Introduzione

L’atto di precetto è l’ultimo avviso che un creditore può inviare prima di avviare l’espropriazione dei beni del debitore. Nel caso dei mutui, specialmente quelli garantiti da ipoteca sulla casa, la notifica del precetto comporta rischi gravissimi: l’inadempimento può portare al pignoramento dell’immobile e alla sua vendita all’asta. Chi riceve un precetto deve agire immediatamente. Oltre a monitorare gli importi dovuti e le scadenze, è indispensabile verificare che il contratto di mutuo costituisca un titolo esecutivo valido e che l’intimazione rispetti le forme prescritte dalla legge.

Ricevere un precetto per un mutuo non pagato può suscitare panico. Tuttavia, esistono numerose soluzioni legali. La legge e la giurisprudenza prevedono strumenti per opporsi all’esecuzione, per contestare eventuali irregolarità del titolo o del precetto, per negoziare il debito con la banca e per accedere a procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento. In questo articolo verranno analizzate in modo dettagliato tutte queste possibilità, con un’attenzione particolare alla posizione del debitore. Oltre all’analisi normativa, saranno esaminati i recenti orientamenti della Corte di cassazione (Sezioni Unite n. 5968/2025 sul mutuo con deposito, Cass. n. 13373/2024 sulla trascrizione integrale del titolo nel precetto) e le novità introdotte dalla riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022 e D.Lgs. 164/2024).

Chi è l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e come può aiutarti

L’avv. Giuseppe Angelo Monardo è un cassazionista con un’esperienza pluriennale nel diritto bancario e nel contenzioso contro istituti di credito. Coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti operativi a livello nazionale, specializzati in diritto bancario, crisi d’impresa e contenzioso tributario. È Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e Professionista fiduciario di un OCC (Organismo di composizione della crisi). Inoltre è Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. La combinazione di competenze giuridiche, economiche e fiscali consente allo studio di offrire soluzioni integrate: analisi dell’atto di precetto e del titolo esecutivo, impugnazioni giudiziali (opposizioni al precetto e agli atti), domande di sospensione dell’esecuzione, trattative stragiudiziali con la banca, piani di rientro personalizzati e assistenza nelle procedure di sovraindebitamento.

Se hai ricevuto un precetto per mutuo non pagato, contatta subito l’avv. Monardo per una valutazione personalizzata. Agire tempestivamente fa spesso la differenza tra una soluzione sostenibile e la perdita del proprio patrimonio.

Quadro normativo e giurisprudenziale

Il mutuo ipotecario e l’inadempimento

Il mutuo è un contratto reale disciplinato dall’art. 1813 c.c., attraverso il quale una parte (mutuante) consegna all’altra (mutuatario) una certa quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità. Nei mutui ipotecari, l’obbligazione di restituzione è assistita da ipoteca sui beni immobili del debitore. La disciplina bancaria è contenuta nel testo unico bancario (TUB) e nei regolamenti di attuazione. L’art. 40 TUB (versione aggiornata al marzo 2025) attribuisce alla banca la possibilità di risolvere il contratto se il cliente è in ritardo nel pagamento delle rate almeno sette volte. La norma stabilisce che è ritardato il pagamento eseguito tra il 30º e il 180º giorno successivo alla scadenza . Dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 72/2016 (che ha recepito la direttiva 2014/17/UE), per i consumatori è diventata opzionale la clausola “patto marciano”, che consente alla banca di evitare l’espropriazione giudiziale e di vendere direttamente l’immobile se il debitore omette di pagare 18 rate: la vendita deve avvenire a valore di mercato tramite perizia indipendente e l’eventuale eccedenza spetta al debitore . Al di fuori di questa clausola, resta applicabile l’art. 40 TUB con la regola delle sette rate.

Atto di precetto: definizione e requisiti

L’atto di precetto è l’intimazione con cui il creditore, munito di titolo esecutivo, ordina al debitore di adempiere entro un termine non inferiore a dieci giorni, con avvertimento che, in mancanza, si procederà all’esecuzione forzata. L’art. 480 c.p.c. richiede che il precetto identifichi le parti, indichi la data di notificazione del titolo se separato e, in caso di cambiali o assegni, contenga la trascrizione integrale del titolo esecutivo . L’atto deve inoltre avvertire il debitore della possibilità di rivolgersi agli organismi di composizione della crisi da sovraindebitamento o di proporre un piano del consumatore; deve indicare il giudice competente per l’esecuzione e il luogo di elezione di domicilio o l’indirizzo di posta elettronica certificata del creditore . Le modifiche introdotte dal decreto legislativo n. 164/2024 (correttivo della riforma Cartabia) hanno stabilito che il precetto deve indicare il giudice competente e l’indirizzo digitale del creditore, oltre a richiamare l’obbligo di avvertire il debitore circa la possibilità di accedere alle procedure di composizione della crisi .

L’importo intimato nel precetto non deve necessariamente coincidere con l’intero debito: ciò che conta è l’esatta individuazione del titolo esecutivo e l’avvertimento sul termine. In caso di titoli di credito (cambiali o assegni), la Cassazione ha stabilito che la mancata trascrizione integrale del titolo nel precetto comporta nullità dell’atto, in quanto impedisce al debitore di verificare la titolarità del credito. In una importante sentenza (Cass., Sez. III, 15 maggio 2024 n. 13373), la Corte ha affermato che la trascrizione deve riguardare il retro della cambiale o dell’assegno, compresi i girii, e che quando la legge impone la certificazione da parte dell’ufficiale giudiziario il precetto non può essere notificato dall’avvocato .

