Introduzione

Gestire un bed and breakfast (B&B) o una casa vacanze può sembrare un’attività semplice, ma sotto il profilo fiscale e amministrativo è un’attività ricettiva a tutti gli effetti. In Italia i controlli fiscali sui B&B sono diventati più frequenti negli ultimi anni, soprattutto dopo l’emergere del cosiddetto “turismo parallelo” e degli affitti brevi. L’Agenzia delle entrate, la Guardia di Finanza e gli enti locali effettuano verifiche sempre più mirate per accertare i redditi percepiti, l’esistenza o meno di un’attività imprenditoriale, la regolarità delle licenze e l’adempimento degli obblighi tributari. Chi gestisce un B&B, anche se lo fa in modo familiare e non professionale, rischia di ricevere un avviso di accertamento o di subire un’ispezione nella propria struttura.

Questo articolo ha l’obiettivo di fornire una guida giuridica completa per difendersi in modo tempestivo ed efficace. Verranno analizzate le norme del Codice del turismo (D.lgs. 79/2011), delle leggi regionali, del Testo unico IVA (DPR 633/1972), dello Statuto del contribuente (L. 212/2000), della legge sul sovraindebitamento (L. 3/2012), del codice della crisi d’impresa (D.lgs. 14/2019) e delle più recenti leggi di bilancio che hanno introdotto la definizione agevolata dei carichi affidati alla riscossione (cd. rottamazione quater e riammissione del 2025). Saranno esaminate le sentenze più attuali della Corte di Cassazione, della Corte di giustizia tributaria e della Corte costituzionale, utili a comprendere quando l’attività di B&B è considerata professionale e quali strumenti difensivi possono essere adottati.

Perché è un tema urgente

• Le verifiche fiscali si concentrano spesso su elementi come il numero di camere, la continuità del servizio, la fornitura di colazione e pulizie quotidiane. L’utilizzo di piattaforme di prenotazione on‑line (Booking, Airbnb) lascia tracce digitali che possono essere incrociate con la dichiarazione dei redditi. Un semplice errore amministrativo o la mancanza di documentazione può trasformarsi in un accertamento induttivo oneroso.
• La legge distingue il B&B “occasionale”, gestito con organizzazione familiare e senza carattere d’impresa, dal B&B imprenditoriale. La distinzione è fondamentale perché cambia il regime fiscale, l’obbligo di partita IVA e l’applicazione di tributi come la TARI. Una sentenza della Corte di giustizia tributaria del Friuli‑Venezia Giulia (sentenza 154/1/2024) ha ribadito che l’attività di B&B svolta occasionalmente con non più di tre camere e massimo sei posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, non ha carattere imprenditoriale . Di contro, la Cassazione ha più volte equiparato l’attività di affittacamere e di B&B professionale a quella alberghiera, ritenendo imprenditoriale ogni attività che fornisce servizi continuativi come rassetto giornaliero e cambio di biancheria .
• I termini per impugnare un atto di accertamento sono brevissimi: dall’accesso presso la struttura alla notifica del processo verbale di constatazione (PVC) e alla successiva emissione dell’avviso di accertamento possono trascorrere pochi mesi. È necessario conoscere i propri diritti per evitare che l’Amministrazione si approprii di somme non dovute.
• La normativa fiscale offre numerosi strumenti per chiudere le pendenze a condizioni vantaggiose: rottamazione dei ruoli, definizione agevolata delle cartelle, piani di rientro, piani del consumatore, accordi di composizione della crisi. Una conoscenza tempestiva consente di scegliere la strategia più conveniente.

Chi siamo e come possiamo aiutarti

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto tributario, bancario e delle crisi d’impresa. È gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 e iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; è fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Lo studio offre assistenza a livello nazionale in:

• Analisi preliminare dell’atto di accertamento e della documentazione; verifica della legittimità delle notifiche, della motivazione e delle prove raccolte dall’Amministrazione.
• Impugnazione degli atti davanti alle Corti di giustizia tributaria; predisposizione di memorie difensive; richiesta di annullamento in autotutela.
• Sospensione dell’esecuzione dell’atto attraverso la presentazione di un’istanza cautelare; opposizione a pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi.
• Trattative con l’Agenzia delle entrate per il ricorso all’accertamento con adesione (D.lgs. 218/1997) o alla conciliazione giudiziale; definizione agevolata e rottamazione dei ruoli.
• Gestione integrata della crisi: elaborazione di piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, procedure di esdebitazione e composizione negoziata della crisi d’impresa.

Lo studio monitora costantemente novità normative e giurisprudenziali e offre consulenze immediate, anche on‑line. Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione personalizzata.

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1. Contesto normativo di riferimento

1.1 La definizione giuridica di bed and breakfast

Il primo passo per comprendere l’accertamento fiscale nei confronti dei gestori di B&B consiste nel verificare se l’attività è non imprenditoriale (occasionale) o imprenditoriale. La legge nazionale e le leggi regionali disciplinano la materia:

• Codice del turismo (D.lgs. 79/2011). L’art. 12 disciplina le strutture ricettive extralberghiere e, al comma 3, definisce i B&B come “strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale”, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa abitazione con spazi comuni . La norma stabilisce che l’attività deve essere occasionale e basata su una gestione familiare, con numero limitato di camere.
• Leggi regionali. Ogni regione integra la disciplina nazionale definendo limiti di camere e requisiti. Ad esempio, la Legge regionale Friuli‑Venezia Giulia n. 2/2002 stabilisce che l’attività di B&B consiste nell’“offrire alloggio e prima colazione nella propria abitazione in non più di tre camere e con un massimo di sei posti letto, in forma occasionale e utilizzando la normale organizzazione familiare” . Simili previsioni si ritrovano nelle leggi regionali di molte regioni italiane, tra cui la Calabria, la Sardegna e la Puglia. Il rispetto di tali limiti è essenziale per mantenere la natura non imprenditoriale.
• Cassazione e giurisprudenza. La Corte di Cassazione ha chiarito che quando il gestore fornisce servizi continuativi (pulizia quotidiana, fornitura di lenzuola e biancheria, colazione quotidiana) e mantiene la struttura aperta senza periodi di chiusura, l’attività assume natura imprenditoriale e va equiparata a quella alberghiera . Viceversa, la Corte di giustizia tributaria del Friuli‑Venezia Giulia ha riconosciuto che la gestione saltuaria, con periodi di chiusura e organizzazione familiare, esclude la qualifica d’impresa .

