Introduzione

Il pignoramento immobiliare è la fase iniziale dell’espropriazione forzata di un bene immobile e rappresenta uno dei momenti più delicati per chi si trova in difficoltà economiche. In Italia il pignoramento si svolge secondo una disciplina complessa che tutela il diritto del creditore ma, allo stesso tempo, prevede una serie di garanzie per il debitore, soprattutto quando si tratta della casa di abitazione. La normativa è stata modificata più volte negli ultimi anni (si pensi al d.lgs. 164/2024 e alla legge di bilancio 2023) e la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha costantemente aggiornato l’interpretazione delle norme. Le conseguenze di errori o ritardi nella gestione della procedura possono essere gravissime: perdita della proprietà, aumento dei costi e delle sanzioni, difficoltà a ricostruire un rapporto con il sistema bancario. Per questi motivi è fondamentale conoscere i propri diritti, i limiti alla procedura e le possibili soluzioni per evitare o sospendere la vendita all’asta.

In questa guida legale aggiornata a novembre 2025 esamineremo in dettaglio la disciplina del pignoramento immobiliare, le strategie difensive e gli strumenti alternativi che consentono al debitore di proteggere il proprio patrimonio. Spiegheremo come impugnare l’atto, sospendere la procedura, convertire il pignoramento in una somma di denaro, aderire a rottamazioni e definizioni agevolate, accedere alle procedure di sovraindebitamento e ristrutturazione dei debiti del consumatore introdotte dalla legge 3/2012 e dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII).

Chi siamo e come possiamo aiutarti

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è un avvocato cassazionista con oltre vent’anni di esperienza nel diritto bancario e tributario. Coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti operativi su tutto il territorio nazionale. Lo studio vanta competenze specializzate in materia di esecuzioni immobiliari, rapporti bancari, procedure concorsuali e fiscalità. L’Avv. Monardo è:

• Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi tenuti dal Ministero della Giustizia, in virtù della legge 3/2012;
• Professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC), con esperienza nella predisposizione di piani del consumatore, accordi di ristrutturazione e liquidazioni controllate;
• Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del d.l. 118/2021, in grado di assistere imprenditori e professionisti nella composizione negoziata della crisi;
• consulente per la gestione dei rapporti con l’Agenzia delle Entrate – Riscossione e per la definizione di cartelle e avvisi di addebito;
• formatore per ordini professionali su pignoramento immobiliare, rottamazioni e procedure di sovraindebitamento.

Lo studio dell’Avv. Monardo offre un’assistenza completa che va dall’analisi preventiva dell’atto di pignoramento alla presentazione di ricorsi e opposizioni, dalla richiesta di sospensione alla negoziazione con i creditori, fino alla predisposizione di piani di rientro e di soluzioni giudiziali o stragiudiziali per tutelare la proprietà immobiliare. Lavoriamo al fianco del cliente per individuare la strategia più efficace e tempestiva, considerando sia gli aspetti legali sia quelli fiscali e patrimoniali.

📩 Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1. Contesto normativo e giurisprudenziale

La disciplina del pignoramento immobiliare è contenuta principalmente nel Codice di procedura civile (artt. 555 e ss.), nel D.P.R. 602/1973 per quanto riguarda l’espropriazione da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione, e nelle leggi speciali (legge 3/2012 sulla crisi da sovraindebitamento, D.Lgs. 14/2019 – Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, leggi di bilancio) che introducono definizioni agevolate e procedure di saldo e stralcio. La giurisprudenza di legittimità e di merito svolge un ruolo fondamentale nell’interpretazione delle norme, specie quando i testi vengono modificati, come è accaduto con il d.lgs. 164/2024.

1.1 Forma e contenuto del pignoramento (art. 555 c.p.c.)

Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui il creditore vincola l’immobile del debitore al soddisfacimento del proprio credito. L’art. 555 c.p.c. stabilisce che il pignoramento si perfeziona con la notifica dell’atto al debitore e con la successiva trascrizione nei registri immobiliari. L’atto deve contenere l’ingiunzione al debitore a non disporre del bene e l’indicazione degli estremi dell’immobile. La norma prevede che, dopo la notifica e la trascrizione, il creditore debba depositare in cancelleria una copia conforme dell’atto e dei documenti di trascrizione, affinché si formi il fascicolo dell’esecuzione .

Note giurisprudenziali: la Corte di Cassazione ha chiarito che la notificazione del pignoramento deve essere effettuata anche all’amministratore di sostegno quando il debitore è sottoposto a tale istituto. In mancanza della notifica, il pignoramento è inesistente e il giudice deve dichiararlo tale . La ratio della decisione risiede nel garantire l’effettiva tutela del soggetto fragile, poiché la trascrizione del pignoramento produce effetti patrimoniali gravosi.

1.2 Termini per l’iscrizione a ruolo e modifiche introdotte dal d.lgs. 164/2024 (art. 557 c.p.c.)

Perché il pignoramento immobiliare produca i suoi effetti è necessario che il creditore iscriva a ruolo il procedimento e depositi le copie conformi dell’atto entro un termine perentorio. L’art. 557 c.p.c., nella nuova versione introdotta dal d.lgs. 164/2024, prevede che l’iscrizione debba avvenire entro 15 giorni dalla trascrizione e che siano depositate le copie conformi dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione, a pena di inefficacia del pignoramento . La norma si applica sia alle espropriazioni immobiliari sia a quelle presso terzi. Secondo la Cassazione, il tardivo deposito delle copie determina l’estinzione del procedimento e non è sanabile, poiché la perentorietà del termine mira a garantire la certezza e la rapidità della procedura .

Attenzione: le copie depositate devono essere attestate conformi ai sensi dell’art. 16-bis del d.lgs. 90/2014. L’omissione dell’attestazione può comportare la declaratoria di inefficacia del pignoramento.

