobile anche se il conduttore invoca investimenti effettuati.

2.4 Cassazione n. 10509/2021 – Affitto irrisorio e abuso del diritto

Nel 2021 la sezione tributaria della Cassazione (sentenza n. 10509/2021) ha esaminato il caso di una società che aveva costruito un capannone e lo aveva concesso in locazione a una società collegata ad un canone irrisorio. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’operazione come abuso del diritto e aveva negato la detrazione IVA. La Corte ha stabilito che:

• La concessione in locazione di un immobile a un prezzo inferiore al valore di mercato non costituisce di per sé un abuso del diritto; occorre dimostrare la finalità esclusivamente elusiva dell’operazione .
• Nel caso concreto, la società aveva interesse a concedere il bene a una consociata per dare avvio all’attività produttiva e ricavare comunque un reddito, seppur minimo; pertanto il contratto non era simulato .
• La sentenza riconosce che il canone può essere inferiore ai valori di mercato senza essere illecito, purché vi sia un interesse economico reale e le parti dimostrino la veridicità dei pagamenti.

Questa pronuncia appare in controtendenza rispetto alle decisioni sulla esecuzione immobiliare; segnala che, in ambito fiscale, la validità di un canone basso dipende dalla giustificazione economica e dalla prova dell’effettiva corresponsione.

2.5 Cassazione n. 13407/2024 – Prova della simulazione per elusione di norme imperative

L’ordinanza n. 13407/2024, pubblicata il 15 maggio 2024, ha affrontato la simulazione di un affitto di ramo d’azienda che celava una locazione commerciale. La Corte ha stabilito che:

• Per provare la simulazione tra le parti normalmente è necessaria una controdichiarazione scritta (art. 1417 c.c.). Tuttavia, quando la simulazione mira ad eludere norme imperative (es. indennità di avviamento, durata minima), la prova può essere fornita anche tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, perché lo scopo illecito permette di superare il limite dell’art. 1417 .
• Gli elementi valutati dalla Corte includevano: la marginalità dei beni aziendali ceduti, la focalizzazione delle trattative sull’immobile, l’assenza di trasferimento di debiti e personale e clausole tipiche della locazione . Tali indizi facevano emergere che la volontà delle parti era quella di stipulare una locazione e non un affitto d’azienda.
• Una volta accertata la simulazione, si applicano le norme della locazione commerciale, compreso l’obbligo di indennità di avviamento .

L’importanza di questa pronuncia sta nel ribadire che la forma non può prevalere sulla sostanza: se le parti usano un contratto di affitto per nascondere una locazione e aggirare norme, la Cassazione consente l’uso di presunzioni per smascherare la simulazione.

2.6 Giurisprudenza di merito recente

Oltre alle pronunce della Suprema Corte, numerose sentenze di tribunali e corti d’appello hanno applicato l’art. 2923 c.c. e dichiarato inopponibili i contratti a canone vile. Ad esempio:

• Corte d’Appello di Brescia, sentenza n. 1307/2023: ha confermato che la locazione stipulata prima del pignoramento è inopponibile all’aggiudicatario se il canone è inferiore di oltre un terzo al prezzo equo. La Corte ha sottolineato che la perizia ha accertato un canone di mercato di € 2.875 mensili contro i 1.500 € previsti, e che, una volta accertati i presupposti dell’art. 2923 c.c., è legittima la condanna del conduttore a pagare l’indennità di occupazione e la liberazione del capannone .
• Tribunale di Ancona, ordinanza 4 luglio 2024: ha richiamato l’art. 2923 c.c. e ha ritenuto inopponibile il contratto stipulato nel 2019 con canone di € 100 mensili. Nonostante il conduttore avesse eseguito lavori di ristrutturazione per 125 000 €, il tribunale ha ritenuto che il canone fosse vile e ha ordinato la liberazione; la decisione è stata confermata in sede di reclamo . .
• Cassazione, ordinanza 6198/2024 (citata dalla stampa specialistica): ha considerato indizio grave di ricavi non dichiarati il fatto che una società affittasse immobili di lusso ai soci a canone inferiore alle quotazioni OMI . La sentenza non è pubblica ma viene citata come indice di una tendenza stringente della Corte sul piano fiscale.
• Cassazione n. 1141/2015: ha dichiarato nullo un contratto quarantennale a canone irrisorio stipulato da genitori a favore del figlio e pagato anticipatamente, considerandolo un puro schermo per sottrarre l’immobile ai creditori .