Durata ed efficacia del precetto

L’atto di precetto perde efficacia se l’esecuzione non è iniziata entro 90 giorni dalla notifica (art. 481 c.p.c.). La norma, recentemente aggiornata, prevede che se viene proposta un’opposizione, il termine si sospende e riprende a decorrere dopo la pronuncia definitiva . Trascorso il termine senza che il creditore abbia avviato il pignoramento, il precetto deve essere rinnovato; il titolo esecutivo rimane valido ma non si può procedere all’esecuzione con il vecchio precetto . L’esecuzione non può iniziare prima che siano trascorsi dieci giorni dalla notifica del precetto (termine dilatorio), salvo che il giudice autorizzi l’immediata esecuzione per “pericolo nel ritardo” (art. 482 c.p.c.) . La richiesta di anticipazione deve essere motivata; se il precetto non rispetta il termine dilatorio, il pignoramento è nullo e può essere impugnato con opposizione agli atti .

Opposizioni al precetto e agli atti dell’esecuzione

Il debitore può difendersi proponendo opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) o opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). L’opposizione all’esecuzione si utilizza quando si contesta il diritto del creditore di procedere ad esecuzione forzata (ad esempio perché il titolo non è valido o il credito è estinto). La norma prevede che, prima dell’inizio dell’esecuzione, il debitore possa citare il creditore davanti al giudice competente per materia e valore; il giudice può sospendere l’efficacia del titolo per gravi motivi . Se l’esecuzione è già iniziata, l’opposizione si propone con ricorso al giudice dell’esecuzione e deve essere presentata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione . L’opposizione agli atti esecutivi riguarda vizi formali del titolo o del precetto (ad esempio la mancata trascrizione del titolo, la notifica irregolare, la violazione del termine dilatorio) e va proposta, prima dell’inizio dell’esecuzione, con citazione al giudice indicato nell’art. 480; il ricorso deve essere notificato entro 20 giorni dalla notificazione del titolo o del precetto . Se l’esecuzione è iniziata, l’opposizione va proposta entro 20 giorni dal primo atto esecutivo . È importante rispettare i termini: l’opposizione tardiva è inammissibile .

Divieto di patto commissorio e clausola “patto marciano”

L’art. 2744 c.c. sancisce il divieto del patto commissorio: è nullo l’accordo con cui si stabilisce che, in mancanza del pagamento del credito, la proprietà del bene dato in garanzia passi al creditore . La nullità opera anche se il patto è posteriore alla costituzione dell’ipoteca o del pegno . Questa norma tutela il debitore, evitando che la banca si approprii automaticamente dell’immobile in caso di insolvenza. Per superare il divieto, il legislatore ha introdotto la clausola di patto marciano, disciplinata per i consumatori dall’art. 120‑quinquiesdecies TUB. La clausola, applicabile nei contratti di credito immobiliare ai consumatori stipulati dopo l’entrata in vigore del D.Lgs. 72/2016, consente alla banca di trasferire l’immobile a un prezzo di mercato determinato da un perito indipendente dopo 18 rate non pagate . Il trasferimento non può eccedere quanto necessario a soddisfare il credito; l’eventuale eccedenza deve essere restituita al debitore. Si tratta quindi di una forma di tutela marciana che distingue chiaramente la clausola da quella commissoria e garantisce al debitore la restituzione dell’eventuale surplus.

Cassazione Sezioni Unite n. 5968/2025 e altre pronunce rilevanti

Il 6 marzo 2025 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno risolto una questione pregiudiziale circa il cosiddetto “mutuo condizionato”, ovvero il caso in cui la banca eroga la somma ma la trattiene contestualmente in deposito o pegno. La Corte ha affermato che il contratto di mutuo costituisce titolo esecutivo quando la somma risulta messa a disposizione del mutuatario (anche solo mediante una scrittura contabile) e il debitore assume un’obbligazione chiara e incondizionata di restituzione . Le clausole di deposito o pegno sono accessorie e non escludono la natura solutoria del mutuo, salvo che sia espressamente esclusa l’obbligazione di restituzione . In pratica, la banca può agire in via esecutiva anche se i fondi sono stati depositati contestualmente, poiché l’obbligazione di rimborso è comunque certa e liquida. La sentenza è rilevante per i debitori che intendono contestare l’esecutività del mutuo: solo se il contratto prevede che le somme saranno erogate successivamente alla verifica di determinate condizioni (mutuo condizionato), il titolo può essere inefficace.

La già menzionata sentenza Cass. 13373/2024 ha ribadito la necessità di trascrivere integralmente nel precetto i titoli di credito (assegni, cambiali) . La Corte ha collegato tale obbligo all’art. 480 c.p.c. e agli artt. 55 del r.d. 1736/1933 e 63 del r.d. 1669/1933 relativi alla girata di cambiali e assegni . Inoltre, ha richiamato una nota del Ministero della Giustizia del 19 giugno 2023 che stabilisce che l’atto di precetto contenente la trascrizione integrale deve essere notificato dall’ufficiale giudiziario e non dall’avvocato .

