Introduzione

Ricevere una diffida per canoni arretrati può trasformare rapidamente una situazione di apparente tranquillità in una vera e propria emergenza legale. Quando il locatore pretende il pagamento dei canoni non versati e minaccia di adire l’autorità giudiziaria, il conduttore rischia infatti la risoluzione del contratto di locazione, lo sfratto e, talvolta, un’azione per il risarcimento dei danni. Questo pericolo non riguarda solo le famiglie che abitano una casa in affitto, ma anche professionisti e imprenditori che utilizzano immobili per la loro attività commerciale. La normativa italiana prevede tempi e regole stringenti: il mancato pagamento del canone per oltre venti giorni dalla scadenza stabilita, oppure il mancato versamento di oneri accessori pari a due mensilità, costituisce motivo di risoluzione del contratto . Il locatore, dopo aver messo in mora il conduttore, può intimare lo sfratto per morosità e chiedere al giudice la convalida dell’ordinanza di rilascio .

La tempestività nella reazione è quindi fondamentale. Molti debitori commettono l’errore di ignorare la diffida o di procrastinare, lasciando trascorrere inutilmente il termine assegnato. Altri si affidano a soluzioni improvvisate, senza valutare attentamente le implicazioni legali o fiscali. Un intervento professionale consente invece di analizzare la legittimità della diffida, di verificare la correttezza degli importi richiesti, di far valere eventuali vizi del contratto e di negoziare piani di rientro o soluzioni alternative.

La professionalità dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo staff multidisciplinare

L’avvocato Giuseppe Angelo Monardo è un cassazionista con una lunga esperienza nel diritto civile, bancario e tributario. Coordina un team nazionale di avvocati e commercialisti specializzati nel contenzioso bancario, nei procedimenti esecutivi e nelle procedure di risanamento aziendale. È Gestore della crisi da sovraindebitamento ai sensi della Legge 3/2012, iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC). Inoltre, è esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021, il che gli consente di assistere debitori e aziende nella gestione negoziale dei propri debiti.

Grazie alla sua esperienza e al supporto di commercialisti e consulenti fiscali, l’Avv. Monardo fornisce un’assistenza completa che comprende:

• analisi dettagliata della diffida e del contratto di locazione;
• predisposizione di opposizioni o ricorsi giudiziali contro sfratti e decreti ingiuntivi;
• richiesta di sospensioni dell’esecuzione e di concessione del termine di grazia previsto dalla legge;
• trattative con il locatore per la definizione di piani di rientro o per la rinegoziazione del canone;
• individuazione di procedure di composizione della crisi (piani del consumatore, accordi di ristrutturazione, liquidazione del patrimonio, esdebitazione) ove il locatore sia uno dei tanti creditori del conduttore;
• soluzioni giudiziali e stragiudiziali per bloccare pignoramenti, ipoteche, fermi amministrativi e per recuperare le somme eventualmente pagate in eccesso.

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L’articolo che segue analizza il quadro normativo, procedurale e giurisprudenziale relativo alla diffida del locatore per canoni arretrati, fornendo al lettore strumenti pratici per reagire in modo consapevole e per tutelare i propri diritti.

Contesto normativo e giurisprudenziale

La diffida ad adempiere e la normativa sulle locazioni

Nel diritto civile italiano la diffida ad adempiere è disciplinata dall’art. 1454 del codice civile: essa consiste in un atto con cui il creditore, fissando un congruo termine, invita il debitore ad eseguire la prestazione dovuta, con l’avvertimento che, in mancanza, il contratto si considererà risolto di diritto. Pur non essendo espressamente richiamata per le locazioni, la diffida è spesso utilizzata dal locatore come presupposto per la risoluzione del contratto e per la successiva intimazione di sfratto. La disciplina speciale delle locazioni stabilisce però regole specifiche che incidono sull’efficacia della diffida.

L’art. 5 della Legge n. 392 del 27 luglio 1978 (c.d. legge sull’equo canone), applicabile alle locazioni abitative, prevede che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità costituisca causa di risoluzione del contratto . Ciò significa che la morosità deve raggiungere un certo ammontare o una certa durata prima di legittimare la risoluzione. Lo stesso articolo impone al locatore di mettere in mora il conduttore prima di rivolgersi al tribunale: solo dopo la messa in mora sarà possibile chiedere la convalida dello sfratto .

La normativa processuale è contenuta negli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile (c.p.c.), che disciplinano il procedimento speciale per la convalida di sfratto. L’art. 657 c.p.c. consente al locatore di intimare licenza o sfratto per finita locazione con la contestuale citazione per la convalida . Il secondo comma dell’art. 657 stabilisce che lo sfratto può essere intimato dopo la scadenza del contratto, se è esclusa la tacita riconduzione . Con la riforma Cartabia (D.Lgs. 10 ottobre 2022 n. 149), il procedimento è stato esteso anche ai contratti di comodato e di affitto di azienda . La riforma è entrata in vigore il 28 febbraio 2023 e si applica ai procedimenti instaurati dopo tale data, lasciando in vigore la normativa precedente per i procedimenti già pendenti .

L’art. 658 c.p.c. disciplina specificamente lo sfratto per morosità; anche se non riportato integralmente qui, è opportuno ricordare che il locatore può intimare lo sfratto quando il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori. A differenza della licenza per finita locazione, nella morosità il contratto è ancora in corso. La citazione deve essere notificata al conduttore con l’invito a comparire davanti al giudice; se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida l’atto e ordina il rilascio dell’immobile.

