Introduzione

Affittare un immobile comporta obblighi precisi per entrambe le parti. Quando il canone di locazione resta insoluto, il proprietario può ricorrere a uno strumento molto incisivo: il decreto ingiuntivo. Si tratta di un provvedimento con cui il giudice, su richiesta del creditore, ordina al conduttore moroso di pagare entro un termine molto breve, avvertendolo che in mancanza di pagamento l’ordine diventerà definitivo e si potrà procedere direttamente con l’esecuzione forzata. Per il conduttore in difficoltà le conseguenze possono essere serie: rilascio dell’immobile, pignoramento dei beni, iscrizione di ipoteca e, in casi limite, responsabilità per ulteriori danni. Ignorare la notifica di un’ingiunzione o di uno sfratto può trasformare un debito gestibile in un grave problema economico.

Questo articolo spiega come difendersi da un decreto ingiuntivo per affitto non pagato, aggiornato alle riforme processuali entrate in vigore fino a dicembre 2025 e alla giurisprudenza più recente. Offriamo una panoramica completa sulle norme del Codice di procedura civile (artt. 633 e ss.), del Codice civile (obblighi del conduttore e responsabilità per danno da mancata restituzione), sulla Riforma Cartabia e sui suoi decreti correttivi, sulle procedure di sfratto per morosità, sul requisito di mediazione obbligatoria nei conflitti locatizi e sulle possibili alternative stragiudiziali (piani di rientro, accordi con il locatore, procedure di sovraindebitamento). L’obiettivo è aiutare il conduttore a individuare tempestivamente la difesa più idonea, evitando pignoramenti e salvaguardando il proprio patrimonio.

L’esperienza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

Il successo di una strategia difensiva dipende spesso dall’esperienza e dalla tempestività del professionista che la elabora. Giuseppe Angelo Monardo, avvocato cassazionista, coordina uno studio legale e tributario con una rete di avvocati e commercialisti specializzati a livello nazionale in diritto civile, bancario e tributario. Oltre a patrocinare innanzi alle giurisdizioni superiori, l’Avv. Monardo ricopre ruoli chiave in ambito concorsuale e di gestione della crisi d’impresa:

• Gestore della Crisi da Sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia (legge 3/2012);
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), che assiste debitori e creditori nelle procedure di ristrutturazione e liquidazione;
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021: questa figura, introdotta per aiutare le imprese in difficoltà, ha il compito di analizzare i dati economici, mediare tra le parti e assistere nelle procedure giudiziarie .

La vocazione multidisciplinare dello studio consente di affiancare il debitore in ogni fase: dalla lettura dell’atto di ingiunzione, alla predisposizione dell’opposizione e delle istanze di sospensione, fino alla negoziazione di piani di rientro, all’assistenza nella mediazione e, se necessario, all’accesso alle procedure di sovraindebitamento per ottenere la ristrutturazione o l’esdebitazione dei debiti. Grazie alla collaborazione con commercialisti e consulenti fiscali, lo studio valuta anche gli aspetti tributari della locazione (registrazione del contratto, tassazione dei canoni, recupero degli importi non percepiti) e le possibili definizioni agevolate previste dalle leggi finanziarie.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

Per comprendere come difendersi occorre innanzitutto analizzare le fonti normative che disciplinano l’ingiunzione di pagamento e la locazione, distinguendo tra obblighi contrattuali e rimedi processuali. Questa sezione riassume le norme principali del Codice civile, del Codice di procedura civile e della legislazione speciale, evidenziando le ultime modifiche introdotte dalla Riforma Cartabia e dal decreto correttivo n. 164/2024, oltre alle pronunce più recenti della Corte di cassazione e di merito.

1.1 Obblighi del conduttore e diritti del locatore

Nel contratto di locazione, il conduttore è tenuto a prendere in consegna la cosa e ad osservarne l’uso secondo diligenza, oltre a pagare il corrispettivo nei termini convenuti . L’art. 1587 c.c. individua queste come obbligazioni principali del conduttore, affiancate da altre obbligazioni accessorie (eseguire le riparazioni di piccola manutenzione e restituire il bene allo scadere del rapporto) . Il mancato pagamento del canone costituisce quindi inadempimento contrattuale che consente al locatore di agire per risolvere il contratto, ottenere lo sfratto e recuperare i canoni arretrati.

Quando il conduttore ritarda nel restituire l’immobile, l’art. 1591 c.c. prevede che egli debba continuare a corrispondere il canone convenuto fino alla riconsegna e risarcire l’ulteriore danno provato dal locatore . Questa disposizione riguarda la “mora restitutoria” (ritardo nel rilascio); se, invece, la locazione viene risolta per inadempimento prima della scadenza, il danno per i canoni non percepiti fino a nuovo affitto rientra nel generale art. 1223 c.c. (danno emergente e lucro cessante) . Una recente sentenza delle Sezioni Unite (Cass. civ. 4892/2025) ha precisato che il locatore può chiedere il risarcimento dei canoni futuri anche dopo la restituzione anticipata, ma deve dimostrare di essersi attivato per limitare il pregiudizio e di non aver trovato un nuovo inquilino . Tale pronuncia ha escluso l’applicazione analogica dell’art. 1591 c.c. e ha ribadito che il danno da mancato guadagno rientra nell’art. 1223 c.c., con l’onere della prova a carico del locatore.

1.2 Il procedimento di ingiunzione nel Codice di procedura civile

1.2.1 Condizioni di ammissibilità (art. 633 c.p.c.)

L’ingiunzione di pagamento è regolata dagli artt. 633 e ss. del codice di procedura civile. Secondo l’art. 633 c.p.c., il giudice può ingiungere al debitore di pagare una somma di denaro o consegnare cose fungibili se il credito è fondato su prova scritta e l’importo è certo, liquido ed esigibile . È sufficiente che il ricorrente alleghi gli elementi idonei a presumere l’adempimento della propria prestazione ove il credito dipenda da una controprestazione. Tra i crediti per cui è ammesso il decreto ingiuntivo rientrano i canoni di locazione, gli onorari professionali e gli interessi sugli interessi, con esclusione degli obblighi di fare infungibili.

