Introduzione

L’opposizione alla convalida di sfratto è uno strumento processuale essenziale per chi, come conduttore o comodatario, rischia di perdere la disponibilità di un immobile a causa di una morosità nel pagamento dei canoni o della scadenza del contratto. La notifica di un atto di intimazione e la prospettiva di dover liberare un’abitazione o un locale commerciale pongono il debitore davanti a scadenze stringenti e a conseguenze economiche rilevanti: la perdita del bene, l’obbligo di pagamento dei canoni arretrati, eventuali danni da occupazione abusiva e l’avvio dell’esecuzione forzata. Intervenire tempestivamente con i mezzi previsti dall’ordinamento consente di bloccare (o quantomeno sospendere) lo sfratto, discutere le proprie ragioni e, in molti casi, trovare una soluzione concordata che salvaguardi la continuità della locazione e limiti i danni.

Questa guida, aggiornata a novembre 2025, analizza in dettaglio le norme e la più recente giurisprudenza in materia di opposizione alla convalida di sfratto e alle ordinanze di rilascio. Vengono esaminati i presupposti per l’ammissibilità dell’opposizione, i termini e le forme previste dal codice di procedura civile, le difese efficaci a disposizione del conduttore (dalla compensazione dei crediti alla sanatoria della morosità), nonché gli strumenti alternativi alla tutela giudiziaria per evitare o rinviare lo sfratto. Accanto alle fonti normative ufficiali (articoli 657–669 c.p.c., legge n. 392/1978, d.lgs. 149/2022 e correttivo d.lgs. 164/2024, d.l. 102/2013 sulla morosità incolpevole, leggi di bilancio 2024–2025, Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), la guida riporta le più significative pronunce di Cassazione e di merito degli ultimi anni, utili a comprendere l’orientamento dei giudici e le strategie difensive di successo.

Dal punto di vista pratico, l’articolo risponde alle domande ricorrenti dei conduttori: entro quando si può presentare l’opposizione? Quali motivi sono considerati ammissibili? Che prove occorrono per ottenere la sospensione dell’esecuzione? La sezione finale contiene simulazioni numeriche e tabelle riassuntive di norme, termini e soluzioni difensive, oltre a un’ampia sezione di FAQ. Il taglio è giuridico‑divulgativo ma sempre professionale, con l’intento di fornire a imprenditori, professionisti e privati gli strumenti per tutelare i propri diritti.

L’esperienza dello Studio Monardo

L’avvocato Giuseppe Angelo Monardo, cassazionista e gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario, tributario e fallimentare. Lo Studio Monardo opera su tutto il territorio nazionale e assiste i clienti in ogni fase del procedimento di sfratto: dall’analisi dell’atto alla redazione dell’opposizione, dalla richiesta di sospensione dell’esecuzione all’eventuale trattativa con il locatore per definire piani di rientro o transazioni. Avv. Monardo è anche Gestore della Crisi da sovraindebitamento ai sensi della legge 3/2012 e professionista fiduciario di un Organismo di composizione della crisi (OCC), oltre che Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del d.l. 118/2021. Queste competenze consentono allo Studio di individuare soluzioni giudiziali e stragiudiziali personalizzate anche per chi, oltre allo sfratto, è gravato da debiti fiscali, bancari o commerciali.

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1. Contesto normativo e giurisprudenziale

1.1 Le procedure speciali di sfratto nel codice di procedura civile

Le controversie locatizie seguono, in via ordinaria, il rito civile. Tuttavia il legislatore ha previsto un procedimento speciale di convalida per il rilascio dell’immobile, semplificato e caratterizzato da termini brevi, disciplinato dagli articoli 657–669 del codice di procedura civile (c.p.c.). L’intimazione di licenza o di sfratto può essere proposta dal locatore (o dall’affittuario d’azienda) nei seguenti casi:

1. Finita locazione o comodato – L’art. 657 c.p.c. consente al locatore di intimare al conduttore la licenza per la scadenza del contratto o lo sfratto per finita locazione, citandolo per la convalida. La norma, modificata dalla riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022), estende l’ambito applicativo anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda . Il locatore deve rispettare i termini di preavviso previsti dalla legge o dal contratto e, in caso di morosità, può cumulare la richiesta di convalida con l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
2. Morosità – L’art. 658 c.p.c. riguarda la intimazione di sfratto per morosità. Il locatore può intimare l’inquilino per mancato pagamento dei canoni o degli oneri accessori e contemporaneamente chiedere l’ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti . La norma, anch’essa aggiornata dalla riforma Cartabia, si applica anche ai contratti di affitto di azienda (compresi gli immobili strumentali) come chiarito dalla Cassazione con sentenza n. 29253/2024 .
3. Locazione d’opera – L’art. 659 c.p.c. disciplina lo sfratto per inadempimento di un contratto d’opera (ad esempio l’occupazione di stanze d’albergo o case di cura). L’articolo non è oggetto di approfondimento specifico in questa guida.

L’intimazione di sfratto deve essere redatta nelle forme previste dall’art. 660 c.p.c., il quale richiede che la notifica avvenga con le forme degli atti introduttivi (artt. 137 ss. c.p.c.) e preveda:

• l’avviso al conduttore che, se non compare o non si oppone, il giudice pronuncerà la convalida;
• l’indicazione della data e dell’ora dell’udienza (che deve cadere non meno di 20 giorni dopo la notifica, salvo riduzione del giudice);
• l’avvertimento che il conduttore può chiedere il gratuito patrocinio se sussistono i presupposti (novità introdotta dal d.lgs. 164/2024, c.d. “correttivo Cartabia”), pena la nullità della vocatio in ius ;
• la “doppia notifica”: se l’atto non è consegnato personalmente al destinatario, l’ufficiale giudiziario deve inviare una raccomandata informativa a mezzo posta .

Alla prima udienza il giudice verifica la regolarità della notifica. Se l’intimato non compare o non si oppone, pronuncia ordinanza di convalida immediatamente esecutiva; se il locatore non compare, l’intimazione perde efficacia . In caso di opposizione, il procedimento si trasforma in rito ordinario (art. 667 c.p.c.), ma il locatore può chiedere un’ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva (art. 665 c.p.c.) .