Queste pronunce di merito confermano l’orientamento della Cassazione e forniscono indicazioni pratiche su come giudici e Agenzia delle Entrate valutano i contratti a canone simbolico.

3. Procedura passo‑passo dopo la notifica di un atto o di un pignoramento

Quando si riceve una notifica di accertamento dell’Agenzia delle Entrate o un atto esecutivo relativo a un immobile locato a canone simbolico, è fondamentale agire tempestivamente. Di seguito si descrivono le principali fasi da seguire, con riferimento ai diritti del contribuente/debitore.

3.1 Notifica di accertamento fiscale per canone irrisorio

1. Ricezione dell’atto di accertamento. La contestazione può avvenire tramite avviso bonario o avviso di accertamento. L’Agenzia delle Entrate contesta solitamente la simulazione del contratto quando:
2. il canone dichiarato è molto basso rispetto ai valori OMI ;
3. mancano prove dei pagamenti (assenza di bonifici, ricevute, movimenti bancari) ;
4. l’inquilino è un parente e non vi sono segni di effettivo utilizzo dell’immobile ;
5. il contratto ha durata anomala (decine di anni) o clausole inconsuete (pagamento anticipato, diritto di subaffittare liberamente) ;
6. la registrazione del contratto non rispetta i parametri minimi di legge (canone almeno pari al 10 % del valore catastale) .
7. Termine per il ricorso. Dal momento della notifica si hanno 60 giorni per presentare ricorso davanti alla Corte di Giustizia Tributaria . Trascorso questo termine, l’atto diventa definitivo e non può più essere contestato.
8. Valutazione preliminare. È opportuno consultare un professionista per verificare:
9. la legittimità della contestazione (vizi formali, notificazione incompleta);
10. la correttezza del calcolo del canone figurativo e dell’imposta;
11. l’effettiva esistenza di un interesse economico alla locazione (ad esempio, l’uso dell’immobile come sede dell’attività o abitazione del parente con pagamento regolare).
12. Preparazione della difesa. Gli elementi di prova possono includere:
13. Bonifici, ricevute e estratti conto attestanti il pagamento regolare del canone ;
14. Contratto di locazione registrato con clausole chiare e non incongrue;
15. Documenti che provano l’utilizzo dell’immobile da parte del conduttore (residenza, utenze, contratti di fornitura) ;
16. Eventuali perizie di mercato che attestino la congruità del canone rispetto a immobili similari.
17. Ricorso e udienza. Il ricorso deve essere motivato e corredato dalle prove. In udienza, il contribuente potrà contestare le presunzioni dell’Agenzia e chiedere l’annullamento o la riduzione dell’accertamento.

3.2 Procedura esecutiva e locazione a canone vile

Quando l’immobile locato è pignorato, la procedura esecutiva può coinvolgere anche il conduttore. In questo caso:

1. Verifica dell’opponibilità del contratto. L’aggiudicatario o il creditore verifica se la locazione ha data certa anteriore al pignoramento e se la durata non supera i nove anni. Se il contratto non ha questi requisiti, è inopponibile e può essere disatteso .
2. Controllo del canone. Anche se il contratto è formalmente opponibile, il creditore può invocare il terzo comma dell’art. 2923 c.c. dimostrando che il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo . In tal caso il giudice può dichiarare l’inopponibilità e ordinare la liberazione dell’immobile .
3. Ordine di liberazione. Il giudice dell’esecuzione può emettere direttamente l’ordine di rilascio, da eseguirsi tramite il custode giudiziario. Il conduttore può opporsi agli atti esecutivi ma deve dimostrare che il contratto è valido e che il canone non è vile .
4. Pagamenti di indennità. Se il contratto è dichiarato vile, il conduttore può essere condannato a pagare l’indennità di occupazione pari alla differenza fra il canone pagato e il canone congruo stabilito dal giudice .
5. Rimedi processuali. Il conduttore e il locatore possono proporre opposizione agli atti esecutivi e reclamo contro l’ordinanza; tuttavia, la giurisprudenza conferma che la tutela del creditore e l’efficienza della procedura prevalgono se il canone è manifestamente antieconomico .

