Introduzione

Un pignoramento immobiliare su un’abitazione cointestata è un evento che può sconvolgere il patrimonio di una famiglia e mettere a rischio il bene più prezioso: la casa. Quando un creditore avvia l’esecuzione sulla quota di un immobile appartenente a più proprietari, l’azione può estendersi a tutto il bene perché la legge considera gli immobili indivisibili, e spesso la vendita all’asta dell’intero cespite diventa l’unica via per soddisfare il credito. Per il comproprietario non debitore le conseguenze sono rilevanti: rischia di perdere il proprio investimento e di dover convivere con un estraneo nel bene in comunione o di fronte all’eventualità di dover partecipare all’asta per salvare la casa. Capire come funziona il pignoramento di una casa cointestata, quali sono i passaggi procedurali e soprattutto quali strumenti di difesa sono a disposizione del soggetto non debitore è indispensabile per reagire tempestivamente e salvaguardare i propri diritti.

L’errore più grave che si possa commettere è sottovalutare gli atti notificati o confidare nel fatto che la “prima casa” sia sempre protetta. La legge italiana prevede limiti all’espropriazione solo per l’Agenzia delle Entrate-Riscossione (non per i privati) e soltanto a condizioni molto stringenti ; i creditori privati, come banche e finanziarie, possono pignorare anche l’unico immobile del debitore. Inoltre, se la casa è cointestata, la procedura riguarda l’intero bene e non solo la quota del debitore : da qui la necessità di muoversi con competenza e tempestività.

In questa guida approfondita e aggiornata a novembre 2025 analizziamo in dettaglio il contesto normativo e giurisprudenziale, la procedura passo‑passo, le strategie difensive e gli strumenti alternativi (rottamazioni, definizioni agevolate, piani del consumatore, ristrutturazioni dei debiti, esdebitazione) che possono aiutare a bloccare o a limitare gli effetti di un pignoramento. Il punto di vista è quello del debitore e del contribuente, con un taglio professionale ma divulgativo, che mira a fornire soluzioni concrete per chi rischia di perdere la propria casa.

Il contributo dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista, esperto di diritto bancario e tributario, che coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti operanti a livello nazionale. È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, e professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Inoltre è Esperto Negoziatore della Crisi d’Impresa ai sensi del D.L. 118/2021, titolo che gli consente di assistere imprese e persone fisiche nella definizione delle crisi patrimoniali. Grazie alla sua esperienza, l’Avv. Monardo e il suo staff sono in grado di:

• esaminare gli atti esecutivi e verificare la legittimità del pignoramento;
• predisporre ricorsi in opposizione (artt. 615, 617 e 619 c.p.c.) per contestare l’esecuzione;
• ottenere sospensioni delle procedure presso il giudice dell’esecuzione;
• condurre trattative stragiudiziali con i creditori per concordare piani di rientro o saldo e stralcio;
• strutturare piani del consumatore, accordi di ristrutturazione dei debiti o procedure di esdebitazione ai sensi della Legge 3/2012;
• assistere nella richiesta di rottamazioni o definizioni agevolate delle cartelle, verificando la convenienza economica;
• coordinare esperti stimatori, notai e gestori della crisi per individuare la strategia più adatta alla singola situazione.

Il loro approccio integra la competenza legale con la consulenza economica e fiscale, offrendo al cliente una visione completa del problema e soluzioni personalizzate.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Beni indivisi e pignoramento della quota

Quando un immobile appartiene in comunione a due o più persone (comunione ordinaria o comunione legale tra coniugi), ciascun comproprietario detiene una quota ideale del bene, ma non esiste una porzione materialmente separata. Di conseguenza, se un creditore vuole escutere la quota del debitore, deve sottostare alle regole sul pignoramento dei beni indivisi previste dagli articoli 599, 600 e 601 del Codice di Procedura Civile (c.p.c.). Ecco i punti essenziali della disciplina:

• Art. 599 c.p.c. – Pignoramento di beni indivisi. L’immobile cointestato può essere pignorato anche quando non tutti i comproprietari sono debitori. Il creditore deve notificare l’avviso di pignoramento anche al comproprietario non debitore; questi non può separare la propria quota o sciogliere la comunione senza l’autorizzazione del giudice . L’avviso deve indicare i dati del pignoramento e il nominativo del creditore. Se la notifica non viene effettuata, la procedura è inesistente e il pignoramento è inefficace.
• Art. 600 c.p.c. – Convocazione dei comproprietari e separazione della quota. Dopo il pignoramento, il giudice convoca i comproprietari e valuta se è possibile separare in natura la quota del debitore. Se la separazione è fattibile (ad es. un immobile plurifamiliare con unità autonome), il giudice ordina l’attribuzione al debitore della porzione corrispondente alla sua quota e ne dispone la vendita . Se la separazione non è possibile o è antieconomica, può essere ordinata la vendita della quota indivisa o l’intero giudizio di divisione .
• Art. 601 c.p.c. – Divisione. Quando non è possibile separare la quota o venderla individualmente, il giudice avvia un giudizio di divisione endoesecutivo. In tale fase, la procedura esecutiva è sospesa sino al completamento della divisione . Solo dopo che il bene è stato diviso o assegnato al debitore con la relativa quota, la procedura esecutiva riprende con la vendita della parte spettante al debitore .

Questa disciplina mira a tutelare sia il creditore, che deve poter soddisfare il proprio credito, sia i comproprietari non debitori, che devono essere informati e hanno facoltà di partecipare al giudizio, chiedere la separazione della quota o proporre soluzioni alternative (es. acquistare la quota). La notifica dell’avviso di pignoramento e la convocazione in giudizio sono elementi essenziali per la validità della procedura.

