Introduzione

L’argomento degli accertamenti fiscali sugli immobili detenuti all’estero è diventato centrale per i contribuenti residenti in Italia. L’intensificazione dei controlli incrociati internazionali, l’aumento delle aliquote e l’attenzione crescente dell’Agenzia delle Entrate rendono essenziale conoscere i propri obblighi dichiarativi e le strategie difensive disponibili. Molti contribuenti si trovano a rischiare contestazioni pesanti per il semplice fatto di non aver segnalato correttamente in dichiarazione i propri investimenti o la casa al mare acquistata all’estero. Oltre alle imposte patrimoniali (IVIE) e finanziarie (IVAFE) introdotte dal decreto “Salva Italia”, esistono anche obblighi di monitoraggio tramite il quadro RW della dichiarazione dei redditi. La mancata compilazione di tale quadro comporta sanzioni dal 5 al 25 % dell’ammontare degli importi non dichiarati, e può innescare accertamenti anche sui redditi percepiti all’estero. Le contestazioni si moltiplicano e spesso i contribuenti non sanno come reagire, quali termini rispettare o come dimostrare la non debenza dell’imposta.

L’articolo spiega in modo completo come affrontare e prevenire gli accertamenti fiscali sugli immobili situati all’estero. Verrà illustrato il contesto normativo aggiornato alla legislazione vigente al dicembre 2025, compresi gli aumenti delle aliquote introdotti dalla legge di bilancio 2024, le circolari attuative e la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, nel 2024 e 2025, ha chiarito la natura sanzionatoria dell’obbligo di monitoraggio fiscale. Sarà analizzata la procedura di accertamento, i diritti del contribuente, le difese possibili (dalla mediazione tributaria ai ricorsi avanti al giudice) e gli strumenti alternativi come il ravvedimento operoso, le definizioni agevolate, le rottamazioni delle cartelle, i piani del consumatore e gli accordi di ristrutturazione dei debiti. Attraverso simulazioni numeriche e FAQ pratiche si mostrerà come calcolare la base imponibile e l’IVIE, quali documenti conservare e come rispondere alle richieste dell’Agenzia.

Presentazione dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista con lunga esperienza nel diritto bancario e tributario, che coordina un team multidisciplinare composto da avvocati e commercialisti operanti su tutto il territorio nazionale. È gestore della crisi da sovraindebitamento, iscritto agli elenchi del Ministero della Giustizia ai sensi della legge 3/2012, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. Lo studio offre assistenza personalizzata per contestare accertamenti su immobili esteri, analizzare gli atti, predisporre ricorsi, ottenere sospensioni, negoziare rateizzazioni o definizioni agevolate e, se necessario, predisporre piani di rientro nell’ambito delle procedure di composizione della crisi.

L’obiettivo dello studio è tutelare il contribuente in ogni fase: dalla verifica preventiva della documentazione alla difesa davanti alla Corte di giustizia tributaria, fino alla gestione della crisi di sovraindebitamento. Attraverso un’analisi tecnica degli atti e una valutazione strategica dei rischi, l’Avv. Monardo identifica la soluzione più idonea, privilegiando la prevenzione del contenzioso.

📩 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata sulla tua posizione riguardo agli immobili all’estero.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale aggiornato

1.1 La nascita dell’IVIE e dell’IVAFE

Il presupposto della IVIE (Imposta sul valore degli immobili situati all’estero) è stato introdotto con l’art. 19 del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201 (c.d. “Salva Italia”). La disposizione ha istituito un’imposta patrimoniale su tutti gli immobili situati fuori dal territorio nazionale posseduti da persone fisiche residenti in Italia. La relazione illustrativa e il provvedimento del 5 giugno 2012 del direttore dell’Agenzia delle Entrate hanno chiarito che il tributo si applica “a qualsiasi uso destinati” gli immobili, includendo anche le case ad uso vacanza, gli immobili strumentali e i terreni agricoli. Lo scopo è tassare la ricchezza immobiliare detenuta all’estero indipendentemente dall’uso . La legge di conversione ha fissato l’aliquota iniziale allo 0,76 % e ha previsto un credito d’imposta per l’eventuale imposta patrimoniale pagata nello Stato estero di ubicazione.

La IVIE colpisce solo le persone fisiche residenti in Italia titolari della proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, superficie, uso, abitazione, enfiteusi, servitù) su immobili esteri . Sono escluse società di persone e di capitali, enti commerciali e non commerciali; pertanto un imprenditore individuale con sede in Italia che detiene in Francia un capannone industriale come persona fisica è soggetto all’IVIE, mentre una S.r.l. che possiede un immobile all’estero non è soggetta al tributo. L’imposta va calcolata proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi di detenzione ; il mese in cui il possesso supera quindici giorni si conta per intero.

Oltre alla IVIE il legislatore ha introdotto l’IVAFE (Imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all’estero), che colpisce conti correnti, depositi bancari, prodotti finanziari e polizze assicurative esteri. Benché il tema esuli dall’oggetto centrale dell’articolo, si ricorda che il combinato disposto dei commi 17-23 dell’art. 19 del D.L. 201/2011 estende il monitoraggio ai beni finanziari tramite l’IVAFE e prevede sanzioni per l’omessa indicazione nel quadro RW.

1.2 Base imponibile e modalità di calcolo

La base imponibile della IVIE è determinata, per gli immobili situati fuori dall’Unione Europea, sulla base del valore risultante dall’atto di acquisto o dai contratti che costituiscono o trasferiscono un diritto reale. In mancanza, si fa riferimento al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile . Il valore di mercato va individuato al termine dell’anno solare; se l’immobile viene venduto prima del 31 dicembre, si considera il valore al momento della cessione.

