Introduzione

Negli ultimi anni le autorità fiscali italiane hanno intensificato i controlli sugli investimenti immobiliari effettuati da soggetti residenti all’estero. L’Agenzia delle Entrate sfrutta i flussi di dati internazionali (scambio automatico di informazioni, anagrafe tributaria, segnalazioni antiriciclaggio) per verificare se chi acquista o detiene immobili in Italia abbia dichiarato correttamente i redditi, le imposte di registro e le imposte patrimoniali. A ciò si aggiungono recenti riforme del Testo Unico delle imposte sui redditi (TUIR) e dell’ordinamento tributario che hanno aggiornato la nozione di residenza fiscale, la presunzione di localizzazione delle società e la disciplina dell’accertamento con contraddittorio preventivo. Per un investitore non residente le conseguenze possono essere gravi: pagamento di imposte dirette e indirette, accertamento di residenza “fittizia”, sanzioni per omessa dichiarazione e prolungamento dei termini di accertamento, oltre alla possibile applicazione del reato di riciclaggio se i fondi non hanno provenienza chiara. Una gestione errata può comportare ipoteche, fermi, pignoramenti e danni reputazionali.

In questo contesto, conoscere la normativa italiana aggiornata a gennaio 2026 e le strategie difensive disponibili è fondamentale. L’obiettivo di questa guida, redatta in stile giuridico‑divulgativo con taglio professionale e pratico, è fornire al contribuente non residente tutti gli strumenti per affrontare un accertamento sui propri investimenti immobiliari in Italia: dalle regole per determinare la residenza fiscale alle imposte dovute, dalla procedura passo‑passo dell’accertamento alle possibili difese (impugnazioni, sospensioni, rottamazioni) e agli strumenti alternativi (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione). L’articolo è incentrato sul punto di vista del debitore, cioè di chi riceve l’atto e desidera opporsi o regolarizzare la propria posizione.

Chi è l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e come può aiutarvi

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista, specializzato in diritto bancario e tributario, e coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti con esperienza a livello nazionale. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 ed è iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; collabora come professionista fiduciario presso un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Inoltre, è Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, figura centrale nell’attuale procedura di composizione negoziata. Grazie alle sue competenze l’Avv. Monardo offre assistenza completa: analisi preventiva dell’atto di accertamento, redazione di ricorsi e memorie difensive, negoziazioni con l’Agenzia delle Entrate, predisposizione di istanze di sospensione o di rateizzazione, proposta di piani di rientro e, quando opportuno, accesso a soluzioni stragiudiziali come la definizione agevolata, la rottamazione delle cartelle o i procedimenti di composizione della crisi da sovraindebitamento.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

Per comprendere come l’amministrazione fiscale procede all’accertamento sugli investimenti immobiliari di soggetti esteri è necessario analizzare le norme che disciplinano:

1. la residenza fiscale delle persone fisiche e delle società;
2. l’imposizione sui redditi prodotti in Italia dai non residenti;
3. le imposte indirette e patrimoniali applicabili all’acquisto e al possesso di immobili;
4. le procedure di accertamento e le garanzie del contribuente;
5. la giurisprudenza più recente della Corte di Cassazione.

1.1 Residenza fiscale delle persone fisiche

L’art. 2 del TUIR (D.P.R. 917/1986), come modificato dal D.Lgs. 209/2023, stabilisce che sono considerati fiscalmente residenti in Italia le persone che, per la maggior parte del periodo d’imposta (più di 183 giorni), risultano:

• iscritte nelle anagrafi della popolazione residente; la presunzione è relativa ma impone al contribuente l’onere di dimostrare la sua effettiva residenza all’estero;
• domiciliate in Italia: il domicilio è definito come il luogo in cui la persona stabilisce la sede principale dei propri affari e interessi sociali e familiari ; il decreto del 2023 chiarisce che si considera domicilio anche la sede delle relazioni personali e familiari prevalenti;
• residenti civilmente (residenza anagrafica) oppure fisicamente presenti in Italia, anche in modo frazionato, per la maggior parte del periodo d’imposta ; questa innovazione recepisce la nozione di presenza introdotta per contrastare l’esterovestizione personale: la circostanza che un cittadino sia iscritto all’AIRE non è più sufficiente a dimostrare la non residenza, se trascorre in Italia più di metà dell’anno .

La presunzione di residenza è relativa e può essere vinta dal contribuente con prova contraria: è necessario documentare la dimora abituale all’estero, il centro degli affetti e degli interessi fuori dall’Italia, la presenza di famiglia e attività lavorative stabili. La Circolare n. 20/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate ha puntualizzato che il requisito della presenza fisica opera anche se i giorni di permanenza sono non consecutivi e che l’iscrizione all’AIRE perde il suo valore di presunzione assoluta .

1.2 Residenza delle società e delle entità

Per le società di capitali, gli enti commerciali e le altre entità, la residenza fiscale è disciplinata dall’art. 73 TUIR, anch’esso novellato dal D.Lgs. 209/2023. Una società è residente quando, per la maggior parte del periodo d’imposta, si verifica almeno uno dei seguenti criteri:

1. Sede legale in Italia;
2. Sede di direzione effettiva (sede dell’amministrazione), cioè il luogo dove sono adottate in concreto le decisioni strategiche e amministrative e dove si svolge la gestione ordinaria ;
3. Oggetto principale dell’attività svolto in Italia.

La riforma del 2023 ha confermato le presunzioni relative già presenti al comma 5‑bis. Se un’entità estera detiene partecipazioni in società italiane o è controllata da residenti italiani, o se la maggioranza dei membri del consiglio di amministrazione è composta da soggetti residenti in Italia, l’amministrazione finanziaria può presumere che la sede di direzione effettiva sia in Italia . Inoltre, il nuovo comma 5‑quater presume la residenza in Italia per i trust o gli enti in cui oltre la metà del valore del patrimonio è investito in organismi di investimento collettivo immobiliare (OICR) con sede in Italia .

1.3 Redditi prodotti in Italia dai non residenti

L’art. 23 del TUIR elenca i redditi considerati prodotti nel territorio dello Stato da soggetti non residenti:

• redditi fondiari derivanti da beni immobili situati in Italia;
• redditi di capitale corrisposti dallo Stato, da residenti o da stabili organizzazioni di non residenti;
• redditi di lavoro dipendente prestato nel territorio;
• redditi da lavoro autonomo o d’impresa esercitati mediante una stabile organizzazione in Italia;
• altri redditi derivanti da attività esercitate nel territorio o da beni situati in Italia .