Per i canoni arretrati, il locatore può alternativamente ottenere un decreto ingiuntivo (ex art. 633 c.p.c.) per il pagamento delle somme dovute, oppure agire in sede di sfratto chiedendo la convalida e la condanna al pagamento. La scelta tra decreto ingiuntivo e sfratto dipende dalla strategia del creditore; dal punto di vista del debitore è essenziale conoscere entrambe le opzioni per predisporre le corrette difese.

Un’ulteriore norma fondamentale è l’art. 55 della Legge 392/1978, che introduce il cosiddetto termine di grazia. Il legislatore consente al conduttore moroso, nelle locazioni ad uso abitativo, di chiedere al giudice un termine per sanare la morosità pagando tutti i canoni e gli oneri insoluti, oltre interessi e spese legali. La concessione di questo termine (non superiore a 90 giorni, prorogabile fino a 120 in caso di comprovate difficoltà economiche) impedisce la convalida dello sfratto . Tuttavia la facoltà di sanare non può essere esercitata più di tre volte in quattro anni . Se, concesso il termine, il conduttore non provvede al pagamento integrale dei canoni scaduti, degli interessi e delle spese liquidate, il giudice emette il provvedimento di convalida, che non ha natura di sentenza e non è impugnabile .

La normativa fiscale rileva perché i canoni non percepiti non generano reddito imponibile. L’art. 26 del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), come modificato dal decreto Crescita 2019, dispone che per le locazioni ad uso abitativo i canoni non percepiti non concorrono al reddito del locatore a condizione che sia stata ottenuta la convalida dello sfratto per morosità. Inoltre, per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare, utilizzabile nella prima dichiarazione successiva .

Giurisprudenza rilevante

La giurisprudenza della Corte di cassazione fornisce preziose indicazioni sull’interpretazione delle norme in materia di locazione e diffida. Di seguito si evidenziano alcune pronunce significative.

1. La tolleranza nei ritardi e la clausola risolutiva espressa – Con la sentenza n. 14240 del 8 luglio 2020 la Cassazione ha affermato che la valutazione sull’esistenza di una prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. Il mancato esercizio, da parte del locatore, del potere di risolvere il contratto non implica rinuncia definitiva: il locatore deve però manifestare esplicitamente la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, contestualmente o successivamente all’atto di tolleranza, per renderla nuovamente operativa . In sostanza, se il locatore ha tollerato in passato ritardi nei pagamenti, la clausola risolutiva non è automaticamente efficace e occorre una nuova diffida per farla valere .
2. Risarcimento del danno per canoni futuri – Con la sentenza a Sezioni Unite n. 4892 del 25 febbraio 2025, la Cassazione ha risolto un contrasto circa il risarcimento dei canoni non percepiti dopo la restituzione dell’immobile. La Suprema Corte ha statuito che il diritto del locatore al risarcimento del danno da mancato guadagno non viene meno per il solo fatto che l’immobile è stato restituito prima della scadenza, ma richiede la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato per una nuova locazione, secondo buona fede e con esclusione dell’applicabilità dell’art. 1591 c.c. . Questo principio tutela il conduttore da richieste speculative, poiché impone al locatore di provare la perdita effettiva e la propria diligenza.
3. Tolleranza e buona fede contrattuale – La Corte di cassazione ha più volte affermato che la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa; per riattivarla occorre una nuova diffida che richiami il conduttore all’esatto adempimento . Se il locatore, pur avendo tollerato ritardi, agisce improvvisamente per risolvere il contratto senza diffidare il conduttore, viola il principio di buona fede e la sua domanda può essere rigettata .
4. Termine di grazia e pagamento incompleto – La giurisprudenza richiede che la sanatoria della morosità prevista dall’art. 55 sia integrale: deve comprendere tutti i canoni scaduti, gli interessi legali e le spese processuali. La Cassazione ha chiarito che il pagamento parziale non impedisce la morosità e che, qualora il conduttore non paghi integralmente nel termine concesso, il giudice deve emettere l’ordinanza di rilascio senza bisogno di una nuova verifica .
5. Assegnazione dei canoni e pignoramento immobiliare – In una pronuncia del 26 giugno 2025 (sentenza n. 17195), la Terza sezione della Cassazione ha stabilito che l’ordinanza di assegnazione dei canoni emessa nel pignoramento presso terzi ha effetto traslativo immediato: trasferisce al creditore assegnatario la titolarità del credito e ne determina la fuoriuscita dal patrimonio del debitore . Di conseguenza, un successivo pignoramento dell’immobile da parte di altri creditori non può colpire i canoni già assegnati; tali canoni sono opponibili anche ai creditori ipotecari e chirografari . Sebbene questo tema esuli dallo sfratto per morosità, è utile per comprendere gli effetti del pignoramento sui canoni arretrati e sull’eventuale recupero del credito.
6. Termine di prescrizione dei canoni – La Cassazione ha riconosciuto che il diritto del locatore di chiedere il pagamento dei canoni si prescrive in cinque anni. Se sono trascorsi più di cinque anni dalla scadenza della singola mensilità, il conduttore può eccepire la prescrizione . È quindi fondamentale verificare la data dei canoni richiesti nella diffida, perché quelli anteriori al quinquennio non sono più dovuti.

Queste pronunce delineano un quadro che, pur confermando i poteri del locatore, rafforza la tutela del conduttore in caso di diffida per canoni arretrati, valorizzando la buona fede, la tolleranza e la necessità di dimostrare il danno effettivo.