1.2 Comunione legale tra coniugi e debiti personali

Quando l’immobile cointestato appartiene a coniugi in regime di comunione legale, la situazione è diversa rispetto alla comunione ordinaria. L’art. 189 c.c. stabilisce che i beni della comunione rispondono dei debiti contratti dopo il matrimonio per gli atti di gestione ordinaria e straordinaria, ma solo sussidiariamente, ovvero quando i beni personali del coniuge debitore non sono sufficienti . Inoltre il coniuge non debitore ha il diritto di indicare al creditore i beni personali del coniuge debitore da aggredire prima di procedere sui beni comuni e può fare opposizione all’esecuzione . La giurisprudenza ha precisato che nella comunione legale non esistono quote ideali, pertanto il pignoramento riguarda l’intero bene e non solo una parte .

È importante sapere che il beneficio dell’escussione, cioè la possibilità di costringere il creditore a eseguire prima sui beni personali del coniuge debitore, deve essere invocato con un’opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.). Se non viene esercitato tempestivamente, la procedura prosegue .

1.3 Protezione dell’unica casa nella riscossione tributaria

Nel caso di pignoramento avviato dall’Agenzia delle Entrate‑Riscossione (AER) per tributi e contributi non pagati, l’art. 76 del D.P.R. 602/1973 prevede un’importante eccezione: l’Agente della riscossione non può procedere all’espropriazione quando l’immobile è l’unico bene di proprietà del debitore, adibito ad uso abitativo (non di lusso) e nel quale il debitore ha la residenza anagrafica . Questo limite non vale per i beni di lusso (categorie catastali A/8 e A/9) né per i debiti di importo inferiore a 120 000 € . Inoltre, l’espropriazione è possibile solo dopo che sia stata iscritta ipoteca da almeno sei mesi e il debito superi la soglia di 120 000 € .

Attenzione: questa tutela si applica solo per i pignoramenti avviati dalla riscossione fiscale, non per i creditori privati . La Corte di Cassazione, con numerose pronunce, ha ribadito che la cosiddetta “impignorabilità della prima casa” vale esclusivamente in materia esattoriale. Una recente ordinanza del 16 dicembre 2024 (n. 32759) ha riaffermato che, se durante il pignoramento esattoriale viene accertato che l’immobile è l’unico bene non di lusso adibito a residenza, l’esecuzione deve essere cancellata e l’avviso di pignoramento deve essere annullato .

1.4 Fondo patrimoniale e altri strumenti di protezione

Il fondo patrimoniale è un istituto disciplinato dagli artt. 167‑171 c.c. che consente ai coniugi (o al singolo se previsto) di destinare determinati beni immobili, mobili registrati o titoli di credito ai bisogni della famiglia. L’art. 170 c.c. prevede che i creditori non possono agire sui beni del fondo e sui relativi frutti se il debito è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia e il creditore era consapevole di tale estraneità . Questa protezione opera anche contro il Fisco, ma richiede la prova della conoscenza da parte del creditore .

Altri strumenti di tutela preventiva includono:

• Trasferimento di proprietà a titolo gratuito o oneroso prima del pignoramento (vendita della quota o donazione) – operazione delicata che può essere revocata se elusiva;
• Costituzione di usufrutto o uso a favore del coniuge non debitore, che può rendere meno appetibile la vendita della quota;
• Stipula di assicurazioni sulla vita o polizze che proteggano il patrimonio;
• Trust e vincoli di destinazione per proteggere il bene, con l’assistenza di un notaio e nel rispetto delle norme antielusive.

1.5 Giurisprudenza recente

L’evoluzione giurisprudenziale degli ultimi anni è fondamentale per comprendere i margini di difesa del comproprietario non debitore. Di seguito sintetizziamo le pronunce più significative, con un focus sulle decisioni della Corte di Cassazione:

Anno/sentenza	Principio di diritto	Rilievo
Cass. Sez. III, 12 sept 2014, n. 19270	La norma sulla impignorabilità dell’unica abitazione per i debiti tributari si applica anche ai procedimenti già pendenti alla data di entrata in vigore (21 agosto 2013). La trascrizione del pignoramento va cancellata se l’immobile è l’unico bene non di lusso e sede della residenza .	Stabilisce l’efficacia retroattiva della tutela nella riscossione fiscale.
Cass. Sez. I, 15 giu 2021, n. 22210	In caso di comunione legale tra coniugi, il comproprietario non debitore che intende far valere il beneficio di escussione (art. 189 c.c.) deve proporre opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) o opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.); non può sollevare tali eccezioni nel giudizio di divisione .	Riafferma che la tutela del coniuge non debitore deve essere esercitata con un ricorso autonomo.
Cass. Sez. III, 3 apr 2023, n. 9536	Per la validità del pignoramento di un immobile in comunione legale, la trascrizione del pignoramento deve essere eseguita anche a carico del coniuge non debitore; in caso contrario l’atto è inefficace .	Garantisce trasparenza nei registri immobiliari e tutela il coniuge non debitore.
Cass. Sez. I, 19 ago 2024, n. 22914	L’istituto di credito può proseguire con il pignoramento dell’immobile anche se il debitore è coinvolto in una procedura di liquidazione controllata per sovraindebitamento (art. 268 C.C.I.); la procedura concorsuale non sospende l’esecuzione .	Conferma che la banca può pignorare nonostante la procedura di sovraindebitamento, richiedendo strategie alternative.
Cass. Sez. III, 16 dic 2024, n. 32759	Ribadisce che l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione non può procedere al pignoramento se l’immobile è l’unico bene non di lusso adibito a residenza; eventuali procedure pendenti vanno chiuse .	Rafforza la tutela dell’unica casa nella riscossione fiscale.
Cass. Sez. I, 11 apr 2025, n. 9549	In tema di piano del consumatore, l’art. 8, comma 4, L. 3/2012 consente di prevedere una moratoria fino a un anno (o due anni, secondo il D.Lgs. 136/2024) per il pagamento dei crediti privilegiati; il termine annuale indica il dies a quo dal quale iniziare i pagamenti, non un limite massimo per la loro completa soddisfazione .	Chiarisce la disciplina della moratoria nel piano del consumatore, utile per evitare l’asta.