Per gli immobili situati in Paesi dell’Unione Europea o aderenti allo Spazio Economico Europeo (Islanda, Liechtenstein, Norvegia) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, la base imponibile coincide con il valore catastale (rivalutato secondo le norme locali) utilizzato per le imposte patrimoniali o reddituali . Solo in mancanza del valore catastale occorre ricorrere al costo d’acquisto o al valore di mercato. Questa diversificazione mira ad evitare disparità di trattamento con l’IMU nazionale e a rispettare la libera circolazione dei capitali sancita dall’art. 63 TFUE .

L’aliquota ordinaria della IVIE è stata modificata più volte:

• inizialmente fissata allo 0,76 % dal comma 15 dell’art. 19 ;
• ridotta allo 0,40 % per l’immobile adibito ad abitazione principale dei lavoratori all’estero (comma 15-bis) ;
• a decorrere dal 1° gennaio 2024, l’aliquota ordinaria è stata elevata all’1,06 % dalla legge di bilancio 2024 (L. 30 dicembre 2023 n. 213), che ha modificato l’art. 19, comma 15: “L’imposta è stabilita nella misura dell’1,06 %” .

L’imposta non è dovuta se l’importo, determinato applicando l’aliquota al valore dell’immobile prima delle detrazioni, non supera 200 euro . La soglia riguarda l’importo lordo calcolato con l’aliquota; se la riduzione sotto 200 euro dipende solo dal credito d’imposta per l’imposta patrimoniale pagata all’estero, l’imposta rimane dovuta. È inoltre previsto un credito d’imposta (comma 16) pari all’imposta patrimoniale eventualmente pagata nello Stato dove si trova l’immobile, in proporzione alla quota di possesso .

1.3 Il quadro RW e le sanzioni per l’omessa indicazione

Il quadro RW della dichiarazione dei redditi (Modello Redditi Persone Fisiche) serve a monitorare gli investimenti e le attività di natura finanziaria detenute all’estero. L’art. 4 del D.L. 28 giugno 1990 n. 167 (convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 1990 n. 227) prevede che le persone fisiche, gli enti non commerciali e le società semplici residenti in Italia indichino nel quadro RW le consistenze estere a fine anno . L’obbligo riguarda non solo le attività finanziarie ma anche gli immobili e i diritti reali su beni situati all’estero; il mancato adempimento comporta una sanzione proporzionale dal 5 al 25 % dell’ammontare degli importi non dichiarati .

La violazione non è meramente formale. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28077/2024, ha ribadito che l’omessa dichiarazione “risponde all’esclusiva finalità di assicurare il monitoraggio dei trasferimenti di valuta da e per l’estero” e che la sanzione proporzionale prevista dall’art. 5, comma 5, del D.L. 167/1990 non è sproporzionata . La Cassazione ha rigettato l’argomentazione secondo cui la violazione sarebbe formale perché non reca danno all’erario; la Corte ha sottolineato che la disciplina italiana, prevedendo una sanzione dal 5 al 25 % (applicata al minimo), è conforme ai principi di proporzionalità anche rispetto alla giurisprudenza della Corte di Giustizia UE .

Dal punto di vista penale, la mancata compilazione del quadro RW non integra di per sé il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte di cui all’art. 11 del D.Lgs. 10 marzo 2000 n. 74. La sentenza della Cassazione penale n. 20649/2025, depositata il 4 giugno 2025, ha precisato che il modello RW è un mero strumento di comunicazione: il suo scopo è rilevare i trasferimenti da e per l’estero e non determinare l’imposta . Di conseguenza, la sanzione amministrativa per l’omessa compilazione non costituisce il presupposto del reato, che richiede la preesistenza di un debito tributario e condotte fraudolente connesse all’evasione di imposte sul reddito o IVA . La Corte ha richiamato precedenti civili (Cass. nn. 1311/2018, 27662/2020, 40916/2021) confermando che l’obbligo dichiarativo ha finalità conoscitive e che l’omissione sanzionata dall’art. 5 del D.L. 167/1990 è un illecito amministrativo che non comporta automaticamente l’evasione di imposte .

1.4 Evoluzione normativa dopo il 2012: modifiche e chiarimenti

Nel 2012 il D.L. 16/2012 ha riscritto il comma 15 dell’art. 19, specificando che la base imponibile si determina in base al costo di acquisto o al valore di mercato e riducendo l’aliquota allo 0,76 %. Il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 5 giugno 2012 ha precisato che rientrano nell’ambito dell’imposta anche gli immobili emersi tramite scudo fiscale e rimpatrio giuridico, nonché le aree fabbricabili e i terreni agricoli .

Dal 2013 la compilazione del quadro RW assolve contestualmente sia agli obblighi di monitoraggio sia al calcolo dell’IVIE e dell’IVAFE. Il Documento di Economia e Finanza (DEF) ha chiarito che “una sola sezione del modello di dichiarazione può fornire sia le informazioni sul monitoraggio fiscale sia la base per il calcolo dell’IVIE e IVAFE” .

Le modifiche più significative sono state introdotte dalla legge di bilancio 2024. Il comma 91 dell’art. 1 della L. 213/2023 ha elevato l’aliquota dell’IVIE da 0,76 % a 1,06 % a partire dal 1° gennaio 2024 e ha introdotto il comma 20‑bis all’art. 19, che prevede un’aliquota dello 0,4 % (4 per mille) per la IVAFE sulle attività finanziarie detenute in paesi a regime fiscale privilegiato . I contribuenti devono quindi ricalcolare l’imposta dovuta per gli immobili e le attività finanziarie a partire dall’anno 2024.

