Introduzione

Gestire un immobile in Italia quando si vive all’estero può rappresentare un’ottima opportunità d’investimento ma comporta anche responsabilità fiscali complesse. L’Amministrazione finanziaria italiana considera infatti i canoni di locazione percepiti da soggetti non residenti come redditi di fonte italiana e ne richiede la dichiarazione e il pagamento dell’imposta secondo regole precise. L’inosservanza di queste regole può portare ad accertamenti tributari particolarmente gravosi, con sanzioni, interessi e il rischio di pignoramenti su beni e conti italiani. Le problematiche più frequenti riguardano la corretta individuazione della residenza fiscale, l’opzione per la cedolare secca, i tempi di notifica degli avvisi di accertamento e la difesa del contribuente di fronte agli organi giudiziari. Inoltre le recenti leggi di bilancio e le decisioni della Corte di cassazione hanno modificato profondamente il quadro normativo dal 2024 in poi, innalzando l’aliquota della cedolare sulle locazioni brevi al 26 %, limitando a due il numero di immobili che possono essere affittati con regime privato e prevedendo nuove presunzioni di attività d’impresa.

Questo articolo, aggiornato a gennaio 2026, analizza in modo completo e pratico la disciplina dell’accertamento sui redditi da affitto percepiti da soggetti esteri. Verranno esaminati il contesto normativo e giurisprudenziale, le procedure di accertamento, le difese e le strategie per impugnare gli atti, le soluzioni agevolate (rottamazioni, rateizzazioni, piani del consumatore) e i suggerimenti pratici per evitare errori frequenti. Il taglio è giuridico‑divulgativo: l’obiettivo è spiegare norme e sentenze con linguaggio chiaro senza rinunciare alla precisione tecnica.

Chi siamo: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e lo staff multidisciplinare

L’autore di questa guida è l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista con pluriennale esperienza nel contenzioso bancario e tributario. È gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del decreto‑legge 118/2021. Coordina uno staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti che opera su tutto il territorio nazionale e collabora con consulenti fiscali in diversi Paesi. Lo studio assiste privati, imprenditori e professionisti nella gestione dei debiti, nella pianificazione fiscale internazionale, nell’impugnazione di cartelle esattoriali e avvisi di accertamento, nelle trattative con l’Agenzia delle Entrate e nella redazione di piani di rientro e accordi di ristrutturazione.

Attraverso un’analisi accurata degli atti di accertamento, lo studio può individuare vizi formali e sostanziali, attivare ricorsi alla giustizia tributaria, richiedere sospensioni dell’esecuzione, proporre la definizione agevolata quando disponibile o, se necessario, ricorrere agli strumenti di composizione della crisi per ridurre o eliminare i debiti. La consulenza professionale è essenziale per evitare errori che potrebbero precludere la difesa; per questo, alla fine di questo articolo troverai un form per contattare direttamente l’Avv. Monardo e ottenere una valutazione personalizzata e immediata.

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1 Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Redditi da locazione e principio di territorialità

La tassazione italiana si fonda sul principio di territorialità: i non residenti sono soggetti a IRPEF o imposte sostitutive solo per i redditi prodotti nel territorio dello Stato. L’articolo 23 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) elenca i redditi che si considerano prodotti in Italia da soggetti non residenti; tra questi figurano i redditi fondiari (quindi i canoni di locazione), i redditi di capitale, di lavoro, d’impresa e così via . Poiché l’immobile è situato in Italia, il canone percepito è reddito di fonte italiana e va tassato in Italia anche se il proprietario vive all’estero . Tale regola si applica a prescindere dal fatto che il contratto sia stipulato o pagato all’estero.

Il reddito fondiario include sia i redditi dominicali derivanti dalla proprietà dell’immobile sia i canoni di locazione. L’articolo 26 TUIR stabilisce che i redditi dei fabbricati concorrono alla base imponibile “indipendentemente dalla percezione” : ciò significa che il locatore deve dichiarare il canone anche se il conduttore non paga. Solo dopo che un’ordinanza di convalida di sfratto per morosità è divenuta definitiva e l’immobile è stato liberato, i canoni non riscossi non concorrono più a formare reddito, e il contribuente può ottenere un credito d’imposta per le imposte pagate . Questa previsione è spesso dimenticata dai locatori non residenti, che possono subire accertamenti per aver omesso di dichiarare canoni non incassati.

1.2 Residenza fiscale e centro degli interessi vitali

Prima di esaminare la disciplina delle locazioni, occorre soffermarsi sulla nozione di residenza fiscale. L’articolo 2 TUIR definisce residenti le persone fisiche che per la maggior parte del periodo d’imposta hanno il domicilio, la residenza anagrafica o la permanenza in Italia. Il comma 2‑bis stabilisce una presunzione di residenza per gli italiani cancellati dall’anagrafe dei residenti e trasferiti in Stati con regimi fiscali privilegiati, salvo prova contraria . La norma mira a contrastare i trasferimenti fittizi e attribuisce al contribuente l’onere di dimostrare che il “centro degli interessi vitali” (cioè i rapporti personali, familiari e patrimoniali) è effettivamente all’estero.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che, ai fini dell’accertamento della residenza fiscale, prevale un criterio sostanziale: non è sufficiente l’iscrizione all’AIRE o la residenza anagrafica in un altro Paese se il contribuente mantiene in Italia interessi economici significativi, immobili o affari . Nella sentenza n. 6501/2015 la Cassazione ha ribadito che il contribuente deve provare che il centro dei propri interessi vitali (affettivi ed economici) si trova all’estero; la presunzione di residenza deriva dall’iscrizione all’anagrafe italiana e dall’esistenza di beni o attività in Italia . Nel 2023 la Corte è tornata sul tema affermando che l’iscrizione all’AIRE non comporta di per sé la perdita della residenza italiana se il soggetto conserva il centro dei propri interessi economici in Italia . Queste pronunce sono cruciali perché spesso gli avvisi di accertamento contestano l’errata indicazione della residenza e imputano al contribuente il reddito globale.