Oltre alle sentenze citate, la Corte di Cassazione ha confermato che il limite all’espropriazione dell’unico immobile riguarda solo l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione e non si applica alle confische penali. Nel 2025, la sentenza n. 34484/2025 (Cassazione penale) ha chiarito che la prima casa può essere sequestrata e confiscata in caso di reati tributari; il limite dell’art. 76 DPR 602/1973 resta circoscritto alla riscossione fiscale . Questo principio rafforza l’urgenza di agire per tempo quando si rischia un pignoramento.

1.6 Obblighi informativi e tutela del terzo

Il creditore che avvia l’espropriazione deve rispettare una serie di obblighi informativi. L’avviso di pignoramento deve contenere l’indicazione del numero di ruolo, del titolo esecutivo, del valore stimato del bene e dell’udienza di comparizione davanti al giudice. Se l’avviso non viene notificato al comproprietario non debitore o è incompleto, quest’ultimo può eccepire la nullità del pignoramento con opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) o con opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.). Inoltre, quando la quota pignorata appartiene a un coniuge in comunione legale, il creditore deve trascrivere il pignoramento anche contro l’altro coniuge .

Il comproprietario può intervenire nella procedura esecutiva per far valere i propri diritti, presentare offerte per l’acquisto della quota o dell’intero bene, o chiedere la separazione della quota. Ha anche il diritto di impugnare gli atti di divisione e di vendita se viziati o se non rispetta la graduazione dei crediti. La tempestività è essenziale: molte opposizioni devono essere proposte entro 20 giorni dalla conoscenza dell’atto.

2. Procedura passo‑passo: cosa accade dopo la notifica

Una volta compreso il quadro normativo, è utile esaminare in concreto come si svolge un pignoramento immobiliare su una casa cointestata. Di seguito viene descritta la procedura dal momento della notifica fino alla vendita all’asta, evidenziando i diritti e i termini per agire.

2.1 Ricezione del titolo esecutivo e atto di precetto

La procedura inizia con la notifica del titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, cartella esattoriale, accertamento esecutivo) e del precetto, cioè l’ingiunzione a pagare entro 10 giorni. Se il debitore non adempie, il creditore può procedere al pignoramento. È fondamentale verificare la regolarità del titolo e del precetto (sussistenza del credito, notifica corretta, termini di decadenza); eventuali vizi possono essere fatti valere con l’opposizione ex art. 615 c.p.c. entro 20 giorni dalla notifica del precetto.

2.2 Trascrizione del pignoramento e notifica agli altri comproprietari

Il pignoramento immobiliare si perfeziona con la notifica dell’atto di pignoramento al debitore e la trascrizione nei registri immobiliari. L’atto deve essere notificato anche ai comproprietari non debitori . Nel caso di comunione legale, la trascrizione deve essere eseguita sia a carico del coniuge debitore sia a carico dell’altro coniuge . La trascrizione rende pubblico il vincolo e impedisce che l’immobile venga venduto o ipotecato con efficacia verso i creditori.

2.3 Udienza davanti al giudice dell’esecuzione

Trascorsi almeno 30 giorni dalla notifica, si tiene l’udienza di comparizione davanti al giudice dell’esecuzione. Qui vengono sentiti i comproprietari, il creditore e il debitore. Il giudice può:

1. Tentare la separazione della quota: se l’immobile è divisibile senza pregiudizio per il valore complessivo, può essere assegnata al debitore una porzione (ad esempio un appartamento in un edificio bifamiliare). La separazione è più frequente in caso di unità immobiliari autonome o terreni.
2. Disporre la vendita della quota indivisa: soluzione rara, perché la quota indivisa è difficilmente vendibile; il prezzo può risultare notevolmente inferiore al valore effettivo . Il giudice la utilizza solo quando ritiene che la quota possa essere collocata sul mercato a un prezzo pari o superiore al valore stimato.
3. Avviare il giudizio di divisione: se la separazione non è possibile o è antieconomica, il giudice sospende l’esecuzione e ordina l’apertura del giudizio di divisione ex art. 601 c.p.c. . La divisione può avvenire mediante accordo tra i comproprietari o con una sentenza che attribuisce la piena proprietà dell’intero bene a uno di essi, con conguaglio monetario per gli altri; in alternativa, si passa alla vendita dell’intero immobile all’asta e alla divisione del ricavato.

Durante l’udienza, il comproprietario non debitore può avanzare proposte alternative, come l’acquisto della quota del debitore o la presentazione di un acquirente interessato. Può inoltre richiedere al giudice di fissare un termine entro cui saldare il debito o trovare un accordo con il creditore.

2.4 La vendita all’asta

Se la separazione o la divisione non portano risultati e non viene raggiunto un accordo con il creditore, il bene (o la quota) viene messo in vendita. La procedura prevede:

• Stima del valore da parte di un esperto nominato dal giudice;
• Pubblicazione dell’avviso di vendita e fissazione dell’asta;
• Vendita con o senza incanto (secondo le regole della legge 132/2015) e aggiudicazione al miglior offerente;
• Versamento del prezzo e distribuzione del ricavato tra i creditori;
• Trasferimento della proprietà con decreto del giudice.

Il comproprietario può partecipare all’asta per riacquistare l’immobile, eventualmente avvalendosi di finanziamenti o di piani di rientro con l’istituto di credito. In tal caso, tuttavia, dovrà pagare anche la quota del co‑debitore, oltre alle spese e ai diritti di cancelleria.

2.5 Tempi e costi

I tempi di una procedura esecutiva variano da sei mesi a diversi anni a seconda della complessità del bene, del numero di comproprietari e delle opposizioni proposte. Le spese comprendono i compensi dell’esperto stimatore, l’onorario del delegato alla vendita, le spese di pubblicità e i diritti di cancelleria. Il comproprietario che vuole salvare la casa deve considerare la convenienza economica tra il saldo del debito e le spese di partecipazione all’asta.

3. Difese e strategie legali

L’ordinamento offre diverse strade per difendersi dal pignoramento o per ridurne gli effetti. La scelta della strategia dipende dalla tipologia del creditore (privato o Agenzia delle Entrate-Riscossione), dalla natura del debito, dal regime patrimoniale (comunione ordinaria o legale), dal valore dell’immobile e dalle risorse economiche disponibili. Di seguito le principali opzioni.