1.2.2 Prova scritta (art. 634 c.p.c.) e fattura elettronica

L’art. 634 c.p.c. elenca i documenti che costituiscono prova scritta idonea. Rientrano in questa categoria polizze e promesse unilaterali per scrittura privata, telegrammi e estratti autentici delle scritture contabili dell’imprenditore . A seguito del decreto correttivo n. 164/2024, per i crediti derivanti da somministrazioni di merci o prestazioni di servizi eseguite da imprenditori o lavoratori autonomi, il legislatore ha equiparato a prova scritta idonea anche le fatture elettroniche trasmesse attraverso il sistema di interscambio dell’Agenzia delle Entrate . Questa innovazione, in vigore dal 26 novembre 2024, ha superato le oscillazioni giurisprudenziali che richiedevano l’estratto notarile dei libri contabili, semplificando il recupero dei crediti documentati da fatture digitali. Il debitore deve comunque verificare che la fattura non contestata sia stata effettivamente registrata nelle proprie scritture: in caso contrario potrà eccepire l’insufficienza della prova.

1.2.3 Accoglimento e contenuto del decreto (art. 641 c.p.c.)

Se ricorrono le condizioni dell’art. 633, il giudice emette il decreto ingiuntivo ordinando al debitore di pagare entro 40 giorni e avvertendo che può proporre opposizione nello stesso termine . Il provvedimento indica le spese liquidate e può stabilire termini più brevi o più lunghi in casi particolari; decorso inutilmente il termine per l’opposizione, il decreto diventa esecutivo. La Riforma Cartabia ha eliminato l’obbligo della formula esecutiva: oggi è sufficiente la copia conforme del decreto (o la stampa autenticata del provvedimento digitale) per procedere con il precetto e l’esecuzione . L’abolizione dell’art. 476 c.p.c. consente al creditore di chiedere più copie conformi senza autorizzazione, ma allo stesso tempo rende ancora più urgente per il debitore reagire entro il termine.

1.2.4 Esecuzione provvisoria (art. 642 c.p.c.)

L’art. 642 c.p.c. disciplina i casi in cui l’ingiunzione è provvisoriamente esecutiva: se il credito si fonda su una cambiale, un assegno o un atto notarile, il giudice ordina il pagamento immediato; la stessa facoltà sussiste quando vi è pericolo nel ritardo o il diritto del ricorrente è provato da documenti sottoscritti dal debitore . In questi casi, l’esecuzione può iniziare subito dopo la notifica, ancor prima della scadenza dei 40 giorni, ma il giudice può subordinare la provvisoria esecuzione alla prestazione di una cauzione. Il conduttore che riceve un decreto provvisoriamente esecutivo dovrà valutare se chiedere al giudice dell’opposizione la sospensione dell’efficacia, dimostrando l’inesistenza del credito o il grave pregiudizio che subirebbe.

1.2.5 Notificazione (art. 643 c.p.c.)

La domanda di ingiunzione e il decreto restano depositati in cancelleria, mentre la copia è notificata al debitore secondo le regole ordinarie (artt. 137 e ss. c.p.c.). La notifica segna la pendenza della lite e consente al debitore di conoscere i termini per l’opposizione . È fondamentale controllare attentamente la regolarità della notifica: vizi come l’omessa consegna, l’indicazione errata del domicilio o la mancanza di procura possono essere fatti valere nell’opposizione.

1.2.6 Opposizione (art. 645 c.p.c.)

L’opposizione va proposta davanti allo stesso ufficio giudiziario che ha emesso il decreto; l’atto introduttivo è notificato al ricorrente e depositato in cancelleria . Dopo l’opposizione, il giudizio si svolge secondo le norme del processo ordinario o del rito semplificato a seconda del giudice competente. La Riforma Cartabia ha chiarito che:

• Decreti ingiuntivi emessi dal Tribunale: l’opposizione si propone con atto di citazione in opposizione; la citazione deve rispettare le formalità dell’art. 163 c.p.c., fissare l’udienza con almeno 120 giorni di anticipo e indicare in modo specifico i motivi di contestazione. Il giudice fisserà l’udienza entro 30 giorni dopo il termine minimo .
• Decreti ingiuntivi del Giudice di Pace: l’opposizione segue il rito semplificato e si propone con ricorso; il giudice fissa l’udienza entro 30 giorni dal deposito del ricorso . Questa distinzione deriva dall’adozione, per le cause dinanzi al Giudice di Pace, del rito semplificato previsto dagli artt. 281‑decies e ss. c.p.c.

La proposizione dell’opposizione sospende l’efficacia esecutiva del decreto solo se il giudice lo dispone, altrimenti l’ingiunzione provvisoriamente esecutiva continua a produrre effetti. Il debitore dovrà quindi chiedere con un’istanza ad hoc la sospensione dell’efficacia e, in presenza di gravi motivi, il giudice potrà subordinare la sospensione al versamento di una cauzione.

1.2.7 Procedure speciali: sfratto per morosità e ingiunzione dei canoni (art. 664 c.p.c.)

Quando il locatore agisce per ottenere lo sfratto per morosità, gli articoli 657–669 c.p.c. disciplinano un procedimento speciale di convalida. Se la morosità è provata, il giudice ordina il rilascio dell’immobile; contestualmente può emettere un decreto per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che matureranno fino all’esecuzione. L’art. 664 c.p.c. dispone che questo decreto sia immediatamente esecutivo, ma resta opponibile secondo le norme del procedimento monitorio . Il conduttore potrà quindi contestare sia l’ingiunzione di pagamento che la convalida dello sfratto, chiedendo il termine di grazia per sanare la morosità (art. 55 l. 392/1978) o proponendo opposizione.