1.2 La disciplina delle verifiche fiscali

Le verifiche e gli accertamenti fiscali sui B&B sono regolati da varie norme:

• DPR 633/1972 – art. 52 (Accessi, ispezioni e verifiche). La norma stabilisce che gli Uffici IVA possono eseguire accessi presso le sedi dei contribuenti per acquisire libri, registri e documenti. Per entrare in locali adibiti anche ad abitazione è necessario il permesso del Procuratore della Repubblica; l’atto deve essere autorizzato dal responsabile dell’ufficio e deve essere redatto un processo verbale, consegnato al contribuente . La norma permette la copia dei documenti e il sequestro di quelli ritenuti falsi.
• DPR 600/1973 – art. 33 (Accertamento delle imposte sui redditi). Richiama le norme dell’art. 52 del DPR 633/1972 per gli accessi e prevede la collaborazione con la Guardia di Finanza. L’accesso deve essere autorizzato e, quando riguarda locali non aperti al pubblico, occorre l’autorizzazione del Procuratore della Repubblica . La disposizione consente la raccolta di dati presso pubbliche amministrazioni e istituti di credito e disciplina la durata delle verifiche.
• Statuto del contribuente (L. 212/2000) – art. 12. Stabilisce i diritti del contribuente durante la verifica: l’accesso deve essere motivato da effettive esigenze d’indagine e avvenire durante l’orario ordinario di esercizio; il contribuente può farsi assistere da un professionista e deve essere informato dei motivi dell’accesso . La permanenza dei verificatori nei locali non può superare trenta giorni prorogabili una sola volta; dopo la notifica del verbale di constatazione, il contribuente ha sessanta giorni per presentare osservazioni .
• Codice civile e disposizioni varie. Se il B&B è ubicato in condominio, occorre rispettare il regolamento condominiale. Una recente ordinanza della Cassazione (n. 2770 del 04/02/2025) ha stabilito che il condominio può vietare l’attività di B&B quando il regolamento contrattuale, trascritto nei registri immobiliari, vieta l’uso a “casa di alloggio”; tale divieto è opponibile anche al conduttore e l’amministratore può agire per la cessazione .

1.3 Le sanzioni e gli strumenti di definizione agevolata

Un avviso di accertamento per un B&B può contestare violazioni relative a imposte dirette (IRPEF o IRES), IVA, imposta di soggiorno e altre imposte locali. Le sanzioni amministrative variano dal 90 % al 180 % dell’imposta evasa, oltre agli interessi legali. Per evitare l’aggravarsi delle sanzioni, il legislatore ha introdotto diversi istituti di definizione agevolata:

• Accertamento con adesione (D.lgs. 218/1997). Prima della notifica dell’atto definitivo di accertamento, il contribuente può chiedere all’Ufficio di definire l’imposta dovuta tramite adesione alla proposta formulata dal fisco. L’accordo comporta la riduzione delle sanzioni e consente di rateizzare il debito.
• Definizione agevolata dei ruoli affidati alla riscossione (Legge 197/2022, commi 231‑252). La cosiddetta “rottamazione quater” permette di estinguere i debiti relativi a carichi affidati agli agenti della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 30 giugno 2022, pagando solo le somme a titolo di capitale e le spese di notifica, senza interessi e sanzioni . La norma prevede la possibilità di rateizzare in un massimo di 18 rate; l’art. 1, comma 231, specifica che è necessario versare il capitale e le spese di riscossione, mentre vengono cancellati interessi di mora, sanzioni e aggio . L’ambito soggettivo è aperto a persone fisiche, imprese e anche a soggetti in procedura concorsuale , compresi coloro che hanno aderito a piani di rateizzo ex art. 19 del DPR 602/73 .
• Riammissione alla definizione agevolata – Legge 15/2025. La legge di conversione del decreto “Milleproroghe 2024” ha riaperto i termini per chi era decaduto dalla rottamazione quater. Secondo le FAQ dell’Agenzia delle entrate‑Riscossione, la riammissione riguarda solo i debiti già inclusi in un piano di rottamazione quater per i quali non siano state versate una o più rate scadute entro il 31 dicembre 2024 . La domanda deve essere presentata on‑line entro il 30 aprile 2025 e si può optare per il pagamento in unica soluzione (entro il 31 luglio 2025) o in massimo dieci rate con scadenze semestrali .
• Esdebitazione e sovraindebitamento (L. 3/2012). Per i B&B gestiti da persone fisiche che si trovano in grave crisi finanziaria, il legislatore prevede la possibilità di accedere al piano del consumatore. Gli artt. 12‑bis e 12‑ter disciplinano il procedimento: il giudice fissa un’udienza entro sessanta giorni dalla proposta e può sospendere gli atti esecutivi; dopo aver verificato la fattibilità e l’assenza di comportamenti fraudolenti, il piano viene omologato, obbligando tutti i creditori ed impedendo l’avvio o la prosecuzione di azioni esecutive . Dalla data di omologazione, i creditori anteriori non possono iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari , e il piano è obbligatorio per tutti i creditori . Tali strumenti possono essere utilizzati per trattare e falcidiare anche i debiti tributari.
• Procedura di composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021). Questa procedura consente alle microimprese e alle PMI (e quindi agli imprenditori che gestiscono B&B in forma societaria) di avvalersi di un esperto negoziatore per trovare un accordo con i creditori, compreso il fisco, e sospendere temporaneamente le azioni esecutive.