Il comma 1‑bis, introdotto con la riforma del 2023, prevede la tassazione in Italia delle plusvalenze realizzate dalla vendita di azioni o quote di società estere se il loro valore deriva, per oltre il 50 %, da beni immobili situati in Italia . Ciò coinvolge le holding immobiliari estere che detengono immobili italiani, rendendo i non residenti potenzialmente soggetti a imposta in Italia quando dismettono tali partecipazioni.

1.4 Imposte indirette e tributi patrimoniali sugli immobili

Gli investitori esteri devono considerare varie imposte indirette e tributi patrimoniali quando acquistano e possiedono immobili in Italia:

1.4.1 Imposte di registro, ipotecarie e catastali

Acquisto da privato: quando un non residente compra un immobile da un venditore privato, l’imposta di registro è pari al 9 % del valore catastale; a questa si aggiungono l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna .

Acquisto da impresa costruttrice: se il venditore è un costruttore e la vendita avviene entro cinque anni dal termine dei lavori, l’operazione è soggetta a IVA al 10 % (22 % per immobili di lusso). In tal caso le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna . Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa (imposta di registro al 2 %), il contribuente deve essere o diventare residente nel Comune in cui è sito l’immobile entro 18 mesi; questo requisito, per gli emigrati all’estero, può essere derogato solo se ricorrono le condizioni della normativa speciale (Nota II‑bis Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986 e DL 69/2023) .

1.4.2 Imposta municipale propria (IMU)

Dal 2012 l’IMU ha sostituito l’ICI ed è un tributo comunale sul possesso di immobili. I non residenti non possono usufruire dell’esenzione per abitazione principale perché mancano dei requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale: pertanto, tutte le loro abitazioni in Italia sono considerate “seconde case” e sono soggette all’aliquota piena . L’aliquota standard è dello 0,76 %, ma i Comuni possono aumentarla fino all’1,06 % o ridurla fino allo 0,46 % . La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5 % moltiplicata per un coefficiente (160 per i fabbricati di categoria A) . Il pagamento avviene in due rate (16 giugno e 16 dicembre) mediante modello F24; i non residenti devono aprire un conto italiano o conferire mandato a un intermediario .

1.4.3 Imposta sul valore degli immobili all’estero (IVIE)

La IVIE grava sui residenti italiani che possiedono immobili all’estero. Introdotta dall’art. 19 del D.L. 201/2011, è una patrimoniale pari all’1,06 % (inizialmente 0,76 %) del valore dell’immobile . I soggetti obbligati sono le persone fisiche, le società semplici, le società di persone e gli enti non commerciali residenti che detengono immobili fuori d’Italia . La dichiarazione avviene nel Quadro RW del modello Redditi o nel quadro W del modello 730; l’omissione comporta sanzioni tra il 3 e il 15 % (raddoppiate per gli Stati a fiscalità privilegiata) . Per i non residenti è irrilevante, ma se una persona viene considerata fiscalmente residente potrà essere obbligata a dichiarare anche le proprietà estere.

1.4.4 Quadro RW e monitoraggio fiscale

Il Quadro RW è il prospetto della dichiarazione dei redditi in cui devono essere segnalati i beni e gli investimenti detenuti all’estero. L’obbligo ricade su individui, enti non commerciali e società semplici residenti che detengono, anche per interposta persona, partecipazioni, conti correnti, quote di società e immobili ubicati all’estero . La Circolare 38/E/2013 ha precisato che la detenzione comprende la disponibilità o il potere di disposizione anche di fatto . Esistono alcune esenzioni: ad esempio, conti correnti con giacenza media inferiore a 5.000 euro, beni già dichiarati da intermediari italiani, o beni detenuti da lavoratori trasferiti all’estero quando presentano dichiarazione in Italia . In caso di omessa compilazione il contribuente è soggetto a una sanzione dal 3 al 15 % del valore degli attivi (doppia per gli Stati black list) e si presume che le somme non dichiarate costituiscano redditi non tassati .

1.5 Procedura di accertamento e garanzie del contribuente

Gli accertamenti fiscali in materia immobiliare avvengono mediante differenti atti:

1. Avviso di accertamento per l’imposta di registro, ipotecaria e catastale o per l’imposta di successione e donazione;
2. Avviso di liquidazione dell’imposta dovuta in dichiarazione (IMU) o dell’imposta di registro;
3. Avviso di accertamento in rettifica o di recupero dell’imposta di registro e sanzioni;
4. Processo verbale di contestazione per le imposte dirette (IRPEF, IRES) a seguito di verifica fiscale.

Lo Statuto dei diritti del contribuente (Legge 212/2000) prevede che l’Agenzia delle Entrate deve rispettare il principio di leale collaborazione e garantire un contraddittorio preventivo. Con la riforma fiscale 2023–2025 è stato emanato il D.Lgs. 13/2024 che disciplina il contraddittorio preventivo obbligatorio: prima di emanare un avviso di accertamento, l’ufficio deve comunicare al contribuente gli elementi su cui si basa e concedergli un termine non inferiore a 60 giorni per presentare osservazioni. Questa procedura non si applica ai controlli automatizzati o formali (es. controlli di liquidazione) ma solo agli accertamenti veri e propri; l’atto emesso in violazione del contraddittorio è annullabile. La riforma rafforza il diritto di difesa e consente di fornire elementi e documenti prima dell’emissione dell’atto.

