Introduzione: perché è cruciale conoscere le regole fiscali sugli immobili italiani detenuti dall’estero

Possedere un immobile in Italia pur risiedendo all’estero comporta obblighi fiscali complessi, in continua evoluzione e spesso di difficile lettura. Molti proprietari stranieri o cittadini italiani iscritti all’AIRE non sono consapevoli dei tributi da versare (Imposta Municipale Unica – IMU, TARI, IRPEF, imposta di registro, imposta di successione, plusvalenze, ecc.) o delle sanzioni che possono derivare dal mancato rispetto delle scadenze. La normativa è disseminata fra leggi statali, decreti legislativi, regolamenti comunali e pronunce della giurisprudenza: una minima distrazione può tradursi in avvisi di accertamento e pesanti interessi di mora.

In questo articolo offriamo una guida completa e aggiornata (gennaio 2026) alla tassazione degli immobili posseduti in Italia da soggetti non residenti. Analizzeremo le fonti normative più rilevanti, le interpretazioni della giurisprudenza e le strategie difensive per evitare o ridurre l’esposizione tributaria. Sarà dedicata particolare attenzione alle novità introdotte dalla recente legislazione (ad esempio l’evoluzione del regime IMU per i cittadini iscritti all’AIRE e la riforma delle sanzioni). Alla fine troverete tabelle riassuntive, FAQ e simulazioni numeriche per applicare concretamente i concetti esposti.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo (avvocato cassazionista) è fondatore di uno studio legale e tributario attivo su tutto il territorio nazionale. Coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con comprovata esperienza in diritto bancario, tributario e nell’assistenza ai soggetti sovraindebitati. È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, nonché professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Grazie a queste qualifiche offre consulenze specialistiche nel settore tributario e bancario, con un’attenzione particolare alla tutela del contribuente/debitore.

Lo studio dell’Avv. Monardo assiste regolarmente cittadini italiani iscritti all’AIRE, pensionati all’estero, lavoratori trasferiti all’estero e investitori stranieri che hanno acquistato o ereditato immobili in Italia. L’attività comprende:

• Analisi degli atti di accertamento e delle cartelle esattoriali per individuare vizi formali e sostanziali;
• Ricorsi innanzi alle Commissioni Tributarie Provinciali e Regionali e alla Corte di Cassazione;
• Istanza di sospensione della riscossione e trattative con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per la rateizzazione o la definizione agevolata del debito;
• Accordi stragiudiziali con le amministrazioni comunali per il ricalcolo dell’IMU o della TARI;
• Piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e procedure di esdebitazione per gestire situazioni di grave sovraindebitamento.

📩 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale: quali imposte interessano i non residenti

1.1 Definizione di residente e non residente ai fini fiscali

In Italia la nozione di residenza è definita dall’art. 2 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), ma per gli immobili assume rilievo soprattutto l’art. 23 TUIR. Quest’ultimo elenca i redditi che sono considerati prodotti in Italia quando percepiti da soggetti non residenti. In particolare, sono imponibili in Italia i redditi fondiari (riguardanti terreni e fabbricati siti nel territorio dello Stato) e altri redditi connessi a beni o attività in Italia . Di conseguenza, anche se il proprietario vive all’estero e non è iscritto all’anagrafe italiana, deve comunque dichiarare e versare i tributi relativi all’immobile situato in Italia.

Per essere considerato non residente occorre:

• non essere iscritto nelle anagrafi della popolazione residente in Italia;
• non avere domicilio né residenza nel territorio dello Stato ai sensi del Codice civile;
• non aver soggiornato in Italia per più di 183 giorni nell’anno.

I cittadini italiani iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) sono considerati non residenti a tutti gli effetti. Anche gli stranieri che possiedono un immobile in Italia, ma risiedono all’estero, rientrano nella categoria dei non residenti.

1.2 IRPEF e redditi fondiari: imponibilità del possesso di immobili

Il TUIR disciplina i redditi fondiari e prevede che siano imponibili sul proprietario i redditi derivanti dal possesso di terreni e fabbricati. Per i non residenti, la base imponibile è calcolata sul valore catastale dell’immobile maggiorato di un terzo quando l’immobile è tenuto a disposizione (cioè non locato) . Se l’immobile è concesso in locazione, il reddito imponibile è l’85 % del canone annuo (75 % per locazioni in comuni turistici come Venezia e alcune isole) . Nei comuni ad alta tensione abitativa, per i contratti concordati l’aliquota si riduce ulteriormente. Questo sistema di “reddito figurativo” si applica sia ai residenti sia ai non residenti: chi vive all’estero non può beneficiare dell’esenzione prevista per l’abitazione principale, poiché per usufruire di tale beneficio è necessario occupare l’immobile come residenza abituale .

Dal 2012 in poi, la riforma dell’IMU ha comportato che l’Imposta Municipale Unica sostituisse l’IRPEF e le relative addizionali sugli immobili non locati o concessi in comodato . Tuttavia, se un immobile beneficia dell’esenzione IMU (per esempio perché considerato abitazione principale o assimilato), il reddito catastale torna a concorrere alla formazione dell’IRPEF. Questo intreccio fra IRPEF e IMU crea spesso confusione nei non residenti, che devono capire se dichiarare il reddito fondiario o se l’IMU ne esaurisce l’imposizione.

Per evitare la doppia imposizione, l’Italia ha stipulato numerose convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni: di solito gli Stati contraenti riservano la potestà impositiva sui redditi immobiliari allo Stato in cui l’immobile è situato. Laddove la convenzione preveda la tassazione concorrente nei due Stati, il contribuente può detrarre nel proprio Paese di residenza l’imposta pagata in Italia.

1.3 L’Imposta Municipale Unica (IMU): evoluzione normativa e regole per i non residenti

1.3.1 La disciplina generale dell’IMU

L’IMU è un tributo comunale patrimoniale introdotto con il D.Lgs. 23/2011, successivamente modificato dalla Legge 160/2019 (Legge di Bilancio 2020). È dovuta dal possessore di immobili (fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli) con alcune esenzioni. L’IMU si calcola applicando un’aliquota stabilita dal Comune alla base imponibile costituita dal valore catastale rivalutato.

