Introduzione

La morosità nei contratti di locazione è una delle principali cause di conflittualità tra locatore e conduttore. Le statistiche del Ministero della Giustizia mostrano ogni anno migliaia di procedure di sfratto avviate per il mancato pagamento dei canoni. Per il conduttore moroso il rischio è concreto: perdere l’abitazione o l’immobile in cui svolge la propria attività. Molti debitori sottovalutano l’importanza di rispettare i termini fissati dalla legge, ignorano che l’intimazione può essere notificata anche con posta elettronica certificata (PEC) e non conoscono le possibilità di difesa. In questo articolo analizziamo in dettaglio la disciplina italiana dello sfratto per morosità, aggiornata a novembre 2025, spiegando tempi, effetti e strategie per ridurre il danno e, ove possibile, conservare la locazione o gestire il debito.

Perché questo tema è importante

• Perdita dell’alloggio e del patrimonio – lo sfratto conduce alla risoluzione del contratto e al rilascio forzato dell’immobile. In caso di residenza o sede d’impresa il danno è particolarmente grave.
• Danni economici aggiuntivi – il locatore può ottenere non solo il pagamento dei canoni arretrati ma, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, anche il risarcimento del danno per mancato guadagno se dimostra la perdita di canoni futuri . Ciò può aumentare notevolmente il passivo.
• Riforme normative e inasprimento delle regole – la riforma “Cartabia” del 2022 e il decreto sicurezza 2025 (convertito nella legge 9 giugno 2025 n. 80) hanno reso la procedura più rapida, introducendo, tra le altre cose, la possibilità di notificare l’intimazione via PEC e di ottenere la convalida in tempi ridotti . Una proposta di legge depositata a novembre 2025 prevede addirittura un’autorità amministrativa ad hoc e tempi di esecuzione in 30 giorni .
• Scarsa conoscenza degli strumenti alternativi – molti conduttori non sanno che, oltre alla difesa nel procedimento di sfratto, esistono procedure di composizione della crisi (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, “composizione negoziata” ex D.L. 118/2021) che consentono di ristrutturare il debito ed evitare l’esecuzione.

Presentazione dell’avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’avv. Giuseppe Angelo Monardo è cassazionista e coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario, tributario e dell’impresa. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, ed esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021. L’avv. Monardo è anche professionista fiduciario di un OCC – Organismo di Composizione della Crisi e assiste i debitori in tutta Italia nella predisposizione di ricorsi, opposizioni, piani di rientro, nonché nella negoziazione con banche e locatori.

Grazie al coordinamento di professionisti distribuiti sull’intero territorio nazionale, lo studio fornisce assistenza sia giudiziale sia stragiudiziale in materia di locazioni (civili e commerciali), procedure esecutive, accordi di ristrutturazione, piani del consumatore e soluzioni fiscali. Il team analizza l’atto di intimazione, valuta l’esistenza di vizi formali o sostanziali, presenta l’opposizione quando vi siano motivi validi e, ove opportuno, avvia trattative per la rateizzazione del debito o la sostituzione del contratto. In caso di impresa in difficoltà, gli esperti dell’area aziendale affiancano l’imprenditore nella procedura di composizione negoziata, predisponendo il piano di risanamento ed evitando la liquidazione giudiziale.

Se hai ricevuto un atto di intimazione o temi di essere moroso, rivolgiti immediatamente a un professionista. Contatta subito l’avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo: leggi, articoli e giurisprudenza

1.1 Fondamenti contrattuali

La morosità si verifica quando il conduttore non paga puntualmente il canone o gli oneri accessori previsti dal contratto di locazione. Ai sensi del codice civile, l’inadempimento di una parte può comportare la risoluzione del contratto se non è di scarsa importanza (art. 1455 c.c.) e obbliga il debitore a risarcire il danno.

In materia di risarcimento la norma centrale è l’art. 1223 c.c., secondo cui il risarcimento del danno per inadempimento o ritardo deve comprendere sia la perdita subita dal creditore sia il mancato guadagno, quando siano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento . La Sezione Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 4892/2025) ha applicato questo principio al rapporto di locazione affermando che il locatore, in caso di risoluzione anticipata per morosità, può chiedere il risarcimento dei canoni futuri persi purché dimostri di essersi attivato per trovare un nuovo conduttore . In pratica, la sola restituzione dell’immobile non annulla automaticamente il danno: il conduttore potrebbe essere chiamato a rispondere anche del mancato guadagno.

L’art. 1591 c.c. disciplina invece il risarcimento per ritardata restituzione: il conduttore che, pur in mora, non rilascia l’immobile deve corrispondere al locatore il canone convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno .

1.2 Legge 392/1978 (“equo canone”) e legge 431/1998 (locazioni abitative)

La Legge 27 luglio 1978 n. 392, nota come legge sull’equo canone, stabilisce i casi in cui il mancato pagamento costituisce causa di risoluzione. L’art. 5 prevede che l’omesso pagamento del canone entro 20 giorni dalla scadenza, oppure l’omesso pagamento degli oneri accessori quando l’arretrato superi due mensilità, costituiscono inadempimento grave, ai sensi dell’art. 1455 c.c., e legittimano la risoluzione . La legge consente però al conduttore in locazione abitativa di chiedere il termine di grazia di 90 giorni (art. 55) per sanare la morosità: se entro tale termine il debito viene saldato con interessi e spese, la risoluzione non produce effetto.