1.6 Giurisprudenza recente sulla residenza e sull’esterovestizione

La Corte di Cassazione ha interpretato le norme sulla residenza con sentenze che costituiscono precedenti fondamentali per gli investitori esteri:

• Cass. n. 3386/2024: la sentenza ha stabilito che le presunzioni relative contenute nell’art. 73, comma 5‑bis, TUIR si applicano non solo alle imposte dirette ma anche all’imposta di registro. Se l’amministrazione dimostra che una società estera è partecipata da soci italiani o controlla società italiane, può presumere che la sede di direzione effettiva sia in Italia e applicare la tassazione come se fosse residente; il contribuente può tuttavia fornire prova contraria . Il caso riguardava un imprenditore italiano che aveva apportato immobili a una società inglese: il fisco ha riqualificato l’operazione come conferimento effettuato da una società “esterovestita” e ha applicato l’aliquota più elevata. La Cassazione ha censurato il giudice di merito per aver invertito l’onere della prova, ribadendo che la presunzione è relativa .
• Cass. n. 17289/2024: la Corte ha precisato che, per individuare la sede di direzione effettiva di una società, occorre far riferimento al luogo in cui si svolge l’attività amministrativa e decisionale e non alla mera localizzazione degli immobili o delle attività economiche . Nel caso di specie una holding lussemburghese proprietaria di immobili italiani era stata considerata residente perché il patrimonio era in Italia; la Cassazione ha annullato la decisione affermando che l’elemento determinante è il luogo in cui si adottano le decisioni di gestione .
• Cass. n. 16697/2019 e Cass. n. 15184/2019: le sentenze hanno ribadito che la sede dell’amministrazione coincide con il luogo in cui si assume il complesso delle decisioni, si organizzano l’attività e gli affari della società e si svolgono le riunioni degli amministratori. Se questi elementi si svolgono in Italia, la società è considerata residente anche se la sede legale è all’estero .
• Altre decisioni, come l’ordinanza n. 5131/2025, hanno esteso alle imposte indirette il principio secondo cui la presunzione di residenza è relativa e l’onere della prova rimane a carico dell’amministrazione .

Questi precedenti dimostrano che la linea di confine tra soggetto non residente e soggetto esterovestito è sottile: i giudici richiedono che la società o l’individuo provino l’effettività della propria residenza all’estero tramite documentazione solida (contratti, verbali, contratti di locazione, prove di presenza e famiglia all’estero).

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto di accertamento

Quando l’Agenzia delle Entrate o l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione notifica un avviso di accertamento o un avviso di liquidazione in relazione a un investimento immobiliare, il contribuente non residente deve rispettare precise scadenze e può far valere diritti e tutele. Di seguito si propone una procedura pratica.

2.1 Ricezione dell’avviso

L’avviso di accertamento può essere notificato tramite:

• posta raccomandata con avviso di ricevimento;
• posta elettronica certificata (PEC) all’indirizzo risultante dagli elenchi pubblici o al domicilio digitale;
• messo notificatore.

La data di ricezione è essenziale perché da essa decorrono i termini per impugnare l’atto. Occorre verificare che la notifica sia valida (corretta indicazione del destinatario, firma del funzionario, motivazione e riferimento alle norme violate). In caso di vizi (mancata sottoscrizione, motivazione insufficiente, notifica a indirizzo errato), si può eccepire la nullità dell’atto.

2.2 Contraddittorio preventivo e memorie difensive

Se l’atto è preceduto da un invito al contraddittorio (ai sensi del D.Lgs. 13/2024 o della L. 212/2000), il contribuente ha 60 giorni per presentare documenti e osservazioni. È fondamentale sfruttare questo periodo per dimostrare la propria residenza all’estero (contratti di lavoro, certificati di residenza, affitto, iscrizione all’AIRE, estratti conti esteri, documenti scolastici dei figli), per contestare il valore attribuito all’immobile o per evidenziare errori nella classificazione (ad esempio immobiliare categorizzato come di lusso senza requisiti).

L’assistenza di un professionista permette di predisporre una memoria difensiva completa, facendo riferimento a norme, circolari e giurisprudenza pertinenti e allegando prove documentali. Se l’ufficio accoglie parzialmente o totalmente le osservazioni, l’avviso può essere archiviato o emesso in forma ridotta.

2.3 Istanza di autotutela

Prima o dopo la notifica è possibile presentare un’istanza di autotutela chiedendo all’ufficio di correggere errori evidenti (duplicazioni, errata identificazione del soggetto passivo, calcoli sbagliati). La presentazione dell’istanza non sospende i termini di impugnazione, ma se l’amministrazione riconosce l’errore può annullare o ridurre l’atto.

2.4 Accertamento con adesione

Entro 60 giorni dalla notifica, il contribuente può presentare all’ufficio competente una richiesta di accertamento con adesione ex D.Lgs. 218/1997. L’istanza comporta la sospensione dei termini per il ricorso e consente di negoziare con il funzionario la rideterminazione della base imponibile e delle sanzioni. Se si raggiunge un accordo, l’atto si perfeziona con il pagamento di un terzo delle sanzioni (ridotte a un sesto per l’imposta di registro) e l’importo può essere rateizzato.

La procedura richiede un’analisi approfondita dell’atto e dei documenti a disposizione; ad esempio, si può contestare la stima del valore catastale, proporre la rettifica del valore dichiarato, fornire perizie giurate per dimostrare la congruità del prezzo e negoziare l’applicazione di aliquote agevolate (prima casa) se spettanti.

2.5 Ricorso alla giustizia tributaria

Se l’accertamento con adesione non viene richiesto o non si raggiunge un accordo, il contribuente può proporre ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado (ex Commissione tributaria provinciale) entro 60 giorni dalla notifica. Il ricorso deve contenere:

1. indicazione dell’organo giurisdizionale;
2. dati del ricorrente e dell’atto impugnato;
3. motivi di diritto e di fatto;
4. prova della notifica all’ente impositore;
5. richiesta di sospensione dell’esecuzione, se si ritiene che l’atto possa arrecare un danno grave e irreparabile.

Il deposito del ricorso deve essere seguito, entro 30 giorni, dal pagamento di un contributo unificato variabile in base al valore della controversia. In primo grado si può chiedere la conciliazione giudiziale, una transazione con riduzione del 40 % delle sanzioni. La sentenza della Corte di giustizia tributaria può essere impugnata in secondo grado (Corte di giustizia tributaria di secondo grado) e, per motivi di legittimità, in Cassazione.

2.6 Sospensione e rateizzazione del pagamento

L’atto di accertamento è immediatamente esecutivo, ma il contribuente può chiedere la sospensione sia all’ufficio (in sede di adesione) sia al giudice (in sede contenziosa). Per l’imposta di registro e gli altri tributi indiretti il contribuente deve comunque versare una quota pari a un terzo dell’imposta entro 60 giorni; in mancanza il fisco può iscrivere ipoteca sui beni o avviare il pignoramento. È possibile chiedere la rateizzazione dei pagamenti fino a un massimo di 8 rate trimestrali (o 12 per importi superiori a 50.000 euro). Per l’IMU il versamento può essere dilazionato solo se disposto da specifiche norme locali.