Per l’abitazione principale (la dimora nella quale il proprietario e il suo nucleo familiare risiedono abitualmente e anagraficamente) la legge prevede l’esenzione, eccetto che per le abitazioni classificate in categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9). La giurisprudenza della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale ha interpretato restrittivamente il concetto di abitazione principale, come vedremo di seguito.

I non residenti che possiedono un’abitazione in Italia non godono automaticamente dell’esenzione perché non risiedono anagraficamente nell’immobile. Tuttavia sono previste alcune forme di assimilazione all’abitazione principale per cittadini italiani residenti all’estero (AIRE) o pensionati esteri.

1.3.2 Assimilazione all’abitazione principale per AIRE e pensionati

Fino al 2025 la disciplina prevedeva due distinti regimi:

1. Pensionati esteri titolari di pensione maturata in regime convenzionale: la Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) ha introdotto una riduzione del 50 % dell’IMU per gli immobili non locati o dati in comodato posseduti da pensionati esteri . La riduzione si applicava a un solo immobile destinato ad uso abitativo. Contestualmente era prevista una riduzione di due terzi della TARI per lo stesso immobile.
2. Cittadini italiani iscritti all’AIRE: la Legge 160/2019 (art. 1, comma 741) assimilava ad abitazione principale l’unica casa posseduta in Italia da cittadini iscritti all’AIRE a condizione che non fosse locata né data in comodato. Tuttavia tale assimilazione era limitata a una casa situata nel medesimo Comune di iscrizione AIRE ed era subordinata all’assenza di altre abitazioni possedute in Italia . Nel 2021 la Legge di Bilancio aveva introdotto un’ulteriore riduzione del 50 % della TARI.

Nel corso del 2024-2025 il Parlamento ha lavorato a un progetto di legge di riforma dell’IMU per gli iscritti all’AIRE, approvato dalla Camera il 4 dicembre 2025 e in corso di esame al Senato. Il testo, analizzato in un dossier del Servizio Studi della Camera, prevede che un immobile posseduto da cittadini italiani iscritti all’AIRE possa essere assimilato all’abitazione principale con esenzione totale dell’IMU se la rendita catastale non supera 200 €, e con riduzioni progressive se la rendita è più elevata . La misura riguarda i Comuni con popolazione fino a 5.000 abitanti e richiede che il proprietario sia stato residente in Italia per almeno cinque anni prima del trasferimento . La norma mira a superare le disparità tra pensionati e altri iscritti AIRE, ma al momento è solo un progetto di legge in attesa di approvazione definitiva.

1.3.3 Giurisprudenza sull’IMU e sull’abitazione principale

La giurisprudenza ha fornito interpretazioni importanti sulla nozione di abitazione principale e sulle agevolazioni per i non residenti:

• Corte Costituzionale 209/2022 e 112/2025: queste sentenze hanno dichiarato l’illegittimità costituzionale di norme che subordinavano l’esenzione IMU all’abitazione principale alla coabitazione del nucleo familiare, ritenendo discriminatorio richiedere che tutti i componenti del nucleo risiedano anagraficamente nello stesso immobile. La Corte ha affermato che l’esenzione spetta se il contribuente dimora abitualmente nell’immobile e vi ha fissato la residenza anagrafica, indipendentemente da dove risiedono i familiari .
• Cassazione ordinanza n. 19684/2024: analizzando la disciplina IMU, la Suprema Corte ha ricordato che l’esenzione per l’abitazione principale richiede la coesistenza della residenza anagrafica e della dimora abituale del proprietario e del suo nucleo familiare nello stesso immobile . Per i coniugi non separati che abitano in immobili differenti, l’IMU può essere dovuta su uno degli immobili perché il nucleo familiare non può avere più di un’abitazione principale .
• Sentenze di merito: numerosi pronunciamenti delle Commissioni Tributarie hanno confermato l’interpretazione restrittiva dell’agevolazione per l’abitazione principale quando i coniugi risiedono in luoghi diversi senza separazione legale. Tali pronunce sono richiamate nelle ordinanze della Cassazione.

Questi orientamenti giurisprudenziali evidenziano come la qualificazione di “abitazione principale” sia problematica per i non residenti che dispongono di un nucleo familiare rimasto in Italia: in assenza di dimora abituale e residenza anagrafica, l’immobile resta soggetto ad IMU. Tuttavia, la Corte Costituzionale ha aperto spiragli interpretativi in favore di soggetti con situazioni particolari, specie in presenza di nuclei familiari dislocati per ragioni lavorative.

1.4 TARI (Tassa Rifiuti) e altri tributi locali

Oltre all’IMU, i proprietari non residenti devono considerare la TARI, tassa sui rifiuti urbani destinata a finanziare il servizio di raccolta e smaltimento. La TARI è dovuta da chiunque detenga o possieda locali ed aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti. Le riduzioni previste per i pensionati esteri (due terzi) si applicano a un solo immobile non locato e la normativa locale può prevedere ulteriori agevolazioni. Alcuni Comuni richiedono la presentazione della dichiarazione TARI entro il 30 giugno dell’anno successivo all’inizio del possesso.

La riforma in discussione alla fine del 2025 prevede che, oltre all’esenzione o alla riduzione IMU per gli iscritti AIRE, la TARI sia ridotta del 50 % per gli stessi soggetti . La legge di bilancio 2026 potrebbe confermare tale disposizione, ma occorre attendere l’approvazione definitiva.