1.5 Altre norme rilevanti: Statuto del Contribuente e termine dei 60 giorni

Durante le verifiche e gli accessi, i contribuenti sono tutelati dallo Statuto dei diritti del contribuente (L. 27 luglio 2000 n. 212). L’art. 12 stabilisce che le ispezioni devono basarsi su esigenze effettive di indagine e che devono arrecare la minore turbativa possibile . Il contribuente ha diritto di essere informato delle ragioni dell’accesso, di farsi assistere da un professionista e di far verbalizzare le proprie osservazioni . La permanenza degli operatori dell’amministrazione finanziaria non può superare trenta giorni lavorativi (prorogabili per altri trenta nei casi complessi) e, per le imprese in contabilità semplificata o i lavoratori autonomi, non più di quindici giorni in un trimestre .

Fino all’agosto 2024 il comma 7 dell’art. 12 prevedeva che, dopo la chiusura delle operazioni di verifica, il contribuente potesse presentare osservazioni entro 60 giorni e che l’Agenzia non potesse emettere l’avviso di accertamento prima del decorso di tale termine. Questa clausola, nata per garantire il contraddittorio preventivo, è stata abrogata dal D.Lgs. 30 dicembre 2023 n. 219, ma resta applicabile agli atti emessi prima dell’entrata in vigore della riforma . Il contributo continua a essere un punto di riferimento per le garanzie procedurali: l’amministrazione deve comunque valutare le deduzioni difensive e motivare l’avviso di accertamento.

1.6 Il regime sanzionatorio e la tutela della proporzionalità

La sanzione per l’omessa compilazione del quadro RW varia dal 5 al 25 % dell’importo non dichiarato . Se l’immobile estero è situato in un paese non cooperativo (c.d. “black list”), la sanzione aumenta da un minimo del 10 % a un massimo del 50 %, mentre per gli immobili in paesi cooperativi si applica il regime ordinario. La Cassazione ha precisato che tali sanzioni non violano il principio di proporzionalità sancito dalla Corte di Giustizia dell’Unione Europea; la disciplina italiana, a differenza di quella spagnola sanzionata dalla causa C‑788/19, prevede una sanzione proporzionale con un massimo del 25 %, priva di cumuli eccessivi e commisurata al danno . Questo orientamento vincola sia l’Agenzia delle Entrate sia i giudici tributari: non si può annullare un avviso per “sproporzione” se la sanzione rientra nei limiti di legge.

1.7 Alcune decisioni giurisprudenziali significative

• Cass. civ. Sez. V, n. 1311/2018: la Corte ha affermato che il quadro RW ha finalità conoscitive e che l’omessa compilazione non può considerarsi violazione meramente formale ma comporta sanzioni proporzionali. La Corte ha inoltre negato l’automatica applicazione del principio di assimilazione con l’IMU, confermando la legittimità della base di calcolo diversificata.
• Cass. civ. Sez. V, n. 27662/2020: la sentenza ha ribadito che la violazione degli obblighi di monitoraggio fiscale è sostanziale; la sanzione è proporzionale e non viola il principio di libera circolazione dei capitali. La Corte ha chiarito che l’omessa compilazione del quadro RW consente al fisco di presumere l’occultamento di redditi esteri.
• Cass. civ. Sez. V, n. 40916/2021: decisione che conferma l’orientamento sulla natura non formale della violazione e sulla proporzionalità delle sanzioni.
• Cass. civ. Sez. V, n. 28077/2024: la Corte ha cassato con rinvio una decisione della CTR Piemonte che aveva ritenuto “formale” l’omissione del quadro RW. La Cassazione ha ribadito il principio secondo cui la sanzione dal 5 al 25 % assolve alla finalità di monitoraggio e non contrasta con i principi europei .
• Cass. pen. Sez. III, n. 20649/2025: nell’ambito penale, la Corte ha escluso che la mancata compilazione del quadro RW integri il reato di sottrazione fraudolenta, precisando che la sanzione prevista dall’art. 5 del D.L. 167/1990 riguarda un illecito amministrativo e che occorre la preesistenza di un debito d’imposta e atti fraudolenti connessi .

Le pronunce dimostrano un orientamento consolidato che considera l’obbligo di monitoraggio come strumento conoscitivo ma non meramente formale; pertanto chi omette il quadro RW rischia sanzioni significative, sebbene l’omissione non integri reato salvo particolari condotte fraudolente.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Per comprendere come difendersi occorre analizzare il procedimento che l’Agenzia delle Entrate segue per accertare la mancata dichiarazione di immobili esteri e per irrogare l’IVIE e le sanzioni. La procedura si articola in varie fasi, nelle quali il contribuente dispone di strumenti per intervenire.

2.1 L’individuazione dell’anomalia e la lettera di compliance

In un sistema basato sulla cooperazione amministrativa internazionale, l’Agenzia delle Entrate riceve informazioni dai paesi esteri attraverso lo scambio automatico di dati (Common Reporting Standard – CRS, accordi FATCA con gli Stati Uniti e rete AEoI dell’OCSE). Le autorità estere comunicano annualmente i dati relativi agli immobili posseduti da soggetti fiscalmente residenti in Italia; tali dati vengono incrociati con le dichiarazioni dei redditi e, se l’immobile non risulta inserito nel quadro RW, l’Agenzia segnala l’anomalia.

Prima di avviare un vero e proprio accertamento, l’Agenzia invia una lettera di compliance. Si tratta di una comunicazione informale (Provv. n. 40601/2022 e successivi) con cui il Fisco invita il contribuente a regolarizzare spontaneamente la propria posizione. La lettera indica il codice fiscale, l’anno d’imposta, la descrizione dell’anomalia (omessa compilazione del quadro RW, omissione di redditi esteri, ecc.) e fornisce le istruzioni per il ravvedimento operoso. Il contribuente può consultare la sezione “l’Agenzia scrive” del cassetto fiscale, verificare i dati trasmessi dall’estero e presentare chiarimenti. Se ritiene di essere in regola (perché, ad esempio, l’immobile è stato venduto o il valore è inferiore alla soglia di 15.000 euro per cui non vige obbligo di monitoraggio), può inviare documentazione tramite il canale CIVIS o l’ufficio territoriale competente.