Procedura passo‑passo dopo la notifica della diffida

1. Ricezione della diffida: verifica formale e sostanziale

La diffida del locatore è di norma trasmessa tramite raccomandata A/R o PEC. Deve contenere: l’indicazione del conduttore moroso, l’importo dei canoni o degli oneri accessori non pagati, il termine entro cui adempiere e la dichiarazione che, in mancanza, il locatore procederà giudizialmente. Non esistono formule obbligatorie, ma la diffida deve essere chiara e precisa. Alla ricezione occorre:

1. Verificare il mittente: la diffida deve provenire dal proprietario o dal soggetto legittimato (ad esempio l’amministratore di condominio per i canoni condominiali) o da un legale munito di procura.
2. Controllare il contratto di locazione: verificare la durata, la scadenza dei canoni, l’eventuale clausola risolutiva espressa e le modalità di pagamento. Se il contratto non è registrato o è stato registrato tardivamente, la diffida può essere illegittima.
3. Verificare i canoni richiesti: confrontare le somme indicate con i pagamenti effettuati (ricevute, bonifici, quietanze). Nel dubbio, chiedere al locatore un estratto conto dettagliato.
4. Controllare la prescrizione: se sono trascorsi più di cinque anni dalla scadenza di qualche mensilità, il relativo importo non è più dovuto .
5. Verificare la tolleranza del locatore: se il locatore ha sempre accettato pagamenti tardivi senza protestare, potrebbe essersi consolidata una prassi di tolleranza; in tal caso, la clausola risolutiva non produce effetti se il locatore non rinnova la diffida .

2. Risposta alla diffida e negoziazione

Se il conduttore riconosce la morosità e ha la possibilità di pagare, è consigliabile adempiere entro il termine indicato per evitare ulteriori conseguenze. Il pagamento va effettuato con mezzi tracciabili (bonifico, assegno, bollettino) allegando una comunicazione al locatore che attesti l’estinzione del debito. Se non è possibile saldare l’intero importo, si può inviare una risposta motivata proponendo un piano di rientro:

• indicare le ragioni del ritardo (perdita di reddito, emergenze familiari, problemi di salute);
• specificare la somma disponibile e proporre rate mensili regolari;
• richiedere la rinuncia alla risoluzione e allo sfratto;
• allegare la documentazione che dimostri la propria situazione (buste paga, attestazioni ISEE, spese mediche).

È opportuno formalizzare l’accordo per iscritto, prevedendo eventuali interessi e clausole di risoluzione. Un avvocato può redigere o verificare la bozza per tutelare entrambe le parti.

3. Opposizione e azioni giudiziali

Se il locatore non accetta il piano di rientro o se contesta le obiezioni del conduttore, può procedere con:

• Sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) – Il locatore notifica l’intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida. L’udienza si svolge in tempi relativamente rapidi (solitamente 30–45 giorni dalla notifica). Il conduttore può:
• Comparire in udienza e opporre le proprie difese, ad esempio contestando la morosità, eccependo la prescrizione o la mancanza di registrazione del contratto.
• Pagare i canoni arretrati (canoni, oneri accessori, interessi e spese) entro la prima udienza e chiedere il termine di grazia ai sensi dell’art. 55 L. 392/1978. Il pagamento deve essere completo; un pagamento parziale non evita la convalida .
• Chiedere la conversione del rito in giudizio ordinario se vi sono questioni complesse (ad esempio contestazioni sulla validità del contratto).
• Non comparire: in tal caso il giudice, verificata la regolarità della notifica, convalida lo sfratto ed emette l’ordinanza di rilascio.
• Decreto ingiuntivo (art. 633 c.p.c.) – Il locatore può richiedere un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati. Se il conduttore non propone opposizione nel termine di quaranta giorni, il decreto diventa esecutivo e il locatore può avviare il pignoramento (ad esempio del conto corrente o del quinto dello stipendio). L’opposizione si propone con atto di citazione e consente di far valere eccezioni come l’inesistenza del debito, la prescrizione, la mancanza di registrazione del contratto. È possibile chiedere la sospensione dell’esecutività del decreto ingiuntivo (art. 649 c.p.c.) se sussistono gravi motivi.

4. L’udienza di convalida e il termine di grazia

All’udienza fissata per la convalida il giudice verifica se il conduttore si è costituito e se ha proposto opposizione. Qualora il conduttore sia presente e paghi i canoni arretrati, può chiedere la concessione del termine di grazia. Questo istituto, previsto dagli artt. 5 e 55 L. 392/1978, consente al giudice di concedere un periodo (massimo 90 giorni, prorogabile a 120 in caso di gravi difficoltà economiche) per sanare definitivamente la morosità .

Il termine di grazia è concesso solo per le locazioni ad uso abitativo e non per le locazioni commerciali. Non può essere concesso più di tre volte in quattro anni . Al conduttore che richiede il termine di grazia è imposto di corrispondere non solo i canoni scaduti, ma anche gli interessi legali e le spese processuali liquidate dal giudice . Se, decorso il termine, il conduttore non paga integralmente, il giudice emette l’ordinanza di rilascio senza pronunciare sentenza .

5. Ordinanza di rilascio ed esecuzione dello sfratto

Se lo sfratto viene convalidato, il giudice emette un’ordinanza di rilascio. L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e fissa la data in cui l’inquilino dovrà lasciare l’immobile (solitamente entro qualche mese, ma i tempi possono variare in base al carico dell’ufficio esecuzioni). L’ordinanza non è impugnabile con appello, ma contro di essa è ammesso ricorso per cassazione per motivi di legittimità.

Quando il conduttore non rilascia l’immobile entro il termine stabilito, il locatore procede all’esecuzione forzata (art. 605 c.p.c.). L’ufficiale giudiziario notifica l’atto di precetto e fissa un accesso; se il bene non viene consegnato volontariamente, l’ufficiale giudiziario vi accede con l’ausilio della forza pubblica.