1.2 Norma speciale sulla “sanatoria” della morosità

Per i contratti di locazione ad uso abitativo, la legge n. 392/1978 (“equo canone”) contiene un importante strumento difensivo: l’art. 55, introdotto dalla riforma del 1978, consente al conduttore moroso di evitare la convalida di sfratto pagando i canoni scaduti, gli interessi e le spese legali nel termine fissato dal giudice. Qualora il conduttore versi l’intero importo dovuto, il giudice può negare la convalida e proseguire il giudizio sul merito del rapporto locatizio. La dottrina e la giurisprudenza hanno chiarito che:

• la sanatoria è ammessa solo per le locazioni ad uso abitativo, non per le locazioni commerciali o per l’affitto di azienda;
• il conduttore deve pagare integralmente canoni, interessi legali e spese di giudizio; il pagamento parziale non impedisce la convalida ;
• la sanatoria non incide sul diritto del locatore di richiedere la risoluzione del contratto e la liberazione dell’immobile se la morosità si protrae oltre la data del pagamento .

L’art. 56 della stessa legge disciplina, invece, la fissazione della data di esecuzione dopo la convalida: nei contratti ad uso abitativo l’ordinanza di rilascio deve prevedere un termine non inferiore a sei mesi, prorogabile dal giudice. Per le locazioni commerciali o l’affitto di azienda tale garanzia non si applica. Il Tribunale di Chieti (sentenza 11 giugno 2025) ha ribadito che l’art. 56 non è applicabile ai contratti di affitto d’azienda e di ramo d’azienda: in tali casi il giudice può disporre il rilascio immediato senza fissare un termine minimo .

1.3 Opposizione alla convalida: norme e termini

L’opposizione può essere tempestiva (prima della convalida) o tardiva (successiva alla convalida). La disciplina varia a seconda della fase in cui si propone.

1.3.1 Opposizione tempestiva (artt. 657–665 c.p.c.)

Se l’intimato si presenta all’udienza fissata nell’intimazione e contesta la pretesa del locatore, il giudice non può pronunciare la convalida. Ai sensi dell’art. 665 c.p.c., su richiesta del locatore il giudice può tuttavia emettere un’ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva; questa ordinanza è non impugnabile ma il conduttore può proporre opposizione con riserva di tutte le eccezioni e domande in sede di merito . L’ordinanza può essere sospesa in appello solo se fondata su prova scritta o se ricorrono gravi motivi.

L’opposizione tempestiva trasforma il procedimento speciale in un giudizio ordinario di cognizione: si applicano le regole del rito locatizio (art. 447‑bis c.p.c.) e l’onere della prova in ordine alla morosità o alla scadenza del contratto grava su chi agisce per il rilascio. Il conduttore, per paralizzare la richiesta di convalida, deve allegare e possibilmente produrre prove scritte (ricevute di pagamento, bonifici, accordi transattivi); in mancanza, il giudice è tenuto a concedere l’ordinanza di rilascio, come confermato da numerose pronunce di merito (Trib. Vallo della Lucania, ord. 16 aprile 2025) .

1.3.2 Opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.)

Qualora l’intimato non si presenti all’udienza e il giudice pronunci l’ordinanza di convalida, le possibilità di difesa non si esauriscono. L’art. 668 c.p.c. riconosce una facoltà residuale: l’intimato può proporre opposizione alla convalida dopo l’inizio dell’esecuzione soltanto quando provi di non aver potuto comparire per irregolarità della notificazione dell’intimazione o per forza maggiore. La norma richiede che:

• l’opposizione sia proposta entro dieci giorni dall’inizio dell’esecuzione, cioè dalla notifica del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c.: la Corte di Cassazione ha chiarito che il termine decorre dalla notifica del preavviso e non dal primo accesso dell’ufficiale giudiziario ;
• l’opposizione sia proposta con atto di citazione davanti al tribunale in composizione monocratica, con le forme dell’opposizione a decreto ingiuntivo e dunque con l’onere di dedurre le ragioni di nullità della convalida e di chiedere la sospensione dell’esecuzione ;
• la notifica irregolare o la forza maggiore abbiano impedito l’ordinaria opposizione: la giurisprudenza considera irregolare la notifica che presenti vizi gravi o lievi, a condizione che l’irregolarità abbia impedito la conoscenza dell’atto .

La tardiva opposizione non sospende l’esecuzione; tuttavia il giudice può, “per gravi motivi”, concedere la sospensione con cauzione (art. 668 comma 2 c.p.c.) . Il termine di dieci giorni è perentorio: l’ordinanza della Cassazione n. 16077/2025 (Rv. 674994) ha ribadito che l’opposizione proposta l’undicesimo giorno dalla notifica del preavviso è inammissibile . La Suprema Corte ha inoltre precisato che eventuali irregolarità della convalida non sospendono né prorogano il termine: spetta all’intimato allegare e provare la sussistenza di cause di forza maggiore, come malattie gravi, calamità naturali o altre circostanze non imputabili; il mero disconoscimento della raccomandata non è sufficiente .

1.3.3 L’ordinanza provvisoria di rilascio e l’effetto del mutamento di rito

In caso di opposizione tempestiva, l’art. 665 c.p.c. autorizza il locatore a chiedere un’ordinanza provvisoria di rilascio. Il giudice decide sull’ordinanza “rebus sic stantibus”, sulla base delle allegazioni immediatamente disponibili. Quando l’opposizione non si fonda su prova scritta il tribunale, in presenza di richiesta del locatore, deve ordinare il rilascio provvisoriamente esecutivo . L’ordinanza non forma giudicato ma consente l’immediata esecuzione. Il conduttore può chiedere al giudice di merito (o al giudice dell’esecuzione) di sospenderla, ad esempio se dimostra di aver pagato i canoni o di poter saldare il debito.