La Legge 9 dicembre 1998 n. 431 disciplina le locazioni abitative ad uso abitativo (contratti “4 + 4” e “3 + 2”) e rinvia alle disposizioni generali del codice civile e della legge 392/1978 per quanto concerne le cause di risoluzione per morosità.

1.3 Procedimento per convalida di sfratto nel codice di procedura civile

Il procedimento speciale di sfratto è regolato dagli artt. 657–669 del codice di procedura civile (c.p.c.). Di seguito i passaggi principali e le relative norme.

1.4 Riforma “Cartabia” e giurisprudenza recente

La riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022) ha inciso sul procedimento di sfratto semplificandone l’esecuzione. L’obbligo di apposizione della formula esecutiva sull’ordinanza di convalida è stato eliminato e si è precisato che l’ordinanza di convalida è immediatamente esecutiva . È stata inoltre consentita la notifica mediante PEC o elezione di domicilio digitale del locatore. Nelle more della riforma, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’intimazione di sfratto per morosità può essere utilizzata anche nei contratti di affitto d’azienda che comprendano almeno un immobile: con sentenza n. 29253/2024 la Suprema Corte ha interpretato in modo estensivo l’art. 658 c.p.c., ritenendo che il termine “locatore” debba riferirsi anche all’affittante d’azienda . In tal modo il procedimento di convalida si applica anche alle locazioni di aziende con beni immobili, purché il complesso aziendale comprenda un immobile.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno risolto un contrasto interpretativo con la sentenza n. 4892/2025, enunciando il principio secondo cui il locatore può chiedere il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto, ma deve dimostrare di essersi attivato per una nuova locazione e che il danno costituisce conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento . La decisione sposta l’onere della prova sul locatore, offrendo al conduttore moroso un margine di difesa: se il locatore non si è diligentemente attivato per affittare l’immobile, il risarcimento dei canoni futuri potrà essere ridotto o negato.

Un’altra pronuncia recente riguarda l’opposizione tardiva. Con ordinanza n. 16077/2025 (Sez. III) la Cassazione ha stabilito che il termine di 10 giorni per proporre opposizione ex art. 668 c.p.c. decorre dalla notifica del preavviso di rilascio ai sensi dell’art. 608 c.p.c. (atto con cui l’ufficiale giudiziario comunica la data dell’esecuzione). La massima indica che l’intimato deve vigilare sulla notificazione del preavviso per evitare decadenze .

1.5 Decreto sicurezza 2025 e proposte legislative

Il decreto-legge 11 aprile 2025 n. 48, convertito nella legge 9 giugno 2025 n. 80, ha introdotto misure urgenti in materia di sicurezza e ha tipizzato il reato di occupazione abusiva di immobili. Sebbene il testo non modifichi direttamente la disciplina dello sfratto per morosità, ha reso più stringenti le sanzioni per chi occupa senza titolo e ha ridotto i tempi per l’intervento delle forze dell’ordine. Un successivo disegno di legge presentato a novembre 2025 (ddl S. 1610/2025) mira a snellire ulteriormente la procedura: la proposta prevede che siano sufficienti due mensilità non pagate per avviare lo sfratto, che l’inquilino abbia 15 giorni per saldare il debito, che un’Autorità per l’esecuzione degli sfratti (AES) verifichi la documentazione ed emetta il provvedimento di sgombero entro 7 giorni, eseguibile entro 30 giorni prorogabili a 90 . La legge al momento è in discussione; di conseguenza, i tempi e l’istituzione dell’AES non sono ancora vigenti ma segnalano un orientamento legislativo verso la speditezza delle procedure e la digitalizzazione degli atti (PEC obbligatoria).

1.6 Aspetti fiscali

Quando il giudice convalida lo sfratto, il contratto di locazione cessa di esistere anche sul piano fiscale. L’intervenuta risoluzione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, così da cessare l’obbligo di dichiarare il canone. Una guida di Avvocato360 spiega che la convalida deve essere notificata all’Agenzia delle Entrate e che uno dei presupposti per promuovere lo sfratto è la presenza di un contratto scritto e registrato . L’art. 26 del d.P.R. 917/1986 (TUIR) dispone che i canoni non percepiti non concorrono a formare reddito a partire dalla convalida; per le imposte già versate sui canoni non percepiti è riconosciuto un credito d’imposta . La circolare n. 26/E 2011 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tale beneficio spetta anche ai contribuenti che hanno optato per la cedolare secca .

2. Procedura passo‑passo: cosa accade dopo la notifica

2.1 Presupposti per avviare lo sfratto

Per intimare lo sfratto per morosità occorrono alcuni presupposti:
1. Contratto scritto e registrato – il contratto deve essere redatto per iscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. La registrazione è obbligatoria e l’assenza di registrazione rende nullo il contratto, con conseguente inefficacia delle clausole e impossibilità di ottenere la convalida. La convalida va comunicata all’Agenzia delle Entrate per cessare la tassazione .
2. Morosità qualificata – devono essere decorsi 20 giorni dalla scadenza del canone o devono essere maturati oneri accessori superiori a due mensilità .
3. Messa in mora – il locatore può diffidare l’inquilino ad adempiere, ma la diffida non è obbligatoria. La legge concede la possibilità al conduttore di sanare la morosità prima dell’udienza pagando quanto dovuto più interessi e spese.

