Introduzione

Il decreto ingiuntivo per canoni di locazione non pagati e l’intimazione di sfratto per morosità rappresentano tra le azioni più incisive che il proprietario può intraprendere per rientrare del proprio credito. Per l’inquilino in difficoltà il rischio è concreto: perdita dell’immobile, condanna alle spese, pignoramento dei beni e, in alcuni casi, responsabilità per danni ulteriori. La morosità nei pagamenti non deve quindi essere sottovalutata: i termini sono stretti e la legge richiede reazioni tempestive per evitare esecuzioni forzate. Le riforme processuali degli ultimi anni (dall’attuazione del d.lgs. 149/2022 – Riforma Cartabia agli interventi correttivi del d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164 e agli orientamenti giurisprudenziali del 2024–2025) hanno ridefinito tempi, formalità e rimedi a disposizione del conduttore.

L’obiettivo di questa guida è fornire un quadro aggiornato a novembre 2025 sul funzionamento del decreto ingiuntivo per affitto non pagato, sulle modalità per opporsi e sospendere lo sfratto, sui principali strumenti di difesa e sulle alternative che la legge concede al debitore per definire o ristrutturare il debito. Verranno illustrati:

• i riferimenti normativi fondamentali del codice di procedura civile (artt. 633 e ss.) e della legge sulle locazioni (l. 392/1978);
• i passi da seguire dopo la notifica dell’ingiunzione e dell’intimazione di sfratto;
• le difese tecniche (opposizione, eccezioni, compensazione, termine di grazia);
• gli strumenti stragiudiziali (trattative, piani di rientro) e le procedure per il sovraindebitamento (piano del consumatore, accordi di ristrutturazione);
• i profili fiscali e le definizioni agevolate per i canoni e le imposte relative alla locazione;
• gli errori da evitare e consigli pratici per tutelare al meglio il debitore.

Il valore dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e del suo team

Lo studio legale e tributario dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo rappresenta un punto di riferimento nazionale per chi si trova ad affrontare ingiunzioni, sfratti e procedure esecutive. L’Avv. Monardo è avvocato cassazionista, coordina un team multidisciplinare di avvocati e commercialisti specializzati in diritto bancario, tributario e dell’esecuzione immobiliare. È Gestore della Crisi da Sovraindebitamento, iscritto negli elenchi ministeriali ai sensi della legge 3/2012, professionista fiduciario di un Organismo di Composizione della Crisi (OCC) e Esperto negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del d.l. 118/2021.

Grazie a questa rete di competenze integrate, lo studio è in grado di assistere i debitori in ogni fase:

• analisi preliminare dell’atto di ingiunzione o di sfratto, verifica della regolarità formale e sostanziale e delle possibili contestazioni;
• predisposizione di opposizioni a decreto ingiuntivo e di ricorsi ex art. 669 terdecies per la sospensione dell’esecuzione;
• istanze per il termine di grazia e per la sanatoria della morosità ex art. 55 della l. 392/1978;
• trattative stragiudiziali e piani di rientro con il locatore o la banca finanziatrice;
• consulenza e attivazione di procedure per la composizione della crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, accordi di ristrutturazione, liquidazione controllata), con assistenza nei rapporti con OCC e tribunali;
• gestione di cause per danni e di responsabilità professionali legate al contratto di locazione.

Per qualunque problematica correlata alla morosità nei canoni di locazione e alle ingiunzioni di pagamento, il team di esperti dell’Avv. Monardo è pronto a intervenire con professionalità e tempestività. Contatta subito qui di seguito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una valutazione legale personalizzata e immediata.

1 – Contesto normativo e giurisprudenziale

Per comprendere come difendersi da un decreto ingiuntivo e da uno sfratto per morosità, è necessario analizzare le fonti normative e la giurisprudenza recente.

1.1 Condizioni per l’emissione del decreto ingiuntivo

L’ingiunzione di pagamento è regolata dagli articoli 633 e ss. del codice di procedura civile. L’art. 633 c.p.c. stabilisce che il giudice può ingiungere il pagamento di una somma liquida di denaro o una determinata quantità di cose fungibili quando l’esistenza del credito risulti da prova scritta . Il decreto può essere richiesto anche se la prestazione è subordinata a una controprestazione, purché il creditore alleghi gli elementi che fanno presumere l’avvenuto adempimento . Tale norma è fondamentale perché consente al locatore di ottenere in via monitoria il pagamento dei canoni scaduti, evitando un processo ordinario.

L’ingiunzione deve contenere:

• l’indicazione della somma dovuta e degli interessi;
• l’ordine di pagamento entro 40 giorni dalla notifica;
• l’avvertimento che il debitore può proporre opposizione entro lo stesso termine e che, decorso il termine senza opposizione, il decreto diventerà esecutivo.

1.2 Intimazione di sfratto e ingiunzione congiunta

Il procedimento di convalida di sfratto è disciplinato dagli artt. 657–668 c.p.c. L’art. 657 c.p.c., come modificato dalla Riforma Cartabia e dal correttivo del 2024, prevede che il locatore, ma anche il comodatario, l’affittuario di azienda o il mezzadro, possa intimare licenza o sfratto per finita locazione o per morosità . L’atto deve rispettare determinate forme e contenere l’invito a comparire dinanzi al giudice per la convalida.

L’art. 658 c.p.c. permette al locatore di intimare lo sfratto per morosità e chiedere contestualmente l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti . Questa congiunzione consente di ottenere nel medesimo procedimento sia la risoluzione del contratto (e quindi la liberazione dell’immobile) sia un titolo esecutivo per la riscossione dei canoni arretrati. La norma è stata modificata dal d.lgs. 31 ottobre 2024 n. 164: il comma 1 dell’art. 658 è stato ritoccato e il correttivo dispone che le nuove disposizioni si applicano ai procedimenti introdotti dopo il 28 febbraio 2023 . Analogo rinvio agli effetti temporali è presente nell’art. 660, che disciplina la forma dell’intimazione .

1.3 Pagamento dei canoni e decreto ingiuntivo nel procedimento di sfratto

Quando il locatore chiede contestualmente lo sfratto e l’ingiunzione, il giudice deve pronunciare separatamente: da un lato convalida lo sfratto o dispone il rilascio dell’immobile, dall’altro emette un decreto ingiuntivo per i canoni maturati e per quelli a maturare fino all’esecuzione. L’art. 664 c.p.c. precisa che tale decreto è immediatamente esecutivo ma resta opponibile dal debitore; inoltre, l’ingiunzione non incide sulla risoluzione del contratto .

1.4 Opposizione al decreto ingiuntivo e al rilascio

Il decreto può essere impugnato con opposizione entro 40 giorni dalla notifica. L’art. 645 c.p.c. stabilisce che l’opposizione si propone dinanzi allo stesso giudice che ha emesso l’ingiunzione e che il processo prosegue secondo le regole del giudizio ordinario . L’opponente deve costituirsi nel termine perentorio e proporre tutte le difese; il giudice fissa la prima udienza entro un termine breve (30 giorni) e, se l’opposizione appare infondata o dilatoria, può dichiarare l’esecutività provvisoria del decreto.