1.5 Imposta di registro, ipotecaria e catastale e agevolazioni “prima casa”

Quando un non residente acquista un immobile in Italia, è soggetto all’imposta di registro (o IVA in caso di acquisto da impresa), all’imposta ipotecaria e all’imposta catastale. Le aliquote ordinarie per l’acquisto da privato sono: 9 % per l’imposta di registro, 2 % per l’imposta ipotecaria e 1 % per l’imposta catastale. Tuttavia, esistono agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, che riducono l’imposta di registro al 2 % e le imposte ipotecaria e catastale a 50 € ciascuna .

Nel 2023 il legislatore ha introdotto una modifica alla Nota II‐bis della tariffa allegata al DPR 131/1986, consentendo di usufruire delle agevolazioni prima casa anche ai soggetti trasferiti all’estero per ragioni di lavoro, purché abbiano risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni e acquistino la casa nel Comune di nascita o in quello dove avevano la residenza/lavoro . La circolare Agenzia delle Entrate 3/E del 2024 ha precisato che tale agevolazione non dipende dalla cittadinanza (si applica anche a cittadini non italiani) e che non è necessario trasferire la residenza nell’immobile acquistato perché il trasferimento all’estero rende impossibile tale adempimento . È necessario invece dimostrare l’attività lavorativa all’estero e il rispetto delle altre condizioni (assenza di altri immobili acquistati con beneficio prima casa, ecc.).

1.6 Plusvalenze immobiliari e redditi diversi

La vendita di un immobile può generare una plusvalenza tassabile se realizzata entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. L’art. 67 TUIR considera “redditi diversi” le plusvalenze realizzate tramite cessione a titolo oneroso di beni immobili, a meno che l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso fra l’acquisto e la vendita o sia pervenuto per successione . La norma si applica anche ai non residenti in quanto la plusvalenza è un reddito prodotto in Italia ai sensi dell’art. 23 TUIR .

Nel 2025 la Corte di Cassazione (sentenza n. 11786/2025) ha ribadito che la plusvalenza è tassabile indipendentemente dall’intento speculativo: il legislatore presume la speculazione quando la vendita avviene entro cinque anni e spetta al contribuente dimostrare che l’immobile era effettivamente utilizzato come abitazione principale o per altra causa esente . Se l’immobile era stato ricevuto per donazione, il quinquennio decorre dalla data in cui il donante aveva acquistato il bene.

La tassazione della plusvalenza può avvenire:

• Con l’IRPEF: il venditore dichiara la plusvalenza nella dichiarazione dei redditi e paga l’imposta secondo i propri scaglioni di reddito.
• Con l’imposta sostitutiva (imposta sulle plusvalenze): al momento del rogito il contribuente può scegliere di pagare un’imposta sostitutiva del 26 % (prima del 2019 era del 20 %). Questa opzione è spesso conveniente, ma occorre valutare la convenienza in base al proprio reddito complessivo.

1.7 Cedolare secca: un regime agevolato per i canoni di locazione

Il D.Lgs. 23/2011 ha introdotto la cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle imposte di registro e bollo sui contratti di locazione abitativa. Questa forma di tassazione è facoltativa e consente di applicare aliquote ridotte (21 % per contratti a canone libero, 10 % per contratti a canone concordato e 26 % per locazioni brevi oltre il primo immobile) . Importante: la norma non richiede che il locatore sia residente in Italia; pertanto anche i proprietari non residenti possono optare per la cedolare secca .

La scelta della cedolare secca comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone (anche per l’adeguamento all’indice ISTAT) e al recupero delle spese di registrazione. Tuttavia elimina l’imposta di registro annuale e il bollo, semplificando gli adempimenti. Per i non residenti può rappresentare un vantaggio se il proprio Paese di residenza prevede l’esenzione o la detrazione delle imposte italiane versate su tali redditi.

1.8 Sanzioni e interessi: il regime sanzionatorio dell’IMU e dei tributi immobiliari

Il D.Lgs. 471/1997 disciplina le sanzioni amministrative tributarie. In particolare l’art. 13 stabilisce che il mancato pagamento di imposte o il pagamento tardivo comporta una sanzione pari al 30 % dell’importo non versato . Tuttavia, a partire da settembre 2024 il D.Lgs. 87/2024 ha ridotto la sanzione al 25 % con ulteriori riduzioni se il pagamento avviene entro 90 giorni (sanzione dimezzata) o entro 15 giorni (sanzione ulteriormente ridotta) . A queste sanzioni si aggiungono gli interessi di mora, calcolati al tasso legale annualmente stabilito dal Ministero dell’Economia.

Per quanto riguarda la TARI, i Comuni possono applicare sanzioni specifiche per l’omessa o tardiva presentazione della dichiarazione, oltre agli interessi. Le sanzioni variano tra il 100 % e il 200 % del tributo dovuto in caso di dichiarazione infedele o omessa.

Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono soggette a sanzioni proporzionali (dal 120 % al 240 % dell’imposta dovuta) se non vengono versate o se viene richiesta indebitamente un’agevolazione prima casa. La frode tributaria in materia di imposta di registro può integrare anche reati penali ai sensi del D.Lgs. 74/2000.

1.9 Altre imposte: imposta di successione e donazione, IVIE e IVAFE, patrimoniali regionali

Oltre ai tributi menzionati, i non residenti devono considerare:

• Imposta di successione e donazione: si applica a tutti gli atti di successione o donazione riguardanti beni immobili situati in Italia, indipendentemente dalla residenza del donante o del beneficiario. Le aliquote sono del 4 % (tra coniugi e parenti in linea retta), 6 % (fra fratelli, sorelle e altri parenti fino al quarto grado) o 8 % (per altri soggetti), con franchigie diverse. La base imponibile è il valore catastale moltiplicato per 120.
• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero): riguarda i residenti in Italia che possiedono immobili all’estero e non si applica ai non residenti. Tuttavia, chi trasferisce la residenza in Italia potrebbe doversi confrontare con questa imposta e con l’IVAFE sui conti esteri.
• Addizionali regionali e comunali: alcuni Comuni e Regioni applicano addizionali all’IMU o istituiscono propri tributi patrimoniali, come l’addizionale comunale all’IRPEF. I non residenti sono generalmente esentati dalle addizionali sull’IRPEF ma non da quelle sull’IMU.