3.3 Contratti tra parenti: controlli incrociati e indagini

Le locazioni tra parenti sono particolarmente sotto osservazione perché spesso utilizzate come strumenti elusivi. L’Agenzia delle Entrate valuta:

• Incongruità del canone: se il prezzo è irrisorio o molto inferiore al mercato, è un indizio di simulazione ;
• Assenza di pagamenti tracciati: l’assenza di bonifici o ricevute dimostra che il canone non viene versato ;
• Durata abnorme e clausole inusuali: contratti quarantennali o con pagamento anticipato integrale sono sospetti ;
• Contesto familiare: il fatto che l’immobile rimanga a disposizione del proprietario o che il conduttore non abbia redditi per pagare il canone dimostra che la locazione è fittizia ;
• Violazione dei minimi fiscali: affitti inferiori al 10 % del valore catastale sono soggetti ad automatico ricalcolo dell’imposta .

Alla luce di questi controlli, è consigliabile che le parti conservino documentazione probatoria e concordino canoni in linea con i valori OMI.

4. Difese e strategie legali

4.1 Difendere la validità di un contratto con canone basso

Per difendersi da una contestazione di canone simbolico o da un ordine di liberazione è necessario dimostrare che il canone, seppur basso, è reale e giustificato. Le strategie includono:

1. Provare l’esistenza del pagamento. La prova documentale (bonifici bancari, ricevute firmate, estratti conto) è fondamentale. L’assenza di movimenti finanziari corrispondenti al canone dichiarato è uno degli indizi più gravi di simulazione . Il conduttore deve poter dimostrare di aver pagato regolarmente, mentre il locatore deve poter dimostrare di aver ricevuto i canoni e di averli dichiarati ai fini fiscali.
2. Motivare l’antieconomicità apparente. In alcuni casi il canone può essere inferiore al mercato per ragioni concrete: investimento iniziale del conduttore (ad es. ristrutturazione), condizioni dell’immobile (stato di abbandono), periodo di avviamento dell’attività. È essenziale che tali ragioni siano indicate nel contratto e suffragate da documenti (preventivi, fatture, clausole di scomputo lavori). Se i lavori di ristrutturazione sono usati come corrispettivo, occorre che il contratto indichi chiaramente l’entità dei lavori e che i lavori siano effettivamente svolti .
3. Dimostrare l’interesse economico. La sentenza n. 10509/2021 ha riconosciuto la validità di un canone irrisorio quando la locazione aveva una logica economica reale (sperimentazione, avviamento, rapporto di gruppo) . Pertanto, se il locatore ha interesse a favorire il conduttore (ad esempio, società collegata), deve spiegare in modo trasparente le ragioni e dimostrare che l’affitto, seppur modesto, costituisce un corrispettivo reale.
4. Adeguare il canone ai valori di mercato. Quando è possibile, è consigliabile adeguare il canone a un importo congruo (pari almeno al 70 % del valore OMI), oppure inserire clausole di adeguamento periodico. Questo riduce il rischio che il contratto sia qualificato come vile.
5. Inserire clausole sulla risoluzione e sulla durata. Contratti con durata abnorme (es. 30 o 40 anni) sono sospetti . È preferibile attenersi alle durate legali (4+4, 6+6) e prevedere la possibilità di recesso e revisione del canone.

4.2 Difendersi da un ordine di liberazione

Nel caso di pignoramento, il conduttore o il locatore possono opporsi all’ordine di liberazione invocando:

1. Opponibilità del contratto. Dimostrare che il contratto è stato stipulato e registrato con data certa prima del pignoramento e che ha durata inferiore ai nove anni .
2. Canone congruo. Presentare una perizia di un tecnico che attesti la congruità del canone; se il canone risulta superiore ai 2/3 del prezzo giusto, il contratto resta opponibile .
3. Assenza di mala fede. Dimostrare che la stipula non è stata effettuata per eludere l’esecuzione ma per ragioni legittime (contratto storico, rilocazione dell’immobile, subentro). Le sentenze di Cassazione ammettono che un canone basso può essere valido se vi è un interesse economico e se i creditori non vengono danneggiati .
4. Ricorso in Corte di Cassazione. In presenza di violazioni procedurali (mancata integrazione del contraddittorio) o errata applicazione della legge, è possibile impugnare l’ordinanza davanti alla Cassazione. Tuttavia, la giurisprudenza mostra grande deferenza verso le decisioni del giudice dell’esecuzione quando il canone è vile .

4.3 Difese contro le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate

Le contestazioni del Fisco si basano spesso su indizi e presunzioni. Le contromisure includono:

1. Dimostrare l’autenticità del rapporto. Se l’immobile è realmente utilizzato dal conduttore (residenza, utenze, arredi), ciò dimostra che non si tratta di un affitto fittizio .
2. Documentare i canoni dichiarati. Produrre prove dei pagamenti e della dichiarazione dei canoni in dichiarazione dei redditi;
3. Contestare la presunzione del canone minimo. Se l’Agenzia applica automaticamente il 10 % del valore catastale, occorre dimostrare che l’immobile ha caratteristiche particolari (difetti, vincoli, destinazione) che giustificano un canone inferiore .
4. Impugnare l’atto entro 60 giorni. La tempestività è fondamentale: trascorso il termine, l’accertamento diventa definitivo .