La riforma Cartabia e il correttivo del 2024 hanno confermato che l’opposizione produce il mutamento del rito. Il giudice, prima di decidere sul merito, dovrà invitare le parti a esperire la mediazione obbligatoria (art. 5 d.lgs. 28/2010) quando la controversia riguarda diritti disponibili e la materia rientra tra quelle soggette a mediazione obbligatoria (locazioni). La mancata attivazione della mediazione, se eccepita nella prima udienza successiva, comporta l’improcedibilità della domanda. Il Tribunale di Rimini, con sentenza n. 207/2025, ha dichiarato improcedibile l’opposizione perché nessuna delle parti aveva attivato la mediazione, ma ha ritenuto che l’ordinanza di rilascio emessa prima della mediazione resti valida come titolo esecutivo .

1.4 Evoluzione normativa e casi giurisprudenziali recenti

1.4.1 Riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022) e correttivo 2024

La legge delega n. 206/2021 ha autorizzato il Governo a riformare il processo civile. In tema di sfratti, il d.lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia) ha:

• Esteso la procedura di convalida a nuove tipologie contrattuali (contratti di comodato di immobili e contratti di affitto di azienda o di ramo di azienda). L’art. 657 c.p.c. è stato modificato aggiungendo, al primo comma, il riferimento al comodatario e all’affittuario d’azienda . L’art. 658 c.p.c. rimane invariato ma, per interpretazione sistematica, la procedura di sfratto per morosità si applica anche ai contratti di affitto d’azienda.
• Semplificato il deposito telematico degli atti e previsto l’obbligo di indicare un indirizzo di posta elettronica certificata (PEC) o un domicilio digitale nella citazione e nel decreto ingiuntivo.

Il correttivo Cartabia (d.lgs. 164/2024), in vigore dal 26 novembre 2024, ha introdotto ulteriori novità: l’art. 660 c.p.c. prevede che l’intimazione debba contenere l’avviso al conduttore della possibilità di richiedere il patrocinio a spese dello Stato; la mancata indicazione determina la nullità della citazione e la necessità di una nuova intimazione . È dunque essenziale che gli avvocati verifichino la presenza di questa clausola negli atti notificati dopo tale data.

1.4.2 Cassazione n. 29253/2024: estensione dello sfratto per morosità all’affitto di azienda

Con sentenza n. 29253/2024 la Corte di Cassazione, Sez. III, ha risolto un rinvio pregiudiziale riguardante l’applicabilità della procedura di sfratto per morosità ai contratti di affitto di azienda. La Corte ha stabilito che, a seguito delle modifiche introdotte nell’art. 657 c.p.c. dal d.lgs. 149/2022, la procedura di intimazione di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. è applicabile anche ai contratti di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprendono uno o più immobili . Questo principio di diritto supera le incertezze della giurisprudenza di merito e rende operativo lo strumento anche per i rapporti imprenditoriali, con conseguenze rilevanti sulla rapidità delle liberazioni di immobili strumentali.

1.4.3 Cassazione n. 16077/2025 e altre pronunce sull’opposizione tardiva

L’ordinanza n. 16077/2025 (Rv. 674994) ha ribadito che, in tema di opposizione tardiva alla convalida di sfratto, il termine di dieci giorni decorre dalla notificazione del preavviso di rilascio ex art. 608 c.p.c., poiché tale atto segna l’inizio dell’esecuzione . La Corte ha evidenziato che, dopo la modifica della legge n. 80/2005, il preavviso non è più un atto prodromico ma l’atto iniziale dell’esecuzione. Eventuali irregolarità nella notifica dell’intimazione non sospendono il decorso del termine; l’intimato deve dimostrare la sussistenza di forza maggiore o di vizi di notifica che gli abbiano impedito di partecipare all’udienza . La pronuncia conferma la linea già tracciata da precedenti sentenze di Cassazione e dalla Corte costituzionale (sent. n. 89/1972) che aveva dichiarato illegittima l’esclusione del caso di forza maggiore dalle ipotesi di opposizione .

1.4.4 Giurisprudenza di merito significativa (2024–2025)

Oltre alle pronunce di legittimità, la giurisprudenza di merito offre spunti utili:

• Tribunale di Rimini, sent. 207/2025 – Il giudice ha dichiarato improcedibile l’opposizione alla convalida perché nessuna delle parti aveva avviato la mediazione obbligatoria. Ha però precisato che l’ordinanza di rilascio già emessa conserva efficacia esecutiva, per cui l’immobile deve essere restituito fino a quando non intervenga una decisione diversa .
• Tribunale di Latina, sent. 909/2025 – La sentenza ha affrontato la difesa del conduttore fondata sulla compensazione tra canoni arretrati e spese straordinarie sostenute. Il tribunale ha ricordato che la compensazione può costituire un valido strumento difensivo, ma il conduttore deve provare l’esistenza del controcredito e la sua imputabilità al locatore; il custode giudiziario o l’Agente della riscossione non sono legittimati a rimborsare le spese di manutenzione, che gravano esclusivamente sul locatore .
• Tribunale di Chieti, sent. 11/06/2025 – Ha stabilito che l’art. 56 della legge 392/1978, relativo al termine minimo di esecuzione, non si applica ai contratti di affitto d’azienda: per questi contratti il giudice può disporre il rilascio immediato senza concedere il periodo di grazia .

2. Procedura passo per passo: cosa fare dopo la notifica dello sfratto

Chi riceve una intimazione di sfratto deve agire con tempestività. Riportiamo di seguito una guida cronologica delle attività da svolgere:

2.1 Verificare l’atto di intimazione

Non tutte le intimazioni sono valide. È opportuno verificare:

1. Soggetto intimante – Deve essere il proprietario dell’immobile, il comodatario titolare del diritto o, nei contratti di affitto di azienda, il locatore del complesso aziendale.
2. Motivo dello sfratto – Morosità per canoni non pagati, finita locazione (scadenza del contratto), gravi inadempimenti del conduttore (es. violazione dell’uso pattuito), oppure sfratto per occupazione sine titulo dopo revoca del comodato.
3. Regolarità della notifica – Controllare la data di notifica, l’indirizzo (domicilio o PEC) e la consegna dell’avvertimento circa le conseguenze dell’assenza all’udienza. La mancanza dell’indicazione sul gratuito patrocinio, se l’atto è stato notificato dopo il 26 novembre 2024, costituisce vizio che impone al locatore di notificare nuovamente l’atto .
4. Prova del credito – Verificare se il locatore allega una tabella dei canoni scaduti o prova le somme dovute; eventuali contestazioni sulla quantificazione dovranno essere proposte in udienza.