2. Procedura: cosa accade dopo la notifica dell’atto e quali sono le scadenze

Chi possiede un immobile in Italia deve rispettare una serie di adempimenti periodici. Vediamo passo per passo cosa succede dalla notifica di un avviso di accertamento alla definizione del contenzioso.

2.1 Dichiarazione IMU e TARI: obblighi iniziali e scadenze

All’inizio del possesso di un immobile (per acquisto, successione, donazione) il proprietario deve presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo al fatto generatore. Se l’immobile beneficia di un’agevolazione (es. assimilazione ad abitazione principale per AIRE o pensionati), è necessario indicarlo nella dichiarazione. La dichiarazione ha valore anche per la TARI se il Comune lo prevede. Alcuni Comuni richiedono dichiarazioni separate per la tassa rifiuti.

Il versamento dell’IMU avviene in due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. I Comuni possono posticipare il saldo entro il 31 gennaio dell’anno successivo nei casi di conguaglio. Per la TARI, le scadenze variano in base al regolamento comunale.

2.2 Avviso di accertamento IMU o TARI

Se il Comune rileva un’omissione o un errore, invia un avviso di accertamento. Tale atto deve contenere: l’indicazione dell’imposta dovuta, le sanzioni applicate, i termini per il pagamento e per l’eventuale ricorso. L’atto può essere notificato a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, via PEC o tramite messo notificatore.

È fondamentale verificare i seguenti profili:

• Legittimazione: l’atto deve essere notificato al reale proprietario (ad esempio, l’intestatario catastale). Se la proprietà è condivisa, deve essere notificato a tutti i contitolari;
• Prescrizione: l’IMU si prescrive in cinque anni dalla data in cui il tributo è dovuto. La notifica oltre tale termine rende l’accertamento nullo;
• Motivazione: l’atto deve spiegare le ragioni dell’accertamento e indicare le norme violate;
• Prova del possesso: il Comune deve dimostrare l’esistenza del presupposto d’imposta (ad esempio, il possesso a titolo di proprietà o usufrutto).

2.3 Rateizzazione e ravvedimento operoso

Prima di ricevere un avviso di accertamento, il contribuente che si accorge di non aver pagato l’imposta può ricorrere al ravvedimento operoso: pagando spontaneamente l’imposta dovuta, una sanzione ridotta e gli interessi legali entro certi termini, si evitano sanzioni più gravose. Dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 87/2024, la sanzione per tardivo versamento si riduce ulteriormente se il pagamento avviene entro 90 giorni o 15 giorni .

Se invece ricevete un avviso di accertamento, potete chiedere al Comune o all’Agenzia delle Entrate-Riscossione una rateizzazione del debito. Per l’IMU la rateizzazione spetta di diritto fino a 72 rate mensili se il debito supera 6.000 €; per la TARI e gli altri tributi locali la disciplina può variare a seconda del Comune.

2.4 Ricorso e fasi del contenzioso tributario

Se si ritiene che l’accertamento sia infondato o errato, è possibile proporre ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale entro 60 giorni dalla notifica dell’atto. Dal 2023 il processo tributario si svolge in modalità telematica tramite il sistema Giustizia Tributaria. Il ricorso deve contenere i motivi di impugnazione (violazione di legge, difetto di motivazione, incompetenza, errata valutazione dei fatti) e può essere preceduto da un’istanza di annullamento in autotutela rivolta all’ufficio accertatore.

La proposizione del ricorso non sospende automaticamente l’esecutività dell’atto: occorre richiedere la sospensione alla Commissione, motivando il pericolo di danno grave e irreparabile. Se la Commissione concede la sospensione, l’ente non potrà procedere alla riscossione fino alla definizione della causa in primo grado.

La decisione della Commissione Provinciale può essere impugnata dinanzi alla Commissione Tributaria Regionale entro 60 giorni. Contro la sentenza d’appello si può proporre ricorso per Cassazione, affidandosi a un avvocato cassazionista. La pendenza del giudizio non impedisce al contribuente di aderire a procedure di definizione agevolata, come la rottamazione.

2.5 Riscossione coattiva e procedure esecutive

Se il debito non viene pagato e non è stato sospeso, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può avviare la riscossione coattiva, che comprende:

• Fermo amministrativo di veicoli;
• Iscrizione di ipoteca su beni immobili per debiti superiori a 20.000 €;
• Pignoramento immobiliare, da eseguire tramite ufficiale giudiziario, per debiti superiori a 120.000 € (con vincoli particolari per la prima casa e per i soggetti non residenti).

Per i non residenti, la gestione della riscossione può presentare difficoltà pratiche (notifica all’estero, individuazione dei beni). Tuttavia, l’iscrizione di ipoteca sull’immobile in Italia è un’arma efficace dell’amministrazione. È dunque essenziale agire per tempo e valutare il ricorso o l’adesione a definizioni agevolate.

3. Difese e strategie legali per il contribuente non residente

Affrontare un avviso di accertamento o una cartella esattoriale richiede una strategia difensiva mirata. Di seguito illustriamo le principali linee di difesa e i motivi che possono portare all’annullamento del tributo.

3.1 Verificare l’esatta qualificazione dell’immobile

Un errore frequente dei Comuni è l’errata classificazione catastale. Ad esempio, un immobile accatastato in categoria A/10 (ufficio) potrebbe essere erroneamente considerato abitazione e assoggettato all’IMU sulla base imponibile più alta. Oppure un immobile inagibile o inabitabile può essere iscritto a catasto con rendita zero e beneficiare di esenzione. Per i non residenti, l’immobile spesso rimane inutilizzato o è in fase di ristrutturazione: occorre verificare se sussistono i requisiti per l’esenzione.