1.3 Pignoramento della prima casa e limite all’espropriazione fiscale (art. 76 D.P.R. 602/1973)

Il pignoramento dell’abitazione principale da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione è soggetto a limiti stringenti. L’art. 76 del D.P.R. 602/1973 stabilisce che l’Agente non può procedere all’espropriazione se:

• l’immobile costituisce l’unico bene di proprietà del debitore e della sua famiglia;
• è adibito a uso abitativo e il debitore vi ha la residenza anagrafica;
• non si tratta di un’abitazione di lusso (categorie catastali A/8 o A/9);
• non sono presenti seconde case o altri immobili.

Se tutte queste condizioni sono rispettate, l’Agenzia delle Entrate non può procedere al pignoramento, a meno che il debito tributario non superi 120 000 € e sia stata iscritta ipoteca da almeno sei mesi . Questo limite riguarda esclusivamente i debiti fiscali; i creditori privati (banche, finanziarie, privati) possono pignorare la prima casa senza limiti, salvo che il bene sia dichiarato impignorabile da specifiche norme (ad esempio, immobili vincolati ai sensi dell’art. 514 c.p.c.).

La Corte di Cassazione ha confermato che, quando sussistono i requisiti dell’art. 76, il pignoramento è nullo e deve essere cancellato anche se la procedura esecutiva è iniziata prima dell’introduzione della norma . Pertanto il debitore può opporsi alla vendita all’asta invocando l’impignorabilità della prima casa.

1.4 Custodia del bene e obblighi del debitore (art. 560 c.p.c.)

L’art. 560 c.p.c. regola la custodia del bene pignorato e individua i diritti e gli obblighi del debitore. Fino al decreto di trasferimento, il debitore può continuare a occupare l’immobile a condizione di:

• non concederlo in locazione o comodato senza autorizzazione del giudice;
• mantenere il bene in buono stato e consentire le visite dei potenziali acquirenti;
• rendere conto della gestione e dei frutti ai sensi dell’art. 593 c.p.c.;
• lasciare l’immobile quando il giudice ordina la liberazione, ad esempio se l’immobile è già libero o se l’aggiudicatario ha depositato il prezzo .

Nel 2025 la Cassazione ha chiarito che l’obbligo di liberazione e le regole di custodia si applicano anche ai comproprietari non debitori: nel caso di divisione endoesecutiva, la disciplina dell’art. 560 c.p.c. è applicabile e il comproprietario può rimanere nell’immobile solo se si tratta della sua abitazione principale .

1.5 Fasi della vendita forzata (artt. 569–571 c.p.c.)

Quando il pignoramento non viene convertito o estinto, il giudice dell’esecuzione procede alla vendita forzata. Le fasi principali sono regolate dagli artt. 569–571 c.p.c.:

1. Nomina dell’esperto e fissazione dell’udienza (art. 569). Entro 15 giorni dalla richiesta di vendita, il giudice nomina un esperto stimatore per la perizia sul valore del bene e fissa l’udienza per discutere le modalità di vendita. Durante l’udienza, il giudice può adottare l’ordinanza con cui autorizza la vendita, determina la base d’asta, le modalità di presentazione delle offerte (anche telematiche) e i termini per il deposito del prezzo.

Giurisprudenza 2025: la Cassazione ha chiarito che l’esperto stimatore è un ausiliario del giudice con un ruolo pubblicistico: non è necessario il contraddittorio con le parti per le sue operazioni e le parti non hanno diritto alla comunicazione di giorno, ora e luogo del sopralluogo . Questa interpretazione riduce i margini per contestare la perizia ma impone al giudice di vigilare sull’imparzialità dell’esperto.

1. Presentazione delle offerte (art. 571). Chiunque, ad eccezione del debitore, può formulare un’offerta entro il termine fissato dal giudice. L’offerta deve contenere un deposito cauzionale pari ad almeno il 10 % del prezzo offerto ed essere non inferiore ai tre quarti della base d’asta. Le offerte sono irrevocabili fino alla scadenza del termine o finché il giudice non dispone la vendita con incanto.
2. Ordinanza di vendita e pagamento del prezzo. Con l’ordinanza di vendita, il giudice stabilisce il prezzo base e può disporre il pagamento del prezzo in un’unica soluzione o rateizzato (fino a 12 mesi). Se il prezzo non viene versato nei termini, l’aggiudicazione decade. La base d’asta non può essere inferiore al 25 % del valore stimato.

1.6 Sospensione della procedura (artt. 624 e 624‑bis c.p.c.)

Il debitore può richiedere la sospensione del pignoramento in due ipotesi:

1. Opposizione all’esecuzione o agli atti esecutivi (art. 624 c.p.c.). Se il debitore presenta un’opposizione ai sensi degli artt. 615 o 619 c.p.c. (contestando ad esempio la validità del titolo o gli atti del creditore), il giudice può sospendere la procedura quando esistono gravi motivi, con o senza imposizione di una cauzione. L’ordinanza di sospensione è impugnabile con reclamo e, se il merito non viene coltivato nel termine assegnato, il pignoramento si estingue .
2. Istanza congiunta dei creditori (art. 624‑bis c.p.c.). Tutti i creditori muniti di titolo esecutivo possono chiedere la sospensione per un periodo massimo di 24 mesi. La richiesta deve essere presentata prima della vendita e il giudice decide entro dieci giorni; l’ordinanza può essere revocata. Trascorso il termine, i creditori devono richiedere la prosecuzione entro dieci giorni, pena estinzione .

1.7 Conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.)

Prima che sia disposta la vendita, il debitore può convertire il pignoramento versando una somma di denaro pari al capitale dovuto, agli interessi e alle spese. L’istanza deve essere accompagnata da un acconto di almeno un sesto del totale; il giudice determina la somma residua e può concedere un piano rateale fino a 48 mesi per i beni immobili . Se il debitore non rispetta il piano, la procedura riprende e l’acconto versato viene trattenuto a favore dei creditori.

1.8 Procedura di distribuzione delle somme e casi particolari

In caso di conversione o di pagamento integrale del debito, i creditori possono richiedere la distribuzione parziale delle somme versate. Tuttavia, la giurisprudenza di merito del 2025 ha precisato che il deposito di un’istanza di distribuzione prima dell’ordinanza di estinzione impedisce la restituzione delle somme al debitore in caso di estinzione ex art. 164‑bis disp. att. c.p.c.; le somme versate entrano comunque a far parte della massa da distribuire fra i creditori .