6. Eventuale azione per il risarcimento del danno

Dopo la restituzione dell’immobile, il locatore può agire per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’inadempimento. Tuttavia, come stabilito dalla sentenza n. 4892/2025, il diritto al risarcimento dei canoni futuri non è automatico: il locatore deve dimostrare di aver cercato di rilocare tempestivamente l’immobile e di aver subito un effettivo danno da mancato guadagno . Il conduttore può difendersi dimostrando che il locatore non si è attivato o che il danno richiesto è eccessivo.

7. Esecuzione e pignoramenti

In caso di decreto ingiuntivo non opposto o di sentenza di condanna, il locatore può procedere al pignoramento dei beni del conduttore. Oltre al classico pignoramento mobiliare o immobiliare, è molto frequente il pignoramento presso terzi (art. 543 c.p.c.), che consente di bloccare stipendi, pensioni o crediti verso terzi (es. depositi bancari). È importante ricordare che, se un creditore ha già ottenuto l’assegnazione dei canoni di locazione in una procedura esecutiva, quei canoni escono dal patrimonio del debitore e non possono essere pignorati successivamente .

Difese e strategie legali

Affrontare una diffida per canoni arretrati richiede una valutazione approfondita di fatti e norme. Di seguito vengono analizzate le principali strategie difensive a disposizione del conduttore.

Eccezioni preliminari

1. Inesistenza o parziale insussistenza del debito – È fondamentale dimostrare l’avvenuto pagamento di tutti o parte dei canoni richiesti. Le prove possono essere costituite da bonifici, ricevute, quietanze firmate. Nel caso di pagamento in contanti, occorre la prova scritta (ricevuta). Se il locatore pretende importi superiori a quelli dovuti (ad esempio addebita interessi illegittimi o spese non previste), è necessario contestarli motivatamente.
2. Prescrizione quinquennale – Come ricordato, il diritto al pagamento dei canoni di locazione si prescrive in cinque anni . Il conduttore può eccepire la prescrizione dei canoni anteriori all’ultimo quinquennio, chiedendone lo stralcio. L’eccezione di prescrizione deve essere formulata espressamente nella prima difesa utile.
3. Nullità o inefficacia del contratto – Se il contratto di locazione non è stato registrato nei termini di legge, il locatore non può agire in giudizio per ottenere il pagamento del canone né può avvalersi dello sfratto per morosità. La registrazione tardiva (oltre 30 giorni) rende il contratto valido ma espone il locatore a sanzioni fiscali. In caso di contratto verbale (locazione in nero), il conduttore può adire il giudice per far dichiarare la nullità e ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso; il locatore, in tal caso, non potrà agire con lo sfratto ma solo con l’azione di occupazione senza titolo.
4. Vizi della diffida – La diffida priva dell’indicazione del termine per adempiere o che contenga importi generici può essere considerata inefficace. Inoltre, la diffida deve essere inviata alla residenza del conduttore o tramite PEC all’indirizzo elettronico risultante da pubblici registri. Eventuali errori di notificazione possono essere eccepiti.
5. Tolleranza del locatore – Se il locatore in passato ha accettato pagamenti oltre il termine senza protestare, il conduttore può invocare la tolleranza. Come chiarito dalla Cassazione, per rendere operativa la clausola risolutiva in presenza di una prassi di tolleranza occorre una nuova manifestazione di volontà del locatore . Se la diffida arriva dopo anni di ritardi tollerati, la domanda di risoluzione potrebbe essere respinta.

Rimedi processuali

1. Opposizione allo sfratto – Il conduttore può opporsi alla convalida di sfratto sollevando le eccezioni illustrate. L’opposizione trasforma il procedimento in rito ordinario; il giudice fisserà un termine per il deposito della memoria difensiva e la causa proseguirà con istruttoria. Durante il giudizio ordinario, il conduttore può continuare a detenere l’immobile, ma è tenuto a versare le mensilità correnti; il mancato pagamento comporta la revoca dell’ordinanza di sospensione e la convalida dello sfratto.
2. Richiesta di termine di grazia – Come visto, la richiesta può essere formulata solo per le locazioni abitative e permette al conduttore di sanare la morosità entro un periodo determinato . È consigliabile depositare in udienza un assegno circolare o la ricevuta di bonifico a favore del locatore e chiedere la dilazione per la parte restante. Le motivazioni della richiesta devono essere documentate (perdita del lavoro, malattia, emergenza familiare).
3. Opposizione a decreto ingiuntivo – Se il locatore ottiene un decreto ingiuntivo, il conduttore può proporre opposizione entro quaranta giorni dalla notifica. Nell’atto di opposizione si sollevano le eccezioni (prescrizione, pagamento, nullità) e si chiede la sospensione dell’esecutività. La sospensione è concessa dal giudice quando l’opposizione presenta seri motivi: ad esempio quando il conduttore produce ricevute di pagamento o prove di vizi contrattuali.
4. Opposizione all’esecuzione (art. 615 c.p.c.) – Se il locatore avvia il pignoramento (es. presso terzi), il conduttore può opporsi allegando l’inesistenza del titolo esecutivo, la prescrizione del credito, la nullità degli atti. L’opposizione deve essere proposta davanti al giudice dell’esecuzione entro termini perentori; in alcuni casi può essere chiesta la sospensione urgente ex art. 624 c.p.c.
5. Accordo transattivo e mediazione – Prima di giungere allo sfratto è sempre consigliabile tentare la mediazione civile obbligatoria (D.Lgs. 28/2010). Le controversie in materia di locazione sono soggette a mediazione obbligatoria. Il conduttore può depositare l’istanza presso un organismo di mediazione competente; la procedura sospende i termini per la proposizione della domanda giudiziale e permette di negoziare un accordo con l’assistenza di un mediatore terzo. Un accordo transattivo può prevedere una riduzione del debito, una dilazione nei pagamenti, la riduzione del canone o la restituzione volontaria dell’immobile. L’accordo, se sottoscritto, ha efficacia di titolo esecutivo.