È possibile chiedere anche la sospensione dell’esecuzione del decreto ingiuntivo presentando un ricorso cautelare ex art. 649 c.p.c. o, nell’ambito del procedimento di sfratto, un’istanza al giudice istruttore; occorre dimostrare il fumus boni iuris (apparente fondatezza dell’opposizione) e il periculum in mora (danno grave e irreparabile derivante dall’esecuzione immediata). In alternativa, il giudice può subordinare la sospensione al versamento di una cauzione.

1.5 Rilevanza della legge 392/1978 (equo canone)

La legge 392/1978, ancora applicabile a molte locazioni abitative, è fonte di due istituti essenziali per la difesa del conduttore:

1. Art. 5 – Stabilisce che il mancato pagamento del canone per oltre 20 giorni o il mancato pagamento di oneri accessori superiori a due mensilità costituisce grave inadempimento che legittima lo sfratto . È quindi necessaria una morosità non solo quantitativa ma anche temporale.
2. Art. 55 – Consente al conduttore moroso di evitare la risoluzione pagando integralmente i canoni arretrati (con interessi e spese) alla prima udienza; il giudice può concedere un termine di grazia fino a 90 giorni, elevabile a 120 giorni in caso di comprovata difficoltà economica . Questo istituto di “sanatoria della morosità” può essere utilizzato al massimo tre volte nell’arco di quattro anni; in via eccezionale una quarta volta se la morosità non supera due mesi e deriva da gravi condizioni economiche.

1.6 Giurisprudenza recente (2024–2025)

La giurisprudenza degli ultimi anni ha prodotto numerose pronunce che incidono sulla gestione della morosità e dell’ingiunzione:

• Cass. civ., 13 novembre 2024, n. 29253 – La Suprema Corte ha affermato che, a seguito del d.lgs. 149/2022 e delle modifiche dell’art. 657 c.p.c., la procedura di sfratto per morosità è estesa anche all’affitto d’azienda; pertanto il locatore può intimare sfratto e chiedere ingiunzione per i canoni arretrati relativi all’azienda condotta in affitto .
• Cass. civ. Sez. Unite, 25 febbraio 2025, n. 4892 – Le Sezioni Unite hanno risolto un contrasto in tema di risarcimento per mancata restituzione anticipata dell’immobile: il locatore può chiedere i canoni residui come danno da perdita di chance, ma deve provare di aver fatto diligentemente quanto necessario per rilocare l’immobile; non si applica l’art. 1591 c.c. se il bene è restituito prima della scadenza . Per il conduttore questa sentenza conferma che, anche restituendo l’immobile, può essere esposto a richieste di danni se non dimostra l’impossibilità di reimpiego dell’immobile.
• Tribunale di Taranto, 12 giugno 2025, n. 895 – La sentenza autorizza la compensazione tra canoni non pagati e deposito cauzionale solo se il locatore formula una specifica richiesta giudiziale e non vi sono danni all’immobile. Inoltre, l’indennità per migliorie è riconosciuta al conduttore solo se vi è stato espresso consenso del locatore . L’inquilino può quindi opporre la compensazione ma deve documentare i pagamenti e la mancanza di danni.
• Tribunale di Roma, 17 giugno 2025, n. 9408 – Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per canoni locatizi, il tribunale ha affermato che la disciplina della imputazione del pagamento prevista dall’art. 1193 c.c. non si applica al pagamento di più canoni relativi ad un unico contratto di locazione; una clausola contrattuale che attribuisce al locatore il diritto di imputare i pagamenti ai debiti più antichi è valida ed efficace . La pronuncia rileva anche che il giudice deve tener conto di tutti i pagamenti eseguiti dal conduttore, anche se successivi all’emissione del decreto, purché siano tempestivamente prodotti in giudizio . Questa decisione rafforza l’onere del conduttore di produrre prova dei pagamenti e di contestare l’imputazione operata dal creditore.

Queste pronunce, insieme a molte altre non menzionate, delineano un panorama giurisprudenziale in cui la tutela del debitore è sempre più legata alla puntualità e concretezza delle prove e alla capacità di attivare i rimedi processuali previsti.

1.7 Integrazioni normative: Riforma Cartabia e correttivo 2024–2025

La Riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022) ha introdotto una profonda revisione dei procedimenti civili, prevedendo l’incremento del ricorso a modelli semplificati, la mediazione obbligatoria e l’obbligo di redigere gli atti processuali in modo sintetico. Per quanto riguarda lo sfratto per morosità, la riforma ha esteso l’applicazione delle norme anche alle concessioni di beni immobili, ha previsto la possibilità di depositare telematicamente l’atto introduttivo e ha introdotto l’obbligo del tentativo di mediazione per controversie condominiali e locatizie.

Il d.lgs. 31 ottobre 2024, n. 164 ha successivamente corretto e integrato alcune disposizioni: per gli sfratti per morosità, esso ha modificato l’art. 657, 658 e 660, confermando che le nuove norme si applicano ai procedimenti iniziati dopo il 28 febbraio 2023 . Il correttivo ha inoltre chiarito che l’intimazione deve contenere la PEC o il domicilio digitale del locatore, altrimenti le notifiche verranno eseguite presso il difensore costituito ; questa disposizione punta a semplificare e velocizzare le notificazioni.

2 – Procedura passo‑passo dopo la notifica dell’atto

Ricevere un decreto ingiuntivo o un’intimazione di sfratto può generare smarrimento. Di seguito viene proposta una procedura dettagliata, suddivisa in fasi, per guidare il conduttore.

2.1 Verifica dell’atto e dei requisiti

1. Identificazione del creditore e del giudice: controllare se chi ha emesso l’ingiunzione è il giudice competente per territorio e materia (Tribunale ordinario o Giudice di pace) e se il creditore ha fornito prova scritta del credito (contratto, scritture private, ricevute). In mancanza di prova scritta o di un importo liquido, è possibile eccepire l’inammissibilità ex art. 633 c.p.c.
2. Calcolo dei canoni richiesti: verificare se l’importo ingiunto corrisponde realmente ai canoni scaduti. Spesso vengono richiesti anche interessi e rivalutazione; è opportuno controllare se il contratto prevede un tasso di mora e se tale tasso rispetta i limiti legali (tassi usurari, legittimità degli interessi moratori).
3. Riscontro dei pagamenti già effettuati: raccogliere le prove documentali di tutti i versamenti (bonifici, ricevute) e predisporre un estratto cronologico. Questo è fondamentale perché, come affermato dal Tribunale di Roma, il giudice dell’opposizione deve considerare tutti i pagamenti eseguiti, anche successivi, purché tempestivamente prodotti .
4. Esistenza di clausole contrattuali sull’imputazione: verificare se il contratto prevede che i pagamenti siano imputati ai debiti più antichi. Tale clausola è ritenuta valida ; in assenza il debitore può dichiarare quale canone intende estinguere.
5. Legittimità dell’intimazione: verificare se l’atto rispetta i requisiti previsti dagli artt. 657 e 660 c.p.c.: indicazione chiara del motivo di morosità o finita locazione, invito a comparire, avvertimento sugli effetti della mancata comparizione. La Riforma Cartabia richiede la PEC del locatore e l’indicazione della facoltà di presentare l’istanza di patrocinio a spese dello Stato .