1.3 Mediazione obbligatoria nelle controversie locatizie

Il decreto legislativo 28/2010 prevede la mediazione civile come condizione di procedibilità per diverse materie, tra cui locazione, comodato e affitto di azienda . Chi vuole esercitare un’azione giudiziale in queste materie deve, preliminarmente, esperire la mediazione; il mancato esperimento è eccepibile dal convenuto e comporta l’improcedibilità della domanda . La legge esclude però l’obbligo di mediazione per i procedimenti di ingiunzione (compresa l’opposizione) fino alla decisione sulle domande di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione e per i procedimenti di convalida di sfratto fino al mutamento del rito . Ciò significa che il locatore può ottenere un decreto ingiuntivo senza passare per la mediazione, ma le parti potranno comunque ricorrere a una conciliazione durante la causa o nella fase esecutiva.

1.4 Legge 3/2012 e crisi da sovraindebitamento

In presenza di numerosi debiti (non solo canoni di locazione), il conduttore moroso può ricorrere alle procedure di composizione della crisi previste dalla legge 3/2012. La norma definisce sovraindebitamento una situazione di perdurante squilibrio tra obbligazioni assunte e patrimonio prontamente liquidabile che rende il debitore incapace di adempiere regolarmente . Il consumatore può accedere a un piano del consumatore omologato dal tribunale, mentre gli altri debitori (imprenditori minori, professionisti, lavoratori autonomi) possono presentare un accordo di composizione con i creditori . In entrambi i casi si prevede l’intervento di un gestore della crisi nominato dall’OCC che redige la proposta e supervisiona i pagamenti. L’approvazione del piano consente di cristallizzare i debiti, sospendere le azioni esecutive (inclusi pignoramenti e sfratti) e, una volta eseguito, ottenere l’esdebitazione (liberazione dai debiti residui). Questa strada è particolarmente utile quando il conduttore, oltre al debito per canoni di locazione, ha accumulato cartelle esattoriali, rate di finanziamenti e altri arretrati.

1.5 D.L. 118/2021 e figura dell’esperto negoziatore

Per le imprese che versano in uno stato di crisi o insolvenza, il decreto-legge 118/2021 (convertito con modificazioni dalla l. 147/2021) ha introdotto la composizione negoziata, una procedura volontaria volta a favorire il risanamento attraverso la mediazione di un esperto indipendente. L’esperto deve essere terzo e imparziale, è iscritto in elenchi istituiti presso le camere di commercio e svolge tre funzioni essenziali: analizzare la situazione economico-finanziaria dell’azienda, facilitare la negoziazione tra imprenditore e creditori e assistere nelle eventuali azioni giudiziarie . La procedura può essere richiesta anche dagli imprenditori agricoli o dai professionisti e consente, in presenza di accordi, di evitare l’insolvenza e il fallimento. L’Avv. Monardo, come esperto negoziatore iscritto, può valutare l’accesso a questa procedura quando il debitore moroso sia titolare di un’impresa e la morosità nel pagamento del canone rientri in un più ampio quadro di crisi aziendale.

1.6 Giurisprudenza di merito recente

Oltre alle Sezioni Unite del 2025, numerose pronunce di merito offrono indicazioni utili per impostare la difesa. La sentenza n. 895/2025 del Tribunale di Taranto ha ricordato che, nell’opposizione a decreto ingiuntivo, l’onere della prova resta a carico del creditore: il locatore deve fornire la prova dei canoni specifici rimasti insoluti; una generica allegazione della morosità non è sufficiente . La stessa sentenza ha riconosciuto la possibilità di compensare il deposito cauzionale con i canoni non pagati quando la cauzione è stata versata e non vi sono prove di danni o altri pregiudizi . Ciò significa che il conduttore può opporsi chiedendo la detrazione della cauzione, se dimostra di averla versata e se il locatore non prova di aver subito danni ulteriori.

Un’altra decisione significativa è la sentenza n. 837/2025 del Tribunale di Campobasso, che in un procedimento di sfratto ha escluso la possibilità per il conduttore di sospendere unilateralmente il pagamento del canone anche in presenza di riduzione del godimento dell’immobile: il conduttore può ridurre o sospendere il pagamento solo se la controprestazione del locatore viene totalmente meno . L’ordinanza ha inoltre ribadito che la mancata mediazione non è condizione di procedibilità per le domande riconvenzionali proposte nel giudizio locatizio .

Queste pronunce, insieme alla giurisprudenza di legittimità degli anni precedenti, confermano l’importanza di documentare puntualmente la morosità, di non basarsi su mere deduzioni e di considerare la possibilità di compensare il deposito cauzionale con i canoni dovuti. Ricordano inoltre che la sospensione del canone è ammessa solo in casi eccezionali e che l’inadempimento va contestato seguendo le regole processuali (mediazione, opposizione) senza iniziative unilaterali.

2. Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’ingiunzione

Ricevere un decreto ingiuntivo per canoni di locazione insoluti può creare ansia e confusione. La reazione del debitore deve essere organizzata e tempestiva. In questa sezione descriviamo passo per passo cosa fare dalla notifica alla definizione della controversia.

2.1 Verifica formale e sostanziale dell’atto

La prima attività da compiere è l’analisi dell’atto notificato. Occorre verificare:

1. Completezza della documentazione: il decreto deve essere accompagnato dalla copia del ricorso e dai documenti su cui si fonda. Se mancano allegati essenziali (contratto di locazione, fatture, estratti contabili), si può eccepire la nullità della notifica o la mancanza di prova scritta.
2. Regolarità della notifica: controllare la data di notifica, l’indicazione del domicilio del destinatario e l’identità del soggetto che ha effettuato la consegna. Irregolarità come la notifica a un indirizzo errato o la mancanza di relata possono rendere inefficace l’ingiunzione.
3. Competenza del giudice: il decreto deve essere emesso dal giudice competente per valore e territorio (residenza del conduttore o luogo dell’obbligazione). Un decreto emesso da giudice incompetente può essere opposto e revocato .
4. Provvisoria esecutività: verificare se il decreto contiene l’ordine di pagamento immediato (art. 642 c.p.c.) e se il giudice ha richiesto una cauzione. In caso di provvisoria esecuzione, occorrerà valutare la necessità di chiedere la sospensione.