2.2 Ravvedimento operoso e regolarizzazione spontanea

Il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472) consente al contribuente di regolarizzare l’omessa dichiarazione pagando l’imposta dovuta, gli interessi legali e una sanzione ridotta. Per quanto riguarda il quadro RW, la sanzione ordinaria del 5 %-25 % dell’importo non dichiarato può essere ridotta secondo il momento in cui si effettua il ravvedimento:

• entro 90 giorni dalla scadenza della dichiarazione: sanzione al 5 % ridotta a un decimo (0,5 %);
• entro un anno: sanzione al 5 % ridotta a un nono (circa 0,55 %);
• entro due anni: riduzione a un ottavo;
• oltre due anni: riduzione a un settimo;
• dopo la constatazione dell’omissione (ma prima della notifica dell’atto): riduzione a un sesto.

Il ravvedimento può essere particolarmente vantaggioso, soprattutto considerando l’aumento dell’aliquota IVIE a 1,06 %. Se l’immobile è stato regolarizzato tramite ravvedimento, l’Agenzia non può procedere con ulteriori sanzioni per la medesima omissione. È fondamentale predisporre una relazione di accompagnamento, dimostrando la buona fede e la volontà di conformarsi agli obblighi.

2.3 L’avvio dell’accertamento formale

Se il contribuente non aderisce alla lettera di compliance o se l’anomalia è grave, l’Agenzia avvia l’accertamento ai sensi degli artt. 41-bis e 42 del D.P.R. 600/1973. In caso di investimenti esteri, può essere applicato il raddoppio dei termini di accertamento previsto dall’art. 12, comma 2, del D.L. 78/2009 (convertito nella L. 102/2009), secondo cui per i redditi occultati all’estero i termini di decadenza sono raddoppiati a otto anni. Il Fisco emette un questionario (art. 32 D.P.R. 600/1973) in cui chiede al contribuente di spiegare le ragioni dell’omessa compilazione e di fornire documenti atti a giustificare la detenzione dell’immobile.

Il contribuente deve rispondere entro 30 giorni dal ricevimento, fornendo documenti (atto di acquisto, contratto di leasing, valori catastali, certificati di residenza estera, eventuali tasse patrimoniali pagate) che provino la legittimità della sua posizione. Se l’immobile è stato ceduto, occorre presentare l’atto di vendita; se è stato acquistato tramite società estera, occorre dimostrare che non si tratta di interposizione fittizia. La mancata risposta o la risposta evasiva può far presumere la violazione.

2.4 Redazione del processo verbale e osservazioni difensive

In caso di accesso o ispezione presso il contribuente, gli operatori dell’amministrazione redigono un processo verbale di constatazione (PVC) in cui descrivono le operazioni, le anomalie riscontrate e le prove raccolte. Come previsto dall’art. 12 dello Statuto del contribuente, il contribuente può far inserire nel verbale le proprie osservazioni . Alla chiusura delle operazioni, viene consegnata una copia del PVC e, fino alla riforma del 2023, il contribuente aveva 60 giorni per presentare osservazioni e richieste: l’avviso di accertamento non poteva essere emesso prima della scadenza del termine . Nonostante l’abrogazione del comma 7, l’amministrazione deve comunque garantire il contraddittorio endoprocedimentale nei casi in cui la normativa europea o nazionale lo richiede; la violazione del contraddittorio può determinare l’annullamento dell’avviso.

Il contribuente può presentare osservazioni scritte al Direttore provinciale spiegando, ad esempio, che il valore dell’immobile è inferiore alla soglia di 200 euro di imposta, che l’immobile è adibito a residenza principale di un lavoratore all’estero (aliquota ridotta), che vi è stato un errore nella traduzione dei valori esteri, o che la tassazione sarebbe discriminatoria rispetto all’IMU. L’Agenzia deve valutare tali deduzioni prima di emanare l’atto.

2.5 Emissione dell’avviso di accertamento e contenuti essenziali

L’avviso di accertamento è l’atto con cui l’Agenzia delle Entrate liquida l’IVIE dovuta, l’eventuale sanzione per la mancata compilazione del quadro RW e gli interessi. Per essere valido, deve contenere:

• i dati identificativi del contribuente;
• l’anno o gli anni d’imposta oggetto di accertamento;
• il valore dell’immobile estero e il calcolo dell’imposta (specificando la base imponibile e l’aliquota applicata);
• l’indicazione della norma violata (art. 19 D.L. 201/2011 per l’IVIE; art. 5 D.L. 167/1990 per la sanzione);
• i termini per proporre ricorso e per pagare in forma ridotta;
• l’avviso che, in mancanza di pagamento o ricorso, l’importo verrà iscritto a ruolo e riscosso coattivamente.

L’avviso deve essere motivato, ossia deve spiegare perché l’Agenzia ritiene che l’immobile appartenga al contribuente, quale valore ha utilizzato, perché il credito d’imposta estero non è stato riconosciuto, etc. La giurisprudenza ritiene nullo l’avviso che non esplicita i motivi o che non esamina le osservazioni presentate dal contribuente.