La giurisprudenza più recente comprende anche la sentenza Cass. SU 5 marzo 2025 n. 5841 (mutuo solutorio), che ha confermato la validità come titolo esecutivo del mutuo solutorio anche quando il capitale viene immediatamente riaccreditato al mutuatario per essere investito; il mutuatario resta comunque obbligato alla restituzione perché il trasferimento di capitale ha natura liberale. Altre pronunce successive (es. Cass. Sez. III n. 13394/2025) hanno affrontato i vizi formali del precetto e la nullità del pignoramento in caso di mancato rispetto del termine dilatorio o di mancata indicazione del giudice dell’esecuzione. Pur non potendo citare tutte le decisioni, la tendenza è quella di pretendere rigorosa osservanza delle forme per garantire al debitore la possibilità di difendersi.

Procedure di sovraindebitamento nel Codice della crisi d’impresa

Con l’entrata in vigore del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, successivamente modificato dal D.Lgs. 147/2020, dal D.Lgs. 83/2022 e dal D.Lgs. 136/2024), la disciplina della “legge sul sovraindebitamento” (L. 3/2012) è confluita in un sistema unitario. Il consumatore sovraindebitato può oggi ricorrere a tre strumenti: la ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67), la liquidazione controllata (art. 268 ss.) e l’esdebitazione del debitore incapiente (art. 283). L’art. 67 CCII stabilisce che il consumatore, con l’assistenza dell’OCC, può proporre ai creditori un piano di ristrutturazione indicando tempi e modalità per superare la crisi; la proposta ha contenuto libero e può prevedere la falcidia e la ristrutturazione dei debiti anche relativi a cessione del quinto, pegni o ipoteche . I crediti muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti non integralmente purché sia assicurato un pagamento non inferiore a quello realizzabile in caso di liquidazione . Il piano può prevedere il rimborso delle rate del mutuo ipotecario sulla prima casa a condizione che il debitore sia in regola con i pagamenti o ottenga l’autorizzazione del giudice .

La riforma del 2024 (D.Lgs. 136/2024) ha integrato la definizione di “consumatore” e ha specificato che la proposta di ristrutturazione può prevedere moratorie fino a due anni per i crediti privilegiati . L’esdebitazione del debitore incapiente (art. 283 CCII) consente al consumatore privo di beni e redditi di chiedere la cancellazione dei debiti residui; il giudice valuta la meritevolezza e l’assenza di frode. È prevista una fase di sorveglianza di quattro anni durante la quale eventuali sopravvenienze devono essere comunicate. Queste procedure offrono una vera “seconda possibilità” a chi si trova in stato di insolvenza ma ha agito con onestà.

Definizione agevolata e rottamazione delle cartelle

Oltre alla disciplina civilistica, sono rilevanti le misure fiscali di “pace fiscale”, in particolare la rottamazione quater introdotta dalla legge di bilancio 2023 (L. 197/2022) e successivamente modificata dal decreto milleproroghe (D.L. 202/2024) convertito in legge n. 15/2025. La rottamazione consente di estinguere i carichi affidati alla riscossione tra il 1 gennaio 2000 e il 30 giugno 2022 senza pagare sanzioni né interessi di mora; per i piani rateali è previsto un tasso di interesse del 2% annuo e il pagamento può avvenire in un massimo di 18 rate. La legge 15/2025 ha riaperto i termini per i contribuenti decaduti, consentendo la riammissione se la domanda è stata presentata entro il 30 aprile 2025; la seconda rata per i riammessi scadeva il 30 novembre 2025 . La normativa prevede una tolleranza di cinque giorni oltre la scadenza e l’obbligo di utilizzare i moduli forniti dall’Agenzia delle entrate‑Riscossione . Il mancato pagamento comporta la perdita del beneficio e la ripresa delle azioni esecutive . Per i debitori con più di dieci rate è stato creato un servizio online per scaricare i modelli di pagamento .

Procedura passo‑passo dopo la notifica del precetto

1. Ricezione del precetto e verifica del titolo

Quando il debitore riceve il precetto per mutuo non pagato, deve innanzitutto verificare che il contratto di mutuo sia titolo esecutivo. Il contratto di mutuo, stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, costituisce titolo esecutivo in quanto contiene l’obbligazione di pagare una somma certa, liquida ed esigibile (art. 474 c.p.c.). Tuttavia, come affermato dalle Sezioni Unite n. 5968/2025, la banca deve dimostrare di aver messo a disposizione l’importo del mutuo e che l’obbligazione di restituzione non sia condizionata . In caso di mutuo con clausole di deposito o pegno infruttifero, occorre esaminare se tali pattuizioni impediscano la disponibilità della somma. Se, al momento della stipula, il mutuatario non riceve materialmente il denaro ma lo lascia in deposito presso la banca, la Cassazione ritiene comunque efficace il titolo purché vi sia un’annotazione contabile e un impegno chiaro di restituzione .