2.2 Scadenze e termini

• 40 giorni per l’opposizione: dalla data di notifica del decreto ingiuntivo, il debitore ha 40 giorni per proporre opposizione. Per lo sfratto, l’udienza di convalida è fissata con un preavviso di almeno 20 giorni , riducibile alla metà per le cause urgenti. Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto .
• Termine di grazia e sanatoria: il conduttore può sanare la morosità pagando i canoni arretrati alla prima udienza o chiedendo un termine di grazia (fino a 90 giorni, 120 in caso di difficoltà) . La richiesta deve essere motivata e documentata; se accolta, sospende gli effetti dell’intimazione.
• Termini di mediazione obbligatoria: per le controversie locatizie, la mediazione è obbligatoria. L’opposizione può essere dichiarata improcedibile se la parte non avvia o non partecipa al procedimento di mediazione. La pronuncia di Roma 2025 ha ricordato che l’assenza ingiustificata alla mediazione può comportare la condanna al pagamento del doppio del contributo unificato .
• Scadenze successive alla causa: se il decreto viene confermato con sentenza, diventa titolo esecutivo. Il locatore può procedere a esecuzione forzata (pignoramento di conti, stipendi, beni mobili). È quindi opportuno agire prima che la sentenza passi in giudicato.

2.3 Come proporre opposizione

L’opposizione a decreto ingiuntivo è un vero e proprio atto di citazione con cui si instaura un giudizio di cognizione. Deve contenere:

1. L’indicazione del giudice competente e delle parti;
2. L’esposizione dei fatti e delle ragioni di diritto alla base dell’opposizione (contestazione del credito, eccezione di inadempimento, compensazione, nullità del contratto, prescrizione);
3. La richiesta di sospensione dell’esecutività del decreto (art. 649 c.p.c.) con indicazione del fumus e del periculum;
4. Le prove**: documenti, testimoni, perizie tecniche.

L’atto deve essere notificato al creditore presso il domicilio eletto e depositato con i relativi diritti. Nel giudizio di opposizione il locatore assume la posizione di attore in senso sostanziale e deve provare i fatti costitutivi del credito, mentre il conduttore deve provare eventuali fatti impeditivi o estintivi (pagamenti, compensazione). È ammessa la domanda riconvenzionale (es. richiesta di restituzione della cauzione).

Nel corso del giudizio è possibile proporre:

• eccezione di difetto di prova scritta: se l’ingiunzione si fonda su fatture o documenti privi di data certa, l’opposizione può essere accolta;
• eccezione di nullità della clausola di recesso o di indicizzazione del canone;
• eccezione di compensazione con crediti vantati dal conduttore per spese anticipate, migliorie, danni all’immobile, cauzione (come riconosciuto dal Tribunale di Taranto ).

2.4 Istanza di sospensione e ricorso cautelare

Nell’atto di opposizione si può chiedere al giudice di sospendere l’efficacia esecutiva del decreto ingiuntivo. L’art. 649 c.p.c. attribuisce al giudice il potere di sospendere l’esecuzione se ricorrono gravi motivi. Inoltre, l’art. 623 c.p.c. consente di proporre ricorso per sospendere l’esecuzione forzata se vi sono contestazioni sulle modalità di pagamento. In sede di sfratto, il giudice può sospendere l’esecuzione dell’ordinanza di rilascio quando il conduttore dimostra di poter sanare la morosità o di avere diritto a un termine di grazia.

L’istanza deve essere corredata da prove (copia del contratto, documentazione dei pagamenti, dichiarazione reddituale) e deve essere depositata con anticipazione del contributo unificato.

2.5 Conciliazione e mediazione

La mediazione rappresenta un importante strumento deflattivo. Le controversie in materia di locazione e comodato sono soggette a mediazione obbligatoria ai sensi del d.lgs. 28/2010 e delle integrazioni successive. La domanda di mediazione interrompe i termini di decadenza e prescrizione e può favorire un accordo sul pagamento rateale dei canoni arretrati o sulla modifica del canone. È opportuno essere assistiti da un avvocato e predisporre una proposta che tenga conto delle difficoltà economiche del conduttore.

Nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo, la mancata partecipazione senza giustificato motivo comporta le sanzioni economiche previste dal codice; la sentenza di Roma 2025 ha applicato il pagamento di una somma pari al doppio del contributo unificato .

2.6 Esecuzione forzata e rilascio dell’immobile

Se il conduttore non propone opposizione o se l’opposizione viene rigettata, il decreto ingiuntivo diventa definitivo. Il locatore può allora procedere a:

• rilascio dell’immobile mediante l’ufficiale giudiziario, che notificherà l’avviso di sfratto e fisserà la data di esecuzione. Se il conduttore non rilascia spontaneamente, l’ufficiale giudiziario può fare uso della forza pubblica, previo preavviso;
• pignoramento mobiliare o presso terzi: il decreto ingiuntivo costituisce titolo esecutivo e consente di pignorare conti correnti, stipendi, autoveicoli e altri beni;
• iscrizione di ipoteca giudiziale: su immobili di proprietà del conduttore o di eventuali fideiussori.

È importante sapere che l’esecuzione può essere sospesa per gravi motivi e che, in presenza di piani di rientro omologati (accordi di composizione della crisi), il giudice può sospendere le procedure esecutive.

2.7 Effetti del termine di grazia e della sanatoria

Quando il conduttore paga integralmente i canoni arretrati alla prima udienza o entro il termine concesso, la morosità si considera sanata e il contratto non si risolve . Il giudice revoca l’ingiunzione e rigetta la domanda di risoluzione; il conduttore, tuttavia, è condannato alle spese del giudizio. È quindi fondamentale valutare se la somma richiesta sia corretta e se sia economicamente possibile adempiere entro i termini.

Nel caso in cui il conduttore abbia già pagato parte dei canoni ma non possa saldare completamente, può chiedere un pagamento rateale; i tribunali riconoscono la possibilità di rateizzare l’importo dovuto, purché il locatore acconsenta e venga garantita la solvibilità (es. fideiussione bancaria, cessione del quinto dello stipendio).

2.8 Compensazione e deposito cauzionale

Un tema ricorrente è se il conduttore possa trattenere il deposito cauzionale e compensarlo con i canoni non pagati. La giurisprudenza più recente (Trib. Taranto 895/2025) ha affermato che la compensazione è ammessa solo quando il locatore lo richiede giudizialmente e non sussistono danni all’immobile . Pertanto, in sede di opposizione, il conduttore può eccepire di aver compensato i canoni con la cauzione, ma dovrà allegare prove sulla manutenzione dell’immobile e richiedere la pronuncia del giudice.