1.4 Ulteriori fonti normative

Oltre alle norme sopra descritte, sono rilevanti:

• DPR 602/1973, in particolare l’art. 19 che disciplina la rateizzazione delle cartelle di pagamento.
• D.lgs. 546/1992 (Processo tributario), art. 53 e seguenti, per la disciplina dell’impugnazione degli atti innanzi alle Corti di giustizia tributaria, compresi i termini e le modalità di proposizione del ricorso.
• Legge 241/1990, art. 3 e art. 7, che impongono all’amministrazione l’obbligo di motivazione e di comunicazione dell’avvio del procedimento: eventuali carenze possono comportare l’annullamento dell’accertamento .
• D.lgs. 218/1997 (Accertamento con adesione) e D.lgs. 92/2000 (Conciliazione giudiziale), che disciplinano le soluzioni alternative al contenzioso.
• Decreto del Presidente della Repubblica n. 601/1973, che prevede la riduzione di alcune imposte per le imprese agricole e turistiche in zone svantaggiate.

2. Procedura dell’accertamento fiscale: fasi e diritti del contribuente

In presenza di indizi di evasione o di irregolarità, l’Agenzia delle entrate può avviare un procedimento di accertamento. Per i B&B, ciò avviene spesso quando il numero di prenotazioni rinvenuto attraverso i portali on‑line non coincide con i redditi dichiarati, oppure quando l’attività è svolta senza partita IVA pur avendo dimensioni e servizi tali da farla ritenere imprenditoriale. È essenziale conoscere le fasi dell’accertamento e i diritti del contribuente per predisporre una difesa tempestiva.

2.1 Accesso e ispezione

1. Autorizzazione e notifica. L’accesso presso un B&B deve essere autorizzato dal dirigente dell’Ufficio, e se avviene in un’abitazione privata è necessario il nulla osta del Procuratore della Repubblica . La visita deve avvenire durante gli orari in cui l’attività è normalmente esercitata, salvo casi d’urgenza.
2. Verbalizzazione. Gli agenti redigono un verbale in cui indicano le operazioni compiute, i documenti acquisiti e le osservazioni del contribuente. Ai sensi dello Statuto del contribuente, il verbale deve essere consegnato in copia al titolare o a un suo rappresentante .
3. Diritti del contribuente. Il contribuente può farsi assistere da un difensore o da un consulente di fiducia; può esibire documenti, fare dichiarazioni, contestare l’attività di verifica e chiedere l’intervento del Garante del contribuente. L’ispezione deve limitarsi al tempo necessario e non può protrarsi oltre trenta giorni, prorogabili di ulteriori trenta per comprovate ragioni .
4. Raccolta delle prove. Durante l’ispezione gli agenti possono acquisire libri e registri contabili, contratti di locazione, comunicazioni con portali di prenotazione, estratti conto bancari. È importante verificare che eventuali sequestri siano legittimi e che i documenti non escano dal contesto concordato.

2.2 Processo verbale di constatazione (PVC)

Al termine dell’accesso, la Guardia di Finanza o l’Agenzia delle entrate redige un processo verbale di constatazione, in cui riassume gli elementi raccolti e formula rilievi di carattere contabile e fiscale. Questo documento è determinante perché costituisce la base su cui sarà emesso l’avviso di accertamento. Il contribuente deve riceverne copia e ha sessanta giorni per presentare controdeduzioni o memorie difensive . È fondamentale utilizzare questo periodo per:

• Evidenziare eventuali vizi formali (mancanza di autorizzazione, violazione dell’art. 12 dello Statuto del contribuente, superamento dei trenta giorni di presenza). Se la procedura è irregolare, l’avviso può essere annullato.
• Fornire prove alternative: registri, fatture, contratti con portali di booking, dichiarazioni di clienti che provano la natura occasionale dell’attività.
• Richiedere l’accertamento con adesione ai sensi del D.lgs. 218/1997, che sospende i termini e consente di definire la controversia.

2.3 Emissione dell’avviso di accertamento

Trascorsi i sessanta giorni senza adesione o se l’Agenzia ritiene insoddisfacenti le osservazioni del contribuente, viene emesso l’avviso di accertamento. Tale atto deve contenere:

• Motivazione chiara e specifica; deve indicare i fatti, le prove e le norme applicate. La Cassazione ritiene nulla l’ordinanza priva di motivazione sufficiente o che si limiti a rinviare genericamente a medie di settore .
• Indicazione dell’autorità che lo emette (Direttore provinciale o funzionario delegato) e del termine entro cui proporre ricorso.
• Quantificazione delle imposte, delle sanzioni e degli interessi. Nel caso di iva, deve considerare la possibile detraibilità delle spese sostenute, come ha riconosciuto la Cassazione in tema di ristrutturazione di immobili destinati ad attività di B&B .
• Indicazione delle modalità di pagamento e dei termini per l’accertamento con adesione.