2.2 L’atto di intimazione e la citazione per la convalida (artt. 658–660 c.p.c.)

L’atto di intimazione viene notificato tramite ufficiale giudiziario. Deve contenere:
Indicazione del motivo (morosità), degli importi scaduti e dell’eventuale richiesta di ingiunzione;
Invito a comparire davanti al tribunale competente in un’udienza fissata dall’avvocato almeno 20 giorni dopo la notifica (il giudice può ridurre il termine);
Avvertimento che la mancata comparizione o la mancata opposizione comporta la convalida dello sfratto;
Invito a richiedere il “termine di grazia” nei contratti abitativi, con riferimento all’art. 55 della legge 392/1978;
Indicazione del domicilio digitale o PEC del locatore oppure dell’avvocato;
Relazione dell’ufficiale giudiziario sulla notifica.

Se il canone è corrisposto in natura (ad esempio parte dei frutti dell’azienda agricola), il locatore deve indicarne il valore, poiché il decreto ingiuntivo può essere emesso solo per somme di denaro .

2.3 Udienza di convalida: possibili scenari

All’udienza, fissata nell’atto di intimazione, si presentano il locatore o il suo avvocato e, se ha deciso di difendersi, il conduttore. Il giudice verifica la regolarità della notifica e la sussistenza dei presupposti. A seconda del comportamento del conduttore si distinguono diversi esiti:

• Mancata comparizione o mancata opposizione – il giudice convalida lo sfratto con ordinanza immediatamente esecutiva. Il locatore deve dichiarare che la morosità persiste .
• Opposizione senza prova scritta – se il conduttore contesta la morosità ma non produce documentazione, il giudice può ordinare il rilascio provvisorio dell’immobile con ordinanza non impugnabile, eventualmente subordinandola a cauzione .
• Opposizione con documenti – se l’inquilino produce prove (ricevute di pagamento, contestazioni sulle somme dovute), il procedimento viene convertito in giudizio ordinario. Il giudice sospende l’esecuzione e fissa termine per la precisazione delle conclusioni.
• Richiesta di termine di grazia (art. 55 L. 392/1978) – solo per locazioni ad uso abitativo. Il conduttore può chiedere al giudice un termine massimo di 90 giorni per pagare il debito. Il giudice normalmente concede il termine; se alla successiva udienza la morosità è stata sanata (canoni, interessi e spese), la domanda di convalida viene rigettata e la locazione prosegue. In mancanza di pagamento, il giudice convalida lo sfratto.
• Pagamenti prima dell’udienza – se l’inquilino salda integralmente il debito e dimostra il pagamento al giudice, la domanda di convalida viene dichiarata improcedibile e il contratto prosegue.

Nel contesto della riforma Cartabia, l’ordinanza di convalida ha efficacia immediata: non è più necessaria l’apposizione della formula esecutiva . Ciò significa che il locatore può procedere con l’esecuzione non appena scade il termine per il rilascio indicato dal giudice.

2.4 Il decreto ingiuntivo contestuale (art. 664 c.p.c.)

Unitamente alla convalida, il locatore può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni non pagati e per quelli che matureranno fino all’esecuzione. Il decreto è separato dall’ordinanza di convalida, è notificato al conduttore e può essere opposto. Tuttavia, l’opposizione al decreto ingiuntivo non sospende l’esecuzione dello sfratto . Questo strumento è particolarmente utile perché consente al locatore di procedere all’esecuzione forzata (pignoramento di stipendio o conto corrente) per recuperare i canoni arretrati.

2.5 Esecuzione forzata dello sfratto

Una volta emessa l’ordinanza di convalida, trascorso il termine per il rilascio, l’avvocato del locatore richiede al giudice l’apposizione del preavviso di rilascio (art. 608 c.p.c.), che viene notificato dall’ufficiale giudiziario e comunica la data e l’ora in cui avverrà l’esecuzione. Se l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile, l’ufficiale giudiziario, assistito dalla forza pubblica, procede all’esecuzione.

L’ordinanza di convalida e il preavviso di rilascio sono titoli esecutivi anche per l’eventuale pignoramento dei beni mobili del conduttore presenti nell’immobile.

2.6 Opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.)

Se l’inquilino non ha potuto opporsi per irregolarità nella notifica o forza maggiore, può proporre opposizione tardiva al provvedimento di convalida entro 10 giorni dal primo atto esecutivo, cioè dalla notificazione del preavviso di rilascio . La Cassazione ha precisato che il termine decorre proprio dalla notifica del preavviso e non dall’esecuzione materiale . L’opposizione non sospende automaticamente l’esecuzione; il giudice può disporre la sospensione solo per gravi motivi, subordinandola a cauzione.

2.7 Comunicazioni fiscali e conseguenze tributarie

Non appena il giudice convalida lo sfratto, il locatore deve comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate con modello RLI. Secondo Avvocato360, la mancata comunicazione comporta che il contratto continui a essere considerato esistente ai fini fiscali . L’art. 26 del TUIR prevede che i canoni non percepiti cessano di essere tassati dalla data della convalida; per le imposte già versate il proprietario matura un credito d’imposta pari all’ammontare delle tasse versate . La stessa regola vale per chi ha optato per la cedolare secca .