Inoltre, va verificata la regolarità formale del precetto: l’atto deve indicare l’importo dovuto (capitale, interessi, spese), il titolo esecutivo (contratto di mutuo con eventuali appendici), la data di notificazione del titolo se separato e, in caso di titoli di credito, la trascrizione integrale . Deve essere riportato l’avvertimento riguardo alla possibilità di ricorrere al piano del consumatore e alle procedure di composizione della crisi . Se mancano tali indicazioni, si può proporre opposizione agli atti (art. 617 c.p.c.) entro venti giorni .

2. Termini per adempiere o reagire

Il debitore ha 10 giorni dal ricevimento del precetto per pagare, con possibilità di un termine più lungo se indicato dal creditore (fino a 90 giorni). Durante questo periodo può:

1. Pagare o proporre un piano di rientro: se le risorse lo consentono, pagare le rate arretrate e le spese può evitare l’esecuzione. È possibile negoziare con la banca una rateizzazione o una rinegoziazione del mutuo. L’intervento di un avvocato è utile per evitare clausole vessatorie o costi eccessivi.
2. Proporre opposizione all’esecuzione: se si ritiene che il mutuo non sia un titolo esecutivo (ad esempio perché non è stato erogato o perché il contratto è nullo o usurario) o che il debito sia estinto (ad esempio per pagamento o per prescrizione), si può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. Entro dieci giorni dalla notifica del precetto si cita il creditore davanti al tribunale competente; il giudice può sospendere l’efficacia del titolo .
3. Proporre opposizione agli atti esecutivi: se il precetto presenta vizi formali, il debitore può contestare la regolarità dell’atto ai sensi dell’art. 617 c.p.c. entro venti giorni dalla notifica . Ad esempio, l’omissione della trascrizione integrale del titolo di credito comporta nullità del precetto .
4. Accedere alle procedure di sovraindebitamento: l’avvertimento contenuto nel precetto consente al debitore di rivolgersi a un Organismo di composizione della crisi (OCC) per avviare la ristrutturazione dei debiti o la liquidazione controllata. La presentazione dell’istanza comporta la concessione di misure protettive (sospensione delle azioni esecutive) e permette di proporre ai creditori un piano che può prevedere anche il pagamento parziale dei debiti .

3. Avvio del pignoramento

Se il debitore non paga e non propone opposizione, il creditore, trascorsi i 10 giorni, può procedere al pignoramento immobiliare o mobiliare. In caso di mutuo ipotecario, la banca normalmente avvia il pignoramento dell’immobile: mediante atto di pignoramento, l’ufficiale giudiziario descrive i beni e notifica l’atto al debitore. Il pignoramento deve essere trascritto nei registri immobiliari e depositato in tribunale; la vendita forzata può avvenire solo dopo l’udienza di autorizzazione. L’atto di pignoramento deve essere notificato entro 90 giorni dalla notifica del precetto, altrimenti quest’ultimo perde efficacia .

Quando la procedura di vendita viene autorizzata, l’immobile è inserito nel portale delle vendite pubbliche e viene nominato un delegato alla vendita. Il debitore può ancora evitare la vendita versando l’intero importo dovuto prima dell’aggiudicazione (salvo spese aggiuntive) o proponendo un piano del consumatore che soddisfi i creditori in misura adeguata . Se l’immobile è la prima casa e il mutuatario è in regola con i pagamenti al momento della domanda, l’art. 67 co. 5 CCII consente di continuare a pagare le rate del mutuo nell’ambito del piano .

4. Vendita e riparto del ricavato

Nel regime ordinario (senza patto marciano) la vendita dell’immobile avviene tramite asta pubblica. Il ricavato è destinato dapprima a pagare i creditori privilegiati (banca ipotecaria), poi eventuali altri creditori in base alla graduazione. Se il ricavato non copre il debito, il residuo può essere richiesto al debitore su altri beni o su salario/pensione. Con il patto marciano (se presente nel contratto), la banca può vendere direttamente l’immobile, ma deve affidare la valutazione a un perito indipendente e restituire al debitore l’eventuale eccedenza . La clausola può essere esercitata solo dopo 18 rate non pagate .

5. Effetti della ristrutturazione dei debiti del consumatore

Se il debitore accede alla ristrutturazione dei debiti (art. 67 CCII), la presentazione del ricorso al tribunale con l’ausilio dell’OCC comporta la sospensione delle procedure esecutive. Il piano può prevedere dilazioni, falcidie e moratorie fino a due anni per i crediti ipotecari , nonché il mantenimento della casa principale se il debitore continua a pagare le rate del mutuo . Il giudice omologa il piano senza bisogno del voto dei creditori; dopo l’esecuzione del piano, il debitore ottiene l’esdebitazione per i debiti residui.

6. Esdebitazione e liquidazione controllata

Se il debitore non è in grado di proporre un piano sostenibile, può ricorrere alla liquidazione controllata dei beni (artt. 268 ss. CCII) mettendo a disposizione il proprio patrimonio per soddisfare i creditori in modo ordinato; al termine può chiedere l’esdebitazione. Il Codice prevede anche l’esdebitazione del debitore incapiente (art. 283), istituto introdotto per chi non possiede beni né redditi. In questo caso, se il debitore è meritevole, il tribunale può cancellare tutti i debiti residui; per quattro anni il debitore dovrà comunicare eventuali sopravvenienze reddituali e patrimoniali.