5. Strumenti alternativi e soluzioni agevolate

In presenza di debiti con il fisco o con altri creditori, il conduttore o il locatore possono valutare strumenti di composizione della crisi o agevolazioni fiscali. Alcune delle opzioni disponibili al 2025 sono:

1. Rottamazione e definizioni agevolate. Le leggi di bilancio degli ultimi anni hanno introdotto la possibilità di definire le cartelle esattoriali pagando solo una parte del debito (rottamazione-quater e successive). Queste procedure consentono di evitare interessi e sanzioni e di dilazionare il pagamento. Occorre verificare le finestre temporali e presentare la domanda nei termini stabiliti.
2. Transazione fiscale nell’ambito della crisi d’impresa. Il D.Lgs. 14/2019 (Codice della crisi d’impresa) e il D.L. 118/2021 consentono alle imprese in difficoltà di proporre ai creditori (fisco incluso) un accordo di ristrutturazione dei debiti; l’Esperto negoziatore (quale l’avv. Monardo) assiste nella redazione del piano e nella trattativa con l’Agenzia delle Entrate.
3. Piano del consumatore e liquidazione controllata (Legge 3/2012). I privati sovraindebitati possono presentare un piano del consumatore al tribunale per ristrutturare i debiti in modo sostenibile. Se possiedono immobili dati in affitto, il canone può essere rinegoziato; contratti a canone simbolico che penalizzano il valore del bene possono essere riqualificati dal tribunale.
4. Accordi di ristrutturazione e concordato preventivo. Le imprese con locazioni a canone simbolico che generano contestazioni fiscali possono inserire la regolarizzazione dell’affitto nel piano di ristrutturazione, adeguando il canone ai valori di mercato e negoziando con l’Agenzia delle Entrate l’importo delle imposte.
5. Definizione delle liti pendenti con l’Agenzia delle Entrate (art. 1, commi 215 e ss. della legge di bilancio 2023). Questa procedura consente di chiudere le controversie tributarie pagando una percentuale del tributo contestato, in base al grado di giudizio. È applicabile anche alle liti relative a locazioni simulate.

6. Errori comuni e consigli pratici

Malgrado la complessità del quadro normativo, molte contestazioni nascono da errori evitabili. Ecco i più frequenti e i consigli per prevenirli.

6.1 Principali errori da evitare

1. Patti occulti o controdichiarazioni non registrate. Registrare un contratto con canone basso e stipulare un accordo separato per un canone superiore espone a nullità (art. 13 L. 431/1998) e a pesanti sanzioni fiscali. Tutte le clausole devono essere inserite nel contratto scritto e registrato.
2. Durata e condizioni anomale. Contratti ultratrentennali, canoni anticipati per decenni, clausole che consentono al conduttore di subaffittare liberamente sono considerati indizi di simulazione . Meglio attenersi ai modelli legali e motivare eventuali deroghe.
3. Canone inferiore ai minimi fiscali. Non considerare la soglia del 10 % del valore catastale espone a contestazioni immediate . In caso di canone ridotto, è prudente allegare perizia che dimostri la congruità.
4. Mancanza di tracciabilità dei pagamenti. Pagamenti in contanti, senza ricevute, sono facilmente contestabili. È indispensabile effettuare i pagamenti tramite bonifico o altro mezzo tracciabile .
5. Contratti tra parenti non supportati da documenti. Anche se le parti si fidano, il Fisco no. Occorre dimostrare che l’immobile è realmente utilizzato dal conduttore (bollette, residenza) e che vi è un reale canone corrisposto .
6. Non considerare l’art. 2923 c.c. in caso di esecuzione. Concedere un immobile in affitto a canone simbolico a ridosso del pignoramento espone al rischio che il contratto sia inopponibile e che il conduttore sia sfrattato .