2.2 Preparare la comparizione in udienza

Il codice prevede un termine minimo di 20 giorni tra la notifica e l’udienza . In questo periodo occorre:

• Richiedere consulenza legale – Affidarsi a un avvocato esperto consente di valutare la legittimità dell’intimazione, quantificare gli eventuali canoni dovuti e predisporre una strategia difensiva. Il patrocinio a spese dello Stato può essere richiesto se il reddito imponibile familiare è inferiore ai limiti previsti.
• Raccogliere documentazione – Ricevute di pagamento dei canoni, bonifici, comunicazioni con il locatore, eventuali accordi transattivi, e-mail o messaggi che attestino difficoltà economiche, domande di accesso al fondo morosità incolpevole o piani di rientro. Se si intende eccepire la compensazione per lavori o spese straordinarie, occorre procurare fatture, permessi e relazioni tecniche.
• Valutare la sanatoria ex art. 55 L. 392/1978 – Se la locazione è ad uso abitativo e la morosità riguarda solo il canone di locazione (non oneri accessori superiori a due mensilità), il conduttore può depositare in udienza la somma dovuta comprensiva di interessi e spese. Il giudice concederà un termine (di solito 90 giorni) per il pagamento, allo scadere del quale, se il conduttore avrà pagato tutto, non sarà emessa la convalida .

2.3 Comparire all’udienza di convalida

All’udienza il giudice chiama la causa. Si possono verificare tre situazioni:

1. Assenza del conduttore – Il giudice, verificata la regolarità della notifica, pronuncia immediatamente l’ordinanza di convalida, che costituisce titolo esecutivo. Il locatore potrà quindi notificare il preavviso di rilascio e procedere all’esecuzione.
2. Assenza del locatore – Ai sensi dell’art. 662 c.p.c. l’intimazione perde efficacia . Tuttavia gli effetti sostanziali (come la disdetta del contratto) restano fermi.
3. Presenza di entrambe le parti – Se l’intimato non si oppone, il giudice pronuncia la convalida. Se l’intimato si oppone, il giudice non può convalidare lo sfratto e, su richiesta del locatore, può pronunciare l’ordinanza provvisoria di rilascio . L’opposizione provoca il mutamento del rito e l’assegnazione di un termine per instaurare la causa di merito.

2.4 Presentare l’opposizione

Nel caso di opposizione tempestiva, il conduttore (o il suo difensore) deve:

• dichiarare a verbale di volersi opporre all’intimazione, indicando i motivi. Tali motivi possono consistere in vizi del contratto, nullità dell’intimazione, avvenuto pagamento, mancanza di prova della morosità, compensazione, vizi del bene locato, sospensione del canone per gravi carenze, ecc.;
• depositare eventuali documenti scritti a supporto (ricevute, estratti conto, contratti, perizie);
• chiedere che la causa prosegua nelle forme ordinarie o, se ritiene di poter dimostrare il proprio adempimento, che l’ordinanza di rilascio non venga emessa.

Se l’opposizione è successiva alla convalida (tardiva), bisogna depositare, entro dieci giorni dalla notifica del preavviso di rilascio, un atto di citazione davanti al tribunale. L’atto deve contenere:

1. gli estremi dell’ordinanza di convalida e del preavviso di rilascio;
2. le eccezioni di nullità (irregolarità della notifica, violazione del termine minimo, assenza di avvertimenti, ecc.);
3. la causa di forza maggiore che ha impedito la comparizione, specificata e documentata (malattia grave, ricovero, calamità naturale, smarrimento dell’atto);
4. la richiesta di sospensione dell’esecuzione con indicazione dei gravi motivi e l’offerta di cauzione.

Il giudice valuterà l’ammissibilità dell’opposizione e potrà sospendere l’esecuzione in presenza di fondati motivi. In assenza di sospensione, l’esecuzione proseguirà e sarà necessario depositare in parallelo un’istanza di sospensione al giudice dell’esecuzione.

2.5 Dopo l’opposizione: lo sviluppo del giudizio

Dopo il mutamento del rito, la causa si svolge con le regole del rito locatizio (art. 447‑bis c.p.c.):

• le parti depositano memorie integrative e documenti;
• il giudice invita le parti alla mediazione obbligatoria; la mancata partecipazione o l’esito negativo della mediazione non impediscono il prosieguo della causa ma possono comportare sanzioni economiche;
• il processo prosegue con l’ammissione dei mezzi di prova (testimoni, prove documentali, c.t.u.) e si conclude con sentenza.

Nel frattempo l’esecuzione può proseguire: l’intimato deve valutare se proporre istanza di sospensione o accordarsi con il locatore per dilazionare il rilascio.