1.3 Aliquote e regime della cedolare secca

Per i canoni di locazione ad uso abitativo gli interessati possono scegliere fra la tassazione ordinaria con scaglioni IRPEF (che, per i non residenti, vale solo sul reddito italiano) e la cedolare secca, imposta sostitutiva introdotta dal decreto legislativo 23/2011. La cedolare secca comporta il pagamento di un’aliquota fissa sul canone e sostituisce IRPEF, addizionali regionale e comunale, imposta di registro e di bollo. Il regime è opzionale e richiede che il locatore sia una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa o professione. La Corte di Cassazione ha ribadito che la cedolare secca può essere applicata anche quando l’inquilino è un’impresa, purché il locatore non svolga attività imprenditoriale; la restrizione dell’articolo 3, comma 6, D.Lgs. 23/2011 riguarda infatti solo i locatori imprenditori . Nella stessa decisione (Cass. 12395/2024) la Corte ha precisato che le aliquote restano quelle fissate dalla legge (21 % per i contratti a canone libero, 10 % per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa) e che l’imposta si calcola sul canone pattuito .

Dal 2024, a seguito dell’articolo 1, comma 63, della legge 213/2023 (legge di bilancio 2024), l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni brevi (affitti turistici inferiori a 30 giorni) è stata aumentata al 26 %, con la possibilità di mantenere l’aliquota del 21 % su un solo immobile a scelta del contribuente. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 10/E 2024 ha chiarito che l’opzione del 21 % può essere esercitata solo per un immobile per ciascun periodo d’imposta, mentre per gli altri immobili destinati a locazioni brevi si applica il 26 %; l’aumento decorre dal 1° gennaio 2024 e va applicato pro rata temporis . La stessa circolare precisa che, indipendentemente dal regime scelto, gli intermediari e le piattaforme (come Airbnb) devono continuare ad operare la ritenuta del 21 % a titolo di acconto ; le piattaforme stabilite in altri Paesi dell’UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale, mentre quelle extra UE devono nominare obbligatoriamente un rappresentante .

La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) ha ulteriormente modificato la disciplina delle locazioni brevi: dal 1° gennaio 2026 i privati possono affittare con regime non imprenditoriale al massimo due immobili. Se si superano due unità l’attività si presume svolta in forma d’impresa (presunzione iuris et de iure), con obbligo di partita IVA e impossibilità di optare per la cedolare secca . La prima unità locata a turisti continua ad essere tassata con l’aliquota del 21 %, la seconda unità con l’aliquota del 26 %, mentre dalla terza unità scatta la presunzione di attività imprenditoriale e non è più consentito il regime sostitutivo . Questa norma mira a contrastare l’utilizzo delle locazioni brevi come attività professionale mascherata da locazione privata e rafforza il controllo fiscale sugli host esteri.

1.4 Termini di accertamento

Gli avvisi di accertamento per IRPEF o cedolare secca devono rispettare determinate decadenze. L’articolo 43 del DPR 600/1973 dispone che l’Agenzia delle Entrate può notificare l’avviso di accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione; se la dichiarazione è omessa o nulla, il termine si estende a sette anni . L’ufficio può emettere avvisi di accertamento integrativi o modificativi prima della scadenza dei termini . La legge 208/2015 ha introdotto un termine più lungo in presenza di redditi percepiti in paradisi fiscali: l’accertamento può essere emesso entro dieci anni in caso di dichiarazione infedele e quattordici anni in caso di dichiarazione omessa . Questi termini di decadenza sono fondamentali per eccepire la prescrizione degli avvisi: se l’accertamento è notificato oltre i limiti, il contribuente può chiedere l’annullamento.

1.5 Doppia imposizione e convenzioni internazionali

Molti non residenti sono domiciliati in Paesi che hanno stipulato con l’Italia convenzioni contro le doppie imposizioni. In linea con l’articolo 6 del Modello OCSE, le convenzioni prevedono che i redditi derivanti da beni immobili siano tassabili nello Stato in cui è situato l’immobile; lo Stato di residenza può tuttavia assoggettare lo stesso reddito a imposta ma deve riconoscere un credito d’imposta per le imposte pagate in Italia . Ciò significa che il contribuente dovrà dichiarare il canone sia in Italia sia nel proprio Paese di residenza, ma eviterà la doppia imposizione grazie al credito previsto dalla convenzione. La disciplina varia a seconda del trattato; in assenza di convenzione si applica solo il diritto interno.