2.6 Termini per impugnare l’atto

Il contribuente ha 60 giorni dalla notifica dell’avviso per proporre ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado (ex commissione tributaria). Il termine è prorogato di 90 giorni per chi risiede all’estero. Se la controversia riguarda un tributo che rientra nella mediazione tributaria (oggi definita conciliazione giudiziale), e se l’importo delle imposte e sanzioni non supera 50.000 euro, il contribuente deve preliminarmente presentare istanza di mediazione all’ufficio che ha emesso l’atto. La presentazione dell’istanza sospende i termini per ricorrere; se l’istanza viene rigettata o trascorrono 90 giorni senza risposta, il ricorso deve essere proposto entro i successivi 60 giorni.

2.7 La riscossione e le misure cautelari

La riscossione delle sanzioni e dell’IVIE segue le regole generali della riscossione a mezzo ruolo. In caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle Entrate – Riscossione può iscrivere a ruolo l’importo dovuto e attivare firme di ipoteche, fermi amministrativi, pignoramenti di beni mobili e immobili. Qualora sussistano elementi di pericolo per la riscossione (ad esempio, trasferimenti di denaro o immobili a terzi), la Procura della Repubblica può richiedere il sequestro preventivo e successiva confisca fino alla concorrenza dell’imposta evasa e delle sanzioni. Come evidenziato dalla sentenza della Cassazione n. 20649/2025, però, il sequestro per la mancata compilazione del quadro RW può essere disposto solo se vi è un debito d’imposta o IVA e se gli atti sono fraudolenti ; in difetto, la misura cautelare reale deve essere revocata.

3. Difese e strategie legali per il contribuente

3.1 Analisi preliminare e consulenza specialistica

Ogni difesa efficace inizia con un’analisi completa della situazione. Occorre valutare:

1. Titolare effettivo dell’immobile: se l’immobile è detenuto tramite società estera o trust, occorre verificare se esiste interposizione fiscale.
2. Residenza fiscale: determinare se il contribuente era fiscalmente residente in Italia nel periodo di possesso (artt. 2 TUIR). Se il soggetto era residente all’estero e non si configura l’esterovestizione, l’IVIE non è dovuta.
3. Calcolo corretto della base imponibile: in ambito UE/SEE occorre reperire la rendita catastale estera e convertire le valute; per i paesi extra-UE occorre verificare il valore di mercato e l’atto di acquisto .
4. Applicazione delle deduzioni: controllare la soglia di 200 euro, l’aliquota ridotta per l’abitazione principale all’estero (0,4 %) , il credito d’imposta per l’imposta patrimoniale pagata all’estero .

Una consulenza con professionisti esperti consente di individuare gli errori eventualmente commessi dall’amministrazione e di decidere se regolarizzare tramite ravvedimento operoso, aderire alla mediazione o proporre ricorso.

3.2 L’istanza di annullamento in autotutela

Se l’avviso di accertamento contiene errori evidenti (ad esempio valore errato dell’immobile, erronea qualifica di residenza, mancato riconoscimento di un’imposta pagata all’estero) il contribuente può presentare istanza di autotutela all’ufficio competente. L’amministrazione può annullare o ridurre l’avviso se riconosce l’errore; questa istanza non sospende i termini per il ricorso ma, se accolta, evita il contenzioso.

3.3 Mediazione tributaria e definizione in adesione

Per avvisi con valore di imposte e sanzioni non superiore a 50.000 euro, la normativa prevede l’obbligo della mediazione tributaria. Il contribuente, entro 60 giorni, presenta un’istanza indicando i motivi di illegittimità dell’atto e proponendo una soluzione, anche rateizzata. L’ufficio può accogliere integralmente, parzialmente o rigettare l’istanza. In caso di accoglimento totale, le sanzioni possono essere ridotte fino al 35 % del minimo. Se non si raggiunge un accordo, il contribuente può ricorrere al giudice tributario.

Nei casi di maggiore importo, è possibile accedere all’accertamento con adesione (D.Lgs. 218/1997). Prima della notifica dell’avviso, o entro 15 giorni dalla notifica, il contribuente può presentare istanza di adesione e concordare con l’ufficio il valore dell’immobile, l’imposta dovuta e le sanzioni ridotte a un terzo. L’adesione sospende per 90 giorni i termini per il ricorso e consente di pagare le somme dovute in un’unica soluzione o ratealmente con interessi legali.

3.4 Ricorso alla Corte di giustizia tributaria

Se l’avviso persiste e il contribuente ritiene illegittima la pretesa, può proporre ricorso. Nel ricorso devono essere indicati i motivi di illegittimità:

• Difetto di presupposto: ad esempio, immobile detenuto da soggetto non residente, soggetto non rientrante tra quelli obbligati (società), non configurabilità del diritto reale.
• Errata determinazione del valore: uso del valore di mercato anziché del valore catastale per un immobile in Francia, mancata considerazione di detrazioni, applicazione di aliquota errata.
• Violazione del contraddittorio: mancata valutazione delle osservazioni presentate entro i termini o emissione dell’avviso prima dei 60 giorni (per atti antecedenti alla riforma).
• Sproporzione della sanzione: sebbene la Cassazione abbia chiarito la proporzionalità della sanzione , è possibile contestare errori applicativi (ad esempio applicazione del massimo senza motivazione).
• Prescrizione e decadenza: mancato rispetto dei termini di decadenza (ordinario 5 anni; raddoppio per redditi occultati all’estero se sussistono effettive violazioni penali).

Il ricorso deve essere notificato all’ufficio che ha emesso l’atto e depositato presso la Corte di giustizia tributaria, allegando la documentazione a supporto. È consigliabile richiedere contestualmente la sospensione dell’esecutività dell’atto (art. 47 D.Lgs. 546/1992) depositando garanzia o motivando la grave e irreparabile danno derivante dalla riscossione; il giudice può sospendere il pagamento fino alla pronuncia.