3. Difese e strategie legali

3.1 Difese di merito

1. Mancanza o irregolarità della notifica – Se la notifica non avviene secondo le forme di legge, l’intimazione è nulla. Ad esempio, la notifica eseguita a un indirizzo diverso dal domicilio eletto o a un soggetto diverso dal conduttore (senza rilascio all’amministratore di condominio o al familiare) può costituire vizio; tuttavia l’irregolarità è rilevante solo se ha impedito la conoscenza dell’atto. In caso contrario, la notifica è sanata per raggiungimento dello scopo.
2. Mancata indicazione dell’avvertimento sul gratuito patrocinio – Per le intimazioni notificate dopo il 26 novembre 2024, l’assenza dell’avviso sulla possibilità di richiedere l’assistenza a spese dello Stato comporta la nullità dell’intimazione .
3. Inesistenza del contratto – Il locatore deve provare la titolarità dell’immobile e l’esistenza di un contratto valido. In mancanza, l’intimazione è infondata. Anche le vicende successive (cessione del contratto, sublocazione autorizzata, trasferimento della proprietà) possono incidere sulla legittimazione attiva.
4. Morosità inesistente o inferiore – La prova del pagamento spetta al conduttore; può essere fornita mediante ricevute, bonifici, estratti conto bancari, ecc. Il giudice può sospendere l’esecuzione se il conduttore prova di aver integralmente adempiuto o di aver versato la somma richiesta.
5. Compensazione di crediti – Il conduttore può eccepire la compensazione tra il canone non corrisposto e le spese straordinarie sostenute per la conservazione dell’immobile (art. 1577 c.c.). Il Tribunale di Latina ha riconosciuto che la compensazione è ammissibile ma il conduttore deve dimostrare la necessità delle opere e l’esistenza del credito; la legittimazione passiva spetta al locatore, non al custode o all’agente della riscossione .
6. Sanatoria della morosità (art. 55 L. 392/1978) – Pagare integralmente canoni, accessori e spese entro il termine concesso dal giudice evita la convalida. Il conduttore può chiedere rateizzazioni; il locatore non può opporsi se il pagamento è integrale e tempestivo .
7. Inadempimento del locatore – Vizi dell’immobile, mancata manutenzione o impossibilità di godimento possono giustificare la sospensione o la riduzione del canone. In tali casi occorre provare l’inadempimento del locatore mediante perizia o documenti.
8. Vizi del contratto – Nullità per mancanza di forma scritta, registrazione omessa o clausole abusive. La nullità assoluta è rilevabile d’ufficio; la mancata registrazione comporta il pagamento del canone minimo legale.
9. Morosità incolpevole – L’inquilino che dimostri di essere moroso per eventi sopravvenuti e non imputabili (perdita del lavoro, malattia grave, decesso di un familiare), può accedere al Fondo Morosità Incolpevole, che eroga contributi fino a 12 000 euro per il pagamento dei canoni . L’istituzione del fondo deriva dal d.l. 102/2013, art. 6, comma 5, convertito nella legge 124/2013 , ed è stata rifinanziata dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 31, l. 9/2025) . Per accedere occorre essere residenti in Comuni ad alta tensione abitativa, avere un ISE non superiore a 35.000 €, non possedere altri immobili idonei e dimostrare la perdita del reddito .
10. Mancato esperimento della mediazione – Poiché la mediazione è condizione di procedibilità in materia di locazioni, la parte convenuta può eccepire l’improcedibilità se la mediazione non è stata avviata. Tuttavia, secondo il Tribunale di Rimini, la mancata mediazione non incide sull’efficacia dell’ordinanza di rilascio .

3.2 Strategie processuali

• Richiedere la sospensione dell’esecuzione – Nelle opposizioni tardive è fondamentale allegare gravi motivi: ad esempio la prova dell’inadempimento del locatore o del pagamento dei canoni. Il giudice può subordinare la sospensione al versamento di una cauzione.
• Chiedere un termine per sanare la morosità – Anche in sede di opposizione tempestiva il giudice può concedere un termine per il pagamento integrale dei canoni scaduti; ciò è particolarmente utile nelle locazioni abitative.
• Transazione con il locatore – In molti casi è possibile negoziare un piano di rientro o una riduzione del canone, evitando i costi della causa e dell’esecuzione. L’accordo deve essere formalizzato per iscritto e può prevedere la rinuncia all’azione di rilascio a fronte dell’adempimento.
• Valutare il ricorso ad altri strumenti – Se la morosità è frutto di crisi economica generalizzata, conviene valutare l’accesso a procedure di composizione della crisi (piano del consumatore, liquidazione controllata, concordato minore, esdebitazione) o alla definizione agevolata dei debiti fiscali (rottamazione). Queste procedure possono liberare risorse per il pagamento del canone e, in alcuni casi, prevedono la sospensione delle esecuzioni immobiliari.

3.3 Il ruolo del Gestore della crisi da sovraindebitamento e dell’Esperto negoziatore

Il legislatore ha introdotto strumenti per la gestione delle crisi personali e aziendali che possono incidere anche sui procedimenti di sfratto.

1. Legge 3/2012 e Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza – La legge 3/2012 ha introdotto le procedure di composizione delle crisi da sovraindebitamento per i soggetti non fallibili (privati, consumatori, professionisti, piccole imprese). Dal 15 luglio 2022 queste procedure sono confluite nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (d.lgs. 14/2019). Le principali procedure sono:
2. Piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore: consente al debitore persona fisica di proporre ai creditori un piano di pagamento delle proprie obbligazioni, anche con la falcidia dei debiti e la moratoria; per essere ammesso occorre dimostrare meritevolezza e sostenibilità del piano.
3. Concordato minore: rivolto a imprenditori commerciali sotto le soglie di fallibilità e a professionisti, consente di concludere un accordo con i creditori, inclusi quelli tributari, prevedendo la continuità aziendale o la liquidazione del patrimonio. Le novità del 2025 (decreto “Crisi e Rilancio”, convertito nella legge 27/2025) consentono la transazione fiscale agevolata anche per debiti inferiori a 100.000 € e la rateizzazione fino a 144 mesi .
4. Liquidazione controllata del sovraindebitato: analoga al fallimento ma semplificata, comporta la liquidazione dei beni del debitore; consente l’esdebitazione al termine della procedura. L’art. 283‑bis introdotto dal d.lgs. 13/2025 consente la esdebitazione immediata per il debitore incapiente (persona fisica senza beni e senza redditi ulteriori) .
5. Esdebitazione: permette la cancellazione dei debiti residui dopo l’adempimento del piano o la conclusione della liquidazione; il d.lgs. 83/2022 ha previsto l’esdebitazione senza utilità per il debitore incapiente.
6. Definizione agevolata (rottamazione quater) – La legge 197/2022 ha introdotto la rottamazione quater delle cartelle esattoriali, consentendo la regolarizzazione dei debiti affidati all’Agente della riscossione tra il 1° gennaio 2000 e il 30 giugno 2022, con l’esclusione di sanzioni e interessi di mora. L’adesione permette di pagare solo il capitale e le spese di notifica, in un’unica soluzione o fino a 18 rate; le prime due rate (10 % del totale) erano dovute nel 2023, le successive rate scadono il 28 febbraio, 31 maggio, 31 luglio e 30 novembre di ogni anno. La Legge n. 18/2024 e il decreto legislativo n. 108/2024 hanno prorogato alcune scadenze; il decreto Milleproroghe, convertito nella legge 15/2025, ha previsto la riammissione alla rottamazione per i debiti decaduti, con termine per la domanda il 30 aprile 2025. La definizione agevolata è un utile strumento per liberare liquidità da destinare al pagamento dei canoni e per evitare pignoramenti su stipendi o conti correnti.
7. Fondo morosità incolpevole – Istituito dal d.l. 102/2013, art. 6, e rifinanziato dalle leggi di bilancio 2014–2025, prevede contributi fino a 12 000 euro per i conduttori in difficoltà economica . Possono richiederlo i residenti in Comuni ad alta tensione abitativa con un ISE/ISEE entro i limiti e un contratto registrato. Il contributo è erogato dal Comune, su fondi statali, e può servire a pagare i canoni arretrati o a garantire la rinegoziazione del contratto . L’istanza deve essere presentata al Comune insieme alla documentazione reddituale e alla dichiarazione di non possedere altri immobili.
8. Composizione negoziata della crisi d’impresa – Il d.l. 118/2021, convertito nella legge 147/2021, ha introdotto la composizione negoziata per la soluzione della crisi d’impresa. Si tratta di una procedura volontaria con la quale l’imprenditore in stato di squilibrio economico‑finanziario può nominare un esperto indipendente (professionista con specifiche competenze) e negoziare con i creditori soluzioni per la continuità aziendale. La procedura prevede misure protettive e consente, in alcuni casi, la sospensione delle azioni esecutive e conservative, inclusi i pignoramenti e le azioni di rilascio di immobili strumentali. L’avv. Monardo, come esperto negoziatore, può assistere l’imprenditore nella predisposizione dell’istanza alla Camera di Commercio e nelle trattative con i creditori, ottenendo la sospensione dello sfratto e proponendo piani di rientro.