2.9 Conclusioni sulla procedura

Il procedimento di sfratto con decreto ingiuntivo è caratterizzato da tempi brevi e dalla necessità di una difesa tecnica specializzata. L’omissione di termini o la mancata produzione di documenti può comportare la perdita dell’immobile e l’esecuzione forzata. È essenziale agire subito, rivolgersi a professionisti esperti e valutare tutte le strade percorribili.

3 – Difese e strategie legali del debitore

3.1 Contestazione della prova del credito

Come visto, l’ingiunzione richiede la presenza di una prova scritta del credito. Il conduttore può eccepire:

• Nullità del contratto: se il contratto di locazione non è registrato o non rispetta la forma prevista (scrittura privata registrata), può essere dedotto l’inadempimento del locatore; il contratto “in nero” è nullo e il locatore non può pretendere canoni se non dimostra la registrazione.
• Difetto di liquidità: l’importo richiesto deve essere determinato; se il creditore non specifica gli importi dei canoni, la domanda non è ammissibile.
• Mancanza di prova scritta: se i canoni sono richiesti sulla base di conteggi unilaterali o mail, l’ingiunzione non può essere concessa; è necessario un titolo (contratto, fatture) con data certa.

In caso di affitto di azienda, occorre verificare la natura del contratto: dopo la sentenza della Cassazione 29253/2024, la procedura di sfratto per morosità si applica anche a tali rapporti , ma il conduttore può eccepire la mancanza dei requisiti richiesti per il contratto di affitto d’azienda (inventario dei beni, avviamento).

3.2 Eccezione di inadempimento

Ai sensi dell’art. 1460 c.c., il contraente che non riceve la controprestazione può sospendere la propria prestazione. Nel caso di locazione, il conduttore può eccepire di non aver pagato il canone perché l’immobile presenta vizi gravi o il locatore non ha effettuato le riparazioni necessarie. È necessario allegare prove (raccomandate, fotografie, perizie) e, se possibile, richiedere una riduzione del canone. Questa difesa è efficace quando i vizi impediscono il godimento dell’immobile e se il conduttore ha messo in mora il locatore.

3.3 Compensazione e imputazione dei pagamenti

Il debitore può opporre la compensazione legale o giudiziale (artt. 1241–1243 c.c.) tra il credito del locatore e i propri crediti per spese straordinarie, migliorie o restituzione del deposito. La sentenza di Taranto ha confermato che la compensazione del deposito è possibile solo su richiesta giudiziale del locatore ; tuttavia, il conduttore può proporre domanda riconvenzionale per vedersi riconosciuto il diritto a trattenere la cauzione.

In tema di imputazione dei pagamenti, l’art. 1193 c.c. attribuisce al debitore il potere di dichiarare quale debito vuole estinguere; tuttavia, la sentenza del Tribunale di Roma 2025 ha chiarito che tale regola non si applica al pagamento di più canoni relativi ad un unico contratto . Una clausola contrattuale può attribuire al locatore il diritto di imputare i pagamenti ai debiti più antichi e la clausola è valida. Pertanto, per difendersi, il conduttore deve contestare la clausola (se vessatoria) o dimostrare di aver pagato integralmente i canoni.

3.4 Domanda di termine di grazia (sanatoria)

L’istituto della sanatoria della morosità ex art. 55 l. 392/1978 è un vero salvavita per il conduttore. Consente di evitare la risoluzione del contratto se si paga entro la prima udienza tutti i canoni arretrati con interessi e spese legali . La domanda deve essere proposta nel procedimento di convalida; il giudice può concedere fino a 90 giorni, estensibili a 120 in caso di difficoltà economiche documentate. È un rimedio limitato: può essere esercitato al massimo tre volte in quattro anni e una quarta volta solo in casi eccezionali .

È fondamentale preparare la domanda con l’assistenza di un avvocato: occorre allegare documentazione reddituale e spiegare le ragioni della morosità (perdita del lavoro, malattia). Spesso i giudici richiedono il versamento immediato di almeno una parte dei canoni arretrati come prova della serietà dell’impegno.

3.5 Ricorso per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato

La legge consente al conduttore con reddito inferiore ai limiti di presentare domanda di gratuito patrocinio. L’art. 660 c.p.c. prevede che l’atto di intimazione debba contenere l’avvertimento relativo alla possibilità di accedere al patrocinio a spese dello Stato . Se il locatore non include tale avvertimento, il conduttore può eccepire la nullità dell’atto. In caso di accoglimento, le spese legali saranno anticipate dallo Stato.

3.6 Nullità del contratto e assenza di registrazione

Un contratto di locazione privo di registrazione è nullo e non può essere fatto valere dal locatore. La Corte di Cassazione ha più volte affermato che, in mancanza di registrazione, il conduttore non può essere obbligato al pagamento dei canoni e può chiedere la restituzione di quanto versato. La recente giurisprudenza tende a considerare nullo anche il contratto che prevede un canone inferiore a quello realmente pagato (c.d. “canone in nero”), dando diritto al conduttore di pretendere la restituzione delle somme eccedenti.

3.7 Difesa dalle richieste di risarcimento danni

Dopo la risoluzione del contratto, il locatore può chiedere i danni per i canoni futuri (lucro cessante). La sentenza delle Sezioni Unite n. 4892/2025 ha chiarito che tale pretesa non è automatica; il locatore deve provare di aver fatto tutto il possibile per rilocare l’immobile e di non esserci riuscito . Il conduttore può quindi difendersi allegando che l’immobile è stato restituito prontamente e che il locatore ha rifiutato altri conduttori o non ha pubblicizzato l’immobile. Inoltre, se l’immobile è stato reimmesso nel mercato a condizioni analoghe, non si configurano danni.

3.8 Utilizzo delle procedure di sovraindebitamento

Per i soggetti non fallibili (consumatori, professionisti, imprenditori agricoli, start‑up) la legge 3/2012 offre vari strumenti di composizione della crisi da sovraindebitamento. Attraverso l’assistenza dell’OCC e con l’omologa del tribunale, si possono proporre:

• Piano del consumatore: destinato alle persone fisiche con debiti verso privati e fisco. Prevede la ristrutturazione dei debiti mediante pagamento di una percentuale, falcidia degli interessi e rateizzazione. Il giudice può sospendere le procedure esecutive in corso; quindi, se un soggetto è destinatario di decreto ingiuntivo per canoni, può chiedere la sospensione in quanto rientra nel piano.
• Accordo di ristrutturazione dei debiti: richiede l’approvazione dei creditori che rappresentano almeno il 60 % dei crediti. Consente di ristrutturare anche i debiti da locazione e di definire un piano di pagamento rateale.
• Liquidazione controllata del sovraindebitato: prevede la liquidazione del patrimonio del debitore sotto la supervisione del liquidatore, con esdebitazione finale. Può essere utile quando non vi è alcuna possibilità di pagamento.