3.2 Dimostrare l’assimilazione ad abitazione principale

Se siete iscritti all’AIRE o pensionati esteri e possedete un unico immobile non locato, potete chiedere l’assimilazione ad abitazione principale. Bisogna allegare:

• Iscrizione AIRE;
• Certificato di pensione rilasciato dall’istituto estero (per i pensionati);
• Dichiarazione sostitutiva attestante che l’immobile non è locato né dato in comodato;
• Assenza di altri immobili in Italia (ad esclusione delle categorie che non escludono l’agevolazione, come i fabbricati rurali).

In caso di rifiuto, è possibile impugnare l’accertamento sostenendo la violazione dell’art. 1, comma 741, Legge 160/2019 o delle successive modifiche legislative. La giurisprudenza costituzionale offre argomenti a favore dell’assimilazione anche quando la famiglia risiede altrove .

3.3 Contestare la notifica e la prescrizione

Molti avvisi di accertamento inviati all’estero sono nulli perché:

• Notifica irregolare: l’atto deve essere tradotto nella lingua del Paese destinatario oppure essere notificato tramite l’Autorità estera competente secondo la Convenzione dell’Aia. La mancata osservanza rende inesistente la notifica.
• Prescrizione: l’IMU si prescrive in cinque anni. Se il Comune notifica l’accertamento oltre tale termine senza interruzioni intermedie, l’obbligazione si estingue.

3.4 Eccepire l’illegittimità costituzionale o la violazione di principi europei

Le sentenze costituzionali del 2022 e del 2025 hanno dichiarato l’illegittimità di norme che discriminavano i coniugi con residenze diverse . Si può quindi eccepire l’illegittimità della pretesa quando il Comune nega l’esenzione IMU sulla base della residenza della famiglia anziché del possessore. Inoltre, se la normativa nazionale contrasta con la Conferenza Europea dei Diritti dell’Uomo o con le convenzioni contro le doppie imposizioni, è possibile sollevare la questione in giudizio.

3.5 Utilizzare la definizione agevolata e la rottamazione delle cartelle

Il legislatore italiano ha introdotto diverse forme di definizione agevolata per sanare debiti con l’erario e con i Comuni. Recentemente (Legge 197/2022 e D.L. 34/2023) sono state previste rottamazioni delle cartelle (“rottamazione quater”), stralcio dei debiti di modesta entità e rateizzazioni speciali. Queste procedure consentono di pagare l’imposta senza sanzioni o con sanzioni ridotte e interessi limitati. È fondamentale monitorare i termini di adesione e verificare se il debito rientra tra quelli definibili (spesso sono esclusi i tributi locali non iscritti a ruolo). L’assistenza di un professionista permette di capire se aderire conviene rispetto a un ricorso.

3.6 Attivare strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento

Chi è sommerso dai debiti, incluse imposte locali e tributi statali, può ricorrere ai procedimenti di sovraindebitamento previsti dalla Legge 3/2012 e dal Codice della Crisi d’Impresa. Tali strumenti – piano del consumatore, accordo di composizione della crisi, liquidazione controllata – consentono al debitore non fallibile (cittadino, professionista, imprenditore agricolo, ecc.) di ottenere l’esdebitazione totale o parziale con un progetto di pagamento sostenibile. L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della Crisi e professionista fiduciario di un OCC, assiste il debitore nelle procedure davanti al tribunale.

4. Strumenti alternativi per la risoluzione del debito

Oltre al contenzioso tributario, i non residenti possono utilizzare strumenti alternativi per definire la propria posizione, ridurre il carico fiscale o pianificare la successione patrimoniale.

4.1 Definizioni agevolate e rottamazione cartelle

Le definizioni agevolate consentono di chiudere pendenze fiscali con condizioni vantaggiose. Di seguito una panoramica degli ultimi provvedimenti (da verificare annualmente):

Provvedimento	Debiti ammessi	Vantaggi	Scadenze (indicative)
Rottamazione quater (Legge 197/2022)	Tutti i carichi affidati all’Agenzia Entrate-Riscossione dal 2000 al giugno 2022	Annullazione sanzioni, interessi di mora e aggio. Si paga solo l’imposta e gli interessi legali.	Domanda entro aprile 2023; pagamento in un’unica soluzione o 18 rate.
Definizione agevolata liti pendenti (Legge 197/2022)	Contenziosi tributari pendenti al 1° gennaio 2023	Pagamento dell’imposta e delle sanzioni ridotte a seconda del grado di giudizio (ad esempio 40 % in primo grado, 15 % in Cassazione).	Adesione entro 30 giugno 2023.
Stralcio automatico	Debiti fino a 1.000 € affidati dal 2000 al 2015	Cancellazione automatica del debito senza necessità di domanda.	Attuato d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate nel 2023.

L’evoluzione normativa potrebbe introdurre nuove definizioni nel 2026; il contribuente deve consultare periodicamente i provvedimenti del Governo.

4.2 Piani del consumatore e accordi di composizione della crisi

Il piano del consumatore è una procedura riservata a persone fisiche con debiti non legati ad attività d’impresa. Permette di proporre ai creditori un piano di rientro che prevede la falcidia dei debiti fiscali (con approvazione del giudice). L’accordo di composizione della crisi è invece rivolto a professionisti e imprenditori individuali. Entrambi gli strumenti possono prevedere la cancellazione dei debiti residui al termine della procedura. Per i non residenti, è possibile attivare queste procedure presso il tribunale del luogo in cui si trova il centro dei principali interessi in Italia.

4.3 Gestione patrimoniale e pianificazione successoria

Per evitare l’imposizione gravosa alla successione, il proprietario non residente può:

• Donare l’immobile con riserva di usufrutto, usufruendo delle franchigie dell’imposta di donazione;
• Costituire un trust o un vincolo di destinazione per pianificare la trasmissione della proprietà;
• Vendere l’immobile prima dello scadere dei cinque anni se sussistono cause di esenzione (abitazione principale o successione).