1.6 Circolare 10/E 2024 e obblighi degli intermediari

Oltre ad elevare l’aliquota sulle locazioni brevi, la circolare n. 10/E 2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce importanti precisazioni operative. Essa stabilisce che gli intermediari che incassano i canoni o intervengono nel pagamento sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21 % a titolo d’imposta o di acconto, indipendentemente dalla scelta del locatore . La ritenuta va versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo e certificata al locatore. La circolare interviene anche sulle piattaforme digitali non residenti: se l’intermediario ha una stabile organizzazione in Italia o in un altro Paese dell’UE, deve adempiere tramite tale struttura; se non ha una stabile organizzazione ma è stabilito nell’UE, può adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale; se è stabilito in un Paese extra UE senza stabile organizzazione in Italia, deve nominare un rappresentante in Italia . Queste regole impattano soprattutto i proprietari esteri che affittano tramite piattaforme straniere.

1.7 Principali sentenze di Cassazione

Per comprendere come difendersi da un accertamento è utile conoscere la più recente giurisprudenza. Oltre alle sentenze già citate sulla residenza fiscale, segnaliamo:

• Cass. n. 12395/2024: conferma la facoltà di optare per la cedolare secca anche quando il locatario è una società; l’esclusione riguarda solo i locatori che operano come imprese . La Corte ricorda che la cedolare comporta l’imposta sostitutiva al 21 % (contratti a canone libero) o al 10 % (contratti a canone concordato) e che il locatore rinuncia agli aggiornamenti ISTAT .
• Cass. n. 6501/2015: statuisce che la presunzione di residenza per i cittadini iscritti all’AIRE non può essere superata semplicemente dimostrando la presenza di familiari all’estero; occorre provare che il centro degli interessi vitali (relazioni e interessi economici) è fuori dall’Italia .
• Cass. n. 28072/2023: chiarisce che l’iscrizione all’AIRE non elimina la residenza fiscale se il contribuente mantiene interessi economici rilevanti in Italia, come immobili e società .

1.8 Regimi speciali regionali e locazioni turistiche

Oltre alla normativa statale, alcune regioni e comuni hanno introdotto regole per contenere l’espansione degli affitti turistici. La Corte costituzionale con la sentenza n. 186/2025 ha dichiarato legittima la legge della Regione Toscana che limita il numero di giorni e richiede autorizzazioni per le locazioni turistiche nei centri storici; la Corte ha ritenuto la normativa compatibile con la competenza regionale in materia di turismo e tutela del territorio. Inoltre la legge di bilancio 2026, come detto, presume l’attività d’impresa quando si affittano tre o più immobili per locazioni brevi . Gli investitori esteri devono quindi verificare anche le normative regionali e comunali.

2 Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Quando l’Agenzia delle Entrate rileva anomalie (omessa dichiarazione, canoni non dichiarati o non congrui, erronea applicazione della cedolare secca, residenza presunta in Italia) emette un avviso di accertamento o un atto di contestazione. Ecco le tappe principali che il contribuente non residente deve conoscere:

2.1 Ricezione dell’avviso di accertamento

L’avviso di accertamento viene notificato di regola tramite posta raccomandata o PEC al domicilio fiscale del contribuente o del rappresentante fiscale. I cittadini residenti all’estero devono dotarsi di un domicilio digitale per ricevere comunicazioni. L’atto contiene le motivazioni (omessa dichiarazione dei canoni, applicazione errata dell’aliquota, inesistenza dei requisiti per la cedolare secca), la base imponibile, l’imposta dovuta, le sanzioni e gli interessi. È essenziale verificare subito la data di notifica per calcolare i termini di difesa.

2.2 Richiesta di chiarimenti e contraddittorio preventivo

In molti casi l’ufficio invia una comunicazione antecedente all’avviso (c.d. invito al contraddittorio ai sensi dell’art. 5‑ter del d.lgs. 218/1997 o dell’art. 12 Statuto del contribuente) per offrire al contribuente la possibilità di giustificare la propria posizione. Per i non residenti è opportuno rispondere per iscritto, documentando la residenza all’estero, la corretta contabilizzazione dei canoni, l’esistenza di eventuali convenzioni contro la doppia imposizione. Se la risposta è adeguata, l’ufficio può archiviare l’accertamento; in caso contrario emetterà l’avviso.

2.3 Termine per l’impugnazione

Una volta notificato l’avviso, il contribuente ha 60 giorni per presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado (ex Commissione tributaria provinciale). Il termine decorre dalla data di notifica ed è sospeso di 90 giorni nel periodo 1° agosto – 15 settembre per effetto della sospensione feriale. In presenza di istanza di mediazione obbligatoria (valore dell’accertamento fino a 50.000 euro), il termine è sospeso per ulteriori 90 giorni. È possibile richiedere contestualmente la sospensione dell’atto se sussistono gravi motivi, presentando una istanza al giudice tributario.