L’Avv. Monardo, in qualità di Gestore della Crisi e di professionista fiduciario di un OCC, assiste il debitore nella predisposizione della domanda, nella redazione della relazione particolareggiata e nella gestione della fase giudiziale. Con l’omologa del piano, le procedure esecutive pendenti (incluse le ingiunzioni per canoni) vengono sospese fino alla conclusione del piano; il debitore può quindi ottenere una ristrutturazione completa del proprio debito locativo.

3.9 Definizioni agevolate e rottamazioni

Occorre distinguere tra il decreto ingiuntivo per canoni di locazione e gli atti dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione relativi a imposte e contributi. Gli ultimi provvedimenti (c.d. rottamazione quater e successive definizioni agevolate della legge di bilancio 2024) hanno consentito la cancellazione di interessi e sanzioni su cartelle esattoriali, ma non si applicano ai canoni privati di locazione, che restano debiti civilistici. Tuttavia, se il locatore ha emesso fatture per locazioni commerciali soggette a IVA, le relative imposte non pagate possono formare oggetto di definizione agevolata; in questo caso è opportuno verificare le normative fiscali vigenti e presentare domanda entro i termini previsti.

In ambito locativo, il debitore può comunque beneficiare di transazioni fiscali e di definizioni agevolate nel contesto delle procedure concorsuali minori (piano del consumatore, concordato minore). L’Avv. Monardo e il suo team, in collaborazione con commercialisti, possono valutare la posizione debitoria complessiva e strutturare un accordo che includa sia il creditore privato (locatore) sia l’erario.

3.10 Trattative stragiudiziali e piani di rientro

Nella pratica, molti contenziosi vengono risolti tramite accordi stragiudiziali. Le ragioni sono evidenti: il procedimento monitorio ha costi e tempi incerti, il rischio di insolvenza è alto, e il locatore desidera spesso rientrare del proprio credito senza attendere anni. È consigliabile:

1. Proporre un piano di rientro suddividendo i canoni arretrati in rate sostenibili (ad esempio, 12 rate mensili), garantendo il pagamento dei canoni correnti a scadenza.
2. Offrire garanzie (fideiussione bancaria, cessione del quinto dello stipendio, polizza assicurativa) per rassicurare il locatore sulla solvibilità.
3. Richiedere lo stralcio di interessi e sanzioni: spesso i locatori applicano interessi superiori ai tassi legali; è possibile negoziare la rinuncia a tali maggiorazioni.
4. Accordarsi sul deposito cauzionale: se il rapporto locativo è destinato a proseguire, è possibile utilizzare parte del deposito per compensare i canoni arretrati e reintegrarlo successivamente.
5. Formalizzare l’accordo con atto scritto, avente data certa, che preveda la rinuncia alla procedura esecutiva e la conservazione di un titolo di garanzia.

Lo studio dell’Avv. Monardo assiste i clienti nelle trattative con i proprietari, redigendo accordi equilibrati e predisponendo clausole che evitino successive contestazioni.

4 – Strumenti alternativi di composizione della crisi

4.1 Piano del consumatore

Il piano del consumatore è uno strumento introdotto dalla legge 3/2012 per consentire a persone fisiche non fallibili di ristrutturare i propri debiti. Il consumatore, assistito dall’OCC, propone al giudice un piano che prevede il pagamento parziale dei debiti in base alla capacità reddituale. In merito ai canoni di locazione:

• il piano può includere i debiti da canoni arretrati; il locatore partecipa alla procedura come creditore chirografario;
• l’esecuzione dello sfratto e del decreto ingiuntivo è sospesa dal tribunale finché il piano non è omologato;
• una volta approvato, i creditori devono attenersi al piano; eventuali procedure esecutive non conformi sono improcedibili;
• il debitore deve garantire la regolarità dei pagamenti futuri e dimostrare la sostenibilità del piano.

Questo strumento è particolarmente utile per chi accumula diversi debiti (canoni, finanziamenti, cartelle esattoriali) e desidera un’unica procedura di ristrutturazione.

4.2 Accordi di ristrutturazione dei debiti

Diverso dal piano del consumatore, l’accordo di ristrutturazione (art. 10 della legge 3/2012) presuppone l’adesione dei creditori che rappresentano la maggioranza dei debiti. È idoneo per piccoli imprenditori o professionisti. L’accordo prevede:

• una proposta di pagamento rateale o di falcidia dei debiti;
• l’indicazione di garanzie (pegno, ipoteca);
• l’inclusione dei debiti da canoni di locazione. In tale caso, il locatore deve manifestare il proprio consenso.

L’accordo è omologato dal tribunale e produce effetti verso tutti i creditori, anche dissenzienti. L’avvio della procedura sospende le esecuzioni in corso.

4.3 Liquidazione controllata e esdebitazione

Quando il debitore non dispone di redditi per soddisfare neppure parzialmente i crediti, può ricorrere alla liquidazione controllata: i beni vengono liquidati dal curatore e il ricavato viene distribuito ai creditori. Il debitore ottiene l’esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti residui, a condizione di collaborare con l’autorità e non compiere atti in frode.

Questo strumento, sebbene drastico, permette di ripartire liberandosi dei debiti insostenibili. Anche i canoni arretrati rientrano nel passivo e vengono soddisfatti pro quota.

4.4 Crisi d’impresa e affitto di azienda

Per gli imprenditori e per le società che conducono in affitto un’immobile aziendale, il d.l. 118/2021 ha introdotto la figura dell’esperto negoziatore della crisi d’impresa. L’Avv. Monardo, in quanto esperto abilitato, può assistere le imprese nella negoziazione assistita con i creditori per evitare il fallimento. L’istituto può essere utilizzato anche per ristrutturare i debiti da locazione commerciale, ottenendo una moratoria sui canoni e la rinegoziazione delle condizioni contrattuali.

5 – Errori comuni e consigli pratici

5.1 Ignorare la notifica

Uno degli errori più gravi è non reagire alla notifica del decreto ingiuntivo o dell’intimazione di sfratto. Trascorso il termine per l’opposizione, il decreto diventa esecutivo e non può più essere contestato. È indispensabile aprire la comunicazione PEC o raccomandata, verificare la data e consultare un avvocato entro pochi giorni.

5.2 Affidarsi a professionisti improvvisati

La materia del procedimento monitorio e dello sfratto richiede competenze specifiche. Rivolgersi a consulenti non qualificati o a sedicenti “mediatori” può comportare perdite di tempo e aggravi di costi. È preferibile incaricare un avvocato specializzato e, se la posizione debitoria è complessa, coinvolgere anche un commercialista per analizzare gli aspetti fiscali.