2.7 Tempi di decadenza dell’accertamento

Il D.P.R. 600/1973 (art. 43) disciplina i termini entro cui l’amministrazione può emettere l’avviso di accertamento per le imposte sui redditi. In generale:

• entro 5 anni (ex art. 43, c. 1) dal termine di presentazione della dichiarazione;
• entro 7 anni in caso di omessa presentazione;
• raddoppio dei termini fino a 10 anni per redditi detenuti in Stati o territori a fiscalità privilegiata (black list) . Tale raddoppio è considerato una norma processuale applicabile anche retroattivamente .

Per l’imposta di registro, ipotecaria e catastale i termini di decadenza sono di tre anni (avvisi di liquidazione) o cinque anni (accertamenti in rettifica). Le recenti pronunce hanno confermato che le presunzioni relative possono prorogare i termini quando vi è esterovestizione .

3. Difese e strategie legali

3.1 Dimostrare la residenza all’estero

La prima linea difensiva per chi subisce un accertamento in relazione a un investimento immobiliare è provare l’effettiva residenza all’estero. La presunzione di residenza derivante dall’iscrizione nei registri o dalla presenza fisica può essere superata documentando:

• Contratti di lavoro o d’impresa all’estero con durata pluriennale, buste paga, certificati di versamento di contributi esteri;
• Certificati di residenza e di domicilio rilasciati dalle autorità estere;
• Contratti di locazione o acquisto di abitazioni all’estero e contratti di utenze (luce, gas, Internet);
• Iscrizione dei figli a scuole estere, tesseramenti sportivi, iscrizioni sanitarie;
• Estratti conto bancari che dimostrino movimentazioni in Stati esteri, titolarità di carte di credito e il pagamento delle spese quotidiane all’estero.

È consigliabile conservare un dossier completo di tali elementi, da esibire in sede di contraddittorio o di giudizio. Le sentenze sopra analizzate (Cass. 3386/2024, 17289/2024) confermano che la prova contraria è ammessa e deve essere valutata nel complesso: non basta l’assenza di un elemento per negare la residenza estera. L’iscrizione all’AIRE è un requisito formale, ma non è determinante; l’Agenzia può non riconoscere la residenza se l’individuo trascorre in Italia più di 183 giorni .

3.2 Contestare la sede di direzione effettiva

Per le società straniere proprietarie di immobili italiani la difesa consiste nel dimostrare che le decisioni strategiche e amministrative sono prese all’estero. È utile fornire:

• Verbali del consiglio di amministrazione con indicazione del luogo delle riunioni e della partecipazione dei membri;
• Contratti di consulenza, sede operativa e personale all’estero;
• Documenti contabili (libri sociali, bilanci) depositati nello Stato estero;
• Prova della presenza del management all’estero (domicilio, iscrizione in anagrafe straniera, contratti di lavoro).

Le sentenze Cass. 17289/2024 e Cass. 3386/2024 evidenziano che la localizzazione degli immobili o dei soci in Italia non basta per ritenere la società residente; l’onere è sull’amministrazione per la presunzione, ma l’ente può dimostrare di avere la sede di direzione effettiva all’estero presentando prove concrete.

3.3 Impugnare la qualificazione come seconda casa o la revoca dell’agevolazione “prima casa”

L’IMU si calcola su tutte le abitazioni dei non residenti come “seconde case” . Tuttavia, alcune categorie di contribuenti, in particolare i cittadini italiani emigrati all’estero iscritti all’AIRE, possono beneficiare dell’agevolazione prima casa se l’immobile è ubicato nel Comune di iscrizione anagrafica e se non risulta locato o concesso in comodato. Il DL 69/2023 ha esteso le agevolazioni ai lavoratori trasferiti all’estero per motivi di lavoro, prevedendo che questi possano mantenere il beneficio se hanno vissuto o lavorato in Italia per almeno cinque anni e se l’immobile è situato nel Comune di nascita o di precedente residenza . La legge di bilancio 2025 ha poi prolungato da uno a due anni il termine per vendere l’abitazione posseduta in precedenza senza perdere il beneficio .

Se l’amministrazione revoca l’agevolazione o qualifica l’immobile come seconda casa, il contribuente può impugnare dimostrando di possedere i requisiti per la prima casa. È possibile presentare planimetrie, certificati di categoria catastale (non deve essere A1, A8 o A9), dichiarazioni sull’assenza di altri immobili agevolati e documenti che provano il trasferimento della residenza entro 18 mesi.

3.4 Verificare la correttezza del valore catastale e delle aliquote

Spesso l’accertamento deriva da un presunto sotto‑valore dichiarato nell’atto di acquisto. L’ufficio può contestare la congruità del prezzo e determinare un valore catastale superiore tramite il valore del momento di mercato (OMI) o parametri statistici. Il contribuente può difendersi producendo:

• Perizia giurata che attesti il valore di mercato alla data del rogito;
• Comparazioni con vendite similari nella stessa zona, documentate da atti notarili;
• Documentazione tecnica sull’immobile (stato di conservazione, abusi, vincoli) che incida sul valore;
• Accordi di finanziamento con banche o istituti di credito che dimostrino la coerenza del prezzo.

Analogamente, occorre verificare che l’aliquota IMU applicata dal Comune sia corretta: alcuni comuni applicano aliquote agevolate per i terreni agricoli o per gli immobili storici, altri prevedono esenzioni per fabbricati inagibili o in ristrutturazione. È fondamentale consultare la deliberazione comunale dell’anno di imposta.

3.5 Eccepire la decadenza dei termini e i vizi formali

Se l’avviso di accertamento o di liquidazione è emesso oltre i termini di decadenza (5 o 7 anni per le imposte dirette, 3 o 5 anni per le imposte indirette, o 10 anni per investimenti in black list), il contribuente può eccepire la decadenza. È necessario controllare la data di notifica, la data di registrazione dell’atto e l’anno di riferimento del tributo.

Anche i vizi formali rendono l’atto annullabile: ad esempio la mancanza di motivazione sufficiente, la violazione del contraddittorio (se obbligatorio), l’assenza di sottoscrizione del dirigente, l’errata identificazione del soggetto passivo o dell’immobile.

3.6 Utilizzare i trattati contro la doppia imposizione e il credito d’imposta

L’Italia ha stipulato convenzioni contro le doppie imposizioni con la maggior parte degli Stati esteri. In base ai trattati, i redditi fondiari vengono tassati sia nello Stato della fonte (Italia) sia nello Stato di residenza, ma lo Stato di residenza deve riconoscere un credito d’imposta per le imposte pagate in Italia. Se l’amministrazione contesta un regime convenzionale, il contribuente può esibire la convenzione (ratificata con legge) e dimostrare di aver pagato le imposte all’estero; in mancanza il fisco non può tassare due volte lo stesso reddito.