2.4 Termini per l’impugnazione

Il contribuente può impugnare l’avviso di accertamento dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di primo grado entro sessanta giorni dalla notifica (novanta giorni se risiede all’estero). Il ricorso deve essere depositato telematicamente tramite il portale della giustizia tributaria, contenere l’esposizione dei fatti, i motivi di diritto, la prova documentale e deve essere firmato digitalmente o con firma autografa depositata presso la cancelleria. Nelle controversie di valore fino a 50 mila euro (per accertamenti notificati dal 2024) è obbligatorio esperire preventivamente la mediazione presso l’Ufficio che ha emesso l’atto.

2.5 Difesa tecnica e prove

Nei giudizi tributari la difesa tecnica è obbligatoria per valori superiori a 3 mila euro; occorre quindi essere assistiti da un avvocato o da un dottore commercialista abilitato. Il contribuente deve allegare tutte le prove a suo favore, quali:

• Documentazione contabile, contratti e ricevute;
• Dichiarazioni sostitutive di atto notorio di familiari che dimostrino l’occasionalità e la gestione familiare;
• Perizie tecniche che provino la dimensione ridotta dell’attività;
• Copia della normativa regionale che definisce i requisiti del B&B .

2.6 Esito del contenzioso e strumenti di conciliazione

Se il giudice accoglie il ricorso, l’avviso viene annullato; in caso di accoglimento parziale, l’imposta viene ridotta e così le sanzioni. Se il ricorso è respinto, il contribuente può appellare la sentenza entro sessanta giorni dinanzi alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. È sempre possibile, fino alla pronuncia, definire il giudizio mediante conciliazione giudiziale, con riduzione delle sanzioni a un terzo.

Una particolare fattispecie è stata esaminata dalla Cassazione con l’ordinanza n. 24428/2024: la Corte ha affermato che la presentazione della domanda di rottamazione quater (art. 1, commi 231‑252 della L. 197/2022) comporta l’estinzione del giudizio senza necessità di pagamento integrale; è sufficiente che il contribuente rinunci al giudizio e documenti il versamento delle rate dovute secondo il piano . Il processo resta sospeso fino alla definizione della procedura; se il contribuente non paga le rate, il giudizio riprende e l’accertamento torna efficace.

3. Strategie di difesa e strumenti operativi

La difesa contro un accertamento fiscale non si limita alla contestazione dell’atto. Esistono numerosi strumenti preventivi e successivi che permettono di ridurre o annullare il debito, sospendere le procedure esecutive e, in alcuni casi, ottenere l’esdebitazione. In questa sezione analizziamo le principali strategie dal punto di vista del contribuente.

3.1 Dimostrare la natura non imprenditoriale del B&B

La prima linea di difesa consiste nel provare che l’attività rientra nella definizione di B&B occasionale. Come ricordato, l’art. 12 del D.lgs. 79/2011 richiede la gestione familiare, l’utilizzo dell’abitazione di residenza e la fornitura di alloggio e colazione con carattere di occasionalità . Per dimostrare tale natura, il contribuente può produrre:

• Documenti regionali attestanti che il B&B è registrato come struttura extra‑alberghiera a conduzione familiare.
• Contratti di locazione che evidenzino un numero limitato di camere (massimo tre) e di posti letto (massimo sei) .
• Calendario delle aperture, con periodi di chiusura stagionali; prove di gestione saltuaria.
• Assenza di partita IVA e fatturazione occasionale con ritenuta d’acconto nei casi previsti.
• Assenza di personale dipendente; le prestazioni (pulizie, colazione) devono essere svolte dal nucleo familiare.

Se si dimostra che l’attività è occasionale, si possono respingere le contestazioni relative all’omessa apertura della partita IVA e alle presunzioni di imprenditorialità. Diversi precedenti giurisprudenziali, tra cui l’ordinanza 32034/2019 citata dalla CGT Friuli‑Venezia Giulia, hanno riconosciuto l’assenza di professionalità nel caso di B&B che si attiene alle prescrizioni della legge regionale .

3.2 Contestare vizi procedurali e formali

Molti accertamenti fiscali vengono annullati per vizi formali, spesso ignorati dai contribuenti. I principali vizi sono:

• Violazione dell’art. 12 dello Statuto del contribuente. Se l’accesso è avvenuto senza previa comunicazione dei motivi o fuori dagli orari d’esercizio, o se la permanenza ha superato il limite di trenta giorni senza proroga motivata , l’accertamento è illegittimo.
• Mancanza di autorizzazione. Qualsiasi perquisizione in locali ad uso abitativo richiede l’autorizzazione del Procuratore della Repubblica . L’assenza di tale autorizzazione comporta la nullità delle prove acquisite.
• Assenza di motivazione. L’avviso deve illustrare in modo chiaro i fatti e il metodo di ricostruzione del reddito; se si limita a richiamare genericamente “medie di settore” senza indicare quali aziende sono state prese a campione, il giudice può annullarlo .
• Omessa consegna del verbale. Il contribuente deve poter visionare e contestare il verbale; la sua omessa consegna viola il diritto di difesa e comporta l’inutilizzabilità delle risultanze.
• Sottoscrizione da parte di soggetti non competenti. L’atto deve essere firmato dal Direttore dell’Ufficio o da un funzionario delegato; la mancanza di delega può rendere nullo l’avviso .

3.3 Accertamento con adesione e conciliazione

L’accertamento con adesione consente di definire la controversia prima dell’emissione dell’avviso (o dopo la sua notifica, entro il termine per ricorrere), riducendo le sanzioni e consentendo il pagamento rateale (fino a otto rate trimestrali). La procedura si avvia mediante richiesta del contribuente o invito dell’Ufficio; la sottoscrizione dell’atto di adesione produce l’inapplicabilità delle sanzioni penali tributarie, salvo che vi siano reati di particolare gravità.