5.3 Non documentare i pagamenti

Molti conduttori pagano in contanti o con modalità non tracciabili. In sede di giudizio sarà difficile provare l’avvenuto pagamento. È importante effettuare i versamenti mediante bonifico bancario, assegno circolare o altro strumento che lasci traccia e conservare le ricevute. Come indicato dal Tribunale di Roma, solo i pagamenti prodotto in giudizio possono essere considerati .

5.4 Non partecipare alla mediazione

L’assenza ingiustificata al procedimento di mediazione può comportare sanzioni e pregiudicare la posizione processuale. È quindi consigliabile partecipare alla mediazione, presentare una proposta seria e documentata e, se non si raggiunge l’accordo, ottenere un verbale che attesti la disponibilità alla conciliazione.

5.5 Trascurare le riforme e gli adempimenti digitali

Le ultime riforme hanno introdotto l’obbligo di indicare la PEC o il domicilio digitale negli atti giudiziari . Ignorare queste prescrizioni può portare alla nullità dell’atto o a notifiche tardive. È opportuno aggiornare tempestivamente i propri domicili digitali e verificare la ricezione delle comunicazioni telematiche.

5.6 Confondere decreto ingiuntivo e sfratto

Il decreto ingiuntivo è un titolo di pagamento; lo sfratto è il procedimento per ottenere il rilascio dell’immobile. Quando il locatore usa l’art. 658 c.p.c., i due procedimenti sono congiunti ma autonomi: l’opposizione all’ingiunzione non comporta automaticamente la sospensione dello sfratto e viceversa. È quindi necessario proporre entrambe le difese (opposizione a decreto ingiuntivo e opposizione alla convalida) e richiedere specificamente la sospensione di ciascun provvedimento.

5.7 Non valutare il contesto fiscale

Nel caso di locazioni commerciali, i canoni sono assoggettati ad IVA e il locatore emette fatture. Se il conduttore non paga, oltre ai canoni può maturare un debito fiscale verso l’Erario (IVA, imposta di registro). Occorre verificare se vi sono cartelle esattoriali e, in quel caso, valutare la possibilità di definizione agevolata o rateazione con l’Agenzia delle Entrate – Riscossione. I professionisti dello studio Monardo possono coordinare le procedure civili e fiscali in modo integrato.

6 – Tabelle riepilogative

6.1 Norme chiave e ambito di applicazione

Articolo e fonte	Oggetto	Punti chiave
Art. 633 c.p.c.	Condizioni per emettere il decreto ingiuntivo	Richiede una somma liquida e prova scritta; l’ingiunzione può essere emessa anche se la prestazione dipende da controprestazione, purché se ne presuma l’adempimento .
Art. 657 c.p.c.	Intimazione di sfratto o licenza	Permette al locatore e a soggetti assimilati (comodatario, affittuario d’azienda) di intimare lo sfratto per finita locazione o morosità .
Art. 658 c.p.c.	Sfratto per morosità con ingiunzione	Consente di intimare lo sfratto e chiedere contestualmente l’ingiunzione di pagamento dei canoni ; modificato dal d.lgs. 164/2024 .
Art. 660 c.p.c.	Forma dell’intimazione	Impone requisiti formali (invito a comparire, avvertimenti, domicilio digitale); le modifiche del 2024 prevedono l’indicazione della PEC e si applicano alle cause introdotte dopo il 28 febbraio 2023 .
Art. 664 c.p.c.	Decreto per i canoni maturati	Prevede che il giudice emetta un decreto separato per i canoni maturati e a maturare, immediatamente esecutivo ma opponibile .
Art. 645 c.p.c.	Opposizione al decreto ingiuntivo	L’opposizione si propone davanti allo stesso giudice; l’azione si trasforma in un giudizio ordinario con fissazione della prima udienza entro 30 giorni .
Art. 5 l. 392/1978	Inadempimento	Stabilisce che la morosità rilevante consiste nel mancato pagamento del canone per oltre 20 giorni o degli oneri accessori superiori a due mensilità .
Art. 55 l. 392/1978	Sanatoria della morosità	Permette al conduttore di sanare la morosità pagando alla prima udienza con possibile termine di grazia fino a 90–120 giorni .
Sentenze recenti	Principi giurisprudenziali	Cass. 29253/2024: applicazione del procedimento di sfratto anche all’affitto d’azienda ; Cass. SU 4892/2025: onere del locatore di provare l’impossibilità di rilocare l’immobile ai fini del risarcimento ; Trib. Taranto 895/2025: compensazione con cauzione solo se richiesta giudizialmente ; Trib. Roma 9408/2025: non applicabilità dell’art. 1193 c.c. ai pagamenti di più canoni e obbligo del giudice di considerare i pagamenti esibiti .

6.2 Termini principali e scadenze

Evento	Termine o durata	Riferimento
Notifica del decreto ingiuntivo	Opposizione entro 40 giorni	Art. 641–645 c.p.c.; art. 647 c.p.c.
Notifica dell’intimazione di sfratto	Udienza fissata con preavviso di almeno 20 giorni; riducibile alla metà nelle cause urgenti	Art. 660 c.p.c.
Pagamento dei canoni per sanatoria	Pagamento alla prima udienza o entro 90 giorni (120 in caso di difficoltà)	Art. 55 l. 392/1978
Partecipazione alla mediazione	Obbligatoria; la mancata partecipazione comporta il pagamento del doppio del contributo unificato	D.lgs. 28/2010; pronuncia Trib. Roma 2025
Applicabilità del correttivo Cartabia	Procedimenti introdotti dopo il 28 febbraio 2023	D.lgs. 164/2024
Presentazione del piano del consumatore	Fino alla pronuncia di revoca; sospende le esecuzioni	L. 3/2012

6.3 Strumenti di difesa e beneficio

Strumento	Funzione	Limiti
Opposizione al decreto ingiuntivo	Trasforma il monitorio in giudizio ordinario e consente di contestare il credito; possibile richiesta di sospensione dell’esecuzione	Deve essere proposta entro 40 giorni; richiede prova documentale; eventuale cauzione per la sospensione
Opposizione allo sfratto	Consente di contestare la morosità, chiedere la sanatoria o eccepire vizi dell’intimazione	Deve essere proposta entro l’udienza; può comportare condanna alle spese se infondata
Termine di grazia	Consente di pagare i canoni arretrati ratealmente e mantenere il contratto	Massimo tre volte in quattro anni; giudice decide discrezionalmente; pagamento integrale di canoni, interessi e spese
Compensazione	Permette di opporre crediti verso il locatore (cauzione, migliorie)	Ammessa solo se il locatore chiede giudizialmente l’imputazione; occorre documentare l’assenza di danni
Piano del consumatore	Ristruttura tutti i debiti e sospende le procedure esecutive; consente il pagamento parziale	Richiede omologa del tribunale e l’intervento dell’OCC; obblighi di cooperazione
Accordo di ristrutturazione	Pagamento parziale con consenso del 60 % dei creditori; sospende esecuzioni	Richiede adesione dei creditori; non sempre conveniente se il credito del locatore è elevato
Liquidazione controllata	Libera dai debiti con la vendita dei beni e l’esdebitazione finale	Perde il patrimonio; misura estrema
Mediazione	Favorisce accordo e riduce costi e tempi; obbligatoria	Manca se non vi è buona fede; sanzioni se si diserta ingiustificatamente

7 – Domande frequenti (FAQ)

7.1 Cos’è un decreto ingiuntivo per canoni di locazione?

È un provvedimento del giudice che ordina al conduttore moroso di pagare al locatore una somma liquida, derivante da canoni di affitto scaduti o da oneri accessori. Si basa su prova scritta e consente al locatore di ottenere rapidamente un titolo esecutivo.