3. Difese e strategie legali del conduttore

3.1 Pagamento della morosità e termine di grazia

Il modo più semplice per evitare la convalida dello sfratto è pagare integralmente i canoni dovuti prima dell’udienza o chiedere il termine di grazia. Il termine di grazia (art. 55 L. 392/1978) è concesso solo per locazioni abitative e consente di estinguere la morosità entro 90 giorni. Il pagamento deve comprendere canoni, interessi legali e spese giudiziali. Se il conduttore paga e prova l’avvenuto saldo, il contratto si considera sanato e prosegue.

3.2 Eccezioni sulla regolarità della notifica

Il conduttore deve verificare attentamente la notifica dell’intimazione. È possibile eccepire:
Notifica inesistente o nulla – ad esempio se l’atto non è stato consegnato al destinatario né ai conviventi, oppure se l’ufficiale giudiziario ha utilizzato un indirizzo errato;
Irregolarità nella citazione per la convalida – l’atto deve contenere l’avvertimento di cui all’art. 660 c.p.c.; la mancanza rende l’atto nullo;
Violazione dei termini* – la legge richiede almeno 20 giorni tra la notifica e l’udienza, salvo riduzione motivata .

L’eccezione va sollevata all’udienza; in caso contrario il vizio si sana. Se il giudice rileva l’inesistenza della notifica, dichiara la nullità e ordina la rinnovazione della citazione. Se il difetto è sanabile (es. errata indicazione del canone), può concedere un termine per la correzione.

3.3 Contestazione della morosità

Il conduttore può produrre documenti che dimostrino l’avvenuto pagamento (ricevute, bonifici, quietanze) o eccepire che il canone richiesto è diverso da quello pattuito. In tal caso il giudice converte la procedura in giudizio ordinario, sospende la convalida e fissa termine per la produzione delle prove. È consigliabile inviare raccomandata o PEC al locatore per contestare gli importi richiesti e per depositare in giudizio copia dei pagamenti. L’opposizione può riguardare anche la qualificazione della somma richiesta: ad esempio, canoni non dovuti per lavori di manutenzione a carico del locatore.

3.4 Richiesta del termine di grazia

Nel caso di locazioni abitative, il conduttore può chiedere il termine di grazia. Tale richiesta deve essere formulata all’udienza o depositata in anticipo con memoria. Il giudice quasi sempre concede il termine; tuttavia, se alla scadenza dei 90 giorni il debito non è stato integralmente saldato, l’ordinanza di convalida sarà inevitabile. È dunque importante predisporre un piano di rientro realistico e verificare se si ha diritto a forme di sostegno (contributo affitto, bonus sociale).

3.5 Opposizione tardiva

Se per cause non imputabili (ad esempio notifica per irreperibilità, forza maggiore) il conduttore non ha avuto conoscenza dell’intimazione, può proporre opposizione tardiva entro 10 giorni dal preavviso di rilascio . L’opposizione deve indicare i motivi di nullità della notifica o l’impedimento e può includere la richiesta di sospensione dell’esecuzione. Poiché l’opposizione non sospende automaticamente, occorre depositare contestualmente istanza di sospensione e proporre cauzione. È opportuno allegare documenti che dimostrino l’assenza di conoscenza (es. certificato di ricovero ospedaliero, prova di assenza dal paese).

3.6 Richiesta di compensazione o restituzione del deposito

Il conduttore può chiedere che il deposito cauzionale sia imputato ai canoni non pagati, almeno fino a concorrenza. Tale richiesta non sospende lo sfratto ma può ridurre la somma da versare per sanare la morosità. È utile allegare il contratto e documentazione del deposito; in mancanza, la prova è a carico del conduttore.

3.7 Ricorso al Giudice di pace o al Tribunale per controversie accessorie

Alcune questioni correlate allo sfratto – come l’opposizione al decreto ingiuntivo, l’accertamento dei canoni dovuti o la richiesta di risarcimento per lavori eseguiti – possono essere trattate in giudizio ordinario. Il conduttore può proporre domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione di somme versate in eccesso. Tuttavia, tali domande non sospendono lo sfratto; l’interesse principale resta quello di evitare il rilascio.

3.8 Sovraindebitamento e piani del consumatore

Se la morosità è sintomo di una condizione finanziaria compromessa, il conduttore può valutare la procedura di sovraindebitamento (legge 3/2012, ora abrogata ma sostituita dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, parte dedicata al sovraindebitamento). Il debitore non fallibile (persona fisica, professionista, imprenditore agricolo, start‑up innovativa) può presentare al tribunale un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione dei debiti. La procedura prevede:
1. Istanza al tribunale tramite un Gestore della crisi (OCC), come l’avv. Monardo, con la descrizione della situazione patrimoniale e reddituale.
2. Proposta di pagamento parziale dei debiti in base alle risorse disponibili.
3. Sospensione delle azioni esecutive, compreso lo sfratto, dal momento della presentazione della domanda fino all’omologazione.
4. Esdebitazione: se il piano è approvato e correttamente eseguito, le obbligazioni residue vengono cancellate.