3.5 Altre strategie: definizioni agevolate e rottamazioni

Negli ultimi anni il legislatore ha introdotto numerose definizioni agevolate per sanare pendenze fiscali. Per i debiti iscritti a ruolo, sono state attuate varie rottamazioni: la rottamazione-quater (D.L. n. 202/2022), le “definizioni agevolate” della L. 197/2022 (c.d. condono), e le “tregue fiscali” del 2023-2024. Queste misure consentono di pagare l’imposta e gli interessi ridotti, azzerando sanzioni e aggio della riscossione. I contribuenti con immobili esteri che hanno ricevuto cartelle di pagamento per l’IVIE o per sanzioni del quadro RW possono aderire, se rientrano nei periodi e importi previsti dalle norme, ottenendo una rateizzazione fino a 18 rate in 5 anni. Poiché queste definizioni vengono riproposte periodicamente, è opportuno verificare con un professionista se vi sono condoni aperti al momento dell’avviso.

3.6 Pianificazione patrimoniale e prevenzione

La migliore difesa rimane la prevenzione. Chi possiede immobili all’estero dovrebbe:

• Mantenere aggiornata la documentazione (contratti di acquisto, atti di successione, rendite catastali estere, attestazioni di imposte patrimoniali pagate).
• Verificare la residenza fiscale e i cambi di domicilio; un trasferimento all’estero non basta se non viene rispettata la normativa sulla residenza effettiva.
• Compilare correttamente il quadro RW ogni anno, indicando il valore dell’immobile in euro alla fine dell’anno (o al momento della cessione) e la quota di possesso; se il valore è inferiore a 15.000 euro complessivi, l’obbligo di monitoraggio non scatta ma occorre verificare la normativa annuale.
• Calcolare l’IVIE con le aliquote in vigore; per il 2025 l’aliquota è 1,06 %, salvo aliquota ridotta per abitazione principale all’estero.
• Pagare le imposte all’estero e conservare la ricevuta per ottenere il credito d’imposta; in mancanza, l’Italia applicherà l’imposta piena.

Un’adeguata pianificazione patrimoniale internazionale (trust, holding, fondazioni) può ottimizzare il carico fiscale ma deve rispettare le norme anti‑interposizione e l’obbligo di trasparenza.

4. Strumenti alternativi: sovraindebitamento e composizione della crisi

In alcuni casi l’accertamento su immobili esteri si inserisce in una situazione più ampia di sovraindebitamento. Il contribuente può quindi ricorrere agli strumenti previsti dalla Legge 3/2012 e dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (D.Lgs. 14/2019) per ottenere la ristrutturazione dei debiti o l’esdebitazione.

4.1 Piano del consumatore e accordo di composizione

La procedura di ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67 e ss. D.Lgs. 14/2019) consente al debitore persona fisica non fallibile di proporre al tribunale un piano di pagamento sostenibile con falcidia dei debiti. Il piano deve essere approvato dal giudice e può prevedere anche la vendita dell’immobile estero per soddisfare i creditori. Il Ministero della Giustizia ha precisato che per questa procedura è dovuto un contributo unificato fisso di 98 euro . Il piano consente di bloccare azioni esecutive e fermi amministrativi e prevede la cancellazione del debito residuo una volta eseguito.

L’accordo di composizione della crisi (concordato minore) è destinato a imprenditori minori e professionisti. Consente di proporre ai creditori un pagamento parziale con garanzia del patrimonio. Il piano viene predisposto con l’ausilio di un gestore della crisi (professionista nominato dall’OCC), che svolge funzioni di controllo e mediazione.

Entrambe le procedure richiedono un’attestazione di fattibilità e la nomina di un gestore. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore della crisi iscritto al Ministero della Giustizia, può assistere il debitore nella predisposizione e presentazione del piano, curando i rapporti con l’OCC e con i creditori, e negoziando la vendita dell’immobile estero per chiudere la posizione fiscale con l’IVIE.

4.2 Liquidazione controllata e esdebitazione

La liquidazione controllata del sovraindebitato permette la cessione ordinata dei beni (compresi gli immobili esteri) sotto il controllo del tribunale. Il ricavato è distribuito ai creditori e, al termine della procedura, il debitore ottiene l’esdebitazione. Questa procedura può essere conveniente se il valore dell’immobile estero è elevato e il debitore desidera liberarsi completamente dei debiti tributari e di altro tipo.

L’esdebitazione del debitore incapiente consente la cancellazione integrale dei debiti residui per chi non ha patrimonio sufficiente; si applica a soggetti che non dispongono di beni pignorabili e non possono accedere ad altre procedure. È uno strumento “ultima ratio” che richiede la dimostrazione della non colpevolezza dell’indebitamento.

4.3 Composizione negoziata della crisi d’impresa

Il D.L. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata della crisi d’impresa, che dal 2022 è confluita nel Codice della crisi d’impresa. L’istituto consente all’imprenditore in difficoltà di nominare un esperto negoziatore (iscritto agli elenchi delle Camere di Commercio) per cercare un accordo con i creditori e il Fisco. L’Avv. Monardo è esperto negoziatore e può assistere imprenditori che hanno debiti tributari derivanti da accertamenti su immobili esteri, individuando soluzioni come il pagamento dilazionato, la cessione dell’immobile o la conversione del debito in strumenti finanziari. In presenza di immobili all’estero, occorre coordinare la normativa italiana con quella dello Stato estero per la liquidazione del bene.