In sede di contenzioso, è possibile ricorrere alla conciliazione giudiziale. Fino all’udienza di trattazione, le parti possono depositare un accordo che riduce la pretesa; il giudice ratifica l’accordo e applica la riduzione delle sanzioni a un terzo. Questa soluzione è vantaggiosa quando l’esito del giudizio è incerto.

3.4 Definizione agevolata e rottamazione

La definizione agevolata delle cartelle consente di chiudere i debiti iscritti a ruolo con notevoli sconti su sanzioni e interessi. Di seguito le edizioni più recenti:

1. Rottamazione quater (Legge 197/2022). I debiti affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 possono essere estinti versando solo il capitale e le spese di notifica; interessi, sanzioni e aggio sono cancellati . Possono aderire persone fisiche, imprese, enti in procedura concorsuale e soggetti in procedura di sovraindebitamento . Il pagamento può avvenire in unica soluzione o in massimo diciotto rate. Con l’adesione alla rottamazione, i giudizi pendenti relativi ai carichi inclusi devono essere dichiarati estinti .
2. Riammissione 2025 (Legge 15/2025). Chi è decaduto dalla rottamazione quater può essere riammesso presentando domanda entro il 30 aprile 2025. La riammissione riguarda solo i debiti già inclusi nel piano originario e per i quali non siano state pagate le rate scadute fino al 31 dicembre 2024 . È possibile scegliere tra pagamento in unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o in dieci rate semestrali . Nel frattempo sono sospesi i termini di pagamento delle rateizzazioni in corso .
3. Rottamazione quinquies (Legge di Bilancio 2026 – in discussione). La legge di bilancio 2026 potrebbe introdurre una nuova edizione della definizione agevolata (“rottamazione quinquies”), estendendo ulteriormente i periodi dei carichi definibili e offrendo un numero maggiore di rate. È opportuno monitorare gli sviluppi.

3.5 Sovraindebitamento e piano del consumatore

Se il gestore del B&B è una persona fisica in stato di sovraindebitamento – ossia quando le obbligazioni superano la capacità di adempiere – può accedere alle procedure disciplinate dalla legge 3/2012. Il piano del consumatore consente di proporre un piano di ristrutturazione dei debiti con falcidia e rateizzazione e, una volta omologato, vincola tutti i creditori.

L’art. 12‑bis disciplina il procedimento di omologazione: il giudice fissa l’udienza entro sessanta giorni, dispone la comunicazione ai creditori e può sospendere eventuali procedure esecutive . Verificata la fattibilità e l’assenza di frodi, il giudice omologa il piano; dall’omologazione i creditori non possono avviare o proseguire azioni esecutive e il piano diventa obbligatorio per tutti . È un’ottima soluzione per chi non riesce a far fronte ai debiti fiscali accumulati con il proprio B&B.

3.6 Composizione negoziata e accordi di ristrutturazione

Per le imprese che gestiscono B&B in forma societaria, il D.L. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata della crisi: un percorso volontario in cui un esperto negoziatore, nominato dalla Camera di Commercio, affianca l’imprenditore nella ricerca di accordi con i creditori. Durante la negoziazione è possibile chiedere misure protettive che sospendono temporaneamente le azioni esecutive. Se l’accordo viene raggiunto, può essere omologato dal tribunale ed estendere i suoi effetti anche ai creditori dissenzienti. In alternativa, l’imprenditore può accedere all’accordo di ristrutturazione dei debiti previsto dal Codice della crisi d’impresa (D.lgs. 14/2019).

3.7 Rateizzazione delle cartelle

Se il B&B riceve una cartella di pagamento per imposte e sanzioni, può chiedere la rateizzazione all’Agenzia delle entrate‑Riscossione ai sensi dell’art. 19 del DPR 602/73. Fino a 120 mila euro, la dilazione può avvenire fino a dieci anni; per importi superiori occorre documentare la temporanea situazione di obiettiva difficoltà. Durante la rateizzazione sono sospese le azioni esecutive, ma la decadenza può verificarsi dopo il mancato pagamento di 5 rate anche non consecutive.

3.8 Impugnazione delle misure cautelari

Se, nonostante l’impugnazione o la richiesta di definizione agevolata, l’Agenzia dispone fermo amministrativo, ipoteca o pignoramento sui beni del gestore, è possibile ricorrere al giudice ordinario o al giudice tributario per ottenerne la sospensione. Le misure cautelari devono essere proporzionate al debito; eventuali eccedenze o vizi procedurali (ad esempio mancata notifica della cartella o del preavviso di fermo) possono comportarne l’annullamento.

3.9 Difesa penale

In alcuni casi l’accertamento fiscale può sfociare in un procedimento penale, ad esempio per omessa dichiarazione o dichiarazione fraudolenta. La soglia di punibilità per l’omessa dichiarazione è 50 mila euro d’imposta evasa; per la dichiarazione infedele è 100 mila euro. Se l’attività di B&B è considerata imprenditoriale e il gestore non ha presentato le dichiarazioni IVA e dei redditi, può essere perseguito penalmente. Anche in questi casi, la definizione agevolata o il pagamento integrale del debito prima della sentenza può comportare l’estinzione del reato.

4. Strumenti alternativi al contenzioso

Per evitare l’esasperazione del conflitto con l’amministrazione e per ottenere il risparmio di sanzioni e interessi, la legge prevede vari strumenti alternativi. In questa sezione analizziamo le opzioni oltre all’accertamento con adesione e alla rottamazione.