1.9 Definizioni agevolate e rottamazioni dei carichi affidati all’Agenzia delle Entrate

Il legislatore ha introdotto negli ultimi anni diverse definizioni agevolate per consentire ai contribuenti di regolarizzare la propria posizione con l’Agente della riscossione e, di conseguenza, evitare o sospendere le procedure esecutive. La legge 197/2022 (legge di bilancio 2023), all’art. 1 commi 231–252, ha istituito la rottamazione-quater, consentendo di estinguere i debiti relativi ai carichi affidati all’Agente dal 1° gennaio 2000 al 30 giugno 2022 pagando solo il capitale e le spese di notifica, con esclusione di interessi, sanzioni e aggio . Per le sanzioni amministrative diverse da quelle tributarie o previdenziali (come le multe stradali), la definizione prevede il pagamento del capitale senza interessi di mora o maggiorazioni .

Successivamente, il D.L. 51/2023, convertito nella legge 87/2023, ha differito al 30 giugno 2023 il termine per presentare la domanda di adesione . Nel 2025 il Decreto Milleproroghe, in vigore dal 25 febbraio 2025, ha introdotto la riammissione per coloro che erano decaduti dalla rottamazione-quater per mancato o tardivo pagamento delle rate in scadenza al 31 dicembre 2024: i contribuenti possono presentare istanza sul sito dell’Agenzia Riscossione e versare l’importo dovuto entro i termini stabiliti .

Nel 2025 si discute inoltre della rottamazione-quinquies, che potrebbe estendere la definizione ai carichi affidati fino al 30 giugno 2023 e prevedere scadenze tra fine 2025 e inizio 2026. Il tema è in evoluzione e sarà necessario monitorare eventuali decreti attuativi.

1.10 Sovraindebitamento e Codice della crisi d’impresa

La legge 3/2012, denominata anche legge salva-suicidi, ha introdotto le procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento per le persone fisiche non fallibili. Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019), entrato in vigore nel 2021 e modificato successivamente dai d.lgs. 147/2020, 83/2022 e 136/2024, ha inglobato e innovato questa disciplina. L’art. 65 CCII definisce l’ambito di applicazione delle procedure di composizione della crisi e prevede che debitori non soggetti a procedure concorsuali (consumatori, professionisti, start‑up innovative) possano proporre soluzioni al sovraindebitamento; l’Organismo di Composizione della Crisi (OCC) si occupa delle attività istruttorie e ha accesso alle informazioni fiscali del debitore .

Dal punto di vista sostanziale, le procedure principali sono:

1. Ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore). La disciplina, contenuta negli artt. 65–73 CCII, consente alla persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale di proporre un piano di pagamento ai creditori. La Cassazione ha ribadito che possono accedere solo i consumatori come definiti dall’art. 2, lett. e) CCII: persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale o professionale . Il d.lgs. 136/2024 ha chiarito meglio la definizione di consumatore e ha confermato che l’inclusione, anche minima, di debiti di natura non consumeristica nel piano comporta l’inammissibilità dell’istanza .

Un aspetto centrale è la moratoria per i crediti privilegiati. La legge 3/2012, all’art. 8 comma 4, consente di prevedere una moratoria fino a un anno dalla omologazione per il pagamento dei crediti assistiti da privilegio, pegno o ipoteca. La Cassazione, con la sentenza 9549/2025, ha precisato che tale termine deve essere inteso come dies a quo per l’inizio del pagamento rateale; non è un termine finale e il piano può prevedere un pagamento che si protrae oltre un anno, purché sia conforme al principio di soddisfare i creditori prelatizi almeno in misura pari all’alternativa liquidatoria . Il d.lgs. 136/2024 (c.d. Correttivo-ter) ha modificato l’art. 67, comma 4, secondo periodo, CCII, introducendo la possibilità di una moratoria fino a due anni per il pagamento dei creditori privilegiati con interessi legali .

1. Accordi di ristrutturazione dei debiti (ex accordo di composizione della crisi). Consentono al debitore non imprenditore di proporre un accordo con la maggioranza dei creditori; è richiesta la votazione e l’omologazione del tribunale. Il correttivo 2024 ha introdotto la moratoria biennale anche in questa procedura e ha chiarito i requisiti di meritevolezza.
2. Liquidazione controllata del patrimonio. Se il piano non è praticabile, il debitore può chiedere la liquidazione di tutti i beni con la supervisione dell’OCC; a fine procedura è prevista l’esdebitazione completa. Il CCII prevede anche l’esdebitazione del debitore incapiente, che consente di azzerare i debiti anche quando il debitore non possiede beni o redditi, se è meritevole e non ha beneficiato di esdebitazione negli ultimi cinque anni .

1.11 Ruolo dell’Organismo di Composizione della Crisi e figure professionali

Le procedure di sovraindebitamento e di ristrutturazione dei debiti richiedono l’intervento di un Gestore della crisi nominato dall’OCC. Questo professionista redige la relazione particolareggiata, verifica la fattibilità del piano e lo trasmette al giudice. L’Avv. Monardo, in qualità di gestore e professionista fiduciario, affianca il debitore dalla fase preliminare alla chiusura della procedura.

1.12 Altre tutele: liberazione del bene e nullità del pignoramento

Oltre alle cause di sospensione e alle procedure di sovraindebitamento, la giurisprudenza ha individuato ulteriori tutele per il debitore:

• Ordine di liberazione: il giudice dell’esecuzione può disporre la liberazione dell’immobile solo al momento opportuno. Un provvedimento del Tribunale di Verona del 2025 ha chiarito che la mancata notifica dell’atto di pignoramento all’amministratore di sostegno rende il pignoramento inesistente ; in tal caso il giudice deve dichiarare l’inesistenza e revocare gli atti esecutivi.
• Comproprietari non debitori: la Cassazione ha riconosciuto che, nel caso di comproprietà, l’ordine di liberazione non può essere emesso nei confronti del comproprietario non debitore prima del decreto di trasferimento, salvo che l’immobile non costituisca la sua abitazione principale . Ciò garantisce la tutela del diritto di abitazione.
• Controllo sulla perizia: se l’esperto stimatore non rispetta i criteri fissati dalla legge o se la valutazione è viziata da errori macroscopici, il debitore può chiedere la sostituzione o presentare osservazioni. La Cassazione ha specificato che, pur non essendo necessario il contraddittorio, il giudice deve assicurarsi della correttezza e dell’imparzialità della perizia .