5. Errori comuni e consigli pratici

1. Non considerare la soglia dei 15.000 euro: molti contribuenti ritengono erroneamente che sia sufficiente non superare 15.000 euro di valore per non compilare il quadro RW. La soglia si riferisce alla giacenza media dei conti correnti esteri; per gli immobili l’obbligo di monitoraggio sussiste indipendentemente dal valore.
2. Omettere il valore corretto: per gli immobili in paesi UE occorre utilizzare la rendita catastale estera rivalutata ; utilizzare il valore di mercato può far emergere un’imposta maggiore. Per i paesi extra-UE, invece, il valore catastale non è utilizzabile e occorre riferirsi al costo o al valore di mercato .
3. Non indicare la quota di possesso e i mesi: l’imposta è dovuta in proporzione alla quota e ai mesi di possesso; trascurare di indicare la quota comporta un’imposta maggiore .
4. Non conservare la documentazione: in sede di controllo occorre fornire l’atto di acquisto, la documentazione catastale estera, le ricevute delle imposte pagate, eventuali contratti di locazione. L’assenza di documenti può portare ad accertamenti induttivi.
5. Ignorare le lettere di compliance: non rispondere alla lettera di compliance è un errore grave. È preferibile chiarire immediatamente la propria posizione o avviare il ravvedimento operoso, evitando l’apertura dell’accertamento.
6. Confondere sanzioni amministrative e reati: come ribadito dalla Cassazione , l’omessa compilazione del quadro RW è sanzionata amministrativamente; solo in presenza di atti fraudolenti e di un debito d’imposta può configurarsi un reato. Evitare di trasferire beni all’estero dopo l’avvio dell’accertamento per non incorrere in ipotesi di sottrazione fraudolenta.
7. Non valutare la residenza fiscale: chi trasferisce la residenza all’estero deve rispettare i requisiti di effettivo spostamento (abitazione, centro degli interessi vitali). In caso contrario, l’Italia continuerà a considerare il soggetto residente ai fini dell’IVIE.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme principali

6.2 Scadenze e termini

6.3 Aliquote e basi imponibili IVIE

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Chi deve pagare l’IVIE?

Sono obbligate al pagamento dell’IVIE le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero o vi detengono un diritto reale (usufrutto, uso, ecc.) . Le società di capitali, gli enti commerciali e gli enti non commerciali non rientrano tra i soggetti passivi.

2. Un immobile adibito a casa vacanze in Spagna deve essere dichiarato?

Sì. La locuzione “a qualsiasi uso destinati” fa sì che l’imposta si applichi anche alle case vacanze . Occorre indicare l’immobile nel quadro RW e pagare l’IVIE calcolata sul valore catastale spagnolo rivalutato .

3. Qual è l’aliquota dell’IVIE nel 2025?

L’aliquota ordinaria è 1,06 % del valore dell’immobile. È prevista un’aliquota ridotta dello 0,4 % per l’abitazione principale dei lavoratori all’estero .

4. L’IVIE si paga anche se l’imposta è inferiore a 200 euro?

No. Se l’importo dell’IVIE calcolato con l’aliquota in vigore non supera 200 euro, l’imposta non è dovuta . Se l’importo scende sotto tale soglia grazie al credito d’imposta per le tasse pagate all’estero, la franchigia non opera e l’imposta rimane dovuta.

5. Devo compilare il quadro RW se il valore dell’immobile è modesto?

Sì. L’obbligo di monitoraggio sussiste indipendentemente dal valore per gli immobili. Solo per le attività finanziarie (conti correnti) esiste una soglia di esonero pari a 15.000 euro di giacenza media; per gli immobili l’obbligo vige sempre.

6. Come si calcola la base imponibile per un immobile in Francia?

Bisogna reperire la rendita catastale francese (valeur locative cadastrale) e rivalutarla secondo i coefficienti locali. In mancanza, si utilizza il costo d’acquisto o il valore di mercato . Il valore in euro al 31 dicembre deve essere convertito al tasso di cambio vigente.

7. Cosa succede se non compilo il quadro RW?

L’omessa compilazione comporta una sanzione amministrativa dal 5 al 25 % degli importi non dichiarati . In caso di conti o immobili in paesi “black list” la sanzione sale dal 10 al 50 %. La sanzione può essere ridotta con il ravvedimento operoso.

8. È vero che la mancata compilazione del quadro RW è un reato?

No. La Cassazione penale ha chiarito che la violazione è un illecito amministrativo e che, in assenza di debito d’imposta e di comportamenti fraudolenti, non integra il reato di sottrazione fraudolenta . Tuttavia, se l’omissione si accompagna a trasferimenti o occultamenti fraudolenti volti a sottrarre beni al Fisco, può configurarsi reato.

9. Se pago l’imposta patrimoniale in Germania, devo pagare anche la IVIE?

Si paga l’IVIE, ma si può scomputare dall’imposta dovuta in Italia l’imposta patrimoniale pagata in Germania (e documentata), proporzionalmente alla quota di possesso .

10. La sanzione del 25 % è sproporzionata? Posso contestarla?

La Cassazione ha stabilito che la sanzione dal 5 al 25 % è proporzionata e conforme ai principi europei . È possibile contestare la misura solo se l’Agenzia applica il massimo senza motivare o se non considera attenuanti come il ravvedimento o la collaborazione.

11. Posso rateizzare il pagamento dell’IVIE?

Sì. È possibile chiedere all’Agenzia la rateizzazione sia del tributo che della sanzione. In sede di accertamento con adesione o mediazione, le somme possono essere pagate in un massimo di 8 rate trimestrali, con interessi legali. La rateizzazione delle cartelle di pagamento può arrivare fino a 72 rate.

12. Che documenti devo conservare per difendermi?

Occorre conservare: atti di acquisto, atti di vendita, contratti di leasing, certificati catastali esteri, attestazioni di pagamento delle imposte all’estero, contratti di locazione e ricevute di eventuali affitti, documenti bancari relativi a eventuali finanziamenti utilizzati per l’acquisto. Tali documenti saranno utili in sede di verifica e contenzioso.