2.4 Preparazione del ricorso

Il ricorso deve indicare i dati del contribuente, dell’atto impugnato, le ragioni di fatto e di diritto della contestazione, i mezzi di prova e la richiesta di annullamento. Gli argomenti difensivi più comuni sono:

• Errata valutazione della residenza: dimostrare la presenza all’estero (contratti di lavoro, bollette, iscrizione AIRE, certificati fiscali esteri) e l’assenza di interessi economici in Italia, superando la presunzione dell’art. 2 TUIR.
• Omissione del contraddittorio: contestare la mancanza di invito preventivo al contraddittorio quando previsto.
• Incompetenza dell’ufficio: l’avviso deve essere emesso dall’ufficio territorialmente competente in base all’ubicazione dell’immobile.
• Calcolo errato delle imposte: dimostrare l’applicazione della cedolare secca (aliquota corretta, eventuale 21 % per il primo immobile), la deducibilità delle spese per lavori, l’esistenza di canoni non percepiti tutelati dall’art. 26 TUIR .
• Decadenza dell’accertamento: eccepire l’avvenuta decadenza se l’atto è notificato oltre i termini dell’art. 43 DPR 600/1973 .
• Violazione di convenzioni internazionali: invocare la convenzione contro la doppia imposizione e il credito d’imposta per imposte pagate all’estero .

È consigliabile allegare una perizia tecnica redatta da un commercialista che attesti il metodo di calcolo e una relazione giuridica che ricostruisca la normativa applicabile.

2.5 Istanza di autotutela

Parallelamente o in alternativa al ricorso, il contribuente può presentare una istanza di autotutela chiedendo all’ufficio l’annullamento o la rettifica dell’avviso per vizi palesi (es. errata partita IVA, immobile sbagliato, applicazione di aliquote ormai decadute). L’autotutela non sospende i termini per il ricorso ma, se accolta, evita il contenzioso.

2.6 Pagamenti e riscossione

Se il contribuente non impugna l’avviso o perde il giudizio, l’imposta diventa definitiva ed è iscritta a ruolo. L’Agenzia delle Entrate Riscossione invierà la cartella di pagamento. È possibile richiedere la rateizzazione ordinaria; la legge di bilancio 2025 ha aumentato a 120.000 euro il limite per ottenere la rateizzazione senza comprovare la difficoltà economica , consentendo piani fino a dieci anni. Il mancato pagamento di una rata comporta la decadenza dal piano e riattiva le azioni esecutive (fermi auto, ipoteche, pignoramenti).

3 Difese e strategie legali

3.1 Prova della residenza estera

Quando l’accertamento si basa sulla presunzione di residenza italiana, è fondamentale raccogliere documenti che attestino che il centro degli interessi vitali si trova all’estero. Prove utili sono: certificati di residenza estera, iscrizione all’AIRE, contratto di lavoro all’estero, iscrizione a istituti previdenziali o assicurativi esteri, fatture di utenze all’estero, iscrizione dei figli a scuole estere, proprietà immobiliari estere, tessera sanitaria del Paese di residenza. È opportuno dimostrare anche l’assenza di legami economici in Italia (mancanza di società, partecipazioni, conti correnti). La giurisprudenza richiede un esame complessivo di tali elementi .

Nel ricorso è utile richiamare la convenzione contro la doppia imposizione eventualmente applicabile e allegare il certificato di residenza fiscale rilasciato dall’autorità estera, che prova l’assoggettamento ad imposta all’estero.

3.2 Corretta tassazione e cedolare secca

Se l’accertamento contesta l’applicazione della cedolare secca, occorre verificare se: (i) il locatore è persona fisica e non agisce come imprenditore; (ii) il contratto riguarda un immobile ad uso abitativo; (iii) l’inquilino non è un soggetto legato al locatore da rapporto di lavoro. Come ricordato dalla Cassazione n. 12395/2024, l’opzione è valida anche quando l’inquilino è una società . Il contribuente dovrà produrre la comunicazione di opzione trasmessa all’Agenzia delle Entrate con la registrazione del contratto e le ricevute dei pagamenti dell’imposta sostitutiva tramite modello F24. Nel caso di locazioni brevi, occorre dimostrare che l’immobile rientra tra i due massimi consentiti per il regime privato e che l’aliquota del 21 % è stata applicata solo sull’immobile prescelto; altrimenti si dovrà giustificare l’aliquota del 26 % .

3.3 Contestazione della base imponibile e degli oneri deducibili

Il reddito da locazione è determinato dal maggiore tra rendita catastale rivalutata e canone pattuito. È possibile dedurre dal canone il 5 % per spese forfettarie, oppure beneficiare delle riduzioni per locazioni a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa (aliquota cedolare secca 10 % fino al 2023, poi 10 % confermata). Nei contratti a canone concordato il locatore può anche usufruire di detrazioni, ma il non residente non può fruire della detrazione per abitazione principale. È importante verificare la decorrenza dell’aggiornamento ISTAT (rinunciato con la cedolare secca) e l’eventuale riduzione del canone concordata tra le parti. Ogni correzione deve essere sostenuta da documenti (accordi scritti, bonifici).

3.4 Eccezione della decadenza e vizi formali

Molti avvisi vengono impugnati per violazione dei termini di decadenza. Se l’immobile produce reddito dichiarato, l’avviso deve essere notificato entro il quinto anno successivo; in mancanza di dichiarazione entro il settimo anno . Se i redditi sono stati occultati tramite società estere ubicate in paradisi fiscali, il termine passa a dieci o quattordici anni . È necessario conservare la prova della data di notifica dell’avviso (avviso di ricevimento) per eccepire la decadenza. Altri vizi formali riguardano l’inesatta intestazione dell’atto, l’assenza di motivazione, la mancata firma digitale o l’incompetenza dell’ufficio.