2. Procedura passo‑passo: cosa accade dopo la notifica del pignoramento

In questa sezione esponiamo in dettaglio l’iter dell’espropriazione immobiliare dal momento in cui il debitore riceve l’atto di precetto fino alla vendita all’asta o all’estinzione della procedura. Conoscere le fasi consente al debitore di cogliere i termini e le opportunità per difendersi o per raggiungere un accordo.

2.1 Atto di precetto e atto di pignoramento

La procedura esecutiva inizia con la notifica del titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, cambiale, cartella di pagamento) e dell’atto di precetto. Quest’ultimo è un’intimazione ad adempiere entro 10 giorni; se il debitore non paga, il creditore può procedere al pignoramento. L’atto deve contenere l’indicazione del titolo, la somma dovuta e l’avvertimento che, in mancanza di pagamento, si procederà ad esecuzione forzata.

Trascorsi i 10 giorni (o 120 giorni in caso di cartelle esattoriali), il creditore può notificare l’atto di pignoramento, che deve essere trascritto nei registri immobiliari e contenere tutti i dati del bene. L’atto deve essere depositato in cancelleria assieme alla nota di trascrizione entro 15 giorni .

2.2 Iscrizione a ruolo e costituzione del fascicolo

Il creditore deve iscrivere il procedimento a ruolo versando il contributo unificato. L’iscrizione deve avvenire entro 15 giorni dalla trascrizione del pignoramento, pena l’inefficacia . Con il deposito delle copie conformi (atto, nota di trascrizione, titolo, precetto) viene formato il fascicolo dell’esecuzione. La Corte di Cassazione, con la sentenza 28513/2025, ha ribadito che il termine è perentorio e che l’eventuale deposito tardivo non può essere sanato .

2.3 Custodia e diritti del debitore dopo il pignoramento

Dopo la trascrizione, il debitore rimane custode del bene. Deve mantenerlo in buono stato, non locarlo senza autorizzazione, consentire le visite degli interessati e rendere conto della gestione . Se non rispetta tali obblighi, il giudice può nominare un custode professionale. Il debitore può continuare a occupare l’immobile fino al decreto di trasferimento; in caso contrario, il giudice può disporre l’ordine di liberazione .

2.4 Intervento di terzi e formazione dello stato passivo

Una volta iscritto a ruolo, i creditori aventi diritto possono intervenire nel procedimento depositando il proprio atto di intervento e il titolo esecutivo. L’intervento consente di partecipare alla distribuzione del ricavato e di proporre istanze (come la vendita o la sospensione). Se vi sono più creditori, il giudice redige uno stato passivo secondo i criteri di prelazione (privilegi, ipoteche, chirografari). La partecipazione tempestiva è fondamentale per non perdere il diritto a concorrere.

2.5 Richiesta di vendita e perizia

Se entro 45 giorni dall’iscrizione non viene presentata l’istanza di vendita, il procedimento si estingue. Di regola, dopo la costituzione del fascicolo e l’intervento dei creditori, uno dei creditori istanti deposita l’istanza di autorizzazione alla vendita. Il giudice, entro 15 giorni, nomina un esperto stimatore e fissa l’udienza di comparizione delle parti. L’esperto redige una perizia contenente la descrizione, l’analisi dei vincoli, il valore di mercato e l’indicazione di eventuali oneri e servitù. Il debitore ha il diritto di prendere visione della perizia e formulare osservazioni.

2.6 Udienza di comparizione e ordinanza di vendita

All’udienza fissata il giudice ascolta le parti, valuta eventuali opposizioni e approva la perizia. Può disporre la vendita con o senza incanto. Nell’ordinanza stabilisce:

• la base d’asta, che non può essere inferiore al 75 % del valore;
• il deposito cauzionale (di norma il 10 %);
• i termini per la presentazione delle offerte;
• la possibilità di pagamento a rate (fino a 12 mesi) e le conseguenze del mancato pagamento;
• la pubblicità dell’asta sul Portale delle Vendite Pubbliche.

Se nessuna offerta supera il prezzo minimo, il giudice può ridurre la base d’asta sino al limite del 25 % del valore e disporre una nuova asta. Dopo tre aste deserte, può valutare l’assegnazione al creditore.

2.7 Presentazione delle offerte e aggiudicazione

Le offerte devono essere presentate in busta chiusa o tramite portale telematico, essere accompagnate da un deposito cauzionale e non essere inferiori ai tre quarti della base d’asta. Le offerte sono irrevocabili salvo i casi previsti dall’art. 571 c.p.c. Se vi sono più offerte valide, si procede a una gara tra offerenti. L’aggiudicatario è tenuto a versare il prezzo entro il termine stabilito nell’ordinanza. Con il pagamento integrale si ottiene il decreto di trasferimento, che trasferisce la proprietà e ordina la cancellazione delle ipoteche.

2.8 Distribuzione del ricavato e chiusura della procedura

Dopo l’aggiudicazione e il versamento del prezzo, il giudice approva lo stato di riparto e distribuisce le somme ai creditori secondo i gradi di prelazione. Eventuali eccedenze vengono restituite al debitore. Se il ricavato non è sufficiente, i creditori chirografari possono agire per la parte residua su altri beni.

3. Difese e strategie legali per evitare o sospendere la vendita all’asta

Il debitore ha a disposizione diverse armi per difendersi dal pignoramento e per sospendere la vendita all’asta. In questa sezione analizziamo le principali strategie, con riferimenti normativi e pratici, dal punto di vista del debitore o contribuente.