La pianificazione deve tenere conto delle leggi straniere, delle convenzioni contro le doppie imposizioni e dei costi notarili. Un consulente esperto può suggerire la soluzione più adatta.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti non residenti incappano in errori che potrebbero essere evitati con una buona consulenza. Ecco i principali:

1. Non presentare la dichiarazione IMU o TARI: la convinzione che l’IMU sia automaticamente calcolata tramite il catasto è errata; la dichiarazione è necessaria per segnalare variazioni e agevolazioni.
2. Non verificare le agevolazioni: pensionati esteri e iscritti all’AIRE possono godere di riduzioni IMU o assimilazioni ad abitazione principale, ma spesso non presentano la documentazione richiesta.
3. Ignorare le convenzioni contro la doppia imposizione: alcuni proprietari pagano due volte le imposte sullo stesso reddito immobiliare perché non chiedono il credito d’imposta nel proprio Paese di residenza.
4. Omettere di dichiarare i canoni percepiti: i non residenti devono dichiarare i canoni di locazione anche se tassati con cedolare secca.
5. Confondere IMU e IRPEF: alcuni credono che il pagamento dell’IMU esoneri sempre dall’IRPEF, ma se l’immobile è esente da IMU (es. abitazione principale assimilata) il reddito fondiario va indicato in dichiarazione.
6. Pagare in ritardo: il mancato rispetto delle scadenze comporta sanzioni elevate. Utilizzando il ravvedimento operoso entro 15 o 90 giorni si risparmiano soldi .
7. Non impugnare gli atti: molti proprietari all’estero ignorano gli avvisi di accertamento, pensando che non avranno conseguenze. In realtà possono essere iscritti fermi amministrativi e ipoteche sul bene.
8. Non pianificare la successione: la mancanza di pianificazione può portare a costi maggiori per gli eredi.

6. Tabelle riepilogative

Per facilitare la consultazione, proponiamo alcune tabelle che riassumono le principali norme, scadenze, sanzioni e agevolazioni per i non residenti.

6.1 Principali tributi sugli immobili

Tributo	Soggetto passivo	Base imponibile	Aliquote	Agevolazioni per non residenti
IMU	Proprietario o titolare di diritti reali	Valore catastale rivalutato	Aliquota ordinaria stabilita dal Comune (0,5 %–1,06 %); maggiorazioni per categorie di lusso	Pensionati esteri: riduzione 50 % ; Iscritti AIRE: assimilazione abitazione principale (progetto di legge 2025 )
TARI	Detentore dell’immobile	Superficie dell’immobile	Tariffa stabilita dal Comune	Riduzione fino a 2/3 per pensionati esteri ; progetto di riduzione 50 % per iscritti AIRE
IRPEF sui redditi fondiari	Proprietario	Rendita catastale rivalutata (immobili non locati) o 85 %/75 % del canone (immobili locati)	Scaglioni IRPEF (23 %–43 %); addizionali regionali e comunali	Nessuna esenzione per abitazione principale; possibile cedolare secca
Cedolare secca	Proprietario che opta per il regime	Canone annuo	21 % (canone libero); 10 % (canone concordato); 26 % (locazioni brevi oltre la prima unità)	Applicabile anche ai non residenti
Imposta di registro, ipotecaria e catastale	Acquirente	Valore catastale o prezzo (a seconda del regime)	9 % + 2 % + 1 % (acquisto da privato); 2 % + 50 € + 50 € con agevolazioni prima casa	Agevolazione anche per residenti all’estero trasferiti per lavoro
Plusvalenza	Venditore	Differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto (e spese incrementative)	Irpef secondo scaglioni o imposta sostitutiva 26 %	Esenzione se venduta dopo 5 anni o se adibita ad abitazione principale

6.2 Scadenze principali

Adempimento	Data	Note
Presentazione dichiarazione IMU	30 giugno dell’anno successivo all’acquisto/variazione	Necessaria per agevolazioni AIRE/pensionati; non obbligatoria se i dati risultano dal MUI (mutuo) ma consigliata
Versamento acconto IMU	16 giugno	Possibilità di ravvedimento entro 15/90 giorni con sanzioni ridotte
Versamento saldo IMU	16 dicembre	Il Comune può prorogare al 31 gennaio
Presentazione dichiarazione TARI	30 giugno dell’anno successivo	Dipende dal regolamento comunale
Versamento TARI	Varie scadenze (generalmente 2–3 rate)	Definite dal Comune
Presentazione dichiarazione dei redditi (non residenti)	30 giugno o 30 novembre (modello Redditi)	Obbligatoria se si percepiscono redditi da locazione o plusvalenze
Presentazione istanza di definizione agevolata	Variabile (es. rottamazione entro aprile 2023)	Verificare i termini dei singoli provvedimenti

6.3 Sanzioni e interessi

Violazione	Sanzione	Riduzioni
Omesso/tardivo versamento IMU	30 % dell’imposta non versata	Dal 2024: 25 % ; metà della sanzione se pagamento entro 90 giorni; 1/15 per ogni giorno di ritardo fino al 15° giorno
Dichiarazione IMU infedele	100 %–200 % dell’imposta non pagata	Ravvedimento operoso riduce la sanzione
Omessa dichiarazione TARI	100 %–200 % del tributo dovuto	Ridotta a 1/3 se la dichiarazione è presentata entro un anno
Imposta di registro non versata	120 %–240 % dell’imposta	Sanzioni ridotte con ravvedimento

7. FAQ – Domande frequenti (15 +) con risposte chiare

1. Sono cittadino italiano iscritto all’AIRE: devo pagare l’IMU sulla mia casa in Italia?
Sì, salvo che l’immobile sia assimilato all’abitazione principale. La Legge 160/2019 consente l’assimilazione a condizione che sia l’unico immobile posseduto in Italia e non sia locato né dato in comodato . Fino a dicembre 2025 non tutti i Comuni applicano automaticamente l’esenzione. È in discussione una legge che estenderà l’esenzione o ridurrà l’IMU in base alla rendita catastale .