3.5 Opposizione in giudizio e gradi di giudizio

Il processo tributario si articola in tre gradi: primo grado presso la Corte di giustizia tributaria di primo grado, secondo grado (appello) presso la Corte di giustizia tributaria di secondo grado e ricorso per cassazione. Nei giudizi che riguardano i non residenti, il ricorso va notificato anche all’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale oltre che all’ufficio locale. È opportuno, nel ricorso, chiedere l’annullamento o la riduzione dell’accertamento e, in via subordinata, la conversione del regime ordinario in cedolare secca se ne ricorrono i requisiti.

3.6 Definizione agevolata e rottamazioni

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto periodicamente strumenti di definizione agevolata delle cartelle (cd. rottamazioni) che permettono di estinguere i debiti iscritti a ruolo pagando solo il capitale e pochi oneri. La Rottamazione‑quater prevista dalla legge 197/2022 consentiva di sanare i carichi affidati tra il 2000 e il 30 giugno 2022 pagando il debito “base” senza sanzioni né interessi . La domanda andava presentata entro il 30 aprile 2023 e il pagamento poteva avvenire in un massimo di 18 rate in cinque anni . Per chi era decaduto dal piano, il decreto Milleproroghe 2024, convertito nella legge 15/2025, ha introdotto la riammissione con domanda entro il 30 aprile 2025: era possibile scegliere tra il pagamento in un’unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o in dieci rate fino al 2027, con interesse del 2 % . La presentazione della domanda di riammissione sospende le procedure esecutive in corso .

Ad oggi (gennaio 2026) non è stata prevista una nuova edizione generalizzata di rottamazione per i debiti affidati dopo il giugno 2022, ma molti osservatori prevedono l’emanazione di una Rottamazione‑quinquies nella prossima legge di bilancio. Nel frattempo, il contribuente può fruire della rateizzazione ordinaria: la legge di bilancio 2025 ha esteso a 120.000 euro il limite per ottenere piani fino a dieci anni senza documentare la difficoltà , e prevede un aumento graduale del numero massimo di rate negli anni successivi.

3.7 Piano del consumatore, accordo di ristrutturazione ed esdebitazione (L. 3/2012)

I debitori sovraindebitati che non riescono a pagare le imposte possono ricorrere agli strumenti previsti dalla legge 3/2012 (ora trasfusi nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza). Tra questi:

• Accordo di composizione della crisi: richiede l’approvazione dei creditori che rappresentano almeno il 60 % dei crediti; dopo l’omologazione è vincolante per tutti . Non votano i creditori privilegiati, i parenti e altri soggetti indicati.
• Piano del consumatore: riservato alle persone fisiche che hanno contratto debiti per scopi non imprenditoriali; il piano è omologato dal giudice senza voto dei creditori se ne accerta la convenienza e l’assenza di colpa grave o frode . Il gestore della crisi deve redigere una relazione sulle cause dell’indebitamento e sulle prospettive di soddisfacimento .
• Liquidazione del patrimonio: comporta la liquidazione di tutti i beni del debitore e dura almeno quattro anni; il giudice stabilisce la somma necessaria al sostentamento del debitore e della famiglia .

La esdebitazione è il beneficio che libera il debitore residuo dai debiti non pagati. Per i piani del consumatore e gli accordi di ristrutturazione è automatica; nel caso della liquidazione del patrimonio è necessario un apposito ricorso. Il nuovo Codice della crisi prevede che la persona fisica meritevole incapiente possa ottenere l’esdebitazione una sola volta .

La procedura è avviata presso un Organismo di composizione della crisi (OCC). L’Avv. Monardo, gestore iscritto negli elenchi del Ministero, può assistere il debitore nella predisposizione della domanda, nella raccolta della documentazione (elenco creditori, beni, dichiarazioni dei redditi) e nella negoziazione con i creditori. Questo strumento permette di bloccare le procedure esecutive e di ottenere una dilazione concordata, con la possibilità di salvaguardare la prima casa.

4 Strumenti alternativi e soluzioni di rientro

4.1 Rateizzazione ordinaria e straordinaria

Oltre alle rottamazioni, il contribuente non residente può sempre richiedere la rateizzazione ordinaria della cartella. La domanda si presenta all’Agenzia delle Entrate Riscossione entro 60 giorni dalla notifica. Per importi fino a 120.000 euro il piano è concesso senza bisogno di allegare il modello ISEE; da 120.001 a 500.000 euro occorre dimostrare la temporanea difficoltà economica. La durata massima è di 72 rate, aumentabili a 120 dal 2025 . Sono previste soluzioni personalizzate per importi superiori, con garanzie. È consigliabile presentare la richiesta prima che l’Agente avvii procedure esecutive.

4.2 Saldo e stralcio

Il saldo e stralcio è un istituto straordinario che consente di pagare solo una percentuale del debito, stralciando la parte restante. È stato previsto in passato per le persone fisiche in comprovata difficoltà economica (ISEE < 20.000 euro). È possibile che la legislazione futura reintroduca il saldo e stralcio; conviene monitorare i provvedimenti di fine 2026.