3.1 Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.)

L’opposizione all’esecuzione consente di contestare la validità del titolo esecutivo (ad esempio perché il credito è inesistente, prescritto o già pagato) o l’inesistenza dei presupposti dell’azione. Può essere proposta prima o dopo l’inizio dell’esecuzione. Nel primo caso va depositata davanti al giudice competente con sospensione automatica; nel secondo caso si presenta un ricorso al giudice dell’esecuzione. La presenza di motivi gravi consente al giudice di sospendere il procedimento (art. 624 c.p.c.). È fondamentale agire tempestivamente perché l’opposizione tardiva può essere inammissibile.

3.2 Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.)

Questa opposizione è finalizzata a contestare irregolarità formali dell’atto di pignoramento o di altri atti (mancata notifica, errori nella trascrizione, vizi nella perizia, violazione del termine per l’iscrizione a ruolo). Deve essere proposta entro 20 giorni dalla conoscenza dell’atto viziato. Ad esempio, come ricordato dalla giurisprudenza del Tribunale di Verona, la mancata notifica dell’atto di pignoramento all’amministratore di sostegno rende l’atto inesistente . Oppure, la mancata attestazione conforme delle copie depositate entro 15 giorni comporta l’inefficacia del pignoramento .

3.3 Conversione del pignoramento

Come già esposto, la conversione consente al debitore di sostituire il bene con una somma di denaro. È particolarmente utile quando si vuole evitare la svendita dell’immobile e si dispone di liquidità (propria o derivante da un finanziamento). Il versamento dell’acconto (almeno un sesto del dovuto) deve avvenire contestualmente all’istanza; in seguito il giudice stabilisce le rate e la durata (massimo 48 mesi per gli immobili). È essenziale non incorrere in ritardi, pena la perdita dell’acconto e la prosecuzione dell’espropriazione .

3.4 Accordo con il creditore e saldo e stralcio

Spesso il debitore può evitare la vendita all’asta raggiungendo un accordo transattivo con il creditore. Le banche e i creditori finanziari preferiscono incassare una parte del credito subito piuttosto che attendere l’esito dell’asta. La trattativa può essere condotta dall’avvocato del debitore e può sfociare in un saldo e stralcio, in una rinegoziazione del mutuo o in una dilazione del debito. L’accordo deve essere formalizzato e, se l’esecuzione è già in corso, il creditore dovrà rinunciare alla procedura o chiedere la sospensione.

3.5 Rottamazione e definizione agevolata dei carichi fiscali

Se il pignoramento deriva da debiti tributari, il debitore può evitare la vendita aderendo alle definizioni agevolate introdotte dalla legge di bilancio. Con la rottamazione-quater (per i carichi affidati fino al 30 giugno 2022) è possibile estinguere il debito pagando solo il capitale e le spese; gli interessi di mora, le sanzioni e l’aggio sono cancellati . Per accedere occorre presentare domanda entro i termini e versare le rate nei termini stabiliti; la Cassazione ha precisato che il processo esecutivo si estingue solo con il pagamento dell’intera quota dovuta, non con la semplice adesione alla rottamazione. Il Milleproroghe 2025 consente ai decaduti di essere riammessi versando le rate scadute .

In futuro potrebbe essere introdotta la rottamazione-quinquies per i carichi più recenti. Il debitore deve restare aggiornato sulle nuove norme e valutare con il proprio professionista se la definizione è conveniente.

3.6 Procedure di sovraindebitamento e ristrutturazione dei debiti del consumatore

Quando il debitore non riesce a pagare i propri debiti in modo regolare ma vuole evitare il pignoramento, può ricorrere alle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento. Le soluzioni sono tre:

1. Ristrutturazione dei debiti del consumatore: l’ex piano del consumatore consente di presentare una proposta ai creditori che, una volta omologata dal tribunale, diventa vincolante anche per i dissenzienti. La Cassazione ha ribadito che la moratoria per i crediti privilegiati può essere prevista fino a un anno ex legge 3/2012; il d.lgs. 136/2024 ha esteso la moratoria a due anni nel CCII . È necessario dimostrare la meritevolezza, cioè di non aver provocato l’insolvenza con colpa grave.
2. Accordo di ristrutturazione: si basa sul consenso della maggioranza dei creditori e richiede la votazione. È adatto quando il debitore ha debiti anche di natura imprenditoriale ma non è soggetto a fallimento. Anche in questo caso la moratoria può arrivare a due anni grazie al correttivo 2024.
3. Liquidazione controllata ed esdebitazione: se le precedenti soluzioni non sono praticabili, il debitore può chiedere la liquidazione del patrimonio. Tutti i beni vengono liquidati e, al termine, il debitore ottiene l’esdebitazione totale. Il CCII prevede anche l’esdebitazione del debitore incapiente per chi non ha beni né redditi e ha agito con onestà .

L’accesso a queste procedure richiede la nomina di un Gestore della crisi tramite l’OCC. Il gestore verifica la documentazione, redige la relazione e presenta la proposta al giudice. L’Avv. Monardo e il suo staff, in qualità di gestori e professionisti fiduciarî di un OCC, assistono i clienti in tutte le fasi, dall’analisi della fattibilità alla presentazione della domanda.

3.7 Errori da evitare in sede di difesa

1. Ignorare i termini: non rispettare i termini di opposizione o di presentazione dell’istanza di conversione comporta la perdita di importanti diritti. Ad esempio, l’opposizione agli atti esecutivi deve essere proposta entro 20 giorni dalla notifica dell’atto.
2. Sottovalutare la perizia: contestare la perizia solo per un valore inferiore non è sufficiente; occorre individuare errori tecnici o violazioni di legge. Tuttavia, l’esperto non è tenuto a convocare le parti , per cui è necessario agire in modo proattivo e depositare osservazioni scritte.
3. Pagare parzialmente senza accordo: versare somme senza un accordo formale o senza aderire a una rottamazione può non estinguere il debito e non bloccare l’esecuzione. È preferibile strutturare il pagamento all’interno di un piano di conversione o di una definizione agevolata.
4. Affidarsi a soluzioni fai-da-te: le procedure esecutive sono complesse; senza assistenza si rischia di perdere opportunità (es. opporsi all’iscrizione tardiva o far valere l’impignorabilità della prima casa). È fondamentale rivolgersi a professionisti esperti.