2.2 Calcolo dei termini per l’opposizione

Il decreto ingiuntivo stabilisce un termine, mai inferiore a 40 giorni dalla notifica, per pagare o presentare opposizione . Il termine può essere più lungo se il creditore risiede all’estero o se il giudice lo ritiene opportuno; può essere ridotto per crediti documentati da titoli di credito o per pericolo nel ritardo. È essenziale annotare la data di notifica e calcolare il termine ultimo: il mancato rispetto comporta la definitività del decreto.

Se l’ingiunzione è provvisoriamente esecutiva, l’esecuzione può iniziare subito dopo la notifica; la proposizione dell’opposizione non la sospende salvo provvedimento del giudice. In questo caso occorre depositare l’opposizione contestualmente a un’istanza di sospensione e dimostrare l’inesistenza del credito o il grave danno che deriverebbe dall’esecuzione anticipata.

2.3 Valutazione della difesa: pagamento, opposizione o accordo

Dopo aver esaminato l’atto, il debitore deve scegliere la strategia:

• Pagare e chiudere la controversia: se il credito è effettivamente dovuto e non vi sono contestazioni, è possibile versare l’importo richiesto, incluse le spese, entro il termine stabilito. Il pagamento estingue l’obbligazione e impedisce l’esecuzione.
• Opposizione al decreto ingiuntivo: se si intendono contestare il credito, la quantificazione o la legittimità dell’ingiunzione, occorre proporre opposizione nelle forme viste sopra (citazione o ricorso). L’atto deve indicare i motivi specifici (assenza di prova scritta, prescrizione del credito, compensazione con la cauzione, inadempimenti del locatore, ecc.) e allegare i documenti a sostegno.
• Accordo stragiudiziale: prima o dopo aver depositato l’opposizione, il conduttore può trattare con il locatore per definire un piano di rientro o un pagamento parziale. Un accordo depositato in giudizio può sospendere l’esecuzione e, se omologato dal giudice, assumere efficacia esecutiva.

2.4 Redazione dell’opposizione

L’opposizione deve essere redatta con cura, rispettando i requisiti formali dell’art. 163 c.p.c. (per l’atto di citazione) o dell’art. 316 c.p.c. (per il ricorso al giudice di pace). In particolare bisogna:

• Indicare tribunale e parti: l’opponente (debitore) e l’opposto (locatore o creditore) con i rispettivi domicili e codici fiscali.
• Esposizione dei fatti: descrivere la vicenda locatizia, indicando la data del contratto, l’importo del canone, eventuali modifiche, il versamento della cauzione e le contestazioni effettuate.
• Motivi di opposizione: elencare in modo circostanziato le eccezioni di merito e di rito (ad esempio: canoni già pagati, compensazione, nullità della notifica, incompetenza territoriale, prescrizione, insussistenza della prova scritta). Bisogna ricordare che i motivi non indicati non potranno essere introdotti successivamente.
• Mezzi di prova: allegare documenti (ricevute, bonifici, corrispondenza, fotografie delle condizioni dell’immobile), indicare eventuali testimoni e chiedere consulenze tecniche se occorre dimostrare vizi dell’immobile.
• Istanza di sospensione: se il decreto è provvisoriamente esecutivo, chiedere la sospensione dell’efficacia ai sensi dell’art. 649 c.p.c., motivando sul danno grave e sulla serietà delle contestazioni.

2.5 Udienza e istruttoria

Dopo il deposito dell’opposizione, il giudice fisserà l’udienza per la comparizione delle parti. Il decreto ingiuntivo non produce più effetti se l’opposizione viene accolta; in caso contrario, il giudice confermerà il decreto e condannerà l’opponente alle spese. Durante la fase istruttoria possono essere assunte prove documentali e testimonianze, e il giudice può invitare le parti a raggiungere un accordo conciliativo.

Se l’opponente non compare o non prova le sue difese, l’opposizione sarà rigettata. Se, invece, il creditore non prova il credito, l’ingiunzione sarà revocata e l’opponente potrà recuperare le spese subite.

2.6 Differenza tra ingiunzione e sfratto per morosità

L’ingiunzione di pagamento non è l’unico strumento a disposizione del locatore. Quando la morosità si protrae, il locatore può intimare lo sfratto per morosità ai sensi dell’art. 658 c.p.c., con contestuale richiesta di rilascio dell’immobile e pagamento dei canoni arretrati. A differenza del decreto ingiuntivo, lo sfratto è un procedimento ad udienza fissa: la citazione deve essere notificata al conduttore con almeno 20 giorni liberi prima dell’udienza e, se il conduttore non paga né si oppone, il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio. In questa procedura il conduttore può chiedere il termine di grazia fino a 120 giorni per sanare la morosità (art. 55 l. 392/1978). Se il termine viene concesso e i canoni vengono pagati, la risoluzione non si verifica. Qualora il locatore si limiti a ottenere l’ingiunzione senza chiedere lo sfratto, il conduttore non perderà l’immobile ma rimarrà esposto al recupero coattivo del denaro.

2.7 Mediazione e negoziazione assistita

Nonostante la mediazione non sia condizione di procedibilità per l’ingiunzione, le parti possono valutare di ricorrere alla mediazione o alla negoziazione assistita. La mediazione consente di trovare un accordo con l’ausilio di un mediatore neutrale; se l’accordo viene omologato, costituisce titolo esecutivo. La negoziazione assistita è una procedura in cui le parti, assistite dai rispettivi avvocati, cercano un accordo; anch’esso può avere valore di titolo esecutivo. Per debiti di modesta entità la mediazione può evitare costi e tempi del processo; per debiti elevati può essere affiancata da un piano di rientro o da un accordo di riduzione dell’importo.