6.2 Consigli pratici per locatori e conduttori

1. Redigere un contratto chiaro: specificare la durata, il canone e le modalità di pagamento. Inserire clausole di adeguamento e indicare eventuali lavori a carico del conduttore.
2. Registrare tempestivamente il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, versando l’imposta di registro o optando per la cedolare secca. La mancata registrazione comporta la nullità del contratto e la riqualificazione del rapporto .
3. Conservare le prove dei pagamenti e delle spese sostenute. Utilizzare bonifici e annotate il numero di riferimento nel contratto.
4. Richiedere una perizia per determinare un canone congruo, soprattutto nei contratti tra parenti. Le perizie dei geometri basate su OMI sono un valido supporto.
5. Verificare i parametri fiscali e confrontare il canone con il 10 % del valore catastale. Se il canone è inferiore, valutare l’opportunità di incrementarlo.
6. Aggiornare il canone nel tempo in base all’indice ISTAT e alle variazioni di mercato. Questo evita di scendere sotto i limiti del canone vile.
7. Evitare contratti ultradecennali: se si desidera un rapporto a lungo termine, prevedere rinnovi automatici e verifiche periodiche.
8. Consultare un professionista prima di stipulare o modificare un contratto di locazione. Un avvocato o un commercialista può suggerire la forma più adeguata (locazione, comodato, affitto di azienda) e prevenire contestazioni.

7. Tabelle riepilogative

7.1 Principali norme di riferimento

Norma/Articolo	Contenuto chiave	Applicazione ai canoni simbolici
Art. 1571 c.c.	Definisce la locazione come contratto con consegna del bene e pagamento di un corrispettivo	Il canone è elemento essenziale: senza corrispettivo congruo non c’è locazione.
Art. 1615 c.c.	Regola l’affitto di beni produttivi; il conduttore gestisce il bene e ne percepisce i frutti	Anche per l’affitto di azienda o fondo, la presenza di un canone congruo è necessaria.
Art. 1803 c.c.	Definisce il comodato, contratto essenzialmente gratuito	Se il canone è simbolico, il contratto può essere riqualificato in comodato.
Art. 1414 c.c.	Prevede che il contratto simulato è privo di effetti, mentre il dissimulato produce effetti se in regola	Usato per riqualificare locazioni simulate come comodati o donazioni.
Art. 1417 c.c.	Limita l’uso di testimoni per provare la simulazione; ammette presunzioni solo in certi casi	La prova può essere ampliata se si denuncia un fine illecito (elusione di norme imperative).
Art. 2923 c.c.	Stabilisce l’opponibilità delle locazioni in caso di pignoramento e prevede l’inopponibilità del canone vile	La locazione è inopponibile se il canone è inferiore di 1/3 al giusto prezzo o a precedenti locazioni.
L. 431/1998, art. 13	Nullità di patti che prevedono un canone superiore a quello registrato	Indica l’importanza della registrazione; simmetricamente, patti per canoni inferiori o occulti possono essere considerati simulati.
Parametri fiscali (TUR art. 52, co. 4)	L’imposta di registro viene calcolata su un canone almeno pari al 10 % del valore catastale	Se il canone dichiarato è inferiore, l’Agenzia applica il minimo per legge e può contestare l’affitto come fittizio.

7.2 Cronologia e tempistiche

Fase	Termine	Riferimenti
Notifica di accertamento fiscale	Ricorso entro 60 giorni	Art. 18 D.Lgs. 546/1992
Stipula della locazione	Registrazione entro 30 giorni	Art. 17, d.P.R. 131/1986
Opposizione agli atti esecutivi	20 giorni dalla conoscenza dell’atto	Artt. 615 e 617 c.p.c.
Perizia per canone vile	Presentazione in sede di esecuzione	Art. 2923 c.c.
Adeguamento ISTAT del canone	Annuale	L. 431/1998

7.3 Indizi di simulazione secondo il Fisco

Indizio	Spiegazione
Canone irrisorio	Canone molto inferiore alle quotazioni OMI; un lieve scostamento non basta, ma un prezzo simbolico è sospetto .
Mancanza di pagamenti tracciati	Assenza di bonifici o ricevute; i pagamenti in contanti o non documentati lasciano presumere che il canone non sia reale .
Durata anomala	Contratti pluridecennali o con clausole insolite (pagamento anticipato integrale) sono indizi di simulazione .
Contesto familiare	Il fatto che l’immobile rimanga a disposizione del proprietario o che il conduttore non abbia redditi per pagare il canone suggerisce un contratto fittizio .
Violazione dei minimi fiscali	Canoni inferiori al 10 % del valore catastale comportano liquidazione automatica di maggiore imposta .