4. Strumenti alternativi per risolvere il debito

Oltre alle difese tradizionali, esistono strumenti che consentono di definire il debito e di prevenire o interrompere il pignoramento. Alcuni sono previsti dalla legge fiscale, altri dal diritto civile o concorsuale.

4.1 Rateizzazioni e rinegoziazioni con l’Agenzia delle Entrate

I debiti fiscali possono essere rateizzati direttamente con l’Agenzia delle Entrate – Riscossione. Le rateizzazioni ordinarie prevedono fino a 72 rate mensili; quelle straordinarie fino a 120 rate in caso di comprovata temporanea difficoltà economica. Quando il debitore è in regola con il piano, l’Agenzia non procede al pignoramento. Inoltre, la rateizzazione può essere combinata con le definizioni agevolate; ad esempio, chi si è avvalso della rottamazione-quater e non riesce a pagare può chiedere un piano di pagamento con dilazione entro determinati limiti.

4.2 Rottamazione-quater e riammissione

Come visto, la rottamazione-quater consente di estinguere i debiti affidati fino al 30 giugno 2022 pagando solo il capitale e le spese . Il Milleproroghe 2025 ha previsto la riammissione per i decaduti che versino le rate scadute . Chi aderisce ottiene l’automatico blocco delle procedure esecutive, ma deve versare integralmente le somme dovute entro i termini. Le rate successive devono essere versate regolarmente; il mancato pagamento di una rata comporta la decadenza.

4.3 Saldo e stralcio e transazioni con i creditori

Il saldo e stralcio consiste nel pagamento di una somma inferiore al debito originario in cambio dell’estinzione della posizione. È uno strumento negoziale che richiede l’accordo del creditore. Può essere utilizzato anche con l’Agenzia delle Entrate per debiti di importo contenuto (legge 145/2018) e con banche e finanziarie. Lo studio dell’Avv. Monardo assiste i clienti nella trattativa, valutando il potere di mercato e la convenienza. Una volta raggiunto l’accordo, si richiede la rinuncia alla procedura esecutiva.

4.4 Accordi di ristrutturazione dei debiti e ristrutturazione del consumatore

Le procedure ex legge 3/2012 e CCII consentono di proporre un piano di rientro ai creditori con la supervisione dell’OCC e l’omologazione del tribunale. Le fasi sono:

1. Analisi preliminare: raccolta dei documenti (situazione debitoria, patrimoniale, reddituale) e verifica dei requisiti soggettivi e di meritevolezza.
2. Relazione del gestore: il gestore nominato dall’OCC redige una relazione attestando la veridicità dei dati e la fattibilità del piano.
3. Proposta e deposito: il piano o l’accordo vengono depositati presso il tribunale; il giudice convoca l’udienza per l’omologazione.
4. Omologazione e esecuzione: il tribunale verifica la meritevolezza e l’eventuale voto dei creditori (necessario solo per l’accordo di ristrutturazione) e omologa la proposta. Da quel momento scattano le misure protettive che impediscono azioni esecutive; il debitore effettua i pagamenti secondo il piano.

Se il piano viene eseguito correttamente, al termine il debitore ottiene l’esdebitazione. In caso di inadempimento, i creditori possono riprendere le azioni esecutive. L’istituto della esdebitazione del debitore incapiente consente di essere liberati dai debiti residui anche senza pagamenti, qualora il debitore dimostri di non avere alcuna capacità di soddisfare i creditori e di aver agito con onestà .

4.5 Composizione negoziata della crisi d’impresa

Il d.l. 118/2021 ha introdotto la composizione negoziata della crisi per imprenditori commerciali, artigiani e professionisti con debiti aziendali. L’obiettivo è prevenire l’insolvenza attraverso la mediazione di un esperto negoziatore. L’Avv. Monardo, in qualità di esperto negoziatore, affianca le imprese nella redazione di proposte ai creditori, ottenendo la sospensione delle azioni esecutive per il tempo necessario a negoziare un accordo. L’istituto prevede la presentazione di un’istanza presso la camera di commercio e l’attivazione di un tavolo di negoziazione.

4.6 Mutui e rinegoziazioni bancarie

Per evitare la vendita della casa, il debitore può negoziare con la banca una ristrutturazione del mutuo, una sospensione temporanea delle rate o un allungamento della durata. Alcune banche aderiscono a iniziative di solidarietà promosse dalle associazioni dei consumatori, che consentono la sospensione delle rate per un certo periodo (Fondo Gasparrini) o la riduzione della rata. L’intervento di un consulente legale può facilitare la negoziazione e la raccolta dei documenti (ISEE, certificazione di difficoltà economica).

5. Errori comuni e consigli pratici

Di seguito elenchiamo gli errori più frequenti commessi dai debitori e alcuni consigli pratici per gestire al meglio la procedura.

1. Non aprire le notifiche o ignorare le comunicazioni. Molti debitori non ritirano le raccomandate per paura; così facendo lasciano decorrere i termini per le opposizioni. È preferibile ritirare l’atto e contattare subito un avvocato.
2. Confondere il pignoramento con l’ipoteca. L’iscrizione di ipoteca non comporta immediatamente la vendita; è un atto di garanzia che precede l’espropriazione. Solo il pignoramento inizia la procedura di vendita.
3. Credere che la prima casa sia sempre impignorabile. La protezione dell’art. 76 D.P.R. 602/1973 vale solo per i debiti fiscali e se ricorrono tutti i requisiti . Le banche possono pignorare anche la prima casa.
4. Aspettare l’asta per cercare soluzioni. Le strategie più efficaci (conversione, saldo e stralcio, rottamazione) devono essere attivate prima che la vendita sia fissata. Agire tempestivamente consente di negoziare condizioni migliori.
5. Presentare istanze senza fondamento. L’opposizione agli atti esecutivi deve essere supportata da vizi reali; altrimenti rischia di essere dichiarata inammissibile e di aggravare le spese. È opportuno valutare con un professionista l’opportunità dell’azione.
6. Non considerare le procedure di sovraindebitamento. Molti debitori non sanno di poter accedere al piano del consumatore o all’accordo di ristrutturazione, che possono bloccare le azioni esecutive e portare all’esdebitazione. Una consulenza specialistica può individuare la procedura più adatta.
7. Non comunicare con i creditori. Anche nel caso di banche o finanziarie, aprire un dialogo può portare a un accordo vantaggioso. L’assistenza legale serve anche a proteggere il debitore dalle pressioni e a strutturare la trattativa.