2. Sono un pensionato residente all’estero con pensione estera: ho diritto a riduzioni?
Sì. Dal 2021 i pensionati esteri iscritti all’AIRE beneficiano di una riduzione del 50 % dell’IMU su un unico immobile destinato ad uso abitativo non locato . La TARI è ridotta di due terzi. Questa agevolazione è limitata ai pensionati con pensione maturata in regime internazionale.

3. Sono straniero residente all’estero e ho acquistato una casa in Italia: quali imposte devo pagare?
Pagherai l’IMU, la TARI e l’IRPEF sui redditi fondiari. Se l’immobile è locato, puoi optare per la cedolare secca . Dovrai versare l’imposta di registro (o l’IVA se acquisti da costruttore) e le imposte ipotecaria e catastale al rogito. Potrai accedere alle agevolazioni “prima casa” solo se sei stato residente o hai lavorato in Italia per almeno cinque anni e ti sei trasferito all’estero per lavoro .

4. Devo pagare l’IRPEF anche se verso l’IMU?
Sì. L’IMU sostituisce l’IRPEF sui redditi fondiari solo per gli immobili non locati. Se l’immobile è esente da IMU (abitazione principale o assimilata), il reddito catastale concorre all’IRPEF . Se l’immobile è locato, devi dichiarare l’85 % del canone (75 % in alcuni Comuni turistici) .

5. Ho dato in locazione la mia casa: posso usufruire della cedolare secca se sono residente all’estero?
Sì. La cedolare secca è accessibile a tutti i proprietari persone fisiche, indipendentemente dalla residenza . L’aliquota è del 21 % per i contratti a canone libero e del 10 % per quelli a canone concordato. Devi comunicare l’opzione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto.

6. Ho venduto il mio appartamento dopo tre anni dall’acquisto: devo pagare la plusvalenza?
Sì, salvo che l’immobile sia stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita o che tu lo abbia ricevuto per successione . La plusvalenza è tassata come reddito diverso (IRPEF) o con imposta sostitutiva del 26 % .

7. Posso dedurre dall’IRPEF le spese di ristrutturazione su un immobile locato come non residente?
Le detrazioni per ristrutturazioni e risparmio energetico (bonus casa, ecobonus) sono riconosciute anche ai non residenti se producono in Italia redditi imponibili. Tuttavia, per beneficiare del bonus è necessario indicare i dati nella dichiarazione dei redditi italiana e avere un codice fiscale italiano. In alcuni casi conviene optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

8. Se non pago l’IMU, cosa rischia il mio immobile?
In assenza di pagamento, il Comune può iscrivere ipoteca sull’immobile e l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può avviare il pignoramento. Il mancato pagamento comporta sanzioni (25 % o 30 %) e interessi . È possibile rateizzare il debito o aderire a procedure di definizione agevolata.

9. Come posso notificare il ricorso se vivo all’estero?
Il ricorso alla Commissione Tributaria si deposita telematicamente tramite i servizi della giustizia tributaria. Puoi conferire procura speciale a un professionista in Italia. La notifica all’ente può avvenire via PEC.

10. Posso essere esente da TARI se l’immobile non produce rifiuti perché inutilizzato?
Alcuni Comuni prevedono esenzioni o riduzioni per gli immobili non utilizzati, ma occorre dimostrare l’assenza di arredi e l’interruzione dei servizi (acqua, luce). La riduzione per pensionati esteri riguarda solo l’IMU .

11. Se un coniuge vive all’estero e l’altro in Italia, l’abitazione può essere esente?
Secondo la Cassazione, l’esenzione per abitazione principale spetta solo a un immobile per il nucleo familiare . Tuttavia la Corte Costituzionale ha ritenuto illegittime le norme che subordinano l’esenzione alla coabitazione dell’intero nucleo . Ogni caso va valutato individualmente.

12. La casa ereditata in Italia deve essere dichiarata nel mio Paese di residenza?
Dipende dalla legislazione locale e dalla convenzione contro la doppia imposizione. In genere, gli Stati tassano l’eredità secondo il principio del “worldwide income”, ma riconoscono un credito per l’imposta pagata in Italia.

13. È vero che posso usufruire delle agevolazioni “prima casa” anche se vivo all’estero?
Sì, se sei stato residente o hai lavorato in Italia per almeno cinque anni e acquisti la casa nel Comune di nascita, residenza o lavoro antecedente al trasferimento . L’agevolazione vale indipendentemente dalla cittadinanza e non devi trasferire la residenza nell’immobile.

14. Come calcolo la base imponibile dell’IMU?
Per i fabbricati, si moltiplica la rendita catastale rivalutata del 5 % per il coefficiente (160 per abitazioni, 140 per uffici, 80 per immobili industriali). I Comuni possono aumentare o diminuire l’aliquota entro limiti fissati dallo Stato.

15. Ho un immobile in comune con altri parenti: come si versa l’IMU?
Ognuno versa l’IMU proporzionalmente alla quota di proprietà. La dichiarazione deve essere presentata da tutti i contitolari o da uno solo con delega.

16. Se ricevo un avviso di accertamento a un indirizzo errato, posso contestarlo?
Sì. La notifica all’estero deve rispettare le convenzioni internazionali; se l’atto è stato inviato a un indirizzo non più valido o non tradotto, è nullo. Occorre impugnare entro 60 giorni.

17. Posso delegare un parente in Italia per gestire le mie pratiche fiscali?
Sì. Puoi conferire procura notarile o speciale per gestire pagamenti, dichiarazioni e contenziosi. È opportuno nominare un professionista abilitato.

18. Cosa succede se vendo un immobile con plusvalenza e poi rientro in Italia?
La plusvalenza è tassata in Italia indipendentemente dalla residenza. Se rientri in Italia nello stesso anno, potresti dover dichiarare i redditi in Italia per l’intero anno, beneficiando però dei meccanismi di detrazione.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’impatto della normativa, proponiamo alcune simulazioni.