Difese e strategie legali contro il precetto

Contestare l’esecutività del contratto di mutuo

1. Mutuo non erogato o “mutuo condizionato”: se la somma indicata nel contratto non è stata effettivamente messa a disposizione del mutuatario, il contratto non costituisce titolo esecutivo. La Cassazione, però, ha chiarito che basta la disponibilità contabile: la banca non deve consegnare materialmente il denaro, purché l’obbligo di restituzione sia chiaro . Pertanto, per opporsi con successo occorre dimostrare che il mutuo era subordinato a condizioni sospensive, ad esempio l’accredito sarebbe avvenuto solo dopo l’adempimento di determinate prestazioni.
2. Mutuo con patto di esclusione della restituzione: se il contratto prevede espressamente che la restituzione del capitale dipenda dalla verificazione di determinate condizioni, manca l’obbligazione esigibile e il titolo non è esecutivo . È il caso di finanziamenti “bauciati” o di contratti di finanziamento subordinati all’acquisto di prodotti finanziari della banca.
3. Mutuo usurario o con interessi anatocistici: è possibile contestare la validità del mutuo se gli interessi pattuiti superano il tasso soglia usura oppure prevedono l’anatocismo illegittimo. L’azione si propone ordinariamente con opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. e richiede consulenza tecnica per calcolare gli interessi.
4. Nullità del patto marciano: la clausola che consente il trasferimento del bene dopo l’inadempimento deve rispettare i requisiti di legge (valutazione indipendente, restituzione del surplus). Se la clausola non assicura al mutuatario l’eventuale eccedenza oppure non prevede l’intervento del perito indipendente, può essere nulla per violazione del divieto di patto commissorio . In tal caso, il creditore dovrà procedere con l’espropriazione ordinaria.

Contestare la regolarità formale del precetto

1. Mancata trascrizione integrale del titolo: se il precetto si fonda su cambiali o assegni, la legge impone di riportare integralmente il titolo e le girate; la mancanza comporta nullità . Il debitore può proporre opposizione ex art. 617 c.p.c. entro 20 giorni.
2. Mancanza dell’avvertimento sulla composizione della crisi: il precetto deve informare il debitore della possibilità di rivolgersi a un OCC e di proporre un piano del consumatore . In assenza dell’avvertimento l’atto è nullo e può essere impugnato.
3. Omissione del giudice competente e dell’indirizzo digitale del creditore: la riforma Cartabia richiede che il precetto indichi il giudice competente per l’esecuzione e l’indirizzo PEC del creditore . La mancata indicazione, pur non essendo espressamente sanzionata con nullità, può integrare irregolarità e costituire motivo di opposizione.
4. Violazione del termine dilatorio di 10 giorni: se il creditore procede al pignoramento prima dello scadere del termine dilatorio, il pignoramento è nullo e il debitore può proporre opposizione agli atti ex art. 617 .
5. Violazioni della notifica: se il precetto non è stato notificato correttamente (ad esempio a persona diversa dal debitore, all’indirizzo errato o senza l’allegazione della relata di notifica), l’opposizione ex art. 617 è ammessa entro 20 giorni.

Richiedere la sospensione dell’esecuzione

L’art. 615 c.p.c. consente al giudice di sospendere l’efficacia del titolo per gravi motivi . La richiesta va motivata: è necessario dimostrare che l’esecuzione comporterebbe un pregiudizio irreparabile (ad esempio la perdita dell’abitazione senza possibilità di recupero) e che l’opposizione presenta fumus boni iuris. Spesso il giudice richiede una cauzione a garanzia del credito. Nelle opposizioni agli atti, la sospensione può essere concessa ai sensi dell’art. 623 c.p.c.; anche in questo caso è fondamentale agire prima che sia disposta la vendita.

Trattative e rinegoziazione del mutuo

Molte banche preferiscono evitare procedure esecutive lunghe e costose. Con l’assistenza di un avvocato si può:

• Rinegoziare le condizioni del mutuo, ottenendo un allungamento della durata o una riduzione temporanea delle rate.
• Sospendere temporaneamente il pagamento accedendo ai fondi di solidarietà per i mutui prima casa o ai meccanismi di moratoria previsti dalla normativa emergenziale.
• Concordare un saldo e stralcio, versando una somma inferiore al debito residuo per estinguere la posizione.
• Richiedere la conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.), che consente al debitore di depositare una somma pari al valore stimato del bene più interessi e spese, evitando la vendita.

Lo studio dell’Avv. Monardo assiste i debitori anche nelle trattative stragiudiziali, sfruttando la propria esperienza con gli istituti di credito e la conoscenza dei meccanismi bancari.

Accesso alle procedure di sovraindebitamento

L’accesso alla ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII) rappresenta una delle difese più efficaci: presentando il piano al tribunale, il debitore ottiene la sospensione automatica delle esecuzioni e può proporre pagamenti ridotti in base alle proprie capacità . Il piano, assistito dall’OCC, deve contenere l’elenco dei creditori, la descrizione del patrimonio, gli atti di straordinaria amministrazione compiuti negli ultimi cinque anni e le dichiarazioni dei redditi . Il giudice valuta la meritevolezza del debitore e può autorizzare la moratoria dei crediti ipotecari fino a due anni .