8. Domande e risposte frequenti (FAQ)

8.1 Che cos’è un contratto di affitto a canone simbolico?

È un contratto di locazione in cui il canone previsto è molto inferiore al valore di mercato o addirittura simbolico (es. 50 € al mese per una villa). Pur essendo formalmente una locazione, un canone troppo basso può indurre il giudice o il fisco a considerare l’accordo come simulato o antieconomico, determinandone la nullità o l’inopponibilità .

8.2 Quando un canone è considerato “vile” dalla legge?

La legge (art. 2923 c.c.) definisce vile il canone inferiore di oltre un terzo rispetto al giusto prezzo o ai canoni risultanti da precedenti locazioni . In ambito fiscale, l’Agenzia delle Entrate considera sospetto un canone inferiore al 10 % del valore catastale .

8.3 Quali sono le conseguenze se il canone è vile?

Se il canone è vile:

• In sede di esecuzione immobiliare, l’aggiudicatario può chiedere la liberazione dell’immobile e non è tenuto a rispettare il contratto ;
• Il conduttore può essere condannato a pagare l’indennità di occupazione e a lasciare l’immobile ;
• In sede fiscale, l’Agenzia può riqualificare il contratto come simulato, disconoscere deduzioni, applicare sanzioni e richiedere imposte calcolate sul canone figurativo ;
• Il contratto può essere riqualificato come comodato gratuito, con perdita delle garanzie e dei diritti previsti dalla locazione .

8.4 La Cassazione considera valido un canone basso se vi è un interesse economico?

Sì. La sentenza n. 10509/2021 ha affermato che la locazione a canone irrisorio può essere legittima se è motivata da un interesse economico reale e se le parti dimostrano l’effettivo pagamento . Non basta, quindi, che il canone sia basso; occorre provarne la sostanza economica.

8.5 È possibile provare la simulazione di una locazione senza una controdichiarazione?

Sì. Sebbene l’art. 1417 c.c. richieda una controdichiarazione scritta per provare la simulazione tra le parti, la Cassazione ha precisato che quando la simulazione è diretta a eludere norme imperative (es. equo canone, indennità di avviamento), la prova può essere fornita con presunzioni gravi, precise e concordanti .

8.6 Quali sono gli indizi più frequenti che il fisco considera per contestare un affitto tra parenti?

Gli indizi includono:

• Canone irrisorio o notevolmente inferiore ai valori di mercato ;
• Mancata prova dei pagamenti (assenza di bonifici o ricevute) ;
• Durata abnorme del contratto o condizioni insolite ;
• Mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore o contesto familiare che suggerisce un uso diverso ;
• Contratti registrati con canone inferiore al 10 % del valore catastale .

8.7 Cosa può fare il locatore per evitare che l’affitto a un parente sia considerato simulato?

Deve:

• Stabilire un canone in linea con i valori di mercato (almeno pari al 70 % del valore OMI);
• Registrare il contratto e pagare l’imposta di registro;
• Effettuare i pagamenti tramite bonifico e conservare le ricevute;
• Dimostrare l’effettivo utilizzo dell’immobile da parte del conduttore (residenza, utenze);
• Prevedere una durata normale (4+4 o 6+6) e clausole di adeguamento.

8.8 Il conduttore può chiedere la restituzione dei canoni se la locazione è dichiarata simulata?

Se il contratto è riqualificato in comodato gratuito e viene dichiarato nullo, il conduttore non ha diritto alla restituzione dei canoni già versati perché il pagamento era privo di causa. Tuttavia, può chiedere il rimborso di spese di ristrutturazione se erano pattuite come corrispettivo non riconosciuto .

8.9 Un accordo di sublocazione può influire sulla valutazione del canone vile?

Sì. La sentenza n. 23508/2022 ha affermato che il giudice può confrontare il canone della locazione con quello di una sublocazione successiva per valutare la congruità del prezzo .

8.10 Cosa succede se il contratto di locazione non viene registrato?

Il contratto non registrato è radicalmente nullo; non produce effetti né in sede civile né in sede fiscale. Ciò comporta che il conduttore può chiedere il riconoscimento di un rapporto di comodato e la restituzione dei canoni pagati, mentre il locatore rischia sanzioni e il ricalcolo dell’imposta .

8.11 È possibile rinegoziare il canone durante la durata del contratto?

Le parti possono concordare una riduzione temporanea o permanente del canone; tuttavia, la modifica deve essere formalizzata con scrittura privata registrata per essere opponibile e per evitare contestazioni. Riduzioni informali rischiano di essere disconosciute dal Fisco come patti occulti.