3.1 Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)

L’opposizione all’esecuzione è la difesa più incisiva, da proporre entro 20 giorni dalla notifica del titolo esecutivo o del pignoramento. Consente di contestare la legittimità del credito (es. prescrizione, pagamento già avvenuto, debito inesigibile) e la sussistenza dei presupposti dell’esecuzione. Il giudice può sospendere la procedura e, in caso di accoglimento, dichiarare l’inesistenza del diritto del creditore o la nullità dell’atto. Questa opposizione è imprescindibile per far valere il beneficio di escussione nelle comunioni legali .

3.2 Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)

Questo rimedio si utilizza per contestare vizi formali del pignoramento (ad es. mancata notifica al comproprietario, irregolarità della trascrizione, omissione degli avvisi). Deve essere proposto entro 20 giorni dalla conoscenza dell’atto viziato. Se accolta, comporta la cancellazione del pignoramento o la rinnovazione degli atti.

3.3 Opposizione di terzo (art. 619 c.p.c.)

Il comproprietario non debitore può proporre l’opposizione di terzo per far valere la propria proprietà esclusiva su parte del bene o per dimostrare che l’immobile non appartiene (o non appartiene completamente) al debitore. Questo rimedio è utile in caso di accertamento della provenienza delle somme utilizzate per acquistare l’immobile (ad es. se la casa è stata acquistata con il denaro del coniuge non debitore). La Cassazione ha chiarito che anche questa opposizione deve essere proposta nel procedimento esecutivo, non nella fase di divisione .

3.4 Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)

Il debitore o il comproprietario può chiedere di sostituire il bene pignorato con una somma di denaro pari al valore stimato dell’immobile aumentato di una percentuale (solitamente il 10%). La conversione consente di evitare l’asta; l’importo deve essere versato in un’unica soluzione o in rate (con cauzione) entro 36 mesi. Questa opzione richiede risorse finanziarie immediate ma consente di salvare la casa.

3.5 Sospensione della procedura

Il giudice dell’esecuzione può sospendere il pignoramento:

• Per grave pregiudizio: se la vendita può arrecare danni irreparabili o se è in corso una trattativa seria per la soddisfazione del credito;
• Per accordo tra le parti: se il creditore concede una dilazione o se si perfeziona una transazione;
• In pendenza di procedure concorsuali: ad esempio, quando viene depositato un piano del consumatore o un accordo di ristrutturazione. Tuttavia la Cassazione 2024 ha stabilito che la sola pendenza della liquidazione controllata non sospende l’esecuzione .

3.6 Composizione della crisi e procedure alternative

Se il debito è elevato e il patrimonio non consente un’immediata conversione del pignoramento, può essere conveniente accedere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento. Queste procedure, disciplinate dalla Legge 3/2012 e dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (C.C.I., D.Lgs. 14/2019), consentono di rinegoziare i debiti e ottenere una falcidia (riduzione) o una dilazione. Le principali sono:

1. Accordo di composizione della crisi: rivolto a debitori non fallibili (privati, professionisti, piccoli imprenditori). Prevede una proposta ai creditori con l’aiuto di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC); una volta omologato dal tribunale, blocca le azioni esecutive e consente di pagare il debito in forma dilazionata.
2. Piano del consumatore: destinato alle persone fisiche con debiti di natura non professionale. Il piano è redatto con l’assistenza di un OCC e deve essere omologato dal giudice; consente di proporre una rateizzazione dei debiti con eventuale falcidia. La Cassazione 2025 ha chiarito che i crediti assistiti da garanzia (ipoteca, pegno) possono essere oggetto di moratoria fino a un anno (o due con il nuovo C.C.I.) . Durante la pendenza del piano, le esecuzioni rimangono sospese.
3. Liquidazione del patrimonio: il debitore cede i propri beni al liquidatore nominato dal tribunale; il ricavato viene distribuito ai creditori e, al termine, il residuo non pagato può essere oggetto di esdebitazione (liberazione dai debiti). La procedura comporta la vendita di tutti i beni, compresa la casa, ma consente di ripartire senza debiti.
4. Esdebitazione del debitore incapiente: introdotta dal C.C.I. per la persona fisica che non ha beni sufficienti a offrire utilità ai creditori. Consente la cancellazione dei debiti residuali se il debitore dimostra di non avere alcuna prospettiva di soddisfazione per i creditori; può essere chiesta solo una volta nella vita .

L’accesso a queste procedure richiede la assistenza di un OCC. Come ricorda il Ministero della Giustizia, il debitore deve essere assistito da un organismo iscritto nel registro istituito dal DM 24 settembre 2014 n. 202; nelle procedure paraconcorsuali (accordo, piano e liquidazione), l’OCC redige la relazione e assiste il debitore . L’Avv. Monardo, in quanto Gestore della Crisi, può affiancare i clienti nell’intero iter.

3.7 Strumenti transattivi e stragiudiziali

Prima e durante la procedura esecutiva, è possibile negoziare con il creditore per raggiungere un accordo che eviti l’asta. Le principali soluzioni sono:

• Rinegoziazione del mutuo o sospensione delle rate (ad esempio, attraverso il Fondo Gasparrini per la sospensione dei mutui prima casa);
• Saldo e stralcio: pagamento immediato di una percentuale del debito in cambio della rinuncia all’esecuzione;
• Accordi transattivi con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione (definizioni agevolate, rottamazioni) che consentono di ridurre interessi e sanzioni e rateizzare il residuo;
• Intervento di un terzo (un familiare o un investitore) che acquista la quota del debitore e salda il credito.

4. Strumenti alternativi: rottamazioni, definizioni agevolate e altri rimedi fiscali

Quando il debito deriva da cartelle esattoriali o da accertamenti dell’Agenzia delle Entrate, oltre alle opposizioni e alle procedure di sovraindebitamento possono essere utilizzate le misure di pace fiscale introdotte dal legislatore negli ultimi anni. Le definizioni agevolate permettono di pagare solo una parte del debito, eliminando sanzioni e interessi, e di ottenere lo stralcio delle cartelle. Di seguito si illustrano le principali misure vigenti o in scadenza nel 2025.