Se il piano non è praticabile, il debitore può avviare la liquidazione controllata o richiedere l’esdebitazione immediata se è incapiente. In ogni caso, queste procedure necessitano dell’assistenza di un professionista iscritto agli elenchi del Ministero della Giustizia (gestore della crisi), come l’avv. Monardo, che potrà predisporre la documentazione e rappresentare il debitore in tribunale.

Beneficiare della definizione agevolata e rottamazione delle cartelle

Molti debitori hanno pendenze fiscali oltre al mutuo. La definizione agevolata consente di estinguere i carichi affidati alla riscossione senza sanzioni ed interessi. La legge 15/2025 ha riammesso i contribuenti decaduti dalla rottamazione quater se hanno presentato domanda entro il 30 aprile 2025 . Per mantenere il beneficio bisogna pagare le rate alle scadenze; la scadenza del 30 novembre 2025 per la decima rata prevede una tolleranza di cinque giorni . Il pagamento può avvenire tramite moduli disponibili nel sito dell’Agenzia delle entrate‑Riscossione . Chi perde il beneficio tornerà soggetto alle azioni esecutive e ai pignoramenti del fisco . È quindi fondamentale rispettare scrupolosamente le scadenze e, se necessario, chiedere la rateizzazione in base alle proprie disponibilità.

Strumenti alternativi per definire il debito

Piano del consumatore (ristrutturazione dei debiti)

Il piano del consumatore, ora denominato ristrutturazione dei debiti del consumatore, permette di superare la crisi senza liquidare i beni e senza il consenso dei creditori. I principali tratti sono:

Liquidazione controllata e esdebitazione del debitore incapiente

Accordi con la banca e soluzioni stragiudiziali

Oltre alle procedure formalizzate, il debitore può ricorrere a:

• Rinegoziazione del mutuo: modificare la durata, il tasso o le condizioni del contratto. Talvolta è possibile spalmare le rate arretrate in un piano di rientro.
• Saldo e stralcio: concludere un accordo con la banca per pagare una somma inferiore al debito residuo, con cancellazione della garanzia ipotecaria.
• Cessione dell’immobile: vendere volontariamente l’immobile a un terzo e utilizzare il ricavato per estinguere il mutuo. Questa soluzione consente di evitare l’asta, che spesso realizza valori inferiori.
• Patto marciano: se previsto nel contratto, consente il trasferimento del bene alla banca dopo 18 rate non pagate, con restituzione dell’eventuale surplus . Prima di attivare il patto marciano occorre verificare la sua validità e la correttezza della perizia.

Errori comuni da evitare e consigli pratici

1. Ignorare la notifica del precetto: molti debitori sottovalutano l’importanza del precetto o pensano di poter guadagnare tempo ignorandolo. Il precetto è l’ultimo avvertimento; ignorarlo porta quasi sempre al pignoramento.
2. Pagare somme senza verificarne la correttezza: occorre controllare il calcolo degli interessi, le spese e la legittimità delle clausole. Talvolta i precetti includono importi non dovuti.
3. Mancato rispetto dei termini per l’opposizione: l’opposizione agli atti deve essere proposta entro 20 giorni dalla notifica; l’opposizione all’esecuzione prima dell’inizio dell’esecuzione. Il mancato rispetto dei termini comporta la perdita del diritto .
4. Contattare tardivamente un avvocato: le questioni bancarie e processuali richiedono competenze specifiche; è preferibile rivolgersi a uno studio esperto sin dal ricevimento del precetto per valutare le strategie, evitare errori e sfruttare strumenti come la sospensione dell’esecuzione.
5. Non considerare le procedure di sovraindebitamento: molti debitori non sanno di poter proporre un piano del consumatore che blocca le esecuzioni e consente di pagare solo una parte del debito . Informarsi su queste procedure può salvare la casa e permettere un nuovo inizio.
6. Sottovalutare la rottamazione delle cartelle: chi ha debiti fiscali deve valutare le definizioni agevolate e rispettare le scadenze; la perdita del beneficio comporta la ripresa delle azioni esecutive .
7. Accettare clausole commissorie travestite: bisogna fare attenzione a clausole contrattuali che, di fatto, consentono alla banca di appropriarsi direttamente del bene in caso di insolvenza. Le clausole devono rispettare il divieto di patto commissorio e, se si tratta di patto marciano, devono prevedere la valutazione indipendente e la restituzione dell’eccedenza .

Domande e risposte frequenti (FAQ)