8.12 Che differenza c’è tra locazione e comodato in termini di imposte?

Nel caso della locazione, il locatore deve dichiarare i canoni percepiti come reddito fondiario o reddito d’impresa, e il conduttore può dedurre una parte dei canoni se ne ricorrono i presupposti. Nel comodato gratuito non ci sono canoni e quindi non vi sono redditi. Se un contratto è riqualificato come comodato, le deduzioni fiscali e la cedolare secca non sono applicabili.

8.13 La presenza di lavori di ristrutturazione compensa un canone simbolico?

Solo se il contratto indica chiaramente che i lavori sono corrispettivo del canone e se l’importo dei lavori è documentato. In mancanza di tali clausole, la giurisprudenza considera il canone irrisorio ugualmente vile .

8.14 Può il giudice aumentare il canone di sua iniziativa?

In sede esecutiva, il giudice non può modificare il contratto ma può dichiarare il canone vile e ordinare la liberazione. In sede civile, le parti possono chiedere la rideterminazione del canone solo nei casi previsti dalla legge (ad esempio, equo canone per fondi rustici). In ambito fiscale, l’Agenzia può calcolare un canone figurativo per determinare l’imposta, ma ciò non modifica il contratto fra le parti.

8.15 È consigliabile stipulare locazioni a parenti?

Le locazioni intrafamiliari possono essere utili per garantire un reddito o per aiutare un parente, ma devono essere trasparenti e congrue. L’uso di canoni simbolici per proteggere l’immobile o per spostare redditi può essere contestato. È sempre meglio stipulare un contratto con canone di mercato e prevedere clausole di solidarietà familiare in altre forme (comodato, donazione).

8.16 Il contratto a canone simbolico può essere opponibile nel concordato preventivo?

Nel concordato preventivo i contratti in corso proseguono secondo le condizioni pattuite, salvo che il commissario giudiziale ne chieda la risoluzione o la modifica. Tuttavia, se il canone è simbolico e privo di corrispettivo reale, il giudice può chiederne la risoluzione o la rideterminazione per tutelare i creditori. È quindi rischioso affidarsi a canoni troppo bassi anche nel contesto di procedure concorsuali.

8.17 Esiste una durata minima per le locazioni a uso diverso dall’abitativo?

Per le locazioni di immobili commerciali la legge prevede una durata minima di 6 anni, rinnovabile per altri 6 (6+6). Un contratto a canone simbolico con durata trentennale sarà probabilmente sospettato di simulazione se non vi sono motivazioni straordinarie. Le parti possono tuttavia stipulare contratti di durata inferiore (es. 3+3) se giustificati da particolari circostanze e se rientrano nei casi previsti dalla legge (ad esempio, locazioni transitorie).

8.18 Il canone può essere pagato anticipatamente per tutta la durata?

Il pagamento anticipato integrale del canone (es. un’unica rata per 30 anni) è considerato un indizio forte di simulazione perché è economicamente atipico . È preferibile prevedere pagamenti periodici; l’anticipo integrale può essere ammesso solo se correlato a investimenti dell’inquilino o a ragioni finanziarie specifiche.

8.19 Qual è la differenza tra canone vile e canone ridotto per necessità?

Il canone vile è antieconomico rispetto al valore di mercato e mira a eludere le norme o a danneggiare i creditori. Un canone ridotto può essere giustificato da particolari circostanze (immobile da ristrutturare, attività in perdita). La differenza risiede nella giustificazione e nella prova: se le parti dimostrano l’interesse economico e la congruità del corrispettivo, il canone ridotto non è considerato vile .

8.20 Cosa può fare il conduttore se teme che il suo contratto sia considerato fittizio?

Il conduttore può:

• Verificare con un professionista la congruità del canone;
• Adeguare il contratto e registrare eventuali modifiche;
• Raccogliere prove dei pagamenti e dell’uso reale dell’immobile;
• In caso di contestazioni, predisporre una difesa basata su perizie e documenti;
• Valutare la trasformazione del contratto in comodato se il rapporto è di natura gratuita.

9. Simulazioni pratiche e numeriche

9.1 Esempio 1: valutazione di un canone vile

Scenario: Un proprietario concede in locazione un appartamento in centro città a un canone di € 300 mensili. La perizia OMI indica un valore di mercato di € 900 mensili. Secondo l’art. 2923 c.c., il canone è vile se è inferiore di più di un terzo al giusto prezzo.