Questa procedura può essere particolarmente utile per famiglie sovraindebitate che rischiano di perdere l’abitazione: consente di stabilire un piano di rientro sostenibile e impedisce l’esecuzione per tutta la durata del procedimento. L’avv. Monardo, in qualità di gestore e membro di un OCC, assiste il debitore nella preparazione della documentazione e nei rapporti con i creditori.

3.9 Composizione negoziata della crisi d’impresa

Per gli imprenditori individuali o le società in difficoltà, il D.L. 118/2021 (convertito in L. 147/2021) ha introdotto la composizione negoziata della crisi, un procedimento stragiudiziale volto a prevenire l’insolvenza. L’imprenditore, assistito da un esperto indipendente nominato dalla Camera di Commercio, avvia trattative con creditori, tra cui il locatore, per rinegoziare i debiti. Durante la composizione negoziata:
è possibile chiedere misure protettive per sospendere le azioni esecutive;
il conduttore può proporre al locatore la rateizzazione dei canoni arretrati o la modifica del contratto;
se l’accordo è raggiunto, il tribunale lo omologa e blocca definitivamente lo sfratto.
L’avv. Monardo, quale esperto negoziatore della crisi d’impresa*, assiste l’imprenditore nella predisposizione del piano e nella gestione delle trattative con il locatore e gli altri creditori.

3.10 Accordi stragiudiziali e piani di rientro

In molti casi, soprattutto nelle locazioni commerciali, è nell’interesse del locatore evitare i lunghi tempi della giustizia e mantenere il conduttore. È quindi possibile negoziare un accordo stragiudiziale: il conduttore si impegna a pagare le somme arretrate in rate mensili, magari con aumento del deposito cauzionale, in cambio della rinuncia alla convalida. Tale accordo deve essere formalizzato per iscritto e, se modifica il contratto, registrato all’Agenzia delle Entrate. L’intervento di un avvocato esperto consente di negoziare condizioni equilibrate e di evitare clausole vessatorie.

3.11 Procedimenti speciali e sospensioni straordinarie

Durante la pandemia di Covid‑19 il legislatore ha disposto la sospensione temporanea degli sfratti. La Corte costituzionale, con comunicato del 23 giugno 2021, ha dichiarato legittima la proroga della sospensione, evidenziando che il legislatore ha progressivamente ristretto l’ambito e previsto scadenze differenziate (31 dicembre 2021) . Attualmente non vi sono sospensioni generalizzate, ma alcune norme regionali e comunali prevedono rinvii o contributi per le famiglie in difficoltà. È opportuno verificare la normativa locale e rivolgersi agli uffici comunali per eventuali misure di sostegno (contributo affitto, sospensione del rilascio per emergenze abitative).

4. Strumenti alternativi alla procedura di sfratto

4.1 Rottamazioni e definizioni agevolate dei debiti fiscali

Molti conduttori morosi sono indebitati anche con il fisco e temono pignoramenti o ipoteche da parte dell’Agenzia delle Entrate–Riscossione. Le rottamazioni e le definizioni agevolate previste negli ultimi anni permettono di pagare le cartelle con sconto su interessi e sanzioni. Se il debitore aderisce a questi strumenti, ottiene un piano di rateizzazione e può liberare risorse per pagare l’affitto. È importante controllare le scadenze delle rottamazioni: per il 2025 si attendono nuovi provvedimenti e il team dell’avv. Monardo monitora costantemente le normative fiscali per proporre la soluzione più adatta.

4.2 Accordi di ristrutturazione dei debiti e piani del consumatore

Come descritto, la Legge 3/2012 (oggi confluita nel Codice della crisi) consente di proporre accordi di ristrutturazione dei debiti o piani del consumatore. Questi strumenti, predisposti con l’ausilio di un OCC, permettono di ridurre l’esposizione e congelano le azioni esecutive, incluso lo sfratto. Il debitore può proporre di pagare il 30–40 % dei debiti in un arco di tempo fino a 5 anni, ottenendo la cancellazione del residuo. Tale procedura richiede una relazione particolareggiata dell’esperto che attesti la convenienza del piano per i creditori. L’avv. Monardo, in qualità di gestore, si occupa della predisposizione della relazione e del deposito del ricorso.

4.3 Esdebitazione del debitore incapiente

Il Codice della crisi prevede la possibilità di ottenere l’esdebitazione del debitore incapiente per chi non ha alcuna capacità di pagamento. In questo caso, se il giudice accerta che il debitore non è in grado di offrire alcuna utilità ai creditori, può cancellare i debiti senza pagamenti. Questa opzione è residuale e richiede la prova di assoluta incapienza. Viene in rilievo per soggetti in stato di indigenza, senza beni né redditi, che rischiano lo sfratto per morosità. L’avv. Monardo valuta la sussistenza dei requisiti e presenta l’istanza.

4.4 Fondo morosità incolpevole e contributi sociali

Molti comuni italiani gestiscono il Fondo morosità incolpevole, destinato a conduttori con reddito ISEE basso che hanno perso il lavoro o hanno riduzioni di reddito. Il contributo può coprire fino a 8.000 € di morosità e consente di evitare lo sfratto stipulando un accordo con il locatore. Per ottenere il contributo occorre presentare domanda al comune di residenza allegando la documentazione reddituale e l’atto di intimazione. Lo studio Monardo assiste i debitori nella predisposizione delle domande e nella trattativa con il locatore per accedere ai fondi.