4.3 Trattative con la banca e rinegoziazione del mutuo

Molti non residenti finanziano l’acquisto dell’immobile con un mutuo. Se l’accertamento e la conseguente imposizione rendono difficoltosa la rata, è possibile avviare una rinegoziazione con la banca, chiedere la sospensione delle rate per 12 mesi o ottenere una dilazione. Lo studio legale può assistere anche in queste trattative.

4.4 Piano del consumatore e accordo ex L. 3/2012

Come visto, l’accesso agli strumenti di sovraindebitamento consente di ristrutturare tutti i debiti (fiscali, bancari, commerciali) in un’unica procedura. Nel contesto dell’accertamento su canoni di locazione non dichiarati, il piano può prevedere il pagamento dell’imposta accertata in percentuale ridotta, compatibilmente con la capacità contributiva del debitore. È possibile includere anche i debiti derivanti da cartelle esattoriali pregresse.

4.5 Rottamazioni future e monitoraggio normativo

La legislazione italiana è in continua evoluzione: tra il 2016 e il 2024 si sono susseguite cinque edizioni di rottamazione. Molti ritengono che la Rottamazione‑quinquies sarà introdotta nel 2026 per i carichi affidati dopo il 2022, ma al momento non vi sono certezze. È importante monitorare i comunicati dell’Agenzia delle Entrate e della Riscossione e, in caso di pubblicazione di un provvedimento, presentare tempestivamente la domanda per beneficiare degli sconti. Lo studio dell’Avv. Monardo fornisce aggiornamenti periodici ai propri assistiti.

5 Errori comuni e consigli pratici

1. Omessa dichiarazione dei canoni perché non riscossi – L’art. 26 TUIR prevede che i canoni concorrono al reddito anche se non percepiti . Solo dopo la convalida dello sfratto e la liberazione dell’immobile si può escludere il reddito .
2. Non possedere codice fiscale italiano – Per registrare i contratti, pagare l’imposta di registro e la cedolare secca occorre un codice fiscale. I non residenti devono richiederlo all’Agenzia delle Entrate tramite il consolato.
3. Non registrare il contratto – La mancata registrazione comporta l’irrogazione di sanzioni e la tassazione del canone per intero; inoltre il conduttore può denunciare per evasione fiscale.
4. Applicare la cedolare secca su più immobili in locazione breve – Dal 2024 l’aliquota del 21 % può essere applicata solo a un immobile per le locazioni brevi, mentre la seconda unità è tassata al 26 %; dalla terza unità l’attività è presumibilmente d’impresa .
5. Confondere la residenza anagrafica con la residenza fiscale – L’iscrizione all’AIRE non è sufficiente se si mantengono interessi economici in Italia .
6. Ignorare le comunicazioni dell’Agenzia – Anche i non residenti devono controllare la PEC o il domicilio eletto; le notifiche rifiutate si considerano comunque consegnate.
7. Non presentare tempestivamente il ricorso – Il termine di 60 giorni è perentorio; decorso il termine, l’avviso diventa definitivo.
8. Pagare le imposte estere senza chiedere il credito d’imposta – Le convenzioni prevedono il credito per le imposte pagate in Italia ; occorre inserirlo nella dichiarazione del proprio Paese.
9. Dichiarare i canoni in misura inferiore rispetto al canone pattuito – Le locazioni in nero vengono contestate; è consigliabile versare i canoni tramite sistemi tracciati.
10. Trascurare le normative locali – Alcune regioni e comuni limitano le locazioni turistiche; occorre ottenere le autorizzazioni previste (codice identificativo, imposta di soggiorno).