3. Difese e strategie legali

In questa sezione esaminiamo le principali difese che il conduttore può opporre al decreto ingiuntivo, spiegando come ciascuna si inquadri nelle norme e nella giurisprudenza.

3.1 Eccezioni formali e difetti di procedibilità

1. Assenza o insufficienza della prova scritta: il decreto ingiuntivo è ammissibile solo in presenza di una prova scritta del credito . Se il locatore non allega il contratto di locazione, le ricevute di pagamento o la fattura elettronica, l’ingiunzione può essere revocata. Il conduttore può eccepire che le fatture siano state contestate o non annotate nelle proprie scritture, o che il contratto non sia stato registrato.
2. Nullità della notifica: errori nell’indirizzo, nella relata di notifica o nell’indicazione dell’avvocato possono rendere invalida la notifica e far decorrere nuovamente i termini. È importante verificare se la notifica è avvenuta tramite posta, pec o messo notificatore e se l’atto è stato consegnato al destinatario.
3. Incompetenza del giudice: se il decreto è emesso da un giudice territorialmente o per valore incompetente, l’opposizione può far valere tale vizio con richiesta di revoca del decreto .
4. Violazione dell’obbligo di mediazione: pur non essendo richiesta per l’ingiunzione, se il locatore avvia direttamente un giudizio ordinario per il pagamento senza aver esperito la mediazione (locazione, comodato, affitto d’azienda), il conduttore può eccepire l’improcedibilità . Questa eccezione non opera per l’ingiunzione ma è rilevante in un eventuale giudizio di merito.

3.2 Eccezioni di merito

1. Canoni già pagati o prescrizione: l’opponente può dimostrare di aver versato i canoni tramite bonifici, assegni o ricevute. In assenza di contratto scritto, la prescrizione del diritto al pagamento è di cinque anni. La prova del pagamento incombe sul conduttore, ma spetta al locatore dimostrare quali mensilità sono insolute .
2. Compensazione con il deposito cauzionale: se il conduttore ha versato una cauzione, può chiedere che tale somma sia imputata ai canoni non pagati. Il Tribunale di Taranto ha riconosciuto la legittimità della compensazione quando il locatore non dimostri danni ulteriori e la cauzione sia stata versata . Occorre allegare la ricevuta del deposito e indicare le mensilità cui viene imputata.
3. Inadempimento del locatore: il conduttore può eccepire la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore o far valere l’eccezione d’inadempimento ex art. 1460 c.c. Ad esempio, se l’immobile è inagibile o gravemente deteriorato, o se il locatore non ha fornito i servizi pattuiti, il conduttore può sospendere il pagamento solo se la controprestazione manca del tutto . In altri casi, può chiedere la riduzione del canone (art. 1584 c.c.) o l’autorizzazione a effettuare riparazioni urgenti con successiva detrazione (art. 1577 c.c.).
4. Risoluzione consensuale o recesso: se il contratto è stato risolto consensualmente o il conduttore ha esercitato il diritto di recesso (nei casi previsti dal contratto o dalla legge), il locatore non può pretendere i canoni successivi alla restituzione. La prova di aver comunicato il recesso e di aver restituito l’immobile è essenziale per far valere questa difesa.
5. Danni da mancato godimento o migliorie: il conduttore può chiedere una compensazione per le spese sostenute per migliorie autorizzate o danni subiti a causa di vizi dell’immobile. Deve tuttavia provare l’autorizzazione del locatore e l’entità delle spese; in mancanza, tali domande rischiano di essere respinte e di aumentare le spese.
6. Eccezioni fiscali: se il locatore non ha registrato il contratto di locazione, il conduttore può chiedere che il contratto sia dichiarato nullo e ritenere di dover pagare solo il canone minimo previsto dall’art. 13 l. 431/1998 (tariffe equo canone). Inoltre, può eccepire la nullità dell’ingiunzione se il credito si riferisce a canoni non dichiarati al fisco.

3.3 Richiesta del termine di grazia e sospensione dello sfratto

Nel procedimento di sfratto, il conduttore può chiedere al giudice il termine di grazia fino a 120 giorni per pagare i canoni scaduti (art. 55 l. 392/1978). La richiesta deve essere motivata (es. difficoltà temporanea di pagamento) e accompagnata da un piano di rientro. Se il giudice concede il termine e il conduttore paga integralmente entro la scadenza, lo sfratto viene revocato. Nelle controversie di ingiunzione è possibile chiedere un termine per adempiere nell’ambito di un accordo stragiudiziale o in sede di mediazione; ciò può evitare la risoluzione del contratto e ridurre le spese.

3.4 Sospensione e dilazione del pagamento

Se il decreto è provvisoriamente esecutivo e il creditore inizia l’esecuzione (pignoramento dello stipendio o del conto corrente), il debitore può proporre opposizione all’esecuzione e chiedere al giudice la sospensione della procedura (art. 624 c.p.c.). In presenza di gravi motivi e di contestazioni fondate, il giudice può sospendere l’esecuzione e fissare l’udienza. È inoltre possibile concordare con il creditore un pagamento rateale: il debitore versa una somma iniziale e si impegna a pagare le rate restanti a scadenze concordate; il creditore si obbliga a sospendere l’esecuzione e rinuncia al decreto al saldo.

3.5 Opposizione tardiva e rimedi straordinari

Se il termine per l’opposizione è scaduto senza che il debitore abbia potuto proporla (per causa a lui non imputabile, come la notifica inesistente o l’assenza per malattia), è ammessa l’opposizione tardiva entro 10 giorni dalla conoscenza effettiva dell’atto e comunque non oltre un anno dall’esecuzione (art. 650 c.p.c.). Nei casi più gravi, qualora il decreto sia stato emesso su una prova falsa o inesistente, è possibile proporre revocazione (art. 395 n. 1 c.p.c.). Infine, se l’importo è stato pagato ma il creditore prosegue l’esecuzione, il debitore può proporre reclamo al giudice dell’esecuzione e ottenere il rimborso.