4.1 Rottamazione quater (Definizione agevolata 2023‑2024)

La rottamazione quater, introdotta con la Legge n. 197/2022 e prorogata dal Decreto Milleproroghe 2025, consente di estinguere i debiti affidati all’Agente della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 30 giugno 2022 pagando solo il capitale e le spese esecutive e di notifica, con azzeramento di sanzioni e interessi . Le principali caratteristiche sono:

• Presentazione della domanda: inizialmente entro il 30 giugno 2023, è stata riaperta la possibilità di riammissione per i debiti decaduti con dichiarazione da inviare entro il 30 aprile 2025 . La misura riguarda anche chi non ha pagato le rate scadute nel 2024.
• Importo agevolato: si pagano solo il capitale e le spese; per i tributi locali (IMU, TARI) è necessario verificare l’adesione del Comune.
• Modalità di pagamento: si può versare in un’unica soluzione entro il 31 ottobre 2023 o in 18 rate distribuite in 5 anni: le prime due (ciascuna pari al 10% del dovuto) scadono il 31 ottobre e il 30 novembre 2023; le successive scadono il 28 febbraio, 31 maggio, 31 luglio e 30 novembre di ogni anno dal 2024 al 2028 . È prevista una tolleranza di 5 giorni; l’omesso o tardivo pagamento di una rata comporta la decadenza e i versamenti fatti si considerano acconti .
• Soggetti colpiti da calamità: per i contribuenti residenti nei territori colpiti dall’alluvione in Emilia‑Romagna, Marche e Toscana nel 2023, i termini sono prorogati di tre mesi .

La rottamazione quater è un’opportunità per ridurre il debito e prevenire il pignoramento. Tuttavia non sospende automaticamente le esecuzioni già avviate; occorre verificare la posizione con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione e, se necessario, chiedere la sospensione al giudice.

4.2 Riammissione in termini e definizione agevolata 2025

L’emendamento al Decreto Milleproroghe 2025 ha introdotto la riammissione alla definizione agevolata per chi era decaduto dalla rottamazione per mancato pagamento. È possibile presentare la domanda entro il 30 aprile 2025 . L’Agenzia invierà una comunicazione con l’indicazione delle somme dovute e delle scadenze .

4.3 Saldo e stralcio e altre misure

Oltre alla rottamazione quater, la normativa prevede altre misure di pace fiscale, come il saldo e stralcio delle cartelle (per contribuenti con ISEE basso), lo stralcio automatico dei carichi fino a 1 000 € (per i carichi affidati fino al 2015), la ristrutturazione dei debiti per crisi d’impresa e la definizione agevolata delle liti pendenti. Ogni misura ha requisiti specifici; è consigliabile consultare un professionista per valutare la convenienza.

5. Errori comuni e consigli pratici

Molti contribuenti sottovalutano il pignoramento o commettono errori che compromettono le possibilità di difesa. Ecco i principali sbagli da evitare e i consigli degli esperti.

5.1 Ignorare le notifiche

Ogni atto (precetto, pignoramento, avviso di vendita) ha termini rigidi per l’opposizione. Ignorare l’atto o non verificarne la regolarità significa perdere l’occasione di far valere vizi e difese. Appena ricevuto un atto, rivolgersi a un professionista per l’analisi.

5.2 Confondere la comunione ordinaria con la comunione legale

Le regole di esecuzione cambiano se l’immobile è in comunione legale tra coniugi. In questo caso il creditore deve agire sull’intero bene e il coniuge non debitore deve proporre opposizione per far valere il beneficio di escussione . Non basta presentarsi all’udienza di divisione.

5.3 Contare sulla “prima casa” come bene impignorabile

La protezione dell’unica casa vale solo per i pignoramenti dell’AER . I creditori privati possono procedere sempre, anche se si tratta dell’unica abitazione. È errato credere che la “prima casa” sia sempre intoccabile.

5.4 Non valutare la conversione del pignoramento

In molti casi la conversione del pignoramento (sostituzione del bene con una somma) è più conveniente della vendita all’asta. Va valutata con attenzione insieme al professionista per capire se le risorse disponibili consentono questa soluzione.

5.5 Trascurare le procedure di sovraindebitamento e le rottamazioni

Le procedure di composizione della crisi e le definizioni agevolate sono strumenti efficaci per ridurre il debito, sospendere le esecuzioni e salvare la casa. Rimandare la valutazione o non presentare la domanda entro i termini di legge può comportare la perdita di un’importante opportunità.

6. Tabelle riepilogative

Per agevolare la consultazione, riportiamo alcune tabelle sintetiche con le norme principali, i termini procedurali e gli strumenti di difesa.

6.1 Norme chiave sul pignoramento di beni indivisi

Norma	Contenuto essenziale	Riferimenti
Art. 599 c.p.c.	Pignoramento di beni indivisi: è possibile pignorare la quota del debitore anche se l’immobile è in comunione; obbligo di notificare l’avviso ai comproprietari; divieto di separare la quota senza autorizzazione .	Codice di Procedura Civile
Art. 600 c.p.c.	Convocazione dei comproprietari; possibilità di separazione della quota in natura o vendita della quota indivisa; in mancanza, giudizio di divisione .	Codice di Procedura Civile
Art. 601 c.p.c.	Giudizio di divisione endoesecutivo; sospensione della procedura esecutiva sino alla divisione; vendita dell’intero bene dopo la divisione .	Codice di Procedura Civile
Art. 189 c.c.	Comunione legale tra coniugi: i beni comuni rispondono sussidiariamente dei debiti personali; il coniuge non debitore può indicare beni personali da aggredire e proporre opposizione .	Codice Civile
Art. 170 c.c.	Fondo patrimoniale: i beni e i frutti non possono essere aggrediti se il debito è estraneo ai bisogni della famiglia e il creditore ne era consapevole .	Codice Civile
Art. 76 DPR 602/1973	Impignorabilità dell’unico immobile adibito a residenza (non di lusso) per i pignoramenti esattoriali; requisito di ipoteca iscritta; soglia di 120 000 € .	Riscossione fiscale
Cass. n. 22210/2021	Il coniuge non debitore deve proporre opposizione per far valere l’escussione; non può farlo nella fase di divisione .	Corte di Cassazione
Cass. n. 9536/2023	Trascrizione del pignoramento anche contro il coniuge non debitore è essenziale .	Corte di Cassazione
Cass. n. 22914/2024	Pignoramento prosegue nonostante la liquidazione controllata .	Corte di Cassazione
Cass. n. 32759/2024	Impignorabilità della prima casa confermata nelle esecuzioni fiscali .	Corte di Cassazione