5. Errori comuni e consigli pratici

5.1 Errori da evitare

• Ignorare l’intimazione – non presentarsi all’udienza comporta la convalida automatica. È fondamentale consultare un avvocato appena ricevuta la notifica.
• Sottovalutare i termini – i 20 giorni per la citazione, il termine di grazia e i 10 giorni per l’opposizione tardiva sono perentori.
• Assumere di poter evitare la registrazione – un contratto non registrato è nullo e impedisce di far valere alcune eccezioni; inoltre comporta sanzioni fiscali.
• Non conservare le prove dei pagamenti – bonifici, ricevute e messaggi devono essere conservati; in caso di pagamento in contanti è consigliabile far firmare una quietanza.
• Non proporre un piano di rientro – spesso il locatore preferisce recuperare il credito anziché affrontare una procedura lunga; una proposta di pagamento rateale, anche assistita da garanzia, può evitare la convalida.

5.2 Consigli operativi

• Controlla la notifica – verifica che l’atto sia indirizzato correttamente e che contenga l’avvertimento previsto dalla legge.
• Analizza la tua posizione debitoria – oltre al canone, verifica l’esistenza di altri debiti (mutui, cartelle); un piano globale di ristrutturazione può evitare il pignoramento.
• Raccogli documenti – contratti, ricevute, comunicazioni con il locatore, eventuali PEC.
• Consulta un professionista – un avvocato esperto può individuare vizi dell’atto, proporre opposizione o negoziare con il locatore.
• Valuta soluzioni alternative – composizione negoziata della crisi, piani del consumatore, accordi stragiudiziali.
• Comunica tempestivamente con l’Agenzia delle Entrate – dopo la convalida, trasmetti il modello RLI per cessare il contratto e recuperare le imposte sui canoni non percepiti .
• Attiva i servizi sociali – se hai ISEE basso o condizioni familiari particolari (minori, anziani, disabilità), puoi chiedere la sospensione o il differimento dello sfratto e accedere ai contributi sociali.