6 Tabelle riepilogative

6.1 Norme principali

6.2 Aliquote cedolare secca (gennaio 2026)

6.3 Termini per l’impugnazione e la riscossione

7 Domande frequenti (FAQ)

1. Sono residente all’estero e possiedo un appartamento in Italia. Devo dichiarare i canoni? – Sì. L’art. 23 TUIR considera i redditi fondiari prodotti in Italia da non residenti . Il canone va inserito nella dichiarazione italiana (quadro RL del modello Redditi Persone Fisiche) e nel tuo Paese di residenza con possibilità di credito d’imposta .
2. Non ho incassato l’affitto perché l’inquilino non paga. Sono tassato lo stesso? – Sì, fino a quando non ottieni un’ordinanza di convalida di sfratto per morosità e l’immobile viene liberato. L’art. 26 TUIR prevede che i redditi immobiliari concorrono al reddito anche se non percepiti ; dopo lo sfratto non concorrono più e hai diritto a un credito d’imposta .
3. Posso applicare la cedolare secca se l’inquilino è una società? – Sì. La Cassazione ha stabilito che il divieto riguarda il locatore imprenditore, non l’inquilino . Occorre che tu sia persona fisica e non eserciti attività d’impresa.
4. Quali aliquote si applicano alle locazioni brevi nel 2026? – Per la prima unità destinata ad affitti brevi resta l’aliquota del 21 %; per la seconda unità l’aliquota è 26 %; dalla terza unità l’attività è considerata d’impresa con obbligo di partita IVA .
5. Cosa succede se non dichiaro i canoni? – Riceverai un avviso di accertamento; l’imposta sarà calcolata sul canone pattuito, maggiorata di sanzioni (fino al 90 % dell’imposta dovuta) e interessi. In caso di omessa dichiarazione l’avviso può arrivare entro sette anni , o quattordici se i redditi sono stati occultati tramite paradisi fiscali .
6. Sono iscritto all’AIRE: basta per non pagare le imposte in Italia? – No. L’iscrizione all’AIRE non esclude la residenza fiscale se mantieni il centro degli interessi in Italia. La Cassazione richiede la prova dell’effettivo spostamento di vita e interessi all’estero .
7. Come pago la cedolare secca se vivo all’estero? – Devi presentare il modello Redditi Persone Fisiche, compilare il quadro RB/RL e versare l’imposta con modello F24, utilizzando i codici tributo specifici. Puoi nominare un rappresentante fiscale o rivolgerti a un intermediario abilitato.
8. Posso portare in deduzione le spese per ristrutturare l’immobile? – Sì, se opti per il regime IRPEF ordinario puoi beneficiare della deduzione forfettaria del 5 % e, in alcuni casi, delle detrazioni per ristrutturazioni (bonus casa). Con la cedolare secca non sono previste detrazioni ma si paga un’imposta ridotta.
9. Esiste un limite al numero di immobili che posso affittare con la cedolare secca? – Dal 2026, per le locazioni brevi, il limite è di due unità; dalla terza unità si presume attività d’impresa . Per le locazioni ordinarie (canone libero o concordato) non vi è un limite specifico, ma se l’attività assume carattere imprenditoriale l’ufficio può contestare l’esercizio di impresa.
10. Cosa sono le “locazioni brevi”? – Sono contratti di durata non superiore a 30 giorni, anche se stipulati tramite intermediari o piattaforme telematiche. Possono includere servizi accessori (fornitura di biancheria, pulizia). Se i servizi includono somministrazione di pasti o servizi alberghieri, l’attività è considerata ricettiva e soggetta a IVA.
11. Devo nominare un rappresentante fiscale? – I non residenti che percepiscono redditi in Italia non sono obbligati a nominare un rappresentante ma è consigliabile per semplificare gli adempimenti. Nel caso di piattaforme estere che raccolgono i canoni, la nomina è obbligatoria se la piattaforma è extra UE e non ha stabile organizzazione .
12. Come funziona il credito d’imposta estero? – Se il tuo Paese di residenza ha una convenzione con l’Italia, puoi scomputare le imposte pagate in Italia dalle imposte dovute all’estero . Occorre conservare la quietanza di versamento e indicare l’importo nella dichiarazione estera.
13. Se aderisco alla rottamazione devo rinunciare al ricorso? – La rottamazione delle cartelle non richiede la rinuncia al ricorso pendente; tuttavia, se perfezioni il pagamento agevolato, il giudizio si estingue perché il debito è stato pagato .
14. Posso includere i debiti fiscali nel piano del consumatore? – Sì. I debiti verso l’Agenzia delle Entrate e la Riscossione possono essere inclusi nel piano; l’ente può partecipare e contestare la convenienza. Se il giudice omologa il piano, l’accordo è vincolante .
15. Cosa succede se perdo il ricorso e non pago? – L’Agente della riscossione può attivare pignoramenti presso terzi (conti correnti, fitti), iscrizioni ipotecarie e fermi amministrativi. È possibile chiedere la rateizzazione o ricorrere agli strumenti di composizione della crisi per evitare l’esecuzione.
16. Le norme sulle locazioni brevi si applicano anche agli affitti tramite booking o agenzie? – Sì. Il regime fiscale per le locazioni brevi riguarda qualsiasi contratto di durata fino a 30 giorni indipendentemente dal canale di intermediazione. Le agenzie sono tenute ad operare la ritenuta del 21 % .
17. Posso utilizzare la cedolare secca se affitto l’immobile a mio figlio o un parente? – No. La cedolare secca non si applica ai contratti tra soggetti legati da rapporti di parentela entro il terzo grado o di affinità entro il secondo, salvo che vi sia un effettivo pagamento del canone e una registrazione regolare.
18. È necessario indicare l’importo del canone nella convenzione contro le doppie imposizioni? – Le convenzioni non prevedono l’indicazione del canone ma è consigliabile allegare il contratto alla richiesta di credito d’imposta nel proprio Paese.
19. Se vendo l’immobile, cosa succede al credito d’imposta per i canoni non riscossi? – Il credito può essere utilizzato per compensare imposte future; non si perde con la vendita. Va indicato nella dichiarazione.
20. Le spese condominiali e l’IMU sono deducibili? – Le spese condominiali ordinarie non sono deducibili; l’IMU pagata in Italia non è deducibile dall’IRPEF ma può ridurre l’imposta estera grazie al credito d’imposta.

8 Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Confronto fra cedolare secca e IRPEF per un non residente

Supponiamo che un contribuente residente in Germania possieda un appartamento a Napoli con canone annuo di 12.000 euro (1.000 euro al mese) e ne sia proprietario al 100 %. La rendita catastale rivalutata è 600 euro. Il contribuente non svolge attività di impresa.