4.1 Rateizzazione in autotutela e riduzione delle sanzioni

L’Agenzia delle entrate può concedere una riduzione autonoma delle sanzioni o un piano di pagamento personalizzato quando il contribuente dimostri di avere agito con buona fede e di essersi adeguato spontaneamente al pagamento. Tale possibilità è prevista dalla prassi amministrativa e si fonda sull’esercizio del potere di autotutela. È sempre consigliabile allegare documentazione contabile che provi la corretta dichiarazione dei proventi del B&B.

4.2 Transazione fiscale

Nel contesto delle procedure concorsuali, il Codice della crisi d’impresa consente all’imprenditore di proporre una transazione fiscale che prevede la falcidia delle imposte e delle sanzioni. Lo stesso istituto può essere utilizzato nel piano del consumatore o nell’accordo di ristrutturazione dei debiti. Per i B&B gestiti in forma societaria, la transazione fiscale può rappresentare un’importante leva per ridurre le pretese erariali.

4.3 Conciliazione giudiziale e definizione delle liti pendenti

Per le controversie pendenti al 1° gennaio 2025 la legge di bilancio 2024 ha riproposto la definizione delle liti pendenti presso le Corti di giustizia tributaria. Il contribuente può chiudere il giudizio pagando una percentuale dell’imposta contestata (dal 5 % al 40 % a seconda dello stato e dell’esito del giudizio) e annullando sanzioni e interessi. Questa soluzione è vantaggiosa quando le pretese erariali sono elevate e le possibilità di vittoria in giudizio sono incerte.

5. Errori comuni e consigli pratici

1. Ignorare le comunicazioni. Molti contribuenti tendono a ignorare gli avvisi di irregolarità o le lettere di compliance. È un grave errore: rispondere tempestivamente può evitare l’avvio dell’accertamento.
2. Non conservare la documentazione. Occorre conservare tutte le ricevute, le fatture e i documenti relativi alle prenotazioni. La mancanza di prove facilita la ricostruzione induttiva del reddito da parte del fisco.
3. Continuare l’attività imprenditoriale senza adeguarsi. Se l’attività di B&B cresce e diventa continuativa, è obbligatorio aprire la partita IVA, adeguare le licenze e applicare l’IVA. Gestire un’attività imprenditoriale senza regole espone a pesanti sanzioni.
4. Non rispettare le norme regionali e comunali. Ogni comune può prevedere limiti sul numero di camere, requisiti igienico‑sanitari e versamento dell’imposta di soggiorno. Il mancato rispetto può costituire presupposto per l’accertamento.
5. Rinunciare al contraddittorio. Presentare osservazioni e difese nel termine di sessanta giorni dal PVC è fondamentale; la mancata partecipazione al contraddittorio preclude la possibilità di fornire prove a proprio favore.
6. Affidarsi a rimedi non adeguati. La scelta tra rottamazione, piano del consumatore, accordo di ristrutturazione, rateizzazione va fatta analizzando la situazione patrimoniale. È opportuno consultare un professionista esperto.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme di riferimento

6.2 Termini e scadenze principali

7. Domande frequenti (FAQ)

7.1 Cos’è un avviso di accertamento e quando può essere notificato a un B&B?

Un avviso di accertamento è l’atto con cui l’Agenzia delle entrate rettifica e liquida l’imposta dovuta dal contribuente. Nel caso di un B&B, l’avviso può essere emesso quando i controlli rivelano ricavi non dichiarati (ad esempio, prenotazioni su piattaforme on‑line non registrate), irregolarità nell’applicazione dell’IVA, mancata iscrizione all’imposta di soggiorno o l’assenza della partita IVA a fronte di un’attività ritenuta imprenditoriale. L’avviso deve essere motivato e notificato entro i termini di decadenza previsti per ciascuna imposta (generalmente 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione).

7.2 Quando un B&B è considerato attività imprenditoriale e deve aprire la partita IVA?

L’attività è imprenditoriale quando presenta i requisiti di professionalità e abitualità. La Cassazione ha chiarito che l’affittacamere o il B&B che fornisce servizi continuativi di accoglienza, pulizia, cambio biancheria e colazione, analoghi a quelli di un albergo, ha natura imprenditoriale . Per non essere qualificato come impresa, il B&B deve essere gestito con organizzazione familiare, avere un numero limitato di camere, periodi di apertura limitati e non avvalersi di personale dipendente . Se l’attività supera tali limiti, occorre aprire la partita IVA e adempiere a tutti gli obblighi fiscali.

7.3 Quali documenti devono essere esibiti durante una verifica fiscale?

Durante l’ispezione l’Agenzia delle entrate può chiedere di visionare libri contabili, ricevute di pagamento, contratti di locazione, comunicazioni con i portali di prenotazione, estratti conto bancari, schede di soggiorno degli ospiti, eventuali autorizzazioni comunali e regionali. È consigliabile predisporre un archivio elettronico e cartaceo in cui conservare tutte le prenotazioni e le relative fatture.

7.4 Come posso contestare un processo verbale di constatazione?

Il contribuente può presentare memorie difensive entro sessanta giorni dalla notifica del PVC . Nelle memorie può contestare la ricostruzione dei ricavi, la qualificazione dell’attività come imprenditoriale, l’applicazione dell’IVA e delle altre imposte. È opportuno allegare documenti che dimostrino l’occasionalità della gestione (calendario delle prenotazioni, prova dell’organizzazione familiare), nonché eventuali violazioni procedurali (mancata autorizzazione, assenza di delega, superamento dei tempi di permanenza).

7.5 Posso chiedere il rateizzo prima di ricevere l’avviso di accertamento?

Sì. Attraverso l’accertamento con adesione (D.lgs. 218/1997) è possibile definire la pretesa prima che diventi definitiva, con riduzione delle sanzioni e rateizzazione. Dopo la notifica di una cartella, è possibile presentare domanda di rateizzazione ex art. 19 del DPR 602/73.