4. Strumenti alternativi e soluzioni complementari

Oltre all’opposizione giudiziale, il conduttore dispone di una serie di strumenti per definire o ristrutturare il debito derivante dai canoni insoluti.

4.1 Rottamazioni e definizioni agevolate delle cartelle

Se tra i debiti del conduttore vi sono anche cartelle esattoriali per imposte non versate (ad esempio Irpef, Iva o imposta di registro sui contratti di locazione), le leggi finanziarie degli ultimi anni hanno previsto numerose definizioni agevolate (c.d. “rottamazioni”). La Legge 197/2022 (legge di bilancio 2023) ha introdotto la rottamazione‑quater dei carichi affidati all’Agenzia Entrate‑Riscossione dal 1º gennaio 2000 al 30 giugno 2022; nel 2025 è stata prevista la possibilità di riammissione per chi è decaduto dai pagamenti. L’adesione consente di versare solo l’imposta e gli interessi, senza sanzioni, con rate fino a cinque anni. A ottobre 2025 è stata annunciata una rottamazione‑quinquies per i carichi affidati sino al 31 dicembre 2023. Queste misure riguardano i debiti fiscali e non direttamente i canoni di locazione, ma riducono l’esposizione complessiva del debitore e liberano risorse per saldare il locatore. Lo studio Monardo assiste i debitori nell’inoltro delle domande di definizione agevolata e nel calcolo delle rate.

4.2 Piano del consumatore e accordo di ristrutturazione (legge 3/2012)

Quando la morosità è solo una parte di un indebitamento più ampio, il ricorso alle procedure di sovraindebitamento può costituire la soluzione più efficace. Il piano del consumatore, destinato alle persone fisiche non imprenditori, consente di proporre ai creditori un programma di pagamento commisurato al proprio reddito, con falcidia dei debiti chirografari e ristrutturazione dell’esposizione . L’accordo di composizione si rivolge invece a imprenditori minori, professionisti e lavoratori autonomi e richiede l’approvazione dei creditori che rappresentino almeno il 60 % dei debiti . Entrambe le procedure prevedono la nomina di un gestore della crisi che assiste il debitore nella predisposizione della proposta e monitora l’esecuzione. Con l’apertura della procedura, il giudice dispone la sospensione delle azioni esecutive in corso, compresi i decreti ingiuntivi e i pignoramenti, e alla fine del piano il debitore ottiene l’esdebitazione.

4.3 Liquidazione controllata dei beni

Se il patrimonio del debitore è insufficiente a coprire i debiti e non vi sono entrate future adeguate, la legge prevede la liquidazione controllata dei beni: il patrimonio (ad esempio l’abitazione di proprietà, autoveicoli, quote societarie) viene liquidato da un liquidatore nominato dal tribunale e il ricavato ripartito tra i creditori. Anche questa procedura consente al debitore di liberarsi dai debiti residui. Lo studio valuta la convenienza della liquidazione rispetto al piano del consumatore, tenendo conto della tutela della casa familiare e delle possibili esenzioni.

4.4 Composizione negoziata e ristrutturazione aziendale

Per i conduttori che sono imprenditori o professionisti, il D.L. 118/2021 offre la possibilità di accedere alla composizione negoziata. L’esperto negoziatore, figura prevista dalla legge, analizza la situazione economico‑finanziaria dell’impresa, elabora un piano di risanamento e assiste nelle trattative con banche, fornitori, locatori e altri creditori . Se l’accordo ha esito positivo, l’impresa evita l’insolvenza; in caso contrario, l’esperto può suggerire il ricorso a procedure concorsuali (concordato minore, liquidazione giudiziale). L’Avv. Monardo, in qualità di esperto negoziatore, guida l’imprenditore nella scelta della procedura e nella predisposizione dei documenti necessari.

4.5 Rateizzazione e piani di rientro con il locatore

Spesso il modo più rapido per risolvere la morosità è negoziare direttamente con il locatore un piano di rientro. Il conduttore può proporre il pagamento rateale degli arretrati (ad esempio in 6–12 mesi) mantenendo il contratto in vigore. È consigliabile formalizzare l’accordo per iscritto, specificando scadenze e importi, prevedendo la decadenza dal beneficio in caso di mancato pagamento di una rata. In alcuni casi il locatore può accettare una riduzione del canone o una remissione parziale dei debiti pur di evitare il lungo iter giudiziale. L’assistenza di un avvocato facilita la trattativa e consente di tutelare gli interessi del debitore con clausole equilibrate.

4.6 Consigli fiscali e detrazioni

Il conduttore che regolarizza la propria posizione può beneficiare di alcune detrazioni fiscali (ad esempio detrazioni per canoni di locazione sostenuti da studenti universitari fuori sede o per giovani under 31). Inoltre, se il locatore emette fattura elettronica, il pagamento tramite strumenti tracciabili permette di dedurre eventuali spese e di dimostrare l’avvenuto versamento. È importante conservare le ricevute e presentare la dichiarazione dei redditi nei termini per evitare ulteriori sanzioni.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti debitori commettono errori che compromettono la loro posizione. Ecco i più frequenti e i consigli per evitarli:

• Ignorare la notifica: trascurare un decreto ingiuntivo o uno sfratto comporta la definitività del provvedimento. Aprire subito la raccomandata o la PEC e consultare un professionista.
• Ritardare l’opposizione: rispettare i termini è fondamentale. In mancanza di gravi impedimenti, l’opposizione tardiva è difficile da ottenere.
• Non conservare le ricevute: è necessario conservare tutte le prove dei pagamenti (bonifici, assegni, mail, messaggi) per dimostrare l’adempimento.
• Sospendere arbitrariamente il pagamento: anche in presenza di problemi all’immobile, è rischioso non versare il canone . È meglio comunicare i vizi al locatore per iscritto e chiedere una riduzione o sospensione concordata.
• Non registrare gli accordi: piani di rientro e accordi stragiudiziali devono essere formalizzati per iscritto; in caso contrario non sono opponibili.
• Trascurare la mediazione: pur non essendo obbligatoria per l’ingiunzione, la mediazione può accelerare la soluzione e ridurre costi e interessi.
• Farsi condurre dall’emotività: reagire d’istinto (ad esempio offendendo il locatore o distruggendo l’immobile) peggiora la situazione. È preferibile una gestione razionale e documentata.