8.1 Calcolo dell’IMU per un immobile non locato posseduto da un pensionato estero

Scenario: un pensionato italiano iscritto all’AIRE possiede un appartamento in categoria A/3 con rendita catastale pari a € 600. Il Comune applica l’aliquota IMU ordinaria del 1 % (1,0 %). L’immobile non è locato.

Calcolo della base imponibile:

1. Rivalutazione della rendita catastale: 600 € × 1,05 = 630 €.
2. Moltiplicazione per il coefficiente 160: 630 € × 160 = 100.800 € (valore catastale).
3. Applicazione dell’aliquota: 100.800 € × 1 % = 1.008 €.

Applicazione della riduzione pensionati: essendo pensionato estero, il contribuente paga il 50 %: 1.008 € × 50 % = 504 € .

Se la nuova legge in discussione (progetto 2025) entrerà in vigore e il Comune avrà meno di 5.000 abitanti, con rendita catastale inferiore a 200 € la stessa imposta sarebbe azzerata; con rendita fra 201 e 300 € si pagherebbe il 40 % e con rendita fra 301 e 500 € si pagherebbe il 67 % . Nel nostro caso, rendita 600 € non rientra nei limiti, pertanto si applicherebbe l’aliquota ridotta se prevista.

8.2 Calcolo del reddito fondiario e della cedolare secca

Scenario: un cittadino francese proprietario di un appartamento in Roma, locato con canone annuo di € 12.000. Contratto a canone libero. L’immobile non è soggetto a IMU (è abitazione principale dell’inquilino). L’opzione per la cedolare secca è esercitata.

• IRPEF ordinaria: il reddito imponibile sarebbe l’85 % del canone (12.000 € × 85 % = 10.200 €) . L’imposta dipenderebbe dagli scaglioni IRPEF (23 % fino a 15.000 €, 25 % fra 15.001 € e 28.000 €, etc.). Il proprietario dovrebbe pagare imposte progressive e le addizionali regionali/comunali.
• Cedolare secca: l’imposta sostitutiva è il 21 % del canone: 12.000 € × 21 % = 2.520 € . Non si pagano imposte di registro e bollo. Poiché la cedolare secca è opzionale, conviene se l’aliquota IRPEF marginale del proprietario è superiore al 21 %.

8.3 Plusvalenza su vendita di immobile dopo quattro anni

Scenario: un cittadino inglese acquista nel 2021 un immobile in Milano per € 300.000 (costo documentato). Nel 2025 lo vende a € 400.000. Spese di ristrutturazione: € 20.000. L’immobile non è stato abitazione principale.

• Calcolo della plusvalenza: Prezzo di vendita 400.000 € – (300.000 € + 20.000 €) = 80.000 €.
• Tassazione: il contribuente può scegliere di versare l’imposta sostitutiva del 26 %, pagando 20.800 € al momento del rogito , oppure dichiarare la plusvalenza nel modello Redditi e pagare l’IRPEF sui propri scaglioni. Poiché l’aliquota più alta dell’IRPEF può superare il 26 %, l’imposta sostitutiva è generalmente conveniente.

Se l’immobile fosse stato acquistato tramite successione, la plusvalenza sarebbe esente . Se fosse stato abitazione principale per oltre metà del periodo, sarebbe esente.

9. Conclusione

La tassazione degli immobili in Italia posseduti da non residenti è un campo complesso, soggetto a continue modifiche legislative e a interpretazioni giurisprudenziali a volte contraddittorie. Abbiamo visto che il non residente deve prestare attenzione a numerosi tributi (IMU, TARI, IRPEF, imposta di registro, plusvalenze) e può tuttavia sfruttare agevolazioni specifiche (riduzione per pensionati, assimilazione per iscritti all’AIRE, cedolare secca, agevolazioni prima casa per trasferiti all’estero).

Le sentenze della Corte di Cassazione e della Corte Costituzionale degli ultimi anni confermano che l’interpretazione della norma deve essere coerente con i principi di eguaglianza e di capacità contributiva: non è legittimo discriminare i contribuenti in base al luogo di residenza della loro famiglia , ma occorre rispettare i requisiti di dimora abituale e residenza anagrafica .

Molti errori derivano dalla mancata conoscenza delle disposizioni o dalla sottovalutazione degli adempimenti. Per evitare sanzioni e procedure esecutive, è consigliabile:

1. Informarsi tempestivamente sulle novità legislative (ad esempio la riforma IMU in discussione nel 2025-2026);
2. Presentare regolarmente le dichiarazioni e pagare le imposte alle scadenze;
3. Verificare la correttezza degli avvisi di accertamento e impugnare quelli illegittimi;
4. Utilizzare le agevolazioni disponibili, come la cedolare secca o la riduzione per pensionati;
5. Valutare strumenti di definizione agevolata o procedure di sovraindebitamento in caso di debiti ingenti.

Il ruolo dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo team

In questo intricato scenario, affidarsi a professionisti competenti è fondamentale. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare offrono assistenza specializzata a non residenti in tutte le fasi:

• Consulenza preventiva per verificare la corretta applicazione dei tributi e scegliere il regime fiscale più conveniente;
• Analisi legale degli avvisi di accertamento e individuazione di vizi formali o sostanziali;
• Predisposizione di ricorsi e difesa in giudizio davanti alle Commissioni Tributarie e alla Corte di Cassazione;
• Negoziazione con i Comuni e l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per ottenere riduzioni, rateizzazioni o sospensioni;
• Attivazione di procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento per cancellare o ristrutturare i debiti.

Lo studio vanta una profonda conoscenza del diritto bancario e tributario, è abilitato davanti alle Corti superiori ed è iscritto agli elenchi del Ministero della Giustizia per la gestione delle crisi. Questo consente di offrire soluzioni coordinate e personalizzate, affiancando il contribuente anche in materia successoria, donazioni e pianificazione patrimoniale.

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