4. Strumenti alternativi alla convalida: misure amministrative e fiscali

Oltre alla difesa processuale, esistono strumenti amministrativi e fiscali che possono aiutare il conduttore moroso a regolarizzare la propria posizione e conservare l’immobile.

4.1 Fondo morosità incolpevole

Il Fondo nazionale per la morosità incolpevole, istituito dal d.l. 102/2013 (art. 6, comma 5) e confermato per il biennio 2025–2026 dalla legge di bilancio 2025, prevede un contributo fino a 12 000 € per gli inquilini che, a causa di eventi imprevedibili, non sono in grado di pagare il canone . È rivolto ai residenti in Comuni ad alta tensione abitativa che:

• siano titolari di un contratto di locazione regolarmente registrato;
• abbiano un reddito familiare ISE non superiore a 35 000 € e ISEE non superiore a 26 000 € ;
• non siano proprietari di altri immobili idonei all’abitazione;
• abbiano subito una riduzione del reddito a causa di licenziamento, cassa integrazione, malattia grave, decesso o altre cause di forza maggiore.

Il contributo può essere utilizzato per:

1. Salvare il contratto di locazione mediante stipula di un accordo con il locatore che preveda la rinuncia al procedimento di sfratto;
2. Trovare una nuova abitazione tramite il versamento di un deposito cauzionale e il pagamento delle prime mensilità;
3. Garantire un piano di rientro su più anni.

Per richiederlo, occorre presentare domanda al Comune di residenza allegando documenti anagrafici, reddituali e la dichiarazione del locatore di voler rinunciare allo sfratto in caso di pagamento. I Comuni hanno emanato bandi annuali e definiscono i punteggi e le priorità. Con il rifinanziamento del fondo, sono stati stanziati 30 milioni di euro per il 2025 e 20 milioni per il 2026 .

4.2 Sospensione degli sfratti per calamità e emergenze

In casi eccezionali (emergenze sanitarie o calamità naturali) il legislatore ha disposto sospensioni generalizzate degli sfratti. Ad esempio, durante la pandemia di COVID‑19 il d.l. 17/2020 ha sospeso per mesi l’esecuzione degli sfratti per morosità. Nel 2023 il decreto “Alluvione” ha prorogato le scadenze della definizione agevolata (rottamazione quater) per i territori colpiti dalle alluvioni. Eventuali sospensioni future dovranno essere monitorate tramite la Gazzetta Ufficiale.

4.3 Definizione agevolata dei debiti (rottamazione)

La rottamazione quater consente di estinguere i debiti fiscali affidati all’Agente della riscossione tra il 2000 e il 2022 senza pagare sanzioni né interessi di mora. Il pagamento può avvenire in un’unica soluzione o in 18 rate; per i contribuenti con residenza o sede legale nei territori alluvionati le scadenze sono prorogate. La legge 15/2025 ha riaperto i termini per chi era decaduto dal beneficio: la domanda di riammissione va presentata entro il 30 aprile 2025. La definizione agevolata può essere utilizzata per rinegoziare i debiti fiscali che ostacolano il pagamento dei canoni, liberando risorse finanziarie.

4.4 Incentivi per la rinegoziazione dei canoni

La legge di bilancio 2024 (art. 1, commi 3 e ss.) ha introdotto il bonus affitto giovani e incentivi fiscali per la rinegoziazione dei canoni di locazione. I locatori che riducono il canone registrato possono beneficiare di un credito d’imposta; ciò offre spazio a trattative che rendano sostenibile il pagamento del canone per l’inquilino moroso.

4.5 Procedure di composizione della crisi

Le procedure di sovraindebitamento e di composizione negoziata, già illustrate, rappresentano alternative strutturali alla convalida di sfratto. La presentazione di una domanda di piano del consumatore o di liquidazione controllata può comportare l’apertura di misure protettive che sospendono le azioni esecutive, compresi gli sfratti, per 120 giorni prorogabili. Il debitore, assistito da un Gestore della crisi (OCC), potrà proporre un piano che preveda il pagamento del canone corrente e la falcidia dei canoni arretrati, ottenendo l’omologazione del tribunale.