6. Tabelle riepilogative

Di seguito alcune tabelle sintetiche per orientarsi tra norme, termini e strumenti difensivi.

6.1 Norme principali e contenuti

6.2 Termini e scadenze principali

6.3 Strumenti difensivi e loro effetti

7. Domande e risposte frequenti (FAQ)

Di seguito sono riportate 20 domande che i conduttori morosi pongono più spesso, con risposte chiare e riferimenti normativi.

1. Cos’è un decreto ingiuntivo per canoni di locazione?
   È un provvedimento con cui il giudice, su ricorso del locatore, ordina al conduttore di pagare entro un termine stabilito (generalmente 40 giorni) una somma determinata. L’ingiunzione si fonda su una prova scritta del credito (contratto, fatture, estratti contabili) e, se non viene opposta, diventa titolo esecutivo.
2. Quali documenti servono al locatore per ottenere l’ingiunzione?
   Servono una prova scritta: il contratto di locazione, le fatture o ricevute, estratti contabili o, dal 26 novembre 2024, la fattura elettronica trasmessa via SdI . Il locatore deve dimostrare l’entità del canone e le mensilità non pagate.
3. Posso contestare l’ingiunzione se il contratto non è registrato?
   Sì. La mancata registrazione del contratto comporta la nullità del contratto per irregolarità fiscale; il conduttore può chiedere che venga riconosciuto un canone ridotto secondo le tariffe legali. L’ingiunzione potrebbe essere revocata per mancanza di prova scritta.
4. Qual è il termine per proporre opposizione?
   Il termine è di 40 giorni dalla notifica dell’ingiunzione . Il giudice può stabilire un termine maggiore; se il decreto è provvisoriamente esecutivo, l’esecuzione può iniziare subito ma resta possibile l’opposizione.
5. Come si propone l’opposizione?
   Per i decreti del Tribunale si presenta un atto di citazione che avvia un giudizio ordinario; per quelli del Giudice di Pace si deposita un ricorso secondo il rito semplificato . È consigliabile rivolgersi a un avvocato per rispettare i requisiti formali.
6. L’opposizione sospende automaticamente l’esecuzione?
   No. Occorre richiedere al giudice la sospensione della provvisoria esecutività (art. 649 c.p.c.), dimostrando gravi motivi. Il giudice può subordinare la sospensione a una cauzione.
7. Il locatore può ottenere lo sfratto e l’ingiunzione insieme?
   Sì. Nel procedimento di convalida di sfratto il giudice può emettere un decreto per i canoni scaduti e futuri che è immediatamente esecutivo . Il conduttore potrà opporsi sia allo sfratto che all’ingiunzione.
8. Posso pagare i canoni arretrati e salvare il contratto?
   Nel giudizio di sfratto è possibile chiedere il termine di grazia fino a 120 giorni per sanare la morosità. Se si paga entro il termine, lo sfratto viene revocato e il contratto continua. Nelle controversie monitorie, invece, il pagamento entro i 40 giorni estingue l’ingiunzione.
9. È obbligatoria la mediazione per le locazioni?
   Sì per le azioni ordinarie in materia di locazione: la mediazione è condizione di procedibilità . Tuttavia non è richiesta per l’ingiunzione e per l’opposizione fino alla decisione sulle istanze di esecuzione .
10. Posso opporre il deposito cauzionale ai canoni non pagati?
    Sì, se la cauzione è stata versata e il locatore non prova danni ulteriori. Il Tribunale di Taranto (sent. 895/2025) ha riconosciuto la compensazione tra cauzione e canoni .
11. Cosa succede se il locatore non allega l’estratto contabile?
    L’ingiunzione potrebbe essere revocata per mancanza di prova scritta. Dal 2024 le fatture elettroniche sono equiparate all’estratto contabile , ma se il locatore non allega alcun documento la prova è carente.
12. Posso chiedere la riduzione del canone se l’immobile presenta vizi?
    Sì, l’art. 1584 c.c. permette di ridurre il canone in caso di diminuzione del godimento. Tuttavia, fino a una sentenza o a un accordo, non si può sospendere unilateralmente il pagamento .
13. È possibile un accordo di rateizzazione con il locatore?
    Certo. Un piano di rientro scritto e firmato dalle parti può sospendere l’esecuzione e permette al conduttore di pagare gli arretrati in più rate. Si consiglia l’assistenza di un avvocato per tutelare i propri diritti.
14. Cosa accade se non propongo opposizione e non pago?
    Il decreto diventa definitivo ed esecutivo; il locatore potrà notificare il precetto e procedere al pignoramento di beni, salari o conti correnti. Inoltre, i costi aumenteranno per interessi e spese di esecuzione.
15. Se restituisco l’immobile, devo ancora pagare i canoni fino alla scadenza?
    Secondo le Sezioni Unite del 2025, il locatore può chiedere il risarcimento dei canoni persi fino a nuova locazione . Tuttavia deve provare di essersi attivato per rilocare l’immobile e di non aver trovato un nuovo conduttore.
16. Come dimostro che ho contestato la fattura?
    È necessario inviare una contestazione scritta (PEC, raccomandata) al locatore spiegando le ragioni della contestazione (vizi dell’immobile, canone errato). La contestazione tempestiva esclude il valore confessori della fattura non contestata .
17. Posso sospendere il pagamento se il locatore non effettua le riparazioni?
    Solo se la prestazione del locatore viene totalmente meno (immobile inagibile); in caso contrario bisogna continuare a pagare e agire per la risoluzione o la riduzione del canone. La sospensione unilaterale è vietata .
18. Cosa succede se non posso pagare per difficoltà economiche?
    Oltre a chiedere il termine di grazia, puoi valutare un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione ai sensi della legge 3/2012, che sospende le azioni esecutive e consente di ripartire i debiti .
19. È possibile rateizzare le imposte con l’Agenzia delle Entrate?
    Sì. Le leggi di bilancio prevedono la definizione agevolata delle cartelle (rottamazione); l’adesione consente di pagare l’imposta senza sanzioni. Questa soluzione non riguarda direttamente il canone ma può liberare risorse per pagare il locatore.
20. In caso di azienda in affitto, quali sono le tutele?
    L’affitto d’azienda rientra tra le materie soggette a mediazione obbligatoria . L’inadempimento può dar luogo sia a ingiunzione che a sfratto. Se l’affittuario è un imprenditore in crisi, può accedere alla composizione negoziata con l’assistenza di un esperto .