7.6 Cos’è la rottamazione quater e quali vantaggi offre?

La rottamazione quater è la definizione agevolata dei carichi affidati alla riscossione dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 introdotta dalla legge 197/2022. Permette di estinguere il debito pagando solo il capitale e le spese di notifica, con cancellazione di interessi, sanzioni e aggio . L’adesione comporta l’estinzione dei giudizi pendenti relativi ai debiti inclusi .

7.7 Chi può essere riammesso alla rottamazione quater nel 2025?

La Legge 15/2025 prevede la riammissione alla rottamazione quater per i contribuenti che erano decaduti dal piano per il mancato pagamento di una o più rate scadute entro il 31 dicembre 2024. I debiti devono essere già ricompresi nella comunicazione delle somme dovute originaria; la domanda va presentata on‑line entro il 30 aprile 2025 . Il pagamento può avvenire in unica soluzione entro il 31 luglio 2025 o in dieci rate .

7.8 Se aderisco alla rottamazione quater, devo sospendere il giudizio in corso?

Sì. L’art. 1, comma 236, della legge 197/2022 dispone che il processo tributario si estingue se il contribuente dichiara di volersi avvalere della rottamazione e documenta i pagamenti effettuati. La Cassazione ha confermato che non è necessario attendere il pagamento integrale delle rate: basta dimostrare di aver aderito e versato le rate scadute .

7.9 In quali casi si può detrarre l’IVA sulle spese di ristrutturazione di un B&B?

La Cassazione ha stabilito che l’IVA pagata per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati a svolgere l’attività di affittacamere o B&B può essere detratta o rimborsata, anche se l’immobile è classificato catastalmente come abitativo, purché sia destinato in concreto all’attività d’impresa . È quindi importante provare l’inerenza dell’immobile all’attività ricettiva.

7.10 Posso aprire un B&B in un condominio se il regolamento lo vieta?

No. La Cassazione (ord. 2770/2025) ha chiarito che il condominio può vietare l’attività di B&B se il regolamento contrattuale lo prevede e la clausola è stata trascritta nei registri immobiliari. Il divieto è opponibile sia al proprietario sia al conduttore . Prima di avviare un B&B è consigliabile verificare il regolamento condominiale.

7.11 Che succede se ricevo un fermo amministrativo mentre sto presentando l’istanza di rottamazione?

Quando si presenta la dichiarazione di adesione alla rottamazione quater o la domanda di riammissione, le procedure esecutive sono sospese fino alla scadenza della prima rata . Pertanto, se il fermo amministrativo viene disposto dopo la presentazione dell’istanza, si può chiedere la sospensione. È fondamentale conservare la ricevuta della presentazione.

7.12 Il piano del consumatore può includere i debiti fiscali?

Sì. L’art. 1, comma 245, della legge 197/2022 chiarisce che la definizione agevolata si applica anche ai debiti inclusi in procedimenti di sovraindebitamento e di composizione della crisi . Il piano del consumatore può prevedere il pagamento falcidiato delle imposte, con priorità ai crediti prededucibili. Dopo l’omologazione, i crediti fiscali non possono essere riscossi se non alle condizioni del piano .

7.13 In quanto tempo il giudice omologa il piano del consumatore?

L’art. 12‑bis prevede che l’omologazione debba intervenire entro sei mesi dalla presentazione della proposta . Prima della decisione, il giudice fissa un’udienza entro sessanta giorni e può sospendere le procedure esecutive .

7.14 Come posso difendermi se l’Agenzia mi imputa redditi basati su medie di settore?

Gli accertamenti “analitico‑induttivi” basati su medie di settore devono essere adeguatamente motivati: l’ufficio deve indicare i soggetti campione, le medie applicate e spiegare perché ritiene inattendibili i dati del contribuente. In mancanza di tali indicazioni, la giurisprudenza ritiene l’avviso illegittimo . Il contribuente può controbattere fornendo dati reali sui ricavi, i costi e le prenotazioni.

7.15 Posso chiedere la sospensione dell’avviso di accertamento in pendenza di ricorso?

Sì. È possibile chiedere la sospensione dell’esecuzione dell’avviso alla Corte di giustizia tributaria, dimostrando il periculum in mora e il fumus boni iuris (ossia che il ricorso non è manifestamente infondato). In caso di accoglimento, il giudice sospende la riscossione fino alla decisione del merito.

7.16 Che cos’è la composizione negoziata della crisi e quando conviene utilizzarla?

La composizione negoziata è una procedura introdotta dal D.L. 118/2021 che consente alle imprese in crisi di farsi assistere da un esperto negoziatore per trovare un accordo con i creditori. Può essere utilizzata dai B&B gestiti in forma di impresa (società) quando i debiti fiscali e commerciali non sono sostenibili ma si vuole evitare il fallimento. La procedura è riservata alle imprese che presentano un disequilibrio patrimoniale e finanziario ma conservano prospettive di risanamento.

7.17 Qual è la differenza tra piano del consumatore e accordo di ristrutturazione?

Il piano del consumatore è riservato alle persone fisiche che non svolgono attività imprenditoriale e consente di proporre un piano di pagamento ai creditori con eventuale falcidia. L’accordo di ristrutturazione è rivolto agli imprenditori e alle società; prevede un accordo con la maggioranza qualificata dei creditori e può includere la transazione fiscale. Entrambi richiedono l’intervento dell’OCC e l’omologazione del giudice.