Contestazioni sulla richiesta di risarcimento del locatore

Quando il locatore, oltre agli sfratti, pretende il pagamento dei canoni futuri e di ulteriori somme a titolo di danni, il conduttore può opporsi sulla base dei seguenti argomenti:

• Esclusione del danno automatico – La sentenza delle Sezioni Unite n. 4892/2025 chiarisce che il diritto al risarcimento dei danni per i canoni non percepiti non è automatico e il locatore deve dimostrare la perdita effettiva e la sua diligenza .
• Good faith e attivazione tempestiva – Occorre verificare se il locatore abbia effettivamente offerto l’immobile in locazione dopo la restituzione. L’onere della prova incombe sul creditore; il conduttore può dimostrare che l’immobile è rimasto inutilizzato per colpa o scelta del locatore.
• Mitigazione del danno – In forza del principio di buona fede, il locatore deve adottare tutte le misure ragionevoli per contenere il danno. Ad esempio, non può richiedere canoni a prezzo pieno se il mercato immobiliare registra un ribasso.
• Limitazione temporale – La domanda di risarcimento può riguardare solo il periodo compreso tra la restituzione e la nuova locazione, e non può estendersi indefinitamente.

Strumenti alternativi al pagamento immediato

Talvolta la diffida per canoni arretrati si inserisce in un contesto di sovraindebitamento: il conduttore è gravato da mutui, finanziamenti, cartelle esattoriali, debiti fiscali e non dispone delle risorse per onorare il canone. In questi casi, oltre alle difese processuali, esistono strumenti di composizione della crisi che permettono di ristrutturare i debiti e, in alcuni casi, ottenere l’esdebitazione.

1. Procedure di sovraindebitamento (Legge 3/2012 e Codice della crisi)

La Legge 3/2012 e, dal 2022, il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019) disciplinano le procedure per i debitori civili che non possono accedere al fallimento. Tre sono le procedure principali:

1. Accordo di composizione della crisi: è una proposta fatta ai creditori, predisposta con l’ausilio di un Organismo di composizione della crisi (OCC). Il debitore offre il pagamento parziale dei debiti in base alle proprie risorse; la proposta necessita dell’approvazione dei creditori e dell’omologa del tribunale.
2. Piano del consumatore: riservato a persone fisiche con debiti di natura personale o familiare. Il piano può prevedere il pagamento parziale o rateizzato dei debiti e non richiede il voto dei creditori; necessita dell’omologa del giudice.
3. Liquidazione del patrimonio ed esdebitazione: prevede la vendita dell’intero patrimonio del debitore; al termine, l’eventuale debito residuo è cancellato.

Il Ministero della Giustizia ricorda che, nelle procedure paraconcorsuali disciplinate dalla legge 3/2012, il debitore deve essere assistito da un organismo di composizione della crisi, il cui registro è tenuto presso il Ministero . Gli organismi sono previsti dall’art. 15 della legge e regolati dal D.M. 24 settembre 2014 n. 202 . Il gestore della crisi (come l’Avv. Monardo) analizza la posizione patrimoniale del debitore, predispone la proposta e assiste durante la procedura.

2. Composizione negoziata della crisi (D.L. 118/2021)

Per le imprese commerciali in situazione di crisi è possibile attivare la composizione negoziata introdotta dal D.L. 118/2021. L’imprenditore può chiedere la nomina di un esperto negoziatore che lo assista nelle trattative con i creditori. Se viene raggiunto un accordo, il tribunale omologa il piano e sospende le azioni esecutive. L’Avv. Monardo, in qualità di esperto negoziatore, può assistere imprenditori e società nella definizione di un piano che comprenda anche i canoni arretrati dovuti al locatore.

3. Rottamazione e definizione agevolata delle cartelle

Molti conduttori morosi hanno anche debiti fiscali. Il legislatore ha introdotto periodicamente misure di rottamazione e definizione agevolata delle cartelle esattoriali (ad esempio, la “rottamazione quater” prevista dalla legge di bilancio 2023). Tali misure consentono di pagare i tributi senza interessi e sanzioni oppure con significativi sconti. Sebbene non riguardino direttamente il canone di locazione, riducono l’esposizione complessiva del debitore e liberano risorse per pagare l’affitto. È consigliabile verificare ogni anno se sono aperti nuovi termini per la definizione agevolata dei ruoli.

4. Accordi extragiudiziali con il locatore

Prima di intraprendere procedure concorsuali o giudiziali, è spesso possibile raggiungere un accordo privato con il locatore. L’accordo può includere:

• sospensione temporanea del canone o riduzione per un periodo limitato;
• rateizzazione del debito in più mesi, con eventuali interessi legali;
• compensazione con la cauzione versata dal conduttore;
• rinnovo del contratto a nuove condizioni (ad esempio, trasformazione del contratto in locazione a canone concordato).

È importante formalizzare l’accordo tramite scrittura privata autenticata o scrittura privata registrata presso l’Agenzia delle entrate. La registrazione garantisce l’opponibilità ai terzi e l’applicazione della disciplina fiscale.

5. Piano di rientro assistito dal professionista

Quando il conduttore dispone di un reddito regolare, ma ha accumulato arretrati, il professionista può predisporre un piano di rientro da sottoporre al locatore. Il piano deve essere realistico, tenere conto delle spese e delle altre obbligazioni e prevedere scadenze chiare. La presenza di un avvocato rafforza la credibilità del piano e consente di inserire clausole che evitino l’immediata risoluzione in caso di lieve ritardo.