7.2 Quanto tempo ho per oppormi al decreto ingiuntivo?

Hai 40 giorni dalla notifica per depositare l’opposizione . Se non presenti opposizione entro questo termine, il decreto diventa definitivo ed esecutivo.

7.3 Cosa succede se non pago né mi oppongo?

Il decreto ingiuntivo diventa titolo esecutivo. Il locatore potrà attivare l’esecuzione forzata: pignoramento di conti, stipendi, pensioni, beni mobili e immobili, iscrizione di ipoteca e rilascio dell’immobile.

7.4 Posso bloccare lo sfratto pagando i canoni arretrati?

Sì. L’art. 55 l. 392/1978 ti consente di sanare la morosità pagando i canoni arretrati, interessi e spese alla prima udienza o entro un termine di grazia fino a 90–120 giorni . Se paghi integralmente entro i termini concessi, il contratto non si risolve.

7.5 La clausola che attribuisce al locatore il diritto di imputare i pagamenti ai debiti più antichi è valida?

Sì. Il Tribunale di Roma (sent. 9408/2025) ha riconosciuto la validità di tali clausole in deroga all’art. 1193 c.c., che conferisce al debitore il potere di indicare a quale debito imputare il pagamento . Il giudice, tuttavia, deve considerare tutti i pagamenti eseguiti dal conduttore .

7.6 Il locatore può compensare la cauzione con i canoni arretrati?

Solo a determinate condizioni. La sentenza del Tribunale di Taranto 895/2025 ha affermato che la compensazione tra il deposito cauzionale e i canoni non pagati è possibile solo se il locatore ne chiede la imputazione in giudizio e se non esistono danni all’immobile . In assenza di questa domanda, il conduttore deve agire per la restituzione della cauzione.

7.7 Cosa succede se restituisco l’immobile prima della scadenza?

Il locatore può chiedere il risarcimento per i canoni futuri solo se prova che non è riuscito a rilocare l’immobile nonostante la diligenza. Le Sezioni Unite hanno chiarito che non si applica l’art. 1591 c.c. e che è necessario dimostrare il danno . Se il locatore non dimostra di aver cercato nuovi inquilini, la richiesta può essere rigettata.

7.8 Cosa devo fare se il contratto non è registrato?

Un contratto di locazione non registrato è nullo. Puoi eccepire la nullità in giudizio e chiedere la restituzione dei canoni versati. Tuttavia, la giurisprudenza richiede spesso la domanda di restituzione attraverso un giudizio separato.

7.9 Posso chiedere la sospensione dell’esecuzione del decreto?

Sì. Puoi presentare un’istanza di sospensione nell’atto di opposizione (art. 649 c.p.c.) dimostrando la fondatezza della tua contestazione e il pericolo di danno grave. Il giudice può sospendere l’esecuzione, eventualmente imponendo una cauzione.

7.10 La mediazione è obbligatoria?

Sì, per le controversie locatizie la mediazione è obbligatoria prima dell’avvio del giudizio. La mancata partecipazione senza giustificato motivo può comportare sanzioni, come il pagamento del doppio del contributo unificato .

7.11 È possibile ottenere il gratuito patrocinio?

Se il tuo reddito familiare non supera i limiti previsti e il giudizio ha materia civile, puoi presentare domanda di patrocinio a spese dello Stato. L’atto di intimazione deve contenere l’avvertimento sulla possibilità di accedervi .

7.12 Che differenza c’è tra affitto di azienda e locazione di immobile?

L’affitto di azienda è regolato dagli artt. 2561–2562 c.c. e comporta la concessione in godimento di un complesso aziendale (beni materiali e avviamento). Dopo la riforma del 2022–2024, la procedura di sfratto per morosità si applica anche a tali contratti , ma restano differenze nella prova del credito e nella determinazione dei canoni.

7.13 Posso proporre un piano di rientro senza andare in tribunale?

Sì. È sempre possibile negoziare con il locatore un piano di rientro stragiudiziale. È consigliabile redigere un accordo scritto con l’assistenza di un avvocato, indicando l’importo dovuto, il numero delle rate e le garanzie. Il locatore può riservarsi il diritto di azionare il titolo in caso di inadempimento.

7.14 Che ruolo ha l’Organismo di Composizione della Crisi (OCC)?

L’OCC, composto da professionisti iscritti negli elenchi ministeriali, assiste i debitori nella predisposizione dei piani del consumatore e degli accordi di ristrutturazione. Il gestore verifica i requisiti, redige la relazione particolareggiata e monitora l’esecuzione. L’Avv. Monardo è professionista fiduciario di un OCC e può intervenire in questa veste.

7.15 I canoni non pagati si prescrivono?

La prescrizione ordinaria dei canoni di locazione è di cinque anni. Tuttavia, la notifica del decreto ingiuntivo interrompe la prescrizione. È quindi importante contestare tempestivamente eventuali decadenze o eccepire la prescrizione se il locatore agisce oltre il termine.

7.16 Il locatore può chiedere l’emissione dell’ingiunzione senza l’affitto?

Sì. Può promuovere solo il decreto ingiuntivo senza attivare lo sfratto. In questo caso, se il conduttore non paga né si oppone, il locatore otterrà un titolo esecutivo ma non la risoluzione del contratto. Dovrà quindi promuovere separatamente la causa per il rilascio.

7.17 Posso trasferire la causa in un altro tribunale?

No. L’opposizione deve essere proposta dinanzi allo stesso giudice che ha emesso l’ingiunzione . Non è possibile spostare il procedimento se non per incompetenza territoriale eccepita nei primi atti.

7.18 Cosa succede se il locatore è fallito o la proprietà è venduta?

Se il locatore fallisce, il credito per i canoni arretrati diventa credito del fallimento. Il debitore dovrà insinuarsi al passivo e potrà opporre le stesse difese. Se la proprietà è venduta, l’acquirente subentra nel contratto e nelle azioni in corso.

7.19 Posso chiedere la riduzione del canone per COVID‑19 o eventi straordinari?

La pandemia ha dato luogo a numerosi contenziosi sulla riduzione del canone per impossibilità sopravvenuta o eccessiva onerosità. La giurisprudenza è variegata; in generale, è possibile chiedere la rinegoziazione e, in mancanza di accordo, rivolgersi al giudice. La riduzione può incidere sull’ammontare dei canoni oggetto di ingiunzione.