6. Tabelle riepilogative

Per agevolare la consultazione, presentiamo alcune tabelle sintetiche con i principali riferimenti normativi, termini e strumenti difensivi. Le tabelle contengono parole chiave e date; le spiegazioni sono nel testo.

6.1 Norme principali sul pignoramento immobiliare

6.2 Strumenti difensivi e loro requisiti

7. Domande frequenti (FAQ)

1. Cos’è il pignoramento immobiliare?
   È l’atto con cui il creditore vincola un bene immobile del debitore per soddisfare un credito. Avviene mediante notifica e trascrizione, seguite dalla vendita all’asta .
2. La prima casa è sempre impignorabile?
   No. L’impignorabilità della prima casa vale solo per i debiti tributari e se l’immobile è l’unico bene di proprietà, non di lusso, adibito a residenza e il debito non supera 120 000 € . Le banche possono pignorare anche la prima casa.
3. Cosa succede se il creditore non iscrive a ruolo il pignoramento entro 15 giorni?
   L’art. 557 c.p.c. prevede che il pignoramento diventa inefficace; la Cassazione ha confermato che la tardiva iscrizione estingue il procedimento .
4. Posso continuare ad abitare l’immobile pignorato?
   Sì, fino al decreto di trasferimento il debitore può rimanere nell’immobile se rispetta gli obblighi di custodia (mantenimento, visite degli interessati). Il giudice può disporre l’ordine di liberazione solo in casi specifici .
5. Il pignoramento è nullo se non notificato all’amministratore di sostegno?
   Sì. Il Tribunale di Verona ha stabilito che la mancata notifica all’amministratore di sostegno rende il pignoramento inesistente .
6. Che differenza c’è tra opposizione all’esecuzione e opposizione agli atti?
   La prima contesta la legittimità della procedura in sé (vizi del titolo), la seconda contesta vizi formali di singoli atti. Entrambe possono sospendere l’esecuzione.
7. Come funziona la conversione del pignoramento?
   Il debitore deposita un’istanza e versa almeno un sesto del totale. Il giudice determina la somma residua e fissa le rate (max 48 mesi). Se il piano non viene rispettato, la procedura riprende .
8. Posso fare un’offerta per la mia casa all’asta?
   No. L’art. 571 c.p.c. vieta al debitore di presentare offerte per il proprio immobile.
9. Quando si può chiedere la sospensione dell’esecuzione?
   In presenza di gravi motivi (opposizione), oppure con richiesta congiunta dei creditori (max 24 mesi). Il giudice decide entro dieci giorni .
10. Cos’è la rottamazione-quater?
    È una definizione agevolata introdotta dalla legge 197/2022 che consente di pagare solo il capitale e le spese dei carichi affidati dal 2000 al 2022, eliminando interessi e sanzioni .
11. Cosa succede se non pago una rata della rottamazione-quater?
    Si decade dal beneficio e l’Agente della riscossione può riprendere le azioni esecutive. Tuttavia, il Milleproroghe 2025 ha previsto la riammissione per chi ha omesso le rate in scadenza al 31 dicembre 2024 .
12. Chi può accedere alla ristrutturazione dei debiti del consumatore?
    Solo le persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, come definito dall’art. 2 CCII . L’inclusione di debiti non consumeristici rende la domanda inammissibile .
13. È possibile prevedere una moratoria per i crediti ipotecari nel piano del consumatore?
    Sì. La legge 3/2012 consente una moratoria fino a un anno; il d.lgs. 136/2024 ha esteso il termine a due anni nel CCII .
14. Quando è opportuno ricorrere alla liquidazione controllata?
    Quando il debitore non dispone di risorse per pagare i creditori e non può proporre un piano sostenibile. La liquidazione consente di vendere i beni in modo ordinato e ottenere l’esdebitazione .
15. Posso bloccare l’asta con un saldo e stralcio?
    Sì, se il creditore accetta il pagamento a saldo, può rinunciare all’esecuzione. Tuttavia, l’accordo deve essere formalizzato prima dell’ordinanza di aggiudicazione e spesso richiede la presenza di un avvocato.
16. La banca è obbligata a rinegoziare il mutuo?
    No, ma spesso preferisce rinegoziare per evitare l’asta, che comporta costi e tempi lunghi. Presentare una proposta documentata (ISEE, situazione debitoria) può favorire l’accordo.
17. Cosa succede alle ipoteche dopo il decreto di trasferimento?
    Il decreto di trasferimento ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti. L’aggiudicatario ottiene il bene libero da vincoli; il debitore perde la proprietà.
18. È possibile impugnare la perizia del CTU?
    Sì, presentando osservazioni tecniche e chiedendo la nomina di un nuovo esperto se la stima è viziata. Tuttavia, le parti non hanno diritto a essere convocate per le operazioni peritali .
19. Che cos’è l’esdebitazione del debitore incapiente?
    È una procedura prevista dal CCII che consente al debitore privo di beni e redditi, che abbia agito con onestà, di ottenere la cancellazione di tutti i debiti residui senza pagamenti .
20. Posso vendere l’immobile pignorato privatamente?
    Dopo la trascrizione del pignoramento, gli atti di disposizione sono inefficaci nei confronti dei creditori. Il bene può essere venduto solo nell’ambito della procedura o convertito con il pagamento .