3.7 Accedere alla definizione agevolata o alla rottamazione delle cartelle

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto diverse forme di definizione agevolata delle controversie e di rottamazione delle cartelle. Ad esempio, la “rottamazione‑quater” prevista dalla legge di bilancio 2023 consentiva di estinguere i ruoli affidati all’agente della riscossione dal 2000 al 2022 pagando le imposte e gli interessi senza sanzioni né interessi di mora. La legge di bilancio 2025 ha annunciato nuove definizioni agevolate per i ruoli fino al 2023; per partecipare è necessario presentare l’istanza entro il termine previsto e versare la prima rata. Queste misure possono ridurre significativamente il debito per IMU e altri tributi iscritti a ruolo, purché si rispetti la tempistica e si perdano eventuali giudizi pendenti.

3.8 Ricorrere agli strumenti per la crisi da sovraindebitamento

Qualora l’accertamento determini un’esposizione debitoria elevata e il contribuente non riesca a far fronte ai pagamenti, è possibile ricorrere agli istituti previsti dalla Legge 3/2012:

• Piano del consumatore: destinato alle persone fisiche consumatrici che non svolgono attività imprenditoriale; consente di proporre ai creditori un piano di rientro sotto il controllo del tribunale, con la possibilità di falcidiare il debito; richiede la nomina di un gestore della crisi (OCC).
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: può essere proposto da imprenditori non fallibili (agenti immobiliari, coltivatori diretti, società semplici) e prevede l’approvazione di almeno il 60 % dei creditori.
• Liquidazione del patrimonio: consente al debitore sovraindebitato di mettere a disposizione tutti i beni (compresi gli immobili) per soddisfare i creditori e ottenere l’esdebitazione residua.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e esperto negoziatore ex D.L. 118/2021 , può assistere il debitore nella predisposizione della domanda di accesso e nel rapporto con l’OCC. La composizione negoziata della crisi d’impresa, introdotta dal D.L. 118/2021 convertito nella L. 147/2021, consente agli imprenditori in difficoltà (anche con immobili) di chiedere la nomina di un esperto che faciliti le trattative con i creditori ; per i non residenti che hanno investimenti immobiliari in Italia e attività d’impresa, questa procedura può evitare il fallimento e permettere una soluzione concordata.

4. Strumenti alternativi: rottamazioni, definizioni agevolate e composizione della crisi

Gli strumenti alternativi all’impugnazione giudiziale permettono di ridurre il contenzioso, risparmiare su sanzioni e interessi e trovare soluzioni sostenibili. Di seguito i principali strumenti disponibili fino al 2026.

4.1 Rottamazione e saldo e stralcio

Le rottamazioni consentono di estinguere le cartelle esattoriali versando solo l’imposta e gli interessi legali (senza sanzioni e interessi di mora). Dopo la rottamazione‑quater del 2023, la legge di bilancio 2025 ha ipotizzato una rottamazione‑quater bis per i carichi affidati dal 2000 al 2023. Per aderire bisogna presentare una domanda telematica entro il termine fissato (generalmente tra aprile e giugno) e versare la prima rata entro la data prevista; il mancato pagamento di una rata comporta la perdita del beneficio e la ripresa della riscossione.

Il saldo e stralcio prevede la possibilità, per i contribuenti in difficoltà economica con ISEE non superiore a una determinata soglia, di estinguere le cartelle pagando solo una percentuale del debito (ad esempio 35 % o 16 %, a seconda del reddito). I requisiti sono stabiliti di volta in volta dalle leggi finanziarie.

4.2 Definizione agevolata delle liti pendenti e degli avvisi bonari

Le leggi di bilancio 2023 e 2024 hanno introdotto la definizione agevolata delle controversie tributarie pendenti al 1° gennaio dell’anno di riferimento: il contribuente può chiudere il contenzioso versando una percentuale dell’imposta (di norma tra il 5 % e il 90 % a seconda del grado di giudizio e dell’esito del giudizio precedente) e azzerando sanzioni e interessi. La definizione richiede la rinuncia al ricorso e il pagamento entro 30 giorni dall’adesione.

Per gli avvisi bonari (comunicazioni relative a dichiarazioni con errori), la definizione agevolata consente di pagare l’imposta con sanzioni ridotte al 3 %, in unica soluzione o in rate fino a 20 anni. È particolarmente utile per regolarizzare omissioni di IVIE o di quadro RW prima che l’Agenzia proceda con l’accertamento.

4.3 Piano del consumatore, accordo di ristrutturazione e liquidazione del patrimonio

Come visto, gli istituti della Legge 3/2012 consentono di ristrutturare il debito anche verso il fisco. Il piano del consumatore è approvato dal giudice e consente di tagliare il debito fiscale; l’accordo di ristrutturazione richiede l’accordo dei creditori; la liquidazione del patrimonio chiude la posizione debitoria con la cessione dei beni e consente l’esdebitazione.

4.4 Composizione negoziata della crisi d’impresa

L’istituto introdotto dal D.L. 118/2021 è rivolto agli imprenditori in difficoltà (società di capitali, società di persone, imprese individuali) che vogliono trattare con i creditori in modo riservato e assistiti da un esperto negoziatore nominato dalla Camera di commercio. L’esperto valuta la fattibilità del risanamento, convoca i creditori, propone soluzioni (piani di pagamento, riduzione del debito, cessioni di asset) e facilita la conclusione di un accordo. Per un imprenditore non residente che possiede immobili in Italia, la composizione negoziata può essere utile per evitare l’esecuzione immobiliare e preservare il patrimonio.