5. Errori comuni da evitare e consigli pratici

L’esperienza maturata dallo Studio Monardo evidenzia alcuni errori frequenti che compromettono la difesa del conduttore:

1. Ignorare l’intimazione – Non presentarsi all’udienza equivale a lasciare che il giudice convalidi lo sfratto; la tardiva opposizione è ammessa solo in casi eccezionali e richiede la prova della forza maggiore.
2. Sottovalutare i termini – Il termine di 20 giorni tra la notifica e l’udienza è perentorio per preparare la difesa. La tardiva opposizione deve essere proposta entro 10 giorni dalla notifica del preavviso di rilascio .
3. Non documentare i pagamenti – È fondamentale conservare le ricevute di pagamento dei canoni e degli oneri accessori; in assenza, la prova della morosità è agevole per il locatore.
4. Omettere l’attivazione della mediazione – In materia di locazioni la mediazione obbligatoria è condizione di procedibilità. Non avviare la mediazione comporta l’improcedibilità dell’opposizione, come stabilito dal Tribunale di Rimini .
5. Non ricorrere a professionisti – Affrontare lo sfratto senza l’assistenza di un avvocato comporta il rischio di commettere errori di forma o di perdere termini. Un professionista esperto può valutare la strategia difensiva e suggerire soluzioni alternative (sanatoria, mediazione, piani di rientro).
6. Non valutare le soluzioni extracontenziose – Accordarsi con il locatore, accedere al fondo morosità incolpevole o aderire alla rottamazione può evitare lo sfratto o consentire di guadagnare tempo.

6. Tabelle riepilogative

Le tabelle seguenti sintetizzano le principali norme, i termini e gli strumenti difensivi utili al conduttore. Le tabelle contengono parole chiave e dati essenziali; eventuali spiegazioni dettagliate sono presenti nel testo.

Tabella 1 – Principali norme del procedimento di convalida

Tabella 2 – Termini e scadenze principali

Tabella 3 – Strumenti difensivi e agevolazioni

7. FAQ – Domande e risposte

1. Che cos’è la convalida di sfratto?
   La convalida di sfratto è l’ordinanza con cui il giudice, verificata la regolarità dell’intimazione e l’assenza di opposizione, ordina al conduttore di rilasciare l’immobile. L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e consente al locatore di procedere al rilascio.
2. Se non mi presento all’udienza, posso oppormi in seguito?
   Sì, ma solo se ricorrono le condizioni dell’art. 668 c.p.c.: devi dimostrare di non aver potuto comparire per irregolarità della notifica o per forza maggiore. L’opposizione tardiva va proposta entro dieci giorni dalla notifica del preavviso di rilascio .
3. In quanto tempo devo presentare l’opposizione tardiva?
   Il termine è perentorio: dieci giorni dalla notifica del preavviso ex art. 608 c.p.c. Una volta decorso, la convalida non è più impugnabile .
4. Come posso sanare la morosità?
   Se la locazione è ad uso abitativo, puoi pagare l’intero importo dei canoni scaduti, degli interessi e delle spese entro il termine concesso dal giudice (art. 55 L. 392/1978). Il pagamento deve essere integrale; se è parziale, il giudice può pronunciare la convalida .
5. Posso chiedere la compensazione delle spese straordinarie?
   Sì, se hai sostenuto spese straordinarie che spettavano al locatore (es. riparazioni strutturali). Devi dimostrare l’entità e la necessità di tali spese. Il giudice valuterà se compensare il tuo credito con il canone .
6. Cosa succede se non attivo la mediazione?
   La mediazione è condizione di procedibilità per le controversie in materia di locazioni. Se la mediazione non viene avviata e la controparte lo eccepisce in udienza, il giudice dichiara la domanda improcedibile. Tuttavia l’ordinanza di rilascio già emessa rimane valida .
7. Per i contratti di affitto di azienda si applicano le stesse regole?
   Sì, la riforma Cartabia estende la procedura di convalida di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda e di ramo di azienda . Tuttavia l’art. 56 L. 392/1978 non si applica, quindi il giudice può ordinare il rilascio immediato .
8. Quali sono i requisiti per accedere al Fondo morosità incolpevole?
   Devi essere residente in un Comune ad alta tensione abitativa, avere un reddito ISE ≤ 35 000 € e ISEE ≤ 26 000 €, non possedere altri immobili idonei e aver subito una riduzione del reddito per cause non imputabili . Il contributo può essere richiesto al Comune.
9. La morosità incolpevole sospende la procedura di sfratto?
   No, ma può fornire un contributo per pagare i canoni arretrati. Il conduttore può chiedere la sospensione dell’esecuzione se dimostra di aver ricevuto o richiesto il contributo e di poter saldare il debito.
10. Cosa succede se il locatore non compare in udienza?
    L’intimazione perde efficacia (art. 662 c.p.c.) . Tuttavia la disdetta del contratto resta valida, per cui il locatore potrà riproporre la domanda.
11. È possibile rateizzare i canoni arretrati?
    Sì, spesso i giudici concedono un termine per il pagamento o autorizzano la rateizzazione nell’ambito della sanatoria. È consigliabile proporre un piano di rientro al locatore, eventualmente con l’assistenza di un avvocato.
12. Posso chiedere il gratuito patrocinio?
    Se il tuo reddito familiare è inferiore a un determinato limite (indicizzato annualmente), puoi chiedere il patrocinio a spese dello Stato. L’avviso deve essere contenuto nell’intimazione; in sua assenza l’atto è nullo .
13. Cosa succede se non rispetto le scadenze della rottamazione?
    Il mancato pagamento di una rata oltre il periodo di tolleranza (5 giorni) comporta la decadenza dal beneficio: il debito torna esigibile per intero e le somme versate sono trattenute a titolo di acconto.
14. L’opposizione sospende il pagamento dei canoni correnti?
    No. L’opposizione impedisce (o ritarda) il rilascio, ma l’obbligo di pagare i canoni correnti rimane. La morosità successiva può determinare una nuova intimazione.
15. È obbligatoria l’assistenza di un avvocato?
    La legge non impone l’assistenza tecnica per la comparizione in udienza di convalida; tuttavia l’opposizione va proposta con atto di citazione e il giudizio di merito richiede l’assistenza di un avvocato. È quindi fortemente consigliato farsi assistere.
16. Che differenza c’è tra licenza e sfratto?
    La licenza è l’intimazione per scadenza del contratto (finita locazione); lo sfratto è l’intimazione per morosità o altra causa di risoluzione.
17. Posso chiedere la riduzione del canone per vizi dell’immobile?
    Sì, se i vizi limitano l’uso del bene puoi chiedere una riduzione del canone o la risoluzione; in sede di opposizione puoi far valere questa eccezione con prova adeguata.
18. Come posso dimostrare la forza maggiore nell’opposizione tardiva?
    Devi produrre documenti che attestino l’impossibilità di comparire (es. certificati medici, provvedimenti di quarantena, comunicazioni di calamità). La prova deve essere rigorosa; la semplice dichiarazione di non aver ricevuto la posta non è sufficiente .
19. È possibile sospendere la procedura di sfratto con la composizione negoziata?
    Sì, se sei un imprenditore che presenta un’istanza di composizione negoziata, puoi chiedere al tribunale misure protettive che sospendono le azioni esecutive (compreso lo sfratto) per il tempo necessario a trovare un accordo con i creditori.
20. Cosa accade se il conduttore continua a non pagare nonostante l’opposizione?
    Se la morosità prosegue, il locatore può ottenere un nuovo sfratto o far valere il mancato adempimento nel giudizio di merito. La condotta può essere valutata come abuso del processo e comportare la condanna alle spese.

8. Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Pagamento della morosità e sanatoria

Esempio 1 – Morosità abitativa
Franco è inquilino di un appartamento con canone mensile di 600 € e non paga da quattro mesi. Riceve un’intimazione di sfratto per morosità con udienza fissata al 10 dicembre 2025. Franco si presenta all’udienza e chiede di sanare la morosità ex art. 55 L. 392/1978. Il giudice concede 90 giorni per il pagamento (fino al 10 marzo 2026). Franco dovrà versare:

• Canoni arretrati: 600 € × 4 mesi = 2 400 €;
• Interessi legali: ipotizziamo un tasso legale dell’5% annuo (per semplicità), su 2 400 € maturano circa 100 € di interessi per 8 mesi;
• Spese di lite: 800 € (onorari e contributo unificato stimati);
• Totale da versare: circa 3 300 €.

Se Franco paga l’intero importo entro il termine, la convalida non viene pronunciata e l’ordinanza di sfratto decade .

Esempio 2 – Morosità commerciale e compensazione
Una società di produzione occupa un capannone industriale con canone mensile di 5 000 €. A causa di lavori urgenti sul tetto (perdita d’acqua), la società spende 15 000 € per riparazioni straordinarie, comunicando tempestivamente l’intervento al locatore che non interviene. Dopo due mesi senza pagare il canone, riceve un’intimazione di sfratto per morosità. In udienza, la società oppone la compensazione tra il debito (10 000 € di canoni) e il controcredito di 15 000 € per le spese. Il tribunale accoglie parzialmente l’eccezione e dichiara che la società deve ancora 0 € al locatore (il controcredito supera i canoni); tuttavia dispone che la compensazione non legittima la società a trattenere ulteriori canoni futuri. Inoltre, la prova delle spese (fatture, relazione del tecnico) è decisiva .

8.2 Opposizione tardiva e sospensione dell’esecuzione

Esempio 3 – Opposizione tardiva con prova di forza maggiore
Luca riceve la notifica dell’ordinanza di convalida di sfratto per morosità il 1° luglio 2025 ma, il 5 luglio, è ricoverato d’urgenza per una grave malattia. Il 10 luglio l’ufficiale giudiziario notifica il preavviso di rilascio con esecuzione fissata per il 25 luglio. Luca, dimesso il 15 luglio, propone l’opposizione tardiva il 20 luglio allegando certificati medici e la prova del ricovero. Chiede la sospensione dell’esecuzione perché intende sanare la morosità. Il giudice accoglie l’istanza, ritiene provata la forza maggiore (ricovero) e sospende l’esecuzione subordinandola alla cauzione di 2 000 € e al deposito delle somme dovute. L’opposizione è ritenuta ammissibile perché proposta entro 10 giorni dalla notifica del preavviso .

8.3 Rottamazione quater e liberazione di risorse

Esempio 4 – Riammissione alla rottamazione
Mario ha debiti fiscali di 30 000 € affidati all’Agente della riscossione e aveva aderito alla rottamazione quater nel 2023, ma non ha pagato le rate di fine 2024. A causa di ciò è decaduto dal beneficio. La legge 15/2025 consente la riammissione: Mario presenta la domanda il 15 aprile 2025. L’Agenzia comunica che il nuovo piano prevede 18 rate da 1 700 € circa (tasso d’interesse 2% annuo). Mario riesce così a dilazionare il debito e a liberare risorse per pagare il canone di locazione in arretrato.

Conclusione

L’intimazione di sfratto è un momento critico che richiede tempestività e competenze specifiche. Conoscere i termini e le procedure per proporre l’opposizione, valutare la possibilità di sanare la morosità, eccepire vizi della notifica o del contratto, nonché accedere ai fondi statali e alle agevolazioni fiscali può fare la differenza tra la perdita dell’immobile e la prosecuzione del rapporto locatizio. La giurisprudenza recente, come l’ordinanza n. 16077/2025 che ha ribadito la perentorietà del termine di dieci giorni e la sentenza n. 29253/2024 che ha esteso la procedura di sfratto per morosità ai contratti di affitto d’azienda , dimostra che il diritto degli sfratti è in continua evoluzione. Anche le procedure di sovraindebitamento e la definizione agevolata dei debiti fiscali offrono oggi soluzioni integrate per chi si trova in difficoltà economica.

Per difendere efficacemente i propri diritti è necessario agire tempestivamente, conoscere le norme e avvalersi di professionisti specializzati. L’avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare di avvocati e commercialisti offrono assistenza completa: dalla verifica dell’intimazione alla redazione dell’opposizione, dalla gestione delle trattative con il locatore alla predisposizione di piani di rientro e di sovraindebitamento. La loro esperienza in materia di diritto bancario, tributario e concorsuale, unita all’attività di Gestore della crisi da sovraindebitamento e di Esperto negoziatore della crisi d’impresa, consente di individuare le soluzioni più efficaci per bloccare le azioni esecutive, evitare il pignoramento e proteggere il patrimonio.

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