8. Simulazioni pratiche e casi reali

Per comprendere meglio le soluzioni possibili, proponiamo alcune simulazioni numeriche e casi concreti. I dati sono ipotetici ma basati su parametri reali.

8.1 Simulazione di conversione del pignoramento

Situazione: Mario ha contratto un mutuo residuo di 120 000 € e non riesce a pagare le rate. La banca avvia il pignoramento dell’unico immobile di proprietà (prima casa). Dopo la notifica e la trascrizione, Mario riceve l’atto di pignoramento. Decide di evitare l’asta chiedendo la conversione.

Debito totale: 120 000 € di capitale + 5 000 € di interessi + 8 000 € di spese legali = 133 000 €.

Passaggi:

1. Mario presenta l’istanza di conversione al giudice e versa un acconto pari ad almeno 1/6 del debito. 1/6 × 133 000 € = 22 166 €.
2. Il giudice accoglie l’istanza, calcola la somma residua (110 834 €) e concede un piano di 48 rate mensili per gli immobili. Ogni rata sarà: 110 834 € / 48 = 2 309,04 € più interessi legali.
3. Mario dovrà versare le rate puntualmente; in caso contrario perderà l’acconto e la procedura riprenderà .

Vantaggi: evita la svendita dell’immobile, conserva la proprietà, blocca l’asta e guadagna tempo per riorganizzare la propria situazione finanziaria.

8.2 Simulazione di ristrutturazione dei debiti del consumatore

Situazione: Lucia è una lavoratrice dipendente con debiti verso banche (50 000 €) e verso l’Agenzia delle Entrate (30 000 €). Non svolge attività d’impresa e vive nella propria abitazione, gravata da ipoteca. Lucia non può pagare integralmente i debiti. Decide di aderire alla ristrutturazione dei debiti del consumatore (ex piano del consumatore).

Fasi:

1. Lucia si rivolge a un OCC e nomina un gestore della crisi. Il gestore verifica la documentazione e redige una relazione sulla meritevolezza.
2. Lucia propone di pagare 30 % del debito in 5 anni, con una moratoria di 18 mesi per i crediti ipotecari (grazie al d.lgs. 136/2024 che consente una moratoria fino a 2 anni) .
3. Il piano viene depositato; l’Agenzia delle Entrate e le banche presentano osservazioni. Il giudice omologa la proposta ritenendola più conveniente rispetto alla liquidazione.
4. Lucia paga rate di 480 € al mese per 5 anni. Al termine ottiene l’esdebitazione e mantiene l’immobile, poiché l’ipoteca viene ridotta proporzionalmente.

8.3 Caso reale: impignorabilità della prima casa e cancellazione del pignoramento

Nel 2024, un contribuente aveva ricevuto un pignoramento da parte dell’Agenzia delle Entrate per un debito di 50 000 €. L’immobile era l’unica abitazione, non di lusso, con residenza anagrafica del debitore. L’avvocato ha eccepito l’applicabilità dell’art. 76 D.P.R. 602/1973. Il giudice dell’esecuzione ha accolto l’istanza e ha ordinato la cancellazione del pignoramento, precisando che la prima casa non può essere espropriata se ricorrono i requisiti . La procedura si è estinta e il contribuente ha potuto rateizzare il debito con l’Agenzia delle Entrate.

8.4 Caso reale: estinzione per tardivo deposito delle copie

Nel 2025, una banca aveva pignorato un immobile ma aveva depositato le copie conformi dell’atto e della nota di trascrizione 30 giorni dopo la trascrizione. La Corte di Cassazione, in un caso analogo, ha dichiarato il pignoramento inefficace in virtù dell’art. 557 c.p.c. come modificato dal d.lgs. 164/2024; il termine di 15 giorni è perentorio . Il giudice dell’esecuzione ha quindi dichiarato estinto il procedimento e cancellato la trascrizione. Per il debitore questo significa recuperare la piena disponibilità del bene.

Conclusione

Il pignoramento immobiliare è una procedura complessa e ricca di insidie, ma il debitore dispone di numerosi strumenti per difendersi e per evitare la perdita della propria casa. Conoscere le norme, i termini e le possibilità offerte dalla legge è il primo passo per tutelare i propri diritti. La giurisprudenza recente, come la sentenza della Corte di Cassazione 28513/2025 sulla perentorietà dell’iscrizione a ruolo , la decisione sull’impignorabilità della prima casa e l’interpretazione della moratoria nei piani del consumatore , conferma l’importanza di agire tempestivamente e con competenza.

Tra le soluzioni operative, la conversione del pignoramento permette di sostituire il bene con un pagamento rateale; la rottamazione-quater consente di estinguere i debiti fiscali con uno sconto; le procedure di sovraindebitamento (ristrutturazione del consumatore, accordi e liquidazione controllata) offrono una via di uscita legale e definitiva, con la possibilità di ottenere l’esdebitazione. Anche la trattativa privata con i creditori o la rinegoziazione del mutuo possono portare a risultati soddisfacenti.

In ogni caso, la tempestività è fondamentale: prima si interviene, maggiori sono le probabilità di evitare l’asta e preservare l’immobile. Le procedure presentano termini rigidi e richiedono competenze specialistiche. Per questo motivo è altamente consigliato rivolgersi a un professionista.

Come possiamo aiutarti

Lo Studio dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo offre assistenza in tutte le fasi del pignoramento e della composizione della crisi. Valutiamo l’atto di pignoramento, individuiamo i vizi, presentiamo opposizioni e istanze di sospensione, trattiamo con banche e creditori, predisponiamo piani di rientro e soluzioni di sovraindebitamento, e ti affianchiamo fino alla cancellazione del pignoramento o alla definizione del debito. Il nostro team multidisciplinare di avvocati e commercialisti opera su scala nazionale con professionalità e attenzione al cliente.

📞 Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff valuteranno la tua situazione e ti difenderanno con strategie legali concrete e tempestive, per bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi o cartelle e per restituirti serenità economica.