1. Cos’è un atto di precetto?
   È l’intimazione con cui il creditore, munito di titolo esecutivo (ad esempio un contratto di mutuo), ordina al debitore di pagare entro un certo termine (almeno dieci giorni) sotto pena di esecuzione forzata .
2. Il contratto di mutuo è sempre un titolo esecutivo?
   Sì, se stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e se l’importo è stato messo a disposizione del debitore. Tuttavia, la Cassazione ha precisato che la somma può essere messa a disposizione anche tramite annotazione contabile; non occorre la consegna materiale .
3. Cosa succede se non rispetto il termine di dieci giorni?
   Decorso il termine dilatorio, il creditore può procedere al pignoramento. Se non avvia l’esecuzione entro 90 giorni, il precetto perde efficacia .
4. Posso impugnare il precetto se l’importo non è corretto?
   Sì. L’opposizione agli atti (art. 617 c.p.c.) consente di contestare la somma intimata o la regolarità del precetto entro 20 giorni .
5. Qual è la differenza tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti?
   L’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) contesta il diritto del creditore a procedere all’esecuzione (esistenza o validità del titolo), mentre l’opposizione agli atti (art. 617 c.p.c.) riguarda vizi formali del precetto o dell’atto esecutivo .
6. Se il precetto non indica il giudice competente, è nullo?
   La riforma Cartabia prevede l’indicazione del giudice competente e dell’indirizzo PEC. L’assenza di questi elementi può costituire un vizio e giustificare un’opposizione, anche se la giurisprudenza non si è ancora pronunciata in modo univoco .
7. Posso sospendere l’esecuzione?
   Sì, presentando opposizione e richiedendo al giudice la sospensione per gravi motivi. Il giudice può concederla con o senza cauzione .
8. Come funziona il patto marciano?
   Se il contratto prevede questa clausola, dopo 18 rate non pagate la banca può far valutare l’immobile da un perito indipendente e soddisfarsi con il ricavato, restituendo al debitore l’eventuale eccedenza . La clausola deve rispettare il divieto di patto commissorio .
9. Cosa succede se rinegozio il mutuo dopo il precetto?
   È possibile stipulare un accordo con la banca per regolarizzare la posizione. Se si raggiunge un accordo, il creditore può rinunciare al precetto; in caso contrario, l’esecuzione prosegue.
10. La rottamazione delle cartelle sospende il pignoramento?
    No. La definizione agevolata riguarda solo i debiti fiscali. Tuttavia, se si tratta di un pignoramento attivato dall’Agente della riscossione, l’adesione alla rottamazione quater impedisce nuovi pignoramenti; per i pignoramenti già in corso, bisogna verificare caso per caso.
11. Posso includere il mutuo nel piano del consumatore?
    Sì. Il piano può prevedere il rimborso delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sulla prima casa, se il debitore è in regola con i pagamenti o se il giudice autorizza il pagamento del debito scaduto .
12. Che cos’è la liquidazione controllata?
    È una procedura in cui il debitore mette a disposizione il proprio patrimonio; un liquidatore vende i beni e distribuisce il ricavato. Al termine, il debitore può ottenere l’esdebitazione.
13. Che differenza c’è tra piano del consumatore e concordato minore?
    Il piano del consumatore è riservato al consumatore non imprenditore e non richiede l’approvazione dei creditori. Il concordato minore, invece, è rivolto agli imprenditori non fallibili e richiede il voto dei creditori.
14. Cosa devo fare se il pignoramento è stato già notificato?
    Se l’esecuzione è iniziata, si può ancora proporre opposizione al precetto o agli atti se il termine non è scaduto. In caso di vizi successivi (notifica, stima, vendita), si può proporre opposizione agli atti entro 20 giorni dal compimento dell’atto .
15. Esiste un fondo di solidarietà per pagare le rate del mutuo?
    Sì. Il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa consente, in presenza di determinati requisiti (sospensione del lavoro, riduzione del reddito, etc.), di ottenere la sospensione delle rate per un massimo di 18 mesi. È necessario fare domanda tramite la banca.
16. Cosa succede se l’immobile è assegnato all’ex coniuge?
    Se l’immobile è assegnato in sede di separazione o divorzio, la banca può comunque pignorarlo perché l’assegnazione non crea un diritto reale opponibile; tuttavia, eventuali crediti alimentari possono avere priorità.
17. Posso vendere l’immobile dopo il pignoramento?
    Dopo la trascrizione del pignoramento, la vendita volontaria è possibile solo previa autorizzazione del giudice. È più semplice vendere prima del pignoramento, altrimenti bisogna concordare con il delegato alla vendita.
18. Che cosa comporta la perdita del beneficio della definizione agevolata?
    Se non si pagano le rate della rottamazione quater entro i termini (con tolleranza di cinque giorni), il beneficio decade e gli importi versati vengono considerati acconto . Il carico residuo torna esigibile con sanzioni e interessi.
19. È possibile opporsi al precetto se il mutuo contiene un tasso variabile con clausole poco chiare?
    Sì. La normativa sulla trasparenza bancaria (D.Lgs. 385/1993 e successive modifiche) richiede che le clausole sui tassi siano chiare e comprensibili. In presenza di clausole abusive o indeterminate si può contestare il contratto; tuttavia, questo richiede una consulenza tecnica e giurisdizionale.
20. Quanto tempo ho per agire?
    Subito. Il precetto dà 10 giorni per pagare; l’opposizione agli atti va proposta entro 20 giorni; l’esecuzione può partire trascorsi i 10 giorni e deve essere avviata entro 90 giorni. Ritardare la reazione può rendere inutili le difese.

Simulazioni pratiche e calcoli

Per comprendere come un precetto per mutuo non pagato possa evolversi, si considerino due casi esemplificativi. Le cifre sono indicative e non sostituiscono una valutazione professionale.

Simulazione 1: mutuo con rate arretrate e definizione stragiudiziale

Supponiamo che Tizio abbia contratto nel 2018 un mutuo ipotecario di 150.000 € al tasso fisso del 2,5% per 20 anni, con rata mensile di 795 €. A causa della perdita del lavoro, Tizio non paga 6 rate consecutive. La banca invia un sollecito e poi dichiara la decadenza dal beneficio del termine ai sensi dell’art. 40 TUB. L’intero residuo (circa 130.000 €) diventa immediatamente esigibile. Trascorsi alcuni mesi senza accordo, la banca notifica un precetto chiedendo l’intero capitale, gli interessi moratori (4% annuo), le spese legali (4.500 €) e le spese di precetto (200 €).