Tassazione ordinaria (IRPEF)

• Reddito imponibile: maggiore tra canone annuo e rendita rivalutata; quindi 12.000 euro.
• Deduzione forfettaria del 5 %: 12.000 × 5 % = 600 euro. Reddito imponibile: 11.400 euro.
• Aliquota IRPEF per i non residenti: viene applicata solo la prima fascia del 23 % fino a 15.000 euro, senza possibilità di detrazioni familiari. Imposta lorda: 11.400 × 23 % = 2.622 euro.
• Addizionale regionale (Campania 2,03 %) e comunale (Napoli 0,8 %): 11.400 × 2,83 % ≈ 322 euro.
• Totale imposta: circa 2.944 euro.

Tassazione con cedolare secca

• Aliquota 21 % (contratto a canone libero). Imposta: 12.000 × 21 % = 2.520 euro.
• Niente addizionali, imposta di registro e di bollo.
• Totale imposta: 2.520 euro.

Risparmio: la cedolare secca comporta un risparmio di circa 424 euro e semplifica gli adempimenti. Nel caso di contratto a canone concordato (aliquota 10 %), l’imposta sarebbe 1.200 euro. Tuttavia con la cedolare secca il locatore rinuncia all’aggiornamento ISTAT .

8.2 Simulazione di accertamento e difesa

Immaginiamo che l’Agenzia delle Entrate contesti a un cittadino britannico la mancata dichiarazione di canoni per 15.000 euro relativi agli anni 2021–2023. Il contribuente aveva applicato la cedolare secca con aliquota 21 % ma non aveva presentato la dichiarazione italiana. L’ufficio emette un avviso il 30 novembre 2026 (omissione dichiarazione). Ecco i calcoli:

1. Imposta dovuta: 15.000 × 21 % = 3.150 euro per ciascun anno; totale 9.450 euro.
2. Sanzioni: 30 % dell’imposta per omesso versamento per ciascun anno, aumentato al 90 % in caso di avviso. Sanzione annuale: 3.150 × 90 % = 2.835 euro. Totale sanzioni: 8.505 euro.
3. Interessi legali: supponiamo 3 % annuo medio. Interessi stimati: 450 euro.
4. Totale richiesto: circa 18.405 euro.

Difesa possibile: l’avviso del 30 novembre 2026 potrebbe essere tardivo perché la dichiarazione omessa riguarda il 2021; l’Ufficio può notificare entro il 31 dicembre 2028 (settimo anno). Per il 2021 il termine non è scaduto, ma per il 2020 sarebbe scaduto. Si potrà eccepire l’incompetenza temporale per gli anni non contestati. Inoltre il contribuente potrà dimostrare di aver pagato la cedolare secca tramite F24 (anche se non dichiarata) e chiedere la riduzione delle sanzioni. In alternativa, potrà valutare la definizione agevolata se introdotta dal legislatore (rottamazione‑quinquies) o ricorrere alla rateizzazione.

8.3 Piano del consumatore con immobili locati

Una famiglia residente in Belgio possiede due appartamenti a Roma. A causa di un accertamento per canoni non dichiarati e di altri debiti (mutuo, finanziamenti), il passivo complessivo è 120.000 euro a fronte di entrate mensili di 2.500 euro. Il Gestore della crisi redige un piano del consumatore prevedendo:

• Pagamento dell’imposta accertata in 60 rate mensili di 200 euro (12.000 euro totali);
• Pagamento del mutuo residuo con un contributo mensile di 800 euro;
• Versamento del 30 % ai creditori chirografari con rate mensili di 300 euro;
• Mantenimento della prima casa in Belgio e di un appartamento locato a Roma;
• Destinazione dei proventi dell’altro appartamento a copertura delle rate del piano.

Il giudice omologa il piano poiché la relazione del Gestore dimostra che l’esecuzione del piano è più conveniente per i creditori rispetto alla liquidazione immediata . Al termine del piano, la famiglia ottiene l’esdebitazione del residuo e può continuare a percepire i canoni dell’appartamento mantenuto. Questo esempio mostra come gli strumenti di sovraindebitamento siano utili anche per i non residenti.

9 Conclusione

L’accertamento dei redditi da affitto percepiti da residenti esteri rappresenta una materia complessa dove si intrecciano norme interne, convenzioni internazionali e provvedimenti speciali. La responsabilità fiscale non si estingue con il semplice trasferimento all’estero: l’Italia rimane competente a tassare i redditi immobiliari prodotti nel suo territorio . Le recenti riforme hanno irrigidito il regime delle locazioni brevi, aumentando l’aliquota al 26 % e introducendo il limite di due immobili, mentre la giurisprudenza ha ampliato la possibilità di accedere alla cedolare secca anche quando l’inquilino è un soggetto imprenditoriale . La conoscenza dei termini di accertamento, delle presunzioni di residenza e delle regole applicabili ai non residenti è fondamentale per prevenire contestazioni e difendersi efficacemente.

In caso di notifica di un avviso di accertamento, agire tempestivamente è la strategia vincente: verificare la correttezza dei calcoli, presentare un ricorso motivato nei termini, attivare la mediazione o l’autotutela quando conviene e, se necessario, aderire alle definizioni agevolate o alle rateizzazioni. Per debiti più ingenti, gli strumenti di composizione della crisi (piano del consumatore, accordo di ristrutturazione) offrono una seconda chance e possono portare all’esdebitazione .

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