Errori comuni e consigli pratici

Molti conduttori sottovalutano l’impatto di una diffida per canoni arretrati. Ecco gli errori più frequenti e i consigli pratici per evitarli:

1. Ignorare la diffida – Non rispondere alla diffida o non contattare il locatore è l’errore più grave. Anche se si ritiene che la diffida sia ingiustificata, è necessario prendere posizione, inviare una risposta motivata o chiedere chiarimenti.
2. Pagare somme senza riscontro – Effettuare pagamenti senza avere la prova del debito può essere rischioso. Prima di pagare occorre verificare la richiesta e farsi rilasciare una ricevuta.
3. Pagare parzialmente senza accordo – Il pagamento di una parte dei canoni arretrati non impedisce lo sfratto a meno che il locatore non accetti esplicitamente la dilazione. È quindi importante che ogni ratazione sia formalizzata.
4. Non richiedere il termine di grazia – Molti conduttori ignorano la possibilità di sanare la morosità tramite il termine di grazia . Chiedere il termine in udienza può salvare il rapporto di locazione.
5. Non fare opposizione – Se si riceve un decreto ingiuntivo, non proporre opposizione nel termine di legge comporta la definitività del titolo. Anche se si prevede di pagare, l’opposizione può servire per ottenere la rateizzazione o per contestare le somme.
6. Non registrare l’accordo – Gli accordi con il locatore devono essere registrati per essere validi e opponibili. La mancata registrazione può impedire il recupero delle somme versate in caso di contenzioso.
7. Trascurare i propri diritti – Il conduttore ha il diritto di eccepire la prescrizione, la nullità del contratto, la mancata registrazione, la tolleranza del locatore e l’eccessività del risarcimento. Un consulente legale aiuta a far valere questi diritti.
8. Non considerare la composizione della crisi – Quando il problema dei canoni arretrati si accompagna ad altri debiti, ignorare le procedure di sovraindebitamento può portare a pignoramenti e ulteriori spese. Informarsi sulle possibilità offerte dalla legge 3/2012 e dal Codice della crisi può essere determinante per ripartire.

Tabelle riepilogative

Tabella 1 – Norme principali

Tabella 2 – Termini e scadenze

Tabella 3 – Strumenti di composizione della crisi

Domande e risposte (FAQ)

1. Che cos’è una diffida ad adempiere nella locazione?

È un atto con cui il locatore invita il conduttore a pagare i canoni arretrati entro un termine perentorio, avvertendolo che, in mancanza, procederà alla risoluzione del contratto e allo sfratto. La diffida deve essere chiara, precisa e inviata con un mezzo che attesti la ricezione (raccomandata A/R o PEC). Sebbene l’art. 1454 c.c. preveda la diffida per i contratti in generale, nelle locazioni la diffida deve rispettare i requisiti stabiliti dalla legge 392/1978 e dal codice di procedura civile .

2. La diffida è sempre obbligatoria?

Per le locazioni abitative, il locatore deve mettere in mora il conduttore prima di intimare lo sfratto . Nel caso di clausola risolutiva espressa, la diffida è comunque necessaria se il locatore ha tollerato ritardi nei pagamenti, altrimenti la clausola risolutiva resta inoperante . Nelle locazioni commerciali non è prevista la concessione del termine di grazia, ma la messa in mora rimane un requisito prudenziale.

3. Quanto tempo ho per pagare dopo la diffida?

La legge non fissa un termine minimo, ma la prassi prevede un periodo congruo (15–20 giorni) per permettere al conduttore di reperire i fondi. L’art. 5 L. 392/1978 considera moroso il conduttore che non paga entro 20 giorni dalla scadenza . Il locatore può quindi fissare un termine di pari durata.

4. Cosa succede se pago solo una parte del debito?

Il pagamento parziale non sana la morosità e non impedisce lo sfratto, a meno che il locatore accetti esplicitamente una rateizzazione. Nel procedimento di sfratto, la sanatoria deve essere integrale: il conduttore deve pagare tutti i canoni scaduti, gli interessi e le spese processuali .

5. Posso chiedere la dilazione del canone arretrato?

Sì. È possibile proporre al locatore un piano di rientro e formalizzarlo in un accordo scritto. Se il locatore accetta, l’accordo deve essere registrato all’Agenzia delle entrate per avere efficacia. In mancanza di accordo, il giudice non può imporre una rateizzazione diversa dal termine di grazia previsto dalla legge.

6. Cos’è il termine di grazia e come si ottiene?

Il termine di grazia è un periodo concesso dal giudice (fino a 90 giorni, prorogabile a 120) per permettere al conduttore di sanare la morosità . Può essere richiesto in udienza dal conduttore che abbia pagato le mensilità scadute o che si impegni a pagarle. La concessione è possibile solo per locazioni abitative e non può essere richiesta più di tre volte in quattro anni .

7. Cosa posso eccepire se il locatore ha sempre tollerato i miei ritardi?

Puoi invocare la tolleranza del locatore e la violazione del principio di buona fede. La Cassazione ha stabilito che la clausola risolutiva espressa, se il locatore ha tollerato i ritardi, riprende efficacia solo con una nuova manifestazione di volontà . Pertanto, se non ricevi una nuova diffida chiara, l’azione di sfratto potrebbe essere infondata.

8. Se non rispondo alla diffida, cosa accade?

Il locatore potrà proseguire con lo sfratto o con il decreto ingiuntivo. L’inerzia del conduttore è interpretata come conferma della morosità e non consente di opporre successivamente le proprie ragioni, se non in sede di giudizio. È sempre preferibile inviare una risposta o presentarsi in udienza per far valere le proprie difese.