7.18 Posso detrarre come costo le spese per la colazione offerta agli ospiti?

Le spese per i beni destinati al consumo immediato (alimenti per la colazione) sono deducibili se l’attività è imprenditoriale, poiché costituiscono costi inerenti. Per i B&B non imprenditoriali, tali spese non sono deducibili; è tuttavia possibile richiedere il rimborso dell’IVA se la struttura è registrata come impresa e le spese sono documentate.

7.19 Cosa succede se non pago le rate della rottamazione?

Il mancato pagamento di una rata o il pagamento tardivo oltre il termine di tolleranza di 5 giorni determina la decadenza dal beneficio. In tal caso tornano dovute tutte le somme originarie (imposta, interessi e sanzioni) e i pagamenti effettuati sono considerati acconti . Con la riammissione introdotta dalla legge 15/2025, è possibile recuperare il beneficio presentando una nuova domanda se il mancato pagamento riguarda le rate scadute entro il 31 dicembre 2024 .

7.20 L’applicazione della TARI ai B&B

La TARI (tassa rifiuti) si applica alle attività ricettive. La giurisprudenza più recente (Cassazione ord. 32700/2024) ha affermato che l’attività di affittacamere è assimilabile a quella alberghiera e quindi soggetta alla tariffa più elevata . I B&B occasionali che rientrano nella definizione della legge regionale possono chiedere l’applicazione della tariffa domestica; è consigliabile rivolgersi al comune per verificare l’inquadramento.

8. Simulazioni pratiche

8.1 Verifica su un B&B familiare

Scenario: la signora Maria gestisce un B&B familiare nella sua casa di Reggio Calabria con tre camere e sei posti letto. Utilizza la normale organizzazione familiare, chiude l’attività nei mesi invernali e offre solo la colazione. L’Agenzia delle entrate effettua un accesso su segnalazione di incrocio dati con portali on‑line.

Svolgimento della verifica: gli agenti entrano alle 8:30 con autorizzazione firmata dal dirigente e permesso del procuratore; controllano i registri delle prenotazioni, i pagamenti ricevuti tramite carta di credito e i contratti stipulati. Redigono un verbale e lo consegnano. L’attività si conclude in dieci giorni. Nel PVC contestano il mancato versamento dell’IVA e l’omessa dichiarazione dei redditi.

Strategia difensiva: Maria, assistita dallo studio Monardo, presenta memorie difensive sottolineando che la sua attività è occasionale: produce la licenza comunale di B&B, i regolamenti regionali che limitano camere e posti letto , l’assenza di personale dipendente, il calendario delle chiusure. Contesta la qualificazione imprenditoriale e chiede l’annullamento dell’accertamento. L’Ufficio riconosce la natura non imprenditoriale e annulla l’atto.

8.2 Adesione alla rottamazione quater

Scenario: una società che gestisce un B&B professionale in Calabria ha accumulato debiti fiscali affidati alla riscossione tra il 2015 e il 2021 per un importo complessivo (capitale + interessi + sanzioni) di 50 mila euro. Con la rottamazione quater, la società può versare solo il capitale (30 mila euro) più spese di notifica (1 mila euro).

Piano di pagamento: la società decide di aderire e sceglie il pagamento in 18 rate. I pagamenti semestrali sono di circa 1.722 euro cadauno (31 mila euro / 18). L’adesione sospende le azioni esecutive e il giudizio in corso relativo alle cartelle . La società risparmia 19 mila euro di sanzioni e interessi e regolarizza la propria posizione.

8.3 Piano del consumatore per un ex gestore

Scenario: il signor Carlo, ex gestore di un B&B, ha chiuso l’attività ma si trova sovraindebitato a causa di cartelle esattoriali per 80 mila euro e altri debiti privati. Non ha più un’attività imprenditoriale e possiede solo la casa di abitazione.

Procedura: con l’assistenza dell’Avv. Monardo, Carlo presenta un piano del consumatore. Il piano prevede il pagamento di 30 mila euro in cinque anni mediante cessione di parte del salario e la vendita di un’automobile; il resto del debito fiscale viene falcidiato. L’organismo di composizione della crisi deposita la proposta; il giudice fissa l’udienza e sospende le azioni esecutive . Dopo l’omologazione, le cartelle rimanenti vengono condonate e Carlo ottiene l’esdebitazione .

Conclusione

L’accertamento fiscale nei confronti dei B&B rappresenta una realtà sempre più frequente, dovuta all’attenzione crescente del fisco verso il settore del turismo e dell’economia collaborativa. Conoscere la normativa di riferimento, i diritti del contribuente durante le ispezioni e le strategie di difesa è fondamentale per evitare di pagare imposte e sanzioni non dovute. Le leggi italiane offrono numerosi strumenti per tutelarsi: dallo Statuto del contribuente alla definizione agevolata, dal piano del consumatore alla composizione negoziata. La giurisprudenza recente conferma l’importanza di distinguere tra attività occasionale e imprenditoriale e riconosce la nullità degli accertamenti basati su procedimenti irregolari o su presunzioni non motivate.

Agire tempestivamente è cruciale: non bisogna ignorare le comunicazioni dell’Agenzia, ma attivarsi subito con l’assistenza di un professionista. Lo Studio legale Monardo affianca i gestori di B&B in ogni fase: analisi dell’atto, presentazione delle memorie, ricorsi, sospensione delle misure cautelari, accordi di adesione, definizione agevolata e gestione della crisi. Grazie all’esperienza nel diritto tributario e nella composizione delle crisi, l’avv. Monardo è in grado di individuare la soluzione più adatta, bloccando pignoramenti, ipoteche, fermi o cartelle e ottenendo piani di rientro sostenibili.

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