6. Tabelle riepilogative

6.1 Norme fondamentali sullo sfratto per morosità

6.2 Termini procedurali e scadenze

6.3 Strategie difensive e strumenti alternativi

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Che cos’è lo sfratto per morosità?
   È un procedimento speciale che consente al locatore di ottenere la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile quando il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori oltre i limiti fissati dalla legge (20 giorni di ritardo o oneri > 2 mensilità) .
2. Da quando decorrono i 20 giorni di ritardo?
   Il termine si calcola dalla scadenza prevista nel contratto; se la scadenza è il giorno 1 del mese, il conduttore ha tempo sino al 21 per pagare. Oltre tale data la morosità è “qualificata” e legittima l’intimazione di sfratto.
3. Quanti giorni devono trascorrere tra la notifica dell’intimazione e l’udienza?
   L’art. 660 c.p.c. stabilisce che devono trascorrere almeno 20 giorni; il giudice può ridurre il termine per gravi motivi .
4. Posso pagare il debito dopo aver ricevuto l’intimazione?
   Sì. Il conduttore può pagare integralmente i canoni arretrati, gli interessi e le spese prima dell’udienza; in tal caso il giudice dichiara improcedibile la domanda e il contratto prosegue. Nelle locazioni abitative è possibile chiedere il termine di grazia fino a 90 giorni per sanare la morosità.
5. Che cos’è il termine di grazia?
   È un periodo (massimo 90 giorni) concesso dal giudice su richiesta del conduttore in locazioni abitative per pagare i canoni scaduti, gli interessi e le spese. Se il pagamento avviene nel termine, la morosità si considera sanata e il contratto continua. Se il pagamento non avviene, il giudice convalida lo sfratto.
6. Cosa succede se non mi presento all’udienza di convalida?
   La mancata comparizione o la mancata opposizione comporta la convalida automatica dello sfratto. Il giudice emette l’ordinanza esecutiva e stabilisce il termine per il rilascio .
7. Se mi oppongo senza documenti cosa può fare il giudice?
   In caso di opposizione senza prova scritta, il giudice può ordinare il rilascio provvisorio dell’immobile con ordinanza non impugnabile e subordinata a cauzione . Questo significa che l’esecuzione può procedere, salvo che l’opposizione venga poi accolta nel merito.
8. Posso ancora oppormi dopo la convalida?
   Sì, con l’opposizione tardiva prevista dall’art. 668 c.p.c. L’opposizione va presentata entro 10 giorni dalla notificazione del preavviso di rilascio . Devi dimostrare di non aver avuto conoscenza dell’intimazione per irregolarità nella notifica o forza maggiore.
9. Il locatore può chiedere solo il rilascio senza chiedere il pagamento dei canoni?
   Sì. Il locatore può limitarsi a chiedere la risoluzione della locazione. In tal caso, la convalida risolve il contratto ma lascia impregiudicata la domanda di pagamento dei canoni, che potrà essere proposta in separato giudizio .
10. Cosa prevede la riforma Cartabia per lo sfratto?
    La riforma ha eliminato l’obbligo della formula esecutiva sull’ordinanza di convalida e ha reso quest’ultima immediatamente esecutiva . Ha inoltre previsto la possibilità di indicare un domicilio digitale e di notificare l’intimazione via PEC.
11. Cos’è il decreto ingiuntivo contestuale e quali vantaggi offre?
    Il decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. è emesso contestualmente alla convalida e condanna il conduttore a pagare i canoni scaduti e quelli che matureranno fino all’esecuzione. È immediatamente esecutivo e consente di procedere al pignoramento dei beni del conduttore .
12. Come si calcola il risarcimento del danno dopo la restituzione dell’immobile?
    Secondo l’art. 1223 c.c. e le Sezioni Unite (sentenza 4892/2025), il locatore può chiedere il risarcimento per il mancato guadagno, cioè per i canoni futuri persi, ma deve dimostrare che tali perdite sono conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento e che si è attivato per trovare un altro conduttore .
13. Se restituisco spontaneamente l’immobile posso evitare lo sfratto?
    La restituzione spontanea interrompe la permanenza nell’immobile e consente di evitare l’esecuzione forzata; tuttavia non estingue automaticamente il debito per i canoni arretrati e, secondo la Cassazione, non esclude il risarcimento dei canoni futuri se ne ricorrono i presupposti .
14. Devo comunicare qualcosa all’Agenzia delle Entrate dopo la convalida?
    Sì. Devi presentare il modello RLI per comunicare la risoluzione del contratto. Solo dopo questa comunicazione i canoni non percepiti non concorreranno al reddito e potrai recuperare le imposte versate come credito d’imposta .
15. Posso essere sfrattato se ho figli minori o una persona disabile a carico?
    La legge non prevede un divieto assoluto di sfratto per famiglie con minori o disabili, ma consente al giudice di differire l’esecuzione o di concedere termini più lunghi per il rilascio. È possibile richiedere l’intervento dei servizi sociali e accedere al Fondo morosità incolpevole; inoltre una proposta di legge in discussione prevede eccezioni per soggetti con ISEE inferiore a 12.000 € .
16. Il decreto sicurezza 2025 ha già modificato le regole dello sfratto?
    Il decreto sicurezza 2025 (convertito nella legge 9 giugno 2025 n. 80) ha introdotto il reato di occupazione abusiva e ha reso più rapido lo sgombero degli occupanti senza titolo. Tuttavia non ha modificato formalmente la procedura di sfratto per morosità. Una proposta di legge al vaglio del Parlamento prevede la creazione dell’Autorità per l’esecuzione degli sfratti e tempi ridotti (15 giorni per sanare, 7 giorni per l’ordine di sgombero, 30 giorni per l’esecuzione) . Al momento queste norme non sono in vigore, ma è probabile che nel 2026 la procedura subisca ulteriori accelerazioni.
17. Che differenza c’è tra locazione abitativa e locazione commerciale?
    La locazione abitativa è disciplinata dalla L. 431/1998 e consente il termine di grazia; la locazione commerciale è regolata dalle norme del codice civile e non prevede il termine di grazia. Inoltre, le locazioni commerciali hanno durate minime diverse (6 + 6 per negozi, 9 + 9 per alberghi) e l’indennità di avviamento. Lo sfratto per morosità si applica a entrambe, ma nel caso di affitto d’azienda la Cassazione ha recentemente esteso la procedura di convalida anche ai contratti che comprendono un immobile .
18. Posso compensare il canone con lavori o spese sostenute?
    In linea generale, il conduttore non può trattenere il canone a compensazione di spese sostenute senza il consenso del locatore. Tuttavia, se esistono crediti certi e liquidi verso il locatore (ad esempio rimborso di lavori urgenti), è possibile proporre domanda riconvenzionale nel giudizio ordinario. Il giudice valuterà la compensazione, ma la procedura di sfratto potrà comunque proseguire.
19. Cosa succede se il contratto non è registrato?
    Un contratto non registrato è nullo e non produce effetti; il locatore non può pretendere il pagamento del canone e l’inquilino non può essere sfrattato per morosità. Tuttavia, il locatore può agire in restituzione per occupazione senza titolo e chiedere l’indennità di occupazione. Inoltre entrambe le parti rischiano sanzioni fiscali.
20. Può essere pignorato lo stipendio dell’inquilino per i canoni non pagati?
    Sì. Il decreto ingiuntivo contestuale alla convalida consente al locatore di procedere al pignoramento presso terzi. Una volta ottenuto il titolo esecutivo, il locatore potrà pignorare lo stipendio o il conto corrente nei limiti di legge.

8. Simulazioni e casi pratici

8.1 Caso A: locazione abitativa con pagamento entro il termine di grazia

Scenario: Marco ha un contratto di locazione abitativa 4 + 4 con canone mensile di 600 €. A causa della perdita del lavoro non paga i canoni di maggio, giugno e luglio 2025. Il locatore, trascorsi 20 giorni dalla scadenza di luglio, notifica l’intimazione di sfratto per morosità e fissa l’udienza al 30 settembre 2025.

Soluzione: Marco si presenta all’udienza e chiede il termine di grazia di 90 giorni. Il giudice concede il termine fino al 30 dicembre 2025. Marco trova un nuovo lavoro e, con il supporto di un avvocato, negozia un piano di rientro con il locatore: paga 1.800 € (canoni arretrati) in tre rate mensili più interessi e spese. Alla successiva udienza deposita le ricevute e il giudice dichiara cessata la morosità: il contratto prosegue e Marco mantiene la casa.