9. Cosa succede se il contratto di locazione non è registrato?

La mancata registrazione entro 30 giorni rende il contratto inopponibile ai terzi e impedisce al locatore di avvalersi della tutela esecutiva; in tal caso l’azione di sfratto è inammissibile e il conduttore può richiedere la restituzione delle somme versate in eccedenza. Se la registrazione è stata tardiva, il contratto è valido ma il locatore è passibile di sanzioni fiscali.

10. Il locatore può chiedere anche i canoni futuri?

In linea di principio, no. Secondo la Cassazione a Sezioni Unite, il locatore può chiedere il risarcimento dei danni da mancato guadagno solo se dimostra di essersi attivato tempestivamente per riaffittare l’immobile e di aver subito una perdita effettiva . Non basta la mera richiesta dei canoni fino alla scadenza del contratto.

11. È possibile opporsi a un decreto ingiuntivo per canoni di locazione?

Sì. L’opposizione si propone entro 40 giorni dalla notifica. Nell’opposizione si possono contestare la morosità, il calcolo degli importi, l’inesistenza del rapporto, la prescrizione o altri vizi. È anche possibile chiedere al giudice la sospensione dell’esecuzione del decreto ingiuntivo.

12. I canoni non percepiti sono tassati?

No. L’art. 26 TUIR prevede che i canoni scaduti e non percepiti non concorrono a formare il reddito del locatore e riconosce un credito d’imposta per le imposte già versate . È necessario che vi sia stato un procedimento di convalida di sfratto per morosità.

13. È necessario rivolgersi a un avvocato per opporsi allo sfratto?

La legge non impone l’assistenza di un avvocato nella fase iniziale di comparizione in udienza, ma considerata la complessità delle eccezioni (prescrizione, nullità del contratto, contestazioni di calcolo) è fortemente consigliata la consulenza di un professionista. Nel giudizio ordinario l’assistenza legale è obbligatoria, salvo che il valore della causa non superi 1.100 euro.

14. Posso accedere alla procedura di sovraindebitamento per i canoni arretrati?

Sì. Se il debito per canoni arretrati fa parte di una situazione complessiva di crisi, è possibile presentare un piano del consumatore o un accordo di composizione della crisi con l’assistenza di un OCC. L’Avv. Monardo, quale gestore della crisi, può valutare la fattibilità della proposta e assistere il debitore nella procedura .

15. Cosa accade se, dopo la diffida, il locatore cede l’immobile ad altri?

In caso di cessione dell’immobile, il contratto di locazione prosegue con il nuovo proprietario (art. 1599 c.c.), il quale subentra nei diritti e negli obblighi. La diffida e la morosità rimangono efficaci; eventuali piani di rientro devono essere concordati con il nuovo locatore.

16. L’assegnazione dei canoni in un pignoramento può bloccare lo sfratto?

No. L’assegnazione dei canoni di locazione avviene nell’ambito di procedure esecutive e determina il trasferimento del credito al creditore assegnatario . Tuttavia ciò non incide sul diritto del locatore di ottenere lo sfratto; semplicemente, i canoni arretrati saranno percepiti dal creditore assegnatario fino a concorrenza del credito.

17. È possibile chiedere un risarcimento al locatore per danni subiti?

In alcuni casi, sì. Se il locatore agisce senza giusta causa o abusa del proprio diritto, il conduttore può chiedere il risarcimento dei danni (ad esempio per disturbo della quiete, mancata esecuzione di lavori di manutenzione, interruzione dei servizi). È necessario dimostrare il danno e il comportamento illecito del locatore.

18. Qual è la differenza tra locazione abitativa e commerciale riguardo allo sfratto?

Nelle locazioni abitative, il conduttore gode di una tutela maggiore: può chiedere il termine di grazia per sanare la morosità e beneficiare della sospensione dell’esecuzione in determinate circostanze (es. emergenza sanitaria). Nelle locazioni commerciali, il termine di grazia non è previsto e la procedura di sfratto segue le regole ordinarie.

19. Posso far valere la morosità del locatore (ad esempio per mancata esecuzione di lavori) come eccezione?

Il conduttore può eccepire l’inadempimento del locatore se questo non adempie agli obblighi di manutenzione che rendono l’immobile inabitabile. In casi gravi è possibile sospendere o ridurre il pagamento del canone; tuttavia, per evitare contestazioni, è consigliabile chiedere al giudice l’autorizzazione alla sospensione del pagamento.

20. Se non ho reddito, posso essere esdebitato dai canoni arretrati?

La procedura di esdebitazione dell’incapiente consente al debitore persona fisica che non abbia beni né reddito di ottenere la cancellazione dei debiti residui dopo la liquidazione del patrimonio. Il conduttore può avvalersi di questa procedura nell’ambito della legge 3/2012 se dimostra di essere privo di risorse. Tuttavia, la cancellazione non opera automaticamente sui canoni futuri, che rimangono dovuti fino all’esdebitazione.

Simulazioni pratiche e numeriche

Per comprendere meglio l’impatto economico della diffida e le possibili soluzioni, proponiamo alcune simulazioni pratiche. I dati sono ipotetici e servono a illustrare i calcoli più comuni.

Simulazione 1: calcolo dei canoni arretrati e interessi

Supponiamo che un inquilino abbia stipulato un contratto di locazione abitativa con canone mensile di 700 euro. A causa di un periodo di difficoltà economica, non paga il canone di maggio, giugno e luglio 2025. Il 1° agosto 2025 il locatore invia una diffida, chiedendo il pagamento di 2.100 euro entro 15 giorni, con l’avvertimento che procederà allo sfratto.