6.2 Termini e scadenze procedurali

Fase	Termine	Note
Notifica del precetto	10 giorni per il pagamento volontario	In caso di omissione, il creditore può pignorare.
Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)	20 giorni dalla notificazione del titolo o dell’atto viziato	Contestazione della legittimità del credito o della procedura.
Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)	20 giorni dalla conoscenza dell’atto	Contestazione di vizi formali (mancata notifica, errori di trascrizione).
Convocazione dei comproprietari (art. 600 c.p.c.)	Udita dopo almeno 30 giorni dalla trascrizione del pignoramento	Il giudice valuta la separazione della quota o la divisione.
Conversione del pignoramento	Istanza prima dell’udienza di vendita	Pagamento dell’importo determinato dal giudice; possibile rateizzazione.
Presentazione domanda di rottamazione quater	Scaduta il 30 giugno 2023; riaperta fino al 30 aprile 2025	Riammissione per i debiti decaduti.
Pagamento rate rottamazione quater	18 rate in 5 anni; prime due scadenze 31 ottobre e 30 novembre 2023; successivamente 28 febbraio, 31 maggio, 31 luglio, 30 novembre	Tolleranza di 5 giorni; decadenza in caso di ritardo .

6.3 Strumenti di composizione della crisi

Strumento	Destinatari	Vantaggi	Riferimenti
Accordo di composizione della crisi	Debitori non fallibili (privati, professionisti, piccoli imprenditori)	Blocco delle azioni esecutive; pagamento dilazionato; eventuale falcidia.	Legge 3/2012, art. 10 ss.; DM 202/2014; Ministero Giustizia
Piano del consumatore	Persone fisiche con debiti principalmente consumeristici	Possibilità di proporre un piano con moratoria per i crediti privilegiati; sospensione delle esecuzioni; falcidia.	Legge 3/2012, art. 12 bis; Cass. 9549/2025
Liquidazione del patrimonio	Debitori che non possono accedere alle altre procedure	Vendita di tutti i beni; esdebitazione finale dopo la distribuzione; libertà dai debiti residui.	Legge 3/2012, art. 14 ter ss.; Normattiva
Esdebitazione del debitore incapiente	Persone fisiche senza utilità per i creditori	Liberazione dai debiti senza liquidare beni; ammessa solo una volta nella vita .	Legge 3/2012, art. 14 quaterdecies
Rottamazione quater	Contribuenti con cartelle affidate tra 2000 e 2022	Elimina sanzioni e interessi; pagamento in rate; riammissione 2025 .	Legge 197/2022; Milleproroghe 2025

7. Domande frequenti (FAQ)

Per aiutare i lettori a orientarsi, rispondiamo alle domande più comuni riguardanti il pignoramento di una casa cointestata.

7.1 Una casa cointestata può essere pignorata anche se l’altro comproprietario non ha debiti?

Sì. Il pignoramento può riguardare un bene in comunione anche se il debito è intestato a uno solo dei comproprietari . L’esecuzione colpisce la quota del debitore, ma, non potendo scindere materialmente la proprietà, può comportare la vendita dell’intero immobile. Il comproprietario non debitore ha diritto a essere avvisato e può proporre opposizioni e soluzioni alternative.

7.2 Cosa succede se la casa è in comunione legale tra coniugi?

Nella comunione legale non esistono quote ideali; di conseguenza, per i debiti personali di un coniuge, il creditore può aggredire l’intero bene. Tuttavia il coniuge non debitore può invocare il beneficio di escussione e chiedere che prima siano pignorati i beni personali del debitore . Deve farlo mediante opposizione all’esecuzione, non nella fase di divisione .

7.3 È vero che la prima casa non si può pignorare?

Solo in parte. L’impignorabilità dell’unica abitazione riguarda esclusivamente i pignoramenti esattoriali dell’Agenzia delle Entrate‑Riscossione e solo se ricorrono precise condizioni: l’immobile deve essere l’unico bene non di lusso adibito a residenza e il debito deve essere inferiore a 120 000 €, con ipoteca iscritta da almeno sei mesi . Per i creditori privati (banche, finanziarie) la prima casa è sempre pignorabile.

7.4 Il creditore deve notificare l’atto anche al comproprietario non debitore?

Sì. L’art. 599 c.p.c. impone la notifica dell’avviso di pignoramento al comproprietario non debitore . La Cassazione ha ribadito che nelle comunioni legali la trascrizione del pignoramento deve essere eseguita anche contro l’altro coniuge . La mancata notifica può essere fatta valere con opposizione agli atti esecutivi.

7.5 È possibile separare la quota del debitore e salvare il resto dell’immobile?

Sì, se l’immobile è divisibile senza pregiudizio. Il giudice, su richiesta delle parti, può procedere alla separazione della quota in natura . In pratica si attribuisce al debitore una porzione individuata dell’immobile (ad esempio un appartamento o una porzione di terreno) che viene venduta per soddisfare il credito. La separazione richiede che il bene sia effettivamente divisibile e che la divisione non riduca eccessivamente il valore del residuo.

7.6 Cosa succede se non è possibile separare la quota?

In questo caso il giudice può disporre la vendita della quota indivisa o avviare il giudizio di divisione, che conduce alla vendita dell’intero bene . La vendita della quota indivisa è poco frequente perché la quota è difficilmente collocabile sul mercato; per questo la soluzione più comune è l’asta dell’intero immobile, con ripartizione del ricavato tra i proprietari in base alle quote.