8.2 Caso B: locazione commerciale con opposti motivi e rilascio

Scenario: Una società (Alfa S.r.l.) gestisce un negozio con canone mensile di 2.000 €. A causa della crisi del settore non paga tre mensilità. Il locatore notifica l’intimazione di sfratto. Alla prima udienza il rappresentante della società si oppone sostenendo che il locatore non ha effettuato lavori di manutenzione che impediscono l’uso dell’immobile.

Svolgimento: Poiché la società non esibisce prova scritta della morosità (ricevute di pagamento), il giudice, su richiesta del locatore, ordina il rilascio provvisorio dell’immobile subordinato a cauzione di 6.000 € . La società non deposita la cauzione e l’ufficiale giudiziario esegue il preavviso di rilascio. La società potrebbe ancora proporre opposizione tardiva entro 10 giorni dal preavviso, dimostrando un vizio nella notifica dell’intimazione. In mancanza, la convalida diviene definitiva. Nel frattempo il locatore ottiene anche il decreto ingiuntivo per 6.000 € più interessi e spese, che potrà essere pignorato sui conti della società.

8.3 Caso C: restituzione volontaria e richiesta di risarcimento

Scenario: Lucia conduce un appartamento con contratto 3 + 2. A causa di un trasferimento, smette di pagare i canoni per quattro mesi e restituisce le chiavi al locatore prima dell’intimazione. Il locatore avvia comunque la procedura di sfratto per morosità per ottenere la risoluzione e chiede anche il risarcimento per i canoni fino a scadenza del contratto.

Analisi: Secondo le Sezioni Unite, il locatore può chiedere il risarcimento del danno da mancato guadagno solo se dimostra che la perdita dei canoni è una conseguenza diretta e immediata della morosità e che si è attivato per ri-locare l’immobile . Nel caso di Lucia, se il locatore affitta immediatamente ad altro conduttore al medesimo canone, non potrà pretendere il risarcimento dei canoni futuri. Invece, se il mercato è in crisi e il locatore dimostra di aver cercato senza successo un nuovo inquilino, potrà ottenere un risarcimento per il periodo in cui l’immobile è rimasto sfitto. Il giudice valuterà le prove (annunci, contatti, offerte) e liquiderà l’eventuale danno.

8.4 Caso D: sovraindebitamento e sospensione dello sfratto

Scenario: Giorgio è un artigiano titolare di partita IVA che occupa un locale ad uso commerciale in cui svolge la propria attività. A causa di un calo di fatturato accumula debiti fiscali e bancari per 50.000 € e non riesce più a pagare il canone mensile di 800 €. Riceve l’intimazione di sfratto e teme di perdere il locale e di dover chiudere l’attività.

Soluzione: Con l’assistenza dell’avv. Monardo, Giorgio presenta istanza di composizione negoziata della crisi d’impresa (D.L. 118/2021). Viene nominato un esperto che convoca i creditori, compreso il locatore. Durante le trattative, Giorgio propone il pagamento del 40 % dei debiti in 5 anni. Il tribunale concede misure protettive che sospendono lo sfratto e i pignoramenti. Dopo alcuni mesi viene raggiunto un accordo di ristrutturazione che prevede la riduzione del canone di locazione e la rateizzazione degli arretrati. L’accordo viene omologato dal tribunale e lo sfratto viene definitivamente revocato. Grazie alla procedura Giorgio salva la propria attività e onora i debiti secondo le sue capacità.

Conclusione

Lo sfratto per morosità è una procedura rigorosa che, se ignorata, porta alla perdita dell’immobile e a ulteriori condanne economiche. Tuttavia, il legislatore e la giurisprudenza riconoscono al conduttore moroso diverse possibilità di difesa e di soluzione: il pagamento integrale, la richiesta del termine di grazia, l’opposizione per vizi di notifica o per contestare la morosità, le procedure di sovraindebitamento e la composizione negoziata. Le ultime riforme (Cartabia) hanno semplificato la procedura, ma la sentenza 4892/2025 della Cassazione ha richiamato l’attenzione sul principio secondo cui il risarcimento del danno da mancato guadagno è dovuto solo se il locatore prova il nesso di causalità .

Le prospettive legislative per il 2026 indicano un’ulteriore accelerazione del procedimento con l’introduzione di un’Autorità dedicata e tempi ridotti . Per i conduttori ciò significa che sarà sempre più importante reagire tempestivamente e cercare soluzioni alternative. Un approccio passivo può portare, nel giro di pochi mesi, alla perdita del diritto di abitazione o dell’azienda.

L’avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team di professionisti sono pronti ad affiancare chi si trova in difficoltà. Con competenze interdisciplinari (diritto civile, bancario, tributario), esperienza cassazionista e abilitazione come gestore della crisi da sovraindebitamento e negoziatore della crisi d’impresa, lo studio analizza ogni caso con attenzione, individua vizi formali o sostanziali, propone ricorsi e opposizioni, negozia con il locatore o con gli altri creditori e costruisce piani di rientro sostenibili.

Se hai ricevuto un’intimazione di sfratto, agisci subito: più precoce è l’intervento, maggiori sono le possibilità di salvare la tua casa o la tua attività e di ottenere condizioni favorevoli.

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