13. Cosa significa “raddoppio dei termini” negli accertamenti?

In caso di redditi sottratti all’estero, l’art. 12, comma 2, del D.L. 78/2009 prevede che i termini di decadenza per l’accertamento siano raddoppiati, passando da 5 a 8 anni (per l’IRPEF) e da 4 a 8 anni (per l’IVA). L’Agenzia deve però dimostrare l’esistenza di attività estere occulte.

14. Posso vendere l’immobile estero per pagare i debiti?

Sì. La vendita può rappresentare una soluzione per estinguere l’IVIE e le sanzioni. Se l’immobile è gravato da ipoteca o se l’atto di vendita avviene dopo l’avvio dell’accertamento, occorre evitare che l’operazione sia considerata un atto fraudolento (art. 11 D.Lgs. 74/2000). È consigliabile procedere tramite piani di rientro o accordi con il Fisco, eventualmente nell’ambito della composizione negoziata.

15. In che modo l’Avv. Monardo può aiutarmi?

Lo studio legale fornisce un’analisi dettagliata dell’atto di accertamento, verifica la correttezza del valore dell’immobile, calcola l’IVIE dovuta, assiste nella presentazione delle memorie, nella mediazione o nell’accertamento con adesione e, se necessario, nel ricorso. Grazie alle competenze in diritto bancario e alla qualifica di gestore della crisi, l’Avv. Monardo può integrare le procedure di sovraindebitamento, evitare sequestri e predisporre piani di rientro personalizzati.

8. Simulazioni pratiche

8.1 Calcolo dell’IVIE per un immobile in Portogallo

• Valore catastale estero rivalutato: 150.000 €
• Quota di possesso: 100 %
• Aliquota 2025: 1,06 %
• Imposta lorda: 150.000 × 1,06 % = 1.590 €
• Imposta patrimoniale pagata in Portogallo: 500 €
• Credito d’imposta: 500 €
• Imposta dovuta in Italia: 1.590 − 500 = 1.090 €
• Verifica soglia 200 €: l’importo dovuto è superiore a 200 €, quindi l’imposta deve essere versata.

Se il contribuente non ha compilato il quadro RW, la sanzione può variare dal 5 al 25 % di 150.000 € (ovvero da 7.500 € a 37.500 €). Con il ravvedimento operoso entro un anno, la sanzione minima (7.500 €) scende a circa 830 € (un nono).

8.2 Immobile negli Stati Uniti con valore di mercato

• Costo d’acquisto: 300.000 $
• Tasso di cambio al 31/12: 1 $ = 0,90 €
• Valore in euro: 300.000 × 0,90 = 270.000 €
• Aliquota 2025: 1,06 %
• IVIE: 270.000 × 1,06 % = 2.862 €
• Imposta patrimoniale USA: 2.000 € (documentata)
• IVIE netta: 2.862 − 2.000 = 862 €

Se l’imposta netta fosse stata inferiore a 200 €, l’IVIE non sarebbe dovuta . In questo esempio l’imposta è superiore e deve essere versata. Per l’omessa compilazione del quadro RW la sanzione sarebbe pari almeno al 5 % di 270.000 € (13.500 €), riducibile con il ravvedimento.

8.3 Confronto tra immobili in paese UE e extra‑UE

Il valore base può differire sensibilmente. Ad esempio, se il valore catastale tedesco rivalutato è 150.000 €, l’IVIE scende a 1.590 €; al contrario, se in Brasile il valore di mercato supera il costo di acquisto, l’IVIE può essere più elevata. È quindi essenziale reperire il valore catastale in ambito UE per ridurre la base imponibile.

Conclusione

La disciplina degli accertamenti fiscali sugli immobili situati all’estero è complessa e in continua evoluzione. Il D.L. 201/2011 ha introdotto l’IVIE e l’IVAFE per contrastare l’evasione, imponendo ai contribuenti residenti in Italia di dichiarare tutti i beni immobili detenuti oltre confine. Le normative successive hanno specificato le modalità di calcolo della base imponibile, le aliquote, le deduzioni e le sanzioni. La legge di bilancio 2024 ha portato l’aliquota IVIE all’1,06 %, aumentando il peso fiscale per chi possiede case all’estero. La giurisprudenza recente ha ribadito che la mancata compilazione del quadro RW non è un fatto meramente formale e comporta sanzioni proporzionali, ma non integra un reato salvo condotte fraudolente e preesistenza di un debito tributario .

Per difendersi in modo efficace è necessario conoscere la procedura di accertamento, rispondere tempestivamente alle lettere di compliance e, se necessario, utilizzare gli strumenti di ravvedimento operoso o di mediazione. In presenza di un avviso di accertamento, è fondamentale verificare la legittimità dell’atto, il corretto calcolo del valore dell’immobile e l’applicazione delle deduzioni, e poi valutare la possibilità di accordarsi con l’ufficio o proporre ricorso. Per situazioni più gravi o di sovraindebitamento, le procedure del Codice della crisi d’impresa offrono soluzioni strutturate come il piano del consumatore, l’accordo di composizione o la liquidazione controllata.

Affidarsi a professionisti competenti permette di evitare errori, di individuare la strategia più conveniente e di tutelare i propri diritti. Lo studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo mette a disposizione competenze approfondite in diritto tributario, bancario e nella gestione della crisi, offrendo assistenza personalizzata per analizzare gli atti, predisporre ricorsi, negoziare con l’amministrazione e, quando necessario, avviare procedure di sovraindebitamento o composizione negoziata.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff di avvocati e commercialisti valuteranno la tua situazione e ti difenderanno con strategie legali concrete e tempestive.