7.7 Il comproprietario può acquistare la quota del debitore?

Sì. Durante il giudizio di divisione o l’asta, il comproprietario può presentare un’offerta per acquistare la quota del debitore o l’intero bene. In caso di assegnazione a un estraneo, il comproprietario può esercitare la prelazione legale se prevista (ad esempio in presenza di comproprietà su terreni agricoli) o la prelazione convenzionale se pattuita. È consigliabile verificare la convenienza economica e le modalità di pagamento.

7.8 Posso vendere la mia quota prima del pignoramento?

Il comproprietario non debitore può cedere la propria quota a terzi. Tuttavia, una vendita compiuta dopo la notifica del pignoramento potrebbe essere inefficace nei confronti del creditore, che ha già iscritto un vincolo sull’immobile. Inoltre, se lo scopo è eludere i creditori, l’atto può essere revocato come atto in frode. Prima di vendere è opportuno consultare un professionista.

7.9 Se pago io il debito, posso rivalermi sul debitore?

Il comproprietario che decide di pagare il debito per evitare la vendita ha diritto di regresso nei confronti del debitore per la quota versata. Può agire in giudizio per recuperare l’importo e, se necessario, iscrivere ipoteca sulla quota del debitore come garanzia.

7.10 In caso di comunione legale, il pignoramento incide anche sui beni personali del coniuge non debitore?

No. Il creditore può aggredire l’intero bene comune ma non può toccare i beni personali del coniuge non debitore, salvo che quest’ultimo abbia prestato garanzia o abbia contratto il debito insieme al coniuge. Tuttavia, il coniuge deve attivarsi per far valere il beneficio di escussione sui beni personali del coniuge debitore .

7.11 È possibile sospendere il pignoramento aderendo alla rottamazione o alla definizione agevolata?

Sì. Se il debito deriva da cartelle esattoriali, la presentazione della domanda di rottamazione e il regolare versamento delle rate sospendono le procedure cautelari ed esecutive relative ai carichi inclusi nella definizione agevolata . Occorre però verificare con l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione che il carico sia effettivamente “definibile”.

7.12 Cos’è il beneficio di escussione e come si fa valere?

È il diritto del coniuge non debitore in comunione legale di chiedere che il creditore escuta prima i beni personali del coniuge debitore. Per farlo valere bisogna proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. entro 20 giorni; in mancanza, il credito può essere soddisfatto sui beni comuni .

7.13 La procedura di liquidazione controllata blocca il pignoramento?

No. La Cassazione ha stabilito che la liquidazione controllata prevista dal Codice della Crisi d’Impresa non sospende il pignoramento immobiliare; il creditore può proseguire con l’esecuzione . Sarà il giudice della crisi a valutare se sospendere l’esecuzione per ragioni di convenienza, ma non vi è automatismo.

7.14 Posso accedere al fondo patrimoniale per proteggere la casa?

Il fondo patrimoniale consente di vincolare la casa ai bisogni della famiglia, ma non protegge da tutti i crediti. Se il debito riguarda spese familiari o se il creditore non era a conoscenza della destinazione del bene, l’espropriazione è possibile . Inoltre, l’iscrizione del fondo dopo la contrazione del debito può essere revocata per frode.

7.15 Quanto tempo ho per reagire al pignoramento?

I termini sono brevi: 20 giorni per l’opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi, 40 giorni per la conversione del pignoramento se l’immobile è all’asta. La tempestività è fondamentale; non aspettare l’asta per cercare soluzioni. Rivolgiti a un professionista subito dopo la notifica.

7.16 Posso richiedere un piano del consumatore se ho un mutuo ipotecario?

Sì. Il piano del consumatore può includere anche i debiti garantiti da ipoteca. La Cassazione ha chiarito che il pagamento dei crediti privilegiati può essere dilazionato con una moratoria fino a due anni (art. 8, comma 4, L. 3/2012; art. 67 C.C.I.) . Durante la pendenza del piano, l’azione esecutiva è sospesa, ma è necessario che il piano sia omologato e che preveda il soddisfacimento del creditore nei limiti della capienza del bene.

7.17 La rottamazione dei debiti sospende anche i pignoramenti di beni indivisi?

Per i carichi inclusi nella definizione agevolata, l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione non avvierà nuove procedure e non proseguirà quelle in corso . Tuttavia, se il pignoramento è già in fase avanzata (ad es. asta fissata), la sospensione può essere disposta solo dal giudice dell’esecuzione. È quindi opportuno presentare l’istanza di sospensione allegando la prova dell’adesione alla rottamazione.

7.18 Cosa succede se all’asta vince un estraneo? Devo lasciare la casa immediatamente?

Una volta emesso il decreto di trasferimento, il nuovo proprietario ha diritto al possesso del bene. Il giudice può concedere un termine per lasciare l’immobile e, se necessario, emanare un ordine di rilascio. È possibile proporre opposizione all’esecuzione per chiedere più tempo, ma in assenza di accordo, il rilascio è obbligatorio.

7.19 Posso aderire a più procedure contemporaneamente (rottamazione e piano del consumatore)?

È possibile cumulare più strumenti di crisi. Ad esempio, si può aderire alla rottamazione per i debiti fiscali e predisporre un piano del consumatore per gli altri debiti. Bisogna tuttavia coordinare i pagamenti e dimostrare la sostenibilità del piano; il giudice valuterà la fattibilità complessiva.

7.20 Che cos’è la negoziazione assistita della crisi d’impresa (D.L. 118/2021) e può aiutare a evitare il pignoramento?

Il D.L. 118/2021, convertito nella L. 147/2021, ha introdotto la composizione negoziata per la soluzione della crisi d’impresa. È una procedura volontaria che consente all’imprenditore in difficoltà di negoziare con i creditori con l’assistenza di un esperto indipendente. Se l’immobile pignorato appartiene a un imprenditore, la composizione negoziata può favorire accordi con le banche e prevenire l’asta, ma non blocca automaticamente le esecuzioni. L’Avv. Monardo, in quanto Esperto Negoziatore, può guidare l’imprenditore in questa procedura.