Alla data della diffida, i canoni sono scaduti da un massimo di 92 giorni (per maggio) e da un minimo di 31 giorni (per luglio). La morosità è quindi rilevante ai sensi dell’art. 5 L. 392/1978 (oltre 20 giorni di ritardo) . Il conduttore decide di sanare entro il termine di grazia.

Calcolo degli interessi – Gli interessi legali per ciascun canone scaduto si calcolano dalla scadenza alla data del pagamento. Se, per semplicità, ipotizziamo un tasso di interesse legale del 5% annuo e il pagamento al 30 settembre 2025, gli interessi maturati saranno:

• Canone di maggio: 700 € × 5% × 4 mesi/12 = 11,67 €
• Canone di giugno: 700 € × 5% × 3 mesi/12 = 8,75 €
• Canone di luglio: 700 € × 5% × 2 mesi/12 = 5,83 €

Totale interessi: 26,25 €.

Spese legali – Supponiamo che il giudice liquidi spese di 400 €.

Somma complessiva – Il conduttore dovrà pagare 2.100 € di canoni arretrati + 26,25 € di interessi + 400 € di spese = 2.526,25 €. Se paga questa cifra entro il termine di grazia concesso, eviterà la convalida dello sfratto.

Simulazione 2: piano di rientro con accordo extragiudiziale

Un conduttore commerciale deve 6.000 € di canoni arretrati (4 mensilità da 1.500 €) per un negozio. Non può saldare subito ma dispone di un reddito mensile di 2.500 €. L’avvocato propone al locatore un piano di rientro in 8 mesi con rate da 750 € oltre al pagamento puntuale del canone corrente. Il locatore accetta perché preferisce evitare lo sfratto. Il piano prevede:

• Durata: 8 mesi
• Rate mensili: 750 € (somma arretrata) + 1.500 € (canone corrente) = 2.250 €
• Totale versato: 6.000 € in 8 mesi + 1.500 € al mese di canone corrente
• Interessi: 0 (il locatore rinuncia agli interessi in cambio della puntualità).

Il conduttore risolve la morosità senza incorrere in spese processuali. Se, durante il piano, dovesse saltare una rata, l’accordo prevede la clausola risolutiva e il locatore potrà procedere allo sfratto.

Simulazione 3: accesso al piano del consumatore

Consideriamo una famiglia con un debito complessivo di 120.000 € (60.000 € di mutuo arretrato, 30.000 € di finanziamenti vari, 10.000 € di cartelle esattoriali e 20.000 € di canoni di locazione arretrati). Il reddito mensile della famiglia è di 2.400 €; non possiede immobili di valore. Dopo un’analisi con un Organismo di composizione della crisi, il gestore ritiene fattibile un piano del consumatore che prevede il pagamento del 40% dei debiti in cinque anni (48.000 €) con rate mensili da 800 €. I creditori chirografari (tra cui il locatore) otterrebbero il 40% del loro credito; il tribunale, verificata la meritevolezza della famiglia e l’impossibilità di pagare di più, omologa il piano. Alla fine dei cinque anni i debiti residui (72.000 €) sono cancellati e la famiglia può ripartire. In questo modo il conduttore evita lo sfratto e, al tempo stesso, ristruttura la propria posizione debitoria.

Simulazione 4: recupero delle imposte sui canoni non percepiti

Un proprietario locatore ha dovuto dichiarare nel 2023 canoni di locazione per 6.000 € relativi a un immobile affittato; l’inquilino non ha pagato e il locatore ha comunque versato 1.500 € di IRPEF. Nel 2024 ottiene la convalida dello sfratto per morosità e nel 2025 il debitore viene sfrattato. Grazie all’art. 26 TUIR e all’interpretazione fornita dall’Agenzia delle entrate, il locatore può recuperare le imposte versate presentando la dichiarazione dei redditi 2025 e indicando il credito d’imposta di 1.500 € . Il credito può essere utilizzato in compensazione o chiesto a rimborso.

Conclusione

La diffida del locatore per canoni arretrati rappresenta l’inizio di una procedura che può culminare con lo sfratto e con pesanti conseguenze economiche. La normativa italiana, pur tutelando il proprietario, riconosce al conduttore diversi strumenti di difesa: dalla possibilità di eccepire la prescrizione e la nullità del contratto, alla richiesta del termine di grazia e alle opposizioni giudiziali. La giurisprudenza più recente, in particolare la sentenza delle Sezioni Unite n. 4892/2025, ha chiarito che il locatore non può pretendere automaticamente i canoni futuri ma deve dimostrare il danno effettivo e la sua attivazione tempestiva .

Agire tempestivamente è essenziale: analizzare la diffida, rispondere entro i termini, documentare i pagamenti e, se necessario, presentarsi in udienza con un piano di rientro o con l’assistenza di un professionista. In presenza di situazioni di sovraindebitamento, le procedure previste dalla Legge 3/2012 e dal Codice della crisi offrono soluzioni strutturate per ristrutturare i debiti e ottenere l’esdebitazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo staff multidisciplinare sono in grado di assistere con competenza e tempestività in ogni fase: dalla verifica della diffida alla redazione di opposizioni e ricorsi, dalla negoziazione di piani di rientro alla gestione delle procedure di sovraindebitamento. Grazie all’esperienza nel diritto bancario, tributario e commerciale, il team offre un’analisi completa della situazione patrimoniale del cliente, individuando la strategia migliore per bloccare le azioni esecutive, evitare ipoteche o fermi amministrativi e salvaguardare il patrimonio familiare.

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