4.5 Transazione fiscale nelle procedure concorsuali

Per le imprese soggette a concordato preventivo o a liquidazione giudiziale, l’art. 63 del Codice della crisi d’impresa consente di proporre alla Agenzia delle Entrate una transazione fiscale: riduzione delle imposte e sanzioni, rateizzazione fino a 10 anni e stralcio degli interessi. Questa opzione può interessare società immobiliari estere con sede effettiva in Italia che intendano riorganizzarsi sotto il controllo del tribunale.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

Le violazioni formali e sostanziali commesse dai residenti esteri che investono in immobili italiani sono spesso causa di accertamenti. Ecco i principali errori da evitare:

1. Non registrarsi o cancellarsi correttamente all’AIRE: l’iscrizione all’AIRE è necessaria ma non sufficiente per dimostrare la non residenza; l’omissione dell’iscrizione può essere considerata indice di residenza, mentre la mancata cancellazione può generare doppia residenza.
2. Sottovalutare la presenza fisica in Italia: trascorrere più di 183 giorni, anche non consecutivi, in Italia può determinare la residenza fiscale ; è utile tenere un diario delle presenze o ottenere certificazioni di lavoro o studio all’estero.
3. Ignorare l’obbligo di dichiarazione nel quadro RW e di pagamento dell’IVIE: chi diventa fiscalmente residente deve dichiarare anche gli immobili esteri; l’omissione comporta sanzioni pesanti .
4. Trascurare IMU e TARI: i non residenti devono pagare l’IMU come seconde case e la TARI (tassa rifiuti) anche se l’immobile è poco utilizzato. È necessario verificare le delibere comunali e chiedere eventuali riduzioni (immobili inagibili, usi stagionali).
5. Non conservare documentazione: contratti, ricevute, certificati di residenza e prove di domiciliazione all’estero devono essere conservati per almeno 10 anni; senza questi documenti è difficile dimostrare la non residenza.
6. Non calcolare correttamente le imposte di registro e l’IVA: bisogna verificare se l’acquisto rientra in un’operazione soggetta a IVA e se esistono agevolazioni (prima casa, beni strumentali), evitando stime “al ribasso” che possono generare accertamenti.
7. Ignorare le innovazioni normative: le riforme del 2023–2025 hanno introdotto nuovi criteri di residenza e modificato le presunzioni; è importante aggiornarsi costantemente.
8. Non affidarsi a professionisti specializzati: l’assistenza dell’Avv. Monardo e del suo staff multidisciplinare può fare la differenza nella prevenzione e nella difesa.

Consigli pratici:

• Redigere un fascicolo personale con tutti i documenti attestanti la residenza estera e aggiornare regolarmente l’indirizzo presso l’AIRE;
• In fase di acquisto, chiedere al notaio la certificazione del valore catastale e la verifica delle eventuali agevolazioni fiscali;
• Tenere traccia dei giorni di permanenza in Italia (biglietti aerei, timbri, estratti di carte di credito);
• Verificare annualmente le delibere comunali relative all’IMU e calcolare in anticipo l’importo da versare;
• Compilare correttamente il quadro RW con l’assistenza di un commercialista;
• Valutare l’opportunità di trasferire la residenza fiscale in un paese con convenzioni favorevoli ed evitare Stati a fiscalità privilegiata.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme principali

Materia	Riferimento normativo	Contenuto principale
Residenza persone fisiche	Art. 2 TUIR (modificato dal D.Lgs. 209/2023)	Presunzione relativa di residenza se domicilio, residenza civile o presenza fisica in Italia per la maggior parte dell’anno ; AIRE non decisivo .
Residenza società	Art. 73 TUIR	Società considerate residenti se sede legale, sede di direzione effettiva o oggetto principale in Italia; presunzioni relative per società controllate o partecipate da residenti .
Redditi dei non residenti	Art. 23 TUIR	Tassazione in Italia di redditi fondiari, di capitale, di lavoro, autonomo e d’impresa prodotti in Italia ; tassazione plusvalenze su quote di società estere con beni immobili italiani .
Imposta municipale (IMU)	D.Lgs. 23/2011 e leggi successive	Tassa comunale sul possesso di immobili; non residenti non beneficiano dell’esenzione prima casa ; aliquote 0,46 %–1,06 % .
IVIE	Art. 19 D.L. 201/2011	Imposta patrimoniale sull’immobile estero: aliquota 1,06 % , obbligo di dichiarazione nel quadro RW .
Quadro RW	D.L. 167/1990 e circolari Agenzia Entrate	Obbligo per residenti di dichiarare attività estere (immobili, conti, partecipazioni) ; sanzioni dal 3 al 15 % .
Contraddittorio	L. 212/2000, D.Lgs. 13/2024	Il fisco deve comunicare l’accertamento e concedere 60 giorni per osservazioni; violazione annulla l’atto.
Procedura di composizione negoziata	D.L. 118/2021 conv. L. 147/2021	Consente agli imprenditori in crisi di negoziare con i creditori con l’assistenza di un esperto .
Sovraindebitamento	Legge 3/2012	Piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, liquidazione controllata; richiede OCC .

6.2 Scadenze e termini dell’accertamento

Operazione	Termini ordinari	Riferimento
Presentazione del ricorso	60 giorni dalla notifica dell’avviso	D.Lgs. 546/1992
Istanza di accertamento con adesione	60 giorni dalla notifica; sospende i termini per 90 giorni	D.Lgs. 218/1997
Contraddittorio preventivo	60 giorni per presentare osservazioni	L. 212/2000 e D.Lgs. 13/2024
Termini di decadenza per imposte dirette	5 anni (7 se omessa dichiarazione; 10 per black list)	D.P.R. 600/1973
Termini di decadenza per imposta di registro	3 anni per avvisi di liquidazione, 5 anni per accertamenti in rettifica	D.P.R. 131/1986

6.3 Tasse sull’acquisto di immobili

Situazione	Imposta principale	Aliquota
Acquisto da privato (seconda casa)	Imposta di registro	9 % del valore catastale
Acquisto da privato (prima casa)	Registro	2 % (solo se si trasferisce la residenza entro 18 mesi)
Acquisto da impresa (entro 5 anni)	IVA	10 % (22 % per lusso)
Imposta ipotecaria e catastale	Fissa	50 € (o 200 € con IVA)
IMU non residenti	Aliquota comunale	0,46 %–1,06 %

7. Domande e risposte (FAQ)

1. Sono un cittadino straniero residente all’estero: posso acquistare un immobile in Italia?

Sì. I cittadini di Stati membri dell’UE, dello Spazio Economico Europeo o di Paesi con clausola di reciprocità possono acquistare liberamente. Per cittadini extra‑UE occorre verificare se esiste un accordo di reciprocità o se il soggetto possiede un permesso di soggiorno per soggiornanti di lungo periodo. Alcune restrizioni possono sussistere per immobili in zone di interesse militare.