7.20 Quali sono le conseguenze fiscali del decreto ingiuntivo?

Il locatore che ottiene l’ingiunzione deve emettere fattura per l’importo incassato e dichiarare il relativo reddito. Il conduttore può detrarre l’IVA solo se l’imposto era esposta in fattura. Nel piano del consumatore, l’importo riconosciuto al locatore costituisce base imponibile.

8 – Simulazioni pratiche e numeriche

8.1 Calcolo del debito e del termine di grazia

Esempio 1 – Locazione abitativa:

• Contratto di locazione a uso abitativo; canone mensile € 600; cauzione € 1.200 (due mensilità).
• Morosità: mancato pagamento di tre mensilità (aprile, maggio, giugno) per complessivi € 1.800.
• Interessi di mora: tasso legale (4 % annuo) su € 1.800 per 90 giorni ≈ € 18.
• Spese legali per intimazione e ingiunzione: € 450.

Totale richiesto nel decreto ingiuntivo: € 2.268 (canoni + interessi + spese). Il conduttore riceve la notifica il 1° luglio e deve proporre opposizione entro il 10 agosto. Alla prima udienza, può sanare la morosità pagando € 1.818 (canoni + interessi) oltre alle spese; se non dispone della cifra, può chiedere il termine di grazia di 90 giorni e proporre un pagamento in tre rate mensili di € 612. Se il locatore accetta, lo sfratto viene sospeso. La cauzione di € 1.200 potrà essere compensata solo su richiesta giudiziale del locatore .

Esempio 2 – Locazione commerciale con IVA:

• Canone mensile € 1.000 + IVA 22 % (totale € 1.220); contratto regolarmente registrato.
• Morosità di quattro mensilità per € 4.880 (canoni + IVA), più interessi commerciali (5,5 % annuo) per € 90.
• Deposito cauzionale € 3.000.

Il locatore notifica un decreto ingiuntivo e un’intimazione di sfratto. L’ingiunzione include anche le fatture per le quali l’IVA non è stata versata all’erario. Il conduttore propone opposizione contestando che le fatture non hanno data certa e che il locatore ha emesso solo avvisi di pagamento. Presenta inoltre domanda riconvenzionale per la restituzione della cauzione. Il giudice sospende l’esecuzione a condizione che il conduttore versi una cauzione di € 2.500. In mediazione le parti concordano un piano di rientro di 12 rate da € 500 oltre al pagamento dei canoni correnti; il locatore rinuncia agli interessi moratori e accetta di imputare la cauzione alle ultime due rate.

8.2 Applicazione della sentenza SU 4892/2025

Immaginiamo una locazione abitativa con contratto di 4 anni + 4. Il conduttore smette di pagare e restituisce l’immobile due mesi dopo. Il locatore agisce per ottenere le mensilità residue (12 mesi). La sentenza SU 4892/2025 stabilisce che il locatore deve dimostrare di aver cercato di rimettere l’immobile in locazione e che, nonostante gli sforzi, non ha trovato altri conduttori . Se riesce a provare la mancata locazione per 6 mesi, potrà ottenere il risarcimento solo per quel periodo; se l’immobile è stato locato ad un canone inferiore, il risarcimento consisterà nella differenza.

8.3 Simulazione di piano del consumatore

Un consumatore con reddito netto mensile di € 1.800 ha:

• Canoni arretrati per € 6.000;
• Mutuo residuo per € 80.000 (rate mensili € 600);
• Prestito personale per € 12.000 (rate mensili € 250);
• Cartelle esattoriali per € 3.000.

Il debitore non riesce a far fronte ai debiti e subisce un decreto ingiuntivo per i canoni. Con l’assistenza dell’OCC, propone un piano del consumatore che prevede:

• Pagamento del mutuo con mantenimento dell’abitazione;
• Pagamento dei canoni arretrati nella misura del 60 % (cioè € 3.600), rateizzato in 36 mesi a € 100/mese;
• Pagamento del prestito personale al 50 % (€ 6.000) in 48 mesi;
• Stralcio totale delle cartelle per l’eccedenza degli interessi;
• Mantenimento dei canoni correnti.

Il tribunale omologa il piano. Il locatore non può più procedere allo sfratto né eseguire il decreto ingiuntivo; riceverà i pagamenti secondo il piano. Alla fine del piano, il debitore sarà esdebitato dai debiti residui. Questa simulazione dimostra che le procedure di sovraindebitamento possono rappresentare un’alternativa concreta alla perdita dell’immobile.

9 – Conclusioni

Il decreto ingiuntivo per affitto non pagato e l’intimazione di sfratto per morosità sono strumenti incisivi nella tutela del diritto di credito del locatore, ma non rappresentano condanne inevitabili per il conduttore. La normativa vigente prevede infatti molteplici opportunità di difesa: dall’opposizione al decreto ingiuntivo alla sanatoria della morosità, dalla compensazione con la cauzione ai piani di rientro e alle procedure di sovraindebitamento. La giurisprudenza recente ha rafforzato i diritti del conduttore, imponendo al locatore l’onere di provare la mancata ricollocazione dell’immobile e riconoscendo la validità di clausole sulla imputazione dei pagamenti .

Agire tempestivamente è la regola d’oro: il termine di 40 giorni per l’opposizione è perentorio, e la richiesta del termine di grazia va formulata alla prima udienza. Ignorare la notifica o affidarsi a consulenti non specializzati può comportare la perdita dell’immobile e l’aggravio dei costi. Al contrario, una difesa ben strutturata può ottenere la sospensione dell’esecuzione, la riduzione del debito o, nei casi più gravi, la ristrutturazione completa attraverso le procedure di sovraindebitamento.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo e il suo team multidisciplinare di avvocati e commercialisti sono pronti ad offrire consulenza, analisi e assistenza in ogni fase: dalla verifica formale dell’atto all’elaborazione di piani di rientro, dalla predisposizione dell’opposizione alla gestione delle procedure di crisi. Grazie alla qualifica di cassazionista, alle competenze in diritto bancario e tributario, al ruolo di Gestore della Crisi da Sovraindebitamento e di professionista fiduciario di un OCC, l’Avv. Monardo offre un servizio completo e personalizzato.

Se hai ricevuto un decreto ingiuntivo per canoni non pagati o un’intimazione di sfratto, non perdere tempo. Ogni giorno che passa può ridurre le tue possibilità di difesa. Contatta subito l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo per una consulenza personalizzata: lui e il suo staff valuteranno la tua situazione, identificheranno gli errori dell’atto, individueranno le strategie legali più efficaci e si occuperanno delle trattative e delle procedure per bloccare azioni esecutive, pignoramenti, ipoteche o fermi amministrativi. La tempestività è la chiave per tutelare il tuo diritto all’abitazione e il tuo patrimonio.