8. Simulazioni pratiche

Per comprendere meglio le dinamiche del pignoramento di una casa cointestata, proponiamo alcune simulazioni numeriche che illustrano le diverse soluzioni possibili. Le cifre sono solo indicative e servono a mostrare gli effetti economici delle varie strategie.

8.1 Caso 1: Pignoramento della quota in comunione ordinaria

Situazione: casa cointestata al 50% tra due fratelli. Valore di mercato dell’immobile: €200 000. Il fratello A ha un debito di €80 000 con una banca che pignora la sua quota. La banca notifica l’avviso di pignoramento anche al fratello B, che non è debitore.

Opzioni:

1. Separazione della quota in natura. Il giudice verifica se è possibile dividere la casa in due unità. Poiché l’immobile è un appartamento unico, la separazione non è possibile. Si passa al giudizio di divisione.
2. Acquisto della quota da parte del fratello B. B può offrire alla banca il pagamento dell’intero debito (€80 000) più le spese per evitare l’asta. Se la banca accetta, il pignoramento è cancellato e B diventa proprietario al 100% della casa. Vantaggi: conserva l’immobile e potrà rivenderlo a prezzo pieno; svantaggi: esposizione finanziaria immediata.
3. Vendita all’asta dell’intero immobile. Il bene viene stimato €200 000 ma all’asta potrebbe essere aggiudicato a €140 000. Dopo la vendita: €80 000 vanno alla banca (più spese), €60 000 vanno al fratello B (la sua quota), €60 000 restano a A (eventuale residuo dopo il credito) ma A rimane comunque debitore se il ricavato non copre tutto. Per B l’asta è svantaggiosa perché riceverebbe meno del valore di mercato.

8.2 Caso 2: Comunione legale tra coniugi e debito personale

Situazione: marito e moglie proprietari al 50% in comunione legale di una casa del valore di €300 000. Il marito ha un debito personale con una finanziaria di €70 000. La finanziaria pignora l’intero immobile. La moglie non ha debiti.

Azioni consigliate:

1. Opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c. entro 20 giorni, per far valere il beneficio di escussione e indicare i beni personali del marito (auto, conti) su cui procedere . Se il giudice accoglie, il bene comune non può essere venduto finché non siano aggrediti i beni personali.
2. Rinegoziazione del debito. La coppia potrebbe negoziare con la finanziaria un piano di rientro o un saldo e stralcio, magari con l’aiuto dell’Avv. Monardo.
3. Procedura di sovraindebitamento. Se le entrate familiari non consentono di saldare il debito, è possibile accedere a un piano del consumatore che dilazioni il pagamento su più anni. Durante la procedura, il pignoramento è sospeso.

8.3 Caso 3: Debito fiscale e rottamazione quater

Situazione: contribuente proprietario al 50% di un appartamento con la sorella. Debito verso l’Agenzia delle Entrate‑Riscossione di €25 000 per cartelle relative a IVA e contributi. L’immobile è l’unico bene del debitore e vale €150 000.

Opzioni:

1. Poiché l’immobile è l’unico bene non di lusso adibito a residenza, l’AER non può pignorarlo: l’art. 76 DPR 602/1973 lo impedisce . Tuttavia l’ipoteca può essere iscritta. È opportuno comunque aderire alla rottamazione quater, che consente di pagare solo il capitale e le spese.
2. Definizione agevolata. La sorella può affiancare il fratello nel pagamento delle rate; in questo modo si evita il pignoramento della quota.

8.4 Caso 4: Liquidazione controllata e pignoramento bancario

Situazione: imprenditore titolare al 50% di una villetta del valore di €400 000 con il socio. Ha un debito bancario di €150 000 garantito da ipoteca sull’immobile. Presenta domanda di liquidazione controllata ai sensi del C.C.I. per ristrutturare i debiti.

Risultato: La banca avvia il pignoramento. Nonostante l’imprenditore sia in liquidazione controllata, la Cassazione ha stabilito che la banca può proseguire con l’esecuzione . L’unico modo per evitare l’asta è proporre un accordo con la banca o accedere alla composizione negoziata. Il socio può valutare l’acquisto della quota o la conversione del pignoramento.

9. Conclusione

Il pignoramento di una casa cointestata è una procedura complessa che richiede una gestione attenta e tempestiva. Le norme sul pignoramento di beni indivisi (artt. 599‑601 c.p.c.) impongono la notifica agli altri comproprietari e offrono la possibilità di chiedere la separazione della quota o di avviare un giudizio di divisione. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, la vendita dell’intero immobile rimane l’unica soluzione per soddisfare il creditore. Le tutele previste per l’unica casa nella riscossione fiscale sono circoscritte e non proteggono dai creditori privati .

Il comproprietario non debitore deve agire con rapidità: proporre opposizioni, valutare la conversione, negoziare con il creditore e, se necessario, ricorrere alle procedure di composizione della crisi. Le rottamazioni e le definizioni agevolate offrono un’opportunità per ridurre il debito fiscale, ma richiedono l’adesione entro termini precisi . Le procedure di sovraindebitamento consentono di dilazionare e talvolta ridurre i debiti, sospendendo le esecuzioni.

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Riepilogo dei punti chiave:

• Il pignoramento della quota in un immobile cointestato è possibile e può portare alla vendita dell’intero bene.
• Il comproprietario non debitore ha diritto a essere avvisato e può opporsi all’esecuzione, ma deve agire entro termini brevissimi.
• Nelle comunioni legali, il beneficio di escussione sui beni personali del coniuge debitore va fatto valere con un’opposizione all’esecuzione.
• L’unica casa è impignorabile solo nelle esecuzioni fiscali e a determinate condizioni .
• Esistono molteplici strumenti per evitare l’asta: conversione del pignoramento, accordi transattivi, rottamazioni, piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e esdebitazione.
• La tempestività e la consulenza specializzata sono essenziali per salvare il proprio patrimonio.

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