8. Simulazioni pratiche

Per comprendere meglio le possibili strategie, proponiamo alcune simulazioni numeriche. Gli esempi sono indicativi e non sostituiscono una consulenza personalizzata.

8.1 Morosità semplice con cauzione compensabile

Dati: Contratto di locazione abitativa a uso transitorio, canone mensile €600, deposito cauzionale €1.200 (pari a due mensilità), morosità di 5 mesi. La locatrice richiede un decreto ingiuntivo per €3.000 (600 × 5) più interessi e spese.

Strategia: Il conduttore riconosce di non aver pagato tre mensilità (€1.800) ma contesta due mensilità (perché l’immobile era inagibile) e chiede che la cauzione (€1.200) sia imputata a copertura parziale del debito. Nella citazione oppone la compensazione e allega fotografie e perizie attestanti la presenza di muffa.

Esito possibile: Il giudice, valutando la prova, può ammettere la compensazione della cauzione e riconoscere l’inadempimento del locatore per i due mesi contestati, riducendo il debito a €600 + interessi. Se il conduttore versa tale importo entro il termine di grazia, il contratto può proseguire.

8.2 Provvisoria esecuzione su fattura elettronica

Dati: Locazione commerciale a uso ufficio, canone mensile €1.000, fattura elettronica trasmessa via SdI e non contestata. Dopo tre mesi di morosità (€3.000) il locatore ottiene un decreto ingiuntivo con esecuzione provvisoria ex art. 642 c.p.c. Il debitore riceve la notifica e il giorno dopo viene pignorato il conto corrente.

Strategia: Il conduttore può proporre opposizione entro 40 giorni, ma intanto chiede la sospensione dell’esecuzione. Deve dimostrare che la fattura è contestata o che vi sono vizi nel contratto. In mancanza di contestazione tempestiva, la fattura elettronica costituisce prova scritta sufficiente .

Esito possibile: Se il giudice ritiene manifestamente infondate le contestazioni, la sospensione non viene concessa e il pignoramento prosegue. L’opposizione verrà rigettata e il debitore dovrà pagare il credito, oltre a spese e interessi.

8.3 Piano del consumatore con canoni inclusi

Dati: Una famiglia è morosa di 12 mensilità (€800 al mese) per complessivi €9.600 e presenta altre passività (finanziamenti, carte di credito, cartelle esattoriali) per €40.000. Il reddito familiare netto è €1.800 al mese.

Strategia: Attraverso l’OCC viene presentato un piano del consumatore con durata di 5 anni. Il piano prevede il pagamento del 40 % dei debiti chirografari, con rate mensili di €333, e la liquidazione di un piccolo veicolo. Il locatore, come creditore chirografario, riceverà il 40 % dell’arretrato (circa €3.840) dilazionato in cinque anni. Durante la procedura, tutte le azioni esecutive sono sospese .

Esito possibile: Se il piano viene omologato, la famiglia continua a pagare il canone corrente e, alla fine della procedura, ottiene l’esdebitazione dei debiti residui. Il locatore, pur ricevendo una somma inferiore al credito originario, accetta il piano per evitare la procedura esecutiva.

Conclusione

Il decreto ingiuntivo per affitto non pagato è uno strumento rapido che tutela il locatore ma può essere contrastato efficacemente dal conduttore se questi agisce con tempestività e consapevolezza. La normativa vigente prevede condizioni precise per l’emissione dell’ingiunzione e consente al debitore di opporsi con mezzi adeguati: contestare la prova scritta, eccepire la nullità della notifica, chiedere la compensazione della cauzione, far valere l’inadempimento del locatore o la prescrizione. Le riforme degli ultimi anni (Riforma Cartabia e correttivo 164/2024) hanno introdotto importanti novità: riconoscimento delle fatture elettroniche come prova scritta , abolizione della formula esecutiva e distinzione tra atto di citazione e ricorso per l’opposizione . La mediazione resta una via preferenziale per le cause ordinarie , mentre nelle ingiunzioni opera solo dopo l’esame delle istanze esecutive .

Dal punto di vista del debitore, le possibilità di difesa sono numerose: opposizione, sospensione, termine di grazia, accordo stragiudiziale, piani di rientro. Nei casi di sovraindebitamento, i piani del consumatore e gli accordi di ristrutturazione permettono di ridefinire la posizione debitoria e ottenere l’esdebitazione . Gli imprenditori possono avvalersi della composizione negoziata con l’assistenza di un esperto . Persino le definizioni agevolate delle cartelle fiscali (rottamazioni) possono alleggerire il carico complessivo e facilitare la regolarizzazione dei canoni.

Agire in modo tempestivo e supportati da professionisti esperti è la chiave per trasformare un’ingiunzione in un’opportunità di ristrutturazione piuttosto che in un disastro finanziario. Lo Studio Monardo, con la sua struttura multidisciplinare, offre assistenza completa: dall’analisi del decreto all’opposizione, dalle trattative con il locatore ai piani di sovraindebitamento. Grazie all’esperienza dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come cassazionista, gestore della crisi e esperto negoziatore, è possibile individuare la strategia più adatta e proteggere il patrimonio del debitore.

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