2. Devo pagare l’IMU anche se non vivo in Italia?

Sì. I non residenti non possono usufruire dell’esenzione prima casa; quindi l’immobile viene tassato come seconda casa con aliquota stabilita dal Comune . L’IMU si paga in due rate (16 giugno e 16 dicembre) usando il modello F24 .

3. Esiste un’imposta patrimoniale sugli immobili detenuti all’estero da non residenti?

No. La IVIE si applica solo ai contribuenti fiscalmente residenti. Tuttavia, se la persona viene considerata residente in Italia (per presenza, domicilio o residenza) dovrà compilare il quadro RW e pagare l’IVIE .

4. Cosa succede se non dichiaro l’immobile nel quadro RW?

L’omessa compilazione comporta una sanzione dal 3 al 15 % del valore dell’immobile, che raddoppia se l’immobile è in uno Stato “black list” . Inoltre, il valore non dichiarato può essere considerato reddito imponibile non dichiarato.

5. Come si calcola la residenza per le persone fisiche?

Si considera residente la persona che per la maggior parte dell’anno ha domicilio, residenza civile o presenza fisica in Italia ; è irrilevante la cittadinanza. L’iscrizione all’AIRE non esclude la residenza se la persona trascorre più di 183 giorni in Italia .

6. Come si determina la sede di direzione effettiva di una società?

La sede di direzione effettiva è il luogo dove si prendono le decisioni amministrative e gestionali; non coincide necessariamente con il luogo in cui sono situati gli immobili o i soci . Se le riunioni del consiglio e le scelte strategiche avvengono all’estero, la società può essere considerata non residente anche se possiede immobili in Italia.

7. Che cos’è l’esterovestizione?

È il fenomeno per cui un soggetto (persona o società) trasferisce la residenza legale all’estero per beneficiare di un regime fiscale più favorevole pur mantenendo in Italia il centro degli affetti vitali o la sede di direzione effettiva. L’Agenzia delle Entrate può riqualificare la residenza e applicare le imposte italiane; la presunzione è relativa e il contribuente può fornire prova contraria .

8. Quali sono le principali tasse da pagare quando compro un immobile?

Se acquisti da un privato, l’imposta di registro è il 9 % del valore catastale (2 % con agevolazione prima casa). Se acquisti da un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, paghi l’IVA al 10 % (22 % per immobili di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale fisse . Inoltre, dovrai versare l’IMU dal possesso dell’immobile.

9. Posso usufruire dell’agevolazione prima casa se sono residente all’estero?

Solo in casi specifici. Gli emigrati italiani iscritti all’AIRE possono usufruire dell’agevolazione prima casa per un immobile sito nel Comune di origine, senza trasferire la residenza. Il DL 69/2023 ha esteso l’agevolazione ai lavoratori trasferiti all’estero per almeno cinque anni se l’immobile è nel Comune di nascita o di precedente residenza . Le condizioni devono essere rispettate, altrimenti l’agevolazione viene revocata e si pagano imposta maggiorata e sanzioni.

10. Quali sono i termini per impugnare un avviso di accertamento?

Hai 60 giorni dalla notifica per presentare ricorso alla giustizia tributaria. Se presenti un’istanza di accertamento con adesione, i termini sono sospesi per un massimo di 90 giorni. Eventuali istanze di autotutela non sospendono i termini.

11. Posso rateizzare le somme richieste?

Sì. In sede di adesione è possibile chiedere la rateizzazione dell’imposta e delle sanzioni in un massimo di 8 rate trimestrali (o 12 rate se il debito supera 50.000 euro). Per l’IMU, la rateizzazione può essere concessa dal Comune secondo il proprio regolamento.

12. Cosa devo fare se ricevo un invito al contraddittorio?

Devi esaminare attentamente le contestazioni e, entro 60 giorni, presentare memorie difensive e documenti. È fondamentale agire tempestivamente e con l’ausilio di un professionista per fornire prove della tua residenza estera o per dimostrare l’erroneità della stima dell’immobile.

13. La vendita di quote di una società estera proprietaria di immobili italiani genera tassazione in Italia?

Sì, se oltre il 50 % del valore della società deriva da immobili situati in Italia. In tal caso l’art. 23, comma 1‑bis, TUIR prevede che la plusvalenza sia tassabile in Italia . Per evitare la doppia imposizione occorre verificare la convenzione contro le doppie imposizioni tra l’Italia e lo Stato di residenza.

14. Cosa succede se ignoro l’avviso di accertamento?

L’atto diventa definitivo; l’imposta e le sanzioni sono iscritte a ruolo e l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione può avviare la riscossione coattiva con fermi amministrativi, ipoteche e pignoramenti. È quindi essenziale agire prima della scadenza.

15. È possibile sanare la posizione con la definizione agevolata?

Sì, se è prevista dalla legge di bilancio o da decreti ad hoc. Le definizioni agevolate permettono di chiudere le liti pendenti o regolarizzare gli avvisi bonari pagando solo l’imposta e una parte ridotta delle sanzioni. Bisogna verificare ogni anno le norme vigenti.

16. Cosa devo fare se l’Agenzia mi accusa di “esterovestizione” personale?

Raccogliere e presentare tutte le prove della tua residenza all’estero: contratti di lavoro, casa all’estero, certificati scolastici dei figli, iscrizione AIRE, presenza fisica inferiore a 183 giorni. Utilizzare la tutela offerta dall’art. 2 TUIR per dimostrare il domicilio e la presenza all’estero .

17. La società estera che detiene il mio immobile può essere considerata residente?

Solo se la sede di direzione effettiva o l’oggetto principale dell’attività sono in Italia. La mera proprietà di un immobile non è sufficiente: occorre che la gestione sia in Italia o che la maggioranza degli amministratori o soci sia residente . In caso di contestazione, la società può dimostrare l’operatività all’estero con verbali e documenti .

18. Quali rischi penali esistono?

Se l’accertamento riguarda l’omessa dichiarazione di redditi provenienti da immobili o plusvalenze superiori a determinate soglie, può configurarsi il reato di dichiarazione infedele (art. 4 D.Lgs. 74/2000) o omessa dichiarazione (art. 5 D.Lgs. 74/2000). Inoltre, il mancato pagamento dell’IVA può integrare il reato di omesso versamento (art. 10‑ter), mentre l’origine illecita dei fondi impiegati nell’acquisto può comportare il reato di riciclaggio; il D.Lgs. 231/2007 impone agli operatori e ai professionisti l’obbligo di segnalazione antiriciclaggio .