Calcolo: Un terzo di € 900 è € 300. Il canone pattuito (€ 300) rappresenta esattamente un terzo del valore di mercato; è quindi pari al limite minimo. Per evitare contestazioni si sarebbe dovuto fissare un canone almeno pari a € 601 (2/3 del giusto prezzo). Con € 300 il contratto corre il rischio di essere dichiarato vile.

Conseguenze: Se l’immobile viene pignorato, l’aggiudicatario potrebbe chiedere la liberazione sostenendo che il canone è sotto la soglia, mentre l’inquilino potrebbe difendersi dimostrando che l’appartamento necessita di importanti lavori a carico del conduttore.

9.2 Esempio 2: contratto tra parenti con canone simbolico

Scenario: Un genitore concede alla figlia un appartamento dal valore catastale di € 100 000 al canone di € 600 annui (50 € al mese). Ai fini fiscali il canone minimo di sicurezza è il 10 % del valore catastale, ovvero € 10 000 . L’Agenzia delle Entrate liquida l’imposta di registro su questa base e contesta la locazione come simulata.

Difesa: La figlia dimostra di aver investito € 30 000 per ristrutturare l’appartamento; nel contratto è prevista la compensazione del canone con i lavori. Tuttavia, il Fisco osserva che i pagamenti non sono tracciati e che il genitore continua a utilizzare l’immobile. In assenza di prove, la contestazione ha buone possibilità di successo, con recupero di imposte e applicazione di sanzioni.

9.3 Esempio 3: affitto irrisorio a società collegata

Scenario: Una società immobiliare costruisce un capannone e lo affitta alla propria consociata a € 1.000 mensili, mentre i valori di mercato sono € 5.000. L’Agenzia delle Entrate contesta l’operazione come abuso del diritto.

Giurisprudenza: La Cassazione n. 10509/2021 ha stabilito che un canone irrisorio può essere legittimo se c’è un interesse economico reale e se la consociata utilizza l’immobile per svolgere attività produttive . Nel caso di specie, la società dimostra che l’affitto consente alla consociata di avviare la produzione, generando utilità per entrambe. Il ricorso del Fisco viene respinto.

Consiglio: Per evitare contestazioni simili, la società dovrebbe documentare la ragione economica del canone basso e prevedere una clausola di adeguamento progressivo.

9.4 Esempio 4: canone vile e lavori di ristrutturazione

Scenario: Una società concede in locazione un locale commerciale in pessimo stato a canone di € 100 mensili per 20 anni. Il conduttore si impegna a effettuare lavori per € 100 000. Dopo il pignoramento del bene, il giudice dell’esecuzione dichiara il contratto inopponibile e ordina la liberazione.

Decisione: Il conduttore sostiene che i lavori compensano il canone; tuttavia, il contratto non specifica il valore dei lavori né prevede una durata commisurata. Il Tribunale (ordinanza 4 luglio 2024) ritiene che il canone rimanga vile e ordina la liberazione . Le spese di ristrutturazione vengono riconosciute solo in parte come indennizzo.

Lezione: Le clausole relative ai lavori devono essere dettagliate, con indicazione dell’importo e della tempistica; altrimenti il canone resta sospetto.

10. Conclusione

Il contratto di affitto a canone simbolico rappresenta un terreno insidioso nel quale si intrecciano interessi patrimoniali, esigenze familiari e normative complesse. La legge italiana richiede che il canone sia determinato e congruo; contratti con canone irrisorio possono essere dichiarati simulati o inopponibili, con gravi conseguenze per locatori e conduttori. L’Agenzia delle Entrate dispone di parametri e presunzioni per individuare gli affitti fittizi, e i giudici, soprattutto nelle procedure esecutive, hanno poteri incisivi per liberare gli immobili e tutelare i creditori .

La giurisprudenza, tuttavia, non ha adottato un approccio rigidamente punitivo: la Cassazione riconosce che un canone basso può essere legittimo se giustificato da ragioni economiche reali e se sono rispettati gli adempimenti formali. Il punto di equilibrio risiede nella trasparenza: le parti devono documentare i pagamenti, motivare il canone, rispettare i parametri di legge e non utilizzare la locazione come schermo per finalità elusive.

Per i debitori e i contribuenti che si trovano a gestire un contratto a canone simbolico, la tempestività è la chiave. Un avvocato esperto può individuare per tempo i rischi, proporre adeguamenti contrattuali, opporsi a contestazioni fiscali o esecutive e, se necessario, ricorrere agli strumenti di composizione della crisi. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare sono a disposizione per esaminare ogni caso concreto e mettere in campo strategie legali efficaci.

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