Verifiche: l’avvocato analizza il contratto, rileva che le rate arretrate sono solo sei e che non è stata raggiunta la soglia delle sette rate prevista dall’art. 40 TUB; propone quindi opposizione all’esecuzione. La banca, per evitare un contenzioso, accetta di rateizzare gli arretrati in 24 mesi e di rinunciare agli interessi moratori. Tizio paga le sei rate arretrate in 24 mesi (6 × 795 € = 4.770 €, quindi 198 €/mese) e riprende a pagare le rate ordinarie. Il precetto viene ritirato.

Simulazione 2: mutuo con patto marciano e attivazione della clausola

Caia stipula nel 2021 un mutuo di 200.000 € per acquistare la prima casa. Il contratto prevede la clausola di patto marciano: in caso di 18 rate non pagate, la banca può trasferire l’immobile senza ricorrere al tribunale. Nel 2024 Caia, a causa di una malattia, interrompe i pagamenti per 18 mesi consecutivi. La banca le notifica il precetto, richiama la clausola e chiede il trasferimento del bene.

Verifiche: l’avvocato esamina la clausola e verifica che siano trascorse esattamente 18 rate. Richiede una perizia indipendente che stima il valore dell’immobile in 210.000 €. Il debito residuo è di 195.000 € (capitale) più 5.000 € di interessi e spese. Con il patto marciano la banca acquisisce l’immobile, estingue il debito e restituisce a Caia 10.000 €. Se la banca avesse proceduto con pignoramento, la casa sarebbe stata venduta all’asta per circa 160.000 € e Caia sarebbe rimasta ancora debitrice di 40.000 €. Questa simulazione evidenzia come il patto marciano, se correttamente applicato, possa essere vantaggioso.

Simulazione 3: ricorso alla ristrutturazione dei debiti

Sempronio, lavoratore dipendente, ha un mutuo residuo di 100.000 €, rate mensili di 600 € e debiti fiscali per 20.000 €. A seguito di una riduzione dell’orario di lavoro, non riesce a pagare. Dopo aver ricevuto il precetto, si rivolge all’Avv. Monardo che lo assiste nella ristrutturazione dei debiti del consumatore. Con l’aiuto dell’OCC, Sempronio presenta un piano che prevede:

• Pagamento integrale delle rate del mutuo in 30 anni (600 €/mese) grazie a una moratoria di 12 mesi concessa dal giudice.
• Pagamento del 30% dei debiti fiscali (6.000 €) in cinque anni.
• Versamento di 200 € al mese per spese di vita e 100 € per la procedura.
• Esdebitazione finale dei debiti residui.

Il tribunale omologa il piano; le esecuzioni sono sospese e l’Agenzia delle entrate‑Riscossione non può procedere a pignorare i beni di Sempronio. Dopo l’esecuzione del piano, Sempronio ottiene l’esdebitazione e può ripartire con una situazione finanziaria sostenibile.

Conclusione

Ricevere un atto di precetto per mutuo non pagato è un evento serio che richiede una reazione tempestiva. La legge italiana offre numerosi strumenti per difendersi: verificare l’esecutività del mutuo, contestare vizi formali del precetto, proporre opposizione all’esecuzione o agli atti, sospendere l’esecuzione per gravi motivi, negoziare con la banca, accedere alla ristrutturazione dei debiti o alla liquidazione controllata, beneficiare della definizione agevolata per i debiti fiscali. Le recenti riforme (Cartabia, correttivo 2024) hanno rafforzato le tutele del debitore imponendo maggiore trasparenza nel precetto e introducendo il riferimento alle procedure di sovraindebitamento . La giurisprudenza, in particolare le Sezioni Unite del 2025, ha confermato che il contratto di mutuo è generalmente un titolo esecutivo, ma ha chiarito i limiti nel caso di mutuo condizionato , mentre le pronunce del 2024 hanno imposto la trascrizione integrale dei titoli di credito nel precetto .

Agire per tempo significa evitare o limitare il pignoramento e salvaguardare il proprio patrimonio. L’avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di avvocati e commercialisti offrono assistenza completa: analisi del mutuo e del precetto, valutazione delle clausole, verifiche sull’usura, predisposizione di opposizioni al precetto e agli atti, richieste di sospensione, negoziazioni con gli istituti di credito, preparazione di piani di ristrutturazione dei debiti e gestione della liquidazione controllata. Come gestore della crisi da sovraindebitamento e professionista fiduciario di un OCC, l’avv. Monardo può accompagnarti in tutte le fasi delle procedure introdotte dal Codice della crisi d’impresa.

Se ti trovi in difficoltà per un mutuo non pagato, non aspettare l’avvio dell’espropriazione: contatta subito l’avv. Giuseppe Angelo Monardo. Insieme al suo team valuterà la tua situazione e ti proporrà soluzioni concrete per bloccare azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi o cartelle esattoriali. Agire tempestivamente significa difendere la tua casa e ritrovare la serenità finanziaria.