19. Posso usufruire della “cedolare secca” sugli affitti anche se non residente?

La cedolare secca (imposta sostitutiva del 21 % o 10 % sul canone di locazione) è riservata ai locatori persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa. La normativa non preclude la sua applicazione ai non residenti; tuttavia è necessario che il locatore sia fiscalmente residente in Italia o abbia un rappresentante fiscale. In caso di dubbi conviene consultare un consulente.

20. Come posso prevenire un accertamento?

Provvedere correttamente al pagamento delle imposte, dichiarare le proprietà nel quadro RW, rispettare le normative antiriciclaggio, non frazionare artificiosamente la proprietà, conservare documenti e comunicare all’Agenzia ogni variazione di residenza. Una consulenza preventiva con l’Avv. Monardo consente di individuare tempestivamente eventuali criticità e prevenirne le conseguenze.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

Per rendere più concreta la materia, si propongono alcune simulazioni relative a diverse situazioni frequenti.

Simulazione 1 – Acquisto di seconda casa da parte di un non residente

Scenario: Maria è cittadina tedesca residente a Monaco di Baviera, iscritta all’AIRE. Nel 2024 decide di acquistare un appartamento a Firenze da un privato per 250.000 euro; la rendita catastale è pari a 1.200 euro.

Calcolo delle imposte:

1. Valore catastale: rendita catastale × 1,05 × coefficiente (160 per le abitazioni) = 1.200 × 1,05 × 160 = 201.600 euro.
2. Imposta di registro (seconda casa): 9 % di 201.600 = 18.144 euro .
3. Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro + 50 euro = 100 euro .
4. IVA: non dovuta perché l’acquisto è soggetto all’imposta di registro.
5. IMU: supponendo un’aliquota comunale dell’1 % per le seconde case, la base imponibile è 201.600 × (1 %) = 2.016 euro l’anno, da versare in due rate .

Osservazioni: Maria non può usufruire della prima casa perché non trasferisce la residenza a Firenze. L’IMU è dovuta come seconda casa; Maria dovrà aprire un conto italiano o incaricare un intermediario per il pagamento .

Simulazione 2 – Acquisto con agevolazione prima casa per emigrati

Scenario: Luca è cittadino italiano emigrato a Toronto, iscritto all’AIRE. Nel 2025 compra nel suo Comune di nascita (Cosenza) un appartamento categoria A/3 del valore catastale 80.000 euro. Non possiede altre abitazioni in Italia.

Calcolo delle imposte:

1. Imposta di registro (prima casa): 2 % di 80.000 = 1.600 euro .
2. Imposta ipotecaria e catastale: 50 euro + 50 euro = 100 euro.
3. IMU: esente perché, per gli emigrati iscritti all’AIRE, l’immobile non locato nel Comune di origine è considerato prima casa .

Osservazioni: grazie alla normativa speciale (Nota II‑bis e DL 69/2023), Luca non deve trasferire la residenza in Italia e beneficia dell’esenzione IMU. Dovrà dimostrare la sua iscrizione all’AIRE e che non possiede altre abitazioni agevolate.

Simulazione 3 – Accertamento per società “esterovestita”

Scenario: La società “BrightSun Ltd” ha sede legale a Londra ed è proprietaria di un complesso immobiliare a Milano del valore di 3 milioni di euro. La maggior parte dei soci sono italiani; le decisioni gestionali vengono prese a Milano. Nel 2024 l’Agenzia delle Entrate notifica un avviso di accertamento qualificando la società come residente in Italia e richiedendo il pagamento dell’IMU e delle imposte di registro relative alle compravendite effettuate con aliquota più alta.

Difesa: Per opporsi, BrightSun deve dimostrare che la sede di direzione effettiva è in UK. Tuttavia, i verbali e la documentazione dimostrano che i consigli si svolgono a Milano e che l’attività amministrativa avviene in Italia. Alla luce delle presunzioni dell’art. 73 e della sentenza Cass. 3386/2024 , l’avviso è difficilmente contestabile. La società può valutare un accertamento con adesione per ridurre le sanzioni e rateizzare il dovuto.

Simulazione 4 – Omessa compilazione del quadro RW

Scenario: Ana, cittadina peruviana residente a Lima, acquista nel 2018 un appartamento a Roma per 200.000 euro e lo concede in locazione. Nel 2025 viene considerata fiscalmente residente perché trascorre più di sei mesi l’anno in Italia per assistere i genitori. Non ha mai compilato il quadro RW per la casa posseduta a Lima.

Conseguenze: L’Agenzia contesta l’omessa compilazione del quadro RW per l’immobile estero. Oltre a dover pagare l’IRPEF sui canoni di locazione in Italia, Ana è sanzionata con una multa del 6 % (Paese a fiscalità ordinaria) del valore dell’immobile a Lima . Potrà accedere alla definizione agevolata degli avvisi bonari se prevista dalle norme vigenti.

9. Conclusione

L’accertamento per investimenti immobiliari in Italia da parte di residenti esteri è un campo complesso e in continua evoluzione. Le riforme introdotte dal D.Lgs. 209/2023, dal D.Lgs. 13/2024 e dalle leggi di bilancio 2023‑2025 hanno modificato i criteri di residenza, rafforzato il contraddittorio preventivo, ampliato le presunzioni di esterovestizione e introdotto nuove agevolazioni e definizioni.

Le sentenze della Corte di Cassazione del 2024 (Cass. 3386 e Cass. 17289) hanno ribadito che la presunzione di residenza per le società è relativa e che la sede di direzione effettiva si identifica con il luogo delle decisioni e dell’attività amministrativa . Per i contribuenti non residenti è quindi indispensabile dimostrare in maniera documentata la propria effettiva presenza all’estero e gestire correttamente l’acquisto, la proprietà e l’eventuale cessione di immobili in Italia. L’omissione di adempimenti (IMU, TARI, quadro RW) può generare sanzioni severe e accertamenti retroattivi fino a dieci anni .

La difesa deve essere tempestiva: dalla ricezione dell’avviso decorrono termini perentori per il contraddittorio, per l’accertamento con adesione e per il ricorso. Strumenti come la rottamazione, la definizione agevolata e i piani del consumatore permettono di ridurre il debito, ma è necessario rispettare le scadenze e i requisiti. Nei casi più gravi la procedura di composizione negoziata della crisi d’impresa e gli strumenti della legge 3/2012 offrono una via di salvezza per evitare l